Archive for the ‘不動産’ Category
結局、入居者死亡リスクにはどう備えるのか。
おはようございます。
東京で入居者が死亡してしまった場合の対応（賃貸物件）、主に相続で発生する不動産の共有問題の予防や解消に取り組む司法書士の竹内です。
ご高齢の入居者は大家さんも心配。でも、これからの高齢者社会でお年寄りはお客さんとして考えないのはもったいない・・・。
高齢者に入居してもらうときの一番の心配は「孤独死」や「突然死」だと思います。
隣の部屋を借りている方が変な臭いに気が付き、警察と大家さんに連絡、おそるおそる警察と入ってみると・・・。
なんて具体的に想像すると大家さんのご心配が身に沁みます。
ではこれを防ぐにはどうしたらいいのでしょうか。
契約内容に次の２点を書き込めるといいと思います。
１点目 旅行や入院などで長期間、部屋を開けるときは大家さんに連絡すること。
２点目 大家さんが危険があると判断したら、警察立ち合いのもとで合鍵を使用し室内を確認すること
この２つを契約に盛り込んで、有効かどうかというと少し微妙なところです。しかし、少なくともご本人やご親族の方の意識付けにはなるでしょう。
あとは新聞をとってもらいポストに溜まってないか確認する、通信会社等が加入する見守りサービスに加入するなどがあります。
今日はちょっと寒い・・・。３月って寒いですよね。以外に。
下北沢司法書士事務所 竹内友章
実家が売却できない❕❔介護費用の落とし穴
こんばんは
司法書士の竹内と申します。入居者死亡によるお部屋の明け渡し手続き、相続による不動産の共有問題の解消に取り組んでいます。
さて、介護費用捻出のために自宅を売却するケースは非常に多いです。
そして、所有者たるご両親が認知症になってしまったため後見制度を利用することも
良くあるケースです。
ただ後見制度は一度始めると実質もうやめることができない。後見人や後見監督人の立場で、第三者が
いわば家庭の財産の管理をするなどデメリットもあります。
また、専門家報酬も申し立て書類作成で１０万円、後見人報酬で年間２４万円が相場なので
費用面での負担も大きいです。
そこで使える制度が家族信託。認知症になる前にこの制度を使っておくと介護施設入居のための
ご自宅の売却が非常にスムーズになります。
信託は財産を「管理する人」と「使う人」を法的に明確に分けることができる制度です。
「管理する人」をご家族の誰か、「使う人」をご実家にお住いのお父さんやお母さんにしておけば
「管理する人」の権限で自宅を売却できます。
下北沢司法書士事務所 竹内友章
「かぼちゃの馬車」にみるサブリースの問題点
おはようございます。
東京で大家さん向けに入居者死亡時の対応、家賃滞納などによる建物明け渡し、相続などで発生する不動産共有問題の解消をメイン業務とする司法書士の竹内と申します。
（株）スマートデイズが運営する「かぼちゃの馬車」というシェアハウスでの「大規模家賃滞納」が報道されています。この「かぼちゃの馬車」以外にもサブリース契約付きでどんどん建物を建てた会社が、契約の改定などにより大家さんに支払う家賃を減額している報道も何度か目にしました。
そもそも「サブリース」とは何なのでしょうか?カタカナ言葉なので柔らかく聞こえますが、平たく言えば「また貸し」です。大家さんがA社に物件を貸してA社は部屋に住む人に貸します。A社は月８万で大家さんから借りて月１０万で部屋に住む人に借りれば２万の儲けですね。大家さんからしたら部屋に住む人がいなくても月々の家賃が確定できる安定感が魅力です。
しかし、今回の報道でサブリースの大きな問題点が浮き彫りになりました。
それは、
「サブリース会社の経営状態が悪くなれば家賃保証は絵にかいた餅」
というところです。
保証してもらっても、保証した人にお金が無ければ大家さんは損害を被ってしまいます。
約束を守らない方が悪いのでしょうが、大家さんの損害は残念ながら発生してしまいますね。
サブリース会社の経営状態は、自分の物件だけでなくその会社がサブリースしている全ての物件、更には建築部門など空室状況以外の要素も大きく関連します。
そういった大家さんご自身ではコントロールできないリスクが原因で、家賃が払われなくなってしまうことがあり得ることが今回の報道から学べると思います。
先日、梅の花を見て綺麗だなと思っていましたがそろそろ桜ですかね。今日も一日頑張ります❕
家賃滞納問題、対応フローチャート
お世話になります。司法書士の竹内と申します。
東京から大家さんの入居者死亡、家賃滞納問題の解消。
相続などによる不動産の共有問題の解消をメイン業務としています。
家賃滞納でお困りの大家さんのお手伝いをするときの、対応フローチャートを作ってみました。
添付資料をご覧ください。家賃滞納への対応、フローチャート
ワードで簡単で作っただけなので、あまりよそ行きの資料ではないかも知れません・・・。
この中で比較的大家さんご自身でもしやすいのは「内容証明郵便の送付」までです。
ただし督促や内容証明郵便を送るときも司法書士が送った方が家賃滞納者にとってプレッシャー
になり、効果的な場合もあります。
下北沢司法書士事務所 竹内友章
入居者死亡ー最初に何をすべきか?
