包括遺贈と数次相続が重なった不動産の相続登記を司法書士が解説 | 相続手続、遺言、相続放棄、会社設立、不動産売却なら下北沢司法書士事務所

2026/09/16

包括遺贈と数次相続が絡む複雑な不動産登記

「遺言書によって財産を譲り受けたものの、遺言をのこした方自身が別の相続手続きを終えていなかった…」このような状況では、どの手続きから進めればよいのか判断が難しくなることがあります。

遺言による包括的な財産の承継（包括遺贈）と、相続が立て続けに起こる「数次相続」。これらが重なると、権利関係は一気に複雑化し、不動産の名義変更（相続登記）は非常に難解な手続きとなります。関係者が増え、誰と何を話し合い、どのような順番で登記を申請すればよいのか、ご自身で判断するのは極めて困難かもしれません。

この記事では、相いくつもの相続が重なった複雑な事案を解決しtきた世田谷の司法書士が、包括遺贈と数次相続が同時に発生したケースにおける不動産の相続登記手続きについて、順を追って分かりやすく解説します。この記事では、複雑な権利関係を整理する際の考え方と、登記手続きの基本的な流れを確認できます。

このテーマの全体像については、不動産の名義変更(相続登記)で体系的に解説しています。

【事例で確認】包括遺贈と数次相続、何が起きているのか？

まずは、具体的な事例をもとに、現在どのような状況にあるのかを整理してみましょう。複雑に見える問題も、登場人物と時間の流れを整理することで、誰がどの手続きに関与するのかを確認しやすくなります。

【モデルケース】

• Bさん：不動産の所有者。高齢で亡くなる（一次相続の発生）。
• Aさん：Bさんの子。父Bさんの相続手続き（遺産分割協議）が終わらないうちに、病気で亡くなる（二次相続の発生）。Aさんは「自分の全財産をCさんに遺贈する」という遺言書をのこしていた。
• Cさん：Aさんと親交が深かった友人。Aさんの遺言により、全財産を譲り受けることになった（包括受遺者）。

このケースでは、まずBさんの死亡により、その子であるAさん（と他の兄弟など）が不動産を相続する権利を得ました。しかし、その遺産分割協議が終わらないうちにAさんが亡くなってしまったのです。これが「数次相続」と呼ばれる状態です。

さらに、Aさんは遺言で全財産をCさんに遺贈しました。これにより、CさんはAさんが持っていたすべての財産に関する権利と義務を引き継ぐことになります。この中には、まだ手続きが終わっていなかった「父Bさんの財産を相続する権利」も含まれるのです。この点が、手続きを複雑にする最大の要因といえるでしょう。

包括受遺者は「相続人と同一の権利義務」を持つ

この問題を解決する上で最も重要な法的根拠が、民法第990条です。ここには「包括受遺者は、相続人と同一の権利義務を有する」と定められています。

（包括受遺者の権利義務）
第九百九十条　包括受遺者は、相続人と同一の権利義務を有する。

これは、単に財産をもらえるというだけでなく、亡くなった方が生前持っていた法的な「立場」そのものを引き継ぐことを意味します。今回のケースに当てはめると、包括受遺者であるCさんは、亡くなったAさんが持っていた「父Bさんの遺産分割協議に参加する権利」を、そのまま承継するのです。

つまり、Cさんは血縁関係こそありませんが、法的にはBさんの相続手続きにおける当事者の一人となります。たとえ遺言で将来取得する可能性のある不動産が含まれていたとしても、この原則は変わりません。この点を理解しておくと、誰が遺産分割協議や登記申請に関与するのかを整理しやすくなります。

数次相続における登記の原則：権利の変動を忠実に記録する

では、なぜ登記手続きがこれほど複雑になるのでしょうか。それは、不動産登記には「権利が誰から誰へ、どのような原因で移転したのか」という歴史的な経緯を、省略せずに忠実に記録するという大原則があるからです。

今回のケースで不動産の権利変動を時系列で追うと、以下のようになります。

1. 父Bさんの死亡により、不動産の権利がBさんから相続人（Aさんを含む）へ移転した（一次相続）。
2. Aさんの死亡により、Aさんが持っていた権利が包括受遺者Cさんへ移転した（遺贈）。

この2つの権利変動を登記簿に正確に反映させる必要があるため、原則として登記も2段階に分けて申請することになります。Bさんから直接Cさんへ名義を移すような「中間省略登記」は、原則として認められません。登記実務は、実際の権利の動きを正確に公示することを目的としているため、このような一見すると面倒に思える手続きが必要となるのです。相続登記は、登記簿謄本をしっかり読み解くことから始まります。

登記手続きの具体的な3ステップ

理論を理解したところで、次に実際に登記を完了させるまでの具体的なプロセスを3つのステップに分けて解説します。この流れに沿って進めることで、複雑な手続きも着実に完了させることが可能です。

ステップ1：関係者全員で遺産分割協議を行う

最初に行うべきことは、法的な権利を持つ関係者全員での話し合い、つまり「遺産分割協議」です。今回のケースで協議に参加すべきなのは、以下のメンバーです。

• 一次相続（父Bさん）の相続人：亡Aさん以外のBさんの子など
• 二次相続の包括受遺者：Cさん（亡Aさんの代理の立場で参加）

この協議で、最終的にBさんの不動産を誰が、どのような割合で取得するのかを決定します。例えば、「不動産はすべてCさんが取得する」といった内容で合意を目指します。

全員の合意が得られたら、その内容を証明する「遺産分割協議書」を作成し、参加者全員が署名し、実印を押印します。この遺産分割協議書は、後の登記申請において、なぜCさんが不動産を取得することになったのかを証明する非常に重要な書類となります。

