Archive for the ‘不動産’ Category
家賃滞納問題、対応フローチャート
お世話になります。司法書士の竹内と申します。
東京から大家さんの入居者死亡、家賃滞納問題の解消。
相続などによる不動産の共有問題の解消をメイン業務としています。
家賃滞納でお困りの大家さんのお手伝いをするときの、対応フローチャートを作ってみました。
添付資料をご覧ください。家賃滞納への対応、フローチャート
ワードで簡単で作っただけなので、あまりよそ行きの資料ではないかも知れません・・・。
この中で比較的大家さんご自身でもしやすいのは「内容証明郵便の送付」までです。
ただし督促や内容証明郵便を送るときも司法書士が送った方が家賃滞納者にとってプレッシャー
になり、効果的な場合もあります。
下北沢司法書士事務所 竹内友章
入居者死亡ー最初に何をすべきか?
おはようございます❕
東京で賃貸物件での入居者死亡時の対応、
不動産の共有問題の解消をメイン業務としている司法書士の竹内です。
さて入居者が死亡した場合、最初に何を確認すべきでしょうか。
それは「相続人が誰か?」ということです。
賃借権は相続されます。
死亡した入居者から、その相続人に引き継がれていますので全員から解約届を
もらわなければなりません。
法的に、きちんと整理するためしっりと相続人調査をすることをお勧めいたします。
昨日、唐揚げ食べ過ぎました・・・。
もうそろそろ食べ物に気を使わなきゃいけない年代ですが、腹八分目が全くできません・・・。
電話 ０３－６４０７-０８３０
メール info@shimokita-office.com
入居者死亡後の賃貸物件の解約について
こんにちは。
東京の司法書士、竹内と申します。
不動産の共有問題の解消、
入居者死亡後の解約や残置物撤去に向けての法的整理をメイン業務としています。
さて、賃貸物件の明け渡しも家賃滞納の場合と、入居者が死亡した場合では流れが大きく違います。
家賃滞納は入居者ご本人との交渉や裁判ですが、入居者が死亡した場合は相続人との接触が不可欠です。
なぜなら、死亡した入居者のお部屋に残った荷物を片付ける権利は相続人が引き継いでいます。
大家さんが勝手に捨ててしまうと、人のものを勝手に捨てたことになりますので注意が必要です。
相続人を調査し、残置物放棄書と解約届に署名・押印をもらう必要があります。
死亡した入居者と相続人の関係次第では、この相続人とのやりとりがうまく行かないことも・・・。
わたしは、早期に残置物を撤去し、早く賃貸募集がかけれるよう、大家さんのお手伝いをしております。
どうぞお気軽にご相談ください。
TEL０３－６４０７－０８３０
メール info@shimokita-office.com
下北沢司法書士事務所 竹内友章
土地を買う時に意識していただきたいこと・・
おはようございます。
ブログをご覧いただきありがとうございます。
不動産を買うとき、特に更地を買う時に意識していただきたいことがあります。
それは「購入目的をしっかりと不動産業者に伝えること」
ご自宅用なのかそれ以外の用途なのか、建てる建物は２階建てがいいのか３階建ての予定なのか・・。
できる範囲で建築予定建物の具体的なイメージを不動産業者に伝えてください。
不動産には都市計画法、建築基準法その他の法令で様々な制限がかかります。
大きさ、使用用途などが制限にひっかかると予定した建物が建てられない可能性も。
もしそうなったらとんでもない事態・・許容できる危険ではありません。
もっともきちんとした不動産業者ならその辺もヒアリングしながらすすめることでしょう。
ご希望の方には、下北沢で長年、地域密着で仕事をしている不動産会社をご紹介します。
地域密着でその地域で長くいる・・となるとある意味でどこにも逃げ場はありません。
みなさまの為に一生懸命仕事をします。
今年も今週で最終週ですね。一年過ぎるのは本当に早いです。まだ年内の登記申請が若干残っているので
最後までしっかりやります❕
下北沢司法書士事務所 竹内友章
不動産登記・・抵当権抹消
抵当権抹消でトラブル？状況に応じた対応方法があります
住宅ローンを完済し、安堵したのも束の間。「抵当権抹消」の手続きを進めようとしたら、銀行から受け取ったはずの書類が見当たらない。あるいは、登記簿に記載されている住所が昔のままで、どうしていいか分からない…。
そんな予期せぬトラブルに直面し、「これからどうなるんだろう…」と途方に暮れてはいませんか？
まず、お伝えしたいことがあります。まずは状況を整理することが大切です。そのような状況に陥るのは、決して珍しいことではありません。事情に応じて、利用できる手続きや確認すべき書類があります。
