おはようございます！下北沢司法書士事務所の竹内と申します。賃貸アパートの大家さん向けに孤独死と家賃滞納問題、会社設立、相続、遺言、不動産売却支援、借金問題など法務手続きをしております。
今日は高齢者の孤独死問題についてです。室内で孤独死した場合も病院で亡くなった場合も孤独死問題は大変です。しかし、大大変でも少しづつ物事を前に進めなければなりません。賃貸アパートを近いうちに売却するときは別ですが、そうじゃなければ次の入居者を募集しなければなりません。そんな時に備えて国土交通省は令和３年１０月８日、「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を発表しました。不動産業者向けのものではありますが、大家さんにも参考になると思います。では見ていきましょう
ガイドラインのポイント
国土交通省は、ガイドラインのポイントを次のように説明しています。
①孤独死などがあったことを次の入居者に告げなくてもいい場合でも事件性、周知性、社会に与えた影響等が高い事案は告げる必要がある。
「孤独死などがあったことを告げなくてもいい場合」についてはこちらのコラムで解説しています。併せてごらんください。
例えば、何らかの事件に関連して賃貸アパートも報道対象になってしまったときなどが考えられます。
②孤独死等が取引の相手方等の重大な判断に重要な影響を及ぼすと考えられる場合は、その事実を次の入居者に伝える必要がある。
ただし例外あり。詳しくは上に張ったURLをクリックで解説が見れます！
③新しい入居者から高齢者の孤独死など死亡時案の有無について聞かれた場合や、社会的影響の大きさから入居者に把握しておくべき特段の事情がある場合。
この③の要件は結構、厄介です。なぜならば高齢者等の孤独死が発生した時から経過した期間や原因などを問わないで説明すべきとされているからです。キッパリ「何にもありません！！」と言い切ったらダメなのはもちろん、「う～ん。知ってる限りは聞いたことなぃな～ムニョムニョ。」みたいなのもこのガイドラインではNGです。
④次の入居者に事実告示するには、事案の発生時期や場所、死因、特殊清掃が行われたことを告げる
ガイドラインを見たってピンとこない！？個々の事案にあてはめれるか。
ガイドラインはそれだけでは使えず、個々の事案に当てはめて使う必要があります。実際に大家さんが遭遇した孤独死のケースにこのガイドラインを当てはめるとどうなるのか。これは難しい問題です。また、冒頭に記載したようにこれは宅地建物取引業者（不動産業者）向けのガイドラインです。この辺も踏まえて考える必要があります。
今日は高齢者の孤独死にお困りの大家さんに向けて、国土交通省のガイドラインについてご説明しました！下北沢司法書士事務所では家賃対応や今回ご紹介した高齢者の孤独死にお困りの大家さんをサポートします。エリアも世田谷区、杉並区、目黒区、調布市、府中市、吉祥寺などの東京都内はもちろん神奈川県、埼玉県などの首都圏、さらには全国からのご相談に対応します！
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下北沢司法書士事務所 竹内友章
