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相続不動産の古い抵当権を抹消する特例とは？【司法書士解説】

相続した実家の登記簿に謎の抵当権？プロが解決の特例を解説

親御様やご祖父母様から大切な不動産を相続した際、その登記簿（登記事項証明書）を取得して、見慣れない「抵当権」の記載に驚かれたことはありませんか。「何十年も前に完済したはずのローンなのに」「全く心当たりのない会社名が載っている」…。こうした状況に戸惑い、不安を感じるのはあなただけではありません。

特に、抵当権者（お金を貸した側）がすでに解散して存在しない法人の場合、手続きは非常に複雑になりがちです。連絡を取る相手がおらず、どうすればこの抵当権を消せるのか、途方に暮れてしまう方も少なくないでしょう。

この記事では、そのような対応が難しい状況で利用を検討できる「不動産登記法第70条の2」の特例について、専門家の視点から詳しく解説します。この特例は、古い抵当権などの担保権登記が残っている場合に、一定の要件のもとで抹消手続きを進めやすくする制度です。東京だけでなく地方の不動産の相続登記にも対応してきた下北沢司法書士事務所の司法書士が、相続の課題となる古い抵当権の消し方について、具体的な解決事例を交えながら分かりやすくご説明します。このテーマの全体像については、相続した実家の抵当権抹消手続きで体系的に解説しています。

放置は危険！古い抵当権がもたらす3つの深刻なリスク

「何十年も前の、少額の抵当権だから問題ないだろう」と安易に考えるのは非常に危険です。たとえ実質的には返済が終わっていても、抹消登記をしない限り登記簿上には抵当権の記録が残り、不動産の売却や融資の場面で取引上の支障となることがあります。放置することで、主に3つの深刻なリスクが生じます。

1. 不動産を売却できない
   不動産を売買する際、買主は「完全な所有権」を求めます。抵当権が付いたままの不動産は、万が一、債務の不履行があった場合に競売にかけられるリスクを抱えているため、通常、買主は見つかりません。売却を決断したとしても、抵当権が残っていることが発覚すれば、契約の前提条件である「抵当権の抹消」ができず、売買契約そのものが破談になる可能性が高いのです。
2. 不動産を担保に融資を受けられない
   その不動産を担保に、新たな事業資金やリフォームローンなどを借り入れようとしても、金融機関の審査でほぼ確実に問題視されます。金融機関は、融資の際に自社を第一順位の抵当権者として設定することを重視するのが一般的です。古い抵当権が残っていると審査上の支障となり、融資条件に影響したり、審査に通らなかったりする可能性があります。
3. 将来の相続で子や孫に負担を強いる
   最も憂慮すべきは、問題を次世代に先送りしてしまうことです。あなたが解決しなかったこの問題は、将来、あなたのお子様やお孫様が相続する際に、さらに大きな負担としてのしかかります。時間が経過すればするほど、関係者の所在調査は困難になり、手続きはより複雑化します。あなたの代で解決しておくことが、将来の家族に対する責任ともいえるでしょう。

このように、古い抵当権を放置すると、現在の資産活用を妨げるだけでなく、将来の相続人にも手続き上の負担を残す可能性があります。そして、相続した不動産を速やかに売却したい場合などでは、相続登記と売買登記を同時に申請する実務においても、この抵当権抹消が前提となります。

解散法人名義の担保権に使える「不動産登記法第70条の2」とは

このような共同申請が難しい状況に対応する制度として、2023年4月1日に施行されたのが「不動産登記法第70条の2」の特例です。この制度は、一定の条件を満たす場合に、不動産の所有者などの登記権利者が単独で先取特権、質権または抵当権に関する登記の抹消を申請できるというものです。

従来、このようなケースでは、法務局に債権額や利息などを「供託」することで抹消手続きを進める方法がありましたが、そのためにはまとまった資金を用意する必要がありました。しかし、この新しい特例では、要件を満たせば供託をせずに単独で抹消登記を申請できるため、供託金を準備する負担を避けられる可能性があります。

まさに、連絡が取れない解散法人名義の古い抵当権、いわゆる「休眠担保権」に悩む不動産所有者を救済するために作られた、待望の制度といえるでしょう。この抵当権抹消手続きの特例は、要件を満たす事案で有効な選択肢となります。

参照：不動産登記法 | e-Gov法令検索

特例を使うための4つの厳しい条件

この便利な特例ですが、誰でも簡単に利用できるわけではありません。悪用を防ぐため、以下の4つの厳格な要件をすべて満たす必要があります。

• 要件1：抵当権者である法人が「解散」していること
  法人が現存している場合は利用できません。法務局で法人の閉鎖事項証明書などを取得し、解散の事実を証明する必要があります。
• 要件2：法人の「解散の日」から30年が経過していること
  解散から相当な期間が経過していることが求められます。これも閉鎖事項証明書に記載された解散年月日で確認します。
• 要件3：被担保債権の「弁済期」から30年が経過していること
  お金を返す約束の日から30年以上が経っている必要があります。弁済期は登記簿や原因証書などから確認します。登記簿だけでは明らかでない場合は、登記原因や関係資料を確認し、個別に起算点を検討する必要があります。
• 要件4：法務省令で定める調査を尽くしても「清算人の所在が判明しない」こと
  これが最も専門的な要件です。法人が解散すると、後処理のために「清算人」が選任されますが、その清算人の行方が分からないことを公的に証明しなければなりません。

これらの要件を一つひとつ確認し、公的な書類で証明していく作業は、専門的な知識と経験がなければ非常に困難です。

最大の難関「清算人の所在が判明しない」ことの証明

4つの要件の中でも、最大の難関となるのが「清算人の所在が判明しないことの証明」です。これは、単に「連絡が取れない」というレベルの話ではありません。

不動産登記法では、法務省令で定められた方法で調査を尽くすことが求められます。具体的には、以下のような調査を行う必要があります。

• 法人の登記記録の調査：法人の閉鎖事項証明書などを取得し、登記されている清算人の氏名と住所を確認します。
• 清算人の登記上の住所地への送付：登記簿に記載された清算人の住所宛に、配達証明付き郵便などで書面を送付し、「宛所に尋ねあたらず」などの理由で返送されてくることを確認します。
• 住民票や戸籍の附票の調査：清算人の登記上の住所地を管轄する役所で、住民票の除票や戸籍の附票などを請求し、転居先がないか、あるいはすでに死亡していないかなどを調査します。

これらの調査をすべて行い、それでもなお清算人の現在の所在が分からない、という事実を客観的な証拠（返送された郵便物、役所で取得した証明書など）と共に「調査報告書」としてまとめ、法務局に提出する必要があるのです。このプロセスには、法人登記や戸籍制度に関する深い知識が不可欠であり、一般の方が独力で進めるのは極めて難しいといえるでしょう。特に、連絡が取れない法定清算人の扱いは、司法書士の実務の中でも特に専門性が問われる分野です。

【司法書士の解決事例】岐阜県の実家に残る昭和の抵当権を抹消

ここで、当職が実際に不動産登記法第70条の2の特例を使い、問題を解決した事例をご紹介します。同様の問題は、相続した不動産に古い担保権が残っている場合にも起こり得ます。

ご相談者は、東京都中野区にお住まいのAさん。岐阜県にあるご実家を相続されることになり、当事務所にご依頼をいただきました。
司法書士が登記のご依頼を受けた際、まず初めに行うのが、対象不動産の現在の登記情報を確認することです。早速、私はAさんのご実家の登記情報を取り寄せ、内容を精査しました。すると、ある一点が目に留まったのです。

それは、昭和10年代に設定された、債権額２９０円の非常に古い抵当権でした。

通常であれば、借りたお金を返せば、お金を貸した側から抵当権を消すための書類が渡されます。しかし、今回は事情が全く異なりました。お金を貸した抵当権者は法人でしたが、その法人はとうの昔に消滅しており、合併などで事業を引き継いだ会社も存在しない。つまり、２９０円を返したくても、返す相手がどこにもいない状態だったのです。

Aさんにこの状況をご説明し、私はこの古い抵当権を抹消するために「不動産登記法第70条の2」の特例を利用することをご提案しました。

この手続きでは、法人が解散した際の「清算人」がすでに死亡していることを公的に証明する必要がありました。解散した年代を考えれば、ご存命でないことはほぼ確実です。しかし、登記を申請するには、その「ほぼ確実」を公的書類で裏付けなければなりません。

古い法人の登記簿謄本を岐阜県の法務局から取り寄せ、清算人の氏名と住所は判明しました。しかし、商業登記の謄本からは、死亡の事実を証明するために必要な「本籍地」までは分かりません。

この場面では、古い戸籍や登記記録に関する実務上の確認が必要でした。昔は、住所と本籍地が一致しているケースが非常に多かったのです。私は、商業登記謄本から判明した「住所」を「本籍地」と推定し、岐阜県のある市役所へ戸籍の請求を行いました。この方法で請求したところ、清算人の戸籍を取得することができました。清算人の方の戸籍を入手でき、死亡の事実を公的に証明することができたのです。

あとは、登記申請書、入手した会社の謄本や戸籍、そして私が作成した調査の経緯をまとめた調査報告書を法務局に提出。無事に相続登記と同時に、Aさんのご実家に残っていた昭和10年代設定の抵当権を抹消することができました。たとえ遠方の不動産に関する手続きであっても、このように一つひとつ調査を尽くすことで解決の道は開けます。

古い抵当権の抹消、司法書士に依頼すべき理由と費用

ここまでの解説と事例でお分かりいただけたように、不動産登記法第70条の2の特例を利用した手続きは、専門的な知識と調査能力が不可欠です。司法書士に依頼すべき理由は、主に以下の3点に集約されます。

• ①複雑な調査・読解スキル：戸籍謄本や古い法人登記簿は、形式も記載内容も複雑です。必要な情報を正確に読み解き、次の調査へとつなげるには高度なスキルが求められます。
• ②法務局との専門的な折衝：登記申請は、法務局の登記官との専門的なやり取りが発生します。特例のような新しい制度では、申請内容について詳細な説明を求められることもあり、専門家でなければ対応が困難な場合があります。
• ③専門的な書類作成能力：特に「調査報告書」は、行った調査のプロセスと結果を、法的な要件を満たす形で論理的に記述する必要があります。これは司法書士の専門業務そのものです。

時間と労力の負担を軽減できるだけでなく、必要書類や要件を整理したうえで申請を進めやすくなることが、専門家に依頼するメリットです。

費用については、登録免許税（不動産1個につき1,000円）などの実費に加え、司法書士の報酬が必要となります。当事務所の料金については、事案の難易度（調査の範囲や取得する書類の数など）によって変動するため、個別にお見積もりをさせていただいております。まずはお気軽にご相談ください。

相続登記と抵当権抹消はセットで進めるのが効率的

多くの方が、今回のテーマである古い抵当権の問題に「相続」をきっかけに直面します。2024年4月からは相続登記が義務化され、不動産の名義変更は避けて通れない手続きとなりました。

どうせ相続登記を行うのであれば、この厄介な古い抵当権の抹消も同時に進めることを強くお勧めします。なぜなら、戸籍や登記記録などの資料を確認する作業を並行して進められるため、司法書士にまとめて依頼することで、効率的に手続きを進めやすくなるからです。

必要書類の収集から法務局への申請までをワンストップで行えるため、時間的にも費用的にも負担を軽減できます。「相続登記もお願いするついでに、この抵当権も片付けてしまおう」とお考えいただくのが、最も賢明な選択といえるでしょう。相続財産に漏れがないかを確認する不動産の調査と並行して、抵当権の問題にも着手することが重要です。

まとめ：複雑な手続きは専門家に任せて、未来へ資産をつなぐ

相続した不動産に残る、古く、そして連絡先も分からない抵当権。それは、放置すれば売却や融資の妨げとなり、いずれは次世代にまで負担を強いる厄介な問題です。

しかし、この記事で解説した「不動産登記法第70条の2」は、そんな閉塞した状況を打ち破るための強力な解決策となり得ます。ただし、その利用には法人登記や戸籍の深い知識に基づく専門的な調査と、厳格な要件を満たす手続きが不可欠です。

お一人で悩み、貴重な時間を費やす必要はありません。その複雑な手続き、私たち司法書士が解決へのお手伝いをいたします。下北沢司法書士事務所は、単に手続きを代行するだけでなく、ご相談者様の不安な気持ちに寄り添うことを大切にしています。心理カウンセラーの資格も持つ司法書士が、あなたの状況を丁寧にお伺いしますので、どうぞご安心ください。

将来の相続人に手続き上の負担を残さないためにも、古い抵当権が見つかった場合は早めに対応を検討することが大切です。

まずは無料相談から。古い抵当権のお悩みをお聞かせください

下北沢司法書士事務所　竹内友章

司法書士　竹内　友章

東京都世田谷区北沢にある下北沢司法書士事務所は、相続手続き、遺言作成、相続放棄、会社設立、不動産売却など、幅広い法務サービスを提供しています。​代表の竹内友章は、不動産業界での経験を持ち、宅地建物取引士や管理業務主任者の資格を活かし、丁寧で分かりやすいサポートを心掛けています。​下北沢駅から徒歩3分の便利な立地で、土日も対応可能です。​お気軽にご相談ください。

司法書士　竹内　友章

後見人の相続手続き、全部自分で？外注できる範囲と費用を解説

はじめに：後見人の相続手続き、専門家が解説します

「親の成年後見人になったけれど、突然、別の親族の相続が発生してしまった…」「被後見人である親の代理として、相続手続きを進めなければならない。でも、何から手をつければいいのか…」

この記事をお読みのあなたは、相続手続きへの不安と、後見人としての責任を感じている方も多いのではないでしょうか。下北沢から小田急沿い、井の頭線沿いの方をはじめとして親族成年後見人の相談を承ってきた世田谷区の司法書士が、そのお悩みを解決するためにこの記事を執筆しています。

