Archive for the ‘不動産’ Category
不動産と離婚の重要知識を解説！
「離婚協議書は公正証書で作った方が良いのですか？」こんなご質問も良く頂きます。今日は「司法書士的な目線から」このテーマについて解説致します。ちょっと前振りが長いですが後半に大事な不動産の話が出てきます。お忙しい方は下の方から読んでみてください！
まずは公正証書のメリットを考える。
公正証書とは公証役場という、半分役所みたいな場所に出向いて法律にとても詳しい公証人（元検事とかが多い）に「この離婚協議書の内容で間違いなくお互いに合意しました。」と証明してもらう、くだいて言えば「お墨付き」をもらった文書のことです。第三者に、それも法律にとても詳しくて社会的信用のある公証人に立ち会ってもらいます。証明力が強いことは、なんとなく想像がつくのではないでしょうか。証明力は強いですが、公証人と協議書の内容を事前打ち合わせしなければなりませんし、公証役場に出向く手間もかかります。それだけでなく公証人に支払う費用もかかるため、「証明力が強い」ことによるメリットは何なのかもう一歩踏み込んで考えてみます。
公正証書の最大のメリットは「養育費などお金の支払い」
公正証書の大きなメリットは「お金が支払われなかったときの対応が楽」というところです。離婚の場面に限らず、任意でお金を払わない人に法律を使って払わせるのはそれなりに大変です。裁判などで権利を確定した後、民事執行法に基づいて「強制執行」をしなければ払わせられません。この「強制執行」ができる根拠となる文書を「債務名義」といいます（民事執行法第２２条）この「債務名義」の代表的なものは裁判で勝った確定判決ですが「公正証書」も債務名義の１つです。つまり、離婚協議書を当事者だけでなく「公正証書で作れば」この債務名義を取得する手続きをスキップしてお金を払わない元配偶者に強制執行をすることができます。
不動産の名義変更の場合は公正証書でも「債務名義」とはならない
公正証書は債務名義にはなりますが、条件付きです。その条件は「金銭債権」であって「債務者が直ちに強制執行に服する旨の陳述が記載されている」ことです（民事執行法第２２条第５項）。つまり、お金を払ってくださいと請求することしか裁判手続きをスキップできず、不動産の財産分与に相手が応じないときは公正証書で離婚協議書を作っても普通に裁判するほかありません。つまり、「お金は動かないが、自宅不動産だけ財産分与する」といったケースでは公正証書はあまり意味のない場合が多いです。不動産登記（名義変更）の専門家である司法書士の立場からは、「不動産の権利移転において離婚協議書が公正証書かどうかはあまり重要ではない」という結論になります。
いかがでしたでしょうか。公正証書を作るかどうかは背景やケースによって様々なため、一概には言えません。でも、今日のブログでお伝えしたことを押さえておくとかなり役に立つと思います。また、ご自身だけでなく必ず専門家のアドバイスも受けてご判断ください。
下北沢司法書士事務所では、お客さまのお話を丁寧に聞き取り、離婚協議書を公正証書で作るべきかについても必要な知識を提供します。公正証書は確かに安全ですが万能ではありません。お客さまが求めていることをヒアリングを通じて明確にし、その目的に公正証書があっているのか判断するのを最大限サポートします。連休中でも、電話やSkype相談も可能です。外出できない連中に相談しておきたい方はぜひお気軽にお問い合わせください。
下北沢司法書士事務所 竹内友章
元不動産会社社員の司法書士が伝える不動産査定の秘密
おはようございます！下北沢司法書士事務所の竹内と申します。今日は不動産会社に勤めていた経験も交えて、不動産会社の出す査定価格についてお話します。以前、「良い不動産会社の選び方」についてブログを書きましたがその第２弾です。
過去記事はこちら↓
