Archive for the ‘不動産’ Category
相続・・・不動産の分け方
相続財産に不動産がある場合、その後の管理やさらに相続が発生して共有者が増えてしまうリスクを考えると、１人の相続人に名義を統一するのがベストだと思います。では残りの相続人にはどのように財産を取得するのでしょうか？遺産分割協議において、「代償分割」という方法がとられることが多いです。これは不動産を相続する相続人が、お金を他の相続人に支払うやり方です。単純ですが不動産の価値が２０００万で相続人が２人ならば、不動産を相続する相続人は１０００万円を渡せば公平になります。なお、この場合は不動産を取得する相続人から渡す１０００万円は贈与にはなりません。遺産分割協議書にきちんと明記することによって不動産を取得した相続人と現金が渡された相続人それぞれが、相続税の対象となる財産を１０００万円づつ取得します（相続税は基本的に３０００万円＋法定相続人×６００万円で発生します。１０００万円ではまだ相続税の対象とはなりません）当事務所では必要に応じて税理士もご紹介致します。相続人の方の意向をしっかり反映した遺産分割協議書を作成致します。
下北沢司法書士事務所 竹内友章
不動産の権利について②
不動産の関する権利についてです。
③借地権・・・土地は借りて建物は自分で所有します。当然、土地代はかからず地主に賃料を払うので不動産の購入価格を抑えられます。ただし土地は所有していないので資産価値の面では所有権より不利になってしまいます。
④定期借地権・・・借地権付住宅の場合、借地借家法の規定により基本的に借主が希望する限りずっと借りられるように守られています。それだと地主さんが土地を貸すのを嫌がる場合もあるので期間を区切る貸し方が定期借地権です。50年の定期借地権ならば50年たったら建物を返して土地を返します。主にマンションで使われる権利です。
このように4つの権利があります。特に所有権か借地権かは大きな違いですので、この点は良く考えてご自宅選びをするべきかも知れません。
下北沢司法書士事務所 竹内友章
不動産登記・・・居住用住宅の税金の減額
不動産登記をする場合、基本的に「登録免許税」が発生してしまいます。これが結構高く、建物の売買の場合は固定資産税評価額の２０/１００とされています。評価額が３０００万円としたら６０万円もかかってしまいます。しかしこれは原則であり、戸建て住宅やマンションなどご自宅として購入されて場合は減税措置があります。この減税の要件を満たすと税率が３/１０００。住宅の性質によっては１/１０００になることもあります。３/１００で考えると評価額が３０００万円の場合は税額が９万円ですからかなりの差がでます。㎡数や中古住宅の場合は築年数などの条件はあるので要件に該当するか確認し、その上で区役所や市役所に「家屋証明書」の発行を申請、発行された「家屋証明書」を添付して登記申請すると減税措置が適用されます。もちろん、司法書士はこの手続きもしっかり代行します。
しばらく梅雨みたいな天気でしたが、夏らしい天気が戻ってきましたね☆
下北沢司法書士事務所 竹内友章
仮登記
仮登記という不動産登記上の技術があります。仮登記には登記が本来持っている「対抗力」という力がありません。自分が不動産を所有していることを仮登記しておいても、他の方に「この不動産をもっているのは自分ですよ」と主張できません。仮登記の効力としては、通常の登記を将来しておくことを「予約」しておくことです。もしも仮登記をした後に、他の方が通常の登記をしても仮登記に基づいて本登記をすれば、優先順位が上にできます。条文上は、必要な書類が整わない場合に優先順位だけ早めに確保したい場合、あるいは将来、契約の効力が生じる予約がある場合などにこの制度が使えるとされています。万が一、自分が購入する不動産などにこの仮登記がされていたら対応が必要です。そのままにしておくと将来、不動産を失うことになりかねません。基本的には抹消することになると思いますが、仮登記される権利の内容も様々なので、状況にあわせた対応が必要です。
昨日は割と過ごしやすかったですね。今日もあまり暑くならないと助かります。
下北沢司法書士事務所 竹内友章
遥か昔の抵当権
