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元不動産会社社員の司法書士が伝える不動産査定の秘密
おはようございます！下北沢司法書士事務所の竹内と申します。今日は不動産会社に勤めていた経験も交えて、不動産会社の出す査定価格についてお話します。以前、「良い不動産会社の選び方」についてブログを書きましたがその第２弾です。
過去記事はこちら↓
みなさんがご自宅を売却しようとして、あるいはまだ売却するか分からないけど検討材料にしたくて不動産会社に査定を依頼したとします。そうすると、不動産会社はどのように査定をすると思いますか。不動産会社も事業ですので、依頼につながる可能性が低い場合にあまり時間をかけて査定をしていると会社経営そのものを圧迫することになり兼ねません。そこでまだまだたくさん不動産会社をまわっている段階の方には、不動産会社向けの業務用ソフトを使って簡易的に査定を出すことも多いです。業務用ソフトは価格だけでなく該当地域の法律上の規制についても概要が教えてくれますし、何よりも見た目が綺麗。資料として雰囲気が出るため不動産会社にとっては便利な道具・・・というよりなくては仕事にならない会社さんも多いかも知れません。私ならこの業務用ソフトで作成した資料にレインズ（不動産会社が見るインターネット情報）で売り出し事例や成約事例も一緒につけます。これで、あまり時間をかけずにお客さまにお出しできる資料ができます。これは飛び込みのお客さまなどを想定しましたが、既存のお客さんの紹介だったりリピーターだったりとそもそもご依頼につながる可能性が高い場合、この簡易査定のほか現地調査や役所調査、買取業者へのヒアリングなども同時に進めます。
さて問題はここから・・・。不動産の査定はあくまで査定です。「３０００万円前後で売れそう」だとかそのくらいの目線は出せますが、実際に売ってみないといくらで売れるか分かりません。思いのほか価格が伸びなかったり、その逆に予想よりいい価格で売れたりします。そこで、最初にお客様にどれくらいの価格でお伝えするべきか不動産会社にとっては悩みどころです。高めに伝えるとご依頼につながる可能性はあがるのでしょうが、結局言った値段で売れなかったらクレームに繋がりかねません。逆に安めに言ったらそもそもご依頼につながる可能性が下がってしまうでしょう。
私が考えるいい不動産会社は正確にお客さまに情報を伝えて、判断は客さまに委ねる会社さんです。例えば「買取業者へのヒアリングですと２５００万前後を提示した業者が多かったです。この価格帯であれば売却できる可能性は強いでしょう。一般の消費者の方を探せばもう少し高い価格で売れる可能性も十分あります。ただうまく見つかるとも限りませんし、あまり時間をかけると市況が悪くなるかも知れません。そこでひとまず１カ月は一般向けに販売活動をして、動向を見てから買い取り業者への販売も検討してはいかがでしょうか。」といった感じで情報と提案がセットになっていると親切だなと感じます。
いかがでしたでしょうか。下北沢司法書士事務所では、不動産の価格調査なども承っております。「いきなり不動産会社に行く前に、詳しい人から情報収集してからにしたい」とお考えの方、ぜひ下北沢司法書士事務所にお声がけくださいませ！ skype相談もやってますよ～。
下北沢司法書士事務所 竹内友章
東京都世田谷区北沢にある下北沢司法書士事務所は、相続手続き、遺言作成、相続放棄、会社設立、不動産売却など、幅広い法務サービスを提供しています。代表の竹内友章は、不動産業界での経験を持ち、宅地建物取引士や管理業務主任者の資格を活かし、丁寧で分かりやすいサポートを心掛けています。下北沢駅から徒歩3分の便利な立地で、土日も対応可能です。お気軽にご相談ください。
謎マスクな下北沢
