Archive for the ‘不動産’ Category
ここまでかかるとは！贈与税に注意
明けましておめでとうございます！下北沢司法書士事務所の竹内と申します。不動産登記、会社設立登記、遺言作成、相続のご相談、相続放棄、家賃滞納や孤独死対応などに取り組む司法書士です。
不動産の贈与。怖い贈与税に気を付けて
さて！正月早々うっとおしいですが、不動産の名義変更の話でもしていきます。不動産の名義変更（登記）をする場合、その「原因」が記録されます。当事務所の場合、一番多いのは「相続」次に「売買」そして「贈与」です。年末には贈与の登記がたくさんありました。さて、この贈与の登記。税理士さんからご依頼いただくとき以外は、贈与税について調べたのかお客様に伺うようにしています。「大したことないだろ」と思って安易に名義を移すと、たっか～い贈与税に後から頭をかかえることになります。
下北沢司法書士事務所は、贈与の登記に対してどうしてるか？
司法書士は、そこまで税金には詳しくないですから贈与税はいろんな税金の中でも高い税金であること、親子間贈与などの場合は「相続時精算課税」という制度を使うことで上手に避けられることがあること、当事務所からも話しやすくてしっかり知識のある税理士さんをご紹介できることなどを説明します。司法書士にご依頼があったのは不動産の名義変更登記です。なのでそのまま淡々とやればいいのかも知れませんが、私は当事務所のお客様に損をして欲しくありません。こういったあなた目線で費用対効果にこだわらず仕事をするのが下北沢司法書士事務所の最大のメリットです。
エリアも気にせず、お気軽にご連絡ください。
今日は贈与の登記についてお話しました！当事務所は世田谷区をはじめ、渋谷区、目黒区、新宿区、杉並区、中野区、港区、千代田区、中央区、江東区、豊島区、北区などの東京２３区だけでなく調布市、府中市、多摩市、狛江市、国分寺市、国立市、武蔵野市（吉祥寺、武蔵境）などや、横浜市（青葉区、保土ヶ谷区など）、川崎市（川崎区、幸区など）の首都圏からたくさんのご依頼をいただいています。ぜひぜひ、ご依頼くださいませ！
下北沢司法書士事務所 竹内友章
銀行からの借り入れ登記の消し方
こんにちは！下北沢司法書士事務所の竹内と申します。相続遺言、相続放棄、成年後見、信託、不動産売却支援、大家さん向けに孤独死や家賃滞納への対応、債務整理や借金問題、会社設立などの法務コンサルタントをしております。
今日は司法書士らしく、こまか～い手続きの話をしてみます！
銀行への返済完了！なんか書類送られてきたけどなんに使うの？
住宅ローン・・・。一生懸命働くお父さんの肩にドーンとのしかかってきました。返済中に不慮の事故で亡くなると綺麗サッパリとローンが亡くなる「団体信用生命保険」の存在が、「オレ、死んだほうが価値があるのか・・・」と何億人のお父さんを切ない気持ちにさせてきたでしょうか。だがしかし！それも今日までです。そうです、生きてていいんです！家の借金はもうないのだから生きてたほうが価値があります！！そして生きてていいあなたを祝福するように銀行から書類が送られてきます。この書類を使って不動産登記情報にのっている抵当権の記録を消すと、世界中の誰もがあなたが住宅ローンを払い終えた勇者であることを知ることができるのです！
おふざけはこの辺にして真面目にはなします。
あんまりふざけてると怒られそうなのでまじめに話しましょう。ローンを完済すると銀行などの金融機関から「登記識別情報」「抵当権解除証書」「登記委任状」が送られてきます。ローンを返し終わっても不動産登記記録にはまだ借り入れの記録が残っており、自動的に消えるわけではありません。そこでこの書類を使って登記の申請をして、借り入れの記録を消していきます。登記の申請書を作成して、送られた書類を添えて管轄の法務局に登記申請すると借入記録を消すことができます。
こんな変化球パターンもある。
