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元不動産会社社員の司法書士が伝える不動産査定の秘密
なぜ不動産会社の査定は信用できない？元社員が明かす3つの裏側
「そろそろ実家の価値を知っておきたい」「相続した不動産、どうすれば…」そう思って不動産査定を考えたとき、多くの方が一瞬ためらってしまうのではないでしょうか。その直感、実はとても正しいのです。
こんにちは。下北沢司法書士事務所の竹内と申します。何を隠そう、私は司法書士になる前、不動産会社で働いていた経験があります。だからこそ、お客様が抱える「しつこい営業をされたらどうしよう」「提示された査定額って本当に信じていいの？」という不安の根っこにある、業界の「裏側」がよく見えるのです。
不動産会社も事業ですから、利益を追求するのは当然です。しかし、そのビジネスモデルの仕組みを知らないまま査定を依頼すると、知らず知らずのうちに、あなたのための査定ではなく、不動産会社のための営業活動に巻き込まれてしまう可能性があります。この記事では、元社員だからこそ語れる不動産査定の3つのカラクリを、包み隠さずお話しします。
カラクリ①：あなたの情報は「見込み客リスト」として管理される
査定サイトに名前や連絡先を入力した瞬間から、物語は始まっています。あなたの個人情報は、単なる問い合わせデータではありません。それは不動産会社にとって貴重な「見込み客リスト」となり、専門の業務用ソフトで厳重に管理されるのです。
「いつ、どの物件で問い合わせがあったか」「最後に連絡したのはいつか」「どんな反応だったか」といった情報が記録され、組織的な営業活動の対象となります。鳴り止まない電話は、一人の担当者の熱意というより、むしろ「まだ契約に至っていないリスト」を消化するためのシステム的な業務の一環なのです。一度リストに入れば、あなたが「もう結構です」と明確に断らない限り、定期的なアプローチが続く仕組みになっている会社も少なくありません。
カラクリ②：「高値査定」は契約を取るための常套手段
複数の会社に査定を依頼すると、一社だけ飛び抜けて高い金額を提示してくる会社に出会うことがあります。思わず「ここに任せたい！」と思ってしまうかもしれませんが、それこそが彼らの狙いです。
この「高値査定」は、あなたから売却の依頼（媒介契約）を取り付けるための、非常に効果的な営業テクニックなのです。まずは魅力的な価格であなたと契約を結び、物件を自社で独占的に確保すること。それが最優先事項なのです。
「少しでも高く売りたい」という売主の心理を巧みについたこの手法は、残念ながら、あなたの利益よりも不動産会社の利益を優先した結果生まれることが多いのが実情です。
カラクリ③：売れないと「値下げ提案」で結局は相場に着地させる
期待を胸に高い価格で売り出しを開始しても、待っているのは厳しい現実かもしれません。相場からかけ離れた価格では、当然ながら買い手は見つかりません。すると、媒介契約を結んだ不動産会社の担当者から、こんな言葉が聞こえてきます。
「反響が少ないので、少し価格を見直しませんか？」
これが、高値査定のシナリオの終着点です。最初は期待を持たせて契約し、売れない現実を突きつけて徐々に値下げを提案。数ヶ月後には、結局、他の会社が最初に提示したような「相場通り」の価格、あるいはそれ以下に落ち着くことも珍しくありません。最初の高値査定は、結果的に売却期間を無駄に長引かせ、大切な資産を売るタイミングを逃すリスクすらあるのです。
しつこい営業を回避しやすい選択肢：司法書士を通じた不動産査定
では、どうすれば不動産会社の営業戦略に巻き込まれず、純粋に「今の価値」を知ることができるのでしょうか。匿名査定サイトや営業の断り方を調べるのも一つの手ですが、より本質的で、効果が期待できる方法があります。それが、司法書士を間に挟んで査定を依頼するという選択肢です。
