Archive for the ‘不動産’ Category
その家賃の催促。ちょっと待って！
おはようございます！下北沢司法書士事務所の竹内と申します。相続、遺言、後見、信託、建物明け渡し、不動産売却サポートなど個人の方の課題解決に取り組んでる司法書士です。
今日は、家賃滞納者向け対策について書きます！滞納があっては催促しやっと払われたと思ったらまた数か月後には家賃滞納・・・こんな入居者はホントに困ります。こういう時は、どのように対処したらいいでしょうか。
こういう場合は敢えて催促を待ってみるのも選択肢です。家賃滞納を理由としてお部屋を出てってもらうには、３カ月以上の滞納が目安と言われています。３か月たつと、裁判所も滞納者に建物を明け渡すよう判決を出してもらえる可能性がグっと高くなります。家賃が遅れ気味の人に毎回催促するストレスと手間も大変ですし、そのうち全く払われなくなるかも知れません。家賃がちゃんと払えないということはほかで借金を作ってそちらの返済に追われている可能性も高く、ずっと入居させておくのはリスクがあります。私は建物から出て行ってもらって次の入居者を入れた方が良いと思います。もちろん、「入居者がかわいそう。」という気持ちも分かります。しかし、大家さんにも生活があります。ケースによっては、家賃滞納者の生活保護の申請に同行するなど私もフォローします。ぜひぜひ、下北沢司法書士事務所にご相談ください！
下北沢司法書士事務所 竹内友章
東京都世田谷区北沢にある下北沢司法書士事務所は、相続手続き、遺言作成、相続放棄、会社設立、不動産売却など、幅広い法務サービスを提供しています。代表の竹内友章は、不動産業界での経験を持ち、宅地建物取引士や管理業務主任者の資格を活かし、丁寧で分かりやすいサポートを心掛けています。下北沢駅から徒歩3分の便利な立地で、土日も対応可能です。お気軽にご相談ください。
あなたを詐欺から守るのは・・・
おはようございます！下北沢司法書士事務所の竹内と申します。遺言、後見、信託、相続、不動産売却サポートなどあなたのご家庭の問題を解決するのに最適な提案をする司法書士事務所でございます。
さて！年に１回くらいのペースで投資用マンションを騙されて買ってしまった方のご相談があります。今だにそんなことあるのかと思いますが、なかには訪問販売で押しに押されて購入してしまった方もいらっしゃいました。こういう方に共通しているのは誠実で真面目な方ということです。真面目なだけに、聞かなくてもいい話を真面目に聞いてしまいます。聞いてうんうんとうなづいていると、なんとなく相手に同意したような雰囲気になってきます。また、話を聞いてる時間が長時間になればなるほどこれだけ時間をかけさせて悪いなと思ってしまうでしょう。でも、引け目を感じることなんてありません。前言を翻すのは悪い事でも恥ずかしいことでもありません。勇気を出して「やっぱりやめます！」と言ってください。「嘘ついた」「約束を破った」と相手は言うかも知れません。もしもそう言ったらあなたの判断が正しかった証拠です。もしもその人があなたと今後もいいお付き合いをしたいと思っていたら、そんなことは言わないはずです。そして、理由を聞かれても「関心がわきませんでした」とだけ答えて細かいことは言わないでください。理由を言うと、その理由を崩すようなことを相手に言われてますます断りにくくなります。「やっぱりやめます」の一言にあなただけではなく、あなたのご家族の人生も大きく関わってきます。言いにくいとか考えてる場合ではありません。
今日は投資用マンションには気を付けて話でした。また、次回のブログでお会いしましょう。
下北沢司法書士事務所 竹内友章
東京都世田谷区北沢にある下北沢司法書士事務所は、相続手続き、遺言作成、相続放棄、会社設立、不動産売却など、幅広い法務サービスを提供しています。代表の竹内友章は、不動産業界での経験を持ち、宅地建物取引士や管理業務主任者の資格を活かし、丁寧で分かりやすいサポートを心掛けています。下北沢駅から徒歩3分の便利な立地で、土日も対応可能です。お気軽にご相談ください。
不動産売却許可のタイミング！
おはようございます！下北沢司法書士事務所の竹内と申します。遺言、後見、相続、債務整理、不動産売却サポートなど個人のモヤモヤを解決する司法書士事務所です。