借り入れの登記を消す前に、ほかの登記をしなければならないこともあります。例えば、住所変更登記。登記簿上の住所と現在の住所が違う場合は住所変更登記が必要です。あとは銀行や金融機関に合併があったときの権利移転登記。お金を返し終わる前に金融機関に合併があったらまずはその登記をすることが必要です（費用は通常、金融機関が負担してくれます）下北沢司法書士事務所では、不動産登記情報を確認の上、お客様に必要な登記をご案内します。エリアも世田谷区、杉並区、中野区、目黒区、渋谷区、新宿区などの東京２３区だけではなく調布市、府中市、狛江市、多摩市、国立市、国分寺市、武蔵野市（吉祥寺）、町田市などの東京全域、さいたま市（大宮区、浦和区など）、戸田市、川崎市、横浜市など首都圏、さらには全国のご相談に対応！ぜひぜひご相談くださいませ。
下北沢司法書士事務所 竹内友章
信託が効果を発揮するとき！
おはようございます！下北沢司法書士事務所の竹内と申します。認知症対策としての信託や成年後見制度の活用、権利関係が複雑になった不動産の売却支援、大家さん向けに高齢者の孤独死や家賃滞納問題の解決、相続や相続放棄、遺言、会社設立などをサポートしている司法書士事務所です！
なんに使うか分かりにくい！信託の使用場面
今日は雑誌の相続特集なんかではおなじみの「信託」についてお話します。普通、信託の説明をするときは「信託はどのような契約か」から説明するのですが、今日は「信託はどういうとうきにどういう効果があるのか」について説明します。
キーワードは「認知症」と「不動産売却」
信託が活用できる場面は色々あるのですが、今回ご紹介するのは「高齢者が将来認知症になったときに備える」信託です。その中でも、高齢者名義の不動産の売却に絞ってお話します。ご高齢になったご両親の、介護施設入居の資金のために自宅不動産を売却しようとしても、名義人であるご両親が認知症にかかってしまっては法律上、売却できません。これは物事をきちんと判断できる状態でないのに、自宅不動産を売却するという重要なことを決められないであろうと民法は考えているからです。
成年後見制度はご家庭にとってストレスになる
認知症の方でも成年後見制度を活用すると不動産を売却できるようになりますが、成年後見制度ははっきり言ってうっとおしぃ。例えば、認知症の両親の成年後見人にみなさんがなったときは、多くのケースで「監督人」がつきます。そうすると、その監督人に３か月から半年に１回、お金の管理状況などを報告にいかなければなりません。監督人には司法書士や弁護士が選ばれることが多いですが、この司法書士・弁護士がうるさい人だったら報告も細かくなるかも知れません。例えば「旅行が好きな親のためにヘルパーさんにも同行してもらって家族旅行にいく」なんて場面でも「お母さんにかかったお金と、他の人にかかったお金はきちんと切り分けて報告してください」とか言われるかも知れません。実際、家族旅行でだれがいくら出したかなんて切り分けるのは大変だし、だいたい赤の他人の司法書士や弁護士にそんなこと言われて、おまけに年間１２万は報酬をとられるので腹立たしい話です。そんな状況を避けるのが信託。信託を活用すれば認知症になる前に自宅不動産の売却権限をお子さんなどの他の家族にうつしておけます。
信託の内容がみなさまのご家庭の事情にあっているか？
信託を使えば、成年後見制度を使わずに自宅不動産を売却できるようになります。しかし、自宅不動産の売却では使わなくても他の理由で成年後見制度を使うことになってしまっては元も子もありません。きちんと信託でみなさんのご家庭の目標が達成されるか、また達成するためにはどのような内容の信託にしていけばいいか詳細を考える必要があります。
下北沢司法書士事務所の方針は「必要な人に、必要な内容の信託をお届けする」です。残念ながら司法書士や弁護士の中には信託という商品を販売することを前提に前のめりにセールスに走る事務所もあるように聞きます。みなさまに寄り添う下北沢司法書士事務所にぜひご相談くださいませ！エリアも小田急線は梅が丘、豪徳寺、千歳船橋、成城学園間などの近隣はもちろん登戸や新百合ヶ丘やそれ以上の遠方からのご依頼ももちろん受け付けております。京王線も駒場東大前、明大前、永福町、浜田山、吉祥寺などからもご依頼を受けております。それ以外の東京２３区でも江東区や江戸川区、豊島区、北区などからのご依頼も多数！川崎や横浜など首都圏にお住いの方、さらには全国からのご相談に対応！ぜひ、電話やお問い合わせフォームでみなさまからのご相談、お待ちしております！
