Archive for the ‘不動産’ Category
登免税はどうなる！？住宅ローン減税の緩和
おかようございます！下北沢司法書士事務所の竹内と申します。相続、後見、遺言、信託、不動産売却サポートなどご家庭と個人の法務手続きをしている司法書士です。
さて、今日は減税のはなし。減税を受けられる人の範囲が広がったようです。コレ！！👇
https://news.yahoo.co.jp/pickup/6378133
住宅ローン減税は、所得からローン残高の１％を控除することにより所得税や住民税を安くする制度です。この住宅ローン減税を受けられる建物の面積を５０㎡以上から４０㎡以上に緩和するそうです。４０㎡というと、夫婦２人で子どもいない前提の広さだと思いますが今の時代、子どもいない夫婦も独り身の人もマンション買いますので、今までの５０㎡以上が広すぎたのかも知れませんね。さてさて、５０㎡以上が要件になっているお安くなる税金がもう１つあります。それは不動産の名義書き換えのときにかかる登録免許税。これも５０㎡以上で居住用、年数や耐震基準などの要件を突破すると安くなります。中古住宅の場合だと名義書き換えの税率が１０００分の２０から１００分の３、お金の借り入れの税率が１０００分の４から１０００分の１にドーンと下がります。数十万税金が変わることもザラなので住宅を購入される方はぜひ使いたい軽減ですね。こちらも４０㎡以上に要件緩和してくれるのでしょーか！財務省さま、ぜひぜひおねげぇえいたします！！
下北沢司法書士事務所 竹内友章
実印はなくならない！？
おはようございます！下北沢司法書士事務所の竹内と申します。相続、遺言、後見、信託、不動産売却サポートなど個人の方の法律あれこれの解決に取り組んでます！
さて、今日はブログはサボっちゃおうかなと思ってたのですが触れなくちゃいけないニュースが出ました！これ👇
認印はなくなりますが、実印はなくならないそうです。司法書士としては、印鑑証明持ってるってことも一応は本人であることの確認になります。これをなくすとなると代わりの手段はなにか作られるのか気になっていましたが、こういう結論になったようですね。登記の委任状をいただくとき、今は認印で良い登記もあります。しかし認印を使うことはやめるそうなのでオール実印になる流れですかね。てことは、教えてある印鑑が実印であることを確認する印鑑証明書も全ての登記で提出が必要になるかも知れません。
自分の仕事に関係あるニュースがあると、ちょっとテンションあがっちゃうんですよね。とても地味な話なのでみんなこんなのみなさん興味ないと思うんですけど。
でゎまた！！
下北沢司法書士事務所 竹内友章
土地取引、国籍届け出について語ります！
おはよーございます！下北沢司法書士事務所の竹内と申します。相続、後見、遺言、信託、不動産売却サポートなど個人の課題解決に取り組む司法書士事務所です。
さて！ちょっと前のニュースですが今日はこの話に触れてみます。コレ！！👇
https://www.sankeibiz.jp/macro/news/201026/mca2010260628005-n1.htm
防衛施設の近隣など指定された区域の土地取引をする場合、購入者の国籍を届け出る法整備が検討されてるそうです。重要な防衛拠点のまわりを、外国にお金に任せてガンガン買われても困るので良いのではないでしょうか。不動産登記では、国籍は分かりません（名前は載るので予想はつきますけど）。これは不動産登記はあくまで個人の権利を守るものなので、国を守るために利用する前提がないためです。そしてこの記事にも書いてあるように個人の権利を守りためのものなので登記するかどうかも個人の自由です。しかし、東日本大震災のときに被災地の山林などで不動産登記簿が変更されてないところが多く、誰が土地所有者かわからないため再開発の課題になり行政が滞ることがあったようです。それを受けてか相続登記の際に係る税金（登録免許税）を免除する措置が設けられ、また相続登記そのものも今は任意ですが義務化の方向で検討されてます。これからは行政をスムーズに進めたり、あるいは防衛などに使う国の重要情報として不動産登記情報が積極活用されるようになるかも知れません。そうなったら私たち司法書士も、非常にやりがいがあります！
タイミングからして大阪都構想について触れようと思ったのですが、全く司法書士っぽぃとこが見つけられなかったのでうんうん考えたあげくこのニュースにしました。この土地取引届け出のニュースも続報がでたらまた注目したいと思います！
下北沢司法書士事務所 竹内友章
DV被害と不動産の名義
おはようございます！下北沢司法書士事務所の竹内と申します。相続、遺言、後見、信託、不動産売却サポートなどあなたに合った解決方法を提案する司法書士事務所でございます。
