Archive for the ‘不動産’ Category
住所を書くのが大変なときは・・・。
こんばんは。
司法書士の竹内と申します。
自分の住所を書くのが大変なこともあります。
特にご高齢になってくると手元が定まらない方はたくさんいます。
そんなときは登記関係の書類に住所やお名前を予めパソコン打ちしておきます。
住所や名前を書くのは「私は確かに登記をしますよ」という意思表示をしてもらう
意味合いなので、基本的には自署してもらいますが体が大変なのに無理して書いて
もらうことはありません。
住所はパソコン打ちして名前だけ書いて頂く、名前もパソコン打ちする、住所は
書かないけど生年月日を書いてもらう。
色んなパターンがあります。
サインをするのが大変なときはご相談ください！
下北沢司法書士事務所 竹内友章
土地売買の時にかかる登記の税金
ジュクジュクと雨がふってて梅雨みたい・・・。
司法書士の竹内と申します。
土地の売買の時には名義書き換えの税金がかかります（登録免許税）。
固定資産税評価額の１０００分の２０が原則ですが、今は軽減されてて１０００分の１５。
評価が１０００万の土地を売買すると名義書き換えの税金が１５万円。
大分もってかれますが軽減が効いてる分、まだマシなんですね。
軽減無かったら２０万ももってかれます。
しかしこの軽減措置、この３月末で切れてしまうんですよね。ブチブチっと。
とはいえまさか延長されるだろうと思い、税務署に確認の電話をいれてみると
「まだ分かりません」とのこと。
う～ん。
まさか延長されると思うが、気になる。
思い切って財務省様に聞いてみました。
財務省といえば、省庁の中でも最強のイメージがあるので緊張しましたが、
「延長の法案は提出されてるんで、国会通れば引き続き１０００分の１５ですよ～」
とのこと。
親切に教えてくれるではないか。財務省。
ということで４月以降も軽減効きそうなんで良かったなというお話でした。
下北沢司法書士事務所 竹内友章
不動産の価格で気を付けたいこと。
暑さもやわらぎ、大分すごしやすくなってきました。
こんにちは。司法書士の竹内と申します。
仕事柄、不動産売買と関わることも多いのですが、その中で感じることがあります。
それは・・・
「物件は１つ１つ違うんだな～」
土地の形や接している道路の広さ、お隣との境界、建てられる建物の大きさ・・・。
相場はあってもそれだけでは計れないものです。
最初からきちんと物件を調査して
「相場だと～万円くらいですが、土地の形があまり良くないので実際には～万円くらいが適正価格だと思います。ただ売り出すときには少し高めの価格から始めてもいいと思います。」
と丁寧に物件と向き合う不動産業者さんにお願いしたいものだなと感じました。
私も司法書士として、１つ１つのお話と丁寧に向き合うよう心がけています。
明日１４日、１４：００から千歳烏山で成年後見制度についてのセミナー講師をします。
お時間許せば、お越しくださいませ。
世田谷区南烏山6－12－12 コーシャハイム千歳烏山１２号棟
コミュニティカフェ「ななつのこ」
下北沢司法書士事務所 竹内友章
後見がついてる方の不動産売却
おはようございます。
司法書士の竹内です。
後見がついている方の不動産。
売却すべきでしょうか？
まず一番大事なのはご本人のお考えです。
愛着があると思いますので認知症でもご本人の考えを大事にするべきです。
でも現実的にはそれだけで判断できない場合もありますね。
まずやっぱりお金の問題。施設の入居費用に売却したお金を
あてるケースは非常に多いです。
それと空き家になってしまう問題。
空き家のままおいておくとそれだけで税金などのお金が出ていくし、
管理も大変です。
後もう１つ、相続問題。
やがて相続が発生した場合、不動産の権利が相続人に散らばってしまいます。
（遺言や信託で対応している場合は別）
お金なら散らばっても法律で決まっている通りの額を分ければ済みますが
不動産の権利の一部をもらっても使いようがなくて困ることも多いです。
そうならないためには売却しておく方がいいですね。
本人の考えを尊重しつつ、空き家にしておいてもお金の面で問題はないのか
などの点を後見人が検証し、判断していきます。
人生の先輩が、一生懸命買った不動産を売却する訳ですから正直とてもプレッシャー
がかかる判断です。
汗っかきなのでいつもシャツがぐしょぐしょになりちょっと困ってます。
仕事頑張ってる証拠だな～と思えばいいですかね。
司法書士 竹内
古い実家×相続×売却＝税金の控除！？
こんにちは！
東京の司法書士、竹内と申します。
不動産の名義共有の防止や予防、相続、大家さん向けの法律相談に取り組んでいます。
「空き家問題」
テレビやネットでこのテーマを目にすること増えました。
あまり知られてないですが、このテーマに関係して税金が控除される制度があります。
相続で取得した、昭和５６年５月３１日以前に建築された空き家になってしまう不動産を
売却すると、譲渡所得から３，０００万円が控除できる制度です。
都心にお住いの方が、相続で取得した実家を売却するときに使えそうな制度ですね！
詳しい要件は国税庁のホームページでご確認ください。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3306.htm
期限が切られており、平成３１年１２月３１日までに売却しないと使えません。
こういう特例は見落とすとお金を損してしまいます。
気をつけたいものですね。
下北沢司法書士事務所 竹内友章
大家さんの気持ちに寄り添う・・・。
おはようございます❕
司法書士の竹内と申します。
大家さん向けに入居者死亡・家賃滞納などの法律問題の解消を業務としています。
