Archive for the ‘不動産’ Category
元不動産屋の司法書士が教えるいい不動産屋さんの選び方
おはようございます！下北沢司法書士事務所の竹内と申します。
私がそもそも「司法書士」という職業を知ったのは不動産の営業をしてたときでした。電話帳の上から下まで電話をかけまくり、上司に朝礼で怒られながら必死に外回りをし、やっとこさ契約までたどりつくのですが、その最後の決済手続きに登場するのが「司法書士」。書類仕事をササっとこなし、パパっと１２、３万の報酬をもっていきます。「いいなぁ～。あっちの方が楽に安定して稼げるよな～」と思ったものででした。いざ司法書士になるとそう甘くもなく、「隣の芝生は青く見える」という言葉の意味が不動産業者と司法書士、両方やって良く分かりました。
そこで今日は、不動産営業をしてた司法書士の立場からあなたが得する不動産業者の選び方をお伝えします。
色んなケースがあるので一般論としてお伝えできることは抽象的になってしまうのですが、大きく３つのポイントを意識してください。
ポイント① 会社でなく担当者で選ぶ。
売却期間をどれくらい見るかによりますが、不動産屋さんとは数か月から１年、場合によってはもっと長い期間お付き合いをすることになります。ですので気軽に電話やメールができる方を選びましょう。不動産の営業マンとのやりとりがストレスになってはいけません。話しやすさは大事だと思います。大手の会社か地域密着の会社かが良く比較されますが、それはどっちでもいいと私はいいと思います。会社よりも担当者で選びましょう。
ポイント② 費用対効果を無視して、あなたの物件を大事に売却してくれるか。
不動産は不思議なもので１，０００万に届かない小さな中古マンションも、１憶を超えるような土地や投資物件も売却にかかる手間はそれほど大きく変わりません。不動産の営業マンは売った物件の価格が高いほど報奨金の金額が高くなる場合が多いため、同じ手間でより高い収入につながる高い物件に力が入りがちです。そうではなくてきちんと時間と手間を物件の大きさに関わらずかけてくれる方を担当者にしましょう。しかし、仕事を頼む前にどうやっていい営業マンかどうか見極めるか。ここは会って話してみた印象を大事にして良いと思います。質問に丁寧に答えてくれている、あなたの希望を聞いてくれる、査定をするときも査定の根拠となる説明がきちんと調べられたものと感じられるなど、あなたがいい印象を持った営業マンなら大丈夫だと思います。それとは逆にその営業マンが「頼んでくれるかまだ分からないのにそんなに手間はかけられない」と思っている雰囲気がしたら、やめておいた方がいいと思います。
ポイント③ 査定価格だけで選ぶのは危険！
あなたが数社不動産会社をまわったときに、一番高い査定をつけてくれたというだけでその不動産会社にするのは危険です。その査定は「想定できる最高の価格」に過ぎずなかなか売れずに結局、販売価格を下げることになるかも知れません。もしかしたら安い査定をした会社の方がきちんと現実的な数字を出してくれていて、そちらに任せた方が高く売れるかも知れません。数字をみたら、少し質問をしてみましょう。「この価格はどういう方が買うのを想定してますか。不動産会社？お住まいになる個人？（通常は個人を想定した方が価格は高いですが、販売期間は長期化する傾向があります）」あるいはもっとシンプルに「この価格で売るにはどれくらいの期間がかかりますか？」でもいいと思います。その数字がどういう前提を出てきたのか質問をしてみましょう。うまく聞けなくても、見えてくるものがあると思います。
今日は不動産会社を選ぶときに意識して欲しいポイントをお伝えしました。少しでも参考になったら嬉しいです。最後までお読みいただいてありがとうございました！！
下北沢司法書士事務所 竹内友章
東京都世田谷区北沢にある下北沢司法書士事務所は、相続手続き、遺言作成、相続放棄、会社設立、不動産売却など、幅広い法務サービスを提供しています。代表の竹内友章は、不動産業界での経験を持ち、宅地建物取引士や管理業務主任者の資格を活かし、丁寧で分かりやすいサポートを心掛けています。下北沢駅から徒歩3分の便利な立地で、土日も対応可能です。お気軽にご相談ください。
