Archive for the ‘不動産’ Category

ご近所からの誘惑!?不動産売却の話

2021-06-30

おはようございます!下北沢司法書士事務所の竹内と申します。相続、遺言、成年後見、信託、不動産売却支援などの法務手続きをしております!

今日は不動産売却の話を。相続や後見などに絡んで不動産売却の相談もよくあります。みなさん、かなりの高確率でご近所さんから「売るときは声かけてください」と言われてます。近所の人の中には「売りそうだな」という空気を敏感に感じる方もいらっしゃるんですね。私も成年後見人として、おばあちゃんのご自宅に行ったときに「売るときは言ってね♪」と言われたことがあります。スーツ着ておばあちゃんちに行ってるから、私がどこの誰かわからないはずなのに察する力に驚愕したものでした。このご近所さんからの「売るときは声かけてね」。なんでこんなこというのかと言うといくつかのパターンがあります。自分が買いたいパターン、その人が不動産の仕事してて仕事につなげたいパターン、単に興味本位・・・。いずれにしても安易に直接やりとりすると、いつの間にかやたらと安い値段で買われたり、売却情報が出回って色んな不動産会社から営業電話がかかってきたりと厄介なことになりかねません。きちんと、あなたの立場にたって交渉してくれる不動産会社を入れることをおすすめします。下北沢司法書士事務所では不動産会社とも連携し、1番に「トラブルの無い安全な取引」そして「その中でも最大限に高い価格での売却」を目指してあなたを全力サポートします!ぜひぜひ、お声がけくださいませ!

下北沢司法書士事務所 竹内友章

群馬出張に行きました!

2021-05-03

おはよーございます!下北沢司法書士事務所の竹内と申します。相続、遺言、成年後見、信託、不動産売却サポート、会社設立や解散の手続きなど個人と中小企業の法務手続きをしている司法書士です。

いや~~ブログ更新がサボりがちでございます!サボった時間を何に使ってるかというと調べものとお客さま訪問!数週間前は、群馬の太田市までお客様との面談に行ってきました!不動産の名義変更のお仕事だったのですが、お客様のご都合に合わせて土日にご自宅近くで面談するため出張に行ってきたのでございます。太田市はスバルのお膝元みたいで駅にあるでっかいスクリーンで、スバルの公告が流れてたのが印象的でした。もちろん、この時期なんでオンラインの相談にも対応するのですが背景事情やお客様のご希望によって出張もいたします。例え、お会いするのが短時間でも、お仕事がそんなに大きなお仕事じゃなくても、案件を前に進めるためにちょこまかと動いて人に会ったり、手続きをとったりするのも下北沢司法書士事務所に依頼するメリット。連休中でもご依頼いただけますのでぜひぜひお問い合わせくださいませ!

下北沢司法書士事務所 竹内友章

不動産、住所変更登記の義務化!

2021-02-21

おはよーございます!下北沢司法書士事務所の竹内です!相続、遺言、成年後見、信託、不動産売却支援、会社設立や会社清算など個人と中小企業の法務手続きをしている司法書士です!

今日は3年後の不動産登記関係の法改正についてです!2023年に不動産の名義変更にかかる法改正が予定されていますが、いくつかあるポイントの1つが住所変更登記の義務化です。それではどんな話か解説していきましょう!!

さて、不動産登記簿には、不動産の所有者やその不動産を担保に入れてる人の住所と名前が書いてあります。そして住所と名前は変わることがありますね。引っ越しや結婚、離婚など・・・。今の不動産登記の法律ではこれらの登記はしなくても普段は問題無いです。ただし、売却の時には所有者の住所と名前を現在のものにする必要があるので、大体は売却の時に合わせて住所変更などの登記をすることが多いです。ところが2023年からはこれらの住所や氏名の変更の登記をすることが義務化され、2年以内に申請しなければ5万円以下の過料(罰金)の対象になるとのこと。会社などの法人も本店が移転したのに登記申請をしないと同様に罰金の対象になります。この法改正が、一番大きく影響するのは家を買った時ですね。家を買うと、買った時点ではまだ引っ越し前の住所であるときも多いです。そして登記も引っ越し前の住所でする。こんなことはしょっちゅうあって今現在だと「売却するときなど、他の登記が発生するタイミングで住所変更の手続きもすればいいですよ。」とご案内してますが、3年後からは「住所変更登記は義務なので引っ越しが済んだら早めにしてください」とご説明することになります。もの凄く細かくて地味だけど、それなりに多くの人が影響を受ける法改正です。

