Archive for the ‘不動産’ Category
不動産売却許可のタイミング！
おはようございます！下北沢司法書士事務所の竹内と申します。遺言、後見、相続、債務整理、不動産売却サポートなど個人のモヤモヤを解決する司法書士事務所です。
さて、もうすぐ後見人をしている方の不動産の売買契約をします。後見を受けている方の名義になっているご自宅を売却する場合、家庭裁判所の許可が必要です（民法８５９条の３）。不動産を売却するには、売却活動をして、契約をして、最後に名義を買主さんに移します。それでは、家庭裁判所の許可はどのタイミングでもらえばいいでしょうか。それは自宅不動産の売却許可をもらうタイミングは契約の後、買主さんに名義を移す間です。許可をもらうために書類を作って裁判所に提出しますが、その書類には署名と押印済みの契約書のコピーもつけます。契約後でないと許可に必要な書類が揃わないため、契約後に許可を申し立てることになります。後見人がついてる方の不動産売却は、契約書に裁判所の許可を停止条件としたり、売買の名義変更も法務局に提出する場合が少し違ったり、賃貸物件の場合は後見状態であることを踏まえて新所有者へ引継ぎの段取りを取ったりと通常の売買と違う点がたくさんあります。ぜひぜひ後見業務と不動産売却に慣れた司法書士にご相談ください！
下北沢司法書士事務所 竹内友章
雑誌でも解説！賃貸不動産と相続放棄
おはようございます！下北沢司法書士事務所の竹内と申します。遺言、後見、相続、債務整理、不動産売却サポートなどあなたの課題を解決する司法書士事務所でございます。
地味男で人前に出るのが苦手ですが、雑誌なら頑張れるぞということで賃貸不動産と相続放棄が絡む論点について解説してみました！こんな感じでございます！！
さぁこういう時の写真はどこまで載せていいのでしょうか。記事がまともに読める状態だと出版社に怒られるかも知れません。これくらいなら大丈夫だと思うのですがもしなんか言われたらゴメンなさぃすることにします。「家主と地主」という不動産投資をしてる方向けの雑誌で、お部屋を借りている方が亡くなってしまった場合について解説しました！渋谷のジュンク堂だとか大きい本屋さんにはおいてあります。私が何ページにいるかは敢えてのダンマリでいきましょう。ウォーリー感覚でどこにいるか探してみてください！
下北沢司法書士事務所 竹内友章
凍結しちゃう！？賃貸不動産と後見
こんにちは！下北沢司法書士事務所の竹内と申します。後見、遺言、相続、債務整理など個人の法律課題の解決をサポートしています。
さてさて今日は賃貸不動産を凍結させないためのお話です。認知症の方の財産管理を支えるために後見制度があります。しかしこの後見制度を使うことは投資不動産のオーナーにとって大きな問題です。なぜなら、建物の改修やリノベーションなど建物の付加価値をあげるための積極的な行動が非常に起こしにくしまうからです。なぜこんなことになってしまうのでしょうか。それは後見制度がどういう目的で作られた制度かに関係します。後見制度は、認知症になってしまった方の生活を守る制度です。そう、ひたすら「守る」ため現状維持を続けていくのが基本になります。例外となるのは介護施設への入居するときの資金対策などで、不動産を売却するときくらいでしょうか。しかし、投資すればより利回りが良くなると確信してるのにそれができないなんてもったいなさすぎですよね。もちろんこれを防ぐ方法もあります。それは信託！
信託制度を活用して早めに賃貸不動産の運用権限をお子さんなどに移しておけばこんなもったいない状態を避けることができます。当事務所では、高齢の方が賃貸不動産のオーナーの場合、信託制度の活用もおすすめしております。もちろん、信託を使うかどうかはその方の状況にもよります。まずは司法書士へ無料相談してみませんか？下北沢司法書士事務所では、あなたからのご連絡を心よりお待ちしております。
下北沢司法書士事務所 竹内友章
落とし穴がたくさん！相続不動産の売却
暑さも少し落ち着いてきましたね！下北沢司法書士事務所の竹内と申します。遺言、相続、後見、債務整理、不動産売却サポートなど個人の法律課題の解決をお手伝いをしている司法書士です。
