Archive for the ‘不動産’ Category
認知症になったら「家を売れない！」はウソ！！
こんにちは！下北沢司法書士事務所の竹内と申します。相続、遺言、後見、信託、不動産売却支援、会社設立や会社清算など個人と中小企業の法務手続きをしています。
今日は「認知症になった人の自宅の売却」についてお話したいと思います。認知症になった方の自宅不動産の売却については、ネット上でも様々な知識が飛び回っています。残念ながら、自社のサービスを利用して欲しいばかりに後見制度を利用した不動産売却がとてもハードルが高いように大げさに表現してると感じるものもあります。今日は、認知症になった人が自宅不動産を売却するには実際にはどの程度大変なのか現実の実務的な話をしたいと思います。
認知症になったら不動産は売れないのか？
良く「認知症になったら家は売れない」という話をネットの記事で見かけます。「家が売れない。でも信託を使えば、認知症になっても家を売れますよ。」ということで信託をすすめる文脈でこの手の話が出てきます。売れないとまでは言わないまでも「売るのにかなり高いハードルがある」と思わせる記事も多いです。もしかしたらあなたが目にしたその情報は、信託を利用しないと後々大変なことになるような大げさに表現されたものかも知れません。
後見制度を利用して不動産を売るのはどれくらい大変なのか
それでは認知症の方が不動産売却をするのはどの程度大変なのでしょうか。認知症の方が自宅不動産売却をするにはまず後見人を選任し、家庭裁判所を売却の許可を得なければなりません（民法８５９条の３）。
しかし、実は後見制度を利用して不動産を売却するのは現実的に可能ですし「家庭裁判所の許可がおりなかったらどうしよう」と心配することもありません。もちろん、あらゆるケースで必ずおりるとは言えませんが司法書士などのサポートを受けて、きちんと家庭裁判所に自宅売却の理由を説明できれば問題無く売却することができます。家庭裁判所に認知症の方ご本人にとって売却することがメリットであることが伝われば許可がおりるので、介護施設の入居費用にあてる場合はもちろん、管理や防災・防犯の意味で空き家と持っていることが本人にとってリスクであるなどの理由が考えられます。また、売却によって本人にデメリットが生じない、例えば自宅に戻る可能性がないことを伝えることもポイントです。
では信託に意味はないのか？
では、認知症になっても後見制度を利用しないで不動産売却ができる信託は利用価値がないのでしょうか？もちろん、そんなことはありません。信託を利用すれば次のようなメリットがあります。
・不動産売却の時のスケジュール管理・売却先との金額交渉がしやすい
後見制度の利用を１からはじめて、不動産の買い手を探し、家庭裁判所の許可を得て売却するとなると時間がかかりスケジュール管理がしにくくなります。売却先がどれだけ順調に見つかるかにかかる部分が大きいのですが、半年くらいはみておきたいところです。また、建物にトラブルがあっても後見人の立場でその責任を負うのはなかなか大変です。そのため売却後の土地・建物に関する責任は負わない契約にするのが現実的ですが、そうなると不動産業者が買い手になるケースが多くなりエンドユーザーが自己利用のために購入するときより金額は低くなりがちです。こうしたスケジュール管理や金額交渉の面を考えると事前に信託にしておいた方がスムーズです。
・後見人は一度つけるとやめられない。
後見制度を不動産売却だけのために使うことはできません。制度全般の決まりにしばられるため、年に１度家庭裁判所への報告が必要だったり財産額に大きく寄りますが月に数万円ずつ専門家費用がかかります。不動産売却以外で後見制度を利用する必要がないなら事前に信託を利用しておく価値はあります。
・自分の意思で決められる