成年後見人として相続手続きに直面すると、慣れない法律用語、膨大な書類、そして他の相続人との調整など、その複雑さと精神的な負担の大きさに圧倒されてしまうのも無理はありません。しかし、どうか一人で抱え込まないでください。

この記事を最後までお読みいただければ、

• 後見人が直面する相続手続きを、どこまで専門家に任せられるのか
• 専門家に依頼する費用は誰が負担するのか
• 家庭裁判所への手続きはどうすればいいのか

といった、あなたの具体的な疑問を整理し、次に取るべき対応を検討しやすくなります。ご自身の負担を軽くし、そして何より大切なご本人（被後見人）の権利をしっかりと守るための、具体的な進め方を把握しやすくなります。成年後見制度の全体像については、法定後見・任意後見で体系的に解説していますので、併せてご覧いただくとより理解が深まるでしょう。

「後見人だから」と一人で抱えていませんか？

親族が後見人になる場合、「自分がしっかりしなければ」という強い責任感から、すべてをご自身でやろうと頑張りすぎてしまう傾向があります。そのお気持ちは非常に尊いものですが、財産管理と同様に、相続手続きもまた、後見人お一人で対応するには負担が大きい場合があります。

親族後見人が直面する3つの大きな壁

後見人の方が相続手続きを進める上では、主に3つの課題があります。

• 時間の壁
  ご自身の仕事や家庭生活と並行して、相続手続きを進めるのは至難の業です。亡くなった方の出生から死亡までの戸籍謄本を集め、相続人を確定し、不動産や預貯金といった財産を調査する…。平日昼間にしか開いていない役所や金融機関とのやり取りに、多くの時間が奪われてしまいます。
• 知識の壁
  「相続登記」「遺産分割協議」「利益相反」「特別代理人」…。普段の生活では聞き慣れない法律用語の数々に、戸惑いを感じる方も少なくありません。特に、不動産の名義変更（相続登記）は専門的な知識が不可欠です。こうした相続手続きに疲れてしまうのは、当然のことなのです。
• 精神的な壁
  「ご本人のために、間違いがあってはならない」というプレッシャーは想像以上に重いものです。また、他の相続人との間に立ち、全員が納得する形で話を進めていく調整役としての役割は、大きなストレスを伴います。ご自身の親族間のことであればなおさら、精神的な負担は計り知れません。

もし手続きを間違えたら？手続きを誤った場合のリスク

万が一、専門家のサポートなしで手続きを進め、間違いを犯してしまった場合、どうなるのでしょうか。そこには、あなたが想像する以上のリスクが潜んでいます。

例えば、書類の不備で法務局や金融機関から何度も突き返され、手続きが大幅に遅延してしまうかもしれません。さらに深刻なのは、法律的な知識が不十分なまま遺産分割協議を進めてしまうケースです。

後見人自身も相続人である場合など、気づかぬうちに「利益相反行為」にあたる分割案に合意してしまうと、その協議自体が無効になる可能性があります。そうなれば、他の相続人との間に不信感が生まれ、家族関係に修復困難な亀裂が入ってしまうことも…。最悪の場合、ご本人の財産を危険にさらしたとして、後見人としての責任を問われかねないのです。

司法書士に外注できる相続手続きの全範囲

では、具体的にどこまでの業務を専門家である司法書士に任せることができるのでしょうか。実は、相続登記、戸籍収集、法定相続情報一覧図の作成、遺産分割協議書の作成支援、預貯金や有価証券の相続手続きなど、司法書士が対応できる範囲で手続きを依頼することが可能です。相続に関する相談先として司法書士を選ぶことで、手続きの負担を大幅に軽減できるのです。

【調査・準備段階】戸籍収集から財産調査まで

相続手続きの第一歩は、膨大な書類集めと財産状況の把握です。この時間と手間のかかる初期段階について、必要資料の確認を行いながらサポートできます。

• 亡くなった方や相続人全員の戸籍謄本等の収集
• 収集した戸籍に基づく「相続関係説明図」の作成
• 不動産・預貯金・有価証券などの相続財産調査と「財産目録」の作成
• 法務局で利用できる「法定相続情報一覧図」の作成と、認証文付きの写しの取得

これらの作業を専門家が確認しながら進めることで、その後の手続きに必要な資料を整理しやすくなります。ご自身で不動産を調査する手間も省けます。

【協議・合意段階】遺産分割協議のサポートと協議書作成

相続手続きの中でも、特に精神的な負担が大きく、トラブルに発展しやすいのが遺産分割協議です。司法書士は、対応できる業務範囲の中で、遺産分割協議書の作成や必要書類の整理をサポートします。

• 法律的な観点から、ご本人（被後見人）の権利を守る遺産分割案の作成支援
• 相続人間で合意された内容を確認し、遺産分割協議書の作成に必要な事項を整理
• 相続人全員の合意内容を、法的に有効な「遺産分割協議書」として文書化

私たちは、弁護士のように特定の相続人の代理人として交渉することはできませんが、だからこそ中立的な立場で全体の調整役を担うことができます。利益相反に当たる可能性がある場合には、特別代理人の選任申立てが必要かを確認したうえで、相続人全員の合意形成を円満にサポートします。

【実行・登記段階】不動産の名義変更から預貯金解約まで

遺産分割協議で決まった内容を、実際に形にする最終段階です。ここでも、司法書士が委任内容と業務範囲に応じて手続きをサポートします。

• 不動産の相続登記（名義変更）：司法書士の最も専門とする分野です。法務局への申請書作成や申請手続きを代理します。
• 預貯金の解約・名義変更・分配：各金融機関で異なる煩雑な手続きも、必要書類の確認を行いながら、まとめて手続きをサポートできます。
• 株式など有価証券の名義変更：証券会社とのやり取りも代行可能です。詳しくは株式・株券の名義変更(相続手続き)のページもご覧ください。

このように、相続登記を中心に、戸籍収集や法定相続情報一覧図の作成、預貯金等の相続手続きについて、司法書士が対応できる範囲でまとめて相談できます。

外注費用の捻出と家庭裁判所への報告

「専門家に頼みたいけれど、費用が心配…」「裁判所に何か言われないだろうか…」という2つの大きなハードルについても、ご安心ください。具体的な解決策があります。

費用はどこから出す？被後見人の財産からの支払いが原則

最も気になる費用負担ですが、被後見人のために必要かつ相当な業務であれば、司法書士に支払う報酬を被後見人の財産から支出できる場合があります。
相続手続きの代行は、ご本人（被後見人）の財産と権利を守るための正当な後見業務です。そのため、その費用は原則として「被後見人の財産から支出する」ことが認められています。

これにより、要件を満たす場合には、後見人個人の負担ではなく、被後見人の財産から費用を支出できることがあります。もちろん、不相当に高額な報酬は認められないため、事前に見積書を取り、適正な費用であることを確認することが大切になります。信託と後見では、こうしたお金の使い方の考え方が異なります。

家庭裁判所への許可は必要？報告のタイミングとポイント

「専門家に依頼するのに、いちいち家庭裁判所の許可が必要なの？」という疑問もあるかと思います。
結論から言うと、相続手続きを司法書士に依頼すること自体について、通常は事前の許可までは求められないことがあります。ただし、本人と後見人の利益が相反する場合などは、特別代理人選任の申立てなど別の手続きが必要です。これは、後見人の裁量の範囲内で行える業務とされているためです。

ただし、後見人には財産管理の状況を家庭裁判所に報告する義務があります。そのため、司法書士へ報酬を支払ったことについては、年に一度の定期報告などの際に事後的に「報告」することになります。

また、後から裁判所からなにか言われないか不安な時は、支出前に見積もりを添えて、事前に報告しておくのもよいでしょう。

その際のポイントは、

• 依頼の必要性：「相続手続きが非常に複雑で、専門家の知識が不可欠だった」など、なぜ依頼する必要があったのかを明確に説明する。
• 費用の妥当性：司法書士から受け取った見積書や請求書、領収書を添付し、費用が適正であったことを示す。

この2点を報告書に記載し、資料を添付して説明できるようにしておくことが重要です。専門家を活用した理由や費用の妥当性を説明できれば、後見事務としての必要性を示しやすくなります。他のケースで裁判所の許可が必要な場合とは異なりますので、ご安心ください。当事務所のよくある質問と回答も参考にしてください。

参照：法定後見制度とは（手続の流れ、費用）

当事務所の解決事例：「後見人は専門家を頼れない」という誤解

先日、経堂にお住まいのAさんがご相談にいらっしゃいました。Aさんは同居されているお母様の成年後見人です。今回は、お母様のご兄弟が亡くなったことによる相続のご相談でした。

私は、法定相続分の説明から始まり、戸籍の収集、法定相続情報一覧図の作成、遺産分割協議と協議書の作成、そして相続登記と、手続きの全体像をひととおりご説明しました。
すると、Aさんの顔がみるみる曇っていくのに気が付きました。

「難しそうだし、やることがたくさんあるのですね…。私にできるかしら…」

その不安な表情を見て、私はこうお伝えしました。
「すべてをAさん一人で抱える必要はないんですよ。もしよろしければ、司法書士として私もお手伝いできますので、ご検討ください。」

その言葉に、Aさんはとても驚かれた様子でした。どうやら、「成年後見人は、司法書士のような専門家を頼ってはいけない」と思い込んでいらっしゃったのです。

「大丈夫ですよ。ご心配でしたら、まずはお見積りを作成します。それを家庭裁判所に提出して、司法書士に依頼することを報告するという形でも構いません。」

成年後見人だからといって、すべての手続きを一人で抱え込む必要はありません。むしろ、税理士や弁護士、不動産管理会社など、必要に応じて専門家の力を借りることが、ご本人の利益を守る上で非常に重要です。
成年後見人の大切なお仕事は、専門家が適切に仕事を進めているか、そして費用が法外なものでないかを確認し、監督することなのです。お客様の声からも、専門家と協力することの安心感を感じていただけるかと思います。

専門家への相談は、あなたとご本人の未来を守る第一歩

成年後見人として相続手続きを専門家に外注することは、決して「手抜き」や「責任放棄」ではありません。むしろ、ご本人（被後見人）の大切な財産と権利を、法律に則って適切に守るための「有効な選択肢」と言えるでしょう。

複雑で時間のかかる手続きを専門家に任せることで、あなた自身の時間的・精神的な負担を軽減できる場合があります。そして、そこで生まれた心の余裕を、本来の後見人の役割であるご本人の生活を見守り、支える「身上監護」に注ぐことができるようになるのです。

一人で悩み、手続きが滞ってしまうことこそが、大きなリスクの一つです。たとえ遠方にお住まいでも対応は可能です。

まずは現状を整理し、何から始めるべきかを知るためにも、一度私たち専門家に話してみませんか？早めに相談することで、必要な手続きや注意点を整理しやすくなります。

ご相談はお問い合わせフォームからお気軽にどうぞ。

下北沢司法書士事務所　竹内友章

司法書士　竹内　友章

東京都世田谷区北沢にある下北沢司法書士事務所は、相続手続き、遺言作成、相続放棄、会社設立、不動産売却など、幅広い法務サービスを提供しています。​代表の竹内友章は、不動産業界での経験を持ち、宅地建物取引士や管理業務主任者の資格を活かし、丁寧で分かりやすいサポートを心掛けています。​下北沢駅から徒歩3分の便利な立地で、土日も対応可能です。​お気軽にご相談ください。

司法書士　竹内　友章

相続不動産の共有は危険？デメリットと共有せざるを得ない時の解決策

相続不動産を「とりあえず共有」にする前に知っておきたいリスク

実際の相続の現場で、共有も含め１つ１つのご家庭に合わせて相続の提案をしてきた世田谷区の下北沢司法書士事務所が解説します。

ご親族が亡くなり、遺された不動産をどう分けるか。相続人同士で揉めたくないから、「とりあえずみんなで平等に共有名義にしておこう」…そうお考えではありませんか？

そのお気持ち、とてもよく分かります。しかし、その一見公平で円満に見える判断が、数年後、数十年後に取り返しのつかない家族の亀裂を生むケースを、私たちは何度も目の当たりにしてきました。

この記事は、単なる法律の解説書ではありません。不動産取引と法律の専門家であると同時に、心理カウンセラーの資格を持つ司法書士が、法律論だけでなく、大切な家族関係を守るための「心のカウンセリング」という視点から、共有名義に潜む本当のリスクと、その解決策を具体的にお伝えします。ぜひ「我が家の未来の物語」として、読み進めてみてください。

「とりあえず共有」が招く、よくある3つの悲劇

相続不動産を安易に共有名義にした結果、実際に起こりがちな典型的なトラブルを3つの「悲劇」としてご紹介します。相続不動産の共有では、同様の問題がどの家庭でも起こる可能性があります。

悲劇1：不動産が「塩漬け」に。売却も活用もできなくなる

共有名義の不動産が抱える最大の問題は、売却や大規模なリフォーム、建て替えといった「処分・変更」にあたる行為には、共有者全員の同意が絶対に必要だという点です（民法251条）。

例えば、こんなケースがありました。

兄「誰も住まなくなった実家を売って、そのお金をみんなで分けたい」
弟「思い出の詰まった家だ。すぐに売るのは寂しいし、もう少しこのままにしておきたい」

この時点で、売却は完全にストップしてしまいます。兄がどれだけ売却を望んでも、弟が同意しない限り、一歩も前に進めません。賃貸に出して家賃収入を得る場合も、契約内容によっては持分価格の過半数による決定や共有者間の調整が必要になり、建物全体を担保に入れるような重要な行為では共有者全員の同意が問題になります。

結果として、誰も有効活用できないまま、毎年固定資産税の負担だけが重くのしかかる…。その結果、思い出のある実家であっても、維持費や管理の負担が大きい不動産になってしまうことがあります。万が一、相続人と連絡が取れない状態にでもなれば、問題はさらに深刻化します。