手続きがストップしてしまうと、不安や焦りばかりが募りますよね。実は、当事務所の代表司法書士は、心理カウンセラーの資格も持っています。それは、法律手続きの裏側にある、お客様一人ひとりの心の負担を少しでも軽くしたいという想いからです。
この記事では、抵当権抹消で起こりやすい問題をケースごとに整理し、必要な手続きや確認すべき書類を分かりやすく解説します。
まずは状況整理から。あなたのケースはどれですか？
漠然とした不安を解消する第一歩は、ご自身の状況を客観的に把握することです。抵当権抹消で起こりがちなトラブルは、主に以下の3つのパターンに分類できます。ご自身がどれに当てはまるか、確認してみてください。
ケース1：銀行からの抵当権抹消書類を紛失した
「住宅ローン完済時に銀行から渡された封筒ごと、どこかにいってしまった…」というケースです。ローンを完済してから10年以上経過していると、書類をなくしてしまうのも無理はないかもしれません。
この封筒には通常、以下のような重要な書類が入っています。
- 登記原因証明情報（解除証書など）：抵当権が消滅したことを証明する書類です。
- 委任状：手続きを司法書士などに依頼する際に必要となります。
- 抵当権設定契約書：ローン契約時に交わした書類です。
- 登記識別情報通知または登記済証（いわゆる権利証）：抵当権を設定した際に法務局から発行された、非常に重要な書類です。
これらのうち、登記原因証明情報や委任状は、金融機関に事情を説明すれば再発行してもらえることがほとんどです。しかし、最も重要な「登記識別情報」や「登記済証」は、いかなる理由があっても再発行されません。
では、どうすればいいのでしょうか？ご安心ください。この場合の切り札として「事前通知制度」という代替手段が用意されています。詳しくは後ほど詳しく解説しますね。
ケース2：登記簿の住所・氏名が現在と違う
「住宅を購入してから何度か引っ越した」「結婚して姓が変わった」など、登記簿に記載されているご自身の住所や氏名が、現在のものと異なっているケースです。
なぜ、この変更が必要なのでしょうか。登記簿上の住所・氏名と現在の住所・氏名が異なる場合は、住民票や戸籍謄本などで変更の経緯を証明し、先に登記名義人の住所・氏名変更登記を行って、登記記録を現在の情報に合わせる必要があります。
この手続きは「所有権登記名義人住所（氏名）変更登記」と呼ばれ、抵当権抹消登記と同時に申請することができます。つまり、一度の手続きで両方を済ませることが可能ですので、ご安心ください。引っ越しや結婚などで住所・氏名が変わった場合は、登記簿上の情報を更新する必要があります。
ケース3：書類を紛失し、住所・氏名も違う【要注意】
「銀行の書類をなくしてしまったうえに、登記簿の住所も古いまま…」という、ケース1とケース2が複合したパターンです。この場合、手続きは少し複雑になります。
複数の手続きを、正しい手順で進める必要があるためです。大まかな流れは以下のようになります。
- まず、住所・氏名の変更登記に必要な書類（住民票など）を集めます。
- 並行して、金融機関に連絡し、再発行可能な書類を発行してもらいます。
- 最終的に、「住所・氏名の変更登記」と「事前通知制度を利用した抵当権抹消登記」を法務局に同時に申請します。
このケースは、ご自身で進めるには時間と手間がかかり、書類の準備にも専門的な知識が求められます。特に、相続した不動産の抵当権抹消が絡むとさらに複雑になるため、専門家のサポートが特に有効なケースと言えるでしょう。このテーマの全体像については、抵当権の抹消で体系的に解説しています。
【解決策①】書類紛失は「事前通知制度」で乗り越える
登記識別情報（または登記済証）を紛失してしまった場合の具体的な解決策が「事前通知制度」です。これは、登記の申請に非常に重要な書類が提出されない代わりに、法務局が登記の真正性を確認するための特別な手続きです。
この制度を利用する場合、銀行（抵当権者）から印鑑証明書を取得してもらう必要があります。これは、後述する法務局からの照会書に押してもらう実印が本物であることを証明するために不可欠です。
手続きの流れは、以下のようになります。
- 登記申請：登記識別情報がない状態で、法務局に抵当権抹消登記を申請します。
- 法務局からの照会：法務局は申請を受け付けると、抵当権者である金融機関などの登記義務者に対し、申請内容が真実であれば一定期間内に申出をするよう求める確認書類（事前通知書）を、法令で定められた方法により送付します。
- 金融機関の返送：金融機関は、届いた書類の内容を確認し、間違いがなければ所定の方法で、事前通知を受け取ってから2週間以内に法務局へ申出をします。
- 登記完了：法務局が返送された書類を確認し、問題がなければ抵当権抹消登記が完了します。