時々、ずっと前の抵当権が登記簿に残ったままということがあります。昭和初期とかもしかしたら明治とかもあり得るかもしれません。登記簿の抵当権の欄には「この不動産はいくらの借金のために担保にとられているか？」ということが書かれます。普通は何千万とか何億になるのでしょうが、このずっと昔の抵当権（休眠抵当権）は数千円とかもありえます。遥か昔で貨幣価値が今と全然違うからです。たいした額じゃないので気にしない、別にそのままでも困らない、そもそも抵当権の存在に気が付かない・・・ということで大抵の方はそのままにしておくでしょう。ところが売却するときは商慣習上、抵当権を消さないと売却できないので、そういうときになって初めて困るのだと思います。普通、抵当権を消すときには「お金を貸した人」の協力がいりますが、どこにいるか分からないし、第一ご存命とも思えない・・・。解決方法としては裁判所を利用して判決をとってしまう、「休眠担保権の抹消」といって少し特殊な手続きを使うなどいくつかやりかたがあります。お金を返したことが証明ができるのかなど、状況によって適した制度を選んでいくことになりますがいずれにしても時間がかかります。「まずい、売買の日に間に合わない！」とならないようもしも気が付いたら早めにご相談ください。
昨日、早歩きで法務局まで歩いてたらほんの少し息があがった感じがしました。「リーサルウエポン」という映画でメル・ギブソンが体力の衰えを感じてショックうけるシーンを思い出しました・・・。メルさんは犯人と格闘してですけど、私歩いただけですからね・・・。
下北沢司法書士事務所 竹内友章
宅建業法の改正
不動産売買などをプロとして行う「宅地建物取引業」。そのルールを定めた宅地建物取引業法の一部が改正されました。いくつか改正点がありますが、大きい点として「インスペクション」について一定の説明義務が定められたことです。インスペクションとは、建物の構造耐力上の重要な部分の状況を専門家により調査すること。宅建業者には調査者の紹介の可否、調査した場合の調査結果の説明や書面の交付が義務付けられます。中古住宅市場の活性化が狙いのようですね。施行は平成３０年４月１日から。解説している記事を見つけましたので、リンクを貼っておきます。
http://suumo.jp/journal/2016/10/03/118804/
気が付いたらもうすぐゴールデンウィークですね。みなさんどこかお出かけしますか？私は子供と遊ぶか、お酒飲むくらいです。
下北沢司法書士事務所 竹内友章
会社使用の、社長名義の不動産
社長の相続で会社に影響が出る可能性も。事業で使う個人不動産の注意点
会社の事務所や工場、店舗として使っている不動産が、実は社長個人の名義になっている。多くの中小企業で当たり前のように見られる光景ですが、この状態を放置したまま社長に万が一のことがあったら、会社の事業継続に大きな影響を及ぼす問題に発展しかねません。
私がこれまで多くのご相談をお受けする中で、特に経営者の皆様にお伝えしたいのは、「もしも相続が発生してしまった場合、相続人の一人が会社での使用を反対する場合が考えられます」という現実です。社長がお元気なうちは、誰も文句を言いません。しかし、相続が始まった途端、これまで家族として、そして会社の仲間として協力してきたはずの関係が、不動産をめぐる利害関係へと変わってしまうことがあるのです。
そうなると、相続人同士の話し合いで解決するしかありませんが、感情的な対立も絡み、一筋縄ではいかないケースが少なくありません。この記事では、なぜ社長名義の不動産が危険なのか、そして会社と家族を未来のトラブルから守るために、今からできる具体的な対策を司法書士の視点から分かりやすく解説していきます。「うちもそうだ」と少しでも心当たりがある方は、ぜひ最後までお読みください。
相続と事業承継の全体像については、相続と事業承継の基本で体系的に解説しています。
なぜ危険？会社が使う社長個人の不動産が抱える3つのリスク
「うちは家族仲が良いから大丈夫」と思っていても、相続をきっかけに状況が一変することは珍しくありません。社長の個人資産を事業に利用している状態には、具体的に次のようなリスクが潜んでいます。
- 事業継続が困難になるリスク
相続によって不動産が社長の後継者以外の相続人との共有状態になった場合、事業に必要な不動産を安定して使用できなくなるおそれがあります。例えば、事業を継がない兄弟から「来月から賃料を今の3倍に上げてほしい」「この土地を売りたいから出ていってくれ」と突然要求されるかもしれません。会社の経営基盤である不動産の使用権が不安定になれば、最悪の場合、事業の移転や廃業を迫られる可能性も出てきます。 - 資金調達が難しくなるリスク
会社が新たな設備投資や運転資金のために金融機関から融資を受けたい場合、不動産を担保にすることがあります。しかし、不動産が社長個人名義のままだと、それは会社の資産ではありません。社長の相続が発生し、所有権が複数の相続人に分散してしまうと、担保提供のために相続人全員の同意を取り付ける必要が出てきます。一人でも反対すれば、必要な資金調達ができず、事業拡大のチャンスを逃してしまうかもしれません。 - 家族関係が悪化するリスク