悲劇2：相続のたびに共有者が増え、関係者がネズミ算式に増加する

「今は兄弟仲が良いから大丈夫」と思っていても、時間は待ってくれません。共有名義のまま年月が経つことの本当の恐ろしさは、「数次相続」にあります。

もし共有者の一人である兄が亡くなったら、その兄の持分は、兄の配偶者と子供たちへと相続されます。最初は兄弟2人だけの共有だった不動産が、次の世代では「弟、兄の妻、甥、姪」といった、より複雑な共有関係になってしまうのです。

さらにその甥が亡くなれば、その持分はまた甥の家族へ…。このように相続が発生するたびに、共有者はネズミ算式に増えていきます。中には、顔も名前も知らない、遠い親戚が共有者に加わることも少なくありません。

そうなると、遺産分割協議で全員の合意を取り付けるのは、事実上不可能に近くなります。相続人が多くて書類に収まらないといった事態も起こりえます。共有問題は、先送りにするほど関係者が増え、解決に必要な調整が難しくなる傾向があります。

悲劇3：管理費用や税金の負担で、家族間に亀裂が入る

不動産を所有しているだけで、固定資産税や都市計画税、火災保険料、さらには経年劣化による修繕費など、様々な費用が発生し続けます。

法律上、これらの費用は各共有者が持分割合に応じて負担するのが原則です。しかし現実には、実家の近くに住んでいる長男がすべて立て替えていたり、連絡の取りやすい次女が固定資産税の納税通知書を受け取って支払っていたり、というケースが後を絶ちません。

最初は「まあ、自分が払っておくか」と思えても、その状態が何年も続くと、「なぜ自分だけが負担しているんだ」「他の兄弟は何もしてくれない」という不公平感が募り始めます。

お金の問題は、家族間の不公平感や感情的な対立につながりやすい問題です。最初は小さな不満だったものが、やがて大きな亀裂となり、修復不可能な関係悪化につながってしまうことも少なくないのです。こうした管理費用の分担については、事前にしっかりとルールを決めておくことが不可欠です。

それでも共有にせざるを得ない時の『3つの落としどころ』

共有のリスクは理解した。でも、「不動産を相続する代わりに他の兄弟に渡す現金がない」「親が亡くなったばかりで、すぐに売却するのは心情的に難しい」といったご事情で、やむを得ず共有を選択せざるを得ない場合もあるでしょう。

ここからは、そんなあなたのための具体的な解決策、「3つの落としどころ」を専門家の視点から解説します。ご自身の状況に最も近いものはどれか、考えながら読み進めてみてください。

落としどころ1：自分の「持分のみ」を売却して関係から抜ける

「他の共有者と話し合いのテーブルにすらつけない」「とにかく早くこの複雑な関係から抜け出して現金化したい」
もしあなたがそうお考えなら、自分の「共有持分」だけを売却するという選択肢があります。これは不動産全体を売却するわけではないため、他の共有者の同意は一切不要です。あなた一人の意思で実行できます。

ただし、この方法には大きなデメリットも伴います。買い手は、他の共有者と将来的に交渉する必要があるなど、複雑な権利関係を引き継ぐことになるため、専門の不動産買取業者が中心となります。その結果、売却価格は市場価格の半分から7割程度と、大幅に安くなってしまうのが一般的です。また、他の共有者からすれば「勝手に知らない業者に持分を売った」と受け取られ、関係性が悪化するリスクも覚悟しなければなりません。

これは、いわば最終手段とも言える方法ですが、どうしても関係を断ち切りたい場合の有効な出口戦略の一つです。当事務所のような不動産売却に強い司法書士が、専門業者とのやり取りにあたって、必要な登記手続きや法的書類の確認など、司法書士の業務範囲内でサポートすることも可能です。

落としどころ2：他の共有者に持分を買い取ってもらう（代償分割）

例えば、「兄は実家に住み続けたいが、弟は自分の持分をお金に換えたい」という場合に、兄が弟の持分を適正な価格で買い取る方法です。これを「代償分割」と呼びます。

この方法の最大のハードルは2つです。

1. 買い取る側に十分な資金力があるか
2. 不動産の評価額について全員が合意できるか

特に、不動産の評価額は揉める原因になりがちです。感情的にならず、複数の不動産会社から査定を取るなど、客観的な基準で話し合うことが重要です。不動産査定の仕組みを理解し、公平な価格を見出すお手伝いも専門家には可能です。

もし、買い取る側に一括で支払う現金がなくても諦める必要はありません。分割払いの合意を正式な書面で交わしたり、買い取る持分を担保に金融機関からローンを組んだりといった方法も考えられます。家族間の話し合いで解決を目指す、理想的な方法の一つと言えるでしょう。

落としどころ3：不動産全体を売却して現金で分ける（換価分割）

最も公平で、後々のトラブルが起こりにくいのがこの「換価分割」です。不動産そのものを第三者に売却し、得られた現金を共有者それぞれの持分割合に応じて分配します。

この方法を成功させるための絶対条件は、共有者全員が「売却する」という意思で一致することです。一人でも反対者がいれば、この方法は使えません。

売却に前向きでない共有者を説得するためには、なぜ売却が必要なのか、共有を続けることのリスクを丁寧に説明し、理解を求めるプロセスが不可欠です。また、売却を進めるにあたっては、

• いつまでに売るのか？
• いくらで売るのか？
• どの不動産会社に依頼するのか？
• 売却にかかる仲介手数料や税金などの経費は誰がどう負担するのか？

といった点を事前に全員で話し合い、合意しておくことが後のトラブルを防ぎます。特に、相続した不動産の売却では、税金の特例（空き家譲渡の3,000万円特別控除など）が使えるケースがあり、専門家のアドバイスが大きく役立ちます。また、相続分の譲渡といった手法が有効な場合もあります。

実録：司法書士が明かす「共有」トラブルの現実

「不動産の共有はよくない」。この知識は、最近かなり浸透してきました。高井戸のご実家を相続することになったAさんも、このことはご存知でした。

「先生、共有だけは絶対に避けたいんです。でも、共有以外に弟と合意できる方法があるのか…。」

ご相談にいらしたAさんは、切実な表情でそうおっしゃいました。Aさんのお宅には、実家を相続しない弟さんに公平に渡せるだけの預貯金がなかったのです。「共有はダメ」という知識が、かえってAさんを追い詰めてしまっていました。

私はAさんに、こうお伝えしました。

「確かに、共有は売却時に全員の合意が必要という大きなデメリットがあります。ご実家に住まない方にとっては持分を持っていてもメリットが少なく、住み続ける方は売却したくない。だからこそ意見が対立しがちなんです。

でも、世の中には共有状態の不動産がたくさんありますし、共有だからといって全てがダメなわけではありません。

代償分割のお金が用意できない、いずれは売却するつもりだけど今すぐではない、他に良い分割案が見つからない…色々な理由で共有になるケースはあります。そして、その後の売却時期などについて、問題なく話し合いで解決されているご家族もたくさんいらっしゃいます。一般的に共有は良くないと言われますが、それでAさんご家族に問題が起きるかどうかは、また別の問題ですよ。」

大切なのは、一般論に振り回されることではありません。あなたのご家族の状況、それぞれの想いを丁寧に見つめ、最適な解決策を一緒に探していくことなのです。時には、感情的な対立を乗り越えるためのサポートも必要になるでしょう。

まとめ：家族の未来のために、今日からできること

相続不動産の「とりあえず共有」は、将来のトラブルの種を蒔く行為に他なりません。売却も活用もできず、相続のたびに関係者が増え、費用負担で揉める…そんな悲劇を避けるためにも、安易な選択は禁物です。

しかし、この記事でご紹介したように、状況に応じて検討できる方法はいくつかあります。

• 自分の持分だけを売却する
• 他の共有者に買い取ってもらう（代償分割）
• 全体を売却して現金で分ける（換価分割）

最も大切なのは、問題を先送りにせず、家族としっかり話し合うこと。そして、感情的なしこりが生まれる前に、早い段階で専門家に相談することです。

私たち下北沢司法書士事務所は、単に法律手続きを代行するだけではありません。心理カウンセラーの視点も持ち合わせ、ご家族一人ひとりの想いに寄り添いながら、できる限り円満な解決につながる道筋を一緒に考えます。

「何から話せばいいか分からない」という方も、心配はいりません。まずは、あなたの不安なお気持ちをお聞かせください。当事務所では、無料法律相談も実施しております。相続不動産の共有でお悩みの方は、早めに専門家へ相談することをご検討ください。

相続不動産の共有問題について専門家に相談する

下北沢司法書士事務所　竹内友章

司法書士　竹内　友章

東京都世田谷区北沢にある下北沢司法書士事務所は、相続手続き、遺言作成、相続放棄、会社設立、不動産売却など、幅広い法務サービスを提供しています。​代表の竹内友章は、不動産業界での経験を持ち、宅地建物取引士や管理業務主任者の資格を活かし、丁寧で分かりやすいサポートを心掛けています。​下北沢駅から徒歩3分の便利な立地で、土日も対応可能です。​お気軽にご相談ください。

司法書士　竹内　友章

非上場会社の自己株式取得と「みなし配当」課税のリスク

事業承継を見据えた自己株式の買い取り、司法書士がサポートします

事業承継や相続を控えた非上場会社の経営者様から、共通のあるお悩みを伺うことがよくあります。それは「株式の分散」という問題です。創業時に支援してくれた恩人や、先代からの相続で経営に関与していない親族など、様々な方が株主として名を連ねている。この状況は、将来の経営判断や事業承継の障害となる可能性があります。

この課題を解決する有効な選択肢の一つが、会社による「自己株式の取得（自社株買い）」です。しかし、この手続きは単なる株式の売買ではありません。会社法に定められた厳格な手続きを踏む必要があり、何より「みなし配当」という、想定外の高額な税金が発生する大きなリスクが潜んでいます。このリスクを知らずに進めてしまうと、本来は会社と株主の双方にとって有益なはずの自社株買いが、深刻な資金繰りの悪化やトラブルを招くことになりかねません。

この記事では、非上場会社が自己株式を取得する際の正しい法務手続きと、関連する税務知識について昭和の時代に創業して事業承継等の転換点を迎える企業のサポートをしてきた司法書士が解説します。事業承継の全体像については、相続と事業承継で体系的に解説していますので、併せてご覧ください。

実際に私がご支援した、ある経営者様の事例をご紹介します。

新宿区で会社を経営されているAさん。以前から事業承継のご相談を受けていましたが、いよいよ具体的な準備を進める段階に入りました。今年の定時株主総会では、役員の再任のほかにもう一つ、重要な議題が加わることになったのです。

Aさんの会社は設立時に何人かの方から出資を受けていました。創業期は「多くの方に会社へ参画してもらいたい」という想いからの決断でしたが、経営者として経験を重ねるうちに、株式が会社の所有権そのものであることを痛感するようになっていました。ご自身の引退を前に、経営権を後継者となるご子息に集約し、スムーズな経営体制を整えたい。これがAさんの主なご希望でした。

幸い、現在の株主の方々とは、会社が株式を買い取る形で円満に合意できました。ここから、専門家として手続き面の確認を行いました。自己株式を会社が取得するには、会社法で定められた手続きを正確に踏まなければなりません。私は、株主総会の決議要件といった必要な条件をAさんにご説明し、法的に不備のない書類の準備を進めていきました。適切な手順を踏むことは、将来のトラブルを防ぐうえで重要です。

なぜ自己株式の取得（自社株買い）を検討するのか？

経営者の皆様が自己株式の取得を検討される背景には、いくつかの共通した目的があります。これらは、会社の未来を見据えた、極めて重要な経営判断と言えるでしょう。自社株買いが、これらの課題解決にどのように貢献するのかを整理してみましょう。株式が分散することによる潜在的な経営リスクについては、ご理解を深めておくことをお勧めします。

目的1：後継者へスムーズに経営権を集中させる（事業承継）

事業承継において最も重要な課題は、後継者が安定した経営基盤を確立することです。しかし、経営権の象徴である株式が後継者以外の相続人や、経営に直接関与していない親族・第三者に分散しているケースは少なくありません。

このような状況で自己株式の取得を活用すれば、会社が自ら株式を買い集めることができます。最大のメリットは、後継者個人の資金負担なく、株式を集約できる点にあります。後継者が個人的に他の株主から株式を買い取る場合、多額の資金が必要となり、事業承継そのもののハードルを上げてしまいます。会社が買い取ることで、この問題をクリアし、後継者が経営に専念できる環境を整えることが可能になるのです。場合によっては、拒否権付種類株式（黄金株）のような特殊な株式の活用も視野に入れた、より戦略的な承継プランを検討することもできます。

目的2：相続時のトラブルを未然に防ぐ（相続対策・株主集約）

相続をきっかけに、会社の経営が不安定になる場合があります。現経営者が亡くなり、その保有株式が複数の相続人に法定相続分通りに分割された場合を想像してみてください。会社経営に全く関心のない相続人にまで株式が渡ってしまうと、以下のような事態が起こり得ます。

• 株主総会での議決権行使による経営方針への介入
• 高額な配当の要求
• 会社に対する株式の買取請求

これらの要求は、会社の意思決定を遅らせ、経営の安定性を著しく損なう可能性があります。いわゆる「争族」のリスクです。

こうした事態を避けるため、経営者がご健在なうちに、経営に関与しない株主から自己株式を取得しておくことは、極めて有効な相続対策となります。株主を後継者や協力的な人物に集約しておくことで、将来の相続発生時にも経営の根幹が揺らぐことを防ぎ、円滑な会社運営を次世代に引き継ぐことができるのです。より具体的な名義株の整理方法については、名義株の買い取りに関する情報もご覧ください。

自己株式取得で注意すべき「みなし配当」とは？税金の仕組みを理解する

自己株式の取得を進める上で、法務手続きと並んで絶対に理解しておかなければならないのが「みなし配当」という税務上の概念です。これを理解しているかどうかで、株主が手にする金額、ひいては会社の資金計画が大きく変わってきます。相続手続きにおいては、相続登記と相続税申告の両面から物事を考える必要があるように、自己株式取得も法務と税務の連携が不可欠です。