おはようございます！下北沢司法書士事務所の竹内と申します。服屋も食べ物屋もガラガラとシャッターをおろし、週末にキャッキャッと闊歩するわこうどの姿も普段の２割程度。下北沢だけ見たら人との接触８割減は見事達成されたようです。そんな中、不思議な光景をチラホラと見るようになりました。小さい飲食店でマスクを売っているのです。１件そんな店を見かけたなと思ったらどんどん増えてきて今ではあまり珍しいことでもなくなっています。値段は５０枚入りで４０００円とかえらく高いのですが、これだけ色んな店で売るようになると値下がりも時間の問題でしょう。なぜドラックストアが仕入れられないマスクを個人の飲食店が仕入れられてるのか気になる子ちゃんな私でございます。うちの事務所はマスクは売っておらず、お店に並んでいるのは相変わらず相続、後見、不動産売却、会社法務などなどでございます。スカイプでの相談にも対応してるので自宅にいながらボチボチとお話を進めて行きたい方。是非、お声がけくださいませ。
下北沢司法書士事務所 竹内友章
東京都世田谷区北沢にある下北沢司法書士事務所は、相続手続き、遺言作成、相続放棄、会社設立、不動産売却など、幅広い法務サービスを提供しています。代表の竹内友章は、不動産業界での経験を持ち、宅地建物取引士や管理業務主任者の資格を活かし、丁寧で分かりやすいサポートを心掛けています。下北沢駅から徒歩3分の便利な立地で、土日も対応可能です。お気軽にご相談ください。
相続の手続きアンケート紹介！
おはようございます！下北沢司法書士事務所の竹内と申します。今日は相続関係の手続きのアンケートをご紹介します。
このアンケートのお客さまからご依頼いただいたのは相続による不動産の名義変更の手続きでした。しかし実際には相続と似てはいるのですが「遺贈」がお客さまにおきていることでした。「遺贈」は相続人以外の方に財産を譲る方法です。亡くなった後に効果が発生する点では相続と一緒ですが対象となる相手が違います。このように相続のご相談のなかでも、法律的に正確に見ると実は相続以外の手続きが必要なご依頼もたくさんいただきます。もちろん、お客さまは「相続」と「遺贈」の細かい違いなど知らなくて当然です。資料の中からどの手続きをとれば正確に現実に起きていることを登記に落とし込めるのか見極めるのも司法書士の仕事の１つです。
下北沢司法書士事務所では、ご依頼いただいた手続きを正確に手早く実現することはもちろんですが、実際にお客さまが抱えている課題のポイントはどこなのか、お客さまに寄り添いながら深く話を伺って解決すべき課題を提示することを心がけております。もちろん、課題を浮き彫りにした後はお客さまのペースと考えにあわせながらその課題を解決していきます。今はなかなか直接お会いしにくいタイミングではありますが、電話やメールそれにskypeでの相談も承っております。お仕事のペースが落ちて、気になっていた相続に関する手続きや対策を進めたい方、ぜひ当事務所にお気軽にご相談くださいませ。
下北沢司法書士事務所 竹内友章
東京都世田谷区北沢にある下北沢司法書士事務所は、相続手続き、遺言作成、相続放棄、会社設立、不動産売却など、幅広い法務サービスを提供しています。代表の竹内友章は、不動産業界での経験を持ち、宅地建物取引士や管理業務主任者の資格を活かし、丁寧で分かりやすいサポートを心掛けています。下北沢駅から徒歩3分の便利な立地で、土日も対応可能です。お気軽にご相談ください。
会社の事業目的は割と自由！
おはようございます。下北沢司法書士事務所の竹内と申します。今日は会社設立にまつわるお話をします。
４月から６月あたりは、会社設立のご依頼が増える時期です。今年はウイルスが暴れているせいか、ご依頼が少なめですがそれでも
新しい会社を立ち上げる方のお手伝いをいくつか承っております。