今日は相続した不動産の売却についてお話しします。不動産を相続して売却する場合は、相続人が１人とは限りません。数人の相続人が共同して売却するケースももちろんあります。その場合は、誰が売却代金のうちどれくらいを取得するかを事前に決めておきます。相続人のみなさまに取得割合を決めて頂いた後は、それを実現していくわけですがここが意外と大変です。法的なたてつけはどうするのか？共有不動産として売却する方法もあれば遺産分割で１人が取得して売却代金相当の金額を他の相続人の方に支払う方法もあります。また、取得割合を決めたとして具体的にその金額はいくらなのか？売却金額を前提にかかる税金をシュミュレーションして、税理士報酬や司法書士報酬などの金額も算出します。それらの経費を引いた手取り金額を割り出しそれを取得割合で分割した具体的な金額を割り出し、売却代金をみなさんで清算するまでサポートします。一例ですが、下の写真のような清算表を作成し相続人のみなさん全員がお金の流れを簡単につかめるようにするのも司法書士がお手伝いします。
相続不動産の売却には思いもよらない手間や落とし穴がたくさん！そんな落とし穴に落ちたくない方はぜひ下北沢司法書士事務所にご相談くださいませ！
下北沢司法書士事務所 竹内友章
不動産と税金
帰省しようと思いましたが、悪いことしてる気分になって落ち着かないので東京ステイすることにしたお盆休み。みなさんはいかがお過ごしでしょうか。遺言、後見、相続、信託、債務整理、不動産売却サポートなど個人のモヤモヤをスカっと解消するお手伝いをしている司法書士、竹内です。
さて、先日都税事務所に行ったときのこと。気になるものを見つけました。それがコレっ↓
固定資産税や不動産取得税、不動産を売却した場合の譲渡所得税、登記にかかる登録免許税など不動産に関する税金がまとめられていました。ちょっと書き方も固いし、白黒なので見にくい部分がありますが不動産売却にからむ税金が一網打尽にされてるようです。私は宅地建物取引士の資格更新の時にもらった資料で税金をチェックしてますが、この資料でも良いかと思いました。もちろんインターネットはおおまかに知識を得るためにとても便利なのですが、仕事に落とし込む知識は公共の資料に当たります。なにごともインターネットは最初の入り口として活用して、もう一歩深く掘り下げる作業をすることが大事かな思います。
私は実家に帰らなかったのですが、帰省した人が中傷されてしまう悲しいニュースを目にしました。そんなことをしていい理由はどこにも無いと思うので、こういう残念なことは無くなれればいいと思います。でゎまた次のブログで！
下北沢司法書士事務所 竹内友章
大家さん必見！相続放棄とアパートの解約
おはようございます！下北沢司法書士事務所の竹内と申します。遺言、後見、相続、債務整理、不動産売却サポートなど個人の方の法務手続きをしている司法書士事務所でございます。
今日も相続関係のの現場の知識を無限にお伝えしましょう！相続の中でも相続放棄、相続放棄の中でも亡くなった方が賃貸住まいだったときについてお話します。
亡くなった親御さんに借金があるため相続放棄をする場合、親御さんの住んでいたアパートの遺産の整理や未払い賃料の支払いをどうしたらいいのかの相談も意外と多いです。以前、こんなケースがありました。Aさんは、お母さまが亡くなりました。バタバタと葬儀を済ませてようやく落ち着いたころ、お母さんの住んでいたマンションの大家さんから連絡があったそうです。大家さんご本人ではなく、その大家さんの顧問弁護士からの連絡でした。予期せぬ弁護士さんから電話を受けてドキドキしながら話を聞くとこんな内容でした。「アパートにあるお母さんの荷物を引き払って欲しい。それと、解約届を提出し生前の払って無かった賃料約１０万円を支払って欲しい。」弁護士の話を聞いたAさんは、応じると伝えました。親のことなので、当然と感じたそうです。弁護士の求めに応じすぐにアパート解約届を提出しました。ところがこの後、思いがけないことがありました。お母さんに数千万規模の借金があることが判明したのです。Aさんのお母さんはご自分で事業をしていました。大慌てで、相続放棄のことを調べ、手続きをとったAさん。その矢先、また弁護士から電話がかかってきました。この前とはガラっと態度が変わって随分と高圧的です。「約束の期限が過ぎている。早く賃料を払って荷物を整理してください。」Aさんはこの作業をやらなければと思いつつずっと動けずにいました。それは、相続放棄について調べてるうちに「相続放棄をしても、亡くなった方の財産を処分したら相続を承認したものとみなされてしまう」という知識に触れたからです。Aさんは弁護士に「作業をしたくないわけではないが、相続放棄が無効になったら困る」と伝えました。そうすると弁護士は激しい口調で「この前の話と違う！あなたには支払う義務がある！！」と怒ったそうです。そして、訴訟をおこしてきました。Aさんの代理人として私は訴訟に対応しました。最終的には和解し、「解決金」名目で未払い賃料の半額を支払い、またこの和解の内容を他言しないこと、訴えてきた弁護士側は相続放棄したことそのものは否定しないことなどを和解の内容に盛り込みました。このケース、もしも相手方の弁護士がAさんの話を冷静に聞いていたら賃料の名目ではなく「解決金」などの名目にして、他言禁止の条項を入れればAさんはお金の支払い自体は拒んでなかったことが分かったでしょう。それをいきなり訴訟を起こしたために、時間はかかってその間部屋を貸したりクリーニングをしたりすることもできず、未払い賃料も（私が減額交渉したので）半額になりました。相手が約束を破ったと感じたとき、常識に反していると感じた時でも冷静にお互いの一致点を探せば意外と見つかるときもあります。どうしても冷静になれそうもない時はまずは司法書士に相談し、気持ちと状況の整理をしましょう！