なぜ「配当」と見なされる？資本の払戻しを超える部分の正体

「株式を売っただけなのに、なぜ配当金として課税されるのか？」これは誰もが抱く素朴な疑問でしょう。

税法では、会社が株主へ自己株式の対価として支払う金銭を、2つの性質に分解して考えます。

1. 資本の払戻し部分：株主が最初に出資した元本（資本金等）に相当する部分の返還
2. 利益の分配部分：会社が設立以来、事業活動で稼いできた利益の蓄積（利益積立金）から支払われる部分

このうち、②の「利益の分配部分」は、実質的に会社から株主へ利益を還元している行為であり、通常の配当と同じ性質を持つと判断されます。そのため、税務上も「配当」と見なされ、課税対象となるのです。これが「みなし配当」の正体です。

つまり、会社が長年かけて積み上げてきた利益が多ければ多いほど、自己株式の取得価額に占める「みなし配当」の金額も大きくなる傾向にあります。

税率は最大55%超？譲渡所得との違いと税額計算シミュレーション

みなし配当で特に注意すべき点は、税負担が大きくなる可能性があることです。

通常の株式売買で得た利益（譲渡所得）は、他の所得とは分けて計算される「申告分離課税」が適用され、税率は所得税・住民税合わせて約20%です。

一方、みなし配当（配当所得）は、給与所得など他の所得と合算して税額を計算する「総合課税」の対象となります。総合課税の所得税率は累進課税であり、所得が高くなるほど税率も上がり、住民税と合わせると最大で55%を超える税負担となる可能性があります。

【司法書士が解説】自己株式取得の正しい法務手続き

みなし配当という税務リスクを管理すると同時に、会社法に定められた手続きを適切に行うことが重要です。手続きを誤ると、その取引自体が無効になったり、取締役が会社に対して損害賠償責任を負ったりするリスクさえあります。ここでは、司法書士の専門分野である法務手続きの要点をステップごとに解説します。非公開会社の場合、定款で株式の譲渡制限を設けていることがほとんどですが、それとは別の手続きが必要になる点にご注意ください。

ステップ1：取得枠の設定（株主総会の決議）

まず、会社として自己株式を取得するための「枠」を株主総会で決議する必要があります。これは、株主全員を対象として「会社は、これからの一定期間、この条件の範囲内で自社株を買うことができます」と宣言する手続きです。具体的には、以下の事項を決定します。

• 取得する株式の種類及び数
• 株式一株を取得するのと引換えに交付する金銭等の内容及びその総額
• 株式を取得することができる期間（1年を超えない範囲）

この決議は、原則として「普通決議」（議決権の過半数を有する株主が出席し、出席した株主の議決権の過半数による賛成）で足ります。この段階では、まだ特定の誰かから買うことを決めるわけではありません。株主総会の運営においては、招集権者が不在といったトラブルも想定されるため、事前の準備が重要です。

ステップ2：特定の株主から取得する場合の「特別決議」

事業承継や株主集約の場面では、「特定の株主Aさんから株式を買い取りたい」というケースがほとんどでしょう。このように、会社が特定の株主との合意によって自己株式を取得する場合、他の株主との公平性を保つため、より厳格な手続きが求められます。

原則として、「株主総会の特別決議」（議決権の過半数を有する株主が出席し、出席した株主の議決権の3分の2以上の賛成）が必要となります。

なぜなら、特定の株主だけを優遇して高値で買い取るようなことが行われると、他の株主が不利益を被る可能性があるからです。そのため、より多くの株主の賛成を得ることで、手続きの公正さを担保しているのです。この際、株式を売却する株主自身は、この特別決議において議決権を行使することはできません。

さらに、会社は他の株主に対して「自分も売り手として加えてほしい」と請求する権利（売主追加請求権）があることを通知しなければならない、という実務上の注意点もあります。ただし、定款でこの売主追加請求権を排除することも可能です。こうした定款変更は、有限会社から株式会社への移行などを検討する際にも重要なポイントとなります。

ステップ3：財源規制の確認と株主名簿の書き換え

株主総会の決議が無事に終わっても、まだ安心はできません。自己株式の取得には「財源規制」という大原則があります。

これは、会社が株主に支払う取得対価の総額が、その時点での「分配可能額」を超えてはならないというルールです。分配可能額とは、大まかに言えば会社の利益剰余金などのことで、会社の財産的基礎を守り、会社債権者を保護するためのものです。この規制に違反した自己株式の取得は無効となり、関与した取締役は会社に対して損害を賠償する責任を負うことになります。

分配可能額の正確な計算は税理士や公認会計士の専門領域ですが、司法書士としては、この規制の存在を経営者にしっかりとお伝えし、必ず確認するよう注意を促します。

そして、株式の取得が完了したら、最後に行うのが株主名簿の書き換えです。これにより、法的に株主の変更が確定し、一連の手続きが完了します。

みなし配当課税を回避・軽減するための税務上の特例

ここまで、みなし配当の厳しい税務リスクについて解説してきましたが、特に相続の場面においては、この重い課税を回避できる可能性のある、非常に有利な特例制度が存在します。ただし、適用には厳格な要件があるため、計画的な準備が不可欠です。遺産分割がまとまらないと特例の期限を逃すこともあるため、相続税申告期限前の遺産分割協議の重要性が増します。

相続発生後3年10ヶ月以内の売却で譲渡所得に（金庫株特例）

最も実用的な特例が、「相続により取得した非上場株式を発行会社に譲渡した場合の課税の特例」、通称「金庫株特例」です。

この特例を適用できれば、相続人が相続によって取得した株式を会社に売却した場合、その対価について「みなし配当」課税が適用されず、全額が「譲渡所得」として扱われます。

税率が最大55%超から約20%に軽減されるため、株主の手取り額に大きく影響する可能性があります。この特例の主な適用要件は以下の通りです。

• 相続の開始があったこと
• 相続人が相続または遺贈により株式を取得したこと
• その相続に係る相続税の申告書の提出期限の翌日から、3年を経過する日までに株式を会社に譲渡していること（つまり、相続開始から3年10ヶ月以内）

この特例の存在は、事業承継の戦略を大きく変える可能性があります。つまり、経営者がご健在なうちに無理に自己株式取得を進めるのではなく、相続発生後のプランとして、この特例を活用することを視野に入れる、という選択肢が生まれるのです。まずは相続した株式の内容を正確に調査し、計画を立てることが重要です。

参照：No.1477 相続により取得した非上場株式をその発行会社に譲渡した場合の課税の特例（国税庁）

【注意】特例が使えないケースと計画の重要性

金庫株特例は有利に働く場合がありますが、誰でも無条件に使えるわけではありません。実務上、注意すべき落とし穴がいくつか存在します。

• 生前贈与で取得した株式は対象外：あくまで「相続または遺贈」で取得した株式が対象です。生前に贈与された株式を売却しても、この特例は適用できません。
• 相続税が課税されていない相続人は対象外の可能性：配偶者の税額軽減や基礎控除の範囲内であったため、結果的に相続税額がゼロになった相続人は、原則としてこの特例の適用を受けることができません。

これらの注意点からも分かる通り、特例を確実に活用するためには、生前の段階から相続税のシミュレーションを行い、誰がどの財産を相続するのが最も有利かを考え、遺言書を作成するなどの周到な準備が不可欠です。安易な自己判断は、本来得られたはずの大きなメリットを逃すことになりかねません。

まとめ：複雑な手続きは、まず専門家にご相談ください

自己株式の取得は、事業承継や相続対策において非常に有効な手段です。後継者への経営権集中や、将来の「争族」リスクの低減に大きく貢献します。

しかし、その裏側には、会社法上の厳格な株主総会決議手続きと、「みなし配当」という重大な税務リスクが常に存在します。特に、どの手続きを選択すべきか、どのタイミングで実行すべきか、そして有利な税務上の特例が適用できるかどうかは、個々の会社の資本構成や株主の状況、資産背景によって結論が大きく異なります。

「うちの会社の場合はどうなるのだろう？」
「このまま進めて、後から高額な税金を請求されないだろうか？」

もし少しでもこのような不安を感じられたなら、自己判断で進める前に、ぜひ一度専門家にご相談ください。どの専門家に相談すべきか迷われるかもしれませんが、法務手続きの専門家である司法書士は、税理士とも連携しながら、お客様の状況に応じた対応方針を一緒に検討できます。

当事務所は、法律や税務といった側面だけでなく、経営者様やご家族が抱えるお気持ちにも寄り添うことを大切にしています。複雑な法務・税務上の論点を一つひとつ整理し、次の手続きに進めるようサポートいたします。

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下北沢司法書士事務所　竹内友章

司法書士　竹内　友章

東京都世田谷区北沢にある下北沢司法書士事務所は、相続手続き、遺言作成、相続放棄、会社設立、不動産売却など、幅広い法務サービスを提供しています。​代表の竹内友章は、不動産業界での経験を持ち、宅地建物取引士や管理業務主任者の資格を活かし、丁寧で分かりやすいサポートを心掛けています。​下北沢駅から徒歩3分の便利な立地で、土日も対応可能です。​お気軽にご相談ください。

司法書士　竹内　友章

包括遺贈と数次相続が重なった不動産の相続登記を司法書士が解説

包括遺贈と数次相続が絡む複雑な不動産登記

「遺言書によって財産を譲り受けたものの、遺言をのこした方自身が別の相続手続きを終えていなかった…」このような状況では、どの手続きから進めればよいのか判断が難しくなることがあります。

遺言による包括的な財産の承継（包括遺贈）と、相続が立て続けに起こる「数次相続」。これらが重なると、権利関係は一気に複雑化し、不動産の名義変更（相続登記）は非常に難解な手続きとなります。関係者が増え、誰と何を話し合い、どのような順番で登記を申請すればよいのか、ご自身で判断するのは極めて困難かもしれません。

この記事では、いくつもの相続が重なった複雑な事案を解決しtきた世田谷区の司法書士が、包括遺贈と数次相続が同時に発生したケースにおける不動産の相続登記手続きについて、順を追って分かりやすく解説します。この記事では、複雑な権利関係を整理する際の考え方と、登記手続きの基本的な流れを確認できます。

このテーマの全体像については、不動産の名義変更(相続登記)で体系的に解説しています。

【事例で確認】包括遺贈と数次相続、何が起きているのか？

まずは、具体的な事例をもとに、現在どのような状況にあるのかを整理してみましょう。複雑に見える問題も、登場人物と時間の流れを整理することで、誰がどの手続きに関与するのかを確認しやすくなります。

【モデルケース】

• Bさん：不動産の所有者。高齢で亡くなる（一次相続の発生）。
• Aさん：Bさんの子。父Bさんの相続手続き（遺産分割協議）が終わらないうちに、病気で亡くなる（二次相続の発生）。Aさんは「自分の全財産をCさんに遺贈する」という遺言書をのこしていた。
• Cさん：Aさんと親交が深かった友人。Aさんの遺言により、全財産を譲り受けることになった（包括受遺者）。

このケースでは、まずBさんの死亡により、その子であるAさん（と他の兄弟など）が不動産を相続する権利を得ました。しかし、その遺産分割協議が終わらないうちにAさんが亡くなってしまったのです。これが「数次相続」と呼ばれる状態です。

さらに、Aさんは遺言で全財産をCさんに遺贈しました。これにより、CさんはAさんが持っていたすべての財産に関する権利と義務を引き継ぐことになります。この中には、まだ手続きが終わっていなかった「父Bさんの財産を相続する権利」も含まれるのです。この点が、手続きを複雑にする最大の要因といえるでしょう。

包括受遺者は「相続人と同一の権利義務」を持つ

この問題を解決する上で最も重要な法的根拠が、民法第990条です。ここには「包括受遺者は、相続人と同一の権利義務を有する」と定められています。

（包括受遺者の権利義務）
第九百九十条　包括受遺者は、相続人と同一の権利義務を有する。

これは、単に財産をもらえるというだけでなく、亡くなった方が生前持っていた法的な「立場」そのものを引き継ぐことを意味します。今回のケースに当てはめると、包括受遺者であるCさんは、亡くなったAさんが持っていた「父Bさんの遺産分割協議に参加する権利」を、そのまま承継するのです。

つまり、Cさんは血縁関係こそありませんが、法的にはBさんの相続手続きにおける当事者の一人となります。たとえ遺言で将来取得する可能性のある不動産が含まれていたとしても、この原則は変わりません。この点を理解しておくと、誰が遺産分割協議や登記申請に関与するのかを整理しやすくなります。

数次相続における登記の原則：権利の変動を忠実に記録する

では、なぜ登記手続きがこれほど複雑になるのでしょうか。それは、不動産登記には「権利が誰から誰へ、どのような原因で移転したのか」という歴史的な経緯を、省略せずに忠実に記録するという大原則があるからです。

今回のケースで不動産の権利変動を時系列で追うと、以下のようになります。

1. 父Bさんの死亡により、不動産の権利がBさんから相続人（Aさんを含む）へ移転した（一次相続）。
2. Aさんの死亡により、Aさんが持っていた権利が包括受遺者Cさんへ移転した（遺贈）。

この2つの権利変動を登記簿に正確に反映させる必要があるため、原則として登記も2段階に分けて申請することになります。Bさんから直接Cさんへ名義を移すような「中間省略登記」は、原則として認められません。登記実務は、実際の権利の動きを正確に公示することを目的としているため、このような一見すると面倒に思える手続きが必要となるのです。相続登記は、登記簿謄本をしっかり読み解くことから始まります。

登記手続きの具体的な3ステップ

理論を理解したところで、次に実際に登記を完了させるまでの具体的なプロセスを3つのステップに分けて解説します。この流れに沿って進めることで、複雑な手続きも着実に完了させることが可能です。