先日、ＪリーガーがＤＶで逮捕され、また所属チームからの発表が遅れたことがニュースで話題となりました。今日はＤＶに関するお話をしたいと思います。不動産登記情報（いわゆる登記簿謄本）には所有者の住所と名前が記載されており、この不動産登記情報は物件を指定して請求すれば誰でも取得できます。しかし、住所を引っ越したからと言ってすぐに不動産登記情報の住所まで変える必要はありません。ＤＶ被害にあわれた方が不動産を所有している場合、引っ越しても不動産登記情報はしばらくほっとくのも手でしょう。問題は不動産を売る時です。不動産を売却するときは現在の住民票上の住所に不動産登記情報を変更してからでないと買い手さんに名義を移せません。登記情報にはいま住んでいる住所の記録が残り、そしてそれはＤＶ加害者も登記情報を見れば知りうる状態になってしまうことを意味します。この問題に対応するため平成２５年１２月１２日に住所変更登記をしないで、新しい所有者に名義を移せる先例が出されました。この先例を利用するには住民票のほかに、ＤＶ防止法による支援を受けていることを証明する情報を法務局に提出する必要があります。
今日は、ＤＶ被害者が不動産を売る時についてお話ししました。同じようにＤＶ被害者が不動産を買うときに関する先例もあります。被害にお悩みの方は、ぜひ下北沢司法書士事務所にご相談ください！
下北沢司法書士事務所 竹内友章
全国対応します！
おはようございます！下北沢司法書士事務所の竹内と申します。遺言、後見、相続、信託、不動産売却サポートなどあなたにあった適切な手続きのご案内をする司法書士事務所です。
今日は司法書士事務所の対応エリアについてお話しします。当事務所ももちろんですが、今は多くの司法書士が全国対応しております。登記申請がオンラインでもできますし、会社設立の時の定款認証などほかの大抵の手続きもオンラインでできるからです。実際、ホームページをご覧になった方で少し遠くの方からご依頼いただくことも増えてまいりました。大変、嬉しいことです。ありがとうございます！ということで、最近の司法書士の選び方は３パターンあると思います。１つは自分の住所の近くの司法書士を選ぶ、２つめは物件や会社設立地など手続きの対象地で選ぶ、３つ目は「この司法書士に頼みたい！」という司法書士個人や司法書士事務所で選ぶ。どのパターンでも良いと思います。私もこれから３番目のご指名のお仕事をもっともっと増やすよう頑張ります！というわけで「信託？後見？それともこのまま様子見る？」なんて手続きにお悩みのあなた！あなたがどこのお住まいであろうとぜひ当事務所も候補に入れてくださいね！
下北沢に最近できた台湾まぜそば「はなび」からうまでした！
下北沢司法書士事務所 竹内友章
その家賃の催促。ちょっと待って！
おはようございます！下北沢司法書士事務所の竹内と申します。相続、遺言、後見、信託、建物明け渡し、不動産売却サポートなど個人の方の課題解決に取り組んでる司法書士です。
今日は、家賃滞納者向け対策について書きます！滞納があっては催促しやっと払われたと思ったらまた数か月後には家賃滞納・・・こんな入居者はホントに困ります。こういう時は、どのように対処したらいいでしょうか。
こういう場合は敢えて催促を待ってみるのも選択肢です。家賃滞納を理由としてお部屋を出てってもらうには、３カ月以上の滞納が目安と言われています。３か月たつと、裁判所も滞納者に建物を明け渡すよう判決を出してもらえる可能性がグっと高くなります。家賃が遅れ気味の人に毎回催促するストレスと手間も大変ですし、そのうち全く払われなくなるかも知れません。家賃がちゃんと払えないということはほかで借金を作ってそちらの返済に追われている可能性も高く、ずっと入居させておくのはリスクがあります。私は建物から出て行ってもらって次の入居者を入れた方が良いと思います。もちろん、「入居者がかわいそう。」という気持ちも分かります。しかし、大家さんにも生活があります。ケースによっては、家賃滞納者の生活保護の申請に同行するなど私もフォローします。ぜひぜひ、下北沢司法書士事務所にご相談ください！
下北沢司法書士事務所 竹内友章
あなたを詐欺から守るのは・・・
おはようございます！下北沢司法書士事務所の竹内と申します。遺言、後見、信託、相続、不動産売却サポートなどあなたのご家庭の問題を解決するのに最適な提案をする司法書士事務所でございます。