私たち司法書士は、不動産売買の当事者ではありません。ご依頼内容に応じて、査定依頼の窓口として不動産会社との連絡調整を行い、手続面からサポートします。言わば、あなたと不動産会社との間に立つ「防波堤」のような存在。これにより、営業連絡を受けるリスクを下げつつ、査定価格の情報を得やすくなります。「そんな方法があったのか！」と驚かれる方も多い、知る人ぞ知る方法です。
このテーマの全体像については、相続登記と不動産査定の進め方で体系的に解説しています。
司法書士が「緩衝材」に。営業電話やDMが一切届かない仕組み
なぜ、司法書士を通すと営業がなくなるのか。その仕組みはとてもシンプルです。私たちが提携先の不動産会社に査定を依頼する際、「これは売却活動のためではなく、あくまで遺産分割協議の参考資料として必要です」という目的を明確に伝えます。
不動産会社側も、すぐに売却に繋がる案件ではないと理解するため、営業リストの対象外として扱ってくれるのです。これにより、あなたは心理的な負担を一切感じることなく、純粋に客観的なデータとして査定書を手に入れることができます。私たちが、あなたと不動産会社との間の「緩衝材」の役割を果たすのです。
相続の専門家だからこそ、状況に応じた客観的な査定を入手可能
私たちの役割は、単に査定書を取り次ぐだけではありません。相続の専門家として、あなたの状況を深く理解した上で、本当に必要な情報が何かを判断し、最適な査定を依頼します。
例えば、相続人同士でスムーズに分割したいのか、将来的な売却を視野に入れているのか、それとも納税資金のために早期の現金化が必要なのか。状況によって、知るべき価格の種類は異なります。一般の買主を探す場合の「仲介価格」だけでなく、不動産会社に直接買い取ってもらう場合の「買取価格」の両方を取得するなど、多角的な視点から情報を提供できるのが、相続手続き全体を理解している司法書士ならではの強みです。
【実例】相続登記から始まった、営業ストレスゼロの不動産査定
相続をきっかけに、不動産の営業DMが頻繁に届くようになった、という話はよく耳にします。中には、不動産登記の情報を専門に扱う業者もいるようです。DMならまだしも、以前ご相談に来られた方の中には、「軽い気持ちで一括査定サイトに登録したら、自宅まで訪問営業に来られて困ってしまった」と、不安な表情でお話しくださった方もいました。
こうした営業に煩わされることなく、純粋に相続した不動産の価値を知りたい、というご要望は非常に多いです。当事務所では、相続登記のご依頼をお受けした際に、ご希望があれば提携先の不動産会社から査定書を取り寄せるサポートも行っています。もちろん、原則として、査定を依頼した会社から後日こちらからの許可なく営業連絡が入らないよう配慮して進めます。実際に、このサービスをご利用になった依頼者様は、不動産会社と一度も顔を合わせることなく、将来の資産計画に不可欠な客観的データを手に入れ、大変安心されていました。
自分で相場を調べる方法は？査定額の妥当性を見抜く3つの視点
司法書士に依頼するだけでなく、ご自身でも相場感を養っておくことは、非常に重要です。不動産会社から提示された査定額が妥当なものかを見抜く「目」を持つことで、より納得感のある意思決定ができます。ここでは、専門家でなくても実践できる3つの視点をご紹介します。
視点①：公的データを活用する（不動産情報ライブラリ）
最も信頼性が高い情報源の一つが、国土交通省が運営する「不動産情報ライブラリ」です。このサイトでは、不動産会社が提示する「売り出し価格」ではなく、実際に売買が成立した「成約価格」を匿名化された形で確認できます。
ご自身の物件があるエリアを選択し、取引時期や面積などを絞り込むことで、近隣でどのような不動産が、いくらで取引されたのかを具体的に知ることができます。査定額を検証する際の、強力な判断材料になるはずです。
視点②：不動産ポータルサイトで競合物件をチェックする
SUUMOやLIFULL HOME’Sといった大手の不動産ポータルサイトも、手軽に相場観を掴む上で非常に役立ちます。ご自身の物件と同じエリア、似たような築年数、広さ、間取りの物件が、現在いくらで「売りに出されているか」を調べてみましょう。
