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大家さん困った！家賃減額交渉
こんにちは！下北沢司法書士事務所の竹内と申します。緊急事態宣言の延長を受けて家賃の減額交渉も更に加速しそうですね。不動産オーナーの立場としては家賃が減るのは大変ですが、突っぱね通すのも厳しそうです。それにおそらく大家さんがお持ちの物件の近くにある他の物件も値下げ交渉を受けて、応じている可能性も高いでしょう。とすると、借地借家法にあるこの条文が気になります。
第三十二条 建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。
日本全体で家賃減額交渉がされてると思いますし、お持ちの物件の近所の大家さんも減額に応じているとなるとある程度は仕方なさそうですね。第一、テナントが潰れて家賃０になったら次の店子さんを見つけるのに苦戦しそうです。
減額交渉に応じるのは仕方ないとして次の点を最大のポイントとして欲しいです。
１、減額の期間と金額をきちっと覚書に残す。
特に期間は大事です。コロナ終息後も減額後の家賃で貸し続ける必要はありません。短めに期間を区切ってその期間が近づいてきたらまた状況をみて相談しましょう。大体、２～３か月を目安とすれば良いのではないでしょうか。金額は１０％～２０％くらいを目安に応じて考えれば良いと思います。 「このテナントさんは少しの間しっかり助ければ、その後は頑張れるな」と感じたら短い期間に限定してもう少し値引いてもいいかも知れません。
もう１つポイントをあげるとすれば、
２、書面には「減額することを口外しない」条項を入れる。
交渉は各テナントと個別にするため、かなり減額したテナントの方が他のテナントにもそのことを伝えてしまうと、安い基準で交渉が進むことに繋がってしまいます。口外しないことを条項に入れましょう。
また、飲食業などどう見ても売り上げが下がってる店ならば別かもしれませんが、もしかしたらそんなに売り上げに影響してないのにこの機会を使って減額交渉に出る方もいるかも知れません。昨年と今年の売り上げが比較できる資料の提出など求めるのもいいと思います。
下北沢司法書士事務所 竹内友章
東京都世田谷区北沢にある下北沢司法書士事務所は、相続手続き、遺言作成、相続放棄、会社設立、不動産売却など、幅広い法務サービスを提供しています。代表の竹内友章は、不動産業界での経験を持ち、宅地建物取引士や管理業務主任者の資格を活かし、丁寧で分かりやすいサポートを心掛けています。下北沢駅から徒歩3分の便利な立地で、土日も対応可能です。お気軽にご相談ください。
みんなで太れば怖くない。
おはようございます！下北沢司法書士事務所の竹内と申します。もどかしい連休になってしまいましたがみなさまいかがお過ごしでしょうか。外出しにくいし、したところで閉まってる店ばかりだしで、結局自宅でダラダラ食べちゃったりしてないでしょうか。分かります。私も一緒です。ネットで「コロナ太り」という言葉を見つけてから「もう僕は１人じゃない！みんな一緒なんだ！！」ということで潔く太ることにしました。ランニングとか外出OKなのでしょうが、どうにもやる気になれません。４０近いので無理はいけませんしね。それに私が住んでる下北沢にはコロナ太りを更に加速させる原因があるのです。それは飲食店のテイクアウト！！行こうと思ってそのまま忘却していた数々のお店がお弁当やらなんやらたくさん売ってるではありませんか！困ったことにみんなおいしそうです。緊急事態宣言があと一か月も続いたら我が家のエンゲル係数は落ち込む経済をあざわらうかのように急上昇し、私の顔も一回り大きくなるでしょう。・・・というわけでゴールデンウィークとコロナが開けたら二重あごとなってみなさまにお会いしたいと思います。相続、信託、後見、会社設立、不動産売却など、ふとっちょぷにぷに司法書士にぜひぜひご相談くださいませ！
下北沢司法書士事務所 竹内友章
