Archive for the ‘相続・遺言’ Category
動画解説！遺産分割で理不尽に中傷されても気にする必要なし！
こんにちは！下北沢司法書士事務所の竹内と申します。相続遺言、遺産分割、認知症対策（成年後見、任意後見、信託）、大家さん向けに賃貸トラブル対応（家賃滞納、孤独死）、不動産売却支援（相続による共有不動産、借金による任意売却）、会社設立や事業承継などに取り組んでいます！
相続で理不尽な中傷をされてしまった方へ！動画で考え方を解説します！！
相続のときに、ほかの相続人から理不尽な中傷を受けて傷ついてしまうケースがあります。そんな方へ傷つく必要は全くないことを、法律上の根拠を示しながら動画で説明しました。こちら！
照明の調整ができてないピカピカした画像より文章の方がマシだゎって方はこちら↓
相続の相談は下北沢司法書士事務所へ！エリアも幅広く対応します！！
当事務所ではみなさんの相続の相談を承っております。相談のしやすさと、深く深く考えてみなさんのためにベストなやり方はなんなのかみなさんと一緒に探すことを大切にしています。
エリアも下北沢を拠点に世田谷区、目黒区、品川区などの東京２３区や調布市、府中市などの東京都下、さらに、横浜市、川崎市、相模原市、柏市などの神奈川・埼玉・千葉などの首都圏エリアから多くのご相談をいただいております。対応エリアはこちら↓
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ぜひ電話やお問合せフォームでお問合せください！
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下北沢司法書士事務所 竹内友章
東京都世田谷区北沢にある下北沢司法書士事務所は、相続手続き、遺言作成、相続放棄、会社設立、不動産売却など、幅広い法務サービスを提供しています。代表の竹内友章は、不動産業界での経験を持ち、宅地建物取引士や管理業務主任者の資格を活かし、丁寧で分かりやすいサポートを心掛けています。下北沢駅から徒歩3分の便利な立地で、土日も対応可能です。お気軽にご相談ください。
これで安心⁉相続で理不尽にボロクソ言われた方へ・・
こんばんは！下北沢司法書士事務所の竹内と申します。遺産分割や相続、遺言、大家さん向けに賃貸トラブル対応（家賃滞納、孤独死）、認知症対策（信託、成年後見、任意後見）、不動産売却支援（相続した不動産売却支援、借金の債務整理による任意売却）、会社設立や事業承継をしている司法書士です！
これでちょっとストレスが減る！？遺産分割で理不尽に文句を言われた方・・・
当事務所では、相続による遺産分割でほかの相続人に理不尽に文句を言われた方からのご相談もいただきます。介護などをしなかったという話からはじまって、ひいては人格を否定されるようなことまで言われてしまうような方もいらっしゃいます。相続財産の分配のこともそうですが、ひどい言われように心が傷ついてしまう方もいらっしゃいます。そんな方の重い心を、少しだけ軽くしていただけるような法律知識をお伝えしたいと思います。
相続人の全員の合意がないと遺産分割協議を成立しない！
その知識とは「相続人の全員の合意がないと遺産分割協議は成立しない(民法907条）」です。この知識そのものは、割とメジャーなものでネットでもよくできます。が！！今回はこの法律的事実があると結果的にどうなるかということをお伝えしたいと思います。例えば相続登記。あなたの合意なしに、あなたに文句を言ってきたモンクレ相続人は自分１人の名義に登記することはできません。いくらあなたに「この土地は長男であるワシのものじゃ！」と言っても自分１人の名義に登記を変えるにはあなたの合意が必要なのです。銀行で預金を引き継ごうにも、銀行だってあなたに後から怒られては困りますから遺産分割協議書や銀行への届出書類であなたが合意していることを確認しないと、モンクレ相続人に亡くなった方への相続人へにお金を振り込んでくれないのです。
モンクレさんがやってることを冷静に考えてみる。
「そんなの当たり前じゃん」と思うかもしれませんがこの当たり前を踏まえてモンクレさんがやっていることを考えてみてください。モンクレさんとしては相続財産のうちの全部か、全部でなくとも多くを取得したいわけです。遺産分割協議は全員の合意がないと成立しないのに、あなたの気分をいたずらに害しても、自分の目的から遠ざかるだけではないでしょうか。もちろんどうしても当事者同士の話し合いで決まらないときは弁護士さんを代理人としたり調停になったりすることはありますが、最初からあなたに声を荒げても不動産や預金の取得からとおざかるばかりでなんのメリットもありません。
モンクレ相続人は「おっきぃ赤ちゃん」である。
自分の目的に対して合理的な手段が取れず、感情のままわめいている状態では赤ちゃんです。そう、モンクレ相続人はおじちゃん赤ちゃんだったり、おばあちゃん赤ちゃんだったりするわけです。赤ちゃんが騒いでいるなと思えばあなたも傷つかずにすむのでしょうか。
最後にエクスキューズ
ネット情報では、最悪の事態を想定しているものも多いため、このブログでは現実的に多くの人にあてはまることを想定しました。民法の909条の2（これもそのうちコラムにしたい！）では遺産分割前に一定程度の預貯金債権の行使が認められていたり、単純に銀行や金融機関がミスったりするかも知れません。みなさんをなるべく安心させたい方向のブログなだけに、多くの人にあてはまるけどみんなではないことをお伝えさせてください。
相続の相談は下北沢司法書士事務所へ！ストレスの無い相続を目指しています。
当事務所では相続で傷ついたり、各種の手続きでストレスを感じている方に少しでも楽な気持ちで相続を進めてもらうことを目指しています。
エリアも下北沢を拠点に世田谷区、目黒区、品川区などの東京２３区や調布市、府中市などの東京都下、さらに、横浜市、川崎市、相模原市、柏市などの神奈川・埼玉・千葉などの首都圏エリアから多くのご相談をいただいております。対応エリアはこちら↓
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下北沢司法書士事務所 竹内友章