ステップ2：登記に必要な書類を収集する

遺産分割協議がまとまったら、次は法務局に提出するための書類集めです。一次相続と二次相続の両方に関する書類が必要になるため、通常の相続登記よりも収集すべき書類が多く、複雑になります。

一般的に必要となる主な書類は以下の通りです。

• 被相続人2名分（Bさん、Aさん）の出生から死亡までの連続した戸籍謄本・除籍謄本・改製原戸籍謄本
• 一次相続の相続人全員の現在の戸籍謄本
• 遺産分割協議に参加した全員の印鑑証明書
• 不動産を最終的に取得する人（Cさん）の住民票
• 遺産分割協議書（全員の実印が押印されたもの）
• Aさんがのこした遺言書
• 不動産の固定資産評価証明書

特に、被相続人の出生まで遡る戸籍の収集は、本籍地の変更が複数回あると非常に手間がかかります。また、古い戸籍の中には住民票の除票が廃棄済みで住所の証明が困難になるケースもあり、専門的な知識が求められる場面も少なくありません。

ステップ3：法務局へ2件の登記を連続で申請する（連件申請）

必要書類がすべて揃ったら、いよいよ法務局へ登記申請を行います。この段階では、申請の順序と登記原因の整理が重要になります。前述の通り、権利の変動を忠実に記録するため、2件の登記を「連件（れんけん）」、つまり連続した受付番号で同時に申請する必要があります。

【1件目の登記申請】一次相続の登記

• 登記の目的：所有権移転
• 原因：令和●年●月●日相続（※Bさんの死亡日）
• 相続人：（被相続人　B）
  （省略）Aさんの他の兄弟など
  亡A

ポイントは、相続人としてすでに亡くなっている「亡A」と記載する点です。これにより、一度Aさんに権利が移ったという事実を登記簿に記録します。

【2件目の登記申請】Aさん持分の遺贈登記

• 登記の目的：亡A持分全部移転
• 原因：令和●年●月●日遺贈（※Aさんの死亡日）
• 権利者（取得する人）：Cさん
• 義務者（渡す人）：遺言執行者がいる場合は遺言執行者、いない場合は亡Aの相続人全員（相続人がいない場合は、相続財産清算人の選任等を検討）

この2件を同時に申請することで、Bさんから相続人へ、そしてAさん持分がCさんへと、権利が移転した経緯が登記簿上で明確になります。このような特殊な登記申請は、連件申請に関する深い知識が不可欠であり、相続登記でありがちなミスを防ぐためにも専門家のサポートが推奨されます。

登記申請書の具体的な様式については、法務局のウェブサイトもご参照ください。
参照：不動産登記の申請書様式について – 法務局

司法書士による解決事例のご紹介

先日、まさにこのような複雑な状況に置かれた方からご相談をいただきました。高井戸にお住まいのAさんは、亡くなられた配偶者のお姉様から、遺言によって財産を譲り受けることになりました。配偶者の姉は法律上の「法定相続人」ではないため、これは「遺贈」にあたります。

早速、遺言書と財産の資料一式を確認したところ、不動産の登記情報に気になる点が見つかりました。義理のお姉様が所有していた不動産持分の登記簿に、さらにそのお父様（Aさんから見ると義理の父）のお名前が残っていたのです。義理のお姉様も、ご自身のお父様が亡くなった際の相続手続きを完了させていなかった、まさに「包括遺贈と数次相続」が重なったケースでした。

この状況をAさんにお伝えし、まずはお父様の代の他の相続人の方々を探し出すことから始めました。幸いにも無事連絡がとれ、最終的にAさんがお父様の持分もすべて取得することで口頭での合意は得られました。

しかし、本当の課題はここからです。包括受遺者であるAさんは、亡くなった義理のお姉様の「相続人としての立場」を引き継ぎます。そのため、義理のお父様の遺産分割協議には、Aさんご自身が署名・押印することで問題はありません。一方で、登記申請の当事者として、Aさんが義理のお姉様の立場を承継して手続きを進められるかについては、慎重な確認が必要でした。この点は非常に専門的な判断が求められるため、念のため法務局へ事前照会を行いました。結果は「当職の見解通り、Aさんが当事者となって手続きを進めることに支障はない」との回答。確証を得てから遺産分割協議書をはじめとする必要書類を整え、法務局へ登記を申請し、無事にAさんへの名義変更を完了させることができました。

このようなケースは、一つ一つの法律関係を正確に読み解き、登記実務の慣例にも精通していなければ、思わぬところで手続きが滞ってしまう可能性があります。当事務所では、相続登記を司法書士に相談するメリットを感じていただけるよう、常に最善の方法を模索しています。

複雑な相続登記は専門家である司法書士にご相談ください

ここまで解説してきたように、包括遺贈と数次相続が重なった不動産の相続登記は、通常の相続手続きとは比較にならないほど専門的で複雑です。

何代にもわたる戸籍謄本の収集、面識のない相続人との遺産分割協議、そして特殊な形式での登記申請。これらをご自身で行うには、多くの時間と労力、そして法的な知識が不可欠であり、一つでも手順を誤ると、申請が却下され、また一からやり直しということにもなりかねません。

手続きを適切かつ円滑に進めるためには、相続登記を扱う司法書士に相談することも有効な選択肢です。下北沢司法書士事務所では、このような複雑な権利関係が絡む難易度の高い相続案件にも豊富な経験と知識をもって対応しております。たとえ相続関係者が遠方にお住まいの場合でも対応可能です。

何から手をつけてよいか分からないという方も、まずは無料相談をご利用いただき、現状をお聞かせください。一つひとつ丁寧にお話を伺い、状況に応じた対応方法をご提案いたします。

下北沢司法書士事務所　竹内友章