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不動産と相続放棄
相続放棄をする場合、財産に不動産があったら要注意です。民法９４０条の規定により、相続放棄をした人には、次の相続人の方が引き継ぐまでその相続財産を管理する必要があります。次の相続人もいなかったら「相続財産管理人」を裁判所に選任してもらい、その人に不動産を処分してもらうまで管理責任は続きます。相続財産管理人は裁判所に多額の予納金が必要になる上、選任まで手続きに最低１０カ月がかかります。そのため、実際にはこのような手続きをなかなかとれず不動産の権利が宙ぶらりんになってしまうことも多いです。「放棄したらすべて終わり」というわけではないので気を付けなければなりません。
下北沢司法書士事務所 竹内友章
相続・・・不動産の分け方
相続財産に不動産がある場合、その後の管理やさらに相続が発生して共有者が増えてしまうリスクを考えると、１人の相続人に名義を統一するのがベストだと思います。では残りの相続人にはどのように財産を取得するのでしょうか？遺産分割協議において、「代償分割」という方法がとられることが多いです。これは不動産を相続する相続人が、お金を他の相続人に支払うやり方です。単純ですが不動産の価値が２０００万で相続人が２人ならば、不動産を相続する相続人は１０００万円を渡せば公平になります。なお、この場合は不動産を取得する相続人から渡す１０００万円は贈与にはなりません。遺産分割協議書にきちんと明記することによって不動産を取得した相続人と現金が渡された相続人それぞれが、相続税の対象となる財産を１０００万円づつ取得します（相続税は基本的に３０００万円＋法定相続人×６００万円で発生します。１０００万円ではまだ相続税の対象とはなりません）当事務所では必要に応じて税理士もご紹介致します。相続人の方の意向をしっかり反映した遺産分割協議書を作成致します。
下北沢司法書士事務所 竹内友章
不動産と相続
不動産の相続登記はしないでおいても生活上、不便を感じずほっておいてしまうことも多いです。ただその間にさらに相続登記が発生した場合、手続きが複雑になります。また、もしもその不動産を売却しようとした場合は必ず相続登記を済まさなければなりません。できれば早めに済ませた方がいいです。お問い合わせはいつでも対応しますのでお気軽にご連絡ください。
下北沢司法書士事務所 竹内友章
不動産の権利について②
不動産の関する権利についてです。
③借地権・・・土地は借りて建物は自分で所有します。当然、土地代はかからず地主に賃料を払うので不動産の購入価格を抑えられます。ただし土地は所有していないので資産価値の面では所有権より不利になってしまいます。
④定期借地権・・・借地権付住宅の場合、借地借家法の規定により基本的に借主が希望する限りずっと借りられるように守られています。それだと地主さんが土地を貸すのを嫌がる場合もあるので期間を区切る貸し方が定期借地権です。50年の定期借地権ならば50年たったら建物を返して土地を返します。主にマンションで使われる権利です。
このように4つの権利があります。特に所有権か借地権かは大きな違いですので、この点は良く考えてご自宅選びをするべきかも知れません。
下北沢司法書士事務所 竹内友章
不動産の権利について
不動産の権利の種類についてです。ご自宅用にマンションや戸建てを購入するとき、色々なポイントがありますが土地の権利がどのようなものかも大事なことです。
①所有権・・・土地や建物を自分の物にする権利。建築基準法や都市計画法、あるいはマンションの管理規約の枠の中で土地や建物を自分の自由に使ったり処分することができる。例えば土地は一部を分筆して売却することができる。分筆とは不動産登記上、1つの土地とされているものをいくつかに分けることを指します。
②共有持分・・・土地や建物を複数人で所有すること。「ここからここが自分の土地」という状態ではなく「ここからここがみんなで使える土地」という状態です。マンションの敷地の権利が代表的で、マンションを売却するときはこの敷地に関する権利とセットで売却します。なお、マンションの敷地権の権利は所有権に限らず、借地権の場合もあります。
下北沢司法書士事務所 竹内友章
不動産登記・・・居住用住宅の税金の減額
不動産登記をする場合、基本的に「登録免許税」が発生してしまいます。これが結構高く、建物の売買の場合は固定資産税評価額の２０/１００とされています。評価額が３０００万円としたら６０万円もかかってしまいます。しかしこれは原則であり、戸建て住宅やマンションなどご自宅として購入されて場合は減税措置があります。この減税の要件を満たすと税率が３/１０００。住宅の性質によっては１/１０００になることもあります。３/１００で考えると評価額が３０００万円の場合は税額が９万円ですからかなりの差がでます。㎡数や中古住宅の場合は築年数などの条件はあるので要件に該当するか確認し、その上で区役所や市役所に「家屋証明書」の発行を申請、発行された「家屋証明書」を添付して登記申請すると減税措置が適用されます。もちろん、司法書士はこの手続きもしっかり代行します。
