Archive for the ‘不動産’ Category

全国対応します!

2020-10-19

おはようございます!下北沢司法書士事務所の竹内と申します。遺言、後見、相続、信託、不動産売却サポートなどあなたにあった適切な手続きのご案内をする司法書士事務所です。

今日は司法書士事務所の対応エリアについてお話しします。当事務所ももちろんですが、今は多くの司法書士が全国対応しております。登記申請がオンラインでもできますし、会社設立の時の定款認証などほかの大抵の手続きもオンラインでできるからです。実際、ホームページをご覧になった方で少し遠くの方からご依頼いただくことも増えてまいりました。大変、嬉しいことです。ありがとうございます!ということで、最近の司法書士の選び方は3パターンあると思います。1つは自分の住所の近くの司法書士を選ぶ、2つめは物件や会社設立地など手続きの対象地で選ぶ、3つ目は「この司法書士に頼みたい!」という司法書士個人や司法書士事務所で選ぶ。どのパターンでも良いと思います。私もこれから3番目のご指名のお仕事をもっともっと増やすよう頑張ります!というわけで「信託?後見?それともこのまま様子見る?」なんて手続きにお悩みのあなた!あなたがどこのお住まいであろうとぜひ当事務所も候補に入れてくださいね!

下北沢に最近できた台湾まぜそば「はなび」からうまでした!

下北沢司法書士事務所 竹内友章

その家賃の催促。ちょっと待って!

2020-10-17

おはようございます!下北沢司法書士事務所の竹内と申します。相続、遺言、後見、信託、建物明け渡し、不動産売却サポートなど個人の方の課題解決に取り組んでる司法書士です。

今日は、家賃滞納者向け対策について書きます!滞納があっては催促しやっと払われたと思ったらまた数か月後には家賃滞納・・・こんな入居者はホントに困ります。こういう時は、どのように対処したらいいでしょうか。

こういう場合は敢えて催促を待ってみるのも選択肢です。家賃滞納を理由としてお部屋を出てってもらうには、3カ月以上の滞納が目安と言われています。3か月たつと、裁判所も滞納者に建物を明け渡すよう判決を出してもらえる可能性がグっと高くなります。家賃が遅れ気味の人に毎回催促するストレスと手間も大変ですし、そのうち全く払われなくなるかも知れません。家賃がちゃんと払えないということはほかで借金を作ってそちらの返済に追われている可能性も高く、ずっと入居させておくのはリスクがあります。私は建物から出て行ってもらって次の入居者を入れた方が良いと思います。もちろん、「入居者がかわいそう。」という気持ちも分かります。しかし、大家さんにも生活があります。ケースによっては、家賃滞納者の生活保護の申請に同行するなど私もフォローします。ぜひぜひ、下北沢司法書士事務所にご相談ください!

下北沢司法書士事務所 竹内友章

あなたを詐欺から守るのは・・・

2020-10-14

おはようございます!下北沢司法書士事務所の竹内と申します。遺言、後見、信託、相続、不動産売却サポートなどあなたのご家庭の問題を解決するのに最適な提案をする司法書士事務所でございます。

さて!年に1回くらいのペースで投資用マンションを騙されて買ってしまった方のご相談があります。今だにそんなことあるのかと思いますが、なかには訪問販売で押しに押されて購入してしまった方もいらっしゃいました。こういう方に共通しているのは誠実で真面目な方ということです。真面目なだけに、聞かなくてもいい話を真面目に聞いてしまいます。聞いてうんうんとうなづいていると、なんとなく相手に同意したような雰囲気になってきます。また、話を聞いてる時間が長時間になればなるほどこれだけ時間をかけさせて悪いなと思ってしまうでしょう。でも、引け目を感じることなんてありません。前言を翻すのは悪い事でも恥ずかしいことでもありません。勇気を出して「やっぱりやめます!」と言ってください。「嘘ついた」「約束を破った」と相手は言うかも知れません。もしもそう言ったらあなたの判断が正しかった証拠です。もしもその人があなたと今後もいいお付き合いをしたいと思っていたら、そんなことは言わないはずです。そして、理由を聞かれても「関心がわきませんでした」とだけ答えて細かいことは言わないでください。理由を言うと、その理由を崩すようなことを相手に言われてますます断りにくくなります。「やっぱりやめます」の一言にあなただけではなく、あなたのご家族の人生も大きく関わってきます。言いにくいとか考えてる場合ではありません。

今日は投資用マンションには気を付けて話でした。また、次回のブログでお会いしましょう。

下北沢司法書士事務所 竹内友章

もしも家を買ったのに名義変更しなかったら・・

2020-10-13

暑い・・・ここ数日寒いんだか暑いんだかはっきりしません。こんにちは!下北沢司法書士事務所の竹内と申します。相続、遺言、後見、信託、不動産売却サポートなどご家庭の法律課題の解決をお手伝いしております。

