Archive for the ‘不動産’ Category

相続放棄「されちゃった」大家さんの交渉術

2022-04-10

おはようございます!下北沢司法書士事務所の竹内です。賃貸トラブル(家賃滞納や孤独死対応)、相続遺言、相続放棄、認知症対策(信託、成年後見)、不動産売却支援(債務整理や借金による任意売却、相続による共有不動産の売却)、会社設立や事業承継などをしている司法書士です!

 

相続放棄「されちゃった大家さん」ごみ捨ての同意の取り方

賃貸アパートを経営している大家さんや、駐車場経営をしている方にとって悩みの種は賃借人の「孤独死」。孤独死というと、自宅で亡くなってしまったときを連想しますが、例え病院などで亡くなったとしても問題は残ります。そう、部屋に残る「残置物」。ほぼゴミに見えても人の物です。勝手に捨てるわけにもいきません。しかし、もし相続人がみんな「相続放棄」してしまったら・・・。「相続放棄したからなにもできません!」こういう風に言われたらどうしたらいいのでしょう。

 

まずはお手紙・・・そしてアンケート方式の回答書

相手とのやりとりは電話よりも、お手紙の方がいいと思います。電話だと相手も感情的になりがちなので、まずはお手紙を送り、相手から電話がきたら対応するのがいいでしょう。そして、手紙には簡単に書ける形にした回答書をつけ、それを相手に記入してもらうのが良いと思います。例えば、「手続きに協力します・協力しません」のような2択に〇をつけるだけにしておけば相手が書くのが簡単です。こうすることで、相手は簡単に回答できるだけでなく、こちらも相手に手間をかけないよう気を使っているのが伝わります。

 

相続放棄「されちゃった時も当事務所へ!」お困りの大家さんをサポートします!

当事務所では、孤独死した方の相続人とのやりとりに困っている大家さんや駐車場経営者をサポートしています。エリアも小田急線沿いの新宿、代々木上原、梅が丘、豪徳寺、経堂、千歳船橋、成城学園前、喜多見などの小田急線沿い、渋谷、明大前、永福町、吉祥寺などの井の頭線沿い、佐笹塚、桜上水、八幡山、仙川、調布、府中などの京王線沿い、中野、荻窪、高円寺、三鷹などの中央線沿い、登戸、武蔵小杉、川崎などの南武線沿い、三軒茶屋、用賀、溝の口、宮前平などの田園都市線沿い、中目黒、都立大学、学芸大学、自由が丘などの東急東横線沿い、松陰神社、下高井戸などの東急世田谷線沿いなど幅広く対応!ぜひお問い合わせください!!

下北沢司法書士事務所 竹内友章

 

不動産で騙されるの人の3大事例を紹介!

2022-04-09

こんにちは!下北沢司法書士事務所の竹内と申します。不動産売却支援(債務整理や借金による任意売却、相続による共有不動産の売却)、相続や相続放棄、遺産分割、認知症対策(成年後見、信託)、賃貸トラブル(孤独死、家賃滞納への対応)、事業承継や会社設立業務をしている司法書士です!

 

不動産投資!現場の司法書士が見たリアルな騙されるパターン。

今日は不動産投資についてお話します。司法書士をする前、不動産の営業マンを2年半の経験があります。そして司法書士の勉強期間中はマンションの管理会社に6年つとめてました。こういう経験から、不動産売却や、不動産投資についてのご相談、孤独死などの賃貸トラブルの対応のご相談、そして騙されて買ってしまった賃貸マンションなどの処分について相談を受けることも多いです。今回は、実際に司法書士として目撃した騙されて不動産を買ってしまった人の特徴やパターンをお伝えします。不動産投資で騙されたと気が付いてご相談に来られる方はみなさんは、月々の家賃よりローンが大幅に上待ってしまい給料や貯金で補填していました。お金を生み出すはずの投資マンションに逆にお金を吸い取られ、貯金を切り崩している地獄の状況です。こんな状況になる方が少しでも減るために、少しでも元不動産業者司法書士としての経験値をお伝えしたいと思います。

騙されパターン1、既に騙された実績がある

ある方は、自宅に訪問販売で不動産営業マンがきたそうです。「少しだけでいいから話を聞いてほしい」と言われ、まんまと自宅にあげてしまい、そのままあれよあれよという間に契約になったそうです。訪問販売の営業マンを自宅にあげる時点でNGですが、そのままズルズルと契約してしまうのも、どこかの時点で誰かに相談して欲しかったと残念でなりません。また「帰ってください」の一言をいうことも大事。理由を細かく説明する必要もありません。「興味ないです。帰ってください」だけでいいのです。それで帰らなかったり大声を出したり相手がするなら警察を呼びましょう。近所の目を気にしてる場合じゃありません。淡々と事務的に110番してください。しかし、そもそもなぜこの方に訪問販売にきたのでしょうか。今どき、マンションの訪問販売なんて珍しいと思います。聞けば、この方は過去にも極めて悪質な詐欺的な営業手法にひっかかって、全く必要のない宝石やら絵やらを買わされたことがあるようです。推測ですが、一度騙されると悪い人たちの間で「名簿」が出回っているかもしれません。過去に騙された経験がある人、消費者金融などから借りている人、騙されるまではいかないものの軽はずみに変なアンケートのようなものに住所・氏名を書いたことがある人は気を付けた方がいいかも知れません。