東京都世田谷区北沢にある下北沢司法書士事務所は、相続手続き、遺言作成、相続放棄、会社設立、不動産売却など、幅広い法務サービスを提供しています。代表の竹内友章は、不動産業界での経験を持ち、宅地建物取引士や管理業務主任者の資格を活かし、丁寧で分かりやすいサポートを心掛けています。下北沢駅から徒歩3分の便利な立地で、土日も対応可能です。お気軽にご相談ください。
空き家相続と税金のなまなましい話
おはようございます！GW中は毎日ブログ更新しますよ～。さて今日は空き家相続と売却の話をします。相続した空き家の売却は、相続、遺産分割、相続税申告、解体、不動産売却、売却代金の清算、不動産売却に伴う譲渡所得税発生による確定申告と様々な作業が発生します。順番を間違えると税金で損することをはじめ色んな不具合が生じてしまいますので、これらの作業を段取り良く進めるのも下北沢司法書士事務所にご依頼いただくメリットです。今日は、この空き家不動産の売却の中から税金の知識を１つ紹介します。
空き家売却の時には「空き家特例」に注目！
空き家不動産を売却する際に、注目すべき税金の知識は「相続空き家特例」です。相続した不動産を売却すると基本的に売却代金の約２割税金がかかってしまいます（ケースにもよります）。４０００万円で売却したら約８００万円も税金がかかるのですからもうとんでもないです。しかしこの特例を使うと、最初の４０００万円から３０００万円をひけます。４０００－３０００で１０００万円に対して約２割ですから２００万円に抑えられます（抑えるといってもかなりとられますが・・・）
空き家特例は元不動産営業としてもお勧めしたい。
元不動産営業の経験からも空き家特例は使い勝手がかなりいいと思います。なぜなら空き家不動産の場合は「あるべき書類が無い」ケースも普通だからです。もう少し具体的にご説明します。通常、不動産を売る時は売却価格から「経費」をひいてその価格に税率をかけます。経費の主なものは不動産会社の仲介手数料、そしてその不動産を「買った時の価格」です。売却時にその不動産を買ったときの価格をひいてそこに税率をかければかなり税金を押さえられます。しかし、昔に買った不動産だと契約書を無くしていたとあっても今の感覚だとかなり安い価格で買ってたりして思うように経費が引けません。こういう教科書的な知識だけでは対応できないことが、不動産業界にいたときは良くありました。こういう場面でも空き家特例は大活躍してくれると思います。
ちょっとした段取りの間違いで大損してしまう。
しかしこの空き家特例。古家を解体してから売却しないと使えません（例外有り）。買主さんが解体する場合も不動産取引ではごくごく普通ですが、空き家特例を使う時は駄目なのです。解体して、解体した建物の滅失登記をして、売買契約日を調整して、引き渡しの日も決めます。更にその前に遺産分割もあります。この遺産分割協議書のまとめ方も不動産売却を見越してまとめないと、売却の時の段取りが面倒になったりと不具合が起こります。このように空き家売却全体を滞りなく進めるには相続法、税務、不動産の価値判定、どこの市場を狙って売却活動をするかなど幅広い知識を背景に段取りを組まなければうまくいきません。
司法書士のコンサルティングで安心の空き家売却
いかがでしたでしょうか。空き家売却には独特の難しさがあります。気軽に相談できて不動産会社や税理士との調整もお任せの下北沢司法書士事務所にぜひぜひご相談くださいませ！
下北沢司法書士事務所 竹内友章
東京都世田谷区北沢にある下北沢司法書士事務所は、相続手続き、遺言作成、相続放棄、会社設立、不動産売却など、幅広い法務サービスを提供しています。代表の竹内友章は、不動産業界での経験を持ち、宅地建物取引士や管理業務主任者の資格を活かし、丁寧で分かりやすいサポートを心掛けています。下北沢駅から徒歩3分の便利な立地で、土日も対応可能です。お気軽にご相談ください。
気が付いたら蓮舫さんから謝罪を受けておりました。
ここは高卒司法書士として触れなければならない・・・。おはようございます！下北沢司法書士事務所の竹内と申します。日頃から学歴コンプレックスが服着て歩いてるような私は「高卒」と聞くと「ビクっ」と過剰反応してしまいます。このニュースも「ビクっ」となりました。
https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20200430-00000092-asahi-pol