ステップ1：関係者全員で遺産分割協議を行う

最初に行うべきことは、法的な権利を持つ関係者全員での話し合い、つまり「遺産分割協議」です。今回のケースで協議に参加すべきなのは、以下のメンバーです。

• 一次相続（父Bさん）の相続人：亡Aさん以外のBさんの子など
• 二次相続の包括受遺者：Cさん（亡Aさんの代理の立場で参加）

この協議で、最終的にBさんの不動産を誰が、どのような割合で取得するのかを決定します。例えば、「不動産はすべてCさんが取得する」といった内容で合意を目指します。

全員の合意が得られたら、その内容を証明する「遺産分割協議書」を作成し、参加者全員が署名し、実印を押印します。この遺産分割協議書は、後の登記申請において、なぜCさんが不動産を取得することになったのかを証明する非常に重要な書類となります。

ステップ2：登記に必要な書類を収集する

遺産分割協議がまとまったら、次は法務局に提出するための書類集めです。一次相続と二次相続の両方に関する書類が必要になるため、通常の相続登記よりも収集すべき書類が多く、複雑になります。

一般的に必要となる主な書類は以下の通りです。

• 被相続人2名分（Bさん、Aさん）の出生から死亡までの連続した戸籍謄本・除籍謄本・改製原戸籍謄本
• 一次相続の相続人全員の現在の戸籍謄本
• 遺産分割協議に参加した全員の印鑑証明書
• 不動産を最終的に取得する人（Cさん）の住民票
• 遺産分割協議書（全員の実印が押印されたもの）
• Aさんがのこした遺言書
• 不動産の固定資産評価証明書

特に、被相続人の出生まで遡る戸籍の収集は、本籍地の変更が複数回あると非常に手間がかかります。また、古い戸籍の中には住民票の除票が廃棄済みで住所の証明が困難になるケースもあり、専門的な知識が求められる場面も少なくありません。

ステップ3：法務局へ2件の登記を連続で申請する（連件申請）

必要書類がすべて揃ったら、いよいよ法務局へ登記申請を行います。この段階では、申請の順序と登記原因の整理が重要になります。前述の通り、権利の変動を忠実に記録するため、2件の登記を「連件（れんけん）」、つまり連続した受付番号で同時に申請する必要があります。

【1件目の登記申請】一次相続の登記

• 登記の目的：所有権移転
• 原因：令和●年●月●日相続（※Bさんの死亡日）
• 相続人：（被相続人　B）
  （省略）Aさんの他の兄弟など
  亡A

ポイントは、相続人としてすでに亡くなっている「亡A」と記載する点です。これにより、一度Aさんに権利が移ったという事実を登記簿に記録します。

【2件目の登記申請】Aさん持分の遺贈登記

• 登記の目的：亡A持分全部移転
• 原因：令和●年●月●日遺贈（※Aさんの死亡日）
• 権利者（取得する人）：Cさん
• 義務者（渡す人）：遺言執行者がいる場合は遺言執行者、いない場合は亡Aの相続人全員（相続人がいない場合は、相続財産清算人の選任等を検討）

この2件を同時に申請することで、Bさんから相続人へ、そしてAさん持分がCさんへと、権利が移転した経緯が登記簿上で明確になります。このような特殊な登記申請は、連件申請に関する深い知識が不可欠であり、相続登記でありがちなミスを防ぐためにも専門家のサポートが推奨されます。

登記申請書の具体的な様式については、法務局のウェブサイトもご参照ください。
参照：不動産登記の申請書様式について – 法務局

司法書士による解決事例のご紹介

先日、まさにこのような複雑な状況に置かれた方からご相談をいただきました。高井戸にお住まいのAさんは、亡くなられた配偶者のお姉様から、遺言によって財産を譲り受けることになりました。配偶者の姉は法律上の「法定相続人」ではないため、これは「遺贈」にあたります。

早速、遺言書と財産の資料一式を確認したところ、不動産の登記情報に気になる点が見つかりました。義理のお姉様が所有していた不動産持分の登記簿に、さらにそのお父様（Aさんから見ると義理の父）のお名前が残っていたのです。義理のお姉様も、ご自身のお父様が亡くなった際の相続手続きを完了させていなかった、まさに「包括遺贈と数次相続」が重なったケースでした。

この状況をAさんにお伝えし、まずはお父様の代の他の相続人の方々を探し出すことから始めました。幸いにも無事連絡がとれ、最終的にAさんがお父様の持分もすべて取得することで口頭での合意は得られました。

しかし、本当の課題はここからです。包括受遺者であるAさんは、亡くなった義理のお姉様の「相続人としての立場」を引き継ぎます。そのため、義理のお父様の遺産分割協議には、Aさんご自身が署名・押印することで問題はありません。一方で、登記申請の当事者として、Aさんが義理のお姉様の立場を承継して手続きを進められるかについては、慎重な確認が必要でした。この点は非常に専門的な判断が求められるため、念のため法務局へ事前照会を行いました。結果は「当職の見解通り、Aさんが当事者となって手続きを進めることに支障はない」との回答。確証を得てから遺産分割協議書をはじめとする必要書類を整え、法務局へ登記を申請し、無事にAさんへの名義変更を完了させることができました。

このようなケースは、一つ一つの法律関係を正確に読み解き、登記実務の慣例にも精通していなければ、思わぬところで手続きが滞ってしまう可能性があります。当事務所では、相続登記を司法書士に相談するメリットを感じていただけるよう、常に最善の方法を模索しています。

複雑な相続登記は専門家である司法書士にご相談ください

ここまで解説してきたように、包括遺贈と数次相続が重なった不動産の相続登記は、通常の相続手続きとは比較にならないほど専門的で複雑です。

何代にもわたる戸籍謄本の収集、面識のない相続人との遺産分割協議、そして特殊な形式での登記申請。これらをご自身で行うには、多くの時間と労力、そして法的な知識が不可欠であり、一つでも手順を誤ると、申請が却下され、また一からやり直しということにもなりかねません。

手続きを適切かつ円滑に進めるためには、相続登記を扱う司法書士に相談することも有効な選択肢です。下北沢司法書士事務所では、このような複雑な権利関係が絡む難易度の高い相続案件にも豊富な経験と知識をもって対応しております。たとえ相続関係者が遠方にお住まいの場合でも対応可能です。

何から手をつけてよいか分からないという方も、まずは無料相談をご利用いただき、現状をお聞かせください。一つひとつ丁寧にお話を伺い、状況に応じた対応方法をご提案いたします。

下北沢司法書士事務所　竹内友章

司法書士　竹内　友章

東京都世田谷区北沢にある下北沢司法書士事務所は、相続手続き、遺言作成、相続放棄、会社設立、不動産売却など、幅広い法務サービスを提供しています。​代表の竹内友章は、不動産業界での経験を持ち、宅地建物取引士や管理業務主任者の資格を活かし、丁寧で分かりやすいサポートを心掛けています。​下北沢駅から徒歩3分の便利な立地で、土日も対応可能です。​お気軽にご相談ください。

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遺言執行者が協力しない！相続登記を自分で進める方法と注意点

遺言執行者が協力しない…お困りではありませんか？

「遺言で不動産を相続できるはずなのに、遺言執行者に指定された兄弟がまったく動いてくれない…」
「連絡しても返事がなく、どうやって相続登記を進めたらいいのか分からない…」

大切なご家族が遺してくれた遺言。その実現を託されたはずの遺言執行者が協力的でないために、手続きが止まってしまい、時間だけが経過してしまう。そんな状況に、強い不安や焦り、ときには憤りさえ感じていらっしゃるのではないでしょうか。

ご安心ください。遺言の内容や相続関係によっては、遺言執行者の協力がなくても進められる手続きがあります。

この記事では、東京や首都圏で10年にわたり、複雑な人間関係が絡む相続のお悩みをじっくりと伺い、数多くの相続登記を完了させてきた司法書士が、具体的な解決策を丁寧に解説します。この記事では、現在の状況で検討すべき手続きや対応の進め方を整理して解説します。

結論：遺言執行者がいても相続人自身で相続登記はできる

まず、最も知りたい結論からお伝えします。遺言の内容が「特定の不動産を、特定の相続人に相続させる」という趣旨のものであれば、原則として、その不動産を取得する相続人が単独で相続登記を申請することが可能です。

これは「特定財産承継遺言」と呼ばれる形式の遺言の場合で、遺言の効力が発生した時点（被相続人が亡くなった時点）で、不動産の所有権は遺言執行者の関与なくして相続人に移ると考えられているためです。つまり、遺言執行者の協力やハンコがなくても、法務局での手続きは進められるのです。

遺言の内容が特定財産承継遺言に当たる場合は、遺言執行者の対応を待たずに相続登記を検討できます。

参照：法務局「相続登記・遺贈の登記の申請をされる相続人の方へ」

自分で相続登記を進めるための具体的な手順と必要書類

では、ご自身で相続登記を進める場合、どのような手順を踏むのでしょうか。大まかな流れは以下の4ステップです。

1. 遺言書の準備
   公正証書遺言であればその謄本、自筆証書遺言であれば、家庭裁判所で「検認」を受けたものを準備します。ただし、法務局の自筆証書遺言書保管制度を利用して保管されている遺言書については、検認は不要です。
2. 必要書類の収集
   主に以下の書類が必要です。
   • 被相続人（亡くなった方）の死亡の事実が記載された戸籍謄本
   • 不動産を取得する相続人の現在の戸籍謄本
   • 不動産を取得する相続人の住民票
   • 不動産の固定資産評価証明書
3. 登記申請書の作成
   法務局のウェブサイトにある雛形などを参考に、登記の目的（所有権移転）、原因（相続）、相続人の情報、不動産の情報などを正確に記載します。
4. 法務局への申請
   不動産の所在地を管轄する法務局へ、作成した申請書と収集した必要書類一式を提出します。この際、登録免許税（固定資産評価額の0.4%）の納付も必要です。

このように、ご自身で進めることは可能ですが、戸籍の収集範囲の判断や、申請書の専門的な記述、登記漏れがないかの不動産調査など、専門的な知識が求められる場面も少なくありません。

注意点：遺言執行者への事前連絡は必要か？

法的に単独で申請できるとはいえ、遺言執行者を完全に無視して手続きを進めることは、あまりお勧めできません。特に遺言執行者が他の相続人（ご兄弟など）である場合、後々の人間関係に思わぬ亀裂を生じさせる可能性があります。

相手方からすれば、「頼まれてもいないのに勝手に手続きを進めた」「自分の役割を無視された」と感じ、感情的なしこりを残すかもしれません。

そこで、穏便に進めるための一つの工夫として、「これから自分で相続登記の手続きを進めます」という旨を、一言伝えておくことをお勧めします。これは許可を求めるのではなく、あくまで報告です。事後報告でも構いません。簡単な手紙やメッセージで簡潔に伝えるだけでも、相手の受け取り方は大きく変わるものです。法律上の手続きだけでなく、人間関係に配慮した連絡を行うことで、相続人間のトラブルを抑えやすくなります。

【実例紹介】姉が遺言執行者なのに、相続登記が進まなかったケース

先日、江東区にお住まいのAさんから、当事務所のホームページを見てご相談をいただきました。亡くなったお母様が遺言を残されており、Aさんは不動産の一つを相続することになっていました。しかし、そこには一つの問題がありました。

遺言執行者にはAさんのお姉様が指定されていたのです。

Aさんは、こう胸の内を明かしてくださいました。
「遺言執行者の姉には早く相続登記をしてくれるよう頼んでいますが、なかなか進みません。姉は昔からこういう手続きが苦手ですし、興味もあまりないというか無頓着なんです。私は宙ぶらりんの状態が気になって仕方のないタイプなんですが…。生前に母から遺言の内容は聞いていたので、姉が遺言執行者になっていることに嫌な予感はしてたのですが、やはりこうなりました。」

このようなご相談は、決して珍しいことではありません。遺言執行者と仲が悪いケースもあれば、仲は良くてもペースが合わない、というケースもあります。

私はAさんにお伝えしました。
「この遺言には、Aさんが不動産の取得者であることがきちんと書かれていますね。公正証書遺言の謄本もお持ちですので、これがあれば私の方で相続登記を進めることができますよ」

そして、こう付け加えました。
「ただ、お姉様に頼まずに進めるのでしたら、一言お姉さんにも伝えておいた方がいいですね。いくら自分の不動産だからと言って黙って進めると、お姉様も顔をつぶされた気分になってしまうかもしれません。司法書士に頼んで進めることにした、と簡単に伝えておくだけで、全然違いますよ。」

Aさんは安心された表情でこうおっしゃいました。
「ありがとうございます。そうした人間関係の助言もいただけそうだったので、先生に相談しました。」

その後、手続きはスムーズに進み、無事にAさん名義への相続登記を完了することができました。この事例のように、相続問題では、法的な手続きと感情面への配慮の両方を踏まえて対応することが重要です。

遺言執行者が協力しない場合の3つの対処ステップ

ご自身で登記申請ができるとはいえ、預貯金の解約など他の相続手続きで遺言執行者の協力が不可欠な場合や、相手の非協力的な態度にどうしても納得がいかない場合もあるでしょう。その際は、感情的になるのではなく、以下の3つのステップを冷静に検討することをお勧めします。ここまでする必要があるケースは少ないと思いますが、知識として知っておくと安心です。

ステップ1：内容証明郵便で正式に履行を催告する

最初の手段として、遺言執行者に対し「遺言執行者としての任務を果たすよう求める」旨を記載した書面を、内容証明郵便で送付します。これは「いつ、誰が、誰に、どのような内容の文書を送ったか」を郵便局が証明してくれるサービスです。

単なる手紙とは異なり、法的な意思表示としての重みを持ちます。「いつまでに、何をしてほしいのか」を明確に記載することで、相手に心理的なプレッシャーを与え、行動を促す効果が期待できます。また、この催告書は、万が一、次のステップである「解任申立て」に進む際に、相手が任務を怠っていたことを示す重要な証拠にもなります。