不動産をあげて税金取られる！？怖い離婚の話。
日本の離婚率は１．６８。人口千人あたりで約１．７人離婚してるそうです。厚生労働省が調べていますが、私は意外と低いなと思いました。
みなさんはいかがでしょうか。
こんにちは、司法書士の竹内と申します。今日は離婚に関する「ホラー」なお話をします。
離婚によって元配偶者に不動産を財産分与することはよくあります。
頑張ってローンを返していた愛着あふれる戸建住宅やマンションを失うなんてそれだけでも悲しいことですが、離婚じゃ仕方ないとあきらめはつくかも知れません。
しかし、なんとおそろしいことに財産分与で不動産を譲った方に「譲渡所得税」という税金がかかることになっています。
売ったならともかく、収入は１円もない財産分与でなぜ税金を払うのか不思議ですが、これは知っておかないと大変なことになるかも知れません。
この譲渡所得税、どれくらいかかるかというと「時価」に所有している期間によって約２割または約４割かかります・・・。
財産分与した年の１月１日で保有期間が５年を超えていたら約２割、５年以内なら約４割です。
不動産の２割とか４割なんてお金がなんの対価もないのに税金として出てくなんて背筋が凍ります。離婚した後に分かったらシャレになりません。
ただ、実際には居住用不動産の３，０００万円控除が使えたり買った時の金額も経費として引けたりするので、税理士さんに確認すれば意外と
０に抑えられることも多いです。（この場合も申告は必要なので税理士報酬はかかります。）
もちろん、下北沢司法書士事務所からも税理士さんをご紹介しますし、「いきなり税理士に会うのはちょっと・・・」という方には当事務所から税理士さんにヒアリングしておきます。是非、お客さまのご希望の進め方を聞かせてください。
夫婦生活８年。私が離婚しないですんでるのは夫婦仲がいいからではなく、ひょっとしたら譲渡所得税のおかげかも知れません。
でゎまたっ！！
下北沢司法書士事務所 竹内友章
東京都世田谷区北沢にある下北沢司法書士事務所は、相続手続き、遺言作成、相続放棄、会社設立、不動産売却など、幅広い法務サービスを提供しています。代表の竹内友章は、不動産業界での経験を持ち、宅地建物取引士や管理業務主任者の資格を活かし、丁寧で分かりやすいサポートを心掛けています。下北沢駅から徒歩3分の便利な立地で、土日も対応可能です。お気軽にご相談ください。
不動産の価格で気を付けたいこと。
暑さもやわらぎ、大分すごしやすくなってきました。
こんにちは。司法書士の竹内と申します。
仕事柄、不動産売買と関わることも多いのですが、その中で感じることがあります。
それは・・・
「物件は１つ１つ違うんだな～」
土地の形や接している道路の広さ、お隣との境界、建てられる建物の大きさ・・・。
相場はあってもそれだけでは計れないものです。
最初からきちんと物件を調査して
「相場だと～万円くらいですが、土地の形があまり良くないので実際には～万円くらいが適正価格だと思います。ただ売り出すときには少し高めの価格から始めてもいいと思います。」
と丁寧に物件と向き合う不動産業者さんにお願いしたいものだなと感じました。
私も司法書士として、１つ１つのお話と丁寧に向き合うよう心がけています。
明日１４日、１４：００から千歳烏山で成年後見制度についてのセミナー講師をします。
お時間許せば、お越しくださいませ。
世田谷区南烏山6－12－12 コーシャハイム千歳烏山１２号棟
コミュニティカフェ「ななつのこ」
下北沢司法書士事務所 竹内友章
大家さんの気持ちに寄り添う・・・。
おはようございます❕
司法書士の竹内と申します。
大家さん向けに入居者死亡・家賃滞納などの法律問題の解消を業務としています。
家賃滞納でお困りの大家さん、対応の方針はもちろん大家さんのご希望によって決めていきます。