まあ私みたいに最初から高卒前提で育てられた純粋培養の高卒エリートと、大金払って大学行って更に途中で大学辞めることになった高卒とじゃダメージが全然違うし、謝ってるのだからもう流していいと思います。
今となってはですが、私は高卒で良かったと思います。工場で肉体労働に明け暮れたり、不動産会社で「おぃコラ給料泥棒！！」と怒鳴られたりコールセンターで一晩中理不尽なクレームを受けたりしたのに耐えられたのは「自分は高卒だ！何でもやらなきゃ食べていけない！！」と思っていたからです。そうして耐えているうちに人のしんどさ、苦しさも少しづつ分かるようになってきてこれが司法書士の仕事にも生きてます。
というわけで、高卒から様々な仕事を通じて人の気持ちを学んできた司法書士が相続、後見、遺言、不動産売却、会社設立をサポートします。電話、メール、スカイプなども対応しますのでぜひぜひお声がけくださいませ！
下北沢司法書士事務所 竹内友章
東京都世田谷区北沢にある下北沢司法書士事務所は、相続手続き、遺言作成、相続放棄、会社設立、不動産売却など、幅広い法務サービスを提供しています。代表の竹内友章は、不動産業界での経験を持ち、宅地建物取引士や管理業務主任者の資格を活かし、丁寧で分かりやすいサポートを心掛けています。下北沢駅から徒歩3分の便利な立地で、土日も対応可能です。お気軽にご相談ください。
「STAYHOME」とか言われるとちょっと犬っぽぃ・・・
「抜け出した大地で～♪手に入れたのは自由～♪メイビぃラッキーメイビぃラッキーあいだせぃあいむらっきぃ～～」
「STAYHOME」と言われるたびにラルクの「STAYAWAY」を思い出す２０００年代初頭から時が止まったままの成長しない司法書士、竹内でございます。
抜け出した大地で自由を手に入れるどころか１８㎡の1ルームマンションからさえ出ちゃいけないと言われる異常事態になってしまいました・・・。全然STAYからAWAYできません。テレビをつければSTAYHOME。街には張り紙でSTAYHOME。渋谷ではエガちゃんが大画面でSTAYHOME。何だか「STAY！」と言われてる犬の気分です。普通に「家にいてください」ではダメなんでしょうか。日本人なので日本語分かります。こんなことが気になる時点で自粛ストレスに取りつかれてしまったのかも知れませんが、こういうときは「自宅を楽しむ」なんて妙なポジティブシンキングよりも「自粛して！自粛して！自粛して！辛いよ～～」と本音でいた方がまだ気が楽だと思います。このブログは一応司法書士のブログなので、愚痴ってばかりいないで何か法律の話でもしましょう。そうだ！自粛から「自粛要請の法律上の根拠は？強制力は？？」とか法律の話に繋げよう！！・・・でもなんかちょっと野暮だな。やめよう。調べるのも大変だし・・・。ということで今日は「STAYと言われたくない」「自粛が辛い」とだけ愚痴ってそっとパソコンを閉じます。
下北沢司法書士事務所 竹内友章
東京都世田谷区北沢にある下北沢司法書士事務所は、相続手続き、遺言作成、相続放棄、会社設立、不動産売却など、幅広い法務サービスを提供しています。代表の竹内友章は、不動産業界での経験を持ち、宅地建物取引士や管理業務主任者の資格を活かし、丁寧で分かりやすいサポートを心掛けています。下北沢駅から徒歩3分の便利な立地で、土日も対応可能です。お気軽にご相談ください。
不動産と離婚の重要知識を解説！
「離婚協議書は公正証書で作った方が良いのですか？」こんなご質問も良く頂きます。今日は「司法書士的な目線から」このテーマについて解説致します。ちょっと前振りが長いですが後半に大事な不動産の話が出てきます。お忙しい方は下の方から読んでみてください！
まずは公正証書のメリットを考える。
公正証書とは公証役場という、半分役所みたいな場所に出向いて法律にとても詳しい公証人（元検事とかが多い）に「この離婚協議書の内容で間違いなくお互いに合意しました。」と証明してもらう、くだいて言えば「お墨付き」をもらった文書のことです。第三者に、それも法律にとても詳しくて社会的信用のある公証人に立ち会ってもらいます。証明力が強いことは、なんとなく想像がつくのではないでしょうか。証明力は強いですが、公証人と協議書の内容を事前打ち合わせしなければなりませんし、公証役場に出向く手間もかかります。それだけでなく公証人に支払う費用もかかるため、「証明力が強い」ことによるメリットは何なのかもう一歩踏み込んで考えてみます。