会社を設立するには、「事業目的」を決めなければなりません。これは会社法という法律で決まってることなのですが、その書き方まで細かく決められているわけではありません。もちろん常識的な制限（違法なことは書けないなど）はありますが、別に堅い表現にこだわることもなく自由にやりたい事業を書けばよいのが基本です。みなさまのやろうとしている事業を登記簿謄本に載せてもおかしくないような表現に落とし込むのも司法書士の仕事です。
下北沢司法書士事務所では、みなさまにご自身のビジネスに集中して頂けるよう会社設立や設立後の法務に関するご相談を承っております。あなたの集中力は会社の一番大事なリソースだと思います。手続きには力を使わず、下北沢司法書士事務所をご利用くださいませ。
下北沢司法書士事務所 竹内友章
東京都世田谷区北沢にある下北沢司法書士事務所は、相続手続き、遺言作成、相続放棄、会社設立、不動産売却など、幅広い法務サービスを提供しています。代表の竹内友章は、不動産業界での経験を持ち、宅地建物取引士や管理業務主任者の資格を活かし、丁寧で分かりやすいサポートを心掛けています。下北沢駅から徒歩3分の便利な立地で、土日も対応可能です。お気軽にご相談ください。
できることやってきます！
withコロナだと・・・。無許可で人さまの喉に住み着いて、その喉を荒らして傷めたり体をダルくしたり挙句の果てには呼吸困難にするような無法者集団とは絶対にwithしたくない、むしろ一族郎党まるごと葬りさりたい！コロナとのwith断固拒否司法書士の竹内でございます。歴史の授業でスペイン風邪とか天然痘とかは聞いたことがありますが、まさか自分が感染症ど真ん中の世界に生きることになるとは思いませんでした。おそらくみなさんも一緒だと思います。日頃から風邪予防に無頓着で、自分は納豆食べてるから大丈夫と言い張っていた私でしたが、目に見えない小さな強敵がどこにいるか分かりません。さすがに今は対策をしています。電話やメール、そして最近はじめたskypeでお客様とは連絡を取り、電車移動は必要最低限にして混む時間も避けています。このブログを見てくださってる方にもお仕事や生活が一変された方も多いのではないでしょうか。緊急事態宣言を受けて、世の中の流れが急にゆっくりになりこの一週間くらい私も少し気が抜けた感じがありました。おかげでブログものんびり投稿になってましたが、今この瞬間から気分を切り替えたいと思います。
はいっ！蜂蜜ラテで気分が切り替わりました！！
確かに今はできないこともたくさんありますができることもたくさんあります。新しいお客さまとお会いするのも対面でお会いするのはなかなかご提案しにくい状況ですが、通信手段なんていくらでもあるため、今できる打ち合わせにはどんどん応じていきます。この騒動で時間ができたので今のうち手続きを終わらせておきたい方は、ぜひぜひ当事務所にお声がけくださいませ。
下北沢司法書士事務所 竹内友章
東京都世田谷区北沢にある下北沢司法書士事務所は、相続手続き、遺言作成、相続放棄、会社設立、不動産売却など、幅広い法務サービスを提供しています。代表の竹内友章は、不動産業界での経験を持ち、宅地建物取引士や管理業務主任者の資格を活かし、丁寧で分かりやすいサポートを心掛けています。下北沢駅から徒歩3分の便利な立地で、土日も対応可能です。お気軽にご相談ください。
複数人での法人設立！お客様アンケート