さて！年に１回くらいのペースで投資用マンションを騙されて買ってしまった方のご相談があります。今だにそんなことあるのかと思いますが、なかには訪問販売で押しに押されて購入してしまった方もいらっしゃいました。こういう方に共通しているのは誠実で真面目な方ということです。真面目なだけに、聞かなくてもいい話を真面目に聞いてしまいます。聞いてうんうんとうなづいていると、なんとなく相手に同意したような雰囲気になってきます。また、話を聞いてる時間が長時間になればなるほどこれだけ時間をかけさせて悪いなと思ってしまうでしょう。でも、引け目を感じることなんてありません。前言を翻すのは悪い事でも恥ずかしいことでもありません。勇気を出して「やっぱりやめます！」と言ってください。「嘘ついた」「約束を破った」と相手は言うかも知れません。もしもそう言ったらあなたの判断が正しかった証拠です。もしもその人があなたと今後もいいお付き合いをしたいと思っていたら、そんなことは言わないはずです。そして、理由を聞かれても「関心がわきませんでした」とだけ答えて細かいことは言わないでください。理由を言うと、その理由を崩すようなことを相手に言われてますます断りにくくなります。「やっぱりやめます」の一言にあなただけではなく、あなたのご家族の人生も大きく関わってきます。言いにくいとか考えてる場合ではありません。
今日は投資用マンションには気を付けて話でした。また、次回のブログでお会いしましょう。
下北沢司法書士事務所 竹内友章
もしも家を買ったのに名義変更しなかったら・・
暑い・・・ここ数日寒いんだか暑いんだかはっきりしません。こんにちは！下北沢司法書士事務所の竹内と申します。相続、遺言、後見、信託、不動産売却サポートなどご家庭の法律課題の解決をお手伝いしております。
さて、今日はみなさんがお家を買った時の話です。家を買うと司法書士が名義変更の手続きをします。借り入れがあると司法書士に払う手数料は１０～１３万くらいでしょうか。「高い！名義変えるだけでなんでこんなに！！」みなさんの心の声が私には聞こえてきます。今日はこの名義変更をしないと、どうなるのかお伝えしたいと思います。
家を買うとまずお金を払います。お金が売る人に払われたら名義変更するわけで逆はほとんどありません。もしお金を払って名義変更する間に、売る人がほかの知らない人に名義変更しちゃったらどうなるでしょうか。あなたはお金を払ってます。刻みに刻んだ３５年ローン。６５歳まで続きますが、定年後は嘱託で働けるし退職金で一括返済も狙える。だから大丈夫！！あなたの６歳の娘が「猫飼いたい」と言い出してから進行したおうち購入計画。あーでもないこーでもないと言いながら一族郎党総出で意見を出し合いやっと物件が決まりました！男の３５年ローンでございます。しかし名義を人にとられた。あなたはお金を払ってるのだから当然、名義を修正できると思うでしょう。しかし、名義をいれた人もお金をカッチリ払ってるしその人はあなたの存在を知りません。さて、名義をいれた人とあなたどっちが勝つでしょうか。この話の流れからしてもう予想がつくでしょう。当然、名義を入れた人の価値です。売る人が１つの物件を２人に売ってしまうことは理論上ありえます。その時は先に登記を入れた方が勝ちが基本ルールです（民法１７７条）。結局、借金だけ残って家は手に入りません（当然、悪さして売った人には賠償請求できますがお金もらったその日に一生続く東南アジアツアーにお出かけになるでしょう）。
ということで、家を買う時に仲介会社が段取りをつけて司法書士を用意し、その日のうちに名義変更できるように整えておくのはこのためです。行政改革の流れを受けてこのやり方が変わるのかも知れませんが、少なくとも現時点では大きな意味のある作業です。またこんな重大な結果をもたらすので国は司法書士制度を作り、こんな悲惨なことがおこらないようそれなりに難しい試験を通った人しかこの名義変更ができないようにしております。
今日はおうちを買った時の名義変更についてお伝えしました！今日書いたようなことはほとんど起こりません。大半の良心的な不動産の担当者がこんなことにならないようカチっと段取りを取るからです。あくまで「売る人が悪い人で名義変更しなかったら」の話なんでご安心ください。
下北沢司法書士事務所 竹内友章
不動産市況、司法書士的に分析！
おはようございます！下北沢司法書士事務所の竹内と申します。相続した不動産の売却サポート、遺言、後見、会社設立など個人と小さい会社さん向けの司法書士事務所です。
さてさて世界がコロさんに襲われて、いまだに退治できておりません。病気そのものもそうですが、経済も気になるところ。ネットニュースでは飲食店や旅行会社の苦境、新卒の方の内定取り消しなど経済的なダメージを伝える報道を目にしました。不動産に関しても先日、基準地価が銀座で下がったなんてニュースがありました。あの銀座さまで下がったなんてさぞかし東京の不動産もガタついてるのだろうと思いましたが、法務省からも不動産市況のリアルを知るために参考になる統計が発表されております。それがコレ↓