公正証書の最大のメリットは「養育費などお金の支払い」
公正証書の大きなメリットは「お金が支払われなかったときの対応が楽」というところです。離婚の場面に限らず、任意でお金を払わない人に法律を使って払わせるのはそれなりに大変です。裁判などで権利を確定した後、民事執行法に基づいて「強制執行」をしなければ払わせられません。この「強制執行」ができる根拠となる文書を「債務名義」といいます（民事執行法第２２条）この「債務名義」の代表的なものは裁判で勝った確定判決ですが「公正証書」も債務名義の１つです。つまり、離婚協議書を当事者だけでなく「公正証書で作れば」この債務名義を取得する手続きをスキップしてお金を払わない元配偶者に強制執行をすることができます。
不動産の名義変更の場合は公正証書でも「債務名義」とはならない
公正証書は債務名義にはなりますが、条件付きです。その条件は「金銭債権」であって「債務者が直ちに強制執行に服する旨の陳述が記載されている」ことです（民事執行法第２２条第５項）。つまり、お金を払ってくださいと請求することしか裁判手続きをスキップできず、不動産の財産分与に相手が応じないときは公正証書で離婚協議書を作っても普通に裁判するほかありません。つまり、「お金は動かないが、自宅不動産だけ財産分与する」といったケースでは公正証書はあまり意味のない場合が多いです。不動産登記（名義変更）の専門家である司法書士の立場からは、「不動産の権利移転において離婚協議書が公正証書かどうかはあまり重要ではない」という結論になります。
いかがでしたでしょうか。公正証書を作るかどうかは背景やケースによって様々なため、一概には言えません。でも、今日のブログでお伝えしたことを押さえておくとかなり役に立つと思います。また、ご自身だけでなく必ず専門家のアドバイスも受けてご判断ください。
下北沢司法書士事務所では、お客さまのお話を丁寧に聞き取り、離婚協議書を公正証書で作るべきかについても必要な知識を提供します。公正証書は確かに安全ですが万能ではありません。お客さまが求めていることをヒアリングを通じて明確にし、その目的に公正証書があっているのか判断するのを最大限サポートします。連休中でも、電話やSkype相談も可能です。外出できない連中に相談しておきたい方はぜひお気軽にお問い合わせください。
下北沢司法書士事務所 竹内友章
東京都世田谷区北沢にある下北沢司法書士事務所は、相続手続き、遺言作成、相続放棄、会社設立、不動産売却など、幅広い法務サービスを提供しています。代表の竹内友章は、不動産業界での経験を持ち、宅地建物取引士や管理業務主任者の資格を活かし、丁寧で分かりやすいサポートを心掛けています。下北沢駅から徒歩3分の便利な立地で、土日も対応可能です。お気軽にご相談ください。
会社設立もハンコ無しか！？
コロナ前とコロナ後・・・後に歴史の転換点として語られることでしょう（大げさ太郎）おはようございます！下北沢司法書士事務所の竹内と申します。中国から見境なしに世界にぶんまかれたウイルスはこんなところにも影響を及ぼしました。ハンコをなくすそうです↓
https://news.yahoo.co.jp/articles/90aaae3728f557f0dde08821926f46742a042063
前々からいい加減、ハンコなんてやめて電子署名中心に切り替えようとか言われてましたがコロナ騒動で一気に加速しました。司法書士も手続き絡みのニュースが出るたびに「手続きなんてこれからもどんどん簡単になるから仕事なくなるぜ～この時代遅れのオワコン失職軍団！」とよく言われますが、また言われちゃいそうです。そのときはまた新しいみなさんのお役に立てるポイントを探せばいいのだから、それだけの話なんですけどね。会社の印鑑は、社員が家に持ってくるわけにもいかずわざわざ印鑑を押すだけのために出社して感染したら大変ということでこういう話になったみたいです。そのうち会社の実印なんてなくなり会社設立をハンコ無しでやる日も来るでしょうね。会社設立以外でも、ハンコが強烈な存在感を示してるのが不動産売買の立会です。実印と印鑑証明書の陰影を紙と紙をパタパタめくりながら照らし合わせるのですが「このパタパタ時代遅れ過ぎてちょっと恥ずかしいな～～。」と思ってたのでそういう意味ではありがたいです。この影響で仕事減んなきゃいいけどなぁ～～。