こんばんは！下北沢司法書士事務所の竹内と申します。今日は法人設立のお客様アンケートをご紹介します。アンケートに書いていただいたとおり、４人の役員さんが東京、名古屋、沖縄と全国にいらっしゃる一般社団法人設立のご依頼でした。それぞれの役員の方に、返送用封筒付きで書類を郵送して電話やメール書類の書き方をご案内しました。代表者の方に全ての書類をまとめてお渡ししてもいいかも知れませんが、それだと代表者のご負担が大きくなってしまいます。せっかくご依頼いただくのですから、なるべく楽に法人設立して欲しいと考えました。このご依頼は一般社団法人設立のご依頼でしたが、株式会社や合同会社の設立でもちろん一緒です。電話やメールはもちろん、このご時世でもありますのでSkypeでの打ち合わせやご案内にも対応します！「どうせ同じ費用を払うなら丁寧で柔軟な対応して欲しい」「世間の状況もあるけど早めに会社設立しなければならない事情がある」などなどみなさまのご要望に対応します。ぜひ当事務所にご依頼くださいませ！
下北沢司法書士事務所 竹内友章
東京都世田谷区北沢にある下北沢司法書士事務所は、相続手続き、遺言作成、相続放棄、会社設立、不動産売却など、幅広い法務サービスを提供しています。代表の竹内友章は、不動産業界での経験を持ち、宅地建物取引士や管理業務主任者の資格を活かし、丁寧で分かりやすいサポートを心掛けています。下北沢駅から徒歩3分の便利な立地で、土日も対応可能です。お気軽にご相談ください。
後見の書類の作り方
昨日は風が強かった・・・。湘南新宿ラインは電車が止まってましたね。今にも抜け落ちそうな頼りない私の髪の毛は強風を切り抜けてまだ頭に張り付いております。ねぎらいの気持ちを込めて通販で買ったバカ高い頭皮に優しいシャンプーをおごりました。おはようございます！下北沢司法書士事務所の竹内と申します。今日は後見制度を使い始める時の書類の作り方のお話をします。
後見制度の利用開始を裁判所に申し立て（申請）をするにはお医者さんの診断書を付けなければなりません。これは、裁判所が定めた所定のひな形を使う必要があります。そして、診断書と似たような書類でもう１つ提出を求められるのが「本人情報シート」。これはケアマネージャーさんなどの後見制度を利用するご本人の介護を担当されてる方が記入する書類です。そしてここからがややこしいところなのですが、この「本人情報シート」をお医者さんに渡した上でその内容を見ながら「診断書」を書いてもらうことが求められています。同時並行でそれぞれに書類を渡したら裁判所の要望に答えられないのですね。しかし、この「本人情報シート」は必ず提出を求められているわけではありません。介護担当者が必ずいるとも限らないで、あくまで「できればつけてください」にとどまります。本人情報シートが無い時は当然、診断書を作るときお医者さんに渡せませんがそれも仕方ないことです。ただ、もちろん裁判所が求める資料をつけた方が後見制度を滞りなく利用できる可能性はあがりますし、付けられないときはそれなりに理由を書いておいたりフォローしておいた方がいいケースもあります。
下北沢司法書士事務所では、後見の書類作成はもちろん、後見になった後の現実をみなさまにお伝えしております。後見はネットでバサっと伝えるのが向かない分野でもありますので、ぜひぜひ無料相談もご利用くださいませ。
下北沢司法書士事務所 竹内友章
東京都世田谷区北沢にある下北沢司法書士事務所は、相続手続き、遺言作成、相続放棄、会社設立、不動産売却など、幅広い法務サービスを提供しています。代表の竹内友章は、不動産業界での経験を持ち、宅地建物取引士や管理業務主任者の資格を活かし、丁寧で分かりやすいサポートを心掛けています。下北沢駅から徒歩3分の便利な立地で、土日も対応可能です。お気軽にご相談ください。
下北沢司法書士事務所の苦手分野
おはようございます！下北沢司法書士事務所の竹内と申します。たまには相続からも会社設立からも離れて事務所のことでもお話ししようと思います。普通は得意なことを書くのでしょう。しかし工業高校を出て電気工事の免許とか取ったのに、いきなり法律に路線変更したアマノジャクなわたくしでございます。ここはあえて苦手なことを書きましょう。
１、大量生産