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東京都世田谷区北沢にある下北沢司法書士事務所は、相続手続き、遺言作成、相続放棄、会社設立、不動産売却など、幅広い法務サービスを提供しています。代表の竹内友章は、不動産業界での経験を持ち、宅地建物取引士や管理業務主任者の資格を活かし、丁寧で分かりやすいサポートを心掛けています。下北沢駅から徒歩3分の便利な立地で、土日も対応可能です。お気軽にご相談ください。
動画解説！相続人同士でもめない文章の書き方！
こんにちは！下北沢司法書士事務所の竹内です。相続、会社設立、成年後見、信託、大家さん向けに孤独死や家賃滞納への対応、共有不動産や借金による任意売却に取り組む司法書士です！
ほかの相続人へのお手紙のポイント！
ここ最近、ブログの内容を動画にもしてるんですが事務所で一人で話す切なさに負けそうでございます。「オレ、なにやってんだろ」って感じです。ユーチューバーって凄い努力家なんだなと思いました！さて、今回の動画は「ほかの相続人へのお手紙のポイント」です。手紙でなくてもFAXでもなんでもいいのですが、ほかの相続人に対して文章でやりとりするとき、スムーズに相続手続きをすませるために気をつけて欲しいポイントをお話ししました。コチラ↓
そんなたどたどしぃしゃべり方なら文章のがマシだわって方はコチラ！
ただでさえ口下手なのに一人で部屋でしゃべってますからね～。でも、頑張って動画でもうまく話せるようになろうと思います。
相続のご相談を下北沢司法書士事務所へ！エリアも幅広く対応！！
下北沢司法書士事務所では、ほかの相続人が誰だか分からなかったり、連絡が取りにくいケースのご相談も承っております。
エリアも下北沢を拠点に世田谷区、目黒区、品川区などの東京２３区や調布市、町田市などの東京都下、さらに、横浜市、川崎市、相模原市、柏市などの神奈川・埼玉・千葉などの首都圏エリアから多くのご相談をいただいております。対応エリアはこちら↓
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下北沢司法書士事務所 竹内友章
東京都世田谷区北沢にある下北沢司法書士事務所は、相続手続き、遺言作成、相続放棄、会社設立、不動産売却など、幅広い法務サービスを提供しています。代表の竹内友章は、不動産業界での経験を持ち、宅地建物取引士や管理業務主任者の資格を活かし、丁寧で分かりやすいサポートを心掛けています。下北沢駅から徒歩3分の便利な立地で、土日も対応可能です。お気軽にご相談ください。
相続。NGな手紙の出し方。
こんにちは！下北沢司法書士事務所の竹内です。相続遺言、相続した不動産の売却支援、借金の整理（債務整理）、遺産分割、会社設立や事業承継、大家さん向けに賃貸トラブル対応（家賃滞納、孤独死）、認知症対策（信託、成年後見）に取り組む司法書士です！
ほかの相続人にお手紙を書くとき・・
相続が発生したとき、ほかの相続人にお手紙を書くことがあります。今日はその時に気をつけて欲しいポイントについてお話します。私は司法書士として相続手続きの一環として相続人のみなさんにお手紙を書くこともありますし、相談くださった方からほかの相続人から届いた手紙やFAXを見せていただくこともあります。そういう経験から、あなたにお伝えしたいと思います。相続人に電話や直接話すのではなく、手紙やFAXを使うのはどんな時かというと、他の相続人と疎遠になっている場合ですね。ケースによっては従兄弟同士で相続人になることもあるので、そういう場合は子どものころにちょっと会っただけなんてことも珍しくありません。また兄弟姉妹でも少し行き違いがあったり、長い間話してなかったりしたら手紙でコミュニケーションを取ることもあります。
このブログを読まないでほしい方・・・
このブログは相手とケンカせずに、穏便に済ませたい方向けです。それを踏まえて本題に入る前に、こういう人にはブログを読んでほしくないというか、読むことによってかえってご気分を害してしまうことがあると思います。なので、読み進めるのを控えていただいた方がいいと思います。
その① 既に手紙を出された方 出しちゃった後には「今さら言われても・・・」って感じでしょうし、「どうしよう、やっちゃったよ・・」と思って不安になったり落ち込んでしまうだけかも知れません。ただ、読んでいただくことによってもしあなたの手紙に対して相手が感情的な反応を示しても、あまりびっくりしたり怒ったりせずに済むかも知れません。その効果を狙うなら、ぜひ読んでいただきたいです。
その② 相手が明らかにおかしいと考えている方 よく「相続でもめている」という言い方をしますが、現実に「もめている」方はあまりもめていると考えていない場合が多いです。どう考えているかというと「うちはケンカしたくないけど、相手がメチャクチャなこと言っている」と考えてらっしゃいます。実際にあなたのケースでは本当にそうだと思いますので、その考えを否定する気は全くありません。ただこれから書くことを読むと大変な思いをしてるのに評論家気取りの第三者からいろいろ言われてる気分になって、ご気分を害すと思います。相手がメチャクチャ言っているケースでも、第三者の視線や司法書士の視線を入れたい方はぜひ読んでいただきたいです。
手紙を書く時のちょっとした、だけど効果抜群のコツ
よく見る文面で非常に多いのは「～の介護や老後の生活の面倒をみてくださったこと、非常に感謝しております。ただ、あなたから今まで何の連絡もなく突然連絡をいただいたこと非常に驚いております。そもそも、～の相続に関しては～～」みたいな書き方です。この文章のなにがいけないかというと、感謝のあとに、自分の主張をしている・・・というか文句を言ってるところです。
・・・逆です、逆！！
文句を言いたいこともあると思いますので、自分の気持ちを押し殺せとは言いません。ただ、もし感謝の気持ちも同時に書くならそれが文句の後にしましょう。文句の前に書くくらいなら、感謝の言葉はないほうがかえってケンカになりにくいくらいです。理由は次のとおり。
理由その① もらった方からしたら「オマエにありがとうなどと言われる筋合いない！」と思いがち。