下北沢司法書士事務所 竹内友章
後見と不動産売却は得意です！
あっつい！！事務所のエアコンをつけずに朝からずっと書類作るという苦行に挑戦してましたがついに今しがたつけちゃいました。下北沢司法書士事務所の竹内と申します。東京の世田谷から後見、遺言、相続、不動産売却サポート、債務整理など個人の法律課題の解決をお手伝いしている司法書士でございます。
今日は、認知症の方の不動産売却についてお話しします。後見人が必要な方の不動産売却は当事務所のメイン業務ですので、なぜ当事務所がこのテーマに向いているかお話をさせてくださいませ。
「認知症の方が居住用不動産を売却するには後見人を選任した上で家庭裁判所の許可が必要です。」と、色んな弁護士さんや司法書士のホームページで見かけると思います。しかし、実際に後見人を選んで不動産を売却するとなるとこの２つのステップだけでは足りません。もっともっと細かい階段を少しづつのぼる必要があります。不動産の売却目標時期、そこから逆算して後見人を選ぶタイミング、誰を後見人とするのか候補者の選定、売却予想価格の算出、仲介業者とのやりとり、境界確定や残置物の撤去をどうするかなど契約条件の交渉、契約書の文言や引き渡しの時期など、たくさんのテーマを行き当たりばったりではなく段取りを組んで進めなければなりません。法律知識と不動産売却の実務の知識、それと案件を調整してまとめるバランス感覚が必要です。当事務所は私が後見人として不動産売却をするケースやご親族の方が後見人になられてサポートするケースどちらにも対応します。どちらのパターンでも司法書士としての法律知識と元不動産営業マンとしての不動産売却の実務知識、それと高校出てからずっと立場の弱い社会人生活をそれなりに生き抜いてきたバランス感覚！？を総動員してあなたを支えます。本当は具体的な方法論をもっと細かく書きたいのですが、こればかりはご家庭の事情によって段取りの組み方が全然変わってきます。みなさんがご覧になるホームページで大多数の方にあてはまる方法論はなかなか書きにくいのです・・・。
今日は思いっきり広告宣伝なブログになりました・・・。もちろん、ブログを読むだけで役に立つ法律豆知識もこのブログで発信していきますので時々のぞいてやってください。最後までお読みいただきありがとうございました！！
下北沢司法書士事務所 竹内友章
債務整理と不動産
おはようございます！東京の世田谷区、下北沢から債務整理、不動産売却、相続、信託など不動産関係の法律問題に取り組んでいる司法書士の竹内と申します。
昨日はかなり暑かったですね・・・。今日も夏日なのでしょうか。さて昨日は債務整理の打ち合わせがありました。去年から取り組んでいる案件なのですが、投資用不動産をお持ちの方でその売却をお手伝いしております。借金が返せなくなってしまうと手持ちの不動産も競売にかけられて借入先に売却されてしまいますが、裁判所を通した競売よりも普通に不動産会社にお客さんを探してもらった方がより高く売れる可能性が高いです。借入先が納得する形で一般の販売方法により不動産を売却する任意売却は,当事務所に多いご相談の１つです。コミュニケーションがしっかり取れている弁護士や不動産会社と細かく段取りを決めながら丁寧に進めていきます。
下北沢司法書士事務所は個人の方と小さい会社さんの味方です。大手不動産会社や銀行の方を向いた仕事はしておりません。きめ細かく個人の課題にきめ細かく対応して欲しいお客さまはぜひお声がけくださいませ！
下北沢司法書士事務所 竹内友章
大家さん困った！家賃減額交渉
こんにちは！下北沢司法書士事務所の竹内と申します。緊急事態宣言の延長を受けて家賃の減額交渉も更に加速しそうですね。不動産オーナーの立場としては家賃が減るのは大変ですが、突っぱね通すのも厳しそうです。それにおそらく大家さんがお持ちの物件の近くにある他の物件も値下げ交渉を受けて、応じている可能性も高いでしょう。とすると、借地借家法にあるこの条文が気になります。
第三十二条 建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。