みなさんがご自宅を売却しようとして、あるいはまだ売却するか分からないけど検討材料にしたくて不動産会社に査定を依頼したとします。そうすると、不動産会社はどのように査定をすると思いますか。不動産会社も事業ですので、依頼につながる可能性が低い場合にあまり時間をかけて査定をしていると会社経営そのものを圧迫することになり兼ねません。そこでまだまだたくさん不動産会社をまわっている段階の方には、不動産会社向けの業務用ソフトを使って簡易的に査定を出すことも多いです。業務用ソフトは価格だけでなく該当地域の法律上の規制についても概要が教えてくれますし、何よりも見た目が綺麗。資料として雰囲気が出るため不動産会社にとっては便利な道具・・・というよりなくては仕事にならない会社さんも多いかも知れません。私ならこの業務用ソフトで作成した資料にレインズ（不動産会社が見るインターネット情報）で売り出し事例や成約事例も一緒につけます。これで、あまり時間をかけずにお客さまにお出しできる資料ができます。これは飛び込みのお客さまなどを想定しましたが、既存のお客さんの紹介だったりリピーターだったりとそもそもご依頼につながる可能性が高い場合、この簡易査定のほか現地調査や役所調査、買取業者へのヒアリングなども同時に進めます。
さて問題はここから・・・。不動産の査定はあくまで査定です。「３０００万円前後で売れそう」だとかそのくらいの目線は出せますが、実際に売ってみないといくらで売れるか分かりません。思いのほか価格が伸びなかったり、その逆に予想よりいい価格で売れたりします。そこで、最初にお客様にどれくらいの価格でお伝えするべきか不動産会社にとっては悩みどころです。高めに伝えるとご依頼につながる可能性はあがるのでしょうが、結局言った値段で売れなかったらクレームに繋がりかねません。逆に安めに言ったらそもそもご依頼につながる可能性が下がってしまうでしょう。
私が考えるいい不動産会社は正確にお客さまに情報を伝えて、判断は客さまに委ねる会社さんです。例えば「買取業者へのヒアリングですと２５００万前後を提示した業者が多かったです。この価格帯であれば売却できる可能性は強いでしょう。一般の消費者の方を探せばもう少し高い価格で売れる可能性も十分あります。ただうまく見つかるとも限りませんし、あまり時間をかけると市況が悪くなるかも知れません。そこでひとまず１カ月は一般向けに販売活動をして、動向を見てから買い取り業者への販売も検討してはいかがでしょうか。」といった感じで情報と提案がセットになっていると親切だなと感じます。
いかがでしたでしょうか。下北沢司法書士事務所では、不動産の価格調査なども承っております。「いきなり不動産会社に行く前に、詳しい人から情報収集してからにしたい」とお考えの方、ぜひ下北沢司法書士事務所にお声がけくださいませ！ skype相談もやってますよ～。
下北沢司法書士事務所 竹内友章
大家さんに知って欲しい！４月１日からの債権法改正！！
こんにちは！下北沢司法書士事務所の竹内と申します。今日は昨日に続いて不動産に関係する法律の改正についてお伝えします。
さて、４月１日から変わるのは相続法（配偶者居住権）だけではありません。不動産投資の大事なテーマの１つが保証人です。今は保証会社の利用が非常に増えていますが、まだまだ親御さんなどの個人に保証人になってもらうことも少なくありません。この保証人に関する法律が変わります。法改正により個人保証の場合には、保証契約には必ず「極度額」を定めなければならなくなりました。極度額とは、保証人が負担する可能性がある最大の金額です。極度額が１００万円であれば、保証人が保証を与えた人が与えた損害が１００万円を超えていたとしても、保証人は最大で１００万円までしか支払わなくて良いことになります。この極度額の定めが必要になるのは不動産の賃貸に限りません。個人が金額がはっきりしない責任を保証人になって負う場合、この極度額を契約書に盛り込まなければ、その保証契約は無効になってしまいます。今後は個人保証の場合には自分がいくら責任を負うのか書面で明記されるため、個人保証を嫌がられるケースが増えるかも知れません。ますます保証会社の利用が広まるかも知れませんね。
今日は大雪でしたね。寒いし大雪でツルツル滑って大変ですけど、桜に雪なんて珍しいものも見れました。今はスーパーに買い物くらいしか行けなくて残念に思ってましたが、面白いものが見れてよかったです。
下北沢司法書士事務所 竹内友章
不動産売却が変わる！？４．１債権法改正
ここは触れないわけにはいかない・・・。こんにちは！下北沢司法書士事務所の竹内と申します。
相続法の法改正の方が注目されやすいと思いますが、民法の法改正はそれだけではありません。売買に関する法律も４月１日に変わり、不動産の売却にも関わってきます。元不動産営業マンの司法書士としてはスルーできません。今日は新しい用語である「契約の内容に適合しない」という表現についてお伝えしたいと思います。ちょっと理屈っぽぃところですが、なるべくざっくりお話ししたいと思います。
