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段取りミスで６００万損！？空き家税制に注目！
知らないと600万円損？相続した空き家売却の重要知識
ご親族からご自宅を相続したものの、ご自身が住む予定がなく、売却を検討される方は少なくありません。しかしその売却プロセスにおいて、ある税金の特例を知っているか否かで、手元に残るお金が数百万円単位で変わってしまう可能性があることをご存知でしょうか。
もし、売却によって3,000万円の利益（譲渡所得）が出たとします。通常であれば、その約20%、つまり約600万円もの大金が税金として課されます。この事実だけでも驚かれるかもしれませんが、「ある特例」を使えば、この600万円がゼロになる可能性があるのです。
この記事では、その強力な節税制度「空き家特例」について、司法書士の視点から、複雑な要件や手続きの段取りを分かりやすく解説します。段取りを一つ間違えるだけで適用できなくなるこの制度を正しく理解し、あなたの財産を最大限守るための一助となれば幸いです。
空き家特例で譲渡所得税がゼロになるケースとは
この特例の正式名称は「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」といい、一般に「空き家特例」や「3,000万円特別控除」と呼ばれています。
不動産を売却して得た利益（譲渡所得）には、所得税と住民税を合わせて約20%（長期譲渡所得の場合）の税金がかかります。しかし、この特例を適用できれば、譲渡所得から最大3,000万円を控除することができるのです。
具体的なシミュレーションを見てみましょう。
| 特例を使わない場合 | 空き家特例を使った場合 | |
|---|---|---|
| 課税譲渡所得 | 3,000万円 | 3,000万円 – 3,000万円 =0円 |
| 税額（税率20.315%） | 約609万円 | 0円 |
このように、特例を知り、正しく活用することで、本来支払うはずだった約600万円もの税負担がなくなる可能性があります。これは非常に大きなメリットと言えるでしょう。ただし、この強力な恩恵を受けるためには、いくつかの厳しい要件をすべてクリアする必要があります。なお、相続不動産の売却にかかる諸費用は、売却代金から清算することも可能ですので、手元資金に不安がある方もご安心ください。
【チェックリスト】空き家3,000万円控除の適用要件
ここでは、ご自身が特例の対象となるか判断できるよう、適用要件を一つずつ解説します。2026年2月27日現在の最新情報に基づいていますので、ご自身の状況と照らし合わせながらご確認ください。
対象となる建物・土地の要件
まず、売却する不動産そのものに関する要件です。
- 昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること
いわゆる「旧耐震基準」の建物が対象です。これは、耐震性の低い古い空き家の流通を促進するという制度の目的を反映しています。建築年月日は、建物の登記事項証明書（登記簿謄本）や固定資産税の課税明細書で確認できます。 - 区分所有建物（マンションなど）でないこと
この特例は、基本的に一戸建てを想定した制度であり、マンションは対象外となります。 - 相続の時から売却の時まで、事業用・貸付用・居住用に使われていないこと
被相続人が亡くなってから、一度も他人に貸したり、ご自身が住んだりしていないことが条件です。
被相続人（亡くなった方）の居住状況の要件
次に、亡くなられた方の生前の居住状況に関する要件です。ここが最も誤解されやすいポイントの一つです。
- 相続開始の直前において、被相続人が一人で居住していたこと
この特例は、被相続人が亡くなることで「空き家」が発生したケースを対象としています。そのため、相続開始時に同居の親族がいた場合は対象外となります。
【例外】老人ホーム等に入居していた場合
平成31年度の税制改正により、被相続人が要介護認定などを受け、相続開始直前に老人ホーム等に入所していた場合でも、一定の要件を満たせば特例の対象となりました。具体的には、「入所前に一人暮らしであったこと」「家財道具が残されており、いつでも戻れる状態であったこと」「建物を他人に貸していなかったこと」などが求められます。昨今増えている老老相続のケースなど、状況が複雑な場合は自己判断せず専門家にご相談ください。
売却に関する要件（期間・価格・方法）
売却のプロセスにも厳しいルールが定められています。
- 相続開始の日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
例えば、令和3年（2021年）4月1日に相続が発生した場合、3年後の令和6年（2024年）の12月31日までに売却を完了させる必要があります。期限管理は非常に重要です。 - 売却代金が1億円以下であること
家屋と土地を合わせた売却代金の上限です。共有名義で売却した場合は、共有者全員の売却代金の合計額で判断します。 - 親子や夫婦など、特別な関係にある人への売却でないこと
生計を共にする親族や、同族会社への売却などは対象外です。
相続人が複数いる場合は、遺産分割協議を経て売却手続きを進めることになります。より具体的な手順については、多数の相続人がいる不動産の売却方法の記事もご参照ください。
【重要】建物の解体または耐震リフォームが必須