感謝の気持ちを書く場合は、当然亡くなった方の生前の生活などに関して書くことになると思います。しかしありがとうというのはある意味で「その相続財産は私のものでもありますよ」主張するがための先制パンチと受け取られる可能性もあります。感謝するということは、「誰かの行為に対して恩恵を受けた当事者である」ことが前提であることがほとんどであり、「最初に言っとくけどあんたが今までなにをしたか知らないがお金を受け取る権利が私にもある当事者ですからね」と言われているように感じます。実際にそう言いたい場合は、そのまま書いた方がいいでしょう。どんな感じで書くのかブログの最後に書きます。
理由② 「自分はお金ではなく筋道をとおすことを重視してるんだ」とアピールしてるようにしか見えない
世知辛い話ですが、相続は結局はお金の話になります。であれば、お金の話で明確に合意することが優先順位の１番になると思います。次に大事なことがあるとすれば、共同相続人に納得してもらうことだと思います。感謝の後に文句を書くと「自分は筋道分かってるんでちゃんとお礼いいます。でもわかってないあなたのためにあなたのおかしいところを教えてあげますよ」と言われてる気分になります。実際にそう言いたいかも知れませんが、ケンカしたくないなら、嫌味な批判してると受け取られる書き方はやめておく方が理性的でしょう。
理由③ 「ピークエンドの法則」
「ピークエンドの法則」という法則があります。２００２年にノーベル経済学賞を受賞した心理学者、行動経済学者のダニエル・カーネマンという人によって提唱された法則で、「人間はある出来事が起こると、一番感情的にたかぶったこと出来事と最後の出来事で全体の印象を決定づけるというものです。この法則にのっとると最初に感謝の気持ちを書いても上に書いた理由①と理由②の怒りの感情の高ぶりが残るだけで、感謝の言葉そのものは忘却の彼方です。
じゃあどんな風に書くのか？
と、色々書いてきましたがじゃあどう書くんだという話です。例えばこんな感じはどうでしょうか。
「お手紙拝見しました。～さんのお考えや思っていらっしゃることがよく伝わりました。勝手な私の目線からの言い分にはなりますが、私は亡くなった～のことに関して生前も全く相談や連絡がなかったこと。少し寂しくも思っておりました。相続に関しては、私にも経済的な事情もありますし法律上の権利もあると考えることから、法律どうりの相続分でお願いしたいというのが今の考えであります。しかし法律上の相続のことと、今まで～さんのご苦労や誠実な～さんへの態度への尊敬はまた別にあり、～さんが亡くなる前の介護などを一身に請け負ってくださったこと、本当に感謝しております。ありがとうございます」
みたいな感じが良いと思います。感謝の言葉を最後にもってきて、かつ文章を長めにすることで本当に感謝していることがストレートに伝わると思います。
相続のご相談は下北沢司法書士事務所へ！エリアも幅広く対応！！
下北沢司法書士事務所では、あまり連絡を取らない・そもそも連絡先も分からない相続人との連絡・調整業務も承っております。
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下北沢司法書士事務所 竹内友章
東京都世田谷区北沢にある下北沢司法書士事務所は、相続手続き、遺言作成、相続放棄、会社設立、不動産売却など、幅広い法務サービスを提供しています。代表の竹内友章は、不動産業界での経験を持ち、宅地建物取引士や管理業務主任者の資格を活かし、丁寧で分かりやすいサポートを心掛けています。下北沢駅から徒歩3分の便利な立地で、土日も対応可能です。お気軽にご相談ください。
手続きを甘く見るとウツになる！？
こんにちは！下北沢司法書士事務所の竹内です。相続、遺産分割、会社設立、認知症対策（成年後見、信託）、大家さん向けに賃貸トラブル対応（孤独死、家賃滞納）、不動産売却支援（共有不動産の売却、借金や債務整理による任意売却）などに取り組む司法書士です！
手続きでウツになる！？動画で解説！
新年ですね～。明けましておめでとうございます！昨日、「手続きを簡単にみると心を病みますよ～」という内容でコラムを書きました。今日は動画ヴァ～ジョンです！コチラ↓↓
文章の方が読みやすいなぁ～いや、文章も読みやすかないけど、そのたどたどしいしゃべりよりかまだマシだわって方はコチラ！！
てなワケで今年もよろしくお願いします！
相続、会社設立などのご相談は下北沢司法書士事務所へ！
当事務所では相続、会社設立、成年後見、信託などのご相談をうけたまわっております！
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下北沢司法書士事務所 竹内友章
東京都世田谷区北沢にある下北沢司法書士事務所は、相続手続き、遺言作成、相続放棄、会社設立、不動産売却など、幅広い法務サービスを提供しています。代表の竹内友章は、不動産業界での経験を持ち、宅地建物取引士や管理業務主任者の資格を活かし、丁寧で分かりやすいサポートを心掛けています。下北沢駅から徒歩3分の便利な立地で、土日も対応可能です。お気軽にご相談ください。
絶対使って！税金がウン百万も変わる！？
おはようございます！下北沢司法書士事務所の竹内です。相続遺言、遺産分割、不動産売却支援（相続した共有不動産の売却、債務整理・借金による任意売却）、大家さん向けに賃貸トラブル対応（家賃滞納・孤独死対応）、認知症対策（信託・成年後見）、会社設立や事業承継などに取り組む司法書士です！
動画解説！税金がお得になる空き家税制について
今日は相続した空き家を売却した時の税金の話です。物凄く実用的で効果的なのですが、段取りを間違えると使えなくなってしまう空き家税制を解説します！動画で解説しましたが文章の方がいい方はこちらをご参照ください。
そして、動画はコチラ！！
ということで、見てやってください。しゃべるの下手だし、なんかつむじのあたりピョーンとなってるしその辺も面白いです。最近、動画でも何本か解説ブログをあげてるんですけど、簡単にできるイカしたサムネの作り方はなんかありますかね。最初は全然気にならなかったけれど、上手に話したいとかもう少し見られるように（再生回数20回！）したいとかだんだん思ってきますね。あと、相変わらず照明で画面光ってますが、弱めると暗くなっちゃいんですよね。狭いところで撮影してるからしゃぁないなとは思ってます。