おはようございます❕
東京で賃貸物件での入居者死亡時の対応、
不動産の共有問題の解消をメイン業務としている司法書士の竹内です。
さて入居者が死亡した場合、最初に何を確認すべきでしょうか。
それは「相続人が誰か?」ということです。
賃借権は相続されます。
死亡した入居者から、その相続人に引き継がれていますので全員から解約届を
もらわなければなりません。
法的に、きちんと整理するためしっりと相続人調査をすることをお勧めいたします。
昨日、唐揚げ食べ過ぎました・・・。
もうそろそろ食べ物に気を使わなきゃいけない年代ですが、腹八分目が全くできません・・・。
電話 ０３－６４０７-０８３０
メール info@shimokita-office.com
入居者死亡後の賃貸物件の解約について
こんにちは。
東京の司法書士、竹内と申します。
不動産の共有問題の解消、
入居者死亡後の解約や残置物撤去に向けての法的整理をメイン業務としています。
さて、賃貸物件の明け渡しも家賃滞納の場合と、入居者が死亡した場合では流れが大きく違います。
家賃滞納は入居者ご本人との交渉や裁判ですが、入居者が死亡した場合は相続人との接触が不可欠です。
なぜなら、死亡した入居者のお部屋に残った荷物を片付ける権利は相続人が引き継いでいます。
大家さんが勝手に捨ててしまうと、人のものを勝手に捨てたことになりますので注意が必要です。
相続人を調査し、残置物放棄書と解約届に署名・押印をもらう必要があります。
死亡した入居者と相続人の関係次第では、この相続人とのやりとりがうまく行かないことも・・・。
わたしは、早期に残置物を撤去し、早く賃貸募集がかけれるよう、大家さんのお手伝いをしております。
どうぞお気軽にご相談ください。
TEL０３－６４０７－０８３０
メール info@shimokita-office.com
下北沢司法書士事務所 竹内友章
借地権売買は交渉が複雑
こんにちは❕
東京の司法書士、竹内と申します。
不動産の権利関係の精査と必要な手続きを業務としています。
さて「借地権付建物」は意外と多いものです。
土地は借りている、建物は自分のものですね。
住宅の場合もあれば、賃貸アパート、小規模のビルなんかもありました。
売る人と買う人だけではなく、地主さんも取引に絡んできます。
借地権売買は地主の承諾が必要だからですね。
取引に関与する人が増えれば、やはり不動産売買の話そのものが複雑になります。
具体的には地主さんにお支払いする「承諾料」でしょう。
名義変更料や、建物立替更新料、期間更新料など名目はさまざまですが、
要は地主さんに「うんと言ってもらうお金」です。
この金額は本当にそれぞれの取引によって違います。
地主さんと買い手さんの状況や環境は、もう色んなパターンがあります。
「取引は生き物だな」と感じます。
今日も雪、今回も積もりそうですね。転倒はバカにできません。
特におじいちゃんおばあちゃんは心配ですね。高齢になると転ぶのは本当に怖いです。
みなさま、どうぞお気をつけください。
下北沢司法書士事務所 竹内友章
土地を買う時に意識していただきたいこと・・
おはようございます。
ブログをご覧いただきありがとうございます。
不動産を買うとき、特に更地を買う時に意識していただきたいことがあります。
それは「購入目的をしっかりと不動産業者に伝えること」
ご自宅用なのかそれ以外の用途なのか、建てる建物は２階建てがいいのか３階建ての予定なのか・・。
できる範囲で建築予定建物の具体的なイメージを不動産業者に伝えてください。
不動産には都市計画法、建築基準法その他の法令で様々な制限がかかります。
大きさ、使用用途などが制限にひっかかると予定した建物が建てられない可能性も。
もしそうなったらとんでもない事態・・許容できる危険ではありません。
もっともきちんとした不動産業者ならその辺もヒアリングしながらすすめることでしょう。
ご希望の方には、下北沢で長年、地域密着で仕事をしている不動産会社をご紹介します。
地域密着でその地域で長くいる・・となるとある意味でどこにも逃げ場はありません。
みなさまの為に一生懸命仕事をします。
今年も今週で最終週ですね。一年過ぎるのは本当に早いです。まだ年内の登記申請が若干残っているので
最後までしっかりやります❕
下北沢司法書士事務所 竹内友章
サービス付高齢者向け住宅について
おはようございます。
高齢の方をサポートする施設は色々ありますが、
その中でサービス付高齢者向け住宅を取り上げてみたいと思います。
サービス付高齢者向け住宅は、「住宅」というだけあって入居者の
方がそこに住むための施設です。
では有料老人ホームなどと比べて何が違うのか。
それは介護の部分は基本的に安否確認、生活相談にとどめ、
１人暮らしをサポートしていくようなイメージの施設ということです。
入浴や食事の補助をする有料老人ホームとはサービス内容が大きく違うようですね。
下北沢司法書士事務所 竹内友章
不動産管理の方法・・信託
高齢の方が不動産をお持ちの場合、認知症対策は必要だと思います。
その方法の1つとして考えられるのは信託。
認知症になると、ご自身で不動産の管理や売却はできません。
後見人をつけるのも、方法の1つですが、後見人はご本人の財産を「守る」
のを主眼においた制度なので売却のような積極的な行動はとりにくいです。
そこで、家賃収入を取得するご本人と、不動産を管理したり売却したり
する人を分けておきます。
管理・売却権限はお子さんやご親族の方に委ねるケースが多いと思います。
これを可能にする制度が信託で、契約書を作成して内容を定めておきます。
堅い話ですね。こんな信託が云々なんていうより、毎日笑って
明るく過ごす方が、一番の認知症対策かも知れません。
下北沢司法書士事務所 竹内友章