騙されパターン2、謎ロジックで超お得な気分にさせられる。

もう、ホント変なカタカナとか怖いです。なんとなく耳ごごちが柔らかいし、分かったような気分になるし、かっこいいから説明を聞いてる自分が頭いい選ばれた人のような感じでうっとりしちゃうし・・・。不動産投資で騙される場合よく出るワードが「サブリース」。サブリース自体は別に詐欺でもなんでもないし普通にあることなのですが、詐欺の場合にもよく悪用されます。サブリースとは要は「賃料保証」と思ってください。「この部屋は10万くらいで貸せるとは思いますけど、確実にお客さんが入るとは限りません。それだと心配でしょうからウチが8万円でず~~~っと借りますよ。そしてウチが10万円でお客さんに貸します。ちょっと安くなるけど、8万はず~~~っと確実に入るんで安心でしょ」というわけです。そもそも8万じゃローン返済に足りない場合はどうするんでしょう。いろいろ話しているうちにこの超重要ポイントから目をそらされちゃんですね。8万保証される代わりに15万のローンの支払いも保証されてるようじゃこれから何十年と月7万の赤字です。それ以前に、そんな物件売ってくる会社は8万も保証せずにどっか逃げちゃうでしょう。そしてこの月々の赤字に対する目くらましが「節税」。「赤字分は経費になるんで節税できますよ。ローン払い終わったらまるまる資産としてマンションが残る。おめでとう!!」とかわけわかんない話をされます。節税もなにも現金がじゃぶじゃぶ外に出てる状態です。それも何十年も続くようじゃ家計が持つわけありません。

騙されパターン3、セミナーで勉強するつもりが騙されて帰ってくる

そして最後は「投資セミナー」で騙されてかえってきた人のパターンです。その人は不動産投資のセミナーにいってそこで出会った人に勧められた人に騙されて毎月赤字を垂れ流す物件をつかまされたようです。この話の特徴は「セミナーの先生」ではなく「一緒に受講した人」に騙されたこと。主催者より参加者のがなんとなく仲間意識が生まれちゃったりなんかして、警戒心が緩みそうです。セミナー主催者とそのだました人がグルかどうかは分かりませんが、勧められた物件を「サブリースで安心」「ここは値上がりする地域」などと言われ、その説明を聞いて「これなら大丈夫!」と思ってしまい買ってしまったそうです。

 

「気持ちが落ち着いてるとき」しか投資は考えない!

様々な不動産投資で騙された人のパターンを聞くと「明らかにおかしい」話に引っかかっているのが印象的です。予想外のリスクが発生したり、経済市況が悪くなったことでローンが払えなくなったわけではありません。そもそも「賃料よりローンのが圧倒的に高い」物件を買ってしまっているのです。そのローンが高い部分を「サブリースでダイジョブ!」「節税になる」「最初は大変だけど、うちが管理費なしで管理する。ここで踏み切れるかどうかが人生の分かれ目だぜ」みたいな赤の他人にわけのわかんない理屈でまるめこまれています。なぜ、こんなことになってしまうのでしょうか。それは「冷静な判断ができる心理状態ではなかった」ことが原因じゃないかと思っています。例えば、本業で会社で評価されてないところを「君、センスあるね~~」みたいな感じで承認欲求をくすぐられる。友達がいない人が「一緒にがんばろ~ぜ!」みたいな感じで初めてできた親友感を出してくる。当然、イケメンだったりかわぃぃ女の子の勧誘には最強に注意です(私もひっかかる自信がある!)。こうなると断って関係が壊れるのが怖いとかくだらないことで何百万、何千万の借金を背負ってしまいかねません。不動産に限らず投資にはたくさんの要素がありますが、大切なのは「冷静に物事を考えられるときしか動かないこと!」。あなたが冷静におかしいものはおかしいと考えられる心理状態や体調なのか、自分の状態をよく確認してから考えるといいんじゃないかと思います。

 

不動産の任意売却も当事務所へ!ぜひご相談ください!!

当事務所では借金による不動産の任意売却のサポートもしております。問題解決までの段取りをつけ案件に応じて不動産会社や弁護士など必要な専門家の手配、借り入れの登記の抹消や売買の手続きで最後まであなたと並走します!エリアも世田谷区、渋谷区、新宿区、目黒区、品川区、豊島区、北区、板橋区などの東京23区、立川市、町田市、調布市、府中市、多摩市、国分寺市、国立市、三鷹市、武蔵野市(吉祥寺)、東村山市、日野市など東京都下、川崎市(川崎区、高津区など)、横浜市(都筑区、青葉区など)、相模原市(中央区、南区など)、さいたま市(大宮区、浦和区など)、戸田市など首都圏、全国のご相談に対応!ぜひぜひお問い合わせください!!