とはいえ「どうしていいか分からない・・・」
となかなか方針が決められないのも実情だったりします。
普通の暮らしをしてきた大家さんにとって、家賃を払わないなんて状況は理解できないし、
自分には理解できない行動をとってる人に対してどのような態度でのぞめばいいのか、
分からなくなるのは当然だと思います。
そんなときには、「損失を取り戻す」よりも「これ以上の損失を防ぐ」方向でご案内をします。
つまり、「まずは建物を明け渡していただき、早く次の入居者を見つける」ことを一番優先
します。今現在、家賃を払ってない方はこれからも滞納する可能性が大きいからですね。
しかしながら、様々な想いのつまったアパートやマンションで家賃を滞納されたり、入居者死亡
などにあってしまうしまう大家さんのご心痛は大変なものだと思います。
滞納された家賃ももちろん、お支払いいただく確約書を提出いただきます。
例え分割になっても、少しづつでもお支払いする約束をいただき、大家さんの気持ちに
寄り添う対応を心がけています。
今、事務所の窓からハラハラと桜が散っています。晴天に桜吹雪。日本に生まれて幸せだなぁ
と思います。ちょっと大げさですけどね。
下北沢司法書士事務所 竹内友章
ご自宅、借地権で購入するメリット
おはようございます❕
相続・不動産共有・大家さん向けに入居者死亡や家賃滞納などの法律問題を取り扱う司法書士の竹内と申します。
ご自宅購入の際、土地を所有するのではなく借りて建物を建てる「借地権」も選択肢の１つです。
さてこの借地権、どんなメリットがあるのでしょうか?
それは何と言っても安いことです。
おそらくは所有する６、７割の価格になることが多いと思います。
土地が高い都心であれば、そのメリットは大きくなりますね。
また自分の土地ではないので、固定資産税などの税金もかかりません。
デメリットとしては借りているので賃料が発生してしまうこと。
毎月支払う賃料と、購入価格のバランスを見ながらどの物件を買うか決めていく必要がありますね。
今日はちょっと空気がひんやりしてますね。お気をつけてお出かけくださいませ❕
下北沢司法書士事務所 竹内友章
大家さん向けの保険、意外と充実❕❔
おはようございます❕
司法書士の竹内と申します。
・相続などで発生する不動産の共有名義の解消・予防
・不動産売却に向けた法律面からのサポート
・大家さん向けに入居者死亡や家賃滞納など法律サポートや交渉・訴訟
などを主な業務としています。
大家さんが通常、入られている火災保険。
意外と内容が充実しているものです。
水道管の破裂による水漏れや、台風による浸水被害など、オプションとして色々なものが揃っています。
もし建物になにか修繕が必要な時は、保険が使えないか保険代理店さん、不動産管理会社さんに確認して
みてください。
本当は保険が使えるのに、気が付かず申請し忘れてしまうケースもあるようです。
下北沢司法書士事務所 竹内友章
結局、入居者死亡リスクにはどう備えるのか。
おはようございます。
東京で入居者が死亡してしまった場合の対応（賃貸物件）、主に相続で発生する不動産の共有問題の予防や解消に取り組む司法書士の竹内です。
ご高齢の入居者は大家さんも心配。でも、これからの高齢者社会でお年寄りはお客さんとして考えないのはもったいない・・・。
高齢者に入居してもらうときの一番の心配は「孤独死」や「突然死」だと思います。
隣の部屋を借りている方が変な臭いに気が付き、警察と大家さんに連絡、おそるおそる警察と入ってみると・・・。
なんて具体的に想像すると大家さんのご心配が身に沁みます。
ではこれを防ぐにはどうしたらいいのでしょうか。
契約内容に次の２点を書き込めるといいと思います。
１点目 旅行や入院などで長期間、部屋を開けるときは大家さんに連絡すること。
２点目 大家さんが危険があると判断したら、警察立ち合いのもとで合鍵を使用し室内を確認すること
この２つを契約に盛り込んで、有効かどうかというと少し微妙なところです。しかし、少なくともご本人やご親族の方の意識付けにはなるでしょう。