下北沢司法書士事務所 竹内友章
借金の整理と不動産売却
おはようございます！下北沢司法書士事務所の竹内と申します。権利関係が複雑になった不動産の売却支援、大家さん向けに孤独死や家賃滞納問題の解決、債務整理や借金問題、相続や相続放棄、遺言、会社設立や会社解散などの法務手続きをしております。
今日は借金があるときの不動産売却、「任意売却」についてお話します。
任意売却とは？
任意売却とは、自宅不動産などでローンの返済が滞ってしまい、銀行から一括返済を求められてしまったときなどに使われる不動産の売却方法です。任意売却の最大の特徴は、残りのローンの金額を下回る金額で対象不動産を売却すること。通常、不動産を売るときは残りのローン金額より高い金額をうわまわる金額で売却しなければなりません。なぜなら、不動産を売却するときに売却したお金で全てのローンを返さないと銀行などの金融機関は借り入れている登記を消してくれないからです。不動産登記簿に借り入れの登記が残っていると、銀行などの金融機関は返済が滞った借金を簡単に競売にかけて売却することができます。これは不動産の所有者が変わった後も一緒です。買った人からしたら、せっかく不動産を買ってもその不動産を競売にかけられて売却されてしまい、借金だけが残る危険があります。こんな状態では不動産取引は成立しないので、ローン以上の金額で売却して借り入れた金額は全て返済しなければならないのです。任意売却は「ローンが全て返せなくても」銀行と相談して借り入れの登記を消して売却する方法です。競売で売却するよりも一般の市場で売却したほうが高い価格で売却できるため、銀行などの金融機関は競売よりも損失を抑えられる任意売却に応じる可能性が高いのです。
任意売却のポイント
任意売却は不動産業者や弁護士、司法書士などが連携して売却活動に取り組まなければなりません。通常の不動産売却は買い手の方との交渉になりますが任意売却は銀行などの金融機関とも交渉しなければなりません。また売却が決まった後の手続き先も法務局に加えて裁判所も加わります。また、司法書士に対してもお金を貸している金融機関があまり友好的に接してくれないこともあります。これらをそつなくさばき、売却するあなたにメリットをもたらすためにはマニュアル通りで柔軟に対応できない司法書士や不動産業者では駄目です。経験があり連携できるチームで仕事に取り組む必要があります。
今日は任意売却についてお話をしました。下北沢司法書士事務所では、借金問題で苦しむあなたをサポートします！私も若い時無職になってしまったり、この事務所を作った時も最初はお金に苦しみました。あなたの辛さも少しは理解しているつもりです。地元の世田谷区をはじめ、目黒区や渋谷区、杉並区や中野区、新宿区、調布市や府中市、狛江市、多摩市、吉祥寺や国立市、川崎市高津区や宮前区、横浜市青葉区や西区などの地域からご依頼いただいている下北沢司法書士事務所にぜひご相談くださいませ！それ以外の地域ももちろん、全国のみなさまの相談を受け付けております！！
下北沢司法書士事務所 竹内友章
不動産の名義変更！相続の落とし穴
おはようございます！下北沢司法書士事務所の竹内と申します。相続登記や遺言、相続した不動産や成年後見制度を活用しての不動産売却支援、認知症対策としての信託、大家さん向けに孤独死対応や家賃滞納問題への対応、会社設立、債務整理や借金問題などの法務手続きをしております！
今日は相続による不動産の名義変更についてお話します。実際に不動産の名義変更を実務としていて多いのは、相続による名義変更（登記）以外にも色々な登記が必要になるケースです。例えば、登記名義人の住所変更登記。不動産の名義は共有になっていることも良くあります。共有とはご夫婦や親子など複数人で不動産を所有している状態のことをいいます。そして、不動産登記情報には住所と名前が記載されています。住所が登記情報に記載されている住所から移転していることが良くあるのです。相続した人の住所が登記情報と現在の住所で違ってしまう場合、まずは登記情報に記載されている住所を現在の住所に変更する登記をしなければなりません。そのほか、もう返し終わっているお金の借り入れの陶器が残っているケースもよくあります。