Archive for the ‘家賃滞納・孤独死’ Category

相続放棄「されちゃった」大家さんの交渉術

2022-04-10

おはようございます!下北沢司法書士事務所の竹内です。賃貸トラブル(家賃滞納や孤独死対応)、相続遺言、相続放棄、認知症対策(信託、成年後見)、不動産売却支援(債務整理や借金による任意売却、相続による共有不動産の売却)、会社設立や事業承継などをしている司法書士です!

 

相続放棄「されちゃった大家さん」ごみ捨ての同意の取り方

賃貸アパートを経営している大家さんや、駐車場経営をしている方にとって悩みの種は賃借人の「孤独死」。孤独死というと、自宅で亡くなってしまったときを連想しますが、例え病院などで亡くなったとしても問題は残ります。そう、部屋に残る「残置物」。ほぼゴミに見えても人の物です。勝手に捨てるわけにもいきません。しかし、もし相続人がみんな「相続放棄」してしまったら・・・。「相続放棄したからなにもできません!」こういう風に言われたらどうしたらいいのでしょう。

 

まずはお手紙・・・そしてアンケート方式の回答書

相手とのやりとりは電話よりも、お手紙の方がいいと思います。電話だと相手も感情的になりがちなので、まずはお手紙を送り、相手から電話がきたら対応するのがいいでしょう。そして、手紙には簡単に書ける形にした回答書をつけ、それを相手に記入してもらうのが良いと思います。例えば、「手続きに協力します・協力しません」のような2択に〇をつけるだけにしておけば相手が書くのが簡単です。こうすることで、相手は簡単に回答できるだけでなく、こちらも相手に手間をかけないよう気を使っているのが伝わります。

 

相続放棄「されちゃった時も当事務所へ!」お困りの大家さんをサポートします!

当事務所では、孤独死した方の相続人とのやりとりに困っている大家さんや駐車場経営者をサポートしています。エリアも小田急線沿いの新宿、代々木上原、梅が丘、豪徳寺、経堂、千歳船橋、成城学園前、喜多見などの小田急線沿い、渋谷、明大前、永福町、吉祥寺などの井の頭線沿い、佐笹塚、桜上水、八幡山、仙川、調布、府中などの京王線沿い、中野、荻窪、高円寺、三鷹などの中央線沿い、登戸、武蔵小杉、川崎などの南武線沿い、三軒茶屋、用賀、溝の口、宮前平などの田園都市線沿い、中目黒、都立大学、学芸大学、自由が丘などの東急東横線沿い、松陰神社、下高井戸などの東急世田谷線沿いなど幅広く対応!ぜひお問い合わせください!!

下北沢司法書士事務所 竹内友章

 

誰と話せばいい?相続放棄「されちゃった」大家さん

2022-03-29

おはようございます!下北沢司法書士事務所の竹内でございます。大家さんや駐車場経営者向けに家賃滞納や孤独死対応、認知症対策(成年後見、信託)、不動産売却支援(債務整理や借金による任意売却、相続した共有不動産の売却)、相続遺言、事業承継、会社設立などのコンサルティングをしています。

相続放棄「されちゃった問題」交渉相手はどう特定する?

大家さんにとって、孤独死は大きな問題です。物件の価値が下がる危険や孤独死発生直後の初期対応と並んで大変なのは、賃貸借契約の解約や部屋のごみ捨てなどのその後の手続き関係。これは駐車場経営者の方にとっても大変ですね。この場合、亡くなった方の相続人と話すことになりますが、相続人の連絡先を知らないケースも多くあります。特に相続放棄をしていたりすると「もうオレはかんけぇ~ね~や」ということで取り合ってくれないこともあります。まぁ相続放棄をしているのに下手に相続後の手続きをすると、相続放棄が無効になってしまうリスクがあるので相手の事情も分かります。しかし、大家さんや駐車場経営者からしたらせめて「後から権利主張はしませんよ」くらいの意思表明はしてもらわないとおちおち部屋の荷物や車の撤去もできません。しかし相手の連絡先を知らなかったり、そもそも誰が交渉相手となるのかわからない時はどうしたらいいのでしょうか。

司法書士なら調べられる!まずは相続人の特定を!!

