Archive for the ‘不動産’ Category

意外と便利!法定相続情報証明制度

2021-01-07

おはよーございます!下北沢司法書士事務所の竹内と申します。相続、遺言、後見、信託、不動産売却、会社設立など個人と中小企業の法務手続きをしています。

今日は、「法定相続情報証明制度」についてお話しします。長ったらしぃ名前ですねー。漢字10文字連続なんてパッと見ただけで読む気がしません。この「法定相続情報証明制度」。戸籍一式を申請用紙と一緒に提出すると、法務局から「法定相続情報」がもらえます。ペラ紙1枚でもらえるのですが、この紙1枚で相続関係を証明することができるまで、相続登記の時に提出しなけらばならない戸籍一式を1枚の紙にまとめられます。不動産が色んな場所にあって数か所に相続登記の申請をしなければならない時に使います。がっさがっさにかさばる戸籍をイチイチ提出しなくていいし、戸籍は意外と高い!同時に数か所に相続登記の申請をするときでも戸籍をいっぱい集めなくてすみます。ほかにも、相続登記の時に提出する住民票の代わりになったり税務申告にも使えます。ケース次第ですが法定相続証明情報はけっこう便利です。

下北沢司法書士事務所では、法定相続証明情報の取得代行もできます。宜しければお問い合わせください!

下北沢司法書士事務所 竹内友章

本籍地の簡単な調べ方!

2021-01-03

こんばんは!下北沢司法書士事務所の竹内と申します。相続、後見、遺言、信託、不動産売却サポート、会社設立など個人と中小企業の法務手続きをしております!

本籍地って急に聞かれても思い出せます?住所と微妙に表記が違うんで、私なんて司法書士してても「あれ?たしかこれであってたけと思うけど・・・」みたいな自信なさげな思い出し方になります。「自信なさげどころかゼンゼン思い出せねーよ!」って方は住民票を「本籍地入り」で取得してもらうと載ってますよ~。
私も戸籍集めの時本籍地が分からない時からスタートする時は良く使う手です。本籍地は結婚したり離婚したり遠くに引っ越した時何となく自分で変えたりするごとに変わるし、普段は意識しないから意外と覚えてないものです。戸籍集める時、過去の本籍地が全国に散らばっていてあっこっちに郵送請求することも珍しくないですねー。

今はお客さまから委任状をいただくか「職務上請求書」という司法書士専門の用紙で請求してますがいずれ戸籍もオンライン請求できるようになるんですかねー。職務上請求書を手書きで書いて、本人確認証のコピーと定額小為替入れて、宛先書いてなんてやってるとあっという間に30分とかすぎちゃうんでもしオンラインになるなら司法書士も助かります!メガネっ子コーノに期待ですね!でゎまた!!

下北沢司法書士事務所 竹内友章

司法書士と土地家屋調査士の違い。

2020-12-24

ホットワインって家でも作れんのかな?こんばんは!下北沢司法書士事務所の竹内と申します。相続、後見、遺言、信託、不動産売却サポートなど個人の法務手続きをしている司法書士でございます。

さて、クリスマスでございますよ。妻子持ちになってからは完全にプレゼントをあげる方にまわり、ただ単に支出が増える日に成り下がりましたが、子供はとっても上機嫌!寒いんで大人は何らかのお酒を温めて飲もうと思います。

さて、意外とよく聞かれんのが司法書士と土地家屋調査士の違い。なんせどっちも「不動産登記やります!!」って言ってますからね。土地家屋調査士がやる登記と司法書士がやる登記の違いがわかんなくて当然です。土地家屋調査士がやる登記は建物の物理的な部分です。土地とか建物の大きさや場所(所在)、場所や建物にふられた番号など・・・。土地・建物の場所や大きさに関する登記を担当しておりこれを「表示登記」と言います。この表示の登記をするのは法律上の義務でやらないと過料(罰金)の規定も一応、あります(やってない建物もちょこまかありますけどね。特に田舎)。そして司法書士は誰がこの土地の所有権を持っているか、あるいはこの土地を担保にお金を出してるのは誰かなど「法律」に関する部分を担当しています。こっちは「権利登記」とか言ったりしますね。権利関係の登記は義務ではなくやるやらないは自由です。「別に登記しないで人に不動産取られたりして人生詰むのはあんただから、勝手にしてくださーい。」というわけですね。でもまぁ常識的には登記しますし、最近は長年、相続の登記をしないで所有者がだれだかわからない土地がワシワシ増えたり、自衛隊のまわりなんかを韓国やら中国が登記しないでこっそり買っちゃったりするので「やっぱ所有者誰だか分かんないのまずくない?」ということで相続登記を中心に登記の義務化の流れができてます。そう遅くないうちに権利関係の登記も完全義務化になるかもですね。