特に相続した不動産の売却を控えているケースでは、売却前に借り入れの登記を消さなければなりません。司法書士は登記情報とお客様のお話、それとお持ちになっ他資料を組み合わせて多角的にそのお客様にとって必要な登記を判断し、ご提案します。特に下北沢司法書士事務所ではお客様が名義変更によって達成したい状態や目的まで見据えて業務に取り組んでおります。エリアも小田急線は豪徳寺、梅が丘、代々木上原、成城学園前、千歳船橋、登戸などにお住いの個人や法人の方からご依頼をいただいております。東京２３区、首都圏、更には全国のご相談に対応！ぜひぜひ電話やお問い合わせフォームでご依頼くださいませ！
下北沢司法書士事務所 竹内友章
売却のコツ！孤独死があった不動産
雨・・・。せっかくのお休みなのにちょっと残念。おはようございます！下北沢司法書士事務所の竹内と申します。孤独死があった不動産の売却支援、家賃滞納問題、賃貸アパートでの孤独死対応、相続や遺言、信託、会社設立などの法務手続きをしております！
さて、今日は孤独死があった不動産の売却について。こちらのコラムでも触れたポイントなのですが、もう少し深掘りしていきます。このあたりのテーマは元不動産営業マンで宅地建物取引士の登録もしている当事務所にお任せくださいませ！
孤独死したから価格が下がるとは限らない。
孤独死がおきてしまったからには、基本的には相手に告知する前提で売却活動を行った方がよいでしょう。せっかくいい値段で不動産が売れたとしても、その後にトラブルになってしまったらいらぬ苦労を強いられます。大家さんに寄り添って、手続きや売却の段取りを案内している当事務所としては、トラブル防止の意味から（状況にもよりますが）事実は事実として相手方に伝えることをおすすめしております。しかし、告げたからと言って自動的に価格が下がると決まったわけではありません。マイナスポイントであることは間違いないですが、それだけで不動産取引は決まらないのです。
孤独死は交渉の１つの材料に過ぎない。その物件の長所はどこか？
孤独死があったからと言って安い価格で売らなけらばならないとは限りません。取引相手も買いたいからにはそれなりの理由があります。自分のニーズにあった土地がほかにないとか、子どもの成長を考えるとあまり土地探しに時間をかけられないとか・・。相手にはその物件にこだわる理由があってそれは孤独死があっても変わりません。
孤独死のマイナス点を消すためになるべくなら解体を！
仮にアパートで孤独死があって、他の部屋も退去してもらった上で売却できる場合はどうでしょうか。この場合、孤独死があったといってもそのアパートは既になく、土地しかありません。住む人の性格とか亡くなった原因にもよるでしょうがあまり気にならないのではないでしょうか。また、購入した買主さんが新しいアパートを建てて、賃貸アパートの経営をなされる場合はどうでしょうか。そのオーナーさんは、「ここは元々土地で買って私がアパートを建てました。その前の所有者さんもアパートを経営されていましたが古くなったので解体したそうです。その、私が土地を購入する前にあったアパートでは孤独死があったようでした。」と本当に告知するのでしょうか。告知するかどうかはもちろん、新所有者の判断ですが、もし告知しないとしたらその不動産の価値は実質的に下落しないはずです。
以上のような点を踏まえて、交渉していけば価格の下落を抑えられる可能性はあります。不動産売却は１件１件が交渉なので、どういう結果になるかはやってみないと分かりません。孤独死があったからと言って価格が大幅に下がるとは限らないのが現実です。
下北沢司法書士事務所では、経験豊かな不動産会社と連携し、解体業者の手配から売却の段取りまで大家さんがスムーズに大切な不動産を良い価格で売却できるサポートをします。世田谷区をはじめ、渋谷区、新宿区、杉並区、中野区、練馬区、豊島区、北区、中央区、千代田区などの東京２３区、狛江市、府中市、武蔵野市、調布市などの近隣地域や横浜市、川崎市、さいたま市、大宮市など首都圏のご相談にも対応！ぜひ、電話かお問い合わせフォームで下北沢司法書士事務所にご相談ください！
下北沢司法書士事務所 竹内友章
孤独死不動産！売却への壁