さて、今日はみなさんがお家を買った時の話です。家を買うと司法書士が名義変更の手続きをします。借り入れがあると司法書士に払う手数料は10~13万くらいでしょうか。「高い!名義変えるだけでなんでこんなに!!」みなさんの心の声が私には聞こえてきます。今日はこの名義変更をしないと、どうなるのかお伝えしたいと思います。

家を買うとまずお金を払います。お金が売る人に払われたら名義変更するわけで逆はほとんどありません。もしお金を払って名義変更する間に、売る人がほかの知らない人に名義変更しちゃったらどうなるでしょうか。あなたはお金を払ってます。刻みに刻んだ35年ローン。65歳まで続きますが、定年後は嘱託で働けるし退職金で一括返済も狙える。だから大丈夫!!あなたの6歳の娘が「猫飼いたい」と言い出してから進行したおうち購入計画。あーでもないこーでもないと言いながら一族郎党総出で意見を出し合いやっと物件が決まりました!男の35年ローンでございます。しかし名義を人にとられた。あなたはお金を払ってるのだから当然、名義を修正できると思うでしょう。しかし、名義をいれた人もお金をカッチリ払ってるしその人はあなたの存在を知りません。さて、名義をいれた人とあなたどっちが勝つでしょうか。この話の流れからしてもう予想がつくでしょう。当然、名義を入れた人の価値です。売る人が1つの物件を2人に売ってしまうことは理論上ありえます。その時は先に登記を入れた方が勝ちが基本ルールです(民法177条)。結局、借金だけ残って家は手に入りません(当然、悪さして売った人には賠償請求できますがお金もらったその日に一生続く東南アジアツアーにお出かけになるでしょう)。

ということで、家を買う時に仲介会社が段取りをつけて司法書士を用意し、その日のうちに名義変更できるように整えておくのはこのためです。行政改革の流れを受けてこのやり方が変わるのかも知れませんが、少なくとも現時点では大きな意味のある作業です。またこんな重大な結果をもたらすので国は司法書士制度を作り、こんな悲惨なことがおこらないようそれなりに難しい試験を通った人しかこの名義変更ができないようにしております。

今日はおうちを買った時の名義変更についてお伝えしました!今日書いたようなことはほとんど起こりません。大半の良心的な不動産の担当者がこんなことにならないようカチっと段取りを取るからです。あくまで「売る人が悪い人で名義変更しなかったら」の話なんでご安心ください。

下北沢司法書士事務所 竹内友章

不動産市況、司法書士的に分析!

2020-10-05

おはようございます!下北沢司法書士事務所の竹内と申します。相続した不動産の売却サポート、遺言、後見、会社設立など個人と小さい会社さん向けの司法書士事務所です。

さてさて世界がコロさんに襲われて、いまだに退治できておりません。病気そのものもそうですが、経済も気になるところ。ネットニュースでは飲食店や旅行会社の苦境、新卒の方の内定取り消しなど経済的なダメージを伝える報道を目にしました。不動産に関しても先日、基準地価が銀座で下がったなんてニュースがありました。あの銀座さまで下がったなんてさぞかし東京の不動産もガタついてるのだろうと思いましたが、法務省からも不動産市況のリアルを知るために参考になる統計が発表されております。それがコレ↓

http://www.moj.go.jp/housei/toukei/toukei_ichiran_touki.html

登記統計と言って登記の件数が地区と原因別に件数をまとまったものです。これで土地の売買による所有権移転の登記件数を調べれば、どれくらいの件数の土地の売買が起こったか分かります。今回は東京でまだコロさんに侵略が本格化してない1月、緊急事態宣言ど真ん中の4月、最新のデータである7月の東京の土地の売買件数を調べてみましょう。こんな数字になります。

1月   8614件
4月  12668件
7月  10564件

あれ?緊急事態宣言ど真ん中4月が多いですね。そしてまだコロさん本格化前の1月が一番少ない。おかしいな・・・。予定では「やはり統計からもコロが不動産市況に与えた影響は顕著ですね。」としたり顔で言おうと思ったのですがこれではいえません。しかし!4月はそもそもお家を買う人が多そうなので、もしかしたらいつもの4月よりは少ないのかも知れません。去年の4月の数字も見てみましょう。去年の4月を東京の売買による土地の登記件数は・・・

13435件

あら?今年よりは少ないけどガクンと減ってるってほどでもないですね。でもまぁ%にしたら12,668÷13,435で94.29%。ざっと6%減ってるからそこそこくらってんのか・・・。一応、7月もみてみよう。去年の7月の土地の売買登記件数は・・・

11866件

うん、一緒(^▽^)/(^▽^)/

これでは「コロナで仕事減っちゃって・・・」と言い訳できないではないか。頑張って働かないといかん!