後見制度を利用した場合、ご本人はその時点で既に認知症になっています。つまり介護施設に入るかや自宅を売却するかなどが現実的に自分で決められない状態です。そのため、後見人に自宅売却するかどうかの判断が委ねられますが、信託を利用すれば自分が元気なうちに自分の意思で物事を決められます。
いかがでしたでしょうか。大切なのは信託や後見、遺言などの手段ありきで考えることでがなく自分の状況と将来どうしたいかを合わせて考えて最適な方法を選ぶことです。信託や遺言できちんと決めておくのも、「もし認知症になった場合は誰々に後見人を任せて自宅を売却して施設に入る」とだけ決めておくのもどちらも正解です。また、判断するときに意識したいのは「そもそも認知症になるかどうかも分からない」ことです。なったときの保険にどれくらいの費用をかけて何をやるのがいいかは人によって全然違います。難しいと思われるかも知れませんが大丈夫。あなたが最適な判断をするため司法書士がサポートし、また書類作成などの実務も担います。「なんだかわからないけど、なにかした方がいい気がする」くらいで全然問題ありません。ぜひ司法書士にご相談ください。
下北沢司法書士事務所 竹内友章
東京都世田谷区北沢にある下北沢司法書士事務所は、相続手続き、遺言作成、相続放棄、会社設立、不動産売却など、幅広い法務サービスを提供しています。代表の竹内友章は、不動産業界での経験を持ち、宅地建物取引士や管理業務主任者の資格を活かし、丁寧で分かりやすいサポートを心掛けています。下北沢駅から徒歩3分の便利な立地で、土日も対応可能です。お気軽にご相談ください。
意外と便利！法定相続情報証明制度
おはよーございます！下北沢司法書士事務所の竹内と申します。相続、遺言、後見、信託、不動産売却、会社設立など個人と中小企業の法務手続きをしています。
今日は、「法定相続情報証明制度」についてお話しします。長ったらしぃ名前ですねー。漢字１０文字連続なんてパッと見ただけで読む気がしません。この「法定相続情報証明制度」。戸籍一式を申請用紙と一緒に提出すると、法務局から「法定相続情報」がもらえます。ペラ紙１枚でもらえるのですが、この紙１枚で相続関係を証明することができるまで、相続登記の時に提出しなけらばならない戸籍一式を１枚の紙にまとめられます。不動産が色んな場所にあって数か所に相続登記の申請をしなければならない時に使います。がっさがっさにかさばる戸籍をイチイチ提出しなくていいし、戸籍は意外と高い！同時に数か所に相続登記の申請をするときでも戸籍をいっぱい集めなくてすみます。ほかにも、相続登記の時に提出する住民票の代わりになったり税務申告にも使えます。ケース次第ですが法定相続証明情報はけっこう便利です。
下北沢司法書士事務所では、法定相続証明情報の取得代行もできます。宜しければお問い合わせください！
下北沢司法書士事務所 竹内友章
東京都世田谷区北沢にある下北沢司法書士事務所は、相続手続き、遺言作成、相続放棄、会社設立、不動産売却など、幅広い法務サービスを提供しています。代表の竹内友章は、不動産業界での経験を持ち、宅地建物取引士や管理業務主任者の資格を活かし、丁寧で分かりやすいサポートを心掛けています。下北沢駅から徒歩3分の便利な立地で、土日も対応可能です。お気軽にご相談ください。
本籍地の簡単な調べ方！
こんばんは！下北沢司法書士事務所の竹内と申します。相続、後見、遺言、信託、不動産売却サポート、会社設立など個人と中小企業の法務手続きをしております！
本籍地って急に聞かれても思い出せます？住所と微妙に表記が違うんで、私なんて司法書士してても「あれ？たしかこれであってたけと思うけど・・・」みたいな自信なさげな思い出し方になります。「自信なさげどころかゼンゼン思い出せねーよ！」って方は住民票を「本籍地入り」で取得してもらうと載ってますよ～。