この手続きで最も重要なのは、金融機関の協力です。金融機関の担当者が事前通知の対応をうっかり忘れてしまうと、期限切れで登記申請が却下され、最初からやり直しになってしまいます。そのため、司法書士に依頼した場合、金融機関の担当部署に事前に連絡を取り、「事前通知が届きますので、速やかなご対応をお願いします」と念を押すなど、スムーズに進むよう調整を行います。これは、実務家ならではの重要なポイントです。
より詳しい情報については、法務省のウェブサイトもご参照ください。
参照：登記識別情報や事前通知制度に関する法務省のQ&A
【解決策②】住所・氏名変更は「変更登記」で対応する
登記簿上の住所や氏名が現在と異なっている場合は、「所有権登記名義人住所（氏名）変更登記」を行います。この手続きは、抵当権抹消登記と同時に申請するのが一般的です。
法務局に2つの登記申請を同時に出すことを「連件（れんけん）申請」と呼びます。これにより、一度の申請でまとめて手続きを完了させることができ、何度も法務局へ足を運ぶ手間が省けます。
必要な書類は、状況によって異なります。
- 住所を1回変更した場合：現在の住民票（1つ前の住所が記載されているもの）
- 住所を複数回変更した場合：戸籍の附票（本籍地の役所で取得）など。登記簿上の住所から現在の住所までのつながりを確認できる書類が必要になります。
- 氏名を変更した場合（結婚など）：戸籍謄本と、氏名の記載がある住民票
特に、複数回引っ越しをされている方は、登記簿上の住所から現在の住所までのつながりを証明する必要があります。役所で書類を取得する際に「登記簿に載っている〇〇市〇〇町から、現在の住所までのつながりがわかる書類をお願いします」と伝えると、スムーズに発行してもらえるでしょう。場合によっては、住所変更登記が必要かどうか、まずは不動産の登記簿謄本（登記事項証明書）を確認し、ご案内させていただきます。
こんな時はどうする？さらに複雑なケースの対応法
ここまでは典型的なパターンを見てきましたが、時にはさらに複雑な状況に直面することもあります。いくつか代表的なケースと、その対応法をご紹介します。
抵当権者の金融機関が合併・商号変更している
住宅ローンを組んだ昔の銀行が、今では合併を繰り返して名前が変わっている、というケースは非常に多いです。この場合、登記簿上の抵当権者の名前と、現在の金融機関名が異なりますが、通常は金融機関側で合併や商号変更を証明する書類（会社の登記事項証明書など）を用意してくれます。これを添付すれば、問題なく抹消登記が可能です。
不動産の所有者が亡くなっている（相続が発生している）
住宅ローンを完済した所有者の方が、抵当権抹消登記をしないまま亡くなってしまったケースです。この場合、前提として、まず不動産の名義を相続人に変更する「相続登記」を申請する必要があります。その相続登記が完了した後で、新しい所有者（相続人）が抵当権抹消登記を申請することになります。
特に、不動産を売却する際には抵当権の抹消が必須となるため、これらの手続きは避けて通れません。
手続きは自分でできる？専門家に任せるべき？
さて、ここまで読んで「思ったより大変そうだな…」と感じた方もいらっしゃるかもしれません。では、これらの手続きは自分でできるのでしょうか、それとも専門家に任せるべきなのでしょうか。
ご自身で手続きする場合
- メリット：司法書士への報酬がかからないため、費用を抑えられます。
- デメリット：書類の収集や作成に多くの時間と手間がかかります。法務局や金融機関は平日の日中しか開いていないため、お仕事をされている方には負担が大きいかもしれません。また、書類に不備があると何度もやり直しになり、かえって時間がかかってしまうリスクがあります。
司法書士に依頼する場合
- メリット：必要書類の確認、金融機関との連絡、登記申請書類の作成、法務局への申請などを司法書士に任せられます。書類不備の防止や関係先との連絡を専門家が行うことで、時間的・精神的な負担の軽減が期待できます。特に「ケース3：書類紛失＋住所変更」や、相続が絡むような複雑なケースでは、専門家に依頼するメリットが大きいと考えられます。
- デメリット：登録免許税などの実費に加えて、司法書士への報酬が必要になります。
どちらが良いというわけではありませんが、もしあなたが「平日に何度も時間を取るのは難しい」「書類の不備でストレスを感じたくない」「複雑な手続きは専門家に任せて安心したい」と感じるなら、司法書士への依頼が適していると言えるでしょう。特に手続きの煩わしさやストレスを軽減できることは、大きな価値があります。
まとめ：複雑な抵当権抹消は、一人で悩まずご相談を
この記事では、抵当権抹消で書類を紛失したり、住所が変わっていたりした場合の解決策について解説しました。
- 書類を紛失しても「事前通知制度」で対応可能