ただし、これはあくまで「売り出し価格」であり、最終的な成約価格はここから値引きされる可能性がある、という点は覚えておく必要があります。とはいえ、今現在の市場の温度感を知るための「定点観測」としては非常に有効な手段です。
視点③：査定の根拠を「言葉」で説明できる担当者か見極める
最終的に、最も大切なのは「人」を見極めることです。信頼できる担当者は、ただ査定額が書かれた紙を渡すだけではありません。「なぜ、この価格になるのか」その根拠を、あなたの言葉で、論理的に説明してくれます。
例えば、「お隣のマンションでは最近〇〇円で成約した事例がありますが、お客様の物件は角部屋で日当たりが良いため、プラス査定が見込めます」「一方で、室内のリフォームが必要な点を考慮し、この価格とさせていただきました」といったように、周辺の取引事例や物件のプラス・マイナス両方の要因を具体的に挙げ、情報と提案をセットで示してくれる担当者こそ、あなたのパートナーとなるべきプロフェッショナルです。こうした担当者との出会いは、不動産売却サポートに強い司法書士の選び方を見つける上でも重要なポイントとなります。安易な高値査定に惑わされず、誠実な担当者を見極めることが、不動産取引で騙されるリスクを避ける最善の策です。
不動産査定に関するよくあるご質問
最後に、不動産査定に関して当事務所によく寄せられるご質問にお答えします。
Q. 司法書士に査定を依頼すると費用はかかりますか？
A. 当事務所では、相続登記などのご依頼の一環として不動産の査定書を取り寄せる場合、原則として追加の費用はいただいておりません。これは、提携先の不動産会社も、司法書士からの依頼ということで協力的に、多くの場合無料で対応してくれるためです。費用を気にせず、まずはお気軽にご相談いただければと思います。より詳しい料金については、料金一覧をご覧ください。
Q. まだ売却するか決めていませんが、相談しても大丈夫ですか？
A. もちろんです。むしろ、「まだ売却するか分からないけど、検討材料として価値を知っておきたい」という方にこそ、私たちのような中立的な専門家をご活用いただきたいと考えています。すぐに売却する・しないに関わらず、まずは資産の現状を正確に把握しておくことが、将来のあらゆる選択肢を広げるための第一歩になります。具体的な手順については、相続登記時の不動産査定は司法書士へ！営業なしで価値を知る方法でも詳しく解説しています。
Q. 査定だけでなく、その後の売却手続きもお願いできますか？
A. はい、喜んでサポートさせていただきます。査定後に売却を決断された場合は、必要に応じて不動産会社との連携を行い、売買に伴う登記手続や書類面の確認など、司法書士が担える範囲でサポートします。相続から売却まで、手続きの窓口を一本化できるため、お客様の負担を大幅に軽減することができます。当事務所の対応業務一覧もぜひご覧ください。
まとめ：不動産査定の不安は、専門家への相談で解消できます
不動産査定の裏には、残念ながら不動産会社の営業戦略が隠されていることが少なくありません。しかし、その仕組みを知り、適切な対策を講じることで、不要なストレスを感じることなく、客観的な情報を安全に手に入れることは十分に可能です。
その最も確実な方法が、司法書士という中立的な専門家を介することです。「いきなり不動産会社に連絡するのは少し怖い」「まずは詳しい人から公平な情報を得たい」そうお考えでしたら、ぜひ一度、下北沢司法書士事務所にお声がけください。相続の相談先（専門家）の選び方迷われている方も、私たちが最初の窓口となって、あなたの状況を整理するお手伝いをいたします。
まずはお気軽にお問い合わせください。
東京都世田谷区北沢にある下北沢司法書士事務所は、相続手続き、遺言作成、相続放棄、会社設立、不動産売却など、幅広い法務サービスを提供しています。代表の竹内友章は、不動産業界での経験を持ち、宅地建物取引士や管理業務主任者の資格を活かし、丁寧で分かりやすいサポートを心掛けています。下北沢駅から徒歩3分の便利な立地で、土日も対応可能です。お気軽にご相談ください。
不動産売却が変わる！？４．１債権法改正