さて、もうすぐ後見人をしている方の不動産の売買契約をします。後見を受けている方の名義になっているご自宅を売却する場合、家庭裁判所の許可が必要です（民法８５９条の３）。不動産を売却するには、売却活動をして、契約をして、最後に名義を買主さんに移します。それでは、家庭裁判所の許可はどのタイミングでもらえばいいでしょうか。それは自宅不動産の売却許可をもらうタイミングは契約の後、買主さんに名義を移す間です。許可をもらうために書類を作って裁判所に提出しますが、その書類には署名と押印済みの契約書のコピーもつけます。契約後でないと許可に必要な書類が揃わないため、契約後に許可を申し立てることになります。後見人がついてる方の不動産売却は、契約書に裁判所の許可を停止条件としたり、売買の名義変更も法務局に提出する場合が少し違ったり、賃貸物件の場合は後見状態であることを踏まえて新所有者へ引継ぎの段取りを取ったりと通常の売買と違う点がたくさんあります。ぜひぜひ後見業務と不動産売却に慣れた司法書士にご相談ください！
下北沢司法書士事務所 竹内友章
東京都世田谷区北沢にある下北沢司法書士事務所は、相続手続き、遺言作成、相続放棄、会社設立、不動産売却など、幅広い法務サービスを提供しています。代表の竹内友章は、不動産業界での経験を持ち、宅地建物取引士や管理業務主任者の資格を活かし、丁寧で分かりやすいサポートを心掛けています。下北沢駅から徒歩3分の便利な立地で、土日も対応可能です。お気軽にご相談ください。
雑誌でも解説！賃貸不動産と相続放棄
おはようございます！下北沢司法書士事務所の竹内と申します。遺言、後見、相続、債務整理、不動産売却サポートなどあなたの課題を解決する司法書士事務所でございます。
地味男で人前に出るのが苦手ですが、雑誌なら頑張れるぞということで賃貸不動産と相続放棄が絡む論点について解説してみました！こんな感じでございます！！
さぁこういう時の写真はどこまで載せていいのでしょうか。記事がまともに読める状態だと出版社に怒られるかも知れません。これくらいなら大丈夫だと思うのですがもしなんか言われたらゴメンなさぃすることにします。「家主と地主」という不動産投資をしてる方向けの雑誌で、お部屋を借りている方が亡くなってしまった場合について解説しました！渋谷のジュンク堂だとか大きい本屋さんにはおいてあります。私が何ページにいるかは敢えてのダンマリでいきましょう。ウォーリー感覚でどこにいるか探してみてください！
下北沢司法書士事務所 竹内友章
東京都世田谷区北沢にある下北沢司法書士事務所は、相続手続き、遺言作成、相続放棄、会社設立、不動産売却など、幅広い法務サービスを提供しています。代表の竹内友章は、不動産業界での経験を持ち、宅地建物取引士や管理業務主任者の資格を活かし、丁寧で分かりやすいサポートを心掛けています。下北沢駅から徒歩3分の便利な立地で、土日も対応可能です。お気軽にご相談ください。
落とし穴がたくさん！相続不動産の売却
暑さも少し落ち着いてきましたね！下北沢司法書士事務所の竹内と申します。遺言、相続、後見、債務整理、不動産売却サポートなど個人の法律課題の解決をお手伝いをしている司法書士です。
今日は相続した不動産の売却についてお話しします。不動産を相続して売却する場合は、相続人が１人とは限りません。数人の相続人が共同して売却するケースももちろんあります。その場合は、誰が売却代金のうちどれくらいを取得するかを事前に決めておきます。相続人のみなさまに取得割合を決めて頂いた後は、それを実現していくわけですがここが意外と大変です。法的なたてつけはどうするのか？共有不動産として売却する方法もあれば遺産分割で１人が取得して売却代金相当の金額を他の相続人の方に支払う方法もあります。また、取得割合を決めたとして具体的にその金額はいくらなのか？売却金額を前提にかかる税金をシュミュレーションして、税理士報酬や司法書士報酬などの金額も算出します。それらの経費を引いた手取り金額を割り出しそれを取得割合で分割した具体的な金額を割り出し、売却代金をみなさんで清算するまでサポートします。一例ですが、下の写真のような清算表を作成し相続人のみなさん全員がお金の流れを簡単につかめるようにするのも司法書士がお手伝いします。
相続不動産の売却には思いもよらない手間や落とし穴がたくさん！そんな落とし穴に落ちたくない方はぜひ下北沢司法書士事務所にご相談くださいませ！