今までは「瑕疵」という用語に翻弄されていた！？
旧民法では「隠れた瑕疵」について売主は責任を負うと書いてありました。瑕疵とは欠陥のことです。隠れた欠陥ですから不動産なら建物の床下の配管が劣化してるなど、「目に見えない部分」の欠陥は責任を負うと連想されます。逆を言えば目に見えるような建物の壁に大きな穴が開いてるような分かりやすく見える部分は「分かってて買ったんでしょ」と売却した方の立場からなら言えそうです。しかし実際には目に見えるかどうかでなく、契約の時に欠陥も考慮して価格を決めているかや、その欠陥があっても契約の目的が達成されるかなどを総合的に判断して責任を負うかどうか決めていたのです。これだと「隠れた瑕疵」なんて表現は現実に合ってないし分かりにくいということで「契約の内容に適合しない」と用語を改めました。
結局、不動産取引はどう変わるのか？
確かに用語が変わって中身が変わって無いともいえますが、不動産取引の現場には影響を与えると思います。契約の内容に適合しないときは責任を追及されるリスクがあると条文にはっきり書かれたため、今までよりも契約条件をきちんと精査して取引をするようになると考えています。価格はもちろんですが、安全な不動産取引かどうかに取引当事者に関心が集まり、契約内容を決めるのにじっくり時間を取るようになって、結果として不動産を巡るトラブルが減ってくれるといいなと（期待を込めて）思っています。
今日は新しい債権法についてお話ししました。今回お話ししたことだけではなく、不動産を買った人が責任を追及する手段も変わっていますが、それはまた別の機会にお話ししたいと思います。最後までお読みいただき本当にありがとうございました！
下北沢司法書士事務所 竹内友章
元不動産屋の司法書士が教えるいい不動産屋さんの選び方
おはようございます！下北沢司法書士事務所の竹内と申します。
私がそもそも「司法書士」という職業を知ったのは不動産の営業をしてたときでした。電話帳の上から下まで電話をかけまくり、上司に朝礼で怒られながら必死に外回りをし、やっとこさ契約までたどりつくのですが、その最後の決済手続きに登場するのが「司法書士」。書類仕事をササっとこなし、パパっと１２、３万の報酬をもっていきます。「いいなぁ～。あっちの方が楽に安定して稼げるよな～」と思ったものででした。いざ司法書士になるとそう甘くもなく、「隣の芝生は青く見える」という言葉の意味が不動産業者と司法書士、両方やって良く分かりました。
そこで今日は、不動産営業をしてた司法書士の立場からあなたが得する不動産業者の選び方をお伝えします。
色んなケースがあるので一般論としてお伝えできることは抽象的になってしまうのですが、大きく３つのポイントを意識してください。
ポイント① 会社でなく担当者で選ぶ。
売却期間をどれくらい見るかによりますが、不動産屋さんとは数か月から１年、場合によってはもっと長い期間お付き合いをすることになります。ですので気軽に電話やメールができる方を選びましょう。不動産の営業マンとのやりとりがストレスになってはいけません。話しやすさは大事だと思います。大手の会社か地域密着の会社かが良く比較されますが、それはどっちでもいいと私はいいと思います。会社よりも担当者で選びましょう。
ポイント② 費用対効果を無視して、あなたの物件を大事に売却してくれるか。
不動産は不思議なもので１，０００万に届かない小さな中古マンションも、１憶を超えるような土地や投資物件も売却にかかる手間はそれほど大きく変わりません。不動産の営業マンは売った物件の価格が高いほど報奨金の金額が高くなる場合が多いため、同じ手間でより高い収入につながる高い物件に力が入りがちです。そうではなくてきちんと時間と手間を物件の大きさに関わらずかけてくれる方を担当者にしましょう。しかし、仕事を頼む前にどうやっていい営業マンかどうか見極めるか。ここは会って話してみた印象を大事にして良いと思います。質問に丁寧に答えてくれている、あなたの希望を聞いてくれる、査定をするときも査定の根拠となる説明がきちんと調べられたものと感じられるなど、あなたがいい印象を持った営業マンなら大丈夫だと思います。それとは逆にその営業マンが「頼んでくれるかまだ分からないのにそんなに手間はかけられない」と思っている雰囲気がしたら、やめておいた方がいいと思います。