相続した空き家売却の相談も下北沢司法書士事務所へ！元不動産営業の司法書士が段取りとるので安心です。
相続した空き家のご相談は下北沢司法書士事務所へ！相続による名義変更から、売却への段取り調整までお手伝いします。もちろん、今回の空き家税制もしっかりフォローします。
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東京都世田谷区北沢にある下北沢司法書士事務所は、相続手続き、遺言作成、相続放棄、会社設立、不動産売却など、幅広い法務サービスを提供しています。代表の竹内友章は、不動産業界での経験を持ち、宅地建物取引士や管理業務主任者の資格を活かし、丁寧で分かりやすいサポートを心掛けています。下北沢駅から徒歩3分の便利な立地で、土日も対応可能です。お気軽にご相談ください。
段取りミスで６００万損！？空き家税制に注目！
知らないと600万円損？相続した空き家売却の重要知識
ご親族からご自宅を相続したものの、ご自身が住む予定がなく、売却を検討される方は少なくありません。しかしその売却プロセスにおいて、ある税金の特例を知っているか否かで、手元に残るお金が数百万円単位で変わってしまう可能性があることをご存知でしょうか。
もし、売却によって3,000万円の利益（譲渡所得）が出たとします。通常であれば、その約20%、つまり約600万円もの大金が税金として課されます。この事実だけでも驚かれるかもしれませんが、「ある特例」を使えば、この600万円がゼロになる可能性があるのです。
この記事では、その強力な節税制度「空き家特例」について、司法書士の視点から、複雑な要件や手続きの段取りを分かりやすく解説します。段取りを一つ間違えるだけで適用できなくなるこの制度を正しく理解し、あなたの財産を最大限守るための一助となれば幸いです。
空き家特例で譲渡所得税がゼロになるケースとは
この特例の正式名称は「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」といい、一般に「空き家特例」や「3,000万円特別控除」と呼ばれています。
不動産を売却して得た利益（譲渡所得）には、所得税と住民税を合わせて約20%（長期譲渡所得の場合）の税金がかかります。しかし、この特例を適用できれば、譲渡所得から最大3,000万円を控除することができるのです。
具体的なシミュレーションを見てみましょう。
| 特例を使わない場合 | 空き家特例を使った場合 | |
|---|---|---|
| 課税譲渡所得 | 3,000万円 | 3,000万円 – 3,000万円 =0円 |
| 税額（税率20.315%） | 約609万円 | 0円 |
このように、特例を知り、正しく活用することで、本来支払うはずだった約600万円もの税負担がなくなる可能性があります。これは非常に大きなメリットと言えるでしょう。ただし、この強力な恩恵を受けるためには、いくつかの厳しい要件をすべてクリアする必要があります。なお、相続不動産の売却にかかる諸費用は、売却代金から清算することも可能ですので、手元資金に不安がある方もご安心ください。
【チェックリスト】空き家3,000万円控除の適用要件
ここでは、ご自身が特例の対象となるか判断できるよう、適用要件を一つずつ解説します。2026年2月27日現在の最新情報に基づいていますので、ご自身の状況と照らし合わせながらご確認ください。
対象となる建物・土地の要件
まず、売却する不動産そのものに関する要件です。
- 昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること
いわゆる「旧耐震基準」の建物が対象です。これは、耐震性の低い古い空き家の流通を促進するという制度の目的を反映しています。建築年月日は、建物の登記事項証明書（登記簿謄本）や固定資産税の課税明細書で確認できます。 - 区分所有建物（マンションなど）でないこと
この特例は、基本的に一戸建てを想定した制度であり、マンションは対象外となります。 - 相続の時から売却の時まで、事業用・貸付用・居住用に使われていないこと
被相続人が亡くなってから、一度も他人に貸したり、ご自身が住んだりしていないことが条件です。
被相続人（亡くなった方）の居住状況の要件
次に、亡くなられた方の生前の居住状況に関する要件です。ここが最も誤解されやすいポイントの一つです。
- 相続開始の直前において、被相続人が一人で居住していたこと
この特例は、被相続人が亡くなることで「空き家」が発生したケースを対象としています。そのため、相続開始時に同居の親族がいた場合は対象外となります。
【例外】老人ホーム等に入居していた場合
平成31年度の税制改正により、被相続人が要介護認定などを受け、相続開始直前に老人ホーム等に入所していた場合でも、一定の要件を満たせば特例の対象となりました。具体的には、「入所前に一人暮らしであったこと」「家財道具が残されており、いつでも戻れる状態であったこと」「建物を他人に貸していなかったこと」などが求められます。昨今増えている老老相続のケースなど、状況が複雑な場合は自己判断せず専門家にご相談ください。
売却に関する要件（期間・価格・方法）
売却のプロセスにも厳しいルールが定められています。
- 相続開始の日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
例えば、令和3年（2021年）4月1日に相続が発生した場合、3年後の令和6年（2024年）の12月31日までに売却を完了させる必要があります。期限管理は非常に重要です。 - 売却代金が1億円以下であること
家屋と土地を合わせた売却代金の上限です。共有名義で売却した場合は、共有者全員の売却代金の合計額で判断します。 - 親子や夫婦など、特別な関係にある人への売却でないこと
生計を共にする親族や、同族会社への売却などは対象外です。
相続人が複数いる場合は、遺産分割協議を経て売却手続きを進めることになります。より具体的な手順については、多数の相続人がいる不動産の売却方法の記事もご参照ください。
【重要】建物の解体または耐震リフォームが必須