 

 

 

 

 

誰と話せばいい?相続放棄「されちゃった」大家さん

2022-03-29

おはようございます!下北沢司法書士事務所の竹内でございます。大家さんや駐車場経営者向けに家賃滞納や孤独死対応、認知症対策(成年後見、信託)、不動産売却支援(債務整理や借金による任意売却、相続した共有不動産の売却)、相続遺言、事業承継、会社設立などのコンサルティングをしています。

相続放棄「されちゃった問題」交渉相手はどう特定する?

大家さんにとって、孤独死は大きな問題です。物件の価値が下がる危険や孤独死発生直後の初期対応と並んで大変なのは、賃貸借契約の解約や部屋のごみ捨てなどのその後の手続き関係。これは駐車場経営者の方にとっても大変ですね。この場合、亡くなった方の相続人と話すことになりますが、相続人の連絡先を知らないケースも多くあります。特に相続放棄をしていたりすると「もうオレはかんけぇ~ね~や」ということで取り合ってくれないこともあります。まぁ相続放棄をしているのに下手に相続後の手続きをすると、相続放棄が無効になってしまうリスクがあるので相手の事情も分かります。しかし、大家さんや駐車場経営者からしたらせめて「後から権利主張はしませんよ」くらいの意思表明はしてもらわないとおちおち部屋の荷物や車の撤去もできません。しかし相手の連絡先を知らなかったり、そもそも誰が交渉相手となるのかわからない時はどうしたらいいのでしょうか。

司法書士なら調べられる!まずは相続人の特定を!!

交渉相手は誰になるのか?それはもちろん亡くなった方の相続人です。では亡くなった方の相続人はどうやって調べるのか?戸籍と住民票、戸籍の附票を調査して相続人を特定し、住所を明らかにしていきます。もちろん、人の戸籍や住民票は個人情報ですので、やたらめったらと取得できるものではありません。ですが、必要な理由がある場合は話は別です。この場合には、調査しないと大家さんも事務手続きやゴミ処理の交渉ができない事情がありますので戸籍などを取得する正当な理由があります。しかし、どうやって事情を説明しあの事務的きわまりない役所の窓口から戸籍取得するのか?ご安心ください。その作業も司法書士がやります!当事務所では司法書士の中でも、特に訴額140万以下の民事訴訟なら弁護士さんと同じように活動ができる「簡裁代理権」の認定を受けています。駐車場や1ルームほどの広さの賃貸アパートでは多くの場合、この範囲で対応できますので戸籍調査や相続人特定作業も司法書士に任せることができます。

エリアも幅広く対応!下北沢司法書士事務所にご相談ください!!

下北沢司法書士事務所では、こうした大家さんや駐車場経営者からのご相談を承っております。エリアも、豪徳寺・経堂・千歳船橋・登戸などの小田急線沿いや立川、矢保、稲田堤、武蔵小杉、川崎などの南武線沿い、中野、高円寺、荻久保、阿佐ヶ谷、吉祥寺、三鷹、阿佐ヶ谷、武蔵小金井、武蔵堺などの中央線沿い、中目黒、学芸大学、都立大学などの東急東横線沿い、三軒茶屋、用賀、二子玉川、宮前平などの田園都市線沿いなど幅広く対応!ぜひぜひご相談ください!!

下北沢司法書士事務所 竹内友章

相続放棄されちゃった問題・・・

2022-03-28

こんにちは!下北沢司法書士事務所の竹内でございます。大家さん向けに孤独死や家賃滞納への対応、不動産売却支援(債務整理や借金に伴う任意売却、相続による共有不動産の売却)、認知症対策(信託、成年後見、遺言)、終活支援(遺言、信託、死後事務委任など)、相続や相続放棄、事業承継や会社設立手続きをしている司法書士です!

 

焦点があたりにくい相続放棄「されてしまった」大家さんの苦労。

近年、ニュースなどで高齢者が賃貸物件を借りにくくなったと聞くことがあります。しかし、賃貸トラブルの現場で大家さんの苦労を目の当たりにすると高齢者に貸すことを躊躇する気持ちもよく分かります。特に、言い方が難しいですが特に高級でもないごく普通の賃貸アパートに高齢になって入居したいという方はおそらくあんまりお金は持ってないでしょう。お子さんなど近い親類がいなかったり、いても疎遠だったりすることも想像してしまうと思います。そうすると孤独死リスクも高いうえにその後に相続人のみなさんがちゃんと責任とってくれるのか非常に心配です。そして、その心配が実現してしまう状態。それが「相続放棄」です。

 