相続は「争続」とも言われるように、家族間に深刻な亀裂を生むことがあります。「会社を継ぐ長男だけが、価値の高い土地を相続するのは不公平だ」と他の相続人が不満を抱けば、遺産分割協議は紛糾します。後継者も、他の兄弟姉妹から事業の継続に必要な不動産の利用を前提に無理な要求を突き付けられ、精神的に追い詰められてしまうことも。お金の問題だけでなく、家族関係の悪化につながる可能性もあります。
【もし相続発生後なら】相続人が使用に反対…どう対処する？
生前対策が間に合わず、実際に相続が開始してしまった後に、一部の相続人から「会社に土地を貸したくない」と反対の声が上がった場合、どうすればよいのでしょうか。打つ手がないわけではありません。冷静かつ粘り強い話し合いが解決に向けて重要です。
まず基本となるのが、相続人全員で行う「遺産分割協議」です。この話し合いで、全員が納得できる着地点を探ります。反対する相続人との交渉では、感情的に対立するのではなく、以下のような具体的な選択肢を提示し、現実的な解決策を模索することが重要です。
- 会社の存続メリットを伝える：まず、会社が事業を継続することが、反対している相続人自身にとっても経済的なメリットがあることを丁寧に説明します。例えば、会社から安定した地代収入を得られることや、将来的に役員報酬や配当を受け取れる可能性など、具体的な数字を示して理解を求めます。
- 代償分割を提案する：事業用不動産は後継者が単独で相続し、その代わりに後継者から他の相続人へ、相続分に見合う現金（代償金）を支払う「代償分割」という方法があります。後継者に十分な自己資金があれば、公平性を保ちつつ、事業に必要な不動産を確保できる有効な手段です。
- 会社への売却を検討する：会社に資金的な余裕があれば、不動産を会社自身が買い取り、その売却代金を相続人全員で分割する方法もあります。これにより、不動産は会社の資産となり、経営の安定化につながります。
もし、当事者間での話し合いがどうしてもまとまらない場合は、家庭裁判所に「遺産分割調停」を申し立てるという次のステップもあります。調停委員という第三者を交えて、冷静に話し合いを進めることができます。
より具体的な手順については、相続人が多い不動産の売却方法をご覧ください。
事業と家族を守る生前対策「遺言」か「家族信託」か
相続が起きてから慌てるのではなく、問題が起こる前に手を打っておく「生前対策」こそが、円満な事業承継の特に重要です。特に有効な手段として挙げられるのが「遺言」と「家族信託」です。
この二つの制度は似ているようで、その役割と効果は大きく異なります。どちらが自社にとって最適かを見極めるためには、単に制度を比較するだけでなく、「事業承継をどのような形で進めたいか」という視点で考えることが大切です。
例えば、こんなことを自問自答してみてください。
- 社長が元気なうちから、後継者に経営の権限を少しずつ委譲していきたいか？
- 将来、社長が認知症などで判断能力が衰えてしまった場合のリスクに備えたいか？
- 後継者の次の代（孫の代など）の承継先まで、ある程度決めておきたいか？
これらの問いに対する答えによって、選ぶべき道筋が見えてきます。ここからは、それぞれの制度の特徴と、事業承継における具体的な活用法を詳しく見ていきましょう。認知症対策という観点では、任意後見・家族信託・法定後見の違いも参考になるでしょう。
「遺言」で後継者に不動産を相続させる方法と限界点
最もシンプルで直接的な方法は、社長が「会社の事業で使っている不動産は、後継者である長男〇〇に相続させる」という内容の遺言書を作成しておくことです。これにより、社長の死後、不動産は遺産分割協議を経ることなく、スムーズに後継者へ引き継がれ、事業の継続性を確保できます。
遺言書には自分で書く「自筆証書遺言」と、公証役場で作成する「公正証書遺言」がありますが、法的な不備がなく、より確実性が高いのは公正証書遺言です。専門家である司法書士に相談しながら作成することで、ご自身の意思を正確に反映した、争いの起きにくい遺言を残すことができます。
しかし、この遺言書にも万能ではない「限界点」が存在します。
- 遺留分の問題：兄弟姉妹以外の相続人には、法律で最低限保障された財産の取り分である「遺留分」という権利があります。もし遺言の内容が、他の相続人の遺留分を侵害するほど後継者に偏ったものであった場合、相続開始後に他の相続人から遺留分に相当する金銭を請求され、新たな紛争につながる可能性があります。
- 生前の財産管理には対応できない：遺言は、あくまで社長が亡くなった後に効力を発揮するものです。そのため、社長が認知症などで判断能力を失ってしまった場合、不動産の売却や担保設定といった重要な法律行為ができなくなり、事業運営に支障が出る「資産凍結」のリスクには対応できません。
