Author Archive
土地取引、国籍届け出について語ります！
おはよーございます！下北沢司法書士事務所の竹内と申します。相続、後見、遺言、信託、不動産売却サポートなど個人の課題解決に取り組む司法書士事務所です。
さて！ちょっと前のニュースですが今日はこの話に触れてみます。コレ！！👇
https://www.sankeibiz.jp/macro/news/201026/mca2010260628005-n1.htm
防衛施設の近隣など指定された区域の土地取引をする場合、購入者の国籍を届け出る法整備が検討されてるそうです。重要な防衛拠点のまわりを、外国にお金に任せてガンガン買われても困るので良いのではないでしょうか。不動産登記では、国籍は分かりません（名前は載るので予想はつきますけど）。これは不動産登記はあくまで個人の権利を守るものなので、国を守るために利用する前提がないためです。そしてこの記事にも書いてあるように個人の権利を守りためのものなので登記するかどうかも個人の自由です。しかし、東日本大震災のときに被災地の山林などで不動産登記簿が変更されてないところが多く、誰が土地所有者かわからないため再開発の課題になり行政が滞ることがあったようです。それを受けてか相続登記の際に係る税金（登録免許税）を免除する措置が設けられ、また相続登記そのものも今は任意ですが義務化の方向で検討されてます。これからは行政をスムーズに進めたり、あるいは防衛などに使う国の重要情報として不動産登記情報が積極活用されるようになるかも知れません。そうなったら私たち司法書士も、非常にやりがいがあります！
タイミングからして大阪都構想について触れようと思ったのですが、全く司法書士っぽぃとこが見つけられなかったのでうんうん考えたあげくこのニュースにしました。この土地取引届け出のニュースも続報がでたらまた注目したいと思います！
下北沢司法書士事務所 竹内友章
東京都世田谷区北沢にある下北沢司法書士事務所は、相続手続き、遺言作成、相続放棄、会社設立、不動産売却など、幅広い法務サービスを提供しています。代表の竹内友章は、不動産業界での経験を持ち、宅地建物取引士や管理業務主任者の資格を活かし、丁寧で分かりやすいサポートを心掛けています。下北沢駅から徒歩3分の便利な立地で、土日も対応可能です。お気軽にご相談ください。
ＴＯＢってなに？ニトリと島忠について。
おはようございます！下北沢司法書士事務所の竹内と申します。会社法務、相続、遺言、後見、信託、不動産売却サポートなど個人の方の課題解決をしております。
さて、今日はニュースになっておりますニトリの島忠にしかけてる買収についてお話しします。えらく大きなテーマに触りますが、株を買収して完全子会社化をするというのがどういうことなのかザクっとお話しします。やふーさんの記事がコレ！
https://news.yahoo.co.jp/articles/bb3c580394dc2a547e63711c74ee39dd8cde65ea
ＴＯＢとは要は「株を売ってください宣言」を世間様にすることです。普通、上場している会社の株を買う時は株式市場で買いますがそんなチンタラやってたら島忠を支配できません。ということで島忠の株を持ってる全国あるいは世界の株主さんに向けて「高く買うんで島忠の株うってくださ～～い！！」と声も高らかに宣言します。そして、株を全部買い占めると島忠を完全子会社化できるわけですね。ここでポイントなのは島忠がどんなに嫌がっても、泣いてもわめいても株を全部買われたらニトリの子会社になっちゃうことです。金でねじふせられちゃうわけですね。「いくらもらってもうちはオマエらの手下にはならん！！」とは言えないわけです。報道によると島忠はＤＣＭホールディングスの傘下に入る交渉が進んでいたようです。それを無理やりニトリが割って入ったようですね。日本では珍しい敵対的買収です。
・・・さて、大分ニトリの悪口になってしまいましたが私もニトリで家具買ったことあるしちゃんと法律通りやってるので別に悪いことしてるわけじゃないですよ～。株式会社において株の管理は重要な問題です！もし気になることがあったらぜひ下北沢司法書士事務所にお問い合わせくださいまし♪
下北沢司法書士事務所 竹内友章
東京都世田谷区北沢にある下北沢司法書士事務所は、相続手続き、遺言作成、相続放棄、会社設立、不動産売却など、幅広い法務サービスを提供しています。代表の竹内友章は、不動産業界での経験を持ち、宅地建物取引士や管理業務主任者の資格を活かし、丁寧で分かりやすいサポートを心掛けています。下北沢駅から徒歩3分の便利な立地で、土日も対応可能です。お気軽にご相談ください。