この特例を適用するための、最も重要な手続き上の要件がこちらです。
売却する家屋は、以下のいずれかの状態を満たしている必要があります。
- 家屋を取り壊して更地にし、土地のみを売却する
- 家屋に耐震リフォームを施し、現行の耐震基準に適合させた上で家屋と土地を売却する
原則として、これらの解体やリフォームは、売主の責任と負担において、買主への引き渡し前までに完了させる必要があります。
制度改正により、令和6年1月1日以後の譲渡については、買主が引き渡し後に耐震改修や取壊し等を行う場合でも、一定の期限（譲渡年の翌年2月15日まで）までに要件を満たせば特例の対象となるケースが設けられました。しかし、売買契約で買主の義務を明確に定めるなど、より複雑な手続きが求められます。実務上は、売主側で解体等を完了させてから引き渡す方法がシンプルで、手続や責任分担を整理しやすい場合があります。
より詳細な情報については、国税庁や国土交通省の公式サイトもご確認ください。
参照：No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例｜国税庁
参照：空き家の発生を抑制するための特例措置の概要｜国土交通省
【司法書士が解説】特例適用を成功させる段取りと専門家連携
空き家特例は、要件が複雑なだけでなく、相続手続き、税務判断、不動産売却という複数の専門領域が絡み合うため、段取りを間違えると適用できなくなるリスクが潜んでいます。ここでは、司法書士の視点から、特例適用を成功させるための具体的なステップと、専門家連携の重要性を解説します。この全体の流れを把握することが、600万円の損失を防ぐ鍵となります。
相続手続きは、関係する専門家が多く、誰に何を相談すればよいか分かりにくいものです。当事務所のような他士業との連携を強みとする事務所を窓口にすることで、手続きをスムーズに進めることができます。
STEP1：相続手続きと遺産分割協議
すべての手続きの出発点です。売却の前提として、まずは法的に相続手続きを完了させなければなりません。
- 戸籍調査による相続人の確定：亡くなった方の出生から死亡までの戸籍謄本等を取り寄せ、法的な相続人が誰であるかを確定させます。
- 遺産分割協議：相続人全員で、誰がどの財産を相続するかを話し合います。空き家を売却して代金を分ける「換価分割」とする場合は、その旨を明確にした遺産分割協議書を作成します。この協議書は、後の相続登記や税務申告で重要な証拠書類となります。
- 相続登記：遺産分割協議の内容に基づき、不動産の名義を被相続人から相続人へ変更します。
この段階は、まさに司法書士の専門分野です。特に遺産分割協議書の作成では、空き家特例の適用を見据えた記載内容にするなど、税務的な視点も必要不可欠です。初期段階からご相談いただくことで、空き家税制の活用を見越した段取りを組むことが可能となり、後々のトラブルを防ぐことができます。
STEP2：税理士による適用可否の判断と税務戦略
相続手続きと並行して、税務の専門家である税理士による判断を仰ぎます。
税理士は、複雑な適用要件を個別の事案に当てはめ、特例が利用できるかを最終的に判断します。また、相続税の申告が必要なケースでは、「取得費加算の特例」など他の特例制度と比較し、どちらが納税者にとって最も有利になるかをシミュレーションします。この判断は高度な専門知識を要するため、税理士の協力が不可欠です。
司法書士が窓口となり、適切な税理士と連携することで、法務と税務の両面から最適な戦略を立てることが可能になります。
STEP3：不動産会社と連携した売却活動と解体手配
法務と税務の方向性が固まったら、いよいよ売却活動に移ります。
ここでのポイントは、空き家特例の要件を熟知している不動産会社を選ぶことです。建物の解体業者の選定・手配や、特例適用を前提とした売買契約書の作成など、不動産会社と密に連携すべき実務は多岐にわたります。
解体後は、建物がなくなったことを登記する「建物滅失登記」も必要です。私たちのような不動産売却に強い司法書士であれば、不動産会社とのスムーズな連携や登記手続きまで一貫してサポートできます。
STEP4：確定申告と必要書類の準備
売却が完了しても、手続きは終わりではありません。この特例は自動で適用されるものではなく、必ず確定申告を行う必要があります。
申告は、不動産を売却した年の翌年2月16日から3月15日までに行います。その際、通常の確定申告書類に加え、以下のような専門的な書類を添付する必要があります。
- 被相続人居住用家屋等確認書
- 売買契約書の写し
- （解体した場合）解体時の閉鎖事項証明書、取り壊し証明書など
- （耐震リフォームした場合）耐震基準適合証明書など
特に「被相続人居住用家屋等確認書」は、不動産の所在地の市区町村役場で発行してもらう必要があり、取得に時間がかかることもあります。税理士さんに依頼すれば、これらの複雑な書類準備から申告までを代行してもらえます。計画的な準備が不可欠です。
【実例紹介】専門家チームの連携で税負担ゼロを実現したケース
ここで、当事務所が実際にお手伝いした事例をご紹介します。専門家チームの連携がいかに重要か、具体的に感じていただけるはずです。
ご相談者は狛江市にお住まいの方で、世田谷区に住んでいた叔父様を亡くされ、そのご自宅を相続されたとのことでした。しかし、話はそう単純ではありませんでした。相続人はご相談者様を含め、甥・姪にあたる方々が合計5名。しかも、ほとんど面識がないとのことでした。
まず私が着手したのは、戸籍を遡って相続人全員を法的に確定させ、住所を調査することでした。幸いにも、相続人全員のご意向は「空き家を売却し、代金を公平に分けたい」という点で一致しました。そこで私は、その内容を盛り込んだ遺産分割協議書を作成し、相続登記の手続きを進めました。
しかし、私の仕事はそれだけでは終わりません。この案件には、見過ごせない大きな「論点」がありました。それが、まさに「空き家特例」です。この特例による特別控除額は、原則として相続人1人につき最高3,000万円（令和6年1月1日以後の譲渡で相続人が3人以上の場合は1人につき最高2,000万円）です。したがって、相続人が5名で令和6年1月1日以後に譲渡する場合、理論上の控除上限は最大1億円となり、譲渡所得がその範囲内であれば税額が0円になる可能性があります。