私も戸籍集めの時本籍地が分からない時からスタートする時は良く使う手です。本籍地は結婚したり離婚したり遠くに引っ越した時何となく自分で変えたりするごとに変わるし、普段は意識しないから意外と覚えてないものです。戸籍集める時、過去の本籍地が全国に散らばっていてあっこっちに郵送請求することも珍しくないですねー。
今はお客さまから委任状をいただくか「職務上請求書」という司法書士専門の用紙で請求してますがいずれ戸籍もオンライン請求できるようになるんですかねー。職務上請求書を手書きで書いて、本人確認証のコピーと定額小為替入れて、宛先書いてなんてやってるとあっという間に３０分とかすぎちゃうんでもしオンラインになるなら司法書士も助かります！メガネっ子コーノに期待ですね！でゎまた！！
下北沢司法書士事務所 竹内友章
東京都世田谷区北沢にある下北沢司法書士事務所は、相続手続き、遺言作成、相続放棄、会社設立、不動産売却など、幅広い法務サービスを提供しています。代表の竹内友章は、不動産業界での経験を持ち、宅地建物取引士や管理業務主任者の資格を活かし、丁寧で分かりやすいサポートを心掛けています。下北沢駅から徒歩3分の便利な立地で、土日も対応可能です。お気軽にご相談ください。
司法書士と土地家屋調査士の違い。
ホットワインって家でも作れんのかな？こんばんは！下北沢司法書士事務所の竹内と申します。相続、後見、遺言、信託、不動産売却サポートなど個人の法務手続きをしている司法書士でございます。
さて、クリスマスでございますよ。妻子持ちになってからは完全にプレゼントをあげる方にまわり、ただ単に支出が増える日に成り下がりましたが、子供はとっても上機嫌！寒いんで大人は何らかのお酒を温めて飲もうと思います。
さて、意外とよく聞かれんのが司法書士と土地家屋調査士の違い。なんせどっちも「不動産登記やります！！」って言ってますからね。土地家屋調査士がやる登記と司法書士がやる登記の違いがわかんなくて当然です。土地家屋調査士がやる登記は建物の物理的な部分です。土地とか建物の大きさや場所（所在）、場所や建物にふられた番号など・・・。土地・建物の場所や大きさに関する登記を担当しておりこれを「表示登記」と言います。この表示の登記をするのは法律上の義務でやらないと過料（罰金）の規定も一応、あります（やってない建物もちょこまかありますけどね。特に田舎）。そして司法書士は誰がこの土地の所有権を持っているか、あるいはこの土地を担保にお金を出してるのは誰かなど「法律」に関する部分を担当しています。こっちは「権利登記」とか言ったりしますね。権利関係の登記は義務ではなくやるやらないは自由です。「別に登記しないで人に不動産取られたりして人生詰むのはあんただから、勝手にしてくださーい。」というわけですね。でもまぁ常識的には登記しますし、最近は長年、相続の登記をしないで所有者がだれだかわからない土地がワシワシ増えたり、自衛隊のまわりなんかを韓国やら中国が登記しないでこっそり買っちゃったりするので「やっぱ所有者誰だか分かんないのまずくない？」ということで相続登記を中心に登記の義務化の流れができてます。そう遅くないうちに権利関係の登記も完全義務化になるかもですね。
今日は登記の種類についてお話しました。さぁブログも年内あと１回更新するかどーか。更新しなかったときに備えて言っときます。
「皆さま、良いお年を！！！」
下北沢司法書士事務所 竹内友章
東京都世田谷区北沢にある下北沢司法書士事務所は、相続手続き、遺言作成、相続放棄、会社設立、不動産売却など、幅広い法務サービスを提供しています。代表の竹内友章は、不動産業界での経験を持ち、宅地建物取引士や管理業務主任者の資格を活かし、丁寧で分かりやすいサポートを心掛けています。下北沢駅から徒歩3分の便利な立地で、土日も対応可能です。お気軽にご相談ください。
共有不動産の持分割合