この特例を適用するための、最も重要な手続き上の要件がこちらです。
売却する家屋は、以下のいずれかの状態を満たしている必要があります。
- 家屋を取り壊して更地にし、土地のみを売却する
- 家屋に耐震リフォームを施し、現行の耐震基準に適合させた上で家屋と土地を売却する
原則として、これらの解体やリフォームは、売主の責任と負担において、買主への引き渡し前までに完了させる必要があります。
制度改正により、令和6年1月1日以後の譲渡については、買主が引き渡し後に耐震改修や取壊し等を行う場合でも、一定の期限（譲渡年の翌年2月15日まで）までに要件を満たせば特例の対象となるケースが設けられました。しかし、売買契約で買主の義務を明確に定めるなど、より複雑な手続きが求められます。実務上は、売主側で解体等を完了させてから引き渡す方法がシンプルで、手続や責任分担を整理しやすい場合があります。
より詳細な情報については、国税庁や国土交通省の公式サイトもご確認ください。
参照：No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例｜国税庁
参照：空き家の発生を抑制するための特例措置の概要｜国土交通省
【司法書士が解説】特例適用を成功させる段取りと専門家連携
空き家特例は、要件が複雑なだけでなく、相続手続き、税務判断、不動産売却という複数の専門領域が絡み合うため、段取りを間違えると適用できなくなるリスクが潜んでいます。ここでは、司法書士の視点から、特例適用を成功させるための具体的なステップと、専門家連携の重要性を解説します。この全体の流れを把握することが、600万円の損失を防ぐ鍵となります。
相続手続きは、関係する専門家が多く、誰に何を相談すればよいか分かりにくいものです。当事務所のような他士業との連携を強みとする事務所を窓口にすることで、手続きをスムーズに進めることができます。
STEP1：相続手続きと遺産分割協議
すべての手続きの出発点です。売却の前提として、まずは法的に相続手続きを完了させなければなりません。
- 戸籍調査による相続人の確定：亡くなった方の出生から死亡までの戸籍謄本等を取り寄せ、法的な相続人が誰であるかを確定させます。
- 遺産分割協議：相続人全員で、誰がどの財産を相続するかを話し合います。空き家を売却して代金を分ける「換価分割」とする場合は、その旨を明確にした遺産分割協議書を作成します。この協議書は、後の相続登記や税務申告で重要な証拠書類となります。
- 相続登記：遺産分割協議の内容に基づき、不動産の名義を被相続人から相続人へ変更します。
この段階は、まさに司法書士の専門分野です。特に遺産分割協議書の作成では、空き家特例の適用を見据えた記載内容にするなど、税務的な視点も必要不可欠です。初期段階からご相談いただくことで、空き家税制の活用を見越した段取りを組むことが可能となり、後々のトラブルを防ぐことができます。
STEP2：税理士による適用可否の判断と税務戦略
相続手続きと並行して、税務の専門家である税理士による判断を仰ぎます。
税理士は、複雑な適用要件を個別の事案に当てはめ、特例が利用できるかを最終的に判断します。また、相続税の申告が必要なケースでは、「取得費加算の特例」など他の特例制度と比較し、どちらが納税者にとって最も有利になるかをシミュレーションします。この判断は高度な専門知識を要するため、税理士の協力が不可欠です。
司法書士が窓口となり、適切な税理士と連携することで、法務と税務の両面から最適な戦略を立てることが可能になります。
STEP3：不動産会社と連携した売却活動と解体手配
法務と税務の方向性が固まったら、いよいよ売却活動に移ります。
ここでのポイントは、空き家特例の要件を熟知している不動産会社を選ぶことです。建物の解体業者の選定・手配や、特例適用を前提とした売買契約書の作成など、不動産会社と密に連携すべき実務は多岐にわたります。
解体後は、建物がなくなったことを登記する「建物滅失登記」も必要です。私たちのような不動産売却に強い司法書士であれば、不動産会社とのスムーズな連携や登記手続きまで一貫してサポートできます。
STEP4：確定申告と必要書類の準備
売却が完了しても、手続きは終わりではありません。この特例は自動で適用されるものではなく、必ず確定申告を行う必要があります。
申告は、不動産を売却した年の翌年2月16日から3月15日までに行います。その際、通常の確定申告書類に加え、以下のような専門的な書類を添付する必要があります。
- 被相続人居住用家屋等確認書
- 売買契約書の写し
- （解体した場合）解体時の閉鎖事項証明書、取り壊し証明書など
- （耐震リフォームした場合）耐震基準適合証明書など
特に「被相続人居住用家屋等確認書」は、不動産の所在地の市区町村役場で発行してもらう必要があり、取得に時間がかかることもあります。税理士さんに依頼すれば、これらの複雑な書類準備から申告までを代行してもらえます。計画的な準備が不可欠です。
【実例紹介】専門家チームの連携で税負担ゼロを実現したケース
ここで、当事務所が実際にお手伝いした事例をご紹介します。専門家チームの連携がいかに重要か、具体的に感じていただけるはずです。
ご相談者は狛江市にお住まいの方で、世田谷区に住んでいた叔父様を亡くされ、そのご自宅を相続されたとのことでした。しかし、話はそう単純ではありませんでした。相続人はご相談者様を含め、甥・姪にあたる方々が合計5名。しかも、ほとんど面識がないとのことでした。