こんにちは！下北沢司法書士事務所の竹内と申します。不動産売却支援、賃貸アパートでの家賃滞納や孤独死対応、遺言や相続、信託と成年後見、債務整理と借金問題、会社設立などの法務手続きをしております。
今日は孤独死があった賃貸アパートなどの売却についてお話します。下北沢司法書士事務所は、元不動産会社の営業マンで宅地建物取引士でもある司法書士が運営しております。ほかではなかなか聞けない現実に即した話を最新知識を交えてお話しします！
孤独死した不動産。何年前のものまで買主に伝える必要がある。
高齢入居者の孤独死にお困りの大家さんは多いです。そして孤独死があって次の入居者が見つけずらくなり、他部屋の空き状況、賃貸アパートの築年数などもあわせて売却を決断する大家さんもたくさんいらっしゃいます。そして、そういう時に気になるのは「どれくらい前の孤独死なら買主さんに伝える必要があるか？」ということ。孤独死が相手にあったことを相手方に伝えれば当然価格交渉の材料にされてしまいます。令和３年１０月８日に国土交通省から「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」が発表されています。不動産業者向けのものですが、大家さんにも参考になるでしょう。そこには、共用部分で孤独死がおきた時に関する記述ですが、「特殊清掃などが行われてから３年以内」である場合は不動産売却時に買主さんに告げなくてはならないとされています。またこのガイドラインには不動産売却時に孤独死について買主さんに聞かれた場合には、何年前かに関わらず告げなくてはならないと書かれています。つまり、「３年」と「買主さんに聞かれたとき」が1つの目安になってきます。
不動産売却は交渉。アピールの仕方では価値の下落を避けられる。
不動産売却時に大事なのは「価格」と「取引後のトラブルを防ぐこと」。せっかく賃貸アパートをいい価格で売却できても、その後にトラブルになってしまっては大変です。それを防ぐためには、やはり孤独死に関してはなるべく買主さんに告知していくべきでしょう。しかし、それによって価格がどれくくらい下がるかはその不動産の状況、そして交渉次第です。例えば、アパートを解体して相手方に引き渡す場合はどうでしょうか。孤独したアパートを既になく、買主さんがそこに全く新しいアパートを建てる場合、そのアパートに住む方の生活にはそんなに影響ないかも知れません。仮に孤独死を理由に価格交渉がされても、このような反論をすれば数パーセントの価格下落、あるいは全く価格に影響なく売却できる可能性もあります。
大切なのは専門家の連携と大家さんの立場にたった丁寧な交渉
孤独死があった物件は、不動産業者にとっても少し難しい案件になるのは事実です。営業マンが激しくノルマに追われている不動産会社では、どうしても扱いやすい案件を中心に営業マンが売りたがります。下北沢司法書士事務所では、お客様のご要望があれば、孤独死があった物件でもその物件の長所や孤独死のマイナス点を少なくする交渉材料を物件から見つける不動産会社と連携し、売却のお手伝いをします。エリアも地元の世田谷区をはじめ、調布市、府中市、狛江市、多摩市などの近隣の地域や渋谷区、新宿区、目黒区、杉並区、中野区などの東京２３区、横浜市、川崎市、さいたま市、戸田市などの首都圏、さらには全国のご相談に対応しています。電話でもお問い合わせフォームからでも構いません。ぜひお気軽にご相談ください！
下北沢司法書士事務所 竹内友章
士業の価値は優しさ
おはようございます。下北沢司法書士事務所の竹内でございます。高齢入居者の死亡や家賃滞納に関する手続き、成年後見、遺言や相続、信託や不動産売却支援、会社設立などの法務手続きをしております！