ここは触れないわけにはいかない・・・。こんにちは！下北沢司法書士事務所の竹内と申します。
相続法の法改正の方が注目されやすいと思いますが、民法の法改正はそれだけではありません。売買に関する法律も４月１日に変わり、不動産の売却にも関わってきます。元不動産営業マンの司法書士としてはスルーできません。今日は新しい用語である「契約の内容に適合しない」という表現についてお伝えしたいと思います。ちょっと理屈っぽぃところですが、なるべくざっくりお話ししたいと思います。
今までは「瑕疵」という用語に翻弄されていた！？
旧民法では「隠れた瑕疵」について売主は責任を負うと書いてありました。瑕疵とは欠陥のことです。隠れた欠陥ですから不動産なら建物の床下の配管が劣化してるなど、「目に見えない部分」の欠陥は責任を負うと連想されます。逆を言えば目に見えるような建物の壁に大きな穴が開いてるような分かりやすく見える部分は「分かってて買ったんでしょ」と売却した方の立場からなら言えそうです。しかし実際には目に見えるかどうかでなく、契約の時に欠陥も考慮して価格を決めているかや、その欠陥があっても契約の目的が達成されるかなどを総合的に判断して責任を負うかどうか決めていたのです。これだと「隠れた瑕疵」なんて表現は現実に合ってないし分かりにくいということで「契約の内容に適合しない」と用語を改めました。
結局、不動産取引はどう変わるのか？
確かに用語が変わって中身が変わって無いともいえますが、不動産取引の現場には影響を与えると思います。契約の内容に適合しないときは責任を追及されるリスクがあると条文にはっきり書かれたため、今までよりも契約条件をきちんと精査して取引をするようになると考えています。価格はもちろんですが、安全な不動産取引かどうかに取引当事者に関心が集まり、契約内容を決めるのにじっくり時間を取るようになって、結果として不動産を巡るトラブルが減ってくれるといいなと（期待を込めて）思っています。
今日は新しい債権法についてお話ししました。今回お話ししたことだけではなく、不動産を買った人が責任を追及する手段も変わっていますが、それはまた別の機会にお話ししたいと思います。最後までお読みいただき本当にありがとうございました！
下北沢司法書士事務所 竹内友章
東京都世田谷区北沢にある下北沢司法書士事務所は、相続手続き、遺言作成、相続放棄、会社設立、不動産売却など、幅広い法務サービスを提供しています。代表の竹内友章は、不動産業界での経験を持ち、宅地建物取引士や管理業務主任者の資格を活かし、丁寧で分かりやすいサポートを心掛けています。下北沢駅から徒歩3分の便利な立地で、土日も対応可能です。お気軽にご相談ください。
元不動産屋の司法書士が教えるいい不動産屋さんの選び方
おはようございます！下北沢司法書士事務所の竹内と申します。
私がそもそも「司法書士」という職業を知ったのは不動産の営業をしてたときでした。電話帳の上から下まで電話をかけまくり、上司に朝礼で怒られながら必死に外回りをし、やっとこさ契約までたどりつくのですが、その最後の決済手続きに登場するのが「司法書士」。書類仕事をササっとこなし、パパっと１２、３万の報酬をもっていきます。「いいなぁ～。あっちの方が楽に安定して稼げるよな～」と思ったものででした。いざ司法書士になるとそう甘くもなく、「隣の芝生は青く見える」という言葉の意味が不動産業者と司法書士、両方やって良く分かりました。
そこで今日は、不動産営業をしてた司法書士の立場からあなたが得する不動産業者の選び方をお伝えします。
色んなケースがあるので一般論としてお伝えできることは抽象的になってしまうのですが、大きく３つのポイントを意識してください。
ポイント① 会社でなく担当者で選ぶ。
売却期間をどれくらい見るかによりますが、不動産屋さんとは数か月から１年、場合によってはもっと長い期間お付き合いをすることになります。ですので気軽に電話やメールができる方を選びましょう。不動産の営業マンとのやりとりがストレスになってはいけません。話しやすさは大事だと思います。大手の会社か地域密着の会社かが良く比較されますが、それはどっちでもいいと私はいいと思います。会社よりも担当者で選びましょう。