まず私が着手したのは、戸籍を遡って相続人全員を法的に確定させ、住所を調査することでした。幸いにも、相続人全員のご意向は「空き家を売却し、代金を公平に分けたい」という点で一致しました。そこで私は、その内容を盛り込んだ遺産分割協議書を作成し、相続登記の手続きを進めました。
しかし、私の仕事はそれだけでは終わりません。この案件には、見過ごせない大きな「論点」がありました。それが、まさに「空き家特例」です。この特例による特別控除額は、原則として相続人1人につき最高3,000万円（令和6年1月1日以後の譲渡で相続人が3人以上の場合は1人につき最高2,000万円）です。したがって、相続人が5名で令和6年1月1日以後に譲渡する場合、理論上の控除上限は最大1億円となり、譲渡所得がその範囲内であれば税額が0円になる可能性があります。
この最大のメリットを享受するためには、完璧な段取りが不可欠です。私はすぐに提携する税理士と不動産会社に連絡を取り、役割分担を明確にしながら連携して進める体制を整えました。
- 私（司法書士）：相続手続きの全体指揮、遺産分割協議書の作成、相続登記を担当。税理士がリストアップした書類の収集もサポート。
- 税理士：特例適用の最終判断、必要書類（水道料金の支払い明細など、被相続人の居住実態を示す証拠）のリストアップ、確定申告を担当。
- 不動産会社：特例の要件を理解した上での売却活動、解体業者の手配を担当。
私たちは密に連携を取り、不動産会社と「解体して更地で引き渡す」という売却方針を決定。解体費用は、相続財産である預貯金から支払う段取りを組みました。また、依頼者様と一緒に、税理士から指示された細かい書類を集め、無事に引き継ぎました。
結果として、相続財産全体に対する相続税は発生しましたが、不動産売却益に対する譲渡所得税は、見事にゼロにすることができました。もし、この連携がなければ、数百万円の税金を支払うことになっていたかもしれません。
このように、専門家がそれぞれの役割を果たすだけでなく、司法書士が司令塔となって連携することで、依頼者様の利益を最大化することができるのです。
空き家特例に関するよくある質問（Q&A）
最後に、お客様からよく寄せられるご質問にお答えします。
兄弟で共有相続した場合、控除額はどうなりますか？
要件を満たせば、相続人それぞれが3,000万円の控除を受けることができます。
例えば、ご兄弟2人で相続し、それぞれが要件を満たして売却した場合、合計で最大6,000万円の控除が可能です。これは非常に大きな節税メリットと言えます。ただし、令和6年（2024年）1月1日以降の譲渡で、相続人が3人以上になる場合は、各人の控除額の上限は2,000万円に調整される点にご注意ください。共有名義での不動産売却は、共有名義の相続不動産売却における税務上の注意点も多いため、専門家への相談をおすすめします。
建物が未登記なのですが、特例は使えますか？
はい、未登記であっても特例の適用は可能です。
古い家屋では、建物が登記されていないケースも珍しくありません。特例の適用要件に「登記されていること」は含まれていないため、ご安心ください。ただし、要件である「昭和56年5月31日以前の建築」を証明する必要があるため、登記事項証明書の代わりに、建築確認済証や検査済証、固定資産税の課税明細書といった書類で立証することになります。場合によっては登記をして未登記状態を解消することも選択肢かも知れません。こうしたイレギュラーなケースは、相続登記の実務に詳しい司法書士にご相談ください。
特例を使うために解体すると固定資産税が上がると聞きました
その通りで、固定資産税の負担増と、空き家特例による譲渡所得税の軽減額を比較しながら、売却・解体のタイミングを総合的に判断する必要があります。
住宅が建っている土地には「住宅用地の特例」が適用され、固定資産税が最大で6分の1に軽減されています。1月1日の時点で建物が解体されて更地になっていると、翌年度からこの特例が適用されなくなり、固定資産税が大幅に上がります。しかし、この税負担増を考慮しても、空き家特例による譲渡所得税の節税額（最大約600万円/人）の方がはるかに大きいケースがほとんどです。売却のタイミングと解体のタイミングを総合的に判断する必要があるため、この点も専門家とよく相談することをおすすめします。相続不動産の売却にかかる解体費用・税金のポイントも、売却代金からの清算を計画に含めることが可能です。
まとめ｜空き家売却は段取りが命。まずは専門家にご相談を
相続した空き家を売却する際の「3,000万円特別控除」は、数百万円単位の税金を節約できる非常に強力な制度です。しかし、その裏側には、
- 建築年や居住状況など、細かく厳しい適用要件
- 相続開始から3年以内という厳格なタイムリミット
- 建物の解体や耐震リフォームという物理的な手続き
- 司法書士、税理士、不動産会社など、複数の専門家が関わる複雑さ
といった、多くのハードルが存在します。これらを一つでも見落とせば、特例は適用できません。まさに「段取りが命」と言えるでしょう。
ご自身で全てを管理するのは非常に困難であり、リスクも伴います。早い段階で信頼できる専門家に相談することが、結果的に時間と費用、そして何より精神的な負担を軽減する最善の策です。
当事務所は、相続と不動産に強い司法書士として、提携する税理士や不動産会社と緊密に連携し、相続手続きの開始から売却、そして確定申告までを見据えたワンストップサポートを提供しています。何から手をつけて良いか分からない、という方も、まずはお気軽にご相談ください。エリアも東京だけでなく、千葉・埼玉・神奈川など首都圏のご相談に対応しております。