・・・というわけで下北沢司法書士事務所では、元不動産会社勤務の経験も生かし不動産売却などのアドバイスも行っております。手続きをやってもらうだけじゃなく知識も手に入れたい方はぜひ当事務所にお声がけください。

下北沢司法書士事務所 竹内友章

空き家が多いらしぃぞ!

2020-09-30

おはようございます!下北沢司法書士事務所の竹内と申します。相続、遺言、後見、不動産売却サポートなどご家庭の課題解決をサポートする司法書士事務所でございます

さて、司法書士っぽぃネットニュースを見ましたので解説します。コレッ!

https://news.livedoor.com/article/detail/18966704/

世田谷は空き家だらけというニュース。司法書士っぽぃ上にうちの事務所がある世田谷の話です。ホームページ管理者にコマメなブログ更新を命じられている筆不精司法書士としては、よだれを垂らしてこのネタに飛びついておきましょう。

さてこのニュース、記事の奥に透けて見えるものを感じました。着目したのは空き家が多いことに影響を与えているとされる原因です。高額なので若年層世帯は手を出せない、低層住宅地なのでマンションが作れないため不動産会社があまり買いにいかないことがあげられています。これを原因としてあげるのは「不動産会社目線」だなと思いました。確かに、世田谷さまで建売住宅を作ったら、猫の額ほどのちっこぃ土地に1階は駐車場の3階建ての戸建てを建てても5000万前後にはなるでしょう。私みたいな高卒で工場勤め経験者からしたらとんでもない値段でございます。由緒正しい財閥系の会社が作った立派な戸建てだったら1憶以上だってあります。マンションが作りにくきゃそりゃマンション業者は買いません。でもコレ、完全に売る人の商品化のしやすさの問題です。そして、実際に土地が販売されてたらデメリットを乗り越えて不動産会社は買うでしょう。新築価格で1憶前後になろうと買えるエンドユーザーはいます。マンションが作れなきゃ戸建て作ればいいし土地のまま転売する手もあります。不動産会社の目線で書かれているのでこのような理由があげられてるのだと思います。じゃぁほかに理由はあるのか?不動産会社目線でなく、司法書士目線で考えるとおそらくは相続で共有状態になってしまい親族間で揉めてる、あるいは揉めるのが嫌だから手を付けられないでいるケースが多いのではないでしょうか。土地の価値が高いのは事実なわけで、それを分配するとなると調整が大変です。調整の大変さや面倒さ、気分の重さが手伝って相続人のみなさんが問題に手をつけられずにいるのだと推察します。ほかには、所有者が独り身で認知症にかかってしまっているケースも考えられると思います。つまり、空き家になってしまうのは売り手側の法律関係に主な原因があると思います。下北沢司法書士事務所ではこのような状態になることを防ぐため、空き家予防のための遺言や信託、空き家になったあとは相続人調査や遺産分割協議の調整などでみなさまをお助けします。どうぞお気軽にご連絡ください!

・・・我ながら最後はうまく宣伝に話をつなげたのではないでしょうか。でゎまた次回のブログで!!

下北沢司法書士事務所 竹内友章

家賃滞納者を追い出すのも司法書士!

2020-09-28

おはようございます!下北沢司法書士事務所の竹内と申します。建物の明け渡しや遺言、相続、後見、債務整理、不動産売却サポートなどをしている司法書士事務所です。

 先日「家主と地主」という大家さん向けの雑誌に私の記事が掲載されました。賃借人が亡くなり、その相続人が相続放棄をした事例について体験談が掲載されてます。ちょうど今、発売中ですので宜しければパラパラとめくってみてください。渋谷のジュンク堂さんなど、大きな書店には置いてあります。

さて、家賃滞納者は大家さんにとって大きな大きな問題です。大家さんだって生活がかかっています。ちゃんと約束が守られないのは本当に困ったことです。お金がないならないでせめて事前に大家さんに相談するのが当然ではないでしょうか。そういうこともしないで家賃を滞納して平然としている人は今後も同じことを繰り返すかもしれません。基本的には退去してもらった方がいいでしょう。そういうことを頼むのは弁護士さんを思い浮かべるでしょうが実は司法書士でもできます!司法書士で済むものをわざわざ弁護士さんに頼むのももったいないのではないでしょうか。スポーツや映画ならともかく、政治ニュースで菅さんの顔を超高画質で見てもしょうがないのと一緒だと思います。