ポイント③ 査定価格だけで選ぶのは危険！
あなたが数社不動産会社をまわったときに、一番高い査定をつけてくれたというだけでその不動産会社にするのは危険です。その査定は「想定できる最高の価格」に過ぎずなかなか売れずに結局、販売価格を下げることになるかも知れません。もしかしたら安い査定をした会社の方がきちんと現実的な数字を出してくれていて、そちらに任せた方が高く売れるかも知れません。数字をみたら、少し質問をしてみましょう。「この価格はどういう方が買うのを想定してますか。不動産会社？お住まいになる個人？（通常は個人を想定した方が価格は高いですが、販売期間は長期化する傾向があります）」あるいはもっとシンプルに「この価格で売るにはどれくらいの期間がかかりますか？」でもいいと思います。その数字がどういう前提を出てきたのか質問をしてみましょう。うまく聞けなくても、見えてくるものがあると思います。
今日は不動産会社を選ぶときに意識して欲しいポイントをお伝えしました。少しでも参考になったら嬉しいです。最後までお読みいただいてありがとうございました！！
下北沢司法書士事務所 竹内友章
相続放棄と借りていたお部屋
おはようございます。司法書士の竹内と申します。
数年前のことですが相続放棄をすましている方から、訴えられてしまったとご相談を受けました。
亡くなられたお母様がアパートで独り暮らしをしており、部屋の荷物の撤去と未払い家賃の支払いを
求められ裁判になってしまったとのことです。本来ならもう相続放棄したのですから何もしなくてもいいはずです。しかしこの方にはある事情がありました・・・。
話をよく聞くとどうやらお母様が亡くなった直後にお部屋の解約届を大家さん側の弁護士に求められ、提出してしまってたとのことです。
大家さん側の弁護士は、「解約届を出したのだから賃借権を処分している。民法９２１条１項における財産の処分にあたる。」と裁判で主張してきました。そして、相続放棄をした方のお考えは「家賃を払ったり残置物の撤去をするのはいい。しかしそうすると、それこそ相続放棄をしたことが無効になってしまうのではないか。母には借金があったのでそれを相続するのが怖い」とのことでした。
私は被告の代理人として、裁判で「賃借権を持ったままでは家賃を支払い続けなければならず、資産が目減りしてしまう。解約は資産が減ることを防ぐ保全行為だから相続放棄の単純承認にはあたらない」とまず主張しました。その上で和解できる条件ををしめし「残置物は撤去するが未払いの家賃は相続放棄してるので支払わない。また、相続放棄の単純承認とはならないように、和解条項の文言は被告側主導で作成する。」としました。結局はご相談者と打ち合わせて、家賃の一部も「解決金」として支払うことし、相続放棄したことを傷つけずに事件を収束させました。相続放棄前に相手の求めに応じて解約届を提出したことが思わぬ展開を呼んでしまったこの事例。なにげなくやったことが思わぬ面倒を呼ぶかも知れません。相続放棄のお考えの方、ぜひ一度司法書士にご相談ください。思わぬ課題が見つかることもあります。
下北沢司法書士事務所 竹内友章
不動産をあげて税金取られる！？怖い離婚の話。
日本の離婚率は１．６８。人口千人あたりで約１．７人離婚してるそうです。厚生労働省が調べていますが、私は意外と低いなと思いました。
みなさんはいかがでしょうか。
こんにちは、司法書士の竹内と申します。今日は離婚に関する「ホラー」なお話をします。
離婚によって元配偶者に不動産を財産分与することはよくあります。
頑張ってローンを返していた愛着あふれる戸建住宅やマンションを失うなんてそれだけでも悲しいことですが、離婚じゃ仕方ないとあきらめはつくかも知れません。
しかし、なんとおそろしいことに財産分与で不動産を譲った方に「譲渡所得税」という税金がかかることになっています。
売ったならともかく、収入は１円もない財産分与でなぜ税金を払うのか不思議ですが、これは知っておかないと大変なことになるかも知れません。
この譲渡所得税、どれくらいかかるかというと「時価」に所有している期間によって約２割または約４割かかります・・・。
財産分与した年の１月１日で保有期間が５年を超えていたら約２割、５年以内なら約４割です。
不動産の２割とか４割なんてお金がなんの対価もないのに税金として出てくなんて背筋が凍ります。離婚した後に分かったらシャレになりません。