この最大のメリットを享受するためには、完璧な段取りが不可欠です。私はすぐに提携する税理士と不動産会社に連絡を取り、役割分担を明確にしながら連携して進める体制を整えました。
- 私（司法書士）：相続手続きの全体指揮、遺産分割協議書の作成、相続登記を担当。税理士がリストアップした書類の収集もサポート。
- 税理士：特例適用の最終判断、必要書類（水道料金の支払い明細など、被相続人の居住実態を示す証拠）のリストアップ、確定申告を担当。
- 不動産会社：特例の要件を理解した上での売却活動、解体業者の手配を担当。
私たちは密に連携を取り、不動産会社と「解体して更地で引き渡す」という売却方針を決定。解体費用は、相続財産である預貯金から支払う段取りを組みました。また、依頼者様と一緒に、税理士から指示された細かい書類を集め、無事に引き継ぎました。
結果として、相続財産全体に対する相続税は発生しましたが、不動産売却益に対する譲渡所得税は、見事にゼロにすることができました。もし、この連携がなければ、数百万円の税金を支払うことになっていたかもしれません。
このように、専門家がそれぞれの役割を果たすだけでなく、司法書士が司令塔となって連携することで、依頼者様の利益を最大化することができるのです。
空き家特例に関するよくある質問（Q&A）
最後に、お客様からよく寄せられるご質問にお答えします。
兄弟で共有相続した場合、控除額はどうなりますか？
要件を満たせば、相続人それぞれが3,000万円の控除を受けることができます。
例えば、ご兄弟2人で相続し、それぞれが要件を満たして売却した場合、合計で最大6,000万円の控除が可能です。これは非常に大きな節税メリットと言えます。ただし、令和6年（2024年）1月1日以降の譲渡で、相続人が3人以上になる場合は、各人の控除額の上限は2,000万円に調整される点にご注意ください。共有名義での不動産売却は、共有名義の相続不動産売却における税務上の注意点も多いため、専門家への相談をおすすめします。
建物が未登記なのですが、特例は使えますか？
はい、未登記であっても特例の適用は可能です。
古い家屋では、建物が登記されていないケースも珍しくありません。特例の適用要件に「登記されていること」は含まれていないため、ご安心ください。ただし、要件である「昭和56年5月31日以前の建築」を証明する必要があるため、登記事項証明書の代わりに、建築確認済証や検査済証、固定資産税の課税明細書といった書類で立証することになります。場合によっては登記をして未登記状態を解消することも選択肢かも知れません。こうしたイレギュラーなケースは、相続登記の実務に詳しい司法書士にご相談ください。
特例を使うために解体すると固定資産税が上がると聞きました
その通りで、固定資産税の負担増と、空き家特例による譲渡所得税の軽減額を比較しながら、売却・解体のタイミングを総合的に判断する必要があります。
住宅が建っている土地には「住宅用地の特例」が適用され、固定資産税が最大で6分の1に軽減されています。1月1日の時点で建物が解体されて更地になっていると、翌年度からこの特例が適用されなくなり、固定資産税が大幅に上がります。しかし、この税負担増を考慮しても、空き家特例による譲渡所得税の節税額（最大約600万円/人）の方がはるかに大きいケースがほとんどです。売却のタイミングと解体のタイミングを総合的に判断する必要があるため、この点も専門家とよく相談することをおすすめします。相続不動産の売却にかかる解体費用・税金のポイントも、売却代金からの清算を計画に含めることが可能です。
まとめ｜空き家売却は段取りが命。まずは専門家にご相談を
相続した空き家を売却する際の「3,000万円特別控除」は、数百万円単位の税金を節約できる非常に強力な制度です。しかし、その裏側には、
- 建築年や居住状況など、細かく厳しい適用要件
- 相続開始から3年以内という厳格なタイムリミット
- 建物の解体や耐震リフォームという物理的な手続き
- 司法書士、税理士、不動産会社など、複数の専門家が関わる複雑さ
といった、多くのハードルが存在します。これらを一つでも見落とせば、特例は適用できません。まさに「段取りが命」と言えるでしょう。
ご自身で全てを管理するのは非常に困難であり、リスクも伴います。早い段階で信頼できる専門家に相談することが、結果的に時間と費用、そして何より精神的な負担を軽減する最善の策です。
当事務所は、相続と不動産に強い司法書士として、提携する税理士や不動産会社と緊密に連携し、相続手続きの開始から売却、そして確定申告までを見据えたワンストップサポートを提供しています。何から手をつけて良いか分からない、という方も、まずはお気軽にご相談ください。エリアも東京だけでなく、千葉・埼玉・神奈川など首都圏のご相談に対応しております。
下北沢司法書士事務所 竹内友章
東京都世田谷区北沢にある下北沢司法書士事務所は、相続手続き、遺言作成、相続放棄、会社設立、不動産売却など、幅広い法務サービスを提供しています。代表の竹内友章は、不動産業界での経験を持ち、宅地建物取引士や管理業務主任者の資格を活かし、丁寧で分かりやすいサポートを心掛けています。下北沢駅から徒歩3分の便利な立地で、土日も対応可能です。お気軽にご相談ください。
借金を残して死ぬとどうなるのか。
おはようございます！下北沢司法書士事務所の竹内です。相続遺言、相続放棄、債務整理や借金問題の解決、認知症対策（信託、成年後見）、不動産売却支援（相続による共有不動産の売却・借金や債務整理による任意売却）、会社設立や事業承継法務、大家さん向けに賃貸トラブルの解決（家賃滞納、孤独死）をしております！
借金問題、死んだ後が大変だぞ～～
先日、俳優の志垣太郎さんが亡くなりました。報道（というか週刊誌のゴシップ記事）では借金が残っていたのではなんて記事もでていました。今日は亡くなった方に借金があるとどうなるのか、またその対応はどうしたらいいのかお話しします。
借金は子どもや兄弟に引き継がれてしまう。