しばらく梅雨みたいな天気でしたが、夏らしい天気が戻ってきましたね☆
下北沢司法書士事務所 竹内友章
会社設立。現金以外も出資できる。
会社設立時に資本金がいくらか決め、出資金を振り込んだことを証明する通帳のコピーを添付して法務局に提出します。しかし車や不動産など、現金以外のもので出資することも可能です。「現物出資」といいますが、この場合、現金の場合には発生しない少し特殊な手続きが必要になります。出資した財産の価値が、本当の価値より不当に大きく評価されていないか確認するためで、裁判所に「検査役」を選任を申し立て調査をさせなければなりません。ただし、いくつか例外もあり出資された財産の価格を５００万円以下として定款に記載した場合や、弁護士・公認会計士・税理士などに調査をさせた場合などがあります。このように、現金よりは手続きの数が増えますが車などを出資して会社を設立することも可能です。詳しくはご相談ください。
下北沢司法書士事務所 竹内友章
相続登記の落とし穴
相続登記の際に、亡くなられた方の「住民票の除票」若しくは「戸籍の附票」を付けます。登記簿上の亡くなられた方（被相続人）と申請書や添付書類に記載されている被相続人の方が同一の方であることを書類上確認するためです。さてこの「住民票の除票」や「戸籍の附票」ですが保存期間が５年までです。相続登記を長期間しないでおくとこれらの書類がとれないことになります。こういった場合は区役所等から発行される「不在籍証明書」や「不在住証明書」をつけて代用することになります。この書類も取得も司法書士ができますのでお気軽にお問い合わせください。なお、一定の条件にあてはまる方の相続登記はパック料金として７万５０００円で承ります。詳しくはこのホームページの「相続」のページをご覧ください。
昨日、今日と後見業務に関する研修を受けています。今日の日中はお電話いただくと、夕方に折り返し致します。土日にご連絡いただくのも全く問題ございません。仕事が好きです。
下北沢司法書士事務所 竹内友章
電子委任状の普及の促進に関する法律
「森友学園」「加計学園」「テロ等準備罪」「都議選での自民党惨敗」このあたりが、最近メディアで報道される政治の話題の中心だったと思います。しかし地味に企業間取引、官公庁と企業の取引、そして司法書士業務にも影響が出そうな法案が成立していました。「電子委任状の普及の促進に関する法律」という法律です。Ａ社とＢ社が契約を結ぶ場面を想定してみます。Ａ社が代表取締役でなく社員に契約を任せたとすると、Ｂ社としては「この社員は確かにＡ社から契約を締結する権限を与えられている」と確認できなくては心配ですね。紙の契約書なら代表取締役が持っている会社実印を押したり、会社から社員に対する業務権限を委任する旨の書面を確認したりすることができます。ところがオンライン上で契約をすると、このような確認をすることができません。そこでこの法律では、代表取締役が「電子委任状取扱事業者」という国から認定を受けた業者に電子委任状の保管させ、契約の相手方がそれを閲覧することにより契約の相手方は「この契約で、確かにこの社員に契約権限を委任しているな」と確認ができ、その社員が電子署名をすることで契約を成立させることができます。実際、どこまで利用されるのかわかりませんがそのうち印鑑が無くなるときがくるのかもしれません。
下北沢司法書士事務所 竹内友章
会社設立時の資本金・発行株式数
会社設立時に決めなければならない資本金。よく「いくらにすればいいですかね？」とご質問いただきますが、特にこれといったルールはありません。開業準備（テナント代、コピー機などの事務機器、その他会社を始めるに際して必要なものを揃える）に必要なお金と、当面の運転資金を資本金とすればいいと思います。開業に必要な資金は業種によって大きく違いますし、当面の運転資金もどれくらい用意するのか業種や経営者の考えで変わりますので相談しながら決めましょう。ただし資本金が１０００万以上だといきなり消費税の課税事業者になってしまいます。また、発行する株式の数も社長さんと相談しながら決めていきます。資本金を株式の数で割った値段が一株あたりの値段になります。１株いくらであろうと大きな問題はないですが、あまり株価が高くなると将来、出資者が募りにくくなります。資本金が１００万円で1株しか発行しなかったら、「１株１００万円」なので、出資なされる方は事実上１００万円以下の出資は考えにくいでしょう。最初の出資者である会社設立者が１００万円以下で出資させては損をしてしまいます。１００株発行して「１株１万円」としといた方が出資しやすいですね。もちろん、皆さんの会社の株価はどんどんあがると思いますので、会社設立時の金額は将来の出資者にとって最低の金額です。一株１万円若しくは千円としとくのが妥当かなと思います。
当事務所が参加する会社設立用の特設サイト。税理士さんも参加してます。http://start-setagaya.com/
下北沢司法書士事務所 竹内 友章