日本全体で家賃減額交渉がされてると思いますし、お持ちの物件の近所の大家さんも減額に応じているとなるとある程度は仕方なさそうですね。第一、テナントが潰れて家賃０になったら次の店子さんを見つけるのに苦戦しそうです。
減額交渉に応じるのは仕方ないとして次の点を最大のポイントとして欲しいです。
１、減額の期間と金額をきちっと覚書に残す。
特に期間は大事です。コロナ終息後も減額後の家賃で貸し続ける必要はありません。短めに期間を区切ってその期間が近づいてきたらまた状況をみて相談しましょう。大体、２～３か月を目安とすれば良いのではないでしょうか。金額は１０％～２０％くらいを目安に応じて考えれば良いと思います。 「このテナントさんは少しの間しっかり助ければ、その後は頑張れるな」と感じたら短い期間に限定してもう少し値引いてもいいかも知れません。
もう１つポイントをあげるとすれば、
２、書面には「減額することを口外しない」条項を入れる。
交渉は各テナントと個別にするため、かなり減額したテナントの方が他のテナントにもそのことを伝えてしまうと、安い基準で交渉が進むことに繋がってしまいます。口外しないことを条項に入れましょう。
また、飲食業などどう見ても売り上げが下がってる店ならば別かもしれませんが、もしかしたらそんなに売り上げに影響してないのにこの機会を使って減額交渉に出る方もいるかも知れません。昨年と今年の売り上げが比較できる資料の提出など求めるのもいいと思います。
下北沢司法書士事務所 竹内友章
空き家相続と税金のなまなましい話
おはようございます！GW中は毎日ブログ更新しますよ～。さて今日は空き家相続と売却の話をします。相続した空き家の売却は、相続、遺産分割、相続税申告、解体、不動産売却、売却代金の清算、不動産売却に伴う譲渡所得税発生による確定申告と様々な作業が発生します。順番を間違えると税金で損することをはじめ色んな不具合が生じてしまいますので、これらの作業を段取り良く進めるのも下北沢司法書士事務所にご依頼いただくメリットです。今日は、この空き家不動産の売却の中から税金の知識を１つ紹介します。
空き家売却の時には「空き家特例」に注目！
空き家不動産を売却する際に、注目すべき税金の知識は「相続空き家特例」です。相続した不動産を売却すると基本的に売却代金の約２割税金がかかってしまいます（ケースにもよります）。４０００万円で売却したら約８００万円も税金がかかるのですからもうとんでもないです。しかしこの特例を使うと、最初の４０００万円から３０００万円をひけます。４０００－３０００で１０００万円に対して約２割ですから２００万円に抑えられます（抑えるといってもかなりとられますが・・・）
空き家特例は元不動産営業としてもお勧めしたい。
元不動産営業の経験からも空き家特例は使い勝手がかなりいいと思います。なぜなら空き家不動産の場合は「あるべき書類が無い」ケースも普通だからです。もう少し具体的にご説明します。通常、不動産を売る時は売却価格から「経費」をひいてその価格に税率をかけます。経費の主なものは不動産会社の仲介手数料、そしてその不動産を「買った時の価格」です。売却時にその不動産を買ったときの価格をひいてそこに税率をかければかなり税金を押さえられます。しかし、昔に買った不動産だと契約書を無くしていたとあっても今の感覚だとかなり安い価格で買ってたりして思うように経費が引けません。こういう教科書的な知識だけでは対応できないことが、不動産業界にいたときは良くありました。こういう場面でも空き家特例は大活躍してくれると思います。
ちょっとした段取りの間違いで大損してしまう。
しかしこの空き家特例。古家を解体してから売却しないと使えません（例外有り）。買主さんが解体する場合も不動産取引ではごくごく普通ですが、空き家特例を使う時は駄目なのです。解体して、解体した建物の滅失登記をして、売買契約日を調整して、引き渡しの日も決めます。更にその前に遺産分割もあります。この遺産分割協議書のまとめ方も不動産売却を見越してまとめないと、売却の時の段取りが面倒になったりと不具合が起こります。このように空き家売却全体を滞りなく進めるには相続法、税務、不動産の価値判定、どこの市場を狙って売却活動をするかなど幅広い知識を背景に段取りを組まなければうまくいきません。
司法書士のコンサルティングで安心の空き家売却
いかがでしたでしょうか。空き家売却には独特の難しさがあります。気軽に相談できて不動産会社や税理士との調整もお任せの下北沢司法書士事務所にぜひぜひご相談くださいませ！
下北沢司法書士事務所 竹内友章
« Older Entries Newer Entries »