相続放棄は親の借金から人を守る大事な制度。だが・・・

孤独死した人が消費者金融などから借金があったり、あるいは借金がある「可能性」があるだけでも相続人は相続放棄をするケースが多いです。相続放棄そのものは、自分が作ったわけでもない亡くなった人の借金をせおあわないようにする制度で国民を守るために非常に大事だと思います。私も借金がたくさんある人の相続人から相談を受けたら、急いで相続放棄するよう進めます。しかし問題はその後の後始末。相続放棄の手続きをとった司法書士が「誰かから連絡があってもなにも対応してはいけません。相続放棄が無効になりますよ」と説明するケースがあるようです。この説明は私からするとかなり雑なのですが、工場のように大量の手続きをバンバンやるような事務所だとお金もらった案件を手離れさせるためにこのような説明をするのかも知れません。しかし、ここで困るのが大家さん。部屋の荷物を勝手に捨てていいのか不安です。いくら金銭的価値はなさそうなものだけでも人のものですから・・・。誠実に賃借人の方も大事にしながら賃貸経営してきた大家さんほどここでつまづきます。真面目にがんばってきた人が損をする非常に理不尽な状態です。

対応策はある!相談は下北沢司法書士事務所へ!!

下北沢司法書士事務所では、こうしたケースのご相談も多く承ってきました。相続放棄者のみなさんと連絡を取り、残置物撤去の同意をいただきます。同意をいただけるかの最大のポイントは「相手にとってのメリットを説明すること」。ゴミを捨てたくらいで、相続放棄が無効となる「財産の処分」に当たるケースは極めて特殊だと思われます。そのため、相手には相続放棄が無効になるリスクがなく、ゴミを片付けて相続がらみの話を終わらせることができるメリットがあります。この辺りを相手に理解してもらうのがポイント。経験と穏やかに相手に接することが必要があります。

エリアも東京、首都圏だけでなく全国のご相談にのります!!

当事務所では世田谷区をはじめ、目黒区、品川区、渋谷区、新宿区、豊島区、北区、中野区、杉並区、千代田区、中央区などの東京23区、調布市、府中市、多摩市、武蔵野市(吉祥寺)、三鷹市、国分寺市、国立市、東村山市、町田市などの東京都下、戸田市やさいたま市(浦和区、大宮区など)、川崎市(川崎区、西区など)、横浜市(都筑区、青葉区など)、相模原市(中央区、南区)、柏市、松戸市などの首都圏、さらに全国のご相談を受け付けております。当事務所のご近所の方も、「家の近所に専門の司法書士がいない・・」という方もぜひぜひご相談くださいませ!

下北沢司法書士事務所 竹内友章

本当に必要!?相続財産管理人

2022-03-26

こんにちは!下北沢司法書士事務所の竹内と申します。相続や相続放棄、遺言作成のコンサルティング、信託、成年後見、不動産売却支援(借金や債務整理による任意売却)、大家さん向けに家賃滞納や孤独死対応、認知症対策、終活支援、事業承継や会社設立などの法務手続きをしている司法書士です!

残酷な宣告・・相続財産管理人が必要です。

賃貸アパートの大家さんが部屋で孤独死されてしまったり、駐車場経営者の方から契約者が亡くなった場合のご相談が増えています。今の時代、高齢になっても独身で過ごす「おひとりさま」もどんどん増えており、こういったご相談は今後も増えてきそうです。そして、孤独死などの相談で特に問題をややこしくするのは相続人の相続放棄。孤独死した人の相続人が相続放棄の手続きを取ると、その相続放棄の手続きをとった弁護士さんや司法書士から「相続放棄した以上、なにもしてはいけません。相続放棄が無効になる可能性がありますよ」と説明を受けるケースも多数あります。そのため、相続放棄者が一切会話を応じてくれなくなりどう対応していいのか困った方が当事務所に相談に訪れます。こうした方々は当事務所にはじめて相談をしているとは限りません。行政の無料相談を利用したり、ほかの弁護士さんや司法書士に相談している方もたくさんいらっしゃいます。そして、「相続財産管理人が必要。」と言われて帰ってくることも多いようです。「相続財産管理人」とは民法の952条に定められた制度で、相続人が誰もいない場合は裁判所に申し立て(申請)をしてこの相続財産管理人を選んでもらい、その人が財産関係の処理をすることになります。しかしこの制度、全部の作業が完了するまで1年半くらいはかかりますし、裁判所から100万円以上の予納金を払わされることが多いと言われています。はっきり言ってたかが孤独死した後の荷物を捨てるだけの作業です。駐車場なら、もう古いボロ車を処分するだけの作業だったりします。さすがに相続財産管理人を選ぶのは、費用対効果があわなすぎます。こういう形式的な法律論を言われて、困った方が訪れるケースもとても多いのです。

こんな手もある!相続放棄者との交渉法

しかしこの相続財産管理人。本当に選ばないと問題なのでしょうか。確かに民法の条文上は、相続放棄などで相続人がいなくなったら相続財産管理人が財産を処分するよう書かれています。しかし忘れてならないのは、あくまで民間同士の話です。大家さんがやりたい「ゴミを捨てる」「車を撤去する」などの作業は基本的に誰も文句を言わなければ事実上、問題はおきません。そこで当事務所では、相続放棄者と司法書士が交渉し、相手方から「今後、所有権を主張しない」旨の書面を取り付けて、それをもって大家さんにゴミ撤去をしていただくようご案内しています。確かに、この作業をやっても大家さんに今後全くトラブルが起きないと言い切ったらそれは不誠実になります。しかし、かなりの部分で問題は解消するし、やりたい作業と費用や手間のバランスを考えるとこの辺が落としどころだと思うのです。

撤去費用は負担してもらえるのか?