あとは新聞をとってもらいポストに溜まってないか確認する、通信会社等が加入する見守りサービスに加入するなどがあります。
今日はちょっと寒い・・・。３月って寒いですよね。以外に。
下北沢司法書士事務所 竹内友章
実家が売却できない❕❔介護費用の落とし穴
こんばんは
司法書士の竹内と申します。入居者死亡によるお部屋の明け渡し手続き、相続による不動産の共有問題の解消に取り組んでいます。
さて、介護費用捻出のために自宅を売却するケースは非常に多いです。
そして、所有者たるご両親が認知症になってしまったため後見制度を利用することも
良くあるケースです。
ただ後見制度は一度始めると実質もうやめることができない。後見人や後見監督人の立場で、第三者が
いわば家庭の財産の管理をするなどデメリットもあります。
また、専門家報酬も申し立て書類作成で１０万円、後見人報酬で年間２４万円が相場なので
費用面での負担も大きいです。
そこで使える制度が家族信託。認知症になる前にこの制度を使っておくと介護施設入居のための
ご自宅の売却が非常にスムーズになります。
信託は財産を「管理する人」と「使う人」を法的に明確に分けることができる制度です。
「管理する人」をご家族の誰か、「使う人」をご実家にお住いのお父さんやお母さんにしておけば
「管理する人」の権限で自宅を売却できます。
下北沢司法書士事務所 竹内友章
「かぼちゃの馬車」にみるサブリースの問題点
おはようございます。
東京で大家さん向けに入居者死亡時の対応、家賃滞納などによる建物明け渡し、相続などで発生する不動産共有問題の解消をメイン業務とする司法書士の竹内と申します。
（株）スマートデイズが運営する「かぼちゃの馬車」というシェアハウスでの「大規模家賃滞納」が報道されています。この「かぼちゃの馬車」以外にもサブリース契約付きでどんどん建物を建てた会社が、契約の改定などにより大家さんに支払う家賃を減額している報道も何度か目にしました。
そもそも「サブリース」とは何なのでしょうか?カタカナ言葉なので柔らかく聞こえますが、平たく言えば「また貸し」です。大家さんがA社に物件を貸してA社は部屋に住む人に貸します。A社は月８万で大家さんから借りて月１０万で部屋に住む人に借りれば２万の儲けですね。大家さんからしたら部屋に住む人がいなくても月々の家賃が確定できる安定感が魅力です。
しかし、今回の報道でサブリースの大きな問題点が浮き彫りになりました。
それは、
「サブリース会社の経営状態が悪くなれば家賃保証は絵にかいた餅」
というところです。
保証してもらっても、保証した人にお金が無ければ大家さんは損害を被ってしまいます。
約束を守らない方が悪いのでしょうが、大家さんの損害は残念ながら発生してしまいますね。
サブリース会社の経営状態は、自分の物件だけでなくその会社がサブリースしている全ての物件、更には建築部門など空室状況以外の要素も大きく関連します。
そういった大家さんご自身ではコントロールできないリスクが原因で、家賃が払われなくなってしまうことがあり得ることが今回の報道から学べると思います。
先日、梅の花を見て綺麗だなと思っていましたがそろそろ桜ですかね。今日も一日頑張ります❕
家賃滞納問題、対応フローチャート
お世話になります。司法書士の竹内と申します。
東京から大家さんの入居者死亡、家賃滞納問題の解消。
相続などによる不動産の共有問題の解消をメイン業務としています。
家賃滞納でお困りの大家さんのお手伝いをするときの、対応フローチャートを作ってみました。
添付資料をご覧ください。家賃滞納への対応、フローチャート
ワードで簡単で作っただけなので、あまりよそ行きの資料ではないかも知れません・・・。
この中で比較的大家さんご自身でもしやすいのは「内容証明郵便の送付」までです。
ただし督促や内容証明郵便を送るときも司法書士が送った方が家賃滞納者にとってプレッシャー
になり、効果的な場合もあります。
下北沢司法書士事務所 竹内友章