下北沢司法書士事務所 竹内友章
東京都世田谷区北沢にある下北沢司法書士事務所は、相続手続き、遺言作成、相続放棄、会社設立、不動産売却など、幅広い法務サービスを提供しています。代表の竹内友章は、不動産業界での経験を持ち、宅地建物取引士や管理業務主任者の資格を活かし、丁寧で分かりやすいサポートを心掛けています。下北沢駅から徒歩3分の便利な立地で、土日も対応可能です。お気軽にご相談ください。
不動産と税金
帰省しようと思いましたが、悪いことしてる気分になって落ち着かないので東京ステイすることにしたお盆休み。みなさんはいかがお過ごしでしょうか。遺言、後見、相続、信託、債務整理、不動産売却サポートなど個人のモヤモヤをスカっと解消するお手伝いをしている司法書士、竹内です。
さて、先日都税事務所に行ったときのこと。気になるものを見つけました。それがコレっ↓
固定資産税や不動産取得税、不動産を売却した場合の譲渡所得税、登記にかかる登録免許税など不動産に関する税金がまとめられていました。ちょっと書き方も固いし、白黒なので見にくい部分がありますが不動産売却にからむ税金が一網打尽にされてるようです。私は宅地建物取引士の資格更新の時にもらった資料で税金をチェックしてますが、この資料でも良いかと思いました。もちろんインターネットはおおまかに知識を得るためにとても便利なのですが、仕事に落とし込む知識は公共の資料に当たります。なにごともインターネットは最初の入り口として活用して、もう一歩深く掘り下げる作業をすることが大事かな思います。
私は実家に帰らなかったのですが、帰省した人が中傷されてしまう悲しいニュースを目にしました。そんなことをしていい理由はどこにも無いと思うので、こういう残念なことは無くなれればいいと思います。でゎまた次のブログで！
下北沢司法書士事務所 竹内友章
東京都世田谷区北沢にある下北沢司法書士事務所は、相続手続き、遺言作成、相続放棄、会社設立、不動産売却など、幅広い法務サービスを提供しています。代表の竹内友章は、不動産業界での経験を持ち、宅地建物取引士や管理業務主任者の資格を活かし、丁寧で分かりやすいサポートを心掛けています。下北沢駅から徒歩3分の便利な立地で、土日も対応可能です。お気軽にご相談ください。
後見と不動産売却は得意です！
あっつい！！事務所のエアコンをつけずに朝からずっと書類作るという苦行に挑戦してましたがついに今しがたつけちゃいました。下北沢司法書士事務所の竹内と申します。東京の世田谷から後見、遺言、相続、不動産売却サポート、債務整理など個人の法律課題の解決をお手伝いしている司法書士でございます。
今日は、認知症の方の不動産売却についてお話しします。後見人が必要な方の不動産売却は当事務所のメイン業務ですので、なぜ当事務所がこのテーマに向いているかお話をさせてくださいませ。
「認知症の方が居住用不動産を売却するには後見人を選任した上で家庭裁判所の許可が必要です。」と、色んな弁護士さんや司法書士のホームページで見かけると思います。しかし、実際に後見人を選んで不動産を売却するとなるとこの２つのステップだけでは足りません。もっともっと細かい階段を少しづつのぼる必要があります。不動産の売却目標時期、そこから逆算して後見人を選ぶタイミング、誰を後見人とするのか候補者の選定、売却予想価格の算出、仲介業者とのやりとり、境界確定や残置物の撤去をどうするかなど契約条件の交渉、契約書の文言や引き渡しの時期など、たくさんのテーマを行き当たりばったりではなく段取りを組んで進めなければなりません。法律知識と不動産売却の実務の知識、それと案件を調整してまとめるバランス感覚が必要です。当事務所は私が後見人として不動産売却をするケースやご親族の方が後見人になられてサポートするケースどちらにも対応します。どちらのパターンでも司法書士としての法律知識と元不動産営業マンとしての不動産売却の実務知識、それと高校出てからずっと立場の弱い社会人生活をそれなりに生き抜いてきたバランス感覚！？を総動員してあなたを支えます。本当は具体的な方法論をもっと細かく書きたいのですが、こればかりはご家庭の事情によって段取りの組み方が全然変わってきます。みなさんがご覧になるホームページで大多数の方にあてはまる方法論はなかなか書きにくいのです・・・。