室内のゴミや車の撤去作業は、当然借りてる人がやるべきことです。相続放棄したとはいえ、当然ゴミ撤去などの責任は相手にあります!・・・と言いたいところなのですが、相手に費用負担させようとするとおそらくかなり問題が込み入るでしょう。相手は、単純にお金を出したくないだけでなく、「何もするな!でないと相続放棄が無効になる!!」と考えている可能性が高いからです。なので「私その車の所有権を主張することはありませんよ」という言い方をさせるのが落としどころだと思います。これならば、相続放棄したなら所有権を主張しないのは当然ですし彼らの行動と矛盾が生じません。ということで確かにおかしな結論だとは思うのですが、費用は大家さんがご負担することをおすすめしています。

 

借主の孤独死問題は下北沢司法書士事務所へ!

大家さんを守る孤独死対応は、当事務所がもっとも力を入れている業務の1つです。エリアも世田谷区、渋谷区、目黒区、品川区、豊島区、北区、新宿区、中野区、杉並区、中央区、千代田区、江東区などの東京23区、多摩市、国分寺市、国立市、三鷹市、武蔵野市(吉祥寺)、調布市、府中市、町田市、東村山市などの東京都下、相模原市(南区、中央区など)、川崎市(川崎区、幸区など)、横浜市(青葉区、都筑区など)、さいたま市(大宮区、浦和区など)の首都圏、そして全国のご相談に対応!ぜひぜひ電話やお問い合わせフォームでお問い合わせください!!

下北沢司法書士事務所 竹内友章

 

賃貸より安心!?高齢者の住宅購入

2022-03-25

こんにちは!下北沢司法書士事務所の竹内でございます。相続遺言、相続放棄、成年後見、信託、不動産売却支援(債務整理や借金に伴う任意売却、相続による共有不動産の売却)、認知症対策、終活支援、大家さん向けに孤独死や家賃滞納への対応、事業承継、会社設立などの法務手続きをしている司法書士です。

 

50代以降の住宅購入!メリット・デメリット

3月はお引越しシーズン。うちの事務所も、お家を購入した方の不動産の名義変更の手続きのお仕事が増えております!さて、不動産の名義変更の手続きをしていて思うのは「家を買うのは決して子育て世代だけではない」ということ。50代、60代の方も買いますし独身の方も買います。そこで今日は50代以降に住宅購入することのメリット・デメリットについて考えてみたいと思います!

合理的に考えたらメリットは少ない?

ではまずデメリットから!というか、デメリットなんて分かりやすすぎます。手元の貯金がドカンと減ったり、借金背負ったりすることですね。その他、家賃は払わなくていい代わりにマンション管理費や固定資産税・都市計画税の支払い、さらに水道とかガスとかの修理も自分持ちなので意外とお金がかかったりします。ローン中心に資金計画を立てたら、手元貯金はそんなに減らず家賃の代わりにローンの支払いがあるので賃貸のときとあんまり違いは感じないかも知れません。しかし、ここで怖いのは「借りれちゃうこと」。お金貸したくてしょうがない銀行は「十分支払い能力がありますね」。ということで長期のローンも借りれてしまうかも知れません。しかし、実際にはいつまで働けるか分からないし、働けたとしても「働きたいから働いてる」という状態にしたいところです。70過ぎて住宅ローンを支払うプレッシャーと闘いながら働くのはしんどいですよね。

お金に代えられないメリット。「安心感」と「精神的な満足感」

では次にメリット!住宅を買った上で、きちんと老後を暮らせる預貯金があればこの安心感はすごいと思います。賃貸住宅は、高齢になってくると孤独死リスクがあるため大家さんからしても貸しにくくなります。なにかの都合で退去せざるを得なくなったとき次借りれるかが心配ですね。また不動産を購入してしまうと「預貯金がちょっと心配だな・・・」という方も、もしも家を買ったことで満足できるのなら、その選択もありだと思います。一度きりの人生ですし、最後は自分の望むように暮らせるのかが大事だと思います!また部屋にこだわりたい人は、持ち家だと好きにリフォームができる点もメリットですね。

もしも買うなら「出口戦略」も考えながらにしよう!