司法書士が安定してそれなりに稼ごうと思ったら不動産の売買立会が一番いいと思います。報酬額もそうなのですが、それよりも「回転」が魅力です。お仕事の依頼を頂いてから、報酬をいただけるまでのスパンが短いのでバンバン回転させれば数をこなせます。「登記工場」と化して大量生産がしやすいのです。しかし、下北沢司法書士事務所は売買立会自体はありがたく承りますが、あまり大量にはこなせません。もしも大量にこなすような体制にするとどうしてもある程度の人数が必要ですし、その人数を食べさせるためにたくさんお仕事を頂ける不動産会社や銀行の方を向いて仕事するようになってきてしまうと思っています。ご依頼をいただいたお客様と向き合うのがこだわりなので、大量生産は苦手です。
２、英語
すみません・・・。英語が喋れません。代表の竹内は近年まれに見る音痴でございます。歌の下手さは歴史に名を残すレベルです。逆に将来の音楽の教科書に載るかも知れません。言語って理屈じゃなくて音でリズムを掴めるのがセンスだと思います。ということ音痴な私はキッパリと英語はあきらめ、グローバル社会に背を向けて、日本語と茨城弁の二か国語しか話しません（茨城出身です。）
３、料理
代表の竹内は日本男児の伝統「男子厨房に入らず」を貫き通しております。およそ８年前、独身の時に焼きそばを作ったのを最後に一切料理をしておりません。手先が信じられないくらいに不器用なので食材を無駄にすること山のごとし。野菜が全くまともに切れないので、下手に包丁を持つと半泣きで妻が止めてきます。しかしながら家事をやらない男なんて年取って働かなくなったら山に捨てられてしまいそうです。女性の社会進出もどんどん進むでしょうし、ここは時代に媚びといた方が無難だろうということで料理はこれから覚えることにしましょう。とりあえず朝ごはんに目玉焼きを焼いてみます。
ということで下北沢司法書士事務所の苦手なことをご紹介しました。大変申し訳ないですが、大量生産と英語と料理は得意ではありません。ご依頼いただいたら一生懸命やりますがあまり期待しないでください・・・
下北沢司法書士事務所 竹内友章
東京都世田谷区北沢にある下北沢司法書士事務所は、相続手続き、遺言作成、相続放棄、会社設立、不動産売却など、幅広い法務サービスを提供しています。代表の竹内友章は、不動産業界での経験を持ち、宅地建物取引士や管理業務主任者の資格を活かし、丁寧で分かりやすいサポートを心掛けています。下北沢駅から徒歩3分の便利な立地で、土日も対応可能です。お気軽にご相談ください。
大家さんに知って欲しい！４月１日からの債権法改正！！
こんにちは！下北沢司法書士事務所の竹内と申します。今日は昨日に続いて不動産に関係する法律の改正についてお伝えします。
さて、４月１日から変わるのは相続法（配偶者居住権）だけではありません。不動産投資の大事なテーマの１つが保証人です。今は保証会社の利用が非常に増えていますが、まだまだ親御さんなどの個人に保証人になってもらうことも少なくありません。この保証人に関する法律が変わります。法改正により個人保証の場合には、保証契約には必ず「極度額」を定めなければならなくなりました。極度額とは、保証人が負担する可能性がある最大の金額です。極度額が１００万円であれば、保証人が保証を与えた人が与えた損害が１００万円を超えていたとしても、保証人は最大で１００万円までしか支払わなくて良いことになります。この極度額の定めが必要になるのは不動産の賃貸に限りません。個人が金額がはっきりしない責任を保証人になって負う場合、この極度額を契約書に盛り込まなければ、その保証契約は無効になってしまいます。今後は個人保証の場合には自分がいくら責任を負うのか書面で明記されるため、個人保証を嫌がられるケースが増えるかも知れません。ますます保証会社の利用が広まるかも知れませんね。
今日は大雪でしたね。寒いし大雪でツルツル滑って大変ですけど、桜に雪なんて珍しいものも見れました。今はスーパーに買い物くらいしか行けなくて残念に思ってましたが、面白いものが見れてよかったです。