http://www.moj.go.jp/housei/toukei/toukei_ichiran_touki.html
登記統計と言って登記の件数が地区と原因別に件数をまとまったものです。これで土地の売買による所有権移転の登記件数を調べれば、どれくらいの件数の土地の売買が起こったか分かります。今回は東京でまだコロさんに侵略が本格化してない１月、緊急事態宣言ど真ん中の４月、最新のデータである７月の東京の土地の売買件数を調べてみましょう。こんな数字になります。
１月 ８６１４件
４月 １２６６８件
７月 １０５６４件
あれ？緊急事態宣言ど真ん中４月が多いですね。そしてまだコロさん本格化前の１月が一番少ない。おかしいな・・・。予定では「やはり統計からもコロが不動産市況に与えた影響は顕著ですね。」としたり顔で言おうと思ったのですがこれではいえません。しかし！４月はそもそもお家を買う人が多そうなので、もしかしたらいつもの４月よりは少ないのかも知れません。去年の４月の数字も見てみましょう。去年の４月を東京の売買による土地の登記件数は・・・
１３４３５件
あら？今年よりは少ないけどガクンと減ってるってほどでもないですね。でもまぁ％にしたら１２，６６８÷１３，４３５で９４．２９％。ざっと６％減ってるからそこそこくらってんのか・・・。一応、７月もみてみよう。去年の７月の土地の売買登記件数は・・・
１１８６６件
うん、一緒(^▽^)/(^▽^)/
これでは「コロナで仕事減っちゃって・・・」と言い訳できないではないか。頑張って働かないといかん！
・・・というわけで下北沢司法書士事務所では、元不動産会社勤務の経験も生かし不動産売却などのアドバイスも行っております。手続きをやってもらうだけじゃなく知識も手に入れたい方はぜひ当事務所にお声がけください。
下北沢司法書士事務所 竹内友章
空き家が多いらしぃぞ！
おはようございます！下北沢司法書士事務所の竹内と申します。相続、遺言、後見、不動産売却サポートなどご家庭の課題解決をサポートする司法書士事務所でございます
さて、司法書士っぽぃネットニュースを見ましたので解説します。コレッ！
https://news.livedoor.com/article/detail/18966704/
世田谷は空き家だらけというニュース。司法書士っぽぃ上にうちの事務所がある世田谷の話です。ホームページ管理者にコマメなブログ更新を命じられている筆不精司法書士としては、よだれを垂らしてこのネタに飛びついておきましょう。
さてこのニュース、記事の奥に透けて見えるものを感じました。着目したのは空き家が多いことに影響を与えているとされる原因です。高額なので若年層世帯は手を出せない、低層住宅地なのでマンションが作れないため不動産会社があまり買いにいかないことがあげられています。これを原因としてあげるのは「不動産会社目線」だなと思いました。確かに、世田谷さまで建売住宅を作ったら、猫の額ほどのちっこぃ土地に１階は駐車場の３階建ての戸建てを建てても５０００万前後にはなるでしょう。私みたいな高卒で工場勤め経験者からしたらとんでもない値段でございます。由緒正しい財閥系の会社が作った立派な戸建てだったら１憶以上だってあります。マンションが作りにくきゃそりゃマンション業者は買いません。でもコレ、完全に売る人の商品化のしやすさの問題です。そして、実際に土地が販売されてたらデメリットを乗り越えて不動産会社は買うでしょう。新築価格で１憶前後になろうと買えるエンドユーザーはいます。マンションが作れなきゃ戸建て作ればいいし土地のまま転売する手もあります。不動産会社の目線で書かれているのでこのような理由があげられてるのだと思います。じゃぁほかに理由はあるのか？不動産会社目線でなく、司法書士目線で考えるとおそらくは相続で共有状態になってしまい親族間で揉めてる、あるいは揉めるのが嫌だから手を付けられないでいるケースが多いのではないでしょうか。土地の価値が高いのは事実なわけで、それを分配するとなると調整が大変です。調整の大変さや面倒さ、気分の重さが手伝って相続人のみなさんが問題に手をつけられずにいるのだと推察します。ほかには、所有者が独り身で認知症にかかってしまっているケースも考えられると思います。つまり、空き家になってしまうのは売り手側の法律関係に主な原因があると思います。下北沢司法書士事務所ではこのような状態になることを防ぐため、空き家予防のための遺言や信託、空き家になったあとは相続人調査や遺産分割協議の調整などでみなさまをお助けします。どうぞお気軽にご連絡ください！
・・・我ながら最後はうまく宣伝に話をつなげたのではないでしょうか。でゎまた次回のブログで！！
下北沢司法書士事務所 竹内友章
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