下北沢司法書士事務所 竹内友章
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相続コンサルティング、アンケート紹介
今日はお客さまのアンケート紹介！ご紹介するのは、相続登記と遺産分割コンサルティングのご依頼をいただいたお客様のアンケートです。相続による不動産の名義変更（相続登記）と遺産分割をどのようにするかのご相談を頂きました。
「司法書士という肩書にとらわれない」「どんなサポートが必要か考えて並走してくれた」「レスポンスも早くスケジュールも柔軟」ととても嬉しいお言葉をいただきました！励みになります！！このような評価をいただいたのは、次の３つの角度から考え抜き提案してそれを実行したからだと思います。
遺産分割で大事なこと①ゴールから逆算する。
このお客様の場合、相続した自宅不動産を売却するご意向でした。預貯金をどのような方向で相続するのかも伺い、亡くなった方（被相続人）の配偶者は預貯金を中心に相続し、自宅不動産はお子さんが相続しました。こうすることで、配偶者の方は今後の生活に必要な預貯金を相続できて自宅売却は高齢の配偶者の方の売却に伴う手続き上の負担を減らし、また配偶者の方に相続が発生したときの対応の意味で自宅はお子さんが相続しました。このように、ゴールを見据えてそこからの逆算で遺産分割方法、相続登記についてご案内しました。
遺産分割で大事なこと②妥当な決断案を示す
司法書士は、相続に関する知識や「このようにすればこうなりますよ」など展望を情報提供します。しかし、多くの方はそう言われても「だから結局のところ、どうなるの？」とイマイチその結果がリアリティをもって伝わりません。普段ご家庭に関する法律に接していないのですから、当然のことです。なので知識や情報を提供するだけでは不十分です。普通の司法書士は、結論に対する責任は取り切れないことから「決めるのはあなたですよ」と言ってなかなかどうしたらいいのかを言いません。しかし当事務所では、極力どうするか結論部分も提案するようにしています。最後決めるのはもちろんお客様ですが、その判断をしたときのメリットとデメリットを比べればある程度おさまりのいい結論は出るものです。当事務所では、メリット、デメリットを提示すると共にそのバランスから考えた案をお示しするようにしています。
遺産分割で大事なこと③合理性だけを求めない
遺産分割で大事なことは相続税対策や相続後の手続きをスムーズにすることだけではありません。遺産分割協議は相続人全員の合意が必要です。そして、人が協議に合意しない場合は、必ずしもお金や合理的な理由によるものとは限りません。表面上の理由は色々いうものの本当のところただ単に「気に入らないから」とか「自分の顔をたててくれないから」など感情的な理由なことも多いものです。そこで、相続人の方にだれか置いてけぼりになっている方がいないか、意見を聞いておいた方がスムーズかでないかなど合理性だけでなく人の感情面にも配慮することも重要です。
相続の相談は下北沢司法書士事務所へ！法律だけでなくみなさんの感情に配慮するのが特徴です！！
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実はいらない！？「遺言」作るべきか問題。
寒いっ！しばらくブログをおさぼりしてるうちにすっかり冬です。司法書士の竹内でございます。相続遺言、遺産分割、認知症対策（成年後見・信託）、大家さん向けに賃貸トラブル対応（孤独死、家賃滞納）、終活支援全般、会社設立や事業承継などの中小企業法務をしております！
遺言は「あなたの家にとって」必要なのか。
さて相続問題を考える上では、必ず出てくるテーマが遺言です。「うちは大丈夫！・・・そう思っている家が一番危険です！！」とか「遺言さえあれば・・・相続を軽く見た家族の末路」とかまぁ弁護士や司法書士、経済関係の雑誌は一族郎党そろいもそろって遺言といいますが遺言を作ることがかえってマイナスになってしまうことはないのか・・・。今日はそんな切り口からお話しします。
まずは遺言の「効果」を確認！
まず遺言があると、どんな効果があるのか確認していきましょう！
①争いごとの防止
まず、なんといってもこれですね。相続が発生したあとに遺言により財産の分配方法が決まっていれば、基本的に分配方法をめぐって兄弟ゲンカになったりしません。法律的には・・・・
②公平な遺産分割
ここでいう「公平」はパカッと２分割とか３分割するという意味ではありません。ずっと自分の介護をしてくれた長男と、仕事の都合で転勤族のため家のことに関われなかった弟だと、やっぱりお兄ちゃんに少し色をつけた方が公平と感じる方も多くいらっしゃると思います。これを当事者の遺産分割協議で実現させるとなるとなかなか難しいため、公正証書遺言にまとめておくと公平と遺言を残す方が思える遺産分割が可能です。
③遺言者の「想い」も残せる。
遺言は財産以外のことも書けます。どんな理由でこの遺産の分け方にしたのかや、残された子供たちにこれからも幸せな人生を歩んで欲しいなどのメッセージを残すことができ、これが兄弟間でのケンカを防止する効果があります。「兄貴の言い分には納得できないけど、親父がそういってんならしょうがないな」となるわけです。
④相続発生後の手続きが楽。