おはようございます！下北沢司法書士事務所の竹内と申します。相続、遺言、後見、信託、不動産売却サポート、会社設立など個人と中小企業向けの法務手続きに取り組んでいます。
今日は不動産を共同で買うときの共有持分のお話です。夫婦など２人以上でマンションや戸建て住宅などを買う場合、所有権の割合（共有持分）も登記簿に載りますが、この割合をどうするか良くご質問を受けます。これはズバリ、お金を出した割合に合わせるのが良いです。売買価格のうち現金と借入金額を合わせて、１人がいくら出すのかを把握し、その割合を持分割合とします。出したお金の割合と共有持分がズレると、ズレた金額が贈与とみなされ贈与税の課税リスクが出てきてしまうからです。ただし、贈与税には受贈者１人につき年間１１０万円の基礎控除が設けられています。この範囲の中ならば贈与税の課税リスクはかなり低いと言えるため、あまり細かく合わせる必要まではないでしょう。また、売買価格を分母とし、出したお金を分子としたそのまんまの割合だと登記簿に載った持分割合から、第三者でも購入金額が予想できてしまいます。そのため、１００分率にひきなおして持分割合とすることが多いです。
今日は不動産の持分割合について書きました。この寒さだと朝出かけんのがホントきついですね。電車乗ってもみんなコート着てる分ゴワゴワするし、大変だと思います。カゼ引かないように気を付けてください！
下北沢司法書士事務所 竹内友章
東京都世田谷区北沢にある下北沢司法書士事務所は、相続手続き、遺言作成、相続放棄、会社設立、不動産売却など、幅広い法務サービスを提供しています。代表の竹内友章は、不動産業界での経験を持ち、宅地建物取引士や管理業務主任者の資格を活かし、丁寧で分かりやすいサポートを心掛けています。下北沢駅から徒歩3分の便利な立地で、土日も対応可能です。お気軽にご相談ください。
権利証ってどこまで重要なの？
朝起きれたー！！冬になる誰でも起きる体とオフトゥンの一体化の法則をぶち破って早起きできた司法書士の竹内です！相続、後見、遺言、信託、不動産売却サポートなど個人さん向けの法務サービスをしています！
今日は「権利証」のはなし。「土地の権利証」なんていうとそりゃあもう死ぬほど重要な雰囲気がしますが実際はどうなんでしょうか。まず、権利証が盗まれたり取られたりしたからといきなり名義を移したりはできません。土地を持ってる人の印鑑証明書や実印も必要ですし、本人が望んでも無いのに勝手に人の土地の名義を動かしても無効です。そういう意味では無くしてもこの世の終わりとかではなく、何とかなるとと言えば何とかなります。では、権利証をなくしてしまった状態で土地を売る場合はどうしたらいいのでしょうか。いくつか方法がありますが、一番メジャーなのは司法書士が「本人確認情報」を作成する方法です。これは、司法書士が「この人は確かに土地を持ってる人だし、土地を売ろうとしてますよ～」というのを書類に書いてハンコ押して法務局に提出する方法です。司法書士にとっては結構、負担が大きい作業なのでざっと５万前後の報酬が発生します。もう１つが事前通知。これは、登記の申請をした後に法務局から売る人に対して「確かに売ったということで間違いないですか～～」と通知文を送る方法です。これだとお金はかからないですが、売った人がちゃんと通知文に返送しないと登記が通りません。土地を買った人にとっては登記が通らないと大変なので、あんまり使わない方法です。親族間贈与とか失敗したら失敗したでもう一回登記をやりなおせばいい場面なんかでは良い方法です。あともう１つ公証人の認証という方法がありますが、文章書くの疲れてきたし、これもあんま使わない方法だから省略！別の機会があったら書きます。
今日は権利証について書きました。実は権利証は過去の制度であり、今は「登記識別情報」という制度に変わってますが紛失の対応方法は識別情報でも全く一緒です。ではまた次回のブログで！！
下北沢司法書士事務所 竹内友章