交渉相手は誰になるのか?それはもちろん亡くなった方の相続人です。では亡くなった方の相続人はどうやって調べるのか?戸籍と住民票、戸籍の附票を調査して相続人を特定し、住所を明らかにしていきます。もちろん、人の戸籍や住民票は個人情報ですので、やたらめったらと取得できるものではありません。ですが、必要な理由がある場合は話は別です。この場合には、調査しないと大家さんも事務手続きやゴミ処理の交渉ができない事情がありますので戸籍などを取得する正当な理由があります。しかし、どうやって事情を説明しあの事務的きわまりない役所の窓口から戸籍取得するのか?ご安心ください。その作業も司法書士がやります!当事務所では司法書士の中でも、特に訴額140万以下の民事訴訟なら弁護士さんと同じように活動ができる「簡裁代理権」の認定を受けています。駐車場や1ルームほどの広さの賃貸アパートでは多くの場合、この範囲で対応できますので戸籍調査や相続人特定作業も司法書士に任せることができます。

エリアも幅広く対応!下北沢司法書士事務所にご相談ください!!

下北沢司法書士事務所では、こうした大家さんや駐車場経営者からのご相談を承っております。エリアも、豪徳寺・経堂・千歳船橋・登戸などの小田急線沿いや立川、矢保、稲田堤、武蔵小杉、川崎などの南武線沿い、中野、高円寺、荻久保、阿佐ヶ谷、吉祥寺、三鷹、阿佐ヶ谷、武蔵小金井、武蔵堺などの中央線沿い、中目黒、学芸大学、都立大学などの東急東横線沿い、三軒茶屋、用賀、二子玉川、宮前平などの田園都市線沿いなど幅広く対応!ぜひぜひご相談ください!!

下北沢司法書士事務所 竹内友章

相続放棄されちゃった問題・・・

2022-03-28

こんにちは!下北沢司法書士事務所の竹内でございます。大家さん向けに孤独死や家賃滞納への対応、不動産売却支援(債務整理や借金に伴う任意売却、相続による共有不動産の売却)、認知症対策(信託、成年後見、遺言)、終活支援(遺言、信託、死後事務委任など)、相続や相続放棄、事業承継や会社設立手続きをしている司法書士です!

 

焦点があたりにくい相続放棄「されてしまった」大家さんの苦労。

近年、ニュースなどで高齢者が賃貸物件を借りにくくなったと聞くことがあります。しかし、賃貸トラブルの現場で大家さんの苦労を目の当たりにすると高齢者に貸すことを躊躇する気持ちもよく分かります。特に、言い方が難しいですが特に高級でもないごく普通の賃貸アパートに高齢になって入居したいという方はおそらくあんまりお金は持ってないでしょう。お子さんなど近い親類がいなかったり、いても疎遠だったりすることも想像してしまうと思います。そうすると孤独死リスクも高いうえにその後に相続人のみなさんがちゃんと責任とってくれるのか非常に心配です。そして、その心配が実現してしまう状態。それが「相続放棄」です。

 

相続放棄は親の借金から人を守る大事な制度。だが・・・

孤独死した人が消費者金融などから借金があったり、あるいは借金がある「可能性」があるだけでも相続人は相続放棄をするケースが多いです。相続放棄そのものは、自分が作ったわけでもない亡くなった人の借金をせおあわないようにする制度で国民を守るために非常に大事だと思います。私も借金がたくさんある人の相続人から相談を受けたら、急いで相続放棄するよう進めます。しかし問題はその後の後始末。相続放棄の手続きをとった司法書士が「誰かから連絡があってもなにも対応してはいけません。相続放棄が無効になりますよ」と説明するケースがあるようです。この説明は私からするとかなり雑なのですが、工場のように大量の手続きをバンバンやるような事務所だとお金もらった案件を手離れさせるためにこのような説明をするのかも知れません。しかし、ここで困るのが大家さん。部屋の荷物を勝手に捨てていいのか不安です。いくら金銭的価値はなさそうなものだけでも人のものですから・・・。誠実に賃借人の方も大事にしながら賃貸経営してきた大家さんほどここでつまづきます。真面目にがんばってきた人が損をする非常に理不尽な状態です。

対応策はある!相談は下北沢司法書士事務所へ!!