意外と大きいのがコレっ！相続発生後の銀行や行政での手続き、相続による不動産の名義変更があることでグッとスムーズになります。親や配偶者が亡くなっているわけですから、相続人の皆さまの心の傷は当然大きい。しかし行政や銀行の手続きは実に事務的なものです。こちらにとってはすごく重大なことが発生していますがいつもの仕事である銀行や行政の人にはそれが伝わりません。この事務的な対応が、相続でナーバスになってる人の気持ちを凄く傷つけます。遺言があって手続きを楽にしておくことが、事務的対応から心を守ることにもつながります。
専門家が遺言を進める本当の理由
司法書士や弁護士さんは、上に書いたような理由からみなさんに遺言を進めます。これはこれで本当なのですがいわば「表」の理由。裏の理由といいましょうか、本音の部分には次の２つがあります。
①営業
これは当然そうですね。遺言は司法書士や弁護士さんにとって商品なので遺言のメリットをアピールしたり、遺言がないデメリットを強調したりします。車屋さんが燃費とか車の乗り心地とか、車の良さをアピールするのと一緒です。
②事務所としての安全
遺言は「法律的には」残しておいてデメリットはないです。司法書士、弁護士が「遺言は必要ですか？」と聞かれていりませんとおこたえした場合、後からその家で相続トラブルがおきた場合、やはり責任を問われてしまうかも知れません。こういう意味でも司法書士や弁護士にとって一応は遺言をおすすめしたほうが無難という事情もあります。
では「遺言」を残すデメリットは？
では今日のテーマ、遺言を残すデメリットはあるのでしょうか。上にも書いた通り、内容さえちゃんとしてれば遺言を残すデメリットはないです。ただ、家庭内でのトラブルはなにも法律だけ考えればいいわけではありません。財産の分配は遺言により解決しても、相続人たちがケンカになってしまったら遺言を残した方の本意ではないはずです。例えば、遺言のことを弟は知っていたり手伝ったりしたけど兄は遺言の存在すら知らなかったら？例え遺言の内容は公平なものでもなにも知らなかった兄はどうしてもそう思えず、弟に出し抜かれたと思いかえって兄弟仲が悪くなってしまうかも知れません。こういうふうに相続人のみなさんの感情、気持ちまで考えると遺言がデメリットになってしまうことがありえると思います。こういう感情面でのデメリットはないか、あったとしたらそれはフォローできるものなのかも考えて遺言を作るかどうか決めた方が良いでしょう。
遺言の相談も下北沢司法書士事務所へ！みなさんの感情にも配慮しながらご相談を承ります！
今日は遺言についてお話しました。当事者は法律と同じくらい、当事者のお気持ちを大事にしながら業務をすすめています。
エリアも下北沢を拠点に世田谷区、中野区、杉並区などの東京２３区や調布市、町田市などの東京都下、さらに、横浜市、川崎市、相模原市、柏市などの神奈川・埼玉・千葉などの首都圏エリアから多くのご相談をいただいております。対応エリアはこちら↓
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下北沢司法書士事務所 竹内友章
東京都世田谷区北沢にある下北沢司法書士事務所は、相続手続き、遺言作成、相続放棄、会社設立、不動産売却など、幅広い法務サービスを提供しています。代表の竹内友章は、不動産業界での経験を持ち、宅地建物取引士や管理業務主任者の資格を活かし、丁寧で分かりやすいサポートを心掛けています。下北沢駅から徒歩3分の便利な立地で、土日も対応可能です。お気軽にご相談ください。
「負動産」を手放す！新しい法律の誕生です！！
寒くなってきましたね～～。下北沢司法書士事務所の竹内です。相続、遺言、相続放棄、遺産分割、不動産売却支援（相続した共有不動産、借金・債務整理による任意売却）、大家さん向けに賃貸トラブル対応（孤独死・家賃滞納）、会社設立や事業承継などの中小企業法務をしております！
田舎の相続を救うか！？相続土地国庫帰属法
さて今日は新しい法律を紹介します。この法律、非常に実務的で使える法律になるんじゃないかと思います。その名も「相続土地国庫帰属法」。田舎の土地相続で困ってる方を救うかも知れません。早速、内容をみていきましょう。
土地を国が引き取ってくれる！
東京生まれの東京育ち人にはなんのこっちゃピンとこないかも知れませんが、地方にいくと「タダでいいからこの土地引き取ってほしい」というケースがたくさんあります。売ろうにもなんの需要も見つけられず買い手がつかない、価値がない割には割高な固定資産税をずっと払い続ける、そして草がのびたりゴミが捨てられたりするので管理もしっかりしなきゃいけない。こういう土地は持っているだけで負担なので、わざわざ手間と費用をかけて名義変更（相続登記）をする気にもならない。国としてもせっかくの国土が放置状態になっていざ道路拡張などのときに誰と交渉していいか分からないのは困ります。そこで、相続で取得した土地を国が一定の費用を支払い、審査をすることで引き取る制度を作りました。
どんな場合にいつから使える？費用は？どう手続きとるの？
この制度、令和５年４月２７日から使えます。まだ半年以上先ですね。使える土地の対象は基本的に相続した更地でまわりと境界確定などでもめてないことが条件です。売買で取得していたり、建物がたっていたりするとNGです。相続した時期に制限はないので昔に相続したものでもOK。費用がまだみなさんの現実と照らし合わせていくらになるのか分からないのですが、宅地や田や畑だと面積にかかわらず国に納めるお金が２０万の負担金や審査手数料がかかるようです。手続き先は法務局になる予定で、司法書士がいつもやっている不動産登記と同じ手続き先です。がっちりみなさんをお手伝いできると思います。