ポイント② 費用対効果を無視して、あなたの物件を大事に売却してくれるか。
不動産は不思議なもので１，０００万に届かない小さな中古マンションも、１憶を超えるような土地や投資物件も売却にかかる手間はそれほど大きく変わりません。不動産の営業マンは売った物件の価格が高いほど報奨金の金額が高くなる場合が多いため、同じ手間でより高い収入につながる高い物件に力が入りがちです。そうではなくてきちんと時間と手間を物件の大きさに関わらずかけてくれる方を担当者にしましょう。しかし、仕事を頼む前にどうやっていい営業マンかどうか見極めるか。ここは会って話してみた印象を大事にして良いと思います。質問に丁寧に答えてくれている、あなたの希望を聞いてくれる、査定をするときも査定の根拠となる説明がきちんと調べられたものと感じられるなど、あなたがいい印象を持った営業マンなら大丈夫だと思います。それとは逆にその営業マンが「頼んでくれるかまだ分からないのにそんなに手間はかけられない」と思っている雰囲気がしたら、やめておいた方がいいと思います。
ポイント③ 査定価格だけで選ぶのは危険！
あなたが数社不動産会社をまわったときに、一番高い査定をつけてくれたというだけでその不動産会社にするのは危険です。その査定は「想定できる最高の価格」に過ぎずなかなか売れずに結局、販売価格を下げることになるかも知れません。もしかしたら安い査定をした会社の方がきちんと現実的な数字を出してくれていて、そちらに任せた方が高く売れるかも知れません。数字をみたら、少し質問をしてみましょう。「この価格はどういう方が買うのを想定してますか。不動産会社？お住まいになる個人？（通常は個人を想定した方が価格は高いですが、販売期間は長期化する傾向があります）」あるいはもっとシンプルに「この価格で売るにはどれくらいの期間がかかりますか？」でもいいと思います。その数字がどういう前提を出てきたのか質問をしてみましょう。うまく聞けなくても、見えてくるものがあると思います。
今日は不動産会社を選ぶときに意識して欲しいポイントをお伝えしました。少しでも参考になったら嬉しいです。最後までお読みいただいてありがとうございました！！
下北沢司法書士事務所 竹内友章
東京都世田谷区北沢にある下北沢司法書士事務所は、相続手続き、遺言作成、相続放棄、会社設立、不動産売却など、幅広い法務サービスを提供しています。代表の竹内友章は、不動産業界での経験を持ち、宅地建物取引士や管理業務主任者の資格を活かし、丁寧で分かりやすいサポートを心掛けています。下北沢駅から徒歩3分の便利な立地で、土日も対応可能です。お気軽にご相談ください。
不動産をあげて税金取られる！？怖い離婚の話。
日本の離婚率は１．６８。人口千人あたりで約１．７人離婚してるそうです。厚生労働省が調べていますが、私は意外と低いなと思いました。
みなさんはいかがでしょうか。
こんにちは、司法書士の竹内と申します。今日は離婚に関する「ホラー」なお話をします。
離婚によって元配偶者に不動産を財産分与することはよくあります。
頑張ってローンを返していた愛着あふれる戸建住宅やマンションを失うなんてそれだけでも悲しいことですが、離婚じゃ仕方ないとあきらめはつくかも知れません。
しかし、なんとおそろしいことに財産分与で不動産を譲った方に「譲渡所得税」という税金がかかることになっています。
売ったならともかく、収入は１円もない財産分与でなぜ税金を払うのか不思議ですが、これは知っておかないと大変なことになるかも知れません。
この譲渡所得税、どれくらいかかるかというと「時価」に所有している期間によって約２割または約４割かかります・・・。
財産分与した年の１月１日で保有期間が５年を超えていたら約２割、５年以内なら約４割です。
不動産の２割とか４割なんてお金がなんの対価もないのに税金として出てくなんて背筋が凍ります。離婚した後に分かったらシャレになりません。