下北沢司法書士事務所では、こうしたケースのご相談も多く承ってきました。相続放棄者のみなさんと連絡を取り、残置物撤去の同意をいただきます。同意をいただけるかの最大のポイントは「相手にとってのメリットを説明すること」。ゴミを捨てたくらいで、相続放棄が無効となる「財産の処分」に当たるケースは極めて特殊だと思われます。そのため、相手には相続放棄が無効になるリスクがなく、ゴミを片付けて相続がらみの話を終わらせることができるメリットがあります。この辺りを相手に理解してもらうのがポイント。経験と穏やかに相手に接することが必要があります。

エリアも東京、首都圏だけでなく全国のご相談にのります!!

当事務所では世田谷区をはじめ、目黒区、品川区、渋谷区、新宿区、豊島区、北区、中野区、杉並区、千代田区、中央区などの東京23区、調布市、府中市、多摩市、武蔵野市(吉祥寺)、三鷹市、国分寺市、国立市、東村山市、町田市などの東京都下、戸田市やさいたま市(浦和区、大宮区など)、川崎市(川崎区、西区など)、横浜市(都筑区、青葉区など)、相模原市(中央区、南区)、柏市、松戸市などの首都圏、さらに全国のご相談を受け付けております。当事務所のご近所の方も、「家の近所に専門の司法書士がいない・・」という方もぜひぜひご相談くださいませ!

下北沢司法書士事務所 竹内友章

本当に必要!?相続財産管理人

2022-03-26

こんにちは!下北沢司法書士事務所の竹内と申します。相続や相続放棄、遺言作成のコンサルティング、信託、成年後見、不動産売却支援(借金や債務整理による任意売却)、大家さん向けに家賃滞納や孤独死対応、認知症対策、終活支援、事業承継や会社設立などの法務手続きをしている司法書士です!

残酷な宣告・・相続財産管理人が必要です。

賃貸アパートの大家さんが部屋で孤独死されてしまったり、駐車場経営者の方から契約者が亡くなった場合のご相談が増えています。今の時代、高齢になっても独身で過ごす「おひとりさま」もどんどん増えており、こういったご相談は今後も増えてきそうです。そして、孤独死などの相談で特に問題をややこしくするのは相続人の相続放棄。孤独死した人の相続人が相続放棄の手続きを取ると、その相続放棄の手続きをとった弁護士さんや司法書士から「相続放棄した以上、なにもしてはいけません。相続放棄が無効になる可能性がありますよ」と説明を受けるケースも多数あります。そのため、相続放棄者が一切会話を応じてくれなくなりどう対応していいのか困った方が当事務所に相談に訪れます。こうした方々は当事務所にはじめて相談をしているとは限りません。行政の無料相談を利用したり、ほかの弁護士さんや司法書士に相談している方もたくさんいらっしゃいます。そして、「相続財産管理人が必要。」と言われて帰ってくることも多いようです。「相続財産管理人」とは民法の952条に定められた制度で、相続人が誰もいない場合は裁判所に申し立て(申請)をしてこの相続財産管理人を選んでもらい、その人が財産関係の処理をすることになります。しかしこの制度、全部の作業が完了するまで1年半くらいはかかりますし、裁判所から100万円以上の予納金を払わされることが多いと言われています。はっきり言ってたかが孤独死した後の荷物を捨てるだけの作業です。駐車場なら、もう古いボロ車を処分するだけの作業だったりします。さすがに相続財産管理人を選ぶのは、費用対効果があわなすぎます。こういう形式的な法律論を言われて、困った方が訪れるケースもとても多いのです。

こんな手もある!相続放棄者との交渉法

しかしこの相続財産管理人。本当に選ばないと問題なのでしょうか。確かに民法の条文上は、相続放棄などで相続人がいなくなったら相続財産管理人が財産を処分するよう書かれています。しかし忘れてならないのは、あくまで民間同士の話です。大家さんがやりたい「ゴミを捨てる」「車を撤去する」などの作業は基本的に誰も文句を言わなければ事実上、問題はおきません。そこで当事務所では、相続放棄者と司法書士が交渉し、相手方から「今後、所有権を主張しない」旨の書面を取り付けて、それをもって大家さんにゴミ撤去をしていただくようご案内しています。確かに、この作業をやっても大家さんに今後全くトラブルが起きないと言い切ったらそれは不誠実になります。しかし、かなりの部分で問題は解消するし、やりたい作業と費用や手間のバランスを考えるとこの辺が落としどころだと思うのです。

撤去費用は負担してもらえるのか?