今日は登記の種類についてお話しました。さぁブログも年内あと1回更新するかどーか。更新しなかったときに備えて言っときます。

「皆さま、良いお年を!!!」

下北沢司法書士事務所 竹内友章

共有不動産の持分割合

2020-12-15

おはようございます!下北沢司法書士事務所の竹内と申します。相続、遺言、後見、信託、不動産売却サポート、会社設立など個人と中小企業向けの法務手続きに取り組んでいます。

今日は不動産を共同で買うときの共有持分のお話です。夫婦など2人以上でマンションや戸建て住宅などを買う場合、所有権の割合(共有持分)も登記簿に載りますが、この割合をどうするか良くご質問を受けます。これはズバリ、お金を出した割合に合わせるのが良いです。売買価格のうち現金と借入金額を合わせて、1人がいくら出すのかを把握し、その割合を持分割合とします。出したお金の割合と共有持分がズレると、ズレた金額が贈与とみなされ贈与税の課税リスクが出てきてしまうからです。ただし、贈与税には受贈者1人につき年間110万円の基礎控除が設けられています。この範囲の中ならば贈与税の課税リスクはかなり低いと言えるため、あまり細かく合わせる必要まではないでしょう。また、売買価格を分母とし、出したお金を分子としたそのまんまの割合だと登記簿に載った持分割合から、第三者でも購入金額が予想できてしまいます。そのため、100分率にひきなおして持分割合とすることが多いです。

今日は不動産の持分割合について書きました。この寒さだと朝出かけんのがホントきついですね。電車乗ってもみんなコート着てる分ゴワゴワするし、大変だと思います。カゼ引かないように気を付けてください!

下北沢司法書士事務所 竹内友章

権利証ってどこまで重要なの?

2020-12-10

朝起きれたー!!冬になる誰でも起きる体とオフトゥンの一体化の法則をぶち破って早起きできた司法書士の竹内です!相続、後見、遺言、信託、不動産売却サポートなど個人さん向けの法務サービスをしています!

今日は「権利証」のはなし。「土地の権利証」なんていうとそりゃあもう死ぬほど重要な雰囲気がしますが実際はどうなんでしょうか。まず、権利証が盗まれたり取られたりしたからといきなり名義を移したりはできません。土地を持ってる人の印鑑証明書や実印も必要ですし、本人が望んでも無いのに勝手に人の土地の名義を動かしても無効です。そういう意味では無くしてもこの世の終わりとかではなく、何とかなるとと言えば何とかなります。では、権利証をなくしてしまった状態で土地を売る場合はどうしたらいいのでしょうか。いくつか方法がありますが、一番メジャーなのは司法書士が「本人確認情報」を作成する方法です。これは、司法書士が「この人は確かに土地を持ってる人だし、土地を売ろうとしてますよ~」というのを書類に書いてハンコ押して法務局に提出する方法です。司法書士にとっては結構、負担が大きい作業なのでざっと5万前後の報酬が発生します。もう1つが事前通知。これは、登記の申請をした後に法務局から売る人に対して「確かに売ったということで間違いないですか~~」と通知文を送る方法です。これだとお金はかからないですが、売った人がちゃんと通知文に返送しないと登記が通りません。土地を買った人にとっては登記が通らないと大変なので、あんまり使わない方法です。親族間贈与とか失敗したら失敗したでもう一回登記をやりなおせばいい場面なんかでは良い方法です。あともう1つ公証人の認証という方法がありますが、文章書くの疲れてきたし、これもあんま使わない方法だから省略!別の機会があったら書きます。

今日は権利証について書きました。実は権利証は過去の制度であり、今は「登記識別情報」という制度に変わってますが紛失の対応方法は識別情報でも全く一緒です。ではまた次回のブログで!!