株式会社設立！出資が悲劇のはじまりに・・
おはようございます！下北沢司法書士事務所の竹内と申します。会社法務、相続、遺言、後見、信託、不動産売却サポートなど中小企業と個人の課題解決に取り組む司法書士事務所です。
今日は会社設立のホラーな話をします。あるところにこんな人がいました。自分の業界で経験を積み、ノウハウを学び、仕事のつながりもできてさぁ独立だ！！と思ったものの一番の問題を忘れてました。そう、お金。業種によってはまとまったお金がないと事業をはじめられない場合もあるものです。しかしいきなり銀行から借りれるだけ借りて借金大王になるにも怖い・・・。そんな時に救世主があわられました。なんと新会社に出資してくれるそうです！！出資するということはお金を払って株をもらうということ。払ってもらったお金は借金ではないので返さなくてＯＫ！！出資者には株主として株主総会などする権限や、議決権を与えられますが事業内容そのものに細かく口を出してくる雰囲気はありません！！もう完璧です。こうして事業をはじめてはや１２年・・・。会社設立時のことなんてもうたまに思い出す程度です。ここで思いもよらぬトラブルが・・・・
ある日、知らない弁護士から電話がありました。仕事先とトラブルになった覚えは全くありません。なんの話でしょうか。バクバクする心臓の鼓動を感じながら話を聞いているとどうやら、１０数年前に出資してくれた人の会社が民事再生手続きに入ってしまったようです。そういえば、個人でなく自分が経営する会社から出資してくれていました。弁護士いわく、当時出資した金額で買い戻して欲しいとのこと。しかし流行り病が大きく経済に影を落とし、自分の会社の売上も右肩下がりで復活の兆しがありません。いきなり数百万円のお金を用意することなんてとてもできず、手が打てないでいました。そうしてる間にも自分の会社の売上は急な角度をつけてグングン下がっていきます。もう弁護士からの連絡の事なんて考えられず、銀行に金融融資の相談に・・・。定款や株主名簿など一通りの書類提出を求められますがここで株主が再建手続き中であることがひっかかってしまいます・・・。このままでは融資が受けられず、結局は株の引き取り分のお金もまとめて融資を受け即座に株式譲渡の手続きをとりことになりました。１０数年前に出資してもらい、忘れていたお金が思わぬ形で最悪のタイミングで回収されることになってしまいました。
はい！これは実際にあった話をアレンジしてお話ししました！！出資してもらい、株主になってもらうのは悪いことではありません。それどころか出資しやすい仕組み作りが株式会社制度そのものと言っても過言ではないと思います。しかし、出資してもらったら常に株主とコミュニケーションを取り、また株主の状態を把握しておくことも大切になります。そうしておけば、こうした事態になる前に事前に状況悪化を把握でき、対応できたかもしれません。お金を出してもらえることはメリットですが議決権を持たれること、株主との関係構築に手間とコストがかかることなど第三者に出資してもらうことには気を付けなければいけない点もあります。その辺、誰かに相談したくなったらぜひぜひ下北沢司法書士事務所にお声がけくださいませ！
下北沢司法書士事務所 竹内友章
東京都世田谷区北沢にある下北沢司法書士事務所は、相続手続き、遺言作成、相続放棄、会社設立、不動産売却など、幅広い法務サービスを提供しています。代表の竹内友章は、不動産業界での経験を持ち、宅地建物取引士や管理業務主任者の資格を活かし、丁寧で分かりやすいサポートを心掛けています。下北沢駅から徒歩3分の便利な立地で、土日も対応可能です。お気軽にご相談ください。
DV被害と不動産の名義
おはようございます！下北沢司法書士事務所の竹内と申します。相続、遺言、後見、信託、不動産売却サポートなどあなたに合った解決方法を提案する司法書士事務所でございます。