東京都世田谷区北沢にある下北沢司法書士事務所は、相続手続き、遺言作成、相続放棄、会社設立、不動産売却など、幅広い法務サービスを提供しています。代表の竹内友章は、不動産業界での経験を持ち、宅地建物取引士や管理業務主任者の資格を活かし、丁寧で分かりやすいサポートを心掛けています。下北沢駅から徒歩3分の便利な立地で、土日も対応可能です。お気軽にご相談ください。
贈与はこの時期！不動産のはなし。
おはよーございます！下北沢司法書士事務所の竹内と申します。相続、後見、遺言、信託、不動産売却サポートなどご家庭の法律課題の解決に取り組んでいます。
今年も残すところ一か月！ボヤボヤしとるとあっという間にしんじゃうなと危機感満載の中年男性であるわたくしですが、年末はあるお仕事が入りやすくなるので嬉しい時期でもあります。それは不動産の親族間贈与のご依頼。相続税対策として、少しずつ相続財産を子どもさんに引継ぐ方はたくさんいらっしゃいます。どれくらい少しずつかというと「１１０万円以内」が基本の金額です。これは年間に人にお金をあげても贈与税がかからない範囲が１１０万円ということでこの範囲でちょこまかと財産を譲っておく方が多いわけです。そのため不動産の権利の１部を将来の相続人に譲る名義変更の依頼は年内ギリギリの１２月にけっこういただくのです。それと、わりかし年末に入りやすい話がもう１つ！不動産の売買立会業務です。戸建てやマンションなど住宅の売買に立ち会う仕事ですが、こちらは司法書士にとっては昔からある「飯のタネ」で司法書士ならほぼみんなが経験します。このお仕事は銀行や不動産会社など人からの紹介でいただくことが多いお仕事です。法人営業が信じられないくらい下手でとっくに諦めている偉い人に気に入られるのが苦手なわたくしにとっては取りにくいお仕事。ですがなぜか年末はけっこう入ります。たぶん、「年内に終わらせてスカっと新年を迎えたい」という気持ちが売る人にも買う人にも働くのでしょうね。司法書士が人手不足になるのだと思います。
個人事業主になったらゆっくりマイペースで仕事できると思いましたが、せっかく仕事があるのだから追われまくってみようと思います。みなさまからのご依頼も喜んでお待ちしておりますよ～～！
下北沢司法書士事務所 竹内友章
東京都世田谷区北沢にある下北沢司法書士事務所は、相続手続き、遺言作成、相続放棄、会社設立、不動産売却など、幅広い法務サービスを提供しています。代表の竹内友章は、不動産業界での経験を持ち、宅地建物取引士や管理業務主任者の資格を活かし、丁寧で分かりやすいサポートを心掛けています。下北沢駅から徒歩3分の便利な立地で、土日も対応可能です。お気軽にご相談ください。
実印はなくならない！？
おはようございます！下北沢司法書士事務所の竹内と申します。相続、遺言、後見、信託、不動産売却サポートなど個人の方の法律あれこれの解決に取り組んでます！
さて、今日はブログはサボっちゃおうかなと思ってたのですが触れなくちゃいけないニュースが出ました！これ👇
認印はなくなりますが、実印はなくならないそうです。司法書士としては、印鑑証明持ってるってことも一応は本人であることの確認になります。これをなくすとなると代わりの手段はなにか作られるのか気になっていましたが、こういう結論になったようですね。登記の委任状をいただくとき、今は認印で良い登記もあります。しかし認印を使うことはやめるそうなのでオール実印になる流れですかね。てことは、教えてある印鑑が実印であることを確認する印鑑証明書も全ての登記で提出が必要になるかも知れません。
自分の仕事に関係あるニュースがあると、ちょっとテンションあがっちゃうんですよね。とても地味な話なのでみんなこんなのみなさん興味ないと思うんですけど。
でゎまた！！
下北沢司法書士事務所 竹内友章