ただ、実際には居住用不動産の３，０００万円控除が使えたり買った時の金額も経費として引けたりするので、税理士さんに確認すれば意外と
０に抑えられることも多いです。（この場合も申告は必要なので税理士報酬はかかります。）
もちろん、下北沢司法書士事務所からも税理士さんをご紹介しますし、「いきなり税理士に会うのはちょっと・・・」という方には当事務所から税理士さんにヒアリングしておきます。是非、お客さまのご希望の進め方を聞かせてください。
夫婦生活８年。私が離婚しないですんでるのは夫婦仲がいいからではなく、ひょっとしたら譲渡所得税のおかげかも知れません。
でゎまたっ！！
下北沢司法書士事務所 竹内友章
東京都世田谷区北沢にある下北沢司法書士事務所は、相続手続き、遺言作成、相続放棄、会社設立、不動産売却など、幅広い法務サービスを提供しています。代表の竹内友章は、不動産業界での経験を持ち、宅地建物取引士や管理業務主任者の資格を活かし、丁寧で分かりやすいサポートを心掛けています。下北沢駅から徒歩3分の便利な立地で、土日も対応可能です。お気軽にご相談ください。
不動産の価格で気を付けたいこと。
暑さもやわらぎ、大分すごしやすくなってきました。
こんにちは。司法書士の竹内と申します。
仕事柄、不動産売買と関わることも多いのですが、その中で感じることがあります。
それは・・・
「物件は１つ１つ違うんだな～」
土地の形や接している道路の広さ、お隣との境界、建てられる建物の大きさ・・・。
相場はあってもそれだけでは計れないものです。
最初からきちんと物件を調査して
「相場だと～万円くらいですが、土地の形があまり良くないので実際には～万円くらいが適正価格だと思います。ただ売り出すときには少し高めの価格から始めてもいいと思います。」
と丁寧に物件と向き合う不動産業者さんにお願いしたいものだなと感じました。
私も司法書士として、１つ１つのお話と丁寧に向き合うよう心がけています。
明日１４日、１４：００から千歳烏山で成年後見制度についてのセミナー講師をします。
お時間許せば、お越しくださいませ。
世田谷区南烏山6－12－12 コーシャハイム千歳烏山１２号棟
コミュニティカフェ「ななつのこ」
下北沢司法書士事務所 竹内友章
大家さんの気持ちに寄り添う・・・。
おはようございます❕
司法書士の竹内と申します。
大家さん向けに入居者死亡・家賃滞納などの法律問題の解消を業務としています。
家賃滞納でお困りの大家さん、対応の方針はもちろん大家さんのご希望によって決めていきます。
とはいえ「どうしていいか分からない・・・」
となかなか方針が決められないのも実情だったりします。
普通の暮らしをしてきた大家さんにとって、家賃を払わないなんて状況は理解できないし、
自分には理解できない行動をとってる人に対してどのような態度でのぞめばいいのか、
分からなくなるのは当然だと思います。
そんなときには、「損失を取り戻す」よりも「これ以上の損失を防ぐ」方向でご案内をします。
つまり、「まずは建物を明け渡していただき、早く次の入居者を見つける」ことを一番優先
します。今現在、家賃を払ってない方はこれからも滞納する可能性が大きいからですね。
しかしながら、様々な想いのつまったアパートやマンションで家賃を滞納されたり、入居者死亡
などにあってしまうしまう大家さんのご心痛は大変なものだと思います。
滞納された家賃ももちろん、お支払いいただく確約書を提出いただきます。
例え分割になっても、少しづつでもお支払いする約束をいただき、大家さんの気持ちに
寄り添う対応を心がけています。
今、事務所の窓からハラハラと桜が散っています。晴天に桜吹雪。日本に生まれて幸せだなぁ
と思います。ちょっと大げさですけどね。
下北沢司法書士事務所 竹内友章
ご自宅、借地権で購入するメリット
おはようございます❕
相続・不動産共有・大家さん向けに入居者死亡や家賃滞納などの法律問題を取り扱う司法書士の竹内と申します。
ご自宅購入の際、土地を所有するのではなく借りて建物を建てる「借地権」も選択肢の１つです。
さてこの借地権、どんなメリットがあるのでしょうか?