今日は3年後の不動産登記法の改正についてお話ししました!同じタイミングで大きな法改正がたくさんあり、一番重要なポイントをこちらのブログで解説してます!よろしければあわせてごらんください!

https://shimokita-office.com/%e8%b6%85%e9%87%8d%e8%a6%81%e6%b3%95%e6%94%b9%e6%ad%a3%ef%bc%81%e7%89%b9%e3%81%ab%e5%9c%b0%e6%96%b9%e3%81%a8%e5%9c%b0%e4%b8%bb%e3%81%af%e6%b3%a8%e6%84%8f%ef%bc%81/

下北沢司法書士事務所では、最新の法律知識と過去の経験の両方を大切にし、お客様にとって一番バランスのいい提案をしていきます。ぜひお気軽にご相談ください!

下北沢司法書士事務所 竹内友章

不動産売却信託、利用価値が上がった!?

2021-02-17

おはよーございます!下北沢司法書士事務所の竹内と申します。相続、信託、成年後見、遺言、不動産売却支援、会社設立や会社清算など個人と中小企業の法務手続きをサポートする司法書士事務所です。

さて、また気になるニュースが入りました。コレっ!!

https://news.yahoo.co.jp/articles/2e16c0761c062071cb1d11c708d35529ddd70798

認知症の方の預金の引き出しについてのニュースです。銀行の協会が、認知症の方の親族による預金の引き出しについて柔軟に対応する方針を取るようです。これまで、本人が認知症であろうがなんであろうが、本人からの引き出しにしか応じないのが基本でした。そうなると、認知症の方は預金の引き出しのために、成年後見制度を利用して裁判所から「成年後見人」を選んでもらって引き出すほかなかったわけです。しかし、それではあまりに不便で現実にそぐわないと考えたのでしょうか。ある程度、親族による引き出しに応じるようですね。こうなってくると、「信託」の利用価値がより上がります。なぜ、預貯金の引き出しの話が信託の利用価値を上げるのでしょうか。それは信託を利用する「理由」にあります。認知症になった人が自宅を売却しようと思ったら、「何の対策もしてない場合」成年後見制度を利用することにになります。認知症だと、自宅の売買が自分にとってプラスかマイナスか判断する力がありません。とんでもなく大損な取引などしてしまわないため、自宅を含めて基本的に物の売り買いが無効になります。これを成年後見制度を利用することによって売却できるようになるのですが、この制度にはマイナスもいっぱいです。成年後見人という財産管理者が選ばれて自宅売却の実務にあたりますが、売却が終わった後でもずっと後見人はつけっぱなしにしなかればなりません。司法書士などの専門家に頼めば費用がかかるし親族がやれば手間がかかるし・・・。ということでこの成年後見制度の利用を回避できるのが信託です。信託は自宅を売却する権限をお子さんなどの他の人に移しておける契約です。これを使えば成年後見制度を利用せずとも自宅を売却することができます。できますが・・認知症になってできなくなることは自宅売却だけではありません。そう、預金もおろせなくなるのです。銀行が窓口での取り扱いに応じてくれなくなるのですね。そうするとせっかく信託を使っても、結局は預金をおろせないことがひっかかって成年後見制度を使うことになります。これでは、信託をやった意味が半減してしまいますね。しかし!今回の取り扱いの変更で、もし家族が預金をおろすハードルが低くなれば成年後見制度を使う必要がありません。そうすると、認知症になった時の自宅売却のための信託が、より存在価値があがることになります!

大きいニュースに埋もれて、実は普通の人の日常生活に直結するニュースが隠れているものです。今後もこのブログでは、そういったニュースを紹介していきます!

下北沢司法書士事務所 竹内友章

漂流遺産603憶円!相続人いないの末路!!

2021-02-05

おはようございます!下北沢司法書士事務所の竹内と申します。相続、成年後見、信託、遺言、不動産売却支援、会社設立及び会社清算など個人と中小企業法務の司法書士事務所です!