室内のゴミや車の撤去作業は、当然借りてる人がやるべきことです。相続放棄したとはいえ、当然ゴミ撤去などの責任は相手にあります!・・・と言いたいところなのですが、相手に費用負担させようとするとおそらくかなり問題が込み入るでしょう。相手は、単純にお金を出したくないだけでなく、「何もするな!でないと相続放棄が無効になる!!」と考えている可能性が高いからです。なので「私その車の所有権を主張することはありませんよ」という言い方をさせるのが落としどころだと思います。これならば、相続放棄したなら所有権を主張しないのは当然ですし彼らの行動と矛盾が生じません。ということで確かにおかしな結論だとは思うのですが、費用は大家さんがご負担することをおすすめしています。

 

借主の孤独死問題は下北沢司法書士事務所へ!

大家さんを守る孤独死対応は、当事務所がもっとも力を入れている業務の1つです。エリアも世田谷区、渋谷区、目黒区、品川区、豊島区、北区、新宿区、中野区、杉並区、中央区、千代田区、江東区などの東京23区、多摩市、国分寺市、国立市、三鷹市、武蔵野市(吉祥寺)、調布市、府中市、町田市、東村山市などの東京都下、相模原市(南区、中央区など)、川崎市(川崎区、幸区など)、横浜市(青葉区、都筑区など)、さいたま市(大宮区、浦和区など)の首都圏、そして全国のご相談に対応!ぜひぜひ電話やお問い合わせフォームでお問い合わせください!!

下北沢司法書士事務所 竹内友章

 

孤独死対応!事前にできることもあります!!

2021-10-18

おはようございます!下北沢司法書士事務所の竹内と申します。賃貸アパートの大家さん向けに高齢者の孤独死や家賃滞納への対応、債務整理や借金問題、相続放棄、遺言、信託、会社設立などの法務手続きをしております!

高齢者の孤独死対応!事前にできることはある。

今日は孤独死対応についてお話します。「入居の申し込みがあったけど高齢者だ。孤独死が怖いな。どうしよう..」せっかく申し込んでくれたんだし、入居はしてほしい。断るとこの人も困るだろう。でも、高齢者だと孤独死が怖く踏ん切りがつかない。こういう賃貸アパートの大家さんはたくさんいらっしゃいます。こういうとき、もしも孤独死が起きたときの対応が決まっていれば大分、気分的に楽になります。じゃあ事前にできる対応とはなんでしょうか。

例えば保険の活用!現状の保険がきちんと孤独死に対応してるか確認を

高齢者の孤独死対応についてできることの1つは保険の内容を確認しておくこと。最近の火災保険の中には孤独死の時の特殊清掃や物的な損害、さらには家賃収入に対する補填などをしてくれる特約がつけられるものも多いです。現状の保険がこのような特約に入っているか確認してみて、もし入ってるなら1つの安心材料になります。さらに、できれば入居している高齢者の推定相続人(お子さんなど)と連絡が取れるようにしておくこと。こうすれば、手続きの相手と連絡が取れるようになって特殊清掃など緊急の作業も保険会社に連絡すればいいわけですから、孤独死が起きたときどう動けばいいのかは明らかになります。もちろん、物件の価値が下がったり相続人とのやりとりの大変さは残りますが、まずどう動けばいいのか決まっているだけでも気楽になると思います。

今日は高齢者の孤独死に備えての事前予防策についてお話ししました。下北沢司法書士事務所では、孤独死にお困りの大家さんのサポートをしております。エリアも世田谷区、中野区、目黒区、渋谷区、新宿区、江東区、北区、練馬区など東京23区、武蔵野市や狛江市、調布市、府中市や多摩市などの地域や横浜市や川崎市などの首都圏に対応!そして、全国からのご相談にどこでものります。ぜひ、電話やお問い合わせフォームでご相談くださいませ!