- 二次相続は指定できない：遺言で指定できるのは、ご自身の財産を次に誰に渡すか（一次相続）までです。後継者に相続させた不動産が、その後継者の死後（二次相続）、誰に渡るかまではコントロールできません。例えば、後継者に子供がいない場合、その配偶者や兄弟姉妹に不動産が渡り、創業家の手から離れてしまう可能性もあります。
遺言書を作成すべきケースについては、遺言書を作成すべき典型的な5つのケースで詳しく解説しています。
「家族信託」で事業承継を円滑に進める仕組み
遺言の限界点をカバーし、より柔軟で計画的な事業承継を可能にするのが「家族信託」という仕組みです。「信託」と聞くと難しく感じるかもしれませんが、要は「信頼できる家族に財産の管理を託す」契約のことです。
事業承継における家族信託では、一般的に以下のように設計します。
- 委託者（財産を託す人）：社長
- 受託者（財産を託される人）：後継者
- 受益者（利益を受ける人）：社長
この契約を結ぶことで、社長が元気なうちに、事業用不動産の名義を後継者に移します。しかし、これは贈与や売買とは違い、あくまで管理・運用を任せるだけ。不動産から生じる賃料などの利益は、引き続き受益者である社長が受け取ります。
家族信託を活用すると、遺言にはない以下のような大きなメリットが生まれます。
- 認知症による資産凍結を防げる：万が一、社長の判断能力が低下しても、不動産の管理権限はすでに受託者である後継者に移っているため、会社の資金繰りや設備投資のために不動産を売却したり、担保に入れたりといった経営判断を、後継者が滞りなく行えます。
- 二次相続以降の承継先を指定できる：信託契約の中で、「社長の死後は後継者が受益権を引き継ぎ、その後継者の死後はその子（社長の孫）に引き継がせる」といったように、一定の範囲で、将来の資産の承継先を決めておくことができます。これにより、会社の重要な資産が創業家以外に流出するのを防げます。
- 他の相続人にも配慮できる：事業を継がない他の相続人に対して、不動産から生じる賃料収入の一部を受け取れる権利（受益権）を与える設計も可能です。これにより、後継者に経営の安定に必要な不動産を集中させつつ、他の相続人にも経済的な利益を分配し、公平性を保ちやすくなります。
このように、認知症対策としての家族信託は事業承継において非常に柔軟で強力なツールとなり得るのです。
【ケース別】あなたの会社に最適なのはどっち？判断基準を解説
では、結局のところ「遺言」と「家族信託」、どちらを選べば良いのでしょうか。最終的な判断は、会社の状況やご家族の関係性によって異なります。ここでは、判断の目安となるいくつかのケースをご紹介します。
| こんなケースなら | おすすめの対策 | 理由 |
|---|---|---|
| 後継者が決まっており、他の相続人との関係も良好。主な心配事は相続時の名義変更だけ。 | 遺言 | 手続きが比較的シンプルでコストも抑えられます。遺留分に配慮した内容であれば、遺言だけで十分対応できる可能性があります。 |
| 社長が高齢で、認知症などによる判断能力の低下が心配。 | 家族信託 | 社長が元気なうちに後継者に財産管理権限を移せるため、将来の資産凍結リスクに備えやすくなります。遺言ではこの点に対応できません。 |
| 後継者の次の代まで、事業用資産の承継先を決めておきたい。 | 家族信託 | 二次相続以降の承継先を指定できるのは家族信託だけの機能です。会社の永続的な経営基盤を守ることができます。 |
| 事業を継がない相続人からの反対が予想され、円満な分割が難しそう。 | 家族信託 | 受益権を分割することで、他の相続人にも経済的なメリットを提供し、不満を和らげることができます。遺言よりも柔軟な財産配分が可能です。 |
もちろん、これはあくまで一般的な目安です。コスト面や手続きの煩雑さも考慮する必要があります。各制度の費用についてより詳しくは、任意後見・信託・法定後見の費用比較｜実務家司法書士が解説の記事もご参照ください。最終的には専門家と相談の上、ご自身の会社と家族にとって最適なプランを設計することが何よりも大切です。
選択肢としての「不動産の法人化」メリットと注意点
生前対策のもう一つの選択肢として、社長個人名義の不動産を会社名義にしてしまう「法人化」という方法も考えられます。これは、社長から会社へ不動産を売却、または現物出資する形で行います。
法人化の主なメリット
- 相続財産から切り離せる：不動産が会社の資産になるため、社長個人の相続財産ではなくなります。これにより、不動産そのものが遺産分割の対象から外れ、相続トラブルの直接的な原因になることを避けられます。