今日は思いっきり広告宣伝なブログになりました・・・。もちろん、ブログを読むだけで役に立つ法律豆知識もこのブログで発信していきますので時々のぞいてやってください。最後までお読みいただきありがとうございました！！
下北沢司法書士事務所 竹内友章
東京都世田谷区北沢にある下北沢司法書士事務所は、相続手続き、遺言作成、相続放棄、会社設立、不動産売却など、幅広い法務サービスを提供しています。代表の竹内友章は、不動産業界での経験を持ち、宅地建物取引士や管理業務主任者の資格を活かし、丁寧で分かりやすいサポートを心掛けています。下北沢駅から徒歩3分の便利な立地で、土日も対応可能です。お気軽にご相談ください。
債務整理と不動産
おはようございます！東京の世田谷区、下北沢から債務整理、不動産売却、相続、信託など不動産関係の法律問題に取り組んでいる司法書士の竹内と申します。
昨日はかなり暑かったですね・・・。今日も夏日なのでしょうか。さて昨日は債務整理の打ち合わせがありました。去年から取り組んでいる案件なのですが、投資用不動産をお持ちの方でその売却をお手伝いしております。借金が返せなくなってしまうと手持ちの不動産も競売にかけられて借入先に売却されてしまいますが、裁判所を通した競売よりも普通に不動産会社にお客さんを探してもらった方がより高く売れる可能性が高いです。借入先が納得する形で一般の販売方法により不動産を売却する任意売却は,当事務所に多いご相談の１つです。コミュニケーションがしっかり取れている弁護士や不動産会社と細かく段取りを決めながら丁寧に進めていきます。
下北沢司法書士事務所は個人の方と小さい会社さんの味方です。大手不動産会社や銀行の方を向いた仕事はしておりません。きめ細かく個人の課題にきめ細かく対応して欲しいお客さまはぜひお声がけくださいませ！
下北沢司法書士事務所 竹内友章
東京都世田谷区北沢にある下北沢司法書士事務所は、相続手続き、遺言作成、相続放棄、会社設立、不動産売却など、幅広い法務サービスを提供しています。代表の竹内友章は、不動産業界での経験を持ち、宅地建物取引士や管理業務主任者の資格を活かし、丁寧で分かりやすいサポートを心掛けています。下北沢駅から徒歩3分の便利な立地で、土日も対応可能です。お気軽にご相談ください。
大家さん困った！家賃減額交渉
こんにちは！下北沢司法書士事務所の竹内と申します。緊急事態宣言の延長を受けて家賃の減額交渉も更に加速しそうですね。不動産オーナーの立場としては家賃が減るのは大変ですが、突っぱね通すのも厳しそうです。それにおそらく大家さんがお持ちの物件の近くにある他の物件も値下げ交渉を受けて、応じている可能性も高いでしょう。とすると、借地借家法にあるこの条文が気になります。
第三十二条 建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。
日本全体で家賃減額交渉がされてると思いますし、お持ちの物件の近所の大家さんも減額に応じているとなるとある程度は仕方なさそうですね。第一、テナントが潰れて家賃０になったら次の店子さんを見つけるのに苦戦しそうです。
減額交渉に応じるのは仕方ないとして次の点を最大のポイントとして欲しいです。
１、減額の期間と金額をきちっと覚書に残す。
特に期間は大事です。コロナ終息後も減額後の家賃で貸し続ける必要はありません。短めに期間を区切ってその期間が近づいてきたらまた状況をみて相談しましょう。大体、２～３か月を目安とすれば良いのではないでしょうか。金額は１０％～２０％くらいを目安に応じて考えれば良いと思います。 「このテナントさんは少しの間しっかり助ければ、その後は頑張れるな」と感じたら短い期間に限定してもう少し値引いてもいいかも知れません。
もう１つポイントをあげるとすれば、
２、書面には「減額することを口外しない」条項を入れる。
交渉は各テナントと個別にするため、かなり減額したテナントの方が他のテナントにもそのことを伝えてしまうと、安い基準で交渉が進むことに繋がってしまいます。口外しないことを条項に入れましょう。
また、飲食業などどう見ても売り上げが下がってる店ならば別かもしれませんが、もしかしたらそんなに売り上げに影響してないのにこの機会を使って減額交渉に出る方もいるかも知れません。昨年と今年の売り上げが比較できる資料の提出など求めるのもいいと思います。