先日、ＪリーガーがＤＶで逮捕され、また所属チームからの発表が遅れたことがニュースで話題となりました。今日はＤＶに関するお話をしたいと思います。不動産登記情報（いわゆる登記簿謄本）には所有者の住所と名前が記載されており、この不動産登記情報は物件を指定して請求すれば誰でも取得できます。しかし、住所を引っ越したからと言ってすぐに不動産登記情報の住所まで変える必要はありません。ＤＶ被害にあわれた方が不動産を所有している場合、引っ越しても不動産登記情報はしばらくほっとくのも手でしょう。問題は不動産を売る時です。不動産を売却するときは現在の住民票上の住所に不動産登記情報を変更してからでないと買い手さんに名義を移せません。登記情報にはいま住んでいる住所の記録が残り、そしてそれはＤＶ加害者も登記情報を見れば知りうる状態になってしまうことを意味します。この問題に対応するため平成２５年１２月１２日に住所変更登記をしないで、新しい所有者に名義を移せる先例が出されました。この先例を利用するには住民票のほかに、ＤＶ防止法による支援を受けていることを証明する情報を法務局に提出する必要があります。
今日は、ＤＶ被害者が不動産を売る時についてお話ししました。同じようにＤＶ被害者が不動産を買うときに関する先例もあります。被害にお悩みの方は、ぜひ下北沢司法書士事務所にご相談ください！
下北沢司法書士事務所 竹内友章
東京都世田谷区北沢にある下北沢司法書士事務所は、相続手続き、遺言作成、相続放棄、会社設立、不動産売却など、幅広い法務サービスを提供しています。代表の竹内友章は、不動産業界での経験を持ち、宅地建物取引士や管理業務主任者の資格を活かし、丁寧で分かりやすいサポートを心掛けています。下北沢駅から徒歩3分の便利な立地で、土日も対応可能です。お気軽にご相談ください。
後見、生活費の管理はどうする？
おはようございます！下北沢司法書士事務所の竹内と申します。後見、相続、遺言、信託、不動産売却サポートなどあなたにあった解決方法を提案します。
今日は、後見人をしているお客さまからいただいた質問にお答えします。
「ちょっとした買い物など日々のお金の管理はどうすればいいですか？全て出納帳などの記録をつけなければならないのでしょうか。」
日々の細かい買い物までデータに落とし込むとなると大変ですよね・・・。でも安心してください。多くのケースではそこまでする必要ないです。まずは月に使う基本的な金額を決めましょう。月３万円くらいだとか、自分が後見している方の毎月使うおよその金額を見定めその金額を月に１回、もしくは２か月に１回など定期的におろすようにします。生活用品や食費やお菓子代など、日々の生活費はその中に含まれるとして細かく記録をつけなくても大丈夫です。できれば、レシートは封筒などにいれてガサっとまとめてで構いませんので保管しておきましょう。
今日は、後見における日々のお金の管理についてお話ししました。親族が後見人をされてる場合は監督人がつくと思いますので、監督人の助言も受けながら進めてください。でゎまた次回のブログで！！
下北沢司法書士事務所 竹内友章
東京都世田谷区北沢にある下北沢司法書士事務所は、相続手続き、遺言作成、相続放棄、会社設立、不動産売却など、幅広い法務サービスを提供しています。代表の竹内友章は、不動産業界での経験を持ち、宅地建物取引士や管理業務主任者の資格を活かし、丁寧で分かりやすいサポートを心掛けています。下北沢駅から徒歩3分の便利な立地で、土日も対応可能です。お気軽にご相談ください。
全国対応します！
おはようございます！下北沢司法書士事務所の竹内と申します。遺言、後見、相続、信託、不動産売却サポートなどあなたにあった適切な手続きのご案内をする司法書士事務所です。
今日は司法書士事務所の対応エリアについてお話しします。当事務所ももちろんですが、今は多くの司法書士が全国対応しております。登記申請がオンラインでもできますし、会社設立の時の定款認証などほかの大抵の手続きもオンラインでできるからです。実際、ホームページをご覧になった方で少し遠くの方からご依頼いただくことも増えてまいりました。大変、嬉しいことです。ありがとうございます！ということで、最近の司法書士の選び方は３パターンあると思います。１つは自分の住所の近くの司法書士を選ぶ、２つめは物件や会社設立地など手続きの対象地で選ぶ、３つ目は「この司法書士に頼みたい！」という司法書士個人や司法書士事務所で選ぶ。どのパターンでも良いと思います。私もこれから３番目のご指名のお仕事をもっともっと増やすよう頑張ります！というわけで「信託？後見？それともこのまま様子見る？」なんて手続きにお悩みのあなた！あなたがどこのお住まいであろうとぜひ当事務所も候補に入れてくださいね！
下北沢に最近できた台湾まぜそば「はなび」からうまでした！
下北沢司法書士事務所 竹内友章