下北沢司法書士事務所 竹内友章

 

売却のコツ!孤独死があった不動産

2021-10-17

雨・・・。せっかくのお休みなのにちょっと残念。おはようございます!下北沢司法書士事務所の竹内と申します。孤独死があった不動産の売却支援、家賃滞納問題、賃貸アパートでの孤独死対応、相続や遺言、信託、会社設立などの法務手続きをしております!

 

さて、今日は孤独死があった不動産の売却について。こちらのコラムでも触れたポイントなのですが、もう少し深掘りしていきます。このあたりのテーマは元不動産営業マンで宅地建物取引士の登録もしている当事務所にお任せくださいませ!

https://shimokita-office.com/%e5%ad%a4%e7%8b%ac%e6%ad%bb%e4%b8%8d%e5%8b%95%e7%94%a3%ef%bc%81%e5%a3%b2%e5%8d%b4%e3%81%b8%e3%81%ae%e5%a3%81/

 

孤独死したから価格が下がるとは限らない。

孤独死がおきてしまったからには、基本的には相手に告知する前提で売却活動を行った方がよいでしょう。せっかくいい値段で不動産が売れたとしても、その後にトラブルになってしまったらいらぬ苦労を強いられます。大家さんに寄り添って、手続きや売却の段取りを案内している当事務所としては、トラブル防止の意味から(状況にもよりますが)事実は事実として相手方に伝えることをおすすめしております。しかし、告げたからと言って自動的に価格が下がると決まったわけではありません。マイナスポイントであることは間違いないですが、それだけで不動産取引は決まらないのです。

 

孤独死は交渉の1つの材料に過ぎない。その物件の長所はどこか?

孤独死があったからと言って安い価格で売らなけらばならないとは限りません。取引相手も買いたいからにはそれなりの理由があります。自分のニーズにあった土地がほかにないとか、子どもの成長を考えるとあまり土地探しに時間をかけられないとか・・。相手にはその物件にこだわる理由があってそれは孤独死があっても変わりません。

 

孤独死のマイナス点を消すためになるべくなら解体を!

仮にアパートで孤独死があって、他の部屋も退去してもらった上で売却できる場合はどうでしょうか。この場合、孤独死があったといってもそのアパートは既になく、土地しかありません。住む人の性格とか亡くなった原因にもよるでしょうがあまり気にならないのではないでしょうか。また、購入した買主さんが新しいアパートを建てて、賃貸アパートの経営をなされる場合はどうでしょうか。そのオーナーさんは、「ここは元々土地で買って私がアパートを建てました。その前の所有者さんもアパートを経営されていましたが古くなったので解体したそうです。その、私が土地を購入する前にあったアパートでは孤独死があったようでした。」と本当に告知するのでしょうか。告知するかどうかはもちろん、新所有者の判断ですが、もし告知しないとしたらその不動産の価値は実質的に下落しないはずです。

 

以上のような点を踏まえて、交渉していけば価格の下落を抑えられる可能性はあります。不動産売却は1件1件が交渉なので、どういう結果になるかはやってみないと分かりません。孤独死があったからと言って価格が大幅に下がるとは限らないのが現実です。

下北沢司法書士事務所では、経験豊かな不動産会社と連携し、解体業者の手配から売却の段取りまで大家さんがスムーズに大切な不動産を良い価格で売却できるサポートをします。世田谷区をはじめ、渋谷区、新宿区、杉並区、中野区、練馬区、豊島区、北区、中央区、千代田区などの東京23区、狛江市、府中市、武蔵野市、調布市などの近隣地域や横浜市、川崎市、さいたま市、大宮市など首都圏のご相談にも対応!ぜひ、電話かお問い合わせフォームで下北沢司法書士事務所にご相談ください!