それは何と言っても安いことです。
おそらくは所有する６、７割の価格になることが多いと思います。
土地が高い都心であれば、そのメリットは大きくなりますね。
また自分の土地ではないので、固定資産税などの税金もかかりません。
デメリットとしては借りているので賃料が発生してしまうこと。
毎月支払う賃料と、購入価格のバランスを見ながらどの物件を買うか決めていく必要がありますね。
今日はちょっと空気がひんやりしてますね。お気をつけてお出かけくださいませ❕
下北沢司法書士事務所 竹内友章
大家さん向けの保険、意外と充実❕❔
おはようございます❕
司法書士の竹内と申します。
・相続などで発生する不動産の共有名義の解消・予防
・不動産売却に向けた法律面からのサポート
・大家さん向けに入居者死亡や家賃滞納など法律サポートや交渉・訴訟
などを主な業務としています。
大家さんが通常、入られている火災保険。
意外と内容が充実しているものです。
水道管の破裂による水漏れや、台風による浸水被害など、オプションとして色々なものが揃っています。
もし建物になにか修繕が必要な時は、保険が使えないか保険代理店さん、不動産管理会社さんに確認して
みてください。
本当は保険が使えるのに、気が付かず申請し忘れてしまうケースもあるようです。
下北沢司法書士事務所 竹内友章
結局、入居者死亡リスクにはどう備えるのか。
おはようございます。
東京で入居者が死亡してしまった場合の対応（賃貸物件）、主に相続で発生する不動産の共有問題の予防や解消に取り組む司法書士の竹内です。
ご高齢の入居者は大家さんも心配。でも、これからの高齢者社会でお年寄りはお客さんとして考えないのはもったいない・・・。
高齢者に入居してもらうときの一番の心配は「孤独死」や「突然死」だと思います。
隣の部屋を借りている方が変な臭いに気が付き、警察と大家さんに連絡、おそるおそる警察と入ってみると・・・。
なんて具体的に想像すると大家さんのご心配が身に沁みます。
ではこれを防ぐにはどうしたらいいのでしょうか。
契約内容に次の２点を書き込めるといいと思います。
１点目 旅行や入院などで長期間、部屋を開けるときは大家さんに連絡すること。
２点目 大家さんが危険があると判断したら、警察立ち合いのもとで合鍵を使用し室内を確認すること
この２つを契約に盛り込んで、有効かどうかというと少し微妙なところです。しかし、少なくともご本人やご親族の方の意識付けにはなるでしょう。
あとは新聞をとってもらいポストに溜まってないか確認する、通信会社等が加入する見守りサービスに加入するなどがあります。
今日はちょっと寒い・・・。３月って寒いですよね。以外に。
下北沢司法書士事務所 竹内友章
実家が売却できない❕❔介護費用の落とし穴
こんばんは
司法書士の竹内と申します。入居者死亡によるお部屋の明け渡し手続き、相続による不動産の共有問題の解消に取り組んでいます。
さて、介護費用捻出のために自宅を売却するケースは非常に多いです。
そして、所有者たるご両親が認知症になってしまったため後見制度を利用することも
良くあるケースです。
ただ後見制度は一度始めると実質もうやめることができない。後見人や後見監督人の立場で、第三者が
いわば家庭の財産の管理をするなどデメリットもあります。
また、専門家報酬も申し立て書類作成で１０万円、後見人報酬で年間２４万円が相場なので
費用面での負担も大きいです。
そこで使える制度が家族信託。認知症になる前にこの制度を使っておくと介護施設入居のための
ご自宅の売却が非常にスムーズになります。
信託は財産を「管理する人」と「使う人」を法的に明確に分けることができる制度です。
「管理する人」をご家族の誰か、「使う人」をご実家にお住いのお父さんやお母さんにしておけば
「管理する人」の権限で自宅を売却できます。
下北沢司法書士事務所 竹内友章