東京都世田谷区北沢にある下北沢司法書士事務所は、相続手続き、遺言作成、相続放棄、会社設立、不動産売却など、幅広い法務サービスを提供しています。代表の竹内友章は、不動産業界での経験を持ち、宅地建物取引士や管理業務主任者の資格を活かし、丁寧で分かりやすいサポートを心掛けています。下北沢駅から徒歩3分の便利な立地で、土日も対応可能です。お気軽にご相談ください。
その家賃の催促。ちょっと待って！
おはようございます！下北沢司法書士事務所の竹内と申します。相続、遺言、後見、信託、建物明け渡し、不動産売却サポートなど個人の方の課題解決に取り組んでる司法書士です。
今日は、家賃滞納者向け対策について書きます！滞納があっては催促しやっと払われたと思ったらまた数か月後には家賃滞納・・・こんな入居者はホントに困ります。こういう時は、どのように対処したらいいでしょうか。
こういう場合は敢えて催促を待ってみるのも選択肢です。家賃滞納を理由としてお部屋を出てってもらうには、３カ月以上の滞納が目安と言われています。３か月たつと、裁判所も滞納者に建物を明け渡すよう判決を出してもらえる可能性がグっと高くなります。家賃が遅れ気味の人に毎回催促するストレスと手間も大変ですし、そのうち全く払われなくなるかも知れません。家賃がちゃんと払えないということはほかで借金を作ってそちらの返済に追われている可能性も高く、ずっと入居させておくのはリスクがあります。私は建物から出て行ってもらって次の入居者を入れた方が良いと思います。もちろん、「入居者がかわいそう。」という気持ちも分かります。しかし、大家さんにも生活があります。ケースによっては、家賃滞納者の生活保護の申請に同行するなど私もフォローします。ぜひぜひ、下北沢司法書士事務所にご相談ください！
下北沢司法書士事務所 竹内友章
東京都世田谷区北沢にある下北沢司法書士事務所は、相続手続き、遺言作成、相続放棄、会社設立、不動産売却など、幅広い法務サービスを提供しています。代表の竹内友章は、不動産業界での経験を持ち、宅地建物取引士や管理業務主任者の資格を活かし、丁寧で分かりやすいサポートを心掛けています。下北沢駅から徒歩3分の便利な立地で、土日も対応可能です。お気軽にご相談ください。
あなたを詐欺から守るのは・・・
おはようございます！下北沢司法書士事務所の竹内と申します。遺言、後見、信託、相続、不動産売却サポートなどあなたのご家庭の問題を解決するのに最適な提案をする司法書士事務所でございます。
さて！年に１回くらいのペースで投資用マンションを騙されて買ってしまった方のご相談があります。今だにそんなことあるのかと思いますが、なかには訪問販売で押しに押されて購入してしまった方もいらっしゃいました。こういう方に共通しているのは誠実で真面目な方ということです。真面目なだけに、聞かなくてもいい話を真面目に聞いてしまいます。聞いてうんうんとうなづいていると、なんとなく相手に同意したような雰囲気になってきます。また、話を聞いてる時間が長時間になればなるほどこれだけ時間をかけさせて悪いなと思ってしまうでしょう。でも、引け目を感じることなんてありません。前言を翻すのは悪い事でも恥ずかしいことでもありません。勇気を出して「やっぱりやめます！」と言ってください。「嘘ついた」「約束を破った」と相手は言うかも知れません。もしもそう言ったらあなたの判断が正しかった証拠です。もしもその人があなたと今後もいいお付き合いをしたいと思っていたら、そんなことは言わないはずです。そして、理由を聞かれても「関心がわきませんでした」とだけ答えて細かいことは言わないでください。理由を言うと、その理由を崩すようなことを相手に言われてますます断りにくくなります。「やっぱりやめます」の一言にあなただけではなく、あなたのご家族の人生も大きく関わってきます。言いにくいとか考えてる場合ではありません。
今日は投資用マンションには気を付けて話でした。また、次回のブログでお会いしましょう。
下北沢司法書士事務所 竹内友章
東京都世田谷区北沢にある下北沢司法書士事務所は、相続手続き、遺言作成、相続放棄、会社設立、不動産売却など、幅広い法務サービスを提供しています。代表の竹内友章は、不動産業界での経験を持ち、宅地建物取引士や管理業務主任者の資格を活かし、丁寧で分かりやすいサポートを心掛けています。下北沢駅から徒歩3分の便利な立地で、土日も対応可能です。お気軽にご相談ください。
もしも家を買ったのに名義変更しなかったら・・
暑い・・・ここ数日寒いんだか暑いんだかはっきりしません。こんにちは！下北沢司法書士事務所の竹内と申します。相続、遺言、後見、信託、不動産売却サポートなどご家庭の法律課題の解決をお手伝いしております。