下北沢司法書士事務所 竹内友章

贈与はこの時期!不動産のはなし。

2020-12-07

おはよーございます!下北沢司法書士事務所の竹内と申します。相続、後見、遺言、信託、不動産売却サポートなどご家庭の法律課題の解決に取り組んでいます。

今年も残すところ一か月!ボヤボヤしとるとあっという間にしんじゃうなと危機感満載の中年男性であるわたくしですが、年末はあるお仕事が入りやすくなるので嬉しい時期でもあります。それは不動産の親族間贈与のご依頼。相続税対策として、少しずつ相続財産を子どもさんに引継ぐ方はたくさんいらっしゃいます。どれくらい少しずつかというと「110万円以内」が基本の金額です。これは年間に人にお金をあげても贈与税がかからない範囲が110万円ということでこの範囲でちょこまかと財産を譲っておく方が多いわけです。そのため不動産の権利の1部を将来の相続人に譲る名義変更の依頼は年内ギリギリの12月にけっこういただくのです。それと、わりかし年末に入りやすい話がもう1つ!不動産の売買立会業務です。戸建てやマンションなど住宅の売買に立ち会う仕事ですが、こちらは司法書士にとっては昔からある「飯のタネ」で司法書士ならほぼみんなが経験します。このお仕事は銀行や不動産会社など人からの紹介でいただくことが多いお仕事です。法人営業が信じられないくらい下手でとっくに諦めている偉い人に気に入られるのが苦手なわたくしにとっては取りにくいお仕事。ですがなぜか年末はけっこう入ります。たぶん、「年内に終わらせてスカっと新年を迎えたい」という気持ちが売る人にも買う人にも働くのでしょうね。司法書士が人手不足になるのだと思います。

個人事業主になったらゆっくりマイペースで仕事できると思いましたが、せっかく仕事があるのだから追われまくってみようと思います。みなさまからのご依頼も喜んでお待ちしておりますよ~~!

下北沢司法書士事務所 竹内友章

登免税はどうなる!?住宅ローン減税の緩和

2020-12-02

おかようございます!下北沢司法書士事務所の竹内と申します。相続、後見、遺言、信託、不動産売却サポートなどご家庭と個人の法務手続きをしている司法書士です。

さて、今日は減税のはなし。減税を受けられる人の範囲が広がったようです。コレ!!👇

https://news.yahoo.co.jp/pickup/6378133

住宅ローン減税は、所得からローン残高の1%を控除することにより所得税や住民税を安くする制度です。この住宅ローン減税を受けられる建物の面積を50㎡以上から40㎡以上に緩和するそうです。40㎡というと、夫婦2人で子どもいない前提の広さだと思いますが今の時代、子どもいない夫婦も独り身の人もマンション買いますので、今までの50㎡以上が広すぎたのかも知れませんね。さてさて、50㎡以上が要件になっているお安くなる税金がもう1つあります。それは不動産の名義書き換えのときにかかる登録免許税。これも50㎡以上で居住用、年数や耐震基準などの要件を突破すると安くなります。中古住宅の場合だと名義書き換えの税率が1000分の20から100分の3、お金の借り入れの税率が1000分の4から1000分の1にドーンと下がります。数十万税金が変わることもザラなので住宅を購入される方はぜひ使いたい軽減ですね。こちらも40㎡以上に要件緩和してくれるのでしょーか!財務省さま、ぜひぜひおねげぇえいたします!!

下北沢司法書士事務所 竹内友章

実印はなくならない!?

2020-11-04

おはようございます!下北沢司法書士事務所の竹内と申します。相続、遺言、後見、信託、不動産売却サポートなど個人の方の法律あれこれの解決に取り組んでます!