ただ、実際には居住用不動産の３，０００万円控除が使えたり買った時の金額も経費として引けたりするので、税理士さんに確認すれば意外と
０に抑えられることも多いです。（この場合も申告は必要なので税理士報酬はかかります。）
もちろん、下北沢司法書士事務所からも税理士さんをご紹介しますし、「いきなり税理士に会うのはちょっと・・・」という方には当事務所から税理士さんにヒアリングしておきます。是非、お客さまのご希望の進め方を聞かせてください。
夫婦生活８年。私が離婚しないですんでるのは夫婦仲がいいからではなく、ひょっとしたら譲渡所得税のおかげかも知れません。
でゎまたっ！！
下北沢司法書士事務所 竹内友章
空き家売却の準備中！
おはようございます。司法書士の竹内です。
最近、街中で芸能人やらテレビの撮影やらを街中で見ても
何とも思わなくなりました。
すっかりシティーボーイになった茨城出身者でございます。
さてさて、ただいま相続して空き家になったご自宅の売却準備中です。
不動産を売るには買う人を見つける以外にも確定測量や古くなった
建物の解体などいくつかテーマがあります。
今回は、作業の順番を間違えると不動産を売却した後に生じる譲渡
所得税が大きく変わってしまうので税理士さん、不動産業者さんと
調整をしながら慎重に進めています。
当事務所（と言っても１人しかいない）は、不動産売却の窓口になることが
非常に多いです。
みなさまも、もし頭の中のモヤモヤがあったら是非ご相談ください。
段取りをつけます。
・・・ちょっと前はタピオカ屋が大量発生したと思ったら今度は紅茶の
専門店やら台湾料理屋やらをちょこまか見かけるようになりました。
色んなお店が現れては消えるシモキタ飲食戦国時代。
競争が苦手な私は平安時代っぽく生きていきたいです。
下北沢司法書士事務所 竹内友章
不動産売却と後見の申し立ては複雑！
おはようございます。
梅雨から真夏に代わり私服はロンＴから半そでＴシャツ、水分はコーヒーからソルティライチ、そして日光に容赦なく襲われる私のか弱い髪の毛には頭皮マッサージと優しい優しいシャンプーが欠かせない恐怖の数か月が到来しました。中２のころからうすくてか弱い絶滅危惧種な髪の毛でしたが、いまだにギリギリ踏ん張っている髪の毛の根性には頭の下がる想いです。しかし根性だけで頑張ってきたわけではありません。科学的に効果があると証明された成分を与え続けてきたのです。その成分とは☟☟☟☟
・・・これは育毛剤ブログではなく司法書士ブログでした。司法書士らしい仕事のお話をします。
今回は当事務所のメイン業務である不動産売却が絡む後見業務についてご紹介です。
後見申し立てのあとスムーズに売却するため、最初の後見を申し立てる書類から工夫し、そもそも不動産が物件として売りやすいのか不動産業者の視点も含めて総合的に見ていきます（司法書士の前は不動産業界にいました。）後見と不動産売却のどちらも大きなイベントであるためお客様のお考えを聞きながらなるべく希望に近い形になるよう工夫します。
それともう一つ、なるべく明るく対応するよう心がけています。後見や不動産売却はお客様にとっても重大なテーマなので、そんな時こそ明るさが大事かなと思っています。
下北沢司法書士事務所 竹内友章
登記だけじゃない！借地権のお話にも対応しました。
シモキタ近辺はタピオカ屋が大量増殖、ＧＷには長蛇の列が出来てるとこもありました。
４００円するカエルの卵みたいなつぶつぶ入りのお茶は買えない小遣い制司法書士、竹内でございます。
さて今日は事例紹介をします。
ご依頼は名義変更の登記だったのですが、それ以外に借地権に関するご質問もありました。
すぐに不動産業者にも同席してもらい、法律や借地権の市場での流通事情、地主と付き合い方など
色々な角度からお話をしました。
これらの相談には私に対する費用はもちろん、不動産業者に対する相談料なども一切発生していません。
こういう登記に一緒についてくる知識提供は当事務所の目玉です。
紹介できるのは不動産業者と税理士、弁護士です。
ちょっとしたことなら私から不動産業者などに確認してお答えします。
色々な角度からお話されたい方は当事務所は向いてると思いますので是非、お声がけくださいませ。
下北沢司法書士事務所 竹内友章
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