さて、司法書士としてはスルーできないニュースがありました!これ!!

https://news.goo.ne.jp/article/sankei/nation/sankei-wst2102040011.html

遺産が漂流してしまってるそうです・・・。法律上の相続人がいない、遺言もなにもないということで行き場のなくなった遺産が昨年、603憶円あったそうです。数字がワイルドすぎて多いのか少ないのか感覚がわきませんが、この記事によると4年で1.4倍、つまり1年で1割ずつ増えているようですね。行き場のない遺産が増えているということは、相続人になる子どもや甥・姪の世代がいなかったということことになり、少子高齢化を反映してるのではないかということです。このうち自分が亡くなった後、自分の相続財産が国に行くと意識してた方はどれだけいるでしょうか。別に国にいくことが悪い事ではないので、それもいいと思ってあえて遺言を遺さなかった方もいるかも知れませんね。ただ、あまり深く考えることなく、こういう結果になったならやはりご本人にとっては少し寂しいことなのではないでしょうか。そして、このニュース記事にはポイントがもう1つ!遺言書の偽造が増えているということですね。実は相続人がいないのと遺言書の偽造は関係ないようで関係あります。自分で手書きで書く「自筆証書遺言」の場合、印鑑証明書をつけたりする必要がなくて日付や名前など法律で決められたことをサラサラ手書きで書けばあとは三文判おしときゃできちゃうんですよね。だから他人でも簡単につくれて偽造されやすい。しかし、相続人がいれば「検認」のときにそこでひっかかる。「検認」とは遺言書が偽造されたものでないか確かめるために、裁判所が相続人に通知をして、みんなで裁判所に集まり遺言書を確認する手続きです。これをやらないと不動産の相続登記はもちろん、銀行でもどこでも手続きに応じてくれません。この検認のときに相続人がいれば、「あれ?おかしいな?」となりますが、もしも相続人がいなかったら当然、相続人による遺言書偽造をチェックする機会もありません。これはおそろしいことで、自分の相続人が知らないとこで誰かに横取りされちゃうリスクがあるってことですね。そーならないためにも、一度は遺言について考えてみていただきたいなと思います!

心なしか真冬の寒さが和らいできた気がします。暖かくなれば流行り病も消し飛ぶでしょう!今日も一日頑張ります!!

下北沢司法書士事務所 竹内友章

認知症になったら「家を売れない!」はウソ!!

2021-01-24

こんにちは!下北沢司法書士事務所の竹内と申します。相続、遺言、後見、信託、不動産売却支援、会社設立や会社清算など個人と中小企業の法務手続きをしています。

今日は「認知症になった人の自宅の売却」についてお話したいと思います。認知症になった方の自宅不動産の売却については、ネット上でも様々な知識が飛び回っています。残念ながら、自社のサービスを利用して欲しいばかりに後見制度を利用した不動産売却がとてもハードルが高いように大げさに表現してると感じるものもあります。今日は、認知症になった人が自宅不動産を売却するには実際にはどの程度大変なのか現実の実務的な話をしたいと思います。

認知症になったら不動産は売れないのか?

良く「認知症になったら家は売れない」という話をネットの記事で見かけます。「家が売れない。でも信託を使えば、認知症になっても家を売れますよ。」ということで信託をすすめる文脈でこの手の話が出てきます。売れないとまでは言わないまでも「売るのにかなり高いハードルがある」と思わせる記事も多いです。もしかしたらあなたが目にしたその情報は、信託を利用しないと後々大変なことになるような大げさに表現されたものかも知れません。

後見制度を利用して不動産を売るのはどれくらい大変なのか

それでは認知症の方が不動産売却をするのはどの程度大変なのでしょうか。認知症の方が自宅不動産売却をするにはまず後見人を選任し、家庭裁判所を売却の許可を得なければなりません(民法859条の3)。
しかし、実は後見制度を利用して不動産を売却するのは現実的に可能ですし「家庭裁判所の許可がおりなかったらどうしよう」と心配することもありません。もちろん、あらゆるケースで必ずおりるとは言えませんが司法書士などのサポートを受けて、きちんと家庭裁判所に自宅売却の理由を説明できれば問題無く売却することができます。家庭裁判所に認知症の方ご本人にとって売却することがメリットであることが伝われば許可がおりるので、介護施設の入居費用にあてる場合はもちろん、管理や防災・防犯の意味で空き家と持っていることが本人にとってリスクであるなどの理由が考えられます。また、売却によって本人にデメリットが生じない、例えば自宅に戻る可能性がないことを伝えることもポイントです。

では信託に意味はないのか?