東京都世田谷区北沢にある下北沢司法書士事務所は、相続手続き、遺言作成、相続放棄、会社設立、不動産売却など、幅広い法務サービスを提供しています。代表の竹内友章は、不動産業界での経験を持ち、宅地建物取引士や管理業務主任者の資格を活かし、丁寧で分かりやすいサポートを心掛けています。下北沢駅から徒歩3分の便利な立地で、土日も対応可能です。お気軽にご相談ください。
DV被害と不動産の名義
おはようございます！下北沢司法書士事務所の竹内と申します。相続、遺言、後見、信託、不動産売却サポートなどあなたに合った解決方法を提案する司法書士事務所でございます。
先日、ＪリーガーがＤＶで逮捕され、また所属チームからの発表が遅れたことがニュースで話題となりました。今日はＤＶに関するお話をしたいと思います。不動産登記情報（いわゆる登記簿謄本）には所有者の住所と名前が記載されており、この不動産登記情報は物件を指定して請求すれば誰でも取得できます。しかし、住所を引っ越したからと言ってすぐに不動産登記情報の住所まで変える必要はありません。ＤＶ被害にあわれた方が不動産を所有している場合、引っ越しても不動産登記情報はしばらくほっとくのも手でしょう。問題は不動産を売る時です。不動産を売却するときは現在の住民票上の住所に不動産登記情報を変更してからでないと買い手さんに名義を移せません。登記情報にはいま住んでいる住所の記録が残り、そしてそれはＤＶ加害者も登記情報を見れば知りうる状態になってしまうことを意味します。この問題に対応するため平成２５年１２月１２日に住所変更登記をしないで、新しい所有者に名義を移せる先例が出されました。この先例を利用するには住民票のほかに、ＤＶ防止法による支援を受けていることを証明する情報を法務局に提出する必要があります。
今日は、ＤＶ被害者が不動産を売る時についてお話ししました。同じようにＤＶ被害者が不動産を買うときに関する先例もあります。被害にお悩みの方は、ぜひ下北沢司法書士事務所にご相談ください！
下北沢司法書士事務所 竹内友章
東京都世田谷区北沢にある下北沢司法書士事務所は、相続手続き、遺言作成、相続放棄、会社設立、不動産売却など、幅広い法務サービスを提供しています。代表の竹内友章は、不動産業界での経験を持ち、宅地建物取引士や管理業務主任者の資格を活かし、丁寧で分かりやすいサポートを心掛けています。下北沢駅から徒歩3分の便利な立地で、土日も対応可能です。お気軽にご相談ください。
全国対応します！
おはようございます！下北沢司法書士事務所の竹内と申します。遺言、後見、相続、信託、不動産売却サポートなどあなたにあった適切な手続きのご案内をする司法書士事務所です。
今日は司法書士事務所の対応エリアについてお話しします。当事務所ももちろんですが、今は多くの司法書士が全国対応しております。登記申請がオンラインでもできますし、会社設立の時の定款認証などほかの大抵の手続きもオンラインでできるからです。実際、ホームページをご覧になった方で少し遠くの方からご依頼いただくことも増えてまいりました。大変、嬉しいことです。ありがとうございます！ということで、最近の司法書士の選び方は３パターンあると思います。１つは自分の住所の近くの司法書士を選ぶ、２つめは物件や会社設立地など手続きの対象地で選ぶ、３つ目は「この司法書士に頼みたい！」という司法書士個人や司法書士事務所で選ぶ。どのパターンでも良いと思います。私もこれから３番目のご指名のお仕事をもっともっと増やすよう頑張ります！というわけで「信託？後見？それともこのまま様子見る？」なんて手続きにお悩みのあなた！あなたがどこのお住まいであろうとぜひ当事務所も候補に入れてくださいね！
下北沢に最近できた台湾まぜそば「はなび」からうまでした！
下北沢司法書士事務所 竹内友章
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