家賃滞納でお困りの大家さん、対応の方針はもちろん大家さんのご希望によって決めていきます。
とはいえ「どうしていいか分からない・・・」
となかなか方針が決められないのも実情だったりします。
普通の暮らしをしてきた大家さんにとって、家賃を払わないなんて状況は理解できないし、
自分には理解できない行動をとってる人に対してどのような態度でのぞめばいいのか、
分からなくなるのは当然だと思います。
そんなときには、「損失を取り戻す」よりも「これ以上の損失を防ぐ」方向でご案内をします。
つまり、「まずは建物を明け渡していただき、早く次の入居者を見つける」ことを一番優先
します。今現在、家賃を払ってない方はこれからも滞納する可能性が大きいからですね。
しかしながら、様々な想いのつまったアパートやマンションで家賃を滞納されたり、入居者死亡
などにあってしまうしまう大家さんのご心痛は大変なものだと思います。
滞納された家賃ももちろん、お支払いいただく確約書を提出いただきます。
例え分割になっても、少しづつでもお支払いする約束をいただき、大家さんの気持ちに
寄り添う対応を心がけています。
今、事務所の窓からハラハラと桜が散っています。晴天に桜吹雪。日本に生まれて幸せだなぁ
と思います。ちょっと大げさですけどね。
下北沢司法書士事務所 竹内友章
ご自宅、借地権で購入するメリット
おはようございます❕
相続・不動産共有・大家さん向けに入居者死亡や家賃滞納などの法律問題を取り扱う司法書士の竹内と申します。
ご自宅購入の際、土地を所有するのではなく借りて建物を建てる「借地権」も選択肢の１つです。
さてこの借地権、どんなメリットがあるのでしょうか?
それは何と言っても安いことです。
おそらくは所有する６、７割の価格になることが多いと思います。
土地が高い都心であれば、そのメリットは大きくなりますね。
また自分の土地ではないので、固定資産税などの税金もかかりません。
デメリットとしては借りているので賃料が発生してしまうこと。
毎月支払う賃料と、購入価格のバランスを見ながらどの物件を買うか決めていく必要がありますね。
今日はちょっと空気がひんやりしてますね。お気をつけてお出かけくださいませ❕
下北沢司法書士事務所 竹内友章
大家さん向けの保険、意外と充実❕❔
おはようございます❕
司法書士の竹内と申します。
・相続などで発生する不動産の共有名義の解消・予防
・不動産売却に向けた法律面からのサポート
・大家さん向けに入居者死亡や家賃滞納など法律サポートや交渉・訴訟
などを主な業務としています。
大家さんが通常、入られている火災保険。
意外と内容が充実しているものです。
水道管の破裂による水漏れや、台風による浸水被害など、オプションとして色々なものが揃っています。
もし建物になにか修繕が必要な時は、保険が使えないか保険代理店さん、不動産管理会社さんに確認して
みてください。
本当は保険が使えるのに、気が付かず申請し忘れてしまうケースもあるようです。
下北沢司法書士事務所 竹内友章
結局、入居者死亡リスクにはどう備えるのか。
おはようございます。
東京で入居者が死亡してしまった場合の対応（賃貸物件）、主に相続で発生する不動産の共有問題の予防や解消に取り組む司法書士の竹内です。
ご高齢の入居者は大家さんも心配。でも、これからの高齢者社会でお年寄りはお客さんとして考えないのはもったいない・・・。
高齢者に入居してもらうときの一番の心配は「孤独死」や「突然死」だと思います。
隣の部屋を借りている方が変な臭いに気が付き、警察と大家さんに連絡、おそるおそる警察と入ってみると・・・。
なんて具体的に想像すると大家さんのご心配が身に沁みます。
ではこれを防ぐにはどうしたらいいのでしょうか。
契約内容に次の２点を書き込めるといいと思います。
１点目 旅行や入院などで長期間、部屋を開けるときは大家さんに連絡すること。
２点目 大家さんが危険があると判断したら、警察立ち合いのもとで合鍵を使用し室内を確認すること
この２つを契約に盛り込んで、有効かどうかというと少し微妙なところです。しかし、少なくともご本人やご親族の方の意識付けにはなるでしょう。
あとは新聞をとってもらいポストに溜まってないか確認する、通信会社等が加入する見守りサービスに加入するなどがあります。
今日はちょっと寒い・・・。３月って寒いですよね。以外に。
下北沢司法書士事務所 竹内友章
実家が売却できない❕❔介護費用の落とし穴
こんばんは
司法書士の竹内と申します。入居者死亡によるお部屋の明け渡し手続き、相続による不動産の共有問題の解消に取り組んでいます。
さて、介護費用捻出のために自宅を売却するケースは非常に多いです。
そして、所有者たるご両親が認知症になってしまったため後見制度を利用することも
良くあるケースです。
ただ後見制度は一度始めると実質もうやめることができない。後見人や後見監督人の立場で、第三者が
いわば家庭の財産の管理をするなどデメリットもあります。
また、専門家報酬も申し立て書類作成で１０万円、後見人報酬で年間２４万円が相場なので
費用面での負担も大きいです。
そこで使える制度が家族信託。認知症になる前にこの制度を使っておくと介護施設入居のための
ご自宅の売却が非常にスムーズになります。
信託は財産を「管理する人」と「使う人」を法的に明確に分けることができる制度です。
「管理する人」をご家族の誰か、「使う人」をご実家にお住いのお父さんやお母さんにしておけば
「管理する人」の権限で自宅を売却できます。
下北沢司法書士事務所 竹内友章
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