さて、今日はみなさんがお家を買った時の話です。家を買うと司法書士が名義変更の手続きをします。借り入れがあると司法書士に払う手数料は１０～１３万くらいでしょうか。「高い！名義変えるだけでなんでこんなに！！」みなさんの心の声が私には聞こえてきます。今日はこの名義変更をしないと、どうなるのかお伝えしたいと思います。
家を買うとまずお金を払います。お金が売る人に払われたら名義変更するわけで逆はほとんどありません。もしお金を払って名義変更する間に、売る人がほかの知らない人に名義変更しちゃったらどうなるでしょうか。あなたはお金を払ってます。刻みに刻んだ３５年ローン。６５歳まで続きますが、定年後は嘱託で働けるし退職金で一括返済も狙える。だから大丈夫！！あなたの６歳の娘が「猫飼いたい」と言い出してから進行したおうち購入計画。あーでもないこーでもないと言いながら一族郎党総出で意見を出し合いやっと物件が決まりました！男の３５年ローンでございます。しかし名義を人にとられた。あなたはお金を払ってるのだから当然、名義を修正できると思うでしょう。しかし、名義をいれた人もお金をカッチリ払ってるしその人はあなたの存在を知りません。さて、名義をいれた人とあなたどっちが勝つでしょうか。この話の流れからしてもう予想がつくでしょう。当然、名義を入れた人の価値です。売る人が１つの物件を２人に売ってしまうことは理論上ありえます。その時は先に登記を入れた方が勝ちが基本ルールです（民法１７７条）。結局、借金だけ残って家は手に入りません（当然、悪さして売った人には賠償請求できますがお金もらったその日に一生続く東南アジアツアーにお出かけになるでしょう）。
ということで、家を買う時に仲介会社が段取りをつけて司法書士を用意し、その日のうちに名義変更できるように整えておくのはこのためです。行政改革の流れを受けてこのやり方が変わるのかも知れませんが、少なくとも現時点では大きな意味のある作業です。またこんな重大な結果をもたらすので国は司法書士制度を作り、こんな悲惨なことがおこらないようそれなりに難しい試験を通った人しかこの名義変更ができないようにしております。
今日はおうちを買った時の名義変更についてお伝えしました！今日書いたようなことはほとんど起こりません。大半の良心的な不動産の担当者がこんなことにならないようカチっと段取りを取るからです。あくまで「売る人が悪い人で名義変更しなかったら」の話なんでご安心ください。
下北沢司法書士事務所 竹内友章
東京都世田谷区北沢にある下北沢司法書士事務所は、相続手続き、遺言作成、相続放棄、会社設立、不動産売却など、幅広い法務サービスを提供しています。代表の竹内友章は、不動産業界での経験を持ち、宅地建物取引士や管理業務主任者の資格を活かし、丁寧で分かりやすいサポートを心掛けています。下北沢駅から徒歩3分の便利な立地で、土日も対応可能です。お気軽にご相談ください。
ゴミ撤去の立会してきた！
おはよーございます！暖房使用中の司法書士竹内でございます！後見、遺言、相続、不動産売却サポート、会社設立など個人と小さい会社さんの法務手続きをしている司法書士です。
ついこないだまでクーラーガンガンだったのに暖房を使用するとは・・・。人工的な温度調節な大好物の私ですが昨日は空調が無いお仕事現場にも立ち会いました。後見をしている方のご自宅のゴミ撤去です！とんでもないゴミ屋敷になってしまっていたので業者さんにお願いして全部廃棄しました。終わると部屋が広い広い・・・。個人宅なのでビフォーアフターの写真がみなさまに見せられないのが残念です。ゴミの撤去作業も、近所でタバコ吸ったり大声で無駄話しながら作業するような業者さんだと近所からクレーム来ちゃいますが、かなり丁寧に作業してくださり助かりました！後見の仕事をしてると、関連して色んな業者さんとお仕事をする機会ができます。こうした方々とも連携しながら、認知症になった方の生活をサポートしていきます。
下北沢司法書士事務所 竹内友章
東京都世田谷区北沢にある下北沢司法書士事務所は、相続手続き、遺言作成、相続放棄、会社設立、不動産売却など、幅広い法務サービスを提供しています。代表の竹内友章は、不動産業界での経験を持ち、宅地建物取引士や管理業務主任者の資格を活かし、丁寧で分かりやすいサポートを心掛けています。下北沢駅から徒歩3分の便利な立地で、土日も対応可能です。お気軽にご相談ください。