- 住所・氏名が変わっていても「変更登記」を同時に申請できる
- これらが複合したケースや相続が絡む場合は、手続きが複雑になる
「手続きが複雑で不安だ」「平日に役所や銀行に行く時間がない」と感じたら、一人で抱え込まずに、ぜひ私たち専門家にご相談ください。
当事務所では、金融機関との折衝も含めて抵当権抹消手続きのご依頼を承っております。報酬は、通常のケースで1万5000円（税別）に、登録免許税などの実費が数千円加算されるのが目安です。
私たちは、手続きの代行だけでなく、お客様の状況を丁寧に確認し、必要な手続きや進め方を分かりやすくご提案します。まずはお気軽に、あなたの状況をお聞かせください。
抵当権抹消に関する無料相談フォーム
マンションは管理！？
司法書士試験の受験中、マンションの管理会社に勤めていました。
水が漏れたり、警報機が鳴ったり、廊下の電気が消えてしまったり。
たくさんのマンションがあるので、トラブルもたくさん起こります。
そんな中、きちんと計画的に管理されているマンションとそうじゃない
マンションの差も感じました。
管理費、修繕積立金を管理組合や管理会社が上手に使っているマンションは
最新の設備を導入したり、掃除がちゃんと行き届いていたり、
長期的に考えれば、生活の快適さや資産価値に差が出てきます。
どうしても外観や間取り、築年数や日当たりと比べて管理がちゃんとしてるかは
興味がいきにくいかも知れませんが、他の要素と同じように気を付けた方が
いいかも知れません。
当事務所では、住宅購入をご検討の方には優秀で親切な不動産会社を
ご紹介しています（当然、紹介料なんてかかりません。）
司法書士がすすめる不動産会社で住宅を探してみませんか？
下北沢司法書士事務所 竹内友章
借地権の相続
建物は自分のもの、土地は借りている状態の「借地権付建物」。
割安の土地の賃料で、都心に家が持てる魅力的な選択肢です。
しかし、所有者の方が高齢になると考えなければならないのが相続問題。
借地権者に相続が発生して借地権が数人に相続される・・・。
そうするとその建物を売却などの処分をするときは、数人の相続人の
全員の合意で行います。
何らかの事情で相続人の１人と連絡がとれないと、失踪宣告などの
法的手続きが必要になってしまうことも・・・。
ただちょっとした対策で対応可能です。
遺言で、その建物に実際に住む相続人に権利を集約したり、
日ごろから相続人間の連絡を密にしたり・・・。
できれば、問題発生前に予防しておいて将来の安心に
繋げたいものです。
今日は「文化の日」。軽く調べると憲法が公布された年のようです。
全く文化的ではない私ですが、なにか文化っぽいことしましょうかね。
映画でも見ればいいかな・・・。
下北沢司法書士事務所 竹内友章
不動産と相続放棄
相続放棄は、注意しなければならないこともあります。
見落としがちなのが「相続放棄は自分の分しかできない」
ということ。
何となく、相続放棄すればご兄弟も安心だと思うのが普通かも知れませんが、
他の相続人の方の分の相続放棄はできません。
もしも相続放棄をするときにはご兄弟など他の相続人の方とよく話し合って、
他のご兄弟の相続放棄についても良く考える必要があります。
もう１０月終わりですね。なにか秋らしい天候の１０月ではなくて少し寂しいです。
１１月は秋を楽しめるといいですね。
下北沢司法書士事務所 竹内友章
不動産売買時に意外につまづくこと
不動産取引の際には抵当権などの担保の登記を消してから売却するのが取引上の慣習です。大昔に借り入れ金の返済は終わっていても、抵当権を消す登記をついつい忘れてしまい、それに加えて書類をなくしてしまうことが結構多いです。そうすると事前通知という制度を使って抵当権を消すことになる場合が多いですが、これが結構時間がかかる・・・。場合によっては、抵当権を消す手続きの間に買い手の気が変わらないか不安になることもあるかも知れません。抵当権がついているかは登記簿を見れば確認できます。ご案内しますのでご連絡ください。
下北沢司法書士事務所 竹内友章
不動産と相続放棄
相続放棄をする場合、財産に不動産があったら要注意です。民法９４０条の規定により、相続放棄をした人には、次の相続人の方が引き継ぐまでその相続財産を管理する必要があります。次の相続人もいなかったら「相続財産管理人」を裁判所に選任してもらい、その人に不動産を処分してもらうまで管理責任は続きます。相続財産管理人は裁判所に多額の予納金が必要になる上、選任まで手続きに最低１０カ月がかかります。そのため、実際にはこのような手続きをなかなかとれず不動産の権利が宙ぶらりんになってしまうことも多いです。「放棄したらすべて終わり」というわけではないので気を付けなければなりません。
下北沢司法書士事務所 竹内友章