さて、今日はちょっと意識高い系になるかも知れません。うちの事務所では、相続財産の引継ぎを一括で請け負ったり高齢入居者が死亡してしまった大家さんに代わり、相続人の方とやりとりする仕事が多いです。ほかにも数人で相続した不動産を売却したり、会社内で株主が仲たがいしてしまった話を収束させたり。辛かったり悲しかったり寂しかったり怒ってたり色んな感情と向き合う仕事です。相続財産の引継ぎでは、銀行や役所の無機質な対応に心を痛めている方がいらっしゃいます。高齢者がお部屋で死亡してしまった大家さんは杓子定規に法律を説明されてもそれが乗り越えられない途方もない作業だったりします。こういう場合は、私も法律の説明をしながら「これは相談者さんにとって理不尽だ」と思いながらご説明をします。当事務所では、銀行の無機質で事務的な説明や、通り一遍等の説明しかしない司法書士や弁護士と違う点があります。それは相談者さんにとって理不尽だということを常に念頭において説明すること。それだけで、相談者さんに寄り添った説明になります。そして、もちろんそれだけに留まらず問題を解消したり緩和したりする手段を考え、実行すること。相続不動産の売却では司法書士が精算表を作成することで公平感や納得感を提供したり、司法書士の立場を生かして株主さんの希望を感情抜きで聞き出して一致点を探したり。こういう問題を緩和することによって相談者さんに一定の満足感を提供することができます。ビジネスセミナーの講師のようですが、これからの士業は「感情ビジネス」だと思ってます。手続き、関係者の調整作業はあくまで手段。その先にある相談者さんの納得感、納得までいかなくとも辛くて嫌な感情を柔らかくすること。これが士業の特に司法書士の価値だと思ってます。
下北沢司法書士事務所では、東京だけでなく神奈川、千葉、埼玉、茨城などの近隣県、更には全国のご相談に対応します。ぜひ、下北沢司法書士事務所にご相談くださいませ！
下北沢司法書士事務所 竹内友章
ご近所からの誘惑！？不動産売却の話
おはようございます！下北沢司法書士事務所の竹内と申します。相続、遺言、成年後見、信託、不動産売却支援などの法務手続きをしております！
今日は不動産売却の話を。相続や後見などに絡んで不動産売却の相談もよくあります。みなさん、かなりの高確率でご近所さんから「売るときは声かけてください」と言われてます。近所の人の中には「売りそうだな」という空気を敏感に感じる方もいらっしゃるんですね。私も成年後見人として、おばあちゃんのご自宅に行ったときに「売るときは言ってね♪」と言われたことがあります。スーツ着ておばあちゃんちに行ってるから、私がどこの誰かわからないはずなのに察する力に驚愕したものでした。このご近所さんからの「売るときは声かけてね」。なんでこんなこというのかと言うといくつかのパターンがあります。自分が買いたいパターン、その人が不動産の仕事してて仕事につなげたいパターン、単に興味本位・・・。いずれにしても安易に直接やりとりすると、いつの間にかやたらと安い値段で買われたり、売却情報が出回って色んな不動産会社から営業電話がかかってきたりと厄介なことになりかねません。きちんと、あなたの立場にたって交渉してくれる不動産会社を入れることをおすすめします。下北沢司法書士事務所では不動産会社とも連携し、１番に「トラブルの無い安全な取引」そして「その中でも最大限に高い価格での売却」を目指してあなたを全力サポートします！ぜひぜひ、お声がけくださいませ！
下北沢司法書士事務所 竹内友章
群馬出張に行きました！
おはよーございます！下北沢司法書士事務所の竹内と申します。相続、遺言、成年後見、信託、不動産売却サポート、会社設立や解散の手続きなど個人と中小企業の法務手続きをしている司法書士です。
いや～～ブログ更新がサボりがちでございます！サボった時間を何に使ってるかというと調べものとお客さま訪問！数週間前は、群馬の太田市までお客様との面談に行ってきました！不動産の名義変更のお仕事だったのですが、お客様のご都合に合わせて土日にご自宅近くで面談するため出張に行ってきたのでございます。太田市はスバルのお膝元みたいで駅にあるでっかいスクリーンで、スバルの公告が流れてたのが印象的でした。もちろん、この時期なんでオンラインの相談にも対応するのですが背景事情やお客様のご希望によって出張もいたします。例え、お会いするのが短時間でも、お仕事がそんなに大きなお仕事じゃなくても、案件を前に進めるためにちょこまかと動いて人に会ったり、手続きをとったりするのも下北沢司法書士事務所に依頼するメリット。連休中でもご依頼いただけますのでぜひぜひお問い合わせくださいませ！
下北沢司法書士事務所 竹内友章
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