より具体的な郵送方法の選び方については、相続人への連絡に使う郵送方法をご覧ください。

ステップ2：家庭裁判所に遺言執行者の解任を申し立てる

催告してもなお遺言執行者が動かない、あるいは連絡すら取れない場合、家庭裁判所に対して「遺言執行者解任申立」を行うことができます。解任が認められるには、「正当な事由」が必要です。具体的には、以下のようなケースが該当します。

• 正当な理由なく、遺言執行の任務を怠っている（任務懈怠）
• 特定の相続人に不当に利益または不利益を与えようとするなど、任務に反する行為をした
• 病気や長期の不在などで、任務の遂行が困難になった

申立ては、被相続人の最後の住所地を管轄する家庭裁判所に行います。この手続きは専門的な知識を要するため、ご自身で進めるのが難しいと感じる場合は、弁護士などの専門家に相談することをお勧めします。

参照：民法第1019条「遺言執行者の解任及び辞任」

ステップ3：新しい遺言執行者の選任を申し立てる

遺言執行者を解任しただけでは、手続きは進みません。解任と同時に、または解任後に、家庭裁判所に新しい遺言執行者の選任を申し立てる必要があります。

この際、候補者として司法書士などの専門家を立てることができます。専門家が遺言執行者に就任することで、中立的な立場から円滑な手続きが期待でき、相続人間の無用な対立を避けることにも繋がります。問題の整理を進め、精神的な負担を軽減するための有力な選択肢となる場合があります。

手続きを放置するリスク｜相続登記義務化で過料の可能性も

「そのうち動いてくれるだろう」と考えて対応を先送りにすると、不利益が生じる可能性があります。なぜなら、あなたにとって多くのデメリットが生じるからです。

最も大きなリスクは、相続登記の義務化です。2024年4月1日から、相続によって不動産を取得したことを知った日から3年以内に、正当な理由なく相続登記を申請しない場合、10万円以下の過料が科されることになりました。

「遺言執行者が協力してくれない」という理由が、この「正当な理由」に必ずしも該当するとは限りません。自ら登記申請できる道がある以上、登記を怠った責任を問われる可能性は否定できないのです。

その他にも、

• 不動産を売却したり、担保に入れて融資を受けたりできない
• 他の相続人が亡くなるなどして二次相続が発生し、権利関係がさらに複雑化する
• 知らぬ間に第三者に不動産を差し押さえられるリスクがある

など、放置することで状況が複雑になる可能性があります。相続登記のミスや放置は、将来の大きなトラブルにつながる可能性があります。

遺言での相続登記は専門家にご相談ください

ここまで見てきたように、遺言執行者が協力しない場合の相続登記は、ご自身で進める道もあれば、法的な手段に訴える道もあります。しかし、どの方法を選択するにしても、法律の知識だけでなく、親族間のデリケートな人間関係への配慮が不可欠です。

ご自身で手続きを進めるストレス、遺言執行者と直接対峙する精神的な負担は、決して小さなものではありません。

そんな時は、一人で抱え込まずに、私たち司法書士にご相談ください。専門家にご依頼いただくことで、

• 戸籍収集や登記申請書の作成、法務局とのやり取りについて、必要な範囲で専門家のサポートを受けられる
• 必要に応じて、司法書士が間に入って遺言執行者への連絡調整を行うこともできる
• 法的な手続きと感情面への配慮の両方から、状況に応じた解決策を提案できる

といったメリットがあります。何より、手続きの煩わしさや精神的な負担を軽減し、落ち着いて対応しやすくなります。

下北沢司法書士事務所では、初回のご相談は無料で承っております。具体的な料金についても、ご依頼いただく前に必ずお見積りを提示いたしますので、ご安心ください。早めに相談することで、現在の状況に応じた対応方針を整理しやすくなります。まずはお気軽にお気持ちをお聞かせください。

相続登記の相談フォーム

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東京都世田谷区北沢にある下北沢司法書士事務所は、相続手続き、遺言作成、相続放棄、会社設立、不動産売却など、幅広い法務サービスを提供しています。​代表の竹内友章は、不動産業界での経験を持ち、宅地建物取引士や管理業務主任者の資格を活かし、丁寧で分かりやすいサポートを心掛けています。​下北沢駅から徒歩3分の便利な立地で、土日も対応可能です。​お気軽にご相談ください。

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故人の口座が不明？相続時預貯金口座照会制度の使い方を解説

故人の預貯金口座、どこにあるか分からずお困りではありませんか？

ご家族が亡くなると、相続手続きへの対応が必要になります。その第一歩で多くの方がつまずくのが、「故人の預貯金口座がどこに、いくつあるのか全く分からない」という問題です。

「通帳やキャッシュカードが見当たらない」「ネット銀行を使っていたかもしれない」「生前、お金の話はあまりしてこなかった…」

こうした状況で対応に迷う方は少なくありません。当事務所では、東京のほか千葉や埼玉、神奈川で相続手続きを承ってきましたが、故人がどの金融機関に口座を持っていたか分からず、財産調査が難航するケースは少なくありません。

さまざまな地域で仕事をしていると、思いのほか「地域に根差した信用金庫や地方銀行」がたくさんあることに気が付きます。そして、やはり被相続人の方も地域に根差した金融機関に口座を持っていることが多いです。しかしその他にも、意外と自分の地域にあまり馴染みのない金融機関に口座を持っていることもあります。もしかしたら、ご自宅を引っ越す前に住んでいた地域で作ったものかもしれません。相続手続きの時、亡くなった方がどこの金融機関に口座をもっていたか分からないことはよくあります。今日はそんな時に活用できるかもしれない割と最近できた制度をご紹介します。マイナンバーと紐づけが必要なことから、実際に実用的になるのはもう少し先かもしれませんが、そういうものがあるということを知っているだけで違うと思います。

そのような場合に利用を検討できるのが、2025年4月から始まった「相続時預貯金口座照会制度」です。この制度を知っておくことで、故人の預貯金口座を調べる際の選択肢が増えます。

この記事では、この新しい制度の具体的な使い方から、利用すべきケースの見極め方、そして知っておくべき注意点まで、相続手続きの専門家である司法書士が分かりやすく解説していきます。この記事では、故人の預貯金口座を調べる際に確認すべきポイントを整理します。故人の大切な財産をきちんと把握するための全体像については、相続財産調査で体系的に解説しています。

相続時預貯金口座照会制度とは？全体像を30秒で理解する

これまで、故人の口座を探すには、心当たりのある金融機関一つひとつに戸籍謄本などの書類を持参し、個別に照会をかけるしかありませんでした。これは時間と手間がかかる作業です。

「相続時預貯金口座照会制度」は、この手間を軽減できる仕組みです。預金保険機構を通じて、全国のほとんどの金融機関（銀行、信用金庫、信用組合、労働金庫、農協・漁協など）に対し、故人名義の口座がないかを一括で問い合わせることができるのです。

ただし、この制度は万能ではありません。何ができて、何ができないのかを正しく理解しておくことが重要です。

分かること：金融機関名・支店名・口座番号など

この制度を利用すると、預金保険機構から「照会結果通知書」が届きます。この通知書には、故人名義の口座が存在した金融機関について、以下の情報が記載されています。

• 金融機関名
• 支店名
• 預貯金の種別（普通、定期、当座など）
• 口座番号

これらの情報が判明するだけでも、相続における銀行手続きの大きな一歩となります。どの金融機関に照会すべきかを把握するための手がかりになります。

分からないこと：預貯金の残高・取引履歴

最も重要な注意点は、この照会で預貯金の具体的な残高や、過去の取引履歴は一切分からないということです。

あくまで「口座の存在を特定する」ための制度であり、財産の総額を把握するものではありません。遺産分割協議を進めたり、相続税の申告をしたりするためには、この制度で判明した金融機関に対し、個別に「残高証明書」や「取引履歴」の発行を請求する手続きが別途必要になります。「この制度だけで相続財産目録の作成が完了するわけではない」ということを覚えておきましょう。

（参考：被相続人の銀行口座が不明な場合の調査方法）

3分で診断！この制度、あなたのケースで使うべき？

便利な制度ですが、手数料もかかりますし、必ずしも全てのケースで最適な方法とは限りません。ご自身の状況で利用すべきかどうか、簡単なチェックリストで診断してみましょう。

【利用を推奨】こんな方は、まず制度の利用を検討しましょう

以下の項目に一つでも当てはまる方は、この制度を利用するメリットが大きいと考えられます。

• 通帳やキャッシュカードがほとんど見つからない
  口座の存在を示す物理的な手がかりがない場合、この制度は非常に有効です。
• 故人がネット銀行やスマホアプリをよく利用していた
  通帳レスの口座は存在を把握しにくいため、一括照会が役立ちます。
• 故人が几帳面な性格ではなかった、財産管理に無頓着だった
  ご自身でも忘れているような「休眠口座」が見つかる可能性があります。
• 相続人が遠方に住んでおり、金融機関を一つずつ回るのが難しい
  全国の金融機関を一度に調査できるため、時間と交通費を大幅に節約できます。
• 相続税の申告が必要で、財産の把握漏れをできる限り避けたい
  申告漏れはペナルティのリスクがあります。網羅的な調査の一環として活用することで、相続税申告の正確性を高めることができます。

【慎重に判断】こんな方は、別の方法が早いかもしれません

以下のような状況の方は、この制度を使わなくても、より早く安価に調査が進められる可能性があります。

• 故人が利用していた主な金融機関の通帳やカードが手元にある
  すでに口座を特定できているため、各金融機関へ直接、残高証明書を請求する方が効率的です。
• 取引先が地元の特定の金融機関のみと確信が持てる
  取引先が1〜2行に絞れている場合も、個別照会の方が早いでしょう。
• 相続人全員が故人の財産状況を正確に把握している
  家族間で情報が共有できている場合は、無理に利用する必要はありません。

ただし、「把握しているつもり」でも、忘れている口座がある可能性はゼロではありません。少しでも不安があれば、念のために利用を検討する価値はあります。

【5ステップ】相続時預貯金口座照会制度の具体的な使い方

利用を決めたら、必要書類や受付方法を確認しながら、手順に沿って進めます。ここでは、申請から結果を受け取るまでの流れを5つのステップで具体的に解説します。

ステップ1：必要書類を準備する

まず、申請に必要な書類を集めましょう。基本的には以下の書類が必要です。

• 被相続人（亡くなった方）の死亡の事実が記載された戸籍（除籍）謄本
• 申請者が相続人であることがわかる戸籍謄本
  （被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍謄本など）
• 申請者の本人確認書類
  （運転免許証、マイナンバーカードなど顔写真付きのもの）
• 申請者の印鑑（認印で可）

【司法書士のワンポイントアドバイス】
戸籍謄本の収集は、相続手続きの中でも特に手間のかかる作業の一つです。もし事前に法務局で「法定相続情報一覧図の写し」を取得しておけば、大量の戸籍謄本の束の代わりに、その証明書1枚で手続きが可能になる場合が多く、非常にスムーズです。

ステップ2：金融機関の窓口で申請書を提出する

書類が準備できたら、申請窓口となる金融機関へ向かいます。この制度の受付は、預金保険機構から委託を受けた全国の銀行や信用金庫などで行っています。故人が取引していなかった金融機関でも申請できるのがポイントです。お近くのメガバンクやゆうちょ銀行などで手続きすると良いでしょう。

窓口で「相続時預貯金口座照会制度を利用したい」と伝え、申請書と「個人情報の第三者提供に関する同意書」を受け取り、必要事項を記入します。記入ミスがあると照会に失敗する可能性もあるため、戸籍や住民票の記載通り、正確に記入しましょう。

ステップ3：手数料（5,060円）を支払う

申請時には、手数料として1件あたり5,060円（税込）が必要です。この支払いは、申請時に窓口で行うのが一般的です。

ここで非常に重要な注意点があります。それは、照会の結果、該当する口座が一件も見つからなかった場合でも、原則としてこの手数料は返金されませんということです。だからこそ、前のセクションの診断で、本当にこの制度を利用すべきか慎重に判断することが大切になります。

ステップ4：照会結果通知書を待つ（約1〜2ヶ月）

申請手続きが完了したら、あとは結果を待つだけです。申請後、預金保険機構が全国の金融機関へ照会を行うため、結果が手元に届くまでにはおおむね1ヶ月から2ヶ月程度の時間がかかります。

結果の通知方法は、書面または電磁的方法によるものとされています。郵送で受け取る場合に備え、申請書に記載した住所で確実に受け取れるようにしておきましょう。

ステップ5：通知書の内容を確認し、次の行動計画を立てる

無事に「照会結果通知書」が届いたら、まずは記載されている内容をしっかり確認しましょう。どの金融機関のどの支店に口座が存在するかが一覧で記載されています。

この通知書は、ゴールではなく、あくまで「次のステップに進むための地図」です。この情報をもとに、具体的な財産目録の作成や、各金融機関への残高証明書の請求といった、次の行動計画を立てていくことになります。

【重要】制度利用における3つの注意点と対策

この制度を利用するにあたり、事前に把握しておきたい3つの重要な注意点と、その対策について解説します。

注意点1：マイナンバー未紐付けの口座は「存在しない」と表示される

この制度を利用する際に特に注意したい点です。この制度では、預金保険機構が被相続人の本人特定事項をもとに住基ネットからマイナンバーを取得し、そのマイナンバーが付番された預貯金口座の情報を金融機関に照会します。そのため、口座は存在するものの、マイナンバーが登録（紐付け）されていない口座は、照会しても「該当なし」として扱われてしまいます。

【対策】
この制度の結果だけで判断しないことが重要です。「該当なし」という結果が出ても、口座が絶対に存在しないと断定せず、後述する「昔ながらの方法」での調査も必ず並行して行いましょう。特に制度が始まって間もない現在（2026年時点）では、マイナンバーが紐付いていない口座の方が多い可能性も十分に考えられます。

注意点2：申請がきっかけで口座が凍結される可能性がある

相続人から照会申請があったという事実は、各金融機関に伝わります。金融機関が名義人の死亡を正式に把握すると、不正な引き出しなどを防ぐため、その口座は凍結されるのが一般的です。