地方の土地のご相談も対応！不動産のご相談はぜひ下北沢司法書士事務所へ
今日は来年４月末から使える新制度についてご紹介しました。相続した土地しか使えなかったり費用も高額になりそうだったりハードルも高いですが、まったく使わない土地をずっともってると管理だったりその土地が事故・事件の現場になったりするリスクもあります。そのリスクから永久に開放されるなら、検討してみてもいいかも知れません。当事務所では、首都圏にお住まいでお持ちの土地が地方にある方や、首都圏以外の全国にお住いの方のご相談に対応しております。
エリアも下北沢を拠点に世田谷区、目黒区、品川区などの東京２３区や調布市、府中市などの東京都下、さらに、横浜市、川崎市、相模原市、柏市などの神奈川・埼玉・千葉などの首都圏エリアから多くのご相談をいただいております。対応エリアはこちら↓
https://shimokita-office.com/area/
ぜひ電話やお問合せフォームでお問合せください！
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下北沢司法書士事務所 竹内友章
東京都世田谷区北沢にある下北沢司法書士事務所は、相続手続き、遺言作成、相続放棄、会社設立、不動産売却など、幅広い法務サービスを提供しています。代表の竹内友章は、不動産業界での経験を持ち、宅地建物取引士や管理業務主任者の資格を活かし、丁寧で分かりやすいサポートを心掛けています。下北沢駅から徒歩3分の便利な立地で、土日も対応可能です。お気軽にご相談ください。
相続手続き、アンケート紹介！
手続きは実現したいことの逆算でとります！こんにちは、下北沢司法書士事務所の竹内です。相続手続き全般、遺産分割、相続放棄、認知症対策（成年後見、信託）、不動産売却支援（共有不動産や借金・債務整理による任意売却）、賃貸アパートのトラブル（家賃滞納、孤独死）、終活支援、事業承継や会社設立などの法務手続きをしております！
相続と遺産分割、アンケート紹介！
今日は相続登記と遺産分割協議のコンサルタントのご依頼をいただいたお客様のアンケートをご紹介します。コチラ↓
「長時間に渡り話を聞いてくれた」「的確な解決策を提示してくれた」「親切に対応していただいた」など嬉しいお言葉をたくさん頂戴しました！アンケートを書いてくださったSさん、ありがとうございます！
二次相続まで見据えた遺産分割の案内。未来からの逆算した手続き。
目の前にあったお父様の相続だけでなく、将来のお母様の認知症対策や相続まで見据えた遺産分割や認知症対策のご案内をしました。将来を見越して考えに考え抜き、一番良いと思われる形を提案したことが、アンケートでのSさんの評価につながったと思います。相続は、亡くなった方の財産の手続きをとるだけでなく未来へのスタートでもあります。相続をきっかけに家としての財産の継承をどのようにしていくのか、またそのために何が必要なのかをよく考える機会になります。下北沢司法書士事務所では、みなさまの問題を自分事としてとらえ、将来に必要な提案をしてご家族の老後の安心とスムーズな遺産の相続に貢献します。
エリアも幅広く対応！相続や遺産分割、認知症対策の相談は下北沢司法書士事務所へ！
下北沢司法書士事務所では、相続や遺産分割、信託や任意後見を活用した認知症対策のご相談を受け付けております。アンケートにお答えいただいたSさんと同じく、あなたのおうちのあれこれも整理して、適切な手段をご提案します。
エリアも下北沢を拠点に世田谷区、目黒区、品川区などの東京２３区や調布市、府中市などの東京都下、さらに、横浜市、川崎市、相模原市、柏市などの神奈川・埼玉・千葉などの首都圏エリアから多くのご相談をいただいております。対応エリアはこちら↓
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下北沢司法書士事務所 竹内友章
東京都世田谷区北沢にある下北沢司法書士事務所は、相続手続き、遺言作成、相続放棄、会社設立、不動産売却など、幅広い法務サービスを提供しています。代表の竹内友章は、不動産業界での経験を持ち、宅地建物取引士や管理業務主任者の資格を活かし、丁寧で分かりやすいサポートを心掛けています。下北沢駅から徒歩3分の便利な立地で、土日も対応可能です。お気軽にご相談ください。
書き方の工夫でラクチン！遺産分割協議書
おはようございます！司法書士の竹内です。朝の時間帯は強風が吹いてると予報されてましたが、大したことなかったですね。登校や出勤できてしまって４連休ワンチャンを期待してた人はがっかりしてることでしょう。こちらのブログでは相続遺言、遺産分割、不動産売却支援（債務整理による任意売却や相続不動産の売却）、認知症対策（信託、任意後見や成年後見）、賃貸トラブル対応（家賃滞納や孤独死）と事業承継や会社設立などの情報をお届けしてます。
パソコンに向かう前に！銀行に電話して手続き確認
今日は遺産分割協議書の書き方についてちょっとしたテクニックをお話しします。遺産分割協議書には、不動産以外にも当然、預貯金についても書く対象です。私も司法書士として不動産登記をすることだけに焦点をしぼった遺産分割協議書を作る時と、預貯金も含めた全財産を記載する場合があります。ここで伝えたいテクニックは「遺産分割協議書を作成しはじめるのは銀行手続きをある程度進めてから」ということです。その理由をお話ししましょう。