下北沢司法書士事務所 竹内友章

孤独死不動産!売却への壁

2021-10-16

こんにちは!下北沢司法書士事務所の竹内と申します。不動産売却支援、賃貸アパートでの家賃滞納や孤独死対応、遺言や相続、信託と成年後見、債務整理と借金問題、会社設立などの法務手続きをしております。

 

今日は孤独死があった賃貸アパートなどの売却についてお話します。下北沢司法書士事務所は、元不動産会社の営業マンで宅地建物取引士でもある司法書士が運営しております。ほかではなかなか聞けない現実に即した話を最新知識を交えてお話しします!

孤独死した不動産。何年前のものまで買主に伝える必要がある。

高齢入居者の孤独死にお困りの大家さんは多いです。そして孤独死があって次の入居者が見つけずらくなり、他部屋の空き状況、賃貸アパートの築年数などもあわせて売却を決断する大家さんもたくさんいらっしゃいます。そして、そういう時に気になるのは「どれくらい前の孤独死なら買主さんに伝える必要があるか?」ということ。孤独死が相手にあったことを相手方に伝えれば当然価格交渉の材料にされてしまいます。令和3年10月8日に国土交通省から「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」が発表されています。不動産業者向けのものですが、大家さんにも参考になるでしょう。そこには、共用部分で孤独死がおきた時に関する記述ですが、「特殊清掃などが行われてから3年以内」である場合は不動産売却時に買主さんに告げなくてはならないとされています。またこのガイドラインには不動産売却時に孤独死について買主さんに聞かれた場合には、何年前かに関わらず告げなくてはならないと書かれています。つまり、「3年」と「買主さんに聞かれたとき」が1つの目安になってきます。

不動産売却は交渉。アピールの仕方では価値の下落を避けられる。

不動産売却時に大事なのは「価格」と「取引後のトラブルを防ぐこと」。せっかく賃貸アパートをいい価格で売却できても、その後にトラブルになってしまっては大変です。それを防ぐためには、やはり孤独死に関してはなるべく買主さんに告知していくべきでしょう。しかし、それによって価格がどれくくらい下がるかはその不動産の状況、そして交渉次第です。例えば、アパートを解体して相手方に引き渡す場合はどうでしょうか。孤独したアパートを既になく、買主さんがそこに全く新しいアパートを建てる場合、そのアパートに住む方の生活にはそんなに影響ないかも知れません。仮に孤独死を理由に価格交渉がされても、このような反論をすれば数パーセントの価格下落、あるいは全く価格に影響なく売却できる可能性もあります。

大切なのは専門家の連携と大家さんの立場にたった丁寧な交渉

孤独死があった物件は、不動産業者にとっても少し難しい案件になるのは事実です。営業マンが激しくノルマに追われている不動産会社では、どうしても扱いやすい案件を中心に営業マンが売りたがります。下北沢司法書士事務所では、お客様のご要望があれば、孤独死があった物件でもその物件の長所や孤独死のマイナス点を少なくする交渉材料を物件から見つける不動産会社と連携し、売却のお手伝いをします。エリアも地元の世田谷区をはじめ、調布市、府中市、狛江市、多摩市などの近隣の地域や渋谷区、新宿区、目黒区、杉並区、中野区などの東京23区、横浜市、川崎市、さいたま市、戸田市などの首都圏、さらには全国のご相談に対応しています。電話でもお問い合わせフォームからでも構いません。ぜひお気軽にご相談ください!

下北沢司法書士事務所 竹内友章

 

この点に注意!孤独死のあとの入居者募集

2021-10-15

おはようございます!下北沢司法書士事務所の竹内と申します。賃貸アパートの大家さん向けに高齢者の孤独死対応、家賃滞納問題、相続や遺言、不動産売却支援、信託、会社設立、債務整理などの借金問題対応をしている司法書士事務所です!

孤独死問題。次の入居希望者に全てを話すべき?