- 株式で計画的に承継できる：事業承継は、不動産ではなく会社の「株式」の承継という形になります。株式であれば、生前贈与などを活用して、計画的に少しずつ後継者へ移転していくことが可能です。
法人化の注意点・デメリット
- 移転コストがかかる：個人から法人へ不動産の名義を移す際には、社長側に譲渡所得税、会社側に不動産取得税や登録免許税といった税金・登記費用が発生します。
- 株式の評価額が上がる：不動産という大きな資産が会社に移ることで、会社の株価評価が上昇します。その結果、将来的に株式を相続する際の相続税負担が重くなる可能性があります。
- 法人の維持コスト：会社の資産が増えることで、税理士費用や社会保険料などの法人の維持コストが増加することも考慮に入れる必要があります。
法人化は、相続トラブルの回避という点では有効ですが、税務面で新たな課題を生む可能性もあります。実行する際は、税理士とも連携しながら慎重に検討を進める必要があります。ひとくちに会社といっても様々な種類があり、自社に合った形態を選択することが重要です。
円満な事業承継へ、今すぐ始めるべきこと
ここまで見てきたように、社長個人名義の不動産を会社が使っているという状況には、様々なリスクが潜んでおり、その対策も一つではありません。遺言、家族信託、法人化、それぞれの方法にメリットとデメリットがあり、どの選択がベストかは、会社の財務状況、後継者の有無、そして何よりご家族の関係性によって大きく変わってきます。
これほど複雑な問題を、経営者の方が一人で抱え込み、最善の答えを導き出すのは非常に困難です。だからこそ、「一人で悩まず、専門家に相談すること」が、円満な事業承継に向けた有効な第一歩となります。
私たち司法書士は、不動産登記の専門家であると同時に、遺言や信託、会社法務に関するご相談にも対応しています。今回のような問題についても、状況を整理しながら必要な手続きを検討できます。
ご相談いただく際に、以下のような資料をお手元にご準備いただくと、よりスムーズにお話を進めることができます。
- 不動産の登記簿謄本（全部事項証明書）や固定資産税の課税明細書
- 会社の定款や直近の決算書
- ご家族の状況がわかる簡単なメモ（誰に事業を継がせたいか、など）
当事務所は、法律面を中心に課題を整理し、税務面については必要に応じて税理士等と連携しながら検討するだけでなく、心理カウンセラーの資格を持つ司法書士が、ご家族間の感情的な側面にも配慮しながら、皆様のお話を丁寧にお伺いします。まずは無料相談をご利用いただき、あなたの不安や悩みを率直にお聞かせください。一緒に、会社とご家族の未来を守るための最適な道筋を見つけましょう。
抵当権の抹消
無事、住宅ローンを払い終えると抵当権を抹消するための書類が金融機関から届きます。これは、「今までご自宅を担保にとっていましたが、全額お金を返してもらいました。つきましては登記簿の担保の部分を消すための書類をお送りします」ということです。この時に注意しなければならないのは、住所移転の登記が必要になるケースが多いことですね。ご自宅を購入した時点では、住民票は引っ越し前のご自宅にあることが多いですが、その後購入された現在のお住いに住民票を移されていると思います。そのため、抵当権を消す登記の前に住所が移ったことの登記申請が必要になることがあります。抵当権の抹消登記は期間的な制限はありません。すっかり忘れてしまって長い間放置することも多いですが、万が一、相続が発生してしまったりすると抵当権の抹消もやや複雑な手続きになります。極力早めに抹消登記をした方がいいですね。
今日はかなりいい天気ですね。毎日こんな陽気だと嬉しいですけどね。
下北沢司法書士事務所 竹内友章
権利証を無くしたとき
不動産売買の際に必要になる登記識別情報。売主様が対象不動産を手に入れた時期によっては登記済証（権利証）です。とても大事な書類とは分かっていながら、紛失してしまうことがあると思います。引っ越しのタイミングで紛失してしまう方が多いかもしれません。ではこの登記識別情報若しくは権利証が無い場合、どうしたらいいのか？いくつか方法がありますが、もっともよくつかわれるのが司法書士がご本人確認情報を作成し、それを登記識別情報に代用する方法です。司法書士が「この方は間違いなく不動産の名義人ご本人で、今回の取引で買主様に不動産を譲渡する意思があります」ということを司法書士が法務局に証明するようなイメージですね。このように登記識別情報、権利証を紛失しても対処法はありますが、やはり大切に保管したいものです。
下北沢司法書士事務所 竹内友章