さて、今日はブログはサボっちゃおうかなと思ってたのですが触れなくちゃいけないニュースが出ました!これ👇

https://www.msn.com/ja-jp/news/national/%E4%BD%8F%E6%B0%91%E7%A5%A8-%E8%BB%8A%E6%A4%9C-%E8%A1%8C%E6%94%BF%E6%89%8B%E7%B6%9A%E3%81%8D-%E8%AA%8D%E3%82%81%E5%8D%B0%E5%85%A8%E5%BB%83%E3%81%B8-%E7%99%BB%E8%A8%98%E3%81%AF%E5%AE%9F%E5%8D%B0%E3%81%A7/ar-BB1aF1Ns?ocid=msedgntp

認印はなくなりますが、実印はなくならないそうです。司法書士としては、印鑑証明持ってるってことも一応は本人であることの確認になります。これをなくすとなると代わりの手段はなにか作られるのか気になっていましたが、こういう結論になったようですね。登記の委任状をいただくとき、今は認印で良い登記もあります。しかし認印を使うことはやめるそうなのでオール実印になる流れですかね。てことは、教えてある印鑑が実印であることを確認する印鑑証明書も全ての登記で提出が必要になるかも知れません。

自分の仕事に関係あるニュースがあると、ちょっとテンションあがっちゃうんですよね。とても地味な話なのでみんなこんなのみなさん興味ないと思うんですけど。
でゎまた!!

下北沢司法書士事務所 竹内友章

土地取引、国籍届け出について語ります!

2020-11-02

おはよーございます!下北沢司法書士事務所の竹内と申します。相続、後見、遺言、信託、不動産売却サポートなど個人の課題解決に取り組む司法書士事務所です。

さて!ちょっと前のニュースですが今日はこの話に触れてみます。コレ!!👇

https://www.sankeibiz.jp/macro/news/201026/mca2010260628005-n1.htm

防衛施設の近隣など指定された区域の土地取引をする場合、購入者の国籍を届け出る法整備が検討されてるそうです。重要な防衛拠点のまわりを、外国にお金に任せてガンガン買われても困るので良いのではないでしょうか。不動産登記では、国籍は分かりません(名前は載るので予想はつきますけど)。これは不動産登記はあくまで個人の権利を守るものなので、国を守るために利用する前提がないためです。そしてこの記事にも書いてあるように個人の権利を守りためのものなので登記するかどうかも個人の自由です。しかし、東日本大震災のときに被災地の山林などで不動産登記簿が変更されてないところが多く、誰が土地所有者かわからないため再開発の課題になり行政が滞ることがあったようです。それを受けてか相続登記の際に係る税金(登録免許税)を免除する措置が設けられ、また相続登記そのものも今は任意ですが義務化の方向で検討されてます。これからは行政をスムーズに進めたり、あるいは防衛などに使う国の重要情報として不動産登記情報が積極活用されるようになるかも知れません。そうなったら私たち司法書士も、非常にやりがいがあります!

タイミングからして大阪都構想について触れようと思ったのですが、全く司法書士っぽぃとこが見つけられなかったのでうんうん考えたあげくこのニュースにしました。この土地取引届け出のニュースも続報がでたらまた注目したいと思います!

下北沢司法書士事務所 竹内友章

DV被害と不動産の名義

2020-10-24

おはようございます!下北沢司法書士事務所の竹内と申します。相続、遺言、後見、信託、不動産売却サポートなどあなたに合った解決方法を提案する司法書士事務所でございます。

先日、JリーガーがDVで逮捕され、また所属チームからの発表が遅れたことがニュースで話題となりました。今日はDVに関するお話をしたいと思います。不動産登記情報(いわゆる登記簿謄本)には所有者の住所と名前が記載されており、この不動産登記情報は物件を指定して請求すれば誰でも取得できます。しかし、住所を引っ越したからと言ってすぐに不動産登記情報の住所まで変える必要はありません。DV被害にあわれた方が不動産を所有している場合、引っ越しても不動産登記情報はしばらくほっとくのも手でしょう。問題は不動産を売る時です。不動産を売却するときは現在の住民票上の住所に不動産登記情報を変更してからでないと買い手さんに名義を移せません。登記情報にはいま住んでいる住所の記録が残り、そしてそれはDV加害者も登記情報を見れば知りうる状態になってしまうことを意味します。この問題に対応するため平成25年12月12日に住所変更登記をしないで、新しい所有者に名義を移せる先例が出されました。この先例を利用するには住民票のほかに、DV防止法による支援を受けていることを証明する情報を法務局に提出する必要があります。

今日は、DV被害者が不動産を売る時についてお話ししました。同じようにDV被害者が不動産を買うときに関する先例もあります。被害にお悩みの方は、ぜひ下北沢司法書士事務所にご相談ください!

下北沢司法書士事務所 竹内友章

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