家を買うか買わないか・・・。最後はその人の価値観なので正解はないと思います。しかし、ぜひ考えていきたいのは出口戦略。自分が老人ホームに入居することも想定して、貸しやすかったり売却しやすい物件かは考えていただきたいところです。あまり趣味にこだわってお嫁にいけない物件を買ってしまうと老人ホーム入居資金に困ったり管理が大変だったりするかも知れません。

 

今日は50代以降の住宅購入について考えてみました。下北沢司法書士事務所は元不動産営業マンの司法書士が運営してます。エリアも下北沢を中心に、代々木上原、豪徳寺、経堂、千歳船橋、成城学園前などの小田急線沿い、駒場東大前、明大前、永福町、吉祥寺などの井の頭線沿い、笹塚、桜上水、八幡山、仙川、千歳烏山などの京王線沿い、三軒茶屋、用賀などの田園都市線沿い、中目黒、自由が丘などの東急東横線沿いなどに対応!神奈川県、埼玉県、千葉県、茨城県など首都圏からもご依頼を承っております。ぜひぜひ電話やお問い合わせフォームでご相談ください!

下北沢司法書士事務所 竹内友章

成年後見制度を利用した不動産売却

2022-01-24

おはようございます!下北沢司法書士事務所の竹内と申します。不動産売却支援(相続不動産、成年後見制度を利用した不動産売却、借金により任意売却など)相続や相続放棄、公正証書遺言の作成、信託、会社設立などの中小企業法務をしている司法書士です。

不動産は売り時?

少し前のニュースで新築マンションの平均価格が過去最高なんてのがありました。低金利と共働きの高収入夫婦が後押しをしたとのことですが、今は新築マンションに限らず中古マンション、土地など少なくとも都心では物件の種類に限らずいい金額が出ているのが不動産売却支援をしている現場の司法書士としての印象です。不動産は売り時と言っていいと思います。

刻一刻と変わる不動産市況。油断はできない。

当事務所では今現在もお客様から中古マンションと賃貸アパートの売却の相談を受けております。不動産会社と連携しながら、売却対象物件の付近での売買価格の推移も注視しておりますが、わずかな期間で似たような物件でも思わぬ価格の差が出たりします。約2年前のコロナ発生から不動産市況は一気に悪化すると思われました。ところが一時期の停滞はあったものの不動産市況は好調を維持し、むしろさらによくなっています。しかしちょっとしたニュースや売却物件の付近の物件の動きなどでやはり価格は影響を受けます。当然のことですが今はよくても半年後、1年後もいいとは限りません。

成年後見制度を利用しての不動産売却は時間がかかる。早めに動き出すのが重要!

高い価格で不動産が売りやすいこのタイミングだからこそ、時間がかかるケースでは早めに動きだしいい価格で売りたいものです。例えば認知症の方が不動産の名義人の場合。特に売却に家庭裁判所の許可まで必要な自宅不動産。信託などの予防措置をとっていない場合、成年後見制度を利用して売却することになりますがこれが時間がかかる・・・。まず誰を成年後見人にするか決めて、お医者さんに診断書を作ってもらい、裁判所に提出する資料を集めて書類作成して裁判所に申し立て。その後、成年後見になる方の面接があったり認知症の人ご本人に裁判所の調査官がきたりと選ばれるまでにも時間がかかる・・・。さらに認知症の方の状態をより詳しく確認するため「鑑定」という手続きが入ってしまったり、いざ後見人に選ばれてもそこから約2週間は待期期間があり、更に待期期間が過ぎた後の約1か月後にある初回報告が終わるまでは売却できない・・・こんなことをしている間に半年くらいは一気に過ぎてしまいます。

段取りをうまく組めるかは司法書士によって大きく差が出る!

成年後見制度を利用して不動産売却をする場合はある程度時間がかかることは仕方がありません。しかし司法書士がスムーズに段取りを組めるかによって市況変化による価格差が出る可能性があります。例えば、法律的な事務手続きと同時並行で、売却の下準備をを進めることが考えられます。市場調査や売却先候補者を選定しておくだけでスムーズさは全然違います。

あなた目線で仕事をする下北沢司法書士事務所。ぜひご相談を!

下北沢司法書士事務所では、成年後見制度を利用した不動産売却の相談も数多く承っております。成年後見制度は不動産を売却するだけでなく、その後も利用し続ける必要が法律上あるため、後々のことを考えて利用しやすい制度設計や、推定相続人のみなさまが納得できるようなバランスの調整の観点ももって仕事に取り組みます。残念ながら多くの司法書士は、売却する不動産の価格をより高く、より法的トラブルにならない安全な取引にするという視点を持てておりません。認知症の方ご本人が、それなりに生活できればいいという視点になってしまいがちです。下北沢司法書士事務所は、宅地建物取引士で元不動産業者の司法書士が運営!だからこそ成年後見制度を利用しての不動産売却に差が出ます。エリアも品川区、渋谷区、目黒区、新宿区、杉並区、中野区、世田谷区、豊島区、北区、港区などの東京23区、調布市、府中市、多摩市、狛江市、町田市、武蔵野市(吉祥寺)、国分寺市、国立市、さいたま市(大宮区、浦和区など)、川崎市(高津区、幸区など)横浜市(青葉区、都筑区など)、相模原市(中央区、南区など)の首都圏、さらに全国からのご相談を承っています。ぜひぜひ電話やお問い合わせフォームからご相談くださいませ!