残念ながら基本的に借金は子どもや兄弟など、相続人に引き継がれてしまいます。相続というとプラスの財産を相続するイメージかも知れませんが、借金も相続してしまいます。対応としたらどうしたらいいのでしょうか。
対策はある！債務整理と情報を相続人に伝えること
対策としては大きく２つ。まずは任意整理、個人再生、自己破産などの法律的な借金対応をすること。借金の整理をすることで相続対策はもちろん、自分も楽になります。そしてもう１つ。状況を自分の将来の相続人に伝えておくこと。こうするとことで将来の相続人のみなさんは、相続放棄をするかどうか事前に考えておくことができます。
借金問題は専門家に相談！理由は２つあります。
借金問題はあれこれ考えずとにかく弁護士さんや司法書士に相談です。理由は２つ。まずは当然、法律的な知識があって解決までの道筋をつけられること・もう１つは自分では気力の問題で借金問題は解決しにくいことです。自己破産すれば解決することなどが状況的に明らかであったとしても、行動にうつせる人はそういません。つらい現実を１人で直視できるほど人は強くないのです。そういうときこそ専門家を頼ることで客観的に、必要な作業を専門家が助言してくれますので自分で考えるしんどさをいわば人に一部任せられるのです。
借金や相続、下北沢司法書士事務所にご相談ください！
今日は借金と相続問題についてお話ししました。下北沢司法書士事務所では、借金や相続のご相談を承っております。元不動産営業マンの司法書士が借金があるときの不動産売却（任意売却）のコンサルティングも対応！エリアも世田谷区、中野区、杉並区、渋谷区、新宿区、豊島区、北区、板橋区、練馬区、品川区、目黒区などの東京２３区、武蔵野市（吉祥寺）、立川市、多摩市、府中市、調布市、町田市、国分寺市、国立市、日野市、東村山市などの東京都下、相模原市（中央区、南区など）、横浜市（都筑区、青葉区など）、川崎市（川崎区、幸区など）、さいたま市（大宮区、浦和区など）、戸田市、柏市など首都圏、更には全国のご相談に対応！ぜひぜひ電話やお問い合わせフォームでご相談ください
下北沢司法書士事務所 竹内友章
東京都世田谷区北沢にある下北沢司法書士事務所は、相続手続き、遺言作成、相続放棄、会社設立、不動産売却など、幅広い法務サービスを提供しています。代表の竹内友章は、不動産業界での経験を持ち、宅地建物取引士や管理業務主任者の資格を活かし、丁寧で分かりやすいサポートを心掛けています。下北沢駅から徒歩3分の便利な立地で、土日も対応可能です。お気軽にご相談ください。
相続コンサルティング、アンケート紹介！
すっかり年末ですね！下北沢司法書士事務所の竹内です。相続遺言、遺産分割、認知症対策（成年後見、信託）、不動産売却支援（相続による共有不動産の売却、借金・債務整理による任意売却）、大家さん向けの賃貸トラブル（家賃滞納、孤独死対応）、事業承継や会社設立などの中小企業法務をしております！
相続コンサルティング、アンケート紹介
今日はお客さまのアンケート紹介！ご紹介するのは、相続登記と遺産分割コンサルティングのご依頼をいただいたお客様のアンケートです。相続による不動産の名義変更（相続登記）と遺産分割をどのようにするかのご相談を頂きました。
「司法書士という肩書にとらわれない」「どんなサポートが必要か考えて並走してくれた」「レスポンスも早くスケジュールも柔軟」ととても嬉しいお言葉をいただきました！励みになります！！このような評価をいただいたのは、次の３つの角度から考え抜き提案してそれを実行したからだと思います。
遺産分割で大事なこと①ゴールから逆算する。
このお客様の場合、相続した自宅不動産を売却するご意向でした。預貯金をどのような方向で相続するのかも伺い、亡くなった方（被相続人）の配偶者は預貯金を中心に相続し、自宅不動産はお子さんが相続しました。こうすることで、配偶者の方は今後の生活に必要な預貯金を相続できて自宅売却は高齢の配偶者の方の売却に伴う手続き上の負担を減らし、また配偶者の方に相続が発生したときの対応の意味で自宅はお子さんが相続しました。このように、ゴールを見据えてそこからの逆算で遺産分割方法、相続登記についてご案内しました。
遺産分割で大事なこと②妥当な決断案を示す
司法書士は、相続に関する知識や「このようにすればこうなりますよ」など展望を情報提供します。しかし、多くの方はそう言われても「だから結局のところ、どうなるの？」とイマイチその結果がリアリティをもって伝わりません。普段ご家庭に関する法律に接していないのですから、当然のことです。なので知識や情報を提供するだけでは不十分です。普通の司法書士は、結論に対する責任は取り切れないことから「決めるのはあなたですよ」と言ってなかなかどうしたらいいのかを言いません。しかし当事務所では、極力どうするか結論部分も提案するようにしています。最後決めるのはもちろんお客様ですが、その判断をしたときのメリットとデメリットを比べればある程度おさまりのいい結論は出るものです。当事務所では、メリット、デメリットを提示すると共にそのバランスから考えた案をお示しするようにしています。
遺産分割で大事なこと③合理性だけを求めない
遺産分割で大事なことは相続税対策や相続後の手続きをスムーズにすることだけではありません。遺産分割協議は相続人全員の合意が必要です。そして、人が協議に合意しない場合は、必ずしもお金や合理的な理由によるものとは限りません。表面上の理由は色々いうものの本当のところただ単に「気に入らないから」とか「自分の顔をたててくれないから」など感情的な理由なことも多いものです。そこで、相続人の方にだれか置いてけぼりになっている方がいないか、意見を聞いておいた方がスムーズかでないかなど合理性だけでなく人の感情面にも配慮することも重要です。
相続の相談は下北沢司法書士事務所へ！法律だけでなくみなさんの感情に配慮するのが特徴です！！
今日は遺産分割と相続登記のアンケートをご紹介しました！相続は法律や税務はもちろん、みなさんの感情に配慮することもスムーズに進める上で大事です。ここまで深く考えてみなさんのご依頼に応えるのが当事務所の特徴です。
エリアも下北沢を拠点に世田谷区、目黒区、品川区などの東京２３区や調布市、府中市などの東京都下、さらに、横浜市、川崎市、相模原市、柏市などの神奈川・埼玉・千葉などの首都圏エリアから多くのご相談をいただいております。対応エリアはこちら↓