下北沢司法書士事務所 竹内友章
東京都世田谷区北沢にある下北沢司法書士事務所は、相続手続き、遺言作成、相続放棄、会社設立、不動産売却など、幅広い法務サービスを提供しています。代表の竹内友章は、不動産業界での経験を持ち、宅地建物取引士や管理業務主任者の資格を活かし、丁寧で分かりやすいサポートを心掛けています。下北沢駅から徒歩3分の便利な立地で、土日も対応可能です。お気軽にご相談ください。
不動産と離婚の重要知識を解説！
「離婚協議書は公正証書で作った方が良いのですか？」こんなご質問も良く頂きます。今日は「司法書士的な目線から」このテーマについて解説致します。ちょっと前振りが長いですが後半に大事な不動産の話が出てきます。お忙しい方は下の方から読んでみてください！
まずは公正証書のメリットを考える。
公正証書とは公証役場という、半分役所みたいな場所に出向いて法律にとても詳しい公証人（元検事とかが多い）に「この離婚協議書の内容で間違いなくお互いに合意しました。」と証明してもらう、くだいて言えば「お墨付き」をもらった文書のことです。第三者に、それも法律にとても詳しくて社会的信用のある公証人に立ち会ってもらいます。証明力が強いことは、なんとなく想像がつくのではないでしょうか。証明力は強いですが、公証人と協議書の内容を事前打ち合わせしなければなりませんし、公証役場に出向く手間もかかります。それだけでなく公証人に支払う費用もかかるため、「証明力が強い」ことによるメリットは何なのかもう一歩踏み込んで考えてみます。
公正証書の最大のメリットは「養育費などお金の支払い」
公正証書の大きなメリットは「お金が支払われなかったときの対応が楽」というところです。離婚の場面に限らず、任意でお金を払わない人に法律を使って払わせるのはそれなりに大変です。裁判などで権利を確定した後、民事執行法に基づいて「強制執行」をしなければ払わせられません。この「強制執行」ができる根拠となる文書を「債務名義」といいます（民事執行法第２２条）この「債務名義」の代表的なものは裁判で勝った確定判決ですが「公正証書」も債務名義の１つです。つまり、離婚協議書を当事者だけでなく「公正証書で作れば」この債務名義を取得する手続きをスキップしてお金を払わない元配偶者に強制執行をすることができます。
不動産の名義変更の場合は公正証書でも「債務名義」とはならない
公正証書は債務名義にはなりますが、条件付きです。その条件は「金銭債権」であって「債務者が直ちに強制執行に服する旨の陳述が記載されている」ことです（民事執行法第２２条第５項）。つまり、お金を払ってくださいと請求することしか裁判手続きをスキップできず、不動産の財産分与に相手が応じないときは公正証書で離婚協議書を作っても普通に裁判するほかありません。つまり、「お金は動かないが、自宅不動産だけ財産分与する」といったケースでは公正証書はあまり意味のない場合が多いです。不動産登記（名義変更）の専門家である司法書士の立場からは、「不動産の権利移転において離婚協議書が公正証書かどうかはあまり重要ではない」という結論になります。
いかがでしたでしょうか。公正証書を作るかどうかは背景やケースによって様々なため、一概には言えません。でも、今日のブログでお伝えしたことを押さえておくとかなり役に立つと思います。また、ご自身だけでなく必ず専門家のアドバイスも受けてご判断ください。
下北沢司法書士事務所では、お客さまのお話を丁寧に聞き取り、離婚協議書を公正証書で作るべきかについても必要な知識を提供します。公正証書は確かに安全ですが万能ではありません。お客さまが求めていることをヒアリングを通じて明確にし、その目的に公正証書があっているのか判断するのを最大限サポートします。連休中でも、電話やSkype相談も可能です。外出できない連中に相談しておきたい方はぜひお気軽にお問い合わせください。
下北沢司法書士事務所 竹内友章
東京都世田谷区北沢にある下北沢司法書士事務所は、相続手続き、遺言作成、相続放棄、会社設立、不動産売却など、幅広い法務サービスを提供しています。代表の竹内友章は、不動産業界での経験を持ち、宅地建物取引士や管理業務主任者の資格を活かし、丁寧で分かりやすいサポートを心掛けています。下北沢駅から徒歩3分の便利な立地で、土日も対応可能です。お気軽にご相談ください。