東京の感染者数ガクンと減ってましたね。確かに気が緩んで元気にお外へ遊びに行ったらいけないですが、ここ数週間自宅にいた成果が出たことは喜んでいいのではないでしょうか。はやく落ち着くといいですね。
下北沢司法書士事務所 竹内友章
東京都世田谷区北沢にある下北沢司法書士事務所は、相続手続き、遺言作成、相続放棄、会社設立、不動産売却など、幅広い法務サービスを提供しています。代表の竹内友章は、不動産業界での経験を持ち、宅地建物取引士や管理業務主任者の資格を活かし、丁寧で分かりやすいサポートを心掛けています。下北沢駅から徒歩3分の便利な立地で、土日も対応可能です。お気軽にご相談ください。
元不動産会社社員の司法書士が伝える不動産査定の秘密
おはようございます！下北沢司法書士事務所の竹内と申します。今日は不動産会社に勤めていた経験も交えて、不動産会社の出す査定価格についてお話します。以前、「良い不動産会社の選び方」についてブログを書きましたがその第２弾です。
過去記事はこちら↓
みなさんがご自宅を売却しようとして、あるいはまだ売却するか分からないけど検討材料にしたくて不動産会社に査定を依頼したとします。そうすると、不動産会社はどのように査定をすると思いますか。不動産会社も事業ですので、依頼につながる可能性が低い場合にあまり時間をかけて査定をしていると会社経営そのものを圧迫することになり兼ねません。そこでまだまだたくさん不動産会社をまわっている段階の方には、不動産会社向けの業務用ソフトを使って簡易的に査定を出すことも多いです。業務用ソフトは価格だけでなく該当地域の法律上の規制についても概要が教えてくれますし、何よりも見た目が綺麗。資料として雰囲気が出るため不動産会社にとっては便利な道具・・・というよりなくては仕事にならない会社さんも多いかも知れません。私ならこの業務用ソフトで作成した資料にレインズ（不動産会社が見るインターネット情報）で売り出し事例や成約事例も一緒につけます。これで、あまり時間をかけずにお客さまにお出しできる資料ができます。これは飛び込みのお客さまなどを想定しましたが、既存のお客さんの紹介だったりリピーターだったりとそもそもご依頼につながる可能性が高い場合、この簡易査定のほか現地調査や役所調査、買取業者へのヒアリングなども同時に進めます。
さて問題はここから・・・。不動産の査定はあくまで査定です。「３０００万円前後で売れそう」だとかそのくらいの目線は出せますが、実際に売ってみないといくらで売れるか分かりません。思いのほか価格が伸びなかったり、その逆に予想よりいい価格で売れたりします。そこで、最初にお客様にどれくらいの価格でお伝えするべきか不動産会社にとっては悩みどころです。高めに伝えるとご依頼につながる可能性はあがるのでしょうが、結局言った値段で売れなかったらクレームに繋がりかねません。逆に安めに言ったらそもそもご依頼につながる可能性が下がってしまうでしょう。
私が考えるいい不動産会社は正確にお客さまに情報を伝えて、判断は客さまに委ねる会社さんです。例えば「買取業者へのヒアリングですと２５００万前後を提示した業者が多かったです。この価格帯であれば売却できる可能性は強いでしょう。一般の消費者の方を探せばもう少し高い価格で売れる可能性も十分あります。ただうまく見つかるとも限りませんし、あまり時間をかけると市況が悪くなるかも知れません。そこでひとまず１カ月は一般向けに販売活動をして、動向を見てから買い取り業者への販売も検討してはいかがでしょうか。」といった感じで情報と提案がセットになっていると親切だなと感じます。