では、認知症になっても後見制度を利用しないで不動産売却ができる信託は利用価値がないのでしょうか?もちろん、そんなことはありません。信託を利用すれば次のようなメリットがあります。

・不動産売却の時のスケジュール管理・売却先との金額交渉がしやすい

後見制度の利用を1からはじめて、不動産の買い手を探し、家庭裁判所の許可を得て売却するとなると時間がかかりスケジュール管理がしにくくなります。売却先がどれだけ順調に見つかるかにかかる部分が大きいのですが、半年くらいはみておきたいところです。また、建物にトラブルがあっても後見人の立場でその責任を負うのはなかなか大変です。そのため売却後の土地・建物に関する責任は負わない契約にするのが現実的ですが、そうなると不動産業者が買い手になるケースが多くなりエンドユーザーが自己利用のために購入するときより金額は低くなりがちです。こうしたスケジュール管理や金額交渉の面を考えると事前に信託にしておいた方がスムーズです。

・後見人は一度つけるとやめられない。

後見制度を不動産売却だけのために使うことはできません。制度全般の決まりにしばられるため、年に1度家庭裁判所への報告が必要だったり財産額に大きく寄りますが月に数万円ずつ専門家費用がかかります。不動産売却以外で後見制度を利用する必要がないなら事前に信託を利用しておく価値はあります。

・自分の意思で決められる

後見制度を利用した場合、ご本人はその時点で既に認知症になっています。つまり介護施設に入るかや自宅を売却するかなどが現実的に自分で決められない状態です。そのため、後見人に自宅売却するかどうかの判断が委ねられますが、信託を利用すれば自分が元気なうちに自分の意思で物事を決められます。

いかがでしたでしょうか。大切なのは信託や後見、遺言などの手段ありきで考えることでがなく自分の状況と将来どうしたいかを合わせて考えて最適な方法を選ぶことです。信託や遺言できちんと決めておくのも、「もし認知症になった場合は誰々に後見人を任せて自宅を売却して施設に入る」とだけ決めておくのもどちらも正解です。また、判断するときに意識したいのは「そもそも認知症になるかどうかも分からない」ことです。なったときの保険にどれくらいの費用をかけて何をやるのがいいかは人によって全然違います。難しいと思われるかも知れませんが大丈夫。あなたが最適な判断をするため司法書士がサポートし、また書類作成などの実務も担います。「なんだかわからないけど、なにかした方がいい気がする」くらいで全然問題ありません。ぜひ司法書士にご相談ください。

下北沢司法書士事務所 竹内友章

意外と便利!法定相続情報証明制度

2021-01-07

おはよーございます!下北沢司法書士事務所の竹内と申します。相続、遺言、後見、信託、不動産売却、会社設立など個人と中小企業の法務手続きをしています。

今日は、「法定相続情報証明制度」についてお話しします。長ったらしぃ名前ですねー。漢字10文字連続なんてパッと見ただけで読む気がしません。この「法定相続情報証明制度」。戸籍一式を申請用紙と一緒に提出すると、法務局から「法定相続情報」がもらえます。ペラ紙1枚でもらえるのですが、この紙1枚で相続関係を証明することができるまで、相続登記の時に提出しなけらばならない戸籍一式を1枚の紙にまとめられます。不動産が色んな場所にあって数か所に相続登記の申請をしなければならない時に使います。がっさがっさにかさばる戸籍をイチイチ提出しなくていいし、戸籍は意外と高い!同時に数か所に相続登記の申請をするときでも戸籍をいっぱい集めなくてすみます。ほかにも、相続登記の時に提出する住民票の代わりになったり税務申告にも使えます。ケース次第ですが法定相続証明情報はけっこう便利です。

下北沢司法書士事務所では、法定相続証明情報の取得代行もできます。宜しければお問い合わせください!

下北沢司法書士事務所 竹内友章

本籍地の簡単な調べ方!

2021-01-03

こんばんは!下北沢司法書士事務所の竹内と申します。相続、後見、遺言、信託、不動産売却サポート、会社設立など個人と中小企業の法務手続きをしております!