【対策】
公共料金やクレジットカードの引き落とし、家賃の支払いなどに故人の口座が使われていないか、事前に確認しておきましょう。もし引き落としがある場合は、支払い方法の変更手続きなどを済ませてから照会申請を行うことで、生活への影響を最小限に抑えることができます。預金口座の凍結を解除するには、いずれにせよ正式な相続手続きが必要になります。

注意点3：利用できるのは「死亡から10年以内」

この制度には利用期限があり、被相続人が亡くなってから10年以内に申請する必要があります。様々な事情で長年相続手続きが放置されていたようなケースでは、利用できない可能性があるので注意が必要です。

【対策】
相続が発生したら、財産調査を含め、なるべく早めに手続きに着手することが大切です。これにより、利用できる制度を最大限に活用し、スムーズな相続を実現することができます。

通知書が届いた！結果に応じて次にやるべきこと

照会結果通知書を受け取った後、どう動くべきか。多くの人が迷うこの「結果受領後」のステップについて、「口座が見つかった場合」と「見つからなかった場合」の2つのシナリオに分けて解説します。

【口座が見つかった場合】各金融機関で残高証明書を取得する

通知書に口座情報が記載されていたら、次の目標は「残高の確定」です。以下の手順で進めましょう。

1. 各金融機関へ連絡
   通知書に記載された金融機関の支店（または相続専門部署）に電話し、「相続が発生したため、預貯金の残高証明書を取得したい」と伝えます。
2. 必要書類を確認・準備
   金融機関によって必要書類が若干異なる場合があるため、必ず事前に確認しましょう。基本的には、照会申請で使った戸籍謄本一式や本人確認書類などが再度必要になります。
3. 窓口で手続き
   予約の上、窓口で「死亡日時点での残高証明書」の発行を依頼します。この残高証明書が、遺産分割協議や相続税申告の基礎となる重要な書類となります。

この後の相続の銀行手続きは、金融機関ごとにルールが異なり、平日日中の対応が求められるなど、多忙な方にとっては大きな負担となることも少なくありません。

【該当なしの場合】昔ながらの方法で口座の手がかりを探す

「該当なし」という結果が出た場合でも、追加の調査を検討する余地があります。前述の通り、マイナンバーが紐付いていない口座は検知されないため、昔ながらの地道な調査を試みましょう。

• 自宅や貸金庫の徹底的な捜索
  古い通帳、キャッシュカード、証書、金融機関名の入ったカレンダーやボールペンなど、あらゆるものが手がかりになります。
• 郵便物の確認
  故人宛の郵便物を1年分ほど確認してみましょう。銀行や証券会社からの取引残高報告書、満期の案内、利息の通知などが見つかることがあります。
• 各種支払いの履歴確認
  固定資産税の納税通知書に口座振替の記載がないか、年金の振込通知書に振込先金融機関が書かれていないかなどを確認します。
• デジタル遺品の確認
  故人が使っていたパソコンやスマートフォンのブックマーク、銀行アプリ、金融機関とのやり取りメールなども重要な手がかりです。預貯金だけでなく、株式などの資産が見つかることもあります。

複数の手がかりを確認することで、口座の存在が判明することがあります。

それでも口座が見つからない…司法書士に相談できること

「相続時預貯金口座照会制度を使ってみたけれど、結果は『該当なし』だった」「昔ながらの方法で探してみたけれど、これ以上は手がかりが見つからない…」

自力での調査に限界を感じた時、あるいは手続きの複雑さや平日に時間を取れないといった物理的な問題に直面した時は、専門家への相談も選択肢になります。

司法書士は、相続手続きに関する書類収集や各種手続きについて支援することができます。

具体的には、以下のようなお手伝いが可能です。

• 相続人調査と戸籍謄本の収集代行
• 相続財産調査（預貯金、不動産、有価証券など）の代行
• 各金融機関とのやり取り、残高証明書の取得、解約手続きの代行
• 遺産分割協議書の作成サポート
• 不動産の名義変更（相続登記）手続き

相続財産調査から遺産の分配まで、一連の煩雑な手続きをまとめてお任せいただく「遺産承継業務」をご依頼いただければ、時間的・精神的な負担の軽減につながる場合があります。特に、相続財産やご実家が遠方にあっても手続きは可能です。

何から手をつけていいか分からない、という漠然とした不安の段階でも構いません。下北沢司法書士事務所では、お客様が必要な手続きを確認できるよう、初回のご相談を無料でお受けしています。まずはお気軽にお話をお聞かせください。

初回無料相談のお問い合わせ

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東京都世田谷区北沢にある下北沢司法書士事務所は、相続手続き、遺言作成、相続放棄、会社設立、不動産売却など、幅広い法務サービスを提供しています。​代表の竹内友章は、不動産業界での経験を持ち、宅地建物取引士や管理業務主任者の資格を活かし、丁寧で分かりやすいサポートを心掛けています。​下北沢駅から徒歩3分の便利な立地で、土日も対応可能です。​お気軽にご相談ください。

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相続手続きに疲れたあなたへ。期限と放置リスク、乗り切り術を解説

【まずお伝えしたいこと】仕事や家事で疲れて動けないあなたへ

大切な方が亡くなり、悲しむ間もなく相続手続きに追われる日々。日中は仕事、家に帰れば家事や育児…。心身ともに疲れ果て、「やらなければいけない」と分かってはいても、体が動かない。そんな自分を責めてしまってはいませんか？

そのお気持ち、痛いほどよく分かります。相続手続きは、ただでさえ精神的な負担が大きい上に、専門的な知識と多くの時間を必要とします。心に余裕がない時に複雑な手続きを負担に感じる方は少なくありません。

東京の世田谷から、これまで仕事や家事に追われてなかなか相続が進まない方の手続きを数多くサポートしてきた下北沢司法書士事務所が、心と体が疲れている時の相続手続きとの向き合い方、そして賢い乗り切り方を解説します。

この記事では、ご自身の状況を整理し、次に取るべき対応を考えるためのポイントを解説します。まずはご自身の状況と照らし合わせながら、ゆっくりと読み進めてみてください。

なお、相続手続き全体の流れや司法書士がお手伝いできることの全体像については、遺産承継サービスのページで体系的に解説していますので、併せてご覧いただくとより理解が深まります。

なぜ？疲れていると相続手続きを後回しにしてしまう心理的ワケ

「どうしてこんなにやる気が出ないんだろう」「意志が弱いからだめなんだ」と、ご自身を追い詰めていませんか？実は、疲れている時に大切なことを後回しにしてしまうのは、あなたの意志の弱さが原因ではありません。それは、判断や行動に必要な認知的な余力が低下している状態と考えられます。

私たちの脳が1日に使えるエネルギー（認知資源）には限りがあります。仕事での重要な判断、子供の世話、夕飯の献立決め…日々の生活は、無数の意思決定の連続です。これらをこなすだけで、脳のエネルギーはどんどん消費されていきます。

特に、相続手続きは次のような特徴があり、脳のエネルギーを著しく消耗させます。

• 慣れない作業の連続：戸籍謄本の収集、財産目録の作成など、ほとんどの方が初めて経験する作業ばかりです。
• 膨大な情報量：法律や税金の専門用語、金融機関ごとの異なるルールなど、理解すべき情報が多すぎます。
• 感情的な負担：故人を偲ぶ気持ちや、他の相続人との関係性など、感情的なストレスも大きくのしかかります。

脳がエネルギー切れを起こしている状態では、こうした複雑で負担の大きいタスクに取り組むのは非常に困難です。後回しにしてしまうのは、脳が「これ以上は無理だ」とSOSを出しているサイン。まずは、「動けないのは当然なんだ」と、ご自身を認めてあげてください。私たちがこれまでお会いしてきた多くの方も、あなたと同じように悩んでいました。決して相続手続きの理不尽さや難しさに直面し、立ち止まってしまっていたのです。

でも危険！相続手続きを放置した場合に起こる「最悪のシナリオ」

ご自身を責める必要はありませんが、一方で、相続手続きには法律上または税務上の期限があります。もし、このまま放置し続けると、取り返しのつかない事態に陥ってしまう可能性も否定できません。ここでは、手続きを放置した場合に起こりうる主なリスクを3つ紹介します。

シナリオ1：相続放棄の3ヶ月期限を過ぎ、債務を承継するリスク

「父には借金なんてないはずだ」そう信じていても、安心はできません。ご自身が知らないところで、友人からお金を借りていたり、誰かの連帯保証人になっていたりするケースは決して珍しくないのです。

もし、亡くなった方に借金があった場合、家庭裁判所で「相続放棄」の手続きをしなければ、その借金もすべてあなたが引き継ぐことになります。この相続放棄には、原則として「自己のために相続の開始があったことを知った時から3ヶ月以内」という非常に短い期限があります。

この期限を過ぎてしまうと、期限を過ぎると、債権者から請求を受けたり、支払いに応じられない場合に法的手続へ進んだりする可能性があります。財産調査をしないまま3ヶ月が過ぎてしまうことのリスクは、計り知れないのです。

親の借金が発覚した場合の詳しい対処法については、「親の借金がある場合の相続放棄と財産調査」で詳しく解説していますので、ご覧ください。

シナリオ2：税金が雪だるま式に…「相続税申告」の10ヶ月期限切れ

一定以上の遺産がある場合、「相続の開始があったことを知った日の翌日から10ヶ月以内」に相続税の申告と納付をしなければなりません。もしこの期限に1日でも遅れると、厳しいペナルティが待っています。

まず、本来納めるべき税額に加えて「無申告加算税」が課されます。さらに、納付が遅れた日数に応じて「延滞税」もかかり、納付すべき金額が増える可能性があります。

もっと注意したいのは、期限内に適切な申告や必要書類の提出をしておかないと、「配偶者の税額軽減」や「小規模宅地等の特例」といった税額を大幅に減らせる特例の適用に支障が出る場合があることです。これらの特例が適用できるかどうかで、納税額が数百万円、場合によっては数千万円単位で変わることもあります。たった一度の期限切れが、取り返しのつかない金銭的損失につながってしまうのです。

期限が迫っているにも関わらず遺産分割協議がまとまらないケースも少なくありません。早めの対策が重要です。

相続税の申告期限や、期限までに申告しなかった場合の加算税・延滞税については、国税庁のウェブサイトでも解説されています。
参照：No.4205 相続税の申告と納税｜国税庁

シナリオ3：実家が売れない、もめ事の種に…「相続登記」の放置

不動産を相続した場合、その名義を亡くなった方から相続人へ変更する「相続登記」が必要です。2024年4月からはこの相続登記が義務化され、正当な理由なく3年以内に手続きをしないと、10万円以下の過料が科される可能性があります。

しかし、過料以上に深刻なのが「数次相続」のリスクです。相続登記をしないまま放置している間に、相続人の誰かが亡くなってしまうと、その人の相続権がさらにその配偶者や子へと引き継がれていきます。すると、遺産分割協議をしなければならない相手が、段階的に増えていくことがあります。

最初は兄弟2人だけの話だったはずが、数年後には甥や姪、さらには会ったこともない親戚まで加わり、総勢10人以上で話し合わなければならない…という事態も現実に起こります。そうなると、意見をまとめることが難しくなります。結果、実家を売りたくても売れない、活用もできない「塩漬け不動産」となり、長期にわたって紛争や管理負担の原因となる可能性があります。

特に、相続人が亡くなることで発生する数次相続や代襲相続は手続きを非常に複雑にします。

相続登記の義務化については、法務省のウェブサイトで詳細を確認できます。
参照：相続登記の申請義務化に関するQ＆A｜法務省

【早見表】これだけは押さえたい！期限のある相続手続き一覧

放置するリスクをご理解いただいたところで、特に期限が重要となる主な相続手続きを一覧表にまとめました。ご自身の状況と照らし合わせ、どの手続きが必要になりそうか確認してみましょう。

※遺留分侵害額請求は、特定の相続人だけに財産を譲る内容の遺言があった場合などに問題となります。

疲れている時こそ専門家へ。司法書士に手続きを任せる選択肢

ここまで読んで、「リスクは分かったけれど、やっぱり自分でやる気力がない…」と感じた方も多いのではないでしょうか。それでいいのです。疲れている時に、無理をする必要は全くありません。

そんな時こそ、私たち司法書士のような専門家に手続きを任せるという選択肢を思い出してください。これは決して手抜きではなく、時間や労力の負担を軽減し、手続きを進めやすくするための有効な選択肢です。

想像してみてください。

• 亡くなった方の出生から死亡までの、膨大な戸籍謄本を集める作業
• 平日の昼間に、役所や銀行、法務局の窓口で長時間待たされるストレス
• 法律用語を確認しながら、必要書類を作成する手間

これらの多くを、専門家があなたの状況を確認しながら代行・サポートします。その分、仕事や家事に使う時間を確保しやすくなります。「疲れて動けない」と感じている今だからこそ、専門家の力を借りるべきなのです。不動産が含まれる相続手続きでは、登記手続きに対応できる司法書士に相談すると進めやすい場合があります。

「何から話せば…」それでも大丈夫。司法書士が状況を整理します

「専門家に相談したいけど、頭がごちゃごちゃで、うまく説明できる自信がない…」そんな心配も無用です。先日、当事務所にご相談いただいた新宿区のAさんも、最初は同じような不安を抱えていらっしゃいました。

Aさんからの最初のお問い合わせは、「父が亡くなりました。実家の名義変更ほか、必要な手続きをお願いします。」というシンプルなものでした。

メールのやり取りの中で、Aさんがお仕事で手一杯なご様子が伝わってきました。そこで、お休みの日に合わせてお電話を差し上げ、じっくりとお話を伺うことにしたのです。

平日は仕事や家事を優先せざるを得ず、ご自身の相続手続きはどうしても後回しになってしまう。これはAさんに限った話ではありません。

疲れて頭が回らない中、どうすればいいのか。私は、Aさんがまず当事務所にお問い合わせをくださった、その行動こそが答えだと感じました。状況が整理できていなくても、話す順番がめちゃくちゃでも構わないのです。最初の一歩さえ踏み出していただければ、こちらから必要な質問を投げかけ、お答えいただく中で、問題の全体像は自然と見えてきます。