いかがでしたでしょうか。下北沢司法書士事務所では、不動産の価格調査なども承っております。「いきなり不動産会社に行く前に、詳しい人から情報収集してからにしたい」とお考えの方、ぜひ下北沢司法書士事務所にお声がけくださいませ！ skype相談もやってますよ～。
下北沢司法書士事務所 竹内友章
東京都世田谷区北沢にある下北沢司法書士事務所は、相続手続き、遺言作成、相続放棄、会社設立、不動産売却など、幅広い法務サービスを提供しています。代表の竹内友章は、不動産業界での経験を持ち、宅地建物取引士や管理業務主任者の資格を活かし、丁寧で分かりやすいサポートを心掛けています。下北沢駅から徒歩3分の便利な立地で、土日も対応可能です。お気軽にご相談ください。
謎マスクな下北沢
おはようございます！下北沢司法書士事務所の竹内と申します。服屋も食べ物屋もガラガラとシャッターをおろし、週末にキャッキャッと闊歩するわこうどの姿も普段の２割程度。下北沢だけ見たら人との接触８割減は見事達成されたようです。そんな中、不思議な光景をチラホラと見るようになりました。小さい飲食店でマスクを売っているのです。１件そんな店を見かけたなと思ったらどんどん増えてきて今ではあまり珍しいことでもなくなっています。値段は５０枚入りで４０００円とかえらく高いのですが、これだけ色んな店で売るようになると値下がりも時間の問題でしょう。なぜドラックストアが仕入れられないマスクを個人の飲食店が仕入れられてるのか気になる子ちゃんな私でございます。うちの事務所はマスクは売っておらず、お店に並んでいるのは相変わらず相続、後見、不動産売却、会社法務などなどでございます。スカイプでの相談にも対応してるので自宅にいながらボチボチとお話を進めて行きたい方。是非、お声がけくださいませ。
下北沢司法書士事務所 竹内友章
東京都世田谷区北沢にある下北沢司法書士事務所は、相続手続き、遺言作成、相続放棄、会社設立、不動産売却など、幅広い法務サービスを提供しています。代表の竹内友章は、不動産業界での経験を持ち、宅地建物取引士や管理業務主任者の資格を活かし、丁寧で分かりやすいサポートを心掛けています。下北沢駅から徒歩3分の便利な立地で、土日も対応可能です。お気軽にご相談ください。
相続の手続きアンケート紹介！
おはようございます！下北沢司法書士事務所の竹内と申します。今日は相続関係の手続きのアンケートをご紹介します。
このアンケートのお客さまからご依頼いただいたのは相続による不動産の名義変更の手続きでした。しかし実際には相続と似てはいるのですが「遺贈」がお客さまにおきていることでした。「遺贈」は相続人以外の方に財産を譲る方法です。亡くなった後に効果が発生する点では相続と一緒ですが対象となる相手が違います。このように相続のご相談のなかでも、法律的に正確に見ると実は相続以外の手続きが必要なご依頼もたくさんいただきます。もちろん、お客さまは「相続」と「遺贈」の細かい違いなど知らなくて当然です。資料の中からどの手続きをとれば正確に現実に起きていることを登記に落とし込めるのか見極めるのも司法書士の仕事の１つです。
下北沢司法書士事務所では、ご依頼いただいた手続きを正確に手早く実現することはもちろんですが、実際にお客さまが抱えている課題のポイントはどこなのか、お客さまに寄り添いながら深く話を伺って解決すべき課題を提示することを心がけております。もちろん、課題を浮き彫りにした後はお客さまのペースと考えにあわせながらその課題を解決していきます。今はなかなか直接お会いしにくいタイミングではありますが、電話やメールそれにskypeでの相談も承っております。お仕事のペースが落ちて、気になっていた相続に関する手続きや対策を進めたい方、ぜひ当事務所にお気軽にご相談くださいませ。
下北沢司法書士事務所 竹内友章
東京都世田谷区北沢にある下北沢司法書士事務所は、相続手続き、遺言作成、相続放棄、会社設立、不動産売却など、幅広い法務サービスを提供しています。代表の竹内友章は、不動産業界での経験を持ち、宅地建物取引士や管理業務主任者の資格を活かし、丁寧で分かりやすいサポートを心掛けています。下北沢駅から徒歩3分の便利な立地で、土日も対応可能です。お気軽にご相談ください。