銀行からナゾの要望！最初に言ってくれれば楽だったのに・・・。
銀行手続きは各金融機関によってルールが微妙に違います。早い段階で銀行手続きの段取りを確認し、書き込みが必要な書類のひな型をもらっておきます。そうすることで銀行側から「手続き上、この文言も遺産分割協議書に入れてください」とか言われることがあるのです。例えば、貸金庫の解約手続きについても書いておいて欲しいとか言われることがあります。司法書士からすると「そこまで細かく書かなくてもこの遺産分割協議書で十分分かるでしょ」と思うのですが、実際に手続きがとれないことにはどうにもなりません。押印したあとに気が付くと相続人のみなさんからもう１通、書類を書いていただいたりとお手間をかけてしまうかも知れないので銀行には早めに接触しておきます。
連絡すると凍結されちゃう！？早ければいいってもんじゃない。
ここでもう１つ注意ポイントがあります。銀行は相続発生の連絡をすると問答無用で口座を凍結します。書類かなんか出す必要があるだろと思うかも知れませんが、電話連絡だけでも凍結です。なので、クレジットカードなどの引き落とし口座に設定してる場合は、後から別で支払ったり面倒なことになります。あと・・・・対応してくれた方の対応次第ですが、大切な人が亡くなってナーバスになってるタイミングで「まだ口座は凍結しないでください」「いえ、ルールですから凍結します」と事務的な言い方をされるとこちらも非常に傷つきます。なので事前にこの「連絡すると凍結される」という知識をもっておくと、自分の心を守る上でも有効です。
エリアも幅広く対応！相続や遺産分割協議書作成の相談は当事務所へ！！
当事務所は大口の顧客をもたず、１人１人のお客さんを大事にすることをモットーとしています。
エリアも下北沢を拠点に世田谷区、目黒区、品川区などの東京２３区や調布市、府中市などの東京都下、さらに、横浜市、川崎市、相模原市、柏市などの神奈川・埼玉・千葉などの首都圏エリアから多くのご相談をいただいております。対応エリアはこちら↓
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下北沢司法書士事務所 竹内友章
東京都世田谷区北沢にある下北沢司法書士事務所は、相続手続き、遺言作成、相続放棄、会社設立、不動産売却など、幅広い法務サービスを提供しています。代表の竹内友章は、不動産業界での経験を持ち、宅地建物取引士や管理業務主任者の資格を活かし、丁寧で分かりやすいサポートを心掛けています。下北沢駅から徒歩3分の便利な立地で、土日も対応可能です。お気軽にご相談ください。
ほかの相続人とお付き合いがない？司法書士が適任です！
こんにちは！下北沢司法書士事務所の竹内と申します。相続手続き全般、遺産分割、相続放棄、認知症対策（成年後見、信託）、相続や借金などで権利関係が複雑になった不動産の売却支援、賃貸トラブル（家賃滞納・孤独死対応）、債務整理や借金問題、会社設立などの法務手続きをしている司法書士です。
ほかの相続人と普段お付き合いがない。こんなときどうしたらいいの？
当事務所の得意とするところの１つが「他の相続人と接触がない」ケースです。兄弟でももう付き合いがなくなってしまって連絡が取れないケース。従兄弟が共同相続人の場合など、ほかの共同相続人と連絡が取れない場合が意外と多いです。こういうときこそ、司法書士にお任せください！
なぜ司法書士に任せるべきなのか？
ほかの相続人と連絡がとれない場合、なぜ司法書士に任せるのがよいのでしょうか。いくつか理由はありますが、今日は１つだけご紹介しましょう。それは・・・・
別に誰がいくら相続しようが損得に関係ない立場だから！！
です。
これはホームページで未来のお客様に説明するのに相応しい理由なのだろうか・・・・とも思いますが大事な事実です。司法書士が、お客様からいただく報酬は相続財産の金額や内容、法定相続人の人数などをベースにお見積もりを算出します。なので誰がいくら相続しようが利害関係はありません。もちろん、法定相続分などについて正しい知識がありますし、それに基づいて各種の説明ができ、そしてそれに対して嘘はつかないのはもちろん会話を特定の方向に誘導する必要もありません。ものすごく感じの悪い言い方ですが、どのような方向になろうとも基本的に司法書士事務所の損得には関係がないからです。これが弁護士さんだったらどうでしょうか。もちろん弁護士さんも嘘をついたり会話をミスリードしたりしません。でも弁護士さんは相続人であるあなたの「代理人」としてほかの共同相続人と接します。あなたの利益を守る立場なので、形の上ではほかの共同相続人と利害が対立してしまう状態です。というか、そんな理屈っぽいこと言わなくても弁護士さんは慣れてない人が話すのをやっぱりちょっと構えちゃう相手です。司法書士の方がまだ気楽に話せます。
相続手続きの相談はぜひ当事務所へ！エリアも幅広く対応します。
当事務所では、複雑な相続手続きも承っております。
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下北沢司法書士事務所 竹内友章
東京都世田谷区北沢にある下北沢司法書士事務所は、相続手続き、遺言作成、相続放棄、会社設立、不動産売却など、幅広い法務サービスを提供しています。代表の竹内友章は、不動産業界での経験を持ち、宅地建物取引士や管理業務主任者の資格を活かし、丁寧で分かりやすいサポートを心掛けています。下北沢駅から徒歩3分の便利な立地で、土日も対応可能です。お気軽にご相談ください。