下北沢司法書士事務所 竹内友章

 

 

 

 

不動産取引で重要な2つの書面を解説!

2022-01-10

こんにちは!下北沢司法書士事務所の竹内と申します。相続遺言、信託、成年後見、相続放棄、不動産売却支援(相続・遺産分割・借金による任意売など)、家賃滞納や孤独死対応、会社設立などの中小企業法務をしている司法書士です!

 

不動産売買について長ったらしい書類の読み上げ。一体なんの話をしてるのか?

不動産売買の時に契約書などの読み合わせに立ち会うこともよくあります。また、私自身も以前は不動産会社の宅地建物取引士として書類のご説明をお客様にしていました。ちなみに今でも現役の宅地建物取引士として、お客様に不動産売却に関するサポートをしています。司法書士としての法律的な部分だけでなく、いかにトラブルなくできるだけ高い価格で売却していくのか助言もしております。そんな司法書士&宅地建物取引士があの長い説明はなにをしてるのか解説します!

主な書面はこの2つ!契約書と重要事項説明

不動産取引で長い説明をされるうち重要な書類は2つあります。1つは「契約書」。これは相手方との取引条件を定めた書類です。どの物件をいくらで誰と誰が取引するのか、売却した後に物件に欠陥があったら売主は責任を持つのか(契約不適合責任)などについて書いてあります。そしてもう1つは重要事項説明。これは契約条件に加えて、その不動産を取り巻く状況や環境について記載されています。例えば、ある土地にどんな種類の建物をたてていいのかやどのくらいの建物をたてていいのかは都市計画法や建築基準法といった法律で決まっています。取引不動産はどれくらいの大きさの建物をたてていいのか建蔽率と容積率で説明したり、あとは生活に重要な上下水道やガス管の整備状況など。重要事項説明は特に買う人にとって大事だと思います。これらの説明を長々と説明されてるのですね。

書面交付の時では遅い?その前にチェックしておかなければならないのが現実

契約書と重要事項説明の内容は非常に大事なのですが、書類が完璧にできてその説明を受けている段階でなにか疑問に思っても遅いのが現実です。契約の相手方もいて、その場で「そんなの聞いてないです」というのはよほどおかしい点がないと言いにくいものです。重要事項説明がされる前に、気になることは不動産会社に確認しておきましょう。別に法律的なことはわからなくてもいいので「自宅を建てるつもりで購入するのですが問題ないですか?」だとか「大雨が降った時浸水の可能性はありますか」だとかどんどん聞いてください!丁寧な不動産会社ならきちんとあなたの立場にたってその疑問について調査し答えてくれます。契約書や重要事項説明は法律で決められた内容が説明されます。言い方を変えると書かれてることの「切り口」も法律で決められているということ。書類も大事ですが、あなたの言葉で早め早めに聞いていったほうが納得できると思います。

不動産の相談も下北沢司法書士事務所へ!世田谷区以外でも問題なく対応!!

当事務所は元不動産営業、宅地建物取引士でもある司法書士が運営しています。主に寄せられる相談としては、

・相続などで共有になった不動産を売却したい、税金を損しないようにするには?段取りを取ってほしい。

・不動産を相続したが兄弟と折り合いが悪く、うまく遺産分割できない。中立的な立場から調整し売却までの段取りを整えてほしい

・借金があり、債務整理をしなければならない。自宅をスムーズに任意売却したい

などのご依頼がよく寄せられます。また、当事務所の経験値から「法律的な課題は見当たらないけど、どの不動産会社に頼んでいいかも検討がつかない。助言してほしい」などのご相談もよくあります。その場合でも、お客様のお考えや要望を聞きながら段取りを整え、不動産会社の手配などをしております。当事務所の話しやすさやバランス感覚や調整能力をお客様に評価いただいている結果だと思います。エリアも世田谷区だけでなく、品川区、目黒区、渋谷区、新宿区、杉並区、中野区、豊島区、北区、港区、千代田区など何の問題もなく対応します。また、調布市、府中市、狛江市、多摩市、町田市、武蔵野市(吉祥寺)、国立市、国分寺市などにももちろん対応!川崎市や横浜市でも実績があります。初回相談は無料!ぜひぜひ話しやすくて知識もある下北沢司法書士事務所に電話やお問い合わせフォームでご相談くださいませ!

下北沢司法書士事務所 竹内友章

信託の用語解説!自益信託とは?