下北沢司法書士事務所 竹内友章
東京都世田谷区北沢にある下北沢司法書士事務所は、相続手続き、遺言作成、相続放棄、会社設立、不動産売却など、幅広い法務サービスを提供しています。代表の竹内友章は、不動産業界での経験を持ち、宅地建物取引士や管理業務主任者の資格を活かし、丁寧で分かりやすいサポートを心掛けています。下北沢駅から徒歩3分の便利な立地で、土日も対応可能です。お気軽にご相談ください。
相続法改正の目玉！知っておきたい配偶者居住権
おはようございます！下北沢司法書士事務所の竹内と申します。今日は４月から使える相続法改正の主役、「配偶者居住権」についてお話したいと思います。さてこの配偶者居住権、「権」とつくことから分かるように権利の１つです。新しい権利ができたのですから大きな大きな法改正と言えるでしょう。シンプルに解説します！！
配偶者居住権はどんな権利か！？
配偶者居住権は、相続が発生した時に使う権利です。相続発生後も亡くなった旦那さんや奥さんと一緒に住んでた家に引き続き住んで普通に生活することができます。「それって当たり前じゃないの！？」と思われるかも知れません。しかし、お子さんと仲が悪くうまく遺産分割協議がまとめられないこともあります。まとめられても「お母さんは自宅不動産を相続したのだから、お金は私に相続させて」と言われるかも知れません。昭和の時代に日本を引っ張ってくれたたくさんのご家庭は、「お父さんは外で頑張って働きお母さんは家を守る」というおうちがたくさんありました。共働きが当たり前ではなかったのです。自然とお父さんの預貯金口座にお金が集中してお母さん名義の通帳にはあまり入っていない状態になります。それなのに預貯金を相続できなかったらお母さんの生活はどうなってしまうのでしょうか。そんなお母さんの生活を守る権利が配偶者居住権です。
配偶者居住権でどうやって生活を守るのか？
配偶者居住権でお母さんの生活を守るのはいいとしてどうやってお母さんの生活を守るのでしょうか。それは、配偶者居住権のメリットに注目すると見えてきます。配偶者居住権のメリットは「価値が低い」ところです。何故、価値が低いのがメリットなのでしょうか。相続の時は、「法定相続分」といって相続で引き継ぐ財産割合の基準が定められています。配偶者居住権の価値が低いおかげで、自宅不動産に住む権利を確保しつつ預貯金も相続するよう他の相続人に主張しやすくなります。配偶者居住権でも、普通に住む分には所有権と変わりません。家賃もとられません。結果として所有権で不動産を相続した時と比べると、不動産以外の預貯金を相続できる金額が大きくなり、お母さんの生活が守れます。
配偶者居住権は使いやすい権利なのか？
この配偶者居住権。果たして私たちにとって使いやすい権利なのでしょうか。配偶者居住権は二次相続を見据えた相続税の節税に使えるとの指摘もあります。配偶者居住権が作られた本来の目的よりも、もしかしたら節税対策でたくさん使われるようになるかも知れません。
今日は配偶者居住権についてお話ししました。花見はできませんが、外に出て桜を見るくらいのことはいいのでしょうか？外出自粛だからそれもダメなんですかね。どうせだから今はのんびり過ごすと割り切って、普通の状態に戻ったらギアをあげると思えばいいのかも知れませんね。
下北沢司法書士事務所 竹内友章
東京都世田谷区北沢にある下北沢司法書士事務所は、相続手続き、遺言作成、相続放棄、会社設立、不動産売却など、幅広い法務サービスを提供しています。代表の竹内友章は、不動産業界での経験を持ち、宅地建物取引士や管理業務主任者の資格を活かし、丁寧で分かりやすいサポートを心掛けています。下北沢駅から徒歩3分の便利な立地で、土日も対応可能です。お気軽にご相談ください。