銀行手続きと遺産分割
熱い！下北沢司法書士事務所の竹内と申します。相続、遺産分割、相続放棄、成年後見、信託、相続・認知症・借金などで権利関係が複雑になった不動産の売却支援、賃貸トラブル（家賃滞納・孤独死対応）、債務整理や借金問題、会社設立などの法務手続きをしている司法書士事務所です。
意外と複雑な銀行手続き
最近あんまり書けてないブログ・・・。最近の中心業務である相続の手続きの一括引き受けの話でもしてみます。当事務所では、相続に関する手続きや段取りを組む作業を一括で請け負うサービスをしております。不動産登記や相続した不動産の売却のスキーム設計が司法書士らしいし、ぜ～んぶ地味な仕事ではありますがその中では一応花形っぽい感じです。しかし、地味な司法書士の仕事の中でももっとも地味な仕事が銀行手続き。世界広しと言えどもこんなに地味な仕事はないんじゃないかと思います。しかし、この地味な銀行手続きも細かく確認しなきゃいけない厄介なポイントがあります。
金融機関によって微妙に違う銀行手続き・・・
どこが厄介化というとまぁなんてことはありません。それぞれの銀行には、その銀行が作った相続手続きのひな型書類があり、その書類に必要事項を書き込んで手続きを取ります。亡くなった方（被相続人）が誰で相続人のうち誰がいくら預貯金を引き継ぐか・・・みたいなことを書き込むわけでございます。この書き方のルールが銀行によって微妙に違うんです。銀行口座は２、３個くらいはみなさんもってますし多い人は１０個くらいもってます。これの書き方が金融機関によって違うのがなかなかに地味で厄介で人生の中で消し去りたい時間でございます。しかも、書き方を聞こうにもコールセンターがなかなかつながらなかったりします。電話したら機械音声のガイダンスで「あれっ何番押しゃいいんだ？」ってなりながらスマホをポチっと押すと「ただいま電話が込み合っております。少々お待ちください」と言われ、全く少々ではない永遠とも思える時間が流れます。しびれを切らして銀行窓口に直接いくと予約がないと２時間待ちと言われたり、なんとか窓口で質問できても「少々お待ちください」と言われそのまま１５分くらい窓口対応のお姉さんはかえってきません・・・。
厄介な銀行手続きも下北沢司法書士事務所にお任せ！
泥沼の中を進むような銀行手続きも下北沢司法書士事務所が代行します！当たり前ですが・・・うちは慣れてます！！
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下北沢司法書士事務所 竹内友章
東京都世田谷区北沢にある下北沢司法書士事務所は、相続手続き、遺言作成、相続放棄、会社設立、不動産売却など、幅広い法務サービスを提供しています。代表の竹内友章は、不動産業界での経験を持ち、宅地建物取引士や管理業務主任者の資格を活かし、丁寧で分かりやすいサポートを心掛けています。下北沢駅から徒歩3分の便利な立地で、土日も対応可能です。お気軽にご相談ください。
保険金と遺産分割協議書
GW、いかがお過ごしでしょうか。下北沢司法書士事務所の竹内です。相続遺言、相続放棄、遺産分割、認知症対策（成年後見、信託）、事業承継、賃貸トラブル（家賃滞納、孤独死）、不動産売却支援（借金や債務整理による任意売却、相続による共有不動産の売却）、会社設立などの企業法務をしている司法書士です！
保険金は遺産分割協議書の書くのか？見極めるポイントがある！
さて、うちの事務所では遺産分割協議書ラッシュ！ありがたいことにいくつかの遺産分割協議書を同時並行で進める機会に恵まれております。遺産分割協議書は亡くなった方の財産全般について記載していきますが、判断が難しいのは「保険金」。入っていたのはご本人ですが、保険金が発生する時にはすでに亡くなっています。これは遺産になるのかどうかお話しします。
「受取人は誰になっているか」がポイント
さて、生命保険金には保険金を受け取る「受取人」が決まっています。この受取人が相続人の誰かになっていたら、生命保険金は相続財産はなりません。これは相続した財産ではなく、そもそも受け取った相続人の財産と考えるからです。また、受取人が特定の誰かでなく、「相続人」とされている場合も扱いは同じです。でも・・受取人がなくなった方ご本人の場合は、これは亡くなった方の保険金を受け取る権利を相続した扱いになるので相続財産となり、遺産分割協議書にもその扱いを書き込んでいきます。
でも・・税務上の保険金の扱いのが重要かも！
相続を考えるとき財産の分配の仕方に着目する「民法的な切口」と相続税に注目する「税金的な切口」があります。上に書いたのは司法書士の専門分野である「民法的な切口」ですが、税金の話になるとまた話が変わってきます。税金の場合、理屈はすっとばして税金をかけてきやがります・・・。でも、法定相続人１人あたり５００万までは税金をかけない「控除」があるので、ここをうまく活用して節税していくことになります。
遺産分割のご相談も下北沢司法書士事務所へ！あなたにピッタリの書き方を提案します。
下北沢司法書士事務所では、不動産の相続登記や遺産分割協議書作成のご相談も承っております。
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下北沢司法書士事務所 竹内友章
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