今日も賃貸アパートの大家さん向けに、高齢者の孤独死が起きた時の対応についてお話します。単身者向けのアパートでは切っても切り離せない入居者が高齢者になってきた問題。入居したときはまだ50代くらいでも、そのまんま20年以上暮らしていよいよ孤独死が心配される年になるパターンも良くあります。そして、心配が現実になってしまい孤独死・・・。不動産投資というか賃貸アパートの経営は大変な仕事です。アパートを売却するなら別ですが、そうでない場合はまた新たな入居者を探さなければなりません。「起きたことはしょうがない。次の入居希望者には全てはなした上で判断してもらおう。」誠実な大家のみなさんはそのように思われるかも知れません。でも、ちょっと待ってください!正直に話すのであれば、どんな話でもしていいのでしょうか。

亡くなった方の名誉にも気を配らなければならない

令和3年10月8日、国土交通省から「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を発表されています。これは宅地建物取引業者(不動産業者)向けのものではありますが、賃貸アパートを経営する大家さんにも参考になると思います。この中に、孤独死物件の取り扱いの注意点として気になることが書かれています。それは、「死亡高齢者やその相続人に対する配慮の支店も必要」ということです。具体的には、次のように書かれています。「亡くなった方やその遺族等の名誉及び生活の平穏に十分配慮し、これらを不当に侵害することのないようにする必要があることから、氏名、年齢、住所、家族構成や具体的な死の態様、発見状況等を告げる必要はない」この「告げる必要はない」は「不必要に告げてはならない」と読み込むのが正しいと思います。

部屋を借りるかどうかの判断に関係ないことは告げる必要はない

もしもその部屋に住んでいた方が亡くなったとして部屋での孤独死か病院で亡くなったのかは次の入居者が借りるかどうかの判断に影響を及ぼすでしょう。自然死か自殺してしまったのかも判断材料になると思います。しかし、亡くなった方のお名前やその方に相続人がいるのかなどは次の入居者には関係のないことと思います。亡くなった方にも尊厳があり、またその方の相続人もみだりに情報を公開されることをよくは思わないでしょう。こうした孤独死された高齢者やその相続人の方への配慮の視点も、大事なポイントだと思います。

 

今日は孤独死があったときの次の入居希望者に対する対応についてお話ししました。下北沢司法書士事務所では、孤独死や家賃滞納問題にお困りの大家さんをサポートしています。エリアも、渋谷区、新宿区、目黒区、中野区、世田谷区、港区、千代田区、中央区、江東区などの23区、川崎市、横浜市、さいたま市、大宮市などの首都圏、さらには全国のご相談に対応しています!ぜひぜひご相談くださいませ!!

下北沢司法書士事務所 竹内友章

孤独死対応!次の契約の注意点

2021-10-14

おはようございます!下北沢司法書士事務所の竹内と申します。賃貸アパートの大家さん向けに孤独死と家賃滞納問題、会社設立、相続、遺言、不動産売却支援、借金問題など法務手続きをしております。

今日は高齢者の孤独死問題についてです。室内で孤独死した場合も病院で亡くなった場合も孤独死問題は大変です。しかし、大大変でも少しづつ物事を前に進めなければなりません。賃貸アパートを近いうちに売却するときは別ですが、そうじゃなければ次の入居者を募集しなければなりません。そんな時に備えて国土交通省は令和3年10月8日、「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を発表しました。不動産業者向けのものではありますが、大家さんにも参考になると思います。では見ていきましょう

ガイドラインのポイント

国土交通省は、ガイドラインのポイントを次のように説明しています。

①孤独死などがあったことを次の入居者に告げなくてもいい場合でも事件性、周知性、社会に与えた影響等が高い事案は告げる必要がある。

「孤独死などがあったことを告げなくてもいい場合」についてはこちらのコラムで解説しています。併せてごらんください。

https://shimokita-office.com/%e3%82%ac%e3%82%a4%e3%83%89%e3%83%a9%e3%82%a4%e3%83%b3%e7%99%ba%e8%a1%a8%ef%bc%81%e8%b3%83%e8%b2%b8%e3%82%a2%e3%83%91%e3%83%bc%e3%83%88%e3%81%a7%e3%81%ae%e5%ad%a4%e7%8b%ac%e6%ad%bb/

例えば、何らかの事件に関連して賃貸アパートも報道対象になってしまったときなどが考えられます。

②孤独死等が取引の相手方等の重大な判断に重要な影響を及ぼすと考えられる場合は、その事実を次の入居者に伝える必要がある。

ただし例外あり。詳しくは上に張ったURLをクリックで解説が見れます!