それでは、ブログをお読みの大家さんのケースが司法書士に頼むか弁護士に頼むかどのように判断したらいいでしょうか。大きなポイントは2つあります。

ポイント1 家賃滞納が3~4か月続いている

建物を出て行ってもらうための裁判に勝つには基本的に家賃が3~4か月滞納している必要があります。逆にこれくらい家賃滞納が続いてればお金を払ってないことは容易に証明できる(口座の記録や、賃借人が反論できない)ため弁護士さんまで出すこともなく、司法書士で十分でしょう。

ポイント2 比較的古くて小さめの物件

司法書士は取り扱える物件に制限があり、新築の広い物件などは金額が高くて取り扱えない可能性が高いです。逆に築25年を過ぎた1ルームマンションなどはかなりの可能性で取り扱えるでしょう。

上の2つに該当する大家さんは、ぜひ司法書士にご相談くださいませ!特に当事務所は相談無料なので、聞いてみて損はありません。お困りの大家さんからのご連絡、お待ちしております。

下北沢司法書士事務所 竹内友章

不動産売却許可のタイミング!

2020-09-24

おはようございます!下北沢司法書士事務所の竹内と申します。遺言、後見、相続、債務整理、不動産売却サポートなど個人のモヤモヤを解決する司法書士事務所です。

さて、もうすぐ後見人をしている方の不動産の売買契約をします。後見を受けている方の名義になっているご自宅を売却する場合、家庭裁判所の許可が必要です(民法859条の3)。不動産を売却するには、売却活動をして、契約をして、最後に名義を買主さんに移します。それでは、家庭裁判所の許可はどのタイミングでもらえばいいでしょうか。それは自宅不動産の売却許可をもらうタイミングは契約の後、買主さんに名義を移す間です。許可をもらうために書類を作って裁判所に提出しますが、その書類には署名と押印済みの契約書のコピーもつけます。契約後でないと許可に必要な書類が揃わないため、契約後に許可を申し立てることになります。後見人がついてる方の不動産売却は、契約書に裁判所の許可を停止条件としたり、売買の名義変更も法務局に提出する場合が少し違ったり、賃貸物件の場合は後見状態であることを踏まえて新所有者へ引継ぎの段取りを取ったりと通常の売買と違う点がたくさんあります。ぜひぜひ後見業務と不動産売却に慣れた司法書士にご相談ください!

下北沢司法書士事務所 竹内友章

雑誌でも解説!賃貸不動産と相続放棄

2020-09-16

おはようございます!下北沢司法書士事務所の竹内と申します。遺言、後見、相続、債務整理、不動産売却サポートなどあなたの課題を解決する司法書士事務所でございます。

地味男で人前に出るのが苦手な私らしく、雑誌で、それも専門誌で賃貸不動産と相続放棄について解説してみました!こんな感じでございます!!

さぁこういう時の写真はどこまで載せていいのでしょうか。記事がまともに読める状態だと出版社に怒られるかも知れません。これくらいなら大丈夫だと思うのですがもしなんか言われたらゴメンなさぃすることにします。「家主と地主」という不動産投資をしてる方向けの雑誌で、お部屋を借りている方が亡くなってしまった場合について解説しました!渋谷のジュンク堂だとか大きい本屋さんにはおいてあります。私が何ページにいるかは敢えてのダンマリでいきましょう。ウォーリー感覚でどこにいるか探してみてください!

下北沢司法書士事務所 竹内友章

凍結しちゃう!?賃貸不動産と後見

2020-09-12

こんにちは!下北沢司法書士事務所の竹内と申します。後見、遺言、相続、債務整理など個人の法律課題の解決をサポートしています。

さてさて今日は賃貸不動産を凍結させないためのお話です。認知症の方の財産管理を支えるために後見制度があります。しかしこの後見制度を使うことは投資不動産のオーナーにとって大きな問題です。なぜなら、建物の改修やリノベーションなど建物の付加価値をあげるための積極的な行動が非常に起こしにくしまうからです。なぜこんなことになってしまうのでしょうか。それは後見制度がどういう目的で作られた制度かに関係します。後見制度は、認知症になってしまった方の生活を守る制度です。そう、ひたすら「守る」ため現状維持を続けていくのが基本になります。例外となるのは介護施設への入居するときの資金対策などで、不動産を売却するときくらいでしょうか。しかし、投資すればより利回りが良くなると確信してるのにそれができないなんてもったいなさすぎですよね。もちろんこれを防ぐ方法もあります。それは信託!
信託制度を活用して早めに賃貸不動産の運用権限をお子さんなどに移しておけばこんなもったいない状態を避けることができます。当事務所では、高齢の方が賃貸不動産のオーナーの場合、信託制度の活用もおすすめしております。もちろん、信託を使うかどうかはその方の状況にもよります。まずは司法書士へ無料相談してみませんか?下北沢司法書士事務所では、あなたからのご連絡を心よりお待ちしております。

下北沢司法書士事務所 竹内友章

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