本籍地って急に聞かれても思い出せます?住所と微妙に表記が違うんで、私なんて司法書士してても「あれ?たしかこれであってたけと思うけど・・・」みたいな自信なさげな思い出し方になります。「自信なさげどころかゼンゼン思い出せねーよ!」って方は住民票を「本籍地入り」で取得してもらうと載ってますよ~。
私も戸籍集めの時本籍地が分からない時からスタートする時は良く使う手です。本籍地は結婚したり離婚したり遠くに引っ越した時何となく自分で変えたりするごとに変わるし、普段は意識しないから意外と覚えてないものです。戸籍集める時、過去の本籍地が全国に散らばっていてあっこっちに郵送請求することも珍しくないですねー。

今はお客さまから委任状をいただくか「職務上請求書」という司法書士専門の用紙で請求してますがいずれ戸籍もオンライン請求できるようになるんですかねー。職務上請求書を手書きで書いて、本人確認証のコピーと定額小為替入れて、宛先書いてなんてやってるとあっという間に30分とかすぎちゃうんでもしオンラインになるなら司法書士も助かります!メガネっ子コーノに期待ですね!でゎまた!!

下北沢司法書士事務所 竹内友章

司法書士と土地家屋調査士の違い。

2020-12-24

ホットワインって家でも作れんのかな?こんばんは!下北沢司法書士事務所の竹内と申します。相続、後見、遺言、信託、不動産売却サポートなど個人の法務手続きをしている司法書士でございます。

さて、クリスマスでございますよ。妻子持ちになってからは完全にプレゼントをあげる方にまわり、ただ単に支出が増える日に成り下がりましたが、子供はとっても上機嫌!寒いんで大人は何らかのお酒を温めて飲もうと思います。

さて、意外とよく聞かれんのが司法書士と土地家屋調査士の違い。なんせどっちも「不動産登記やります!!」って言ってますからね。土地家屋調査士がやる登記と司法書士がやる登記の違いがわかんなくて当然です。土地家屋調査士がやる登記は建物の物理的な部分です。土地とか建物の大きさや場所(所在)、場所や建物にふられた番号など・・・。土地・建物の場所や大きさに関する登記を担当しておりこれを「表示登記」と言います。この表示の登記をするのは法律上の義務でやらないと過料(罰金)の規定も一応、あります(やってない建物もちょこまかありますけどね。特に田舎)。そして司法書士は誰がこの土地の所有権を持っているか、あるいはこの土地を担保にお金を出してるのは誰かなど「法律」に関する部分を担当しています。こっちは「権利登記」とか言ったりしますね。権利関係の登記は義務ではなくやるやらないは自由です。「別に登記しないで人に不動産取られたりして人生詰むのはあんただから、勝手にしてくださーい。」というわけですね。でもまぁ常識的には登記しますし、最近は長年、相続の登記をしないで所有者がだれだかわからない土地がワシワシ増えたり、自衛隊のまわりなんかを韓国やら中国が登記しないでこっそり買っちゃったりするので「やっぱ所有者誰だか分かんないのまずくない?」ということで相続登記を中心に登記の義務化の流れができてます。そう遅くないうちに権利関係の登記も完全義務化になるかもですね。

今日は登記の種類についてお話しました。さぁブログも年内あと1回更新するかどーか。更新しなかったときに備えて言っときます。

「皆さま、良いお年を!!!」

下北沢司法書士事務所 竹内友章

共有不動産の持分割合

2020-12-15

おはようございます!下北沢司法書士事務所の竹内と申します。相続、遺言、後見、信託、不動産売却サポート、会社設立など個人と中小企業向けの法務手続きに取り組んでいます。

今日は不動産を共同で買うときの共有持分のお話です。夫婦など2人以上でマンションや戸建て住宅などを買う場合、所有権の割合(共有持分)も登記簿に載りますが、この割合をどうするか良くご質問を受けます。これはズバリ、お金を出した割合に合わせるのが良いです。売買価格のうち現金と借入金額を合わせて、1人がいくら出すのかを把握し、その割合を持分割合とします。出したお金の割合と共有持分がズレると、ズレた金額が贈与とみなされ贈与税の課税リスクが出てきてしまうからです。ただし、贈与税には受贈者1人につき年間110万円の基礎控除が設けられています。この範囲の中ならば贈与税の課税リスクはかなり低いと言えるため、あまり細かく合わせる必要まではないでしょう。また、売買価格を分母とし、出したお金を分子としたそのまんまの割合だと登記簿に載った持分割合から、第三者でも購入金額が予想できてしまいます。そのため、100分率にひきなおして持分割合とすることが多いです。

今日は不動産の持分割合について書きました。この寒さだと朝出かけんのがホントきついですね。電車乗ってもみんなコート着てる分ゴワゴワするし、大変だと思います。カゼ引かないように気を付けてください!

下北沢司法書士事務所 竹内友章

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