③新しい入居者から高齢者の孤独死など死亡時案の有無について聞かれた場合や、社会的影響の大きさから入居者に把握しておくべき特段の事情がある場合。

この③の要件は結構、厄介です。なぜならば高齢者等の孤独死が発生した時から経過した期間や原因などを問わないで説明すべきとされているからです。キッパリ「何にもありません!!」と言い切ったらダメなのはもちろん、「う~ん。知ってる限りは聞いたことなぃな~ムニョムニョ。」みたいなのもこのガイドラインではNGです。

④次の入居者に事実告示するには、事案の発生時期や場所、死因、特殊清掃が行われたことを告げる

ガイドラインを見たってピンとこない!?個々の事案にあてはめれるか。

ガイドラインはそれだけでは使えず、個々の事案に当てはめて使う必要があります。実際に大家さんが遭遇した孤独死のケースにこのガイドラインを当てはめるとどうなるのか。これは難しい問題です。また、冒頭に記載したようにこれは宅地建物取引業者(不動産業者)向けのガイドラインです。この辺も踏まえて考える必要があります。

 

今日は高齢者の孤独死にお困りの大家さんに向けて、国土交通省のガイドラインについてご説明しました!下北沢司法書士事務所では家賃対応や今回ご紹介した高齢者の孤独死にお困りの大家さんをサポートします。エリアも世田谷区、杉並区、目黒区、調布市、府中市、吉祥寺などの東京都内はもちろん神奈川県、埼玉県などの首都圏、さらには全国からのご相談に対応します!

ぜひお電話かお問い合わせフォームでご相談ください!

下北沢司法書士事務所 竹内友章

 

ガイドライン発表!賃貸アパートでの孤独死

2021-10-13

こんにちは!下北沢司法書士事務所の竹内と申します。賃貸アパートでの家賃滞納や孤独死対応、遺言、相続、信託、不動産売却支援、債務整理、会社設立など法務手続きをしております!

さて、今日は賃貸アパートでの孤独死があった場合に、何をどこまで次の入居者に伝えなければならないのかお話したいと思います。

公的な情報を参考にしよう!

令和3年10月8日、国土交通省から「宅地建物取引業者による人の告知に関するガイドライン」が発表されました。宅地建物取引業者に対するガイドラインなので要は不動産屋さん向け。でも、大家さんにも参考になると思います。

 

ポイントは「賃借人の判断に重要な影響を及ぼすかどうか」

このガイドラインにおいて、原則として宅地建物取引業者は「取引の相手方等の判断に重要な影響を及ぼすと考えられる場合は、これを告げなければならない」とされています。そう言われてもアパートの孤独死の状況やいつ起きたのかをどれだけ気にするかは人それぞれですし、結局なにかあったら全部言わなければならない気がしちゃいますよね。でも、このガイドラインでは「告げなくてもよい場合」も定めています。

 

ではその「告げなくてもよい場合」とは?

ガイドラインで告げなくてもよいとされているのは次の3パターンです。

①自然死・日常生活での不慮の死

例として転倒事故や誤嚥があげられています。

②共用部分で、①番以外の理由で孤独死など人の死亡事故があったり、①番の理由でも特殊清掃が必要となった事案が3年以内にあった場合

③賃貸に出す部屋の隣接してる部屋や日常生活で使われない共用部分で①以外の孤独死などの人の死亡や特殊清掃が行われた場合

この3つに該当するかどうかが、賃借人に告げるかどうかの1つの目安になると思います。

 

今日は、国土交通省から発表された最新の公的情報についてお伝えしました。これが全てでは決してないですが、1つの参考にはなると思います。下北沢司法書士事務所では、賃貸アパートでの高齢者の孤独死や家賃滞納にお困りの大家さんをサポートしております。エリアも地元の世田谷区をはじめ隣接区のほかにも豊島区、目黒区、千代田区、中央区、江東区、練馬区などの東京23区、調布市や府中市、吉祥寺などや神奈川県や埼玉県などの近隣地域、さらには全国のご相談に対応します!ぜひ、ご相談くださいませ!!

下北沢司法書士事務所 竹内友章

 

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