2022-01-05

こんにちは!下北沢司法書士事務所の竹内と申します。信託、任意後見、法定後見、相続遺言、相続放棄、相続や任意売却などでの不動産売却支援、家賃滞納や孤独死対応、債務整理や借金問題、会社設立など中小企業法務をしております。

たくさんある?信託の専門用語

今日は信託についてお話します。信託は契約内容によって非常に自由度が高く、認知症になってしまった時の法律的な対策、相続対策、遺言の代用、賃貸アパートなど収益不動産の管理や家賃の分配などに使われます。そして、自由度が高いだけに色んな用語が登場します。今日はそんな信託用語の1つを解説します。

信託用語の1つ。自益信託

自益信託とは、委託者と受託者が同じ人の信託のことです。「いやいや・・・解説になってない。なんで委託者だの受託者だの知ってる前提なんだよ。それ食べたらうまいのかよ・・・」と思われた方、すみませんあなたの言う通り!こんな雑な解説ないですよね。これからちゃんと詳しく解説しますよ~。まず信託をごく簡単に説明すると「自分の財産を誰かに預けて、そこからの収益(賃貸アパートの家賃など)を誰かに取得させる契約です。不動産などの財産を預ける人を「委託者」、その不動産などの財産を運用して収益を上げる人を「受託者」、そして賃貸アパートの家賃などの収益をもらう人を「受益者」といいます。そして、「自益信託」とは財産をもってる人とその財産からの収益をもらう人が同じ・・委託者と受託者が同じ人の状態を指すので、ある意味では当たり前の状態の信託のことをいいます。相続対策や遺言の代用としての信託だと最初は不動産の所有者本人が家賃を受け取り、もしご本人が無くなったら相続人である娘さん2人が半分ずつ受け取るなんてこともできます。

信託は色んな視点から検討が必要。ご相談はぜひ下北沢司法書士事務所へ

信託はいろんなことができるだけに、あなたに合わせた有効な活用方法はどんなやり方なのかスキーム設計が難しい法技術でもあります。必要な内容が足りなかったり、逆に不必要なルールをたくさん盛り込んで使いにくくしてしまったり。当事務所ではまずもっとシンプルな他の方法はないか、信託を使うとして費用対効果が一番ぴったりなスキーム設計はどんな信託か、そして任意後見などで信託で足りない部分をフォローする必要なないかなどあなたのお考えと状況にあったピッタリの信託を提案していきます。エリアも世田谷区、杉並区、渋谷区、中野区、新宿区、品川区、豊島区、北区、港区などの東京23区、調布市、府中市、多摩市、武蔵野市(吉祥寺)、狛江市、町田市、国分寺市、国立市などの東京都下、横浜市青葉区や都筑区など、川崎市幸区や高津区など、さいたま市浦和区や大宮区、戸田市などの首都圏、そして全国のご相談に対応します。ぜひぜひお問い合わせフォームや電話でご相談くださいませ!

下北沢司法書士事務所 竹内友章

ここまでかかるとは!贈与税に注意

2022-01-02

明けましておめでとうございます!下北沢司法書士事務所の竹内と申します。不動産登記、会社設立登記、遺言作成、相続のご相談、相続放棄、家賃滞納や孤独死対応などに取り組む司法書士です。

不動産の贈与。怖い贈与税に気を付けて

さて!正月早々うっとおしいですが、不動産の名義変更の話でもしていきます。不動産の名義変更(登記)をする場合、その「原因」が記録されます。当事務所の場合、一番多いのは「相続」次に「売買」そして「贈与」です。年末には贈与の登記がたくさんありました。さて、この贈与の登記。税理士さんからご依頼いただくとき以外は、贈与税について調べたのかお客様に伺うようにしています。「大したことないだろ」と思って安易に名義を移すと、たっか~い贈与税に後から頭をかかえることになります。

下北沢司法書士事務所は、贈与の登記に対してどうしてるか?

司法書士は、そこまで税金には詳しくないですから贈与税はいろんな税金の中でも高い税金であること、親子間贈与などの場合は「相続時精算課税」という制度を使うことで上手に避けられることがあること、当事務所からも話しやすくてしっかり知識のある税理士さんをご紹介できることなどを説明します。司法書士にご依頼があったのは不動産の名義変更登記です。なのでそのまま淡々とやればいいのかも知れませんが、私は当事務所のお客様に損をして欲しくありません。こういったあなた目線で費用対効果にこだわらず仕事をするのが下北沢司法書士事務所の最大のメリットです。

エリアも気にせず、お気軽にご連絡ください。

今日は贈与の登記についてお話しました!当事務所は世田谷区をはじめ、渋谷区、目黒区、新宿区、杉並区、中野区、港区、千代田区、中央区、江東区、豊島区、北区などの東京23区だけでなく調布市、府中市、多摩市、狛江市、国分寺市、国立市、武蔵野市(吉祥寺、武蔵境)などや、横浜市(青葉区、保土ヶ谷区など)、川崎市(川崎区、幸区など)の首都圏からたくさんのご依頼をいただいています。ぜひぜひ、ご依頼くださいませ!

下北沢司法書士事務所 竹内友章

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