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下北沢司法書士事務所 竹内友章
東京都世田谷区北沢にある下北沢司法書士事務所は、相続手続き、遺言作成、相続放棄、会社設立、不動産売却など、幅広い法務サービスを提供しています。代表の竹内友章は、不動産業界での経験を持ち、宅地建物取引士や管理業務主任者の資格を活かし、丁寧で分かりやすいサポートを心掛けています。下北沢駅から徒歩3分の便利な立地で、土日も対応可能です。お気軽にご相談ください。
実はいらない！？「遺言」作るべきか問題。
寒いっ！しばらくブログをおさぼりしてるうちにすっかり冬です。司法書士の竹内でございます。相続遺言、遺産分割、認知症対策（成年後見・信託）、大家さん向けに賃貸トラブル対応（孤独死、家賃滞納）、終活支援全般、会社設立や事業承継などの中小企業法務をしております！
遺言は「あなたの家にとって」必要なのか。
さて相続問題を考える上では、必ず出てくるテーマが遺言です。「うちは大丈夫！・・・そう思っている家が一番危険です！！」とか「遺言さえあれば・・・相続を軽く見た家族の末路」とかまぁ弁護士や司法書士、経済関係の雑誌は一族郎党そろいもそろって遺言といいますが遺言を作ることがかえってマイナスになってしまうことはないのか・・・。今日はそんな切り口からお話しします。
まずは遺言の「効果」を確認！
まず遺言があると、どんな効果があるのか確認していきましょう！
①争いごとの防止
まず、なんといってもこれですね。相続が発生したあとに遺言により財産の分配方法が決まっていれば、基本的に分配方法をめぐって兄弟ゲンカになったりしません。法律的には・・・・
②公平な遺産分割
ここでいう「公平」はパカッと２分割とか３分割するという意味ではありません。ずっと自分の介護をしてくれた長男と、仕事の都合で転勤族のため家のことに関われなかった弟だと、やっぱりお兄ちゃんに少し色をつけた方が公平と感じる方も多くいらっしゃると思います。これを当事者の遺産分割協議で実現させるとなるとなかなか難しいため、公正証書遺言にまとめておくと公平と遺言を残す方が思える遺産分割が可能です。
③遺言者の「想い」も残せる。
遺言は財産以外のことも書けます。どんな理由でこの遺産の分け方にしたのかや、残された子供たちにこれからも幸せな人生を歩んで欲しいなどのメッセージを残すことができ、これが兄弟間でのケンカを防止する効果があります。「兄貴の言い分には納得できないけど、親父がそういってんならしょうがないな」となるわけです。
④相続発生後の手続きが楽。
意外と大きいのがコレっ！相続発生後の銀行や行政での手続き、相続による不動産の名義変更があることでグッとスムーズになります。親や配偶者が亡くなっているわけですから、相続人の皆さまの心の傷は当然大きい。しかし行政や銀行の手続きは実に事務的なものです。こちらにとってはすごく重大なことが発生していますがいつもの仕事である銀行や行政の人にはそれが伝わりません。この事務的な対応が、相続でナーバスになってる人の気持ちを凄く傷つけます。遺言があって手続きを楽にしておくことが、事務的対応から心を守ることにもつながります。
専門家が遺言を進める本当の理由
司法書士や弁護士さんは、上に書いたような理由からみなさんに遺言を進めます。これはこれで本当なのですがいわば「表」の理由。裏の理由といいましょうか、本音の部分には次の２つがあります。
①営業
これは当然そうですね。遺言は司法書士や弁護士さんにとって商品なので遺言のメリットをアピールしたり、遺言がないデメリットを強調したりします。車屋さんが燃費とか車の乗り心地とか、車の良さをアピールするのと一緒です。
②事務所としての安全
遺言は「法律的には」残しておいてデメリットはないです。司法書士、弁護士が「遺言は必要ですか？」と聞かれていりませんとおこたえした場合、後からその家で相続トラブルがおきた場合、やはり責任を問われてしまうかも知れません。こういう意味でも司法書士や弁護士にとって一応は遺言をおすすめしたほうが無難という事情もあります。
では「遺言」を残すデメリットは？
では今日のテーマ、遺言を残すデメリットはあるのでしょうか。上にも書いた通り、内容さえちゃんとしてれば遺言を残すデメリットはないです。ただ、家庭内でのトラブルはなにも法律だけ考えればいいわけではありません。財産の分配は遺言により解決しても、相続人たちがケンカになってしまったら遺言を残した方の本意ではないはずです。例えば、遺言のことを弟は知っていたり手伝ったりしたけど兄は遺言の存在すら知らなかったら？例え遺言の内容は公平なものでもなにも知らなかった兄はどうしてもそう思えず、弟に出し抜かれたと思いかえって兄弟仲が悪くなってしまうかも知れません。こういうふうに相続人のみなさんの感情、気持ちまで考えると遺言がデメリットになってしまうことがありえると思います。こういう感情面でのデメリットはないか、あったとしたらそれはフォローできるものなのかも考えて遺言を作るかどうか決めた方が良いでしょう。
遺言の相談も下北沢司法書士事務所へ！みなさんの感情にも配慮しながらご相談を承ります！
今日は遺言についてお話しました。当事者は法律と同じくらい、当事者のお気持ちを大事にしながら業務をすすめています。
エリアも下北沢を拠点に世田谷区、中野区、杉並区などの東京２３区や調布市、町田市などの東京都下、さらに、横浜市、川崎市、相模原市、柏市などの神奈川・埼玉・千葉などの首都圏エリアから多くのご相談をいただいております。対応エリアはこちら↓
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下北沢司法書士事務所 竹内友章
東京都世田谷区北沢にある下北沢司法書士事務所は、相続手続き、遺言作成、相続放棄、会社設立、不動産売却など、幅広い法務サービスを提供しています。代表の竹内友章は、不動産業界での経験を持ち、宅地建物取引士や管理業務主任者の資格を活かし、丁寧で分かりやすいサポートを心掛けています。下北沢駅から徒歩3分の便利な立地で、土日も対応可能です。お気軽にご相談ください。