Aさんの場合も、お話を進めるうちに、やるべきことは主に実家の相続登記（不動産の名義変更）と、ご兄弟との遺産分割協議に絞られることが明確になりました。

何から手をつければいいか分からなくても、私たちが一緒に課題を整理し、必要な手続きと進め方を整理してご説明します。どうか安心して、まずはお話をお聞かせください。

Aさんのように、最初の一歩を踏み出すことで、複雑に見えた問題が整理され、解決への道筋が見えてくることは少なくありません。特に相続人が多いケースでは、戸籍収集や相続人間の調整だけでも大変な労力がかかりますので、専門家を頼るメリットは大きいでしょう。

司法書士への依頼費用と相談の流れ

専門家に頼るメリットは分かったけれど、やはり気になるのは費用のことだと思います。ご安心ください。多くの場合、司法書士への報酬は、相続する遺産の中からお支払いいただくことが可能です。今すぐにご自身の貯金からまとまったお金を用意する必要はありません。

当事務所では、ご依頼いただく前に必ず明確なお見積りを提示し、ご納得いただいた上で手続きを進めますので、後から想定外の費用を請求することはありません。例えば、不動産の名義変更（相続登記）や、預貯金の解約なども含めた遺産承継業務について、手続き内容に応じた費用を事前にご説明します。

当事務所でのご相談から解決までの流れは、以下の通りです。

1. 無料相談のご予約：まずはお電話やメールフォームから、ご都合の良い日時をご予約ください。
2. 司法書士によるヒアリング・お見積り提示：司法書士が直接お話を伺い、現状の課題を整理します。その上で、必要な手続きと費用について分かりやすくご説明します。
3. ご契約：ご提案内容にご納得いただけましたら、正式にご契約となります。
4. 手続き開始：戸籍収集から遺産分割協議書の作成、法務局や金融機関での手続きまで、必要に応じて当事務所が代行・サポートします。
5. 完了報告：すべての手続きが完了しましたら、作成した書類一式をお渡ししてご報告いたします。

相続財産に不動産が含まれ、その売却を検討している場合、司法書士費用を売却代金から清算することも可能ですので、持ち出し費用を抑えられる可能性があります。

まとめ：一人で抱え込まず、まずは第一歩を踏み出しましょう

相続手続きには期限があり、放置すると様々なリスクがあること、そして、仕事や家事で疲れている時こそ、無理に一人で抱え込まず専門家を頼ることが最善の策であることをお伝えしてきました。

大切なのは、完璧な準備をしてから相談することではありません。「もう無理だ」「誰かに助けてほしい」と感じた、その気持ちのまま、私たちにご相談いただくことです。

当事務所の代表司法書士は、心理カウンセラーの資格も有しております。単に手続きを代行するだけでなく、あなたが抱える不安や焦りに寄り添い、法律面に加え、不安なお気持ちにも配慮しながらサポートします。

手続きを早く終えることは、法的な義務を果たすだけでなく、心の区切りをつけ、ご自身の新しい日常へと進むための大切なステップでもあります。

まずは無料相談で、あなたの状況をお聞かせください。お話いただくだけで、きっと気持ちが楽になり、やるべきことが明確になるはずです。一人で抱え込まず、まずは現在の状況を整理するところから始めてみてください。ご連絡を心よりお待ちしております。

相続手続きの無料相談を予約する

下北沢司法書士事務所　竹内友章

司法書士　竹内　友章

東京都世田谷区北沢にある下北沢司法書士事務所は、相続手続き、遺言作成、相続放棄、会社設立、不動産売却など、幅広い法務サービスを提供しています。​代表の竹内友章は、不動産業界での経験を持ち、宅地建物取引士や管理業務主任者の資格を活かし、丁寧で分かりやすいサポートを心掛けています。​下北沢駅から徒歩3分の便利な立地で、土日も対応可能です。​お気軽にご相談ください。

司法書士　竹内　友章

相続登記と売買は同時申請OK！連件申請の流れと注意点を解説

「連件申請」とは？複数の登記をまとめて効率化する仕組み

不動産売買の直前で、売買対象の相続登記をしていないことに気が付いた。時々こんなことが起きます。相続登記を申請してから完了するまで数週間を要するのが通常なので、それをしていたら売買予定日に間に合いません。下北沢司法書士事務所は、相続と売買登記の専門家として世田谷から皆様の課題を解決してきました。今日はこの課題の解決方法について解説します。

結論から申し上げますと、これは「連件申請（れんけんしんせい）」という方法で可能です。連件申請とは、関連する複数の登記申請を、処理される順番を明確にしたうえで連続して法務局に申請する手続きを指します。

この方法を用いることで、手続きの迅速化が図れ、取引の安全性を高めることができます。しかし、便利な反面、注意すべき点も存在します。このセクションでは、まず連件申請の基本的な仕組みと、メリット・デメリットについて解説します。後続の具体的な解説を理解しやすくするため、前提となる知識を整理します。

連件申請と単独申請・同時申請の違い

登記申請の方法には、連件申請の他に「単独申請」や「同時申請」といった言葉があります。これらは似ているようで、法務局での扱われ方が異なります。それぞれの違いを理解することで、連件申請の位置づけを整理しやすくなります。

相続不動産の売却において重要なのは、「相続登記が完了して初めて、相続人は売主として不動産を売却できる」という原則です。連件申請は、この登記の前後関係を法務局に保証してもらいながら、手続きを一度で済ませるための合理的な仕組みなのです。

連件申請がよく使われる代表的な3つのケース

連件申請は特殊な手続きではなく、不動産取引の実務では頻繁に利用されています。具体的にどのような場面で活用されるのか、代表的な3つのケースを見てみましょう。

1. 所有権移転と抵当権設定（住宅ローン利用時）
   買主が住宅ローンを利用して不動産を購入するケースです。金融機関は、所有権が買主に移転したことを確認してからでなければ、融資の担保となる抵当権を設定できません。連件申請により「1. 売買による所有権移転」「2. 抵当権設定」を順番通りに処理することで、安全な融資実行が可能になります。
2. 住所変更・抵当権抹消と所有権移転（売却時）
   売主の登記簿上の住所が現住所と異なる場合や、住宅ローンを完済したものの抵当権抹消登記が未了の場合です。「1. 住所変更」「2. 抵当権抹消」「3. 売買による所有権移転」を連件申請し、登記簿をクリーンな状態にしてから買主に引き渡します。不動産取引では、担保権の抹消などは売主の義務とされています。
3. 相続と所有権移転（相続不動産の売却時）
   本記事の主題である、相続した不動産を売却するケースです。亡くなった方（被相続人）から不動産を取得した相続人への名義変更（相続登記）と、その相続人から買主への名義変更（売買登記）を連件で申請します。これにより、相続登記の完了を待たずに売却手続きを進めることが可能になります。

相続登記と売買登記を同時に行う流れ【準備から完了まで】

それでは、実際に相続登記と売買登記を連件申請する際の具体的なフローを、ステップバイステップで解説します。この流れを把握することで、ご自身が今どの段階にいるのか、次に何をすべきかが明確になります。

STEP1：遺産分割協議の完了と売買契約の締結

連件申請の準備は、法務局での手続きよりもずっと手前の段階から始まります。最も重要なのが、相続人全員による遺産分割協議を完了させることです。

相続人が複数いる場合、誰がその不動産を相続するのかを確定させなければ、売主が決まりません。遺産分割協議で不動産を取得することになった相続人が、売主として買主と売買契約を締結します。この協議内容は「遺産分割協議書」として書面にまとめ、相続人全員が実印で押印し、印鑑証明書を添付する必要があります。こうした多数の相続人が関わる不動産売却では、全員の合意形成が不可欠です。

実務上、相続登記が完了する前に売買契約を締結することも少なくありません。しかし、これは「相続登記が問題なく完了すること」が前提です。万が一、遺産分割協議がまとまらないなどの理由で相続登記ができない場合、売主は買主へ不動産を引き渡す義務を果たせず、契約不履行に陥るリスクがあります。

このリスクを回避するため、売買契約書には以下のような特約を盛り込むのが一般的です。

【特約条項の例】
「売買契約締結時点で、本物件の登記上の名義は被相続人○○であるが、て売主AはAへの相続登記を所有権移転前に完了させるものとする。」

このような特約を設けることで、売主・買主双方にとって安全な取引が可能になります。

STEP2：必要書類の収集と確認

遺産分割協議と売買契約の目処が立ったら、登記申請に必要な書類の収集を開始します。連件申請では、「相続登記」と「売買登記」の両方の書類を同時に揃える必要があります。特に、被相続人の戸籍収集は出生から死亡まで遡る必要があり、時間がかかる場合も多いため、早めに着手することが肝心です。

以下に、主な必要書類をまとめました。

【1件目：相続登記に必要な書類】

• 被相続人（亡くなった方）の出生から死亡までの連続した戸籍謄本・除籍謄本・改製原戸籍謄本
• 被相続人の住民票の除票（または戸籍の附票）
• 相続人全員の現在の戸籍謄本
• 不動産を相続する人の住民票
• 遺産分割協議書（相続人全員の実印で押印）
• 相続人全員の印鑑証明書
• 固定資産評価証明書

※戸籍の収集に代えて、法定相続情報証明制度を利用すると、その後の手続きがスムーズになる場合があります。

【2件目：売買による所有権移転登記に必要な書類】

• 登記原因証明情報（一般的には司法書士が作成するか、売買契約書を援用します）
• 売主（相続人）の印鑑証明書（発行後3ヶ月以内のもの）
• 買主の住民票
• 固定資産評価証明書
• 売主の登記識別情報（権利証）
  ※この点は後述する「みなし提供」の論点と関わります。

これらの書類を抜け漏れなく準備することが、スムーズな申請の鍵となります。登記申請書の様式については、法務局のウェブサイトもご参照ください。

参照：法務局の不動産登記申請書様式

STEP3：決済日に法務局へ連件申請

全ての書類が整ったら、いよいよ不動産売買の決済日を迎えます。決済は通常、買主が利用する金融機関の応接室などで行われ、売主、買主、そして司法書士が同席します。

決済日当日の大まかな流れは以下の通りです。

1. 本人確認・書類の最終確認：司法書士が売主・買主双方の本人確認を行い、登記に必要な書類に署名・押印をいただきます。
2. 売買代金の授受：買主から売主へ、売買代金の残代金が支払われます（通常は銀行振込）。
3. 登記申請：代金の着金が確認でき次第、司法書士がその足で法務局へ向かい、「1. 相続登記」「2. 売買登記」の順番で申請書を重ねて連件申請します。

このタイミングで登記を申請するのは、買主が代金を支払ったにもかかわらず所有権が移転されない、というリスクを防ぎ、取引の安全を確保するためです。
また、登録免許税をはじめとする登記費用もこの決済日に授受されるのが一般的です。多くの場合、司法書士費用や登記費用は売買代金から清算できるため、売買代金から清算できる場合もあるため、事前に必要な資金の有無を確認しておくと安心です。申請後、1〜2週間程度で登記が完了し、買主へ新しい登記識別情報（権利証）が交付されます。

【応用編】住所変更・抵当権抹消も加わる複雑な連件申請

実務では、相続と売買だけでなく、さらに多くの登記を連件で申請するケースも珍しくありません。例えば、以下のような状況が考えられます。

• 被相続人（亡くなった方）の登記簿上の住所が、亡くなった時の住所と異なる。
• 売却する不動産に、被相続人が組んでいた住宅ローンの抵当権が残っている。
• 買主が新しい住宅ローンを組んで、その不動産に新たな抵当権を設定する。

このような場合、登記の連続性を保つために、全ての変更を順番に登記簿へ反映させる必要があります。申請する順番は、権利関係の変遷に沿って論理的に組み立てなければなりません。例えば、上記のケースでは以下のような順番で連件申請を行うことになります。

1. 登記名義人住所変更登記：被相続人の登記簿上の住所を最後の住所に更正します。
2. 抵当権抹消登記：被相続人名義で残っている古い住宅ローンの抵当権を抹消します。
3. 相続による所有権移転登記：被相続人から相続人へ名義を変更します。
4. 売買による所有権移転登記：相続人から買主へ名義を変更します。
5. 抵当権設定登記：買主を債務者とする新しい住宅ローンの抵当権を設定します。

このように複数の登記が絡む場合、必要書類も複雑化し、各関係者（金融機関など）との調整も不可欠です。どの登記をどの順番で申請すべきかを正確に判断するには、登記実務に関する専門的な知識が求められます。

【専門知識】登記識別情報の「みなし提供」とは？

ここで、不動産取引の実務担当者や専門家の方々からよくご質問いただく、専門的な論点について解説します。それは、登記識別情報（従来の「権利証」にあたるもの）の提供に関する問題です。

通常、不動産を売却する際の所有権移転登記では、売主が本人であることを証明するため、その不動産を取得した際に発行された登記識別情報を提供しなければなりません。しかし、相続登記と売買登記を連件申請する場合、1件目の相続登記が完了して初めて、相続人は売主としての登記識別情報を取得できます。つまり、2件目の売買登記を申請する時点では、まだ手元に存在しないのです。

では、なぜ登記識別情報がなくても売買登記が受理されるのでしょうか。

その根拠となるのが、不動産登記規則第67条の「登記識別情報の提供の省略」、通称「みなし提供」と呼ばれる規定です。

これは、「連件で申請された権利に関する登記の申請人が、直前の登記によって登記名義人となる者である場合」には、登記識別情報の提供は不要である、と定めています。今回のケースに当てはめると、

• 2件目の売買登記の申請人（売主）が、
• 直前の1件目の相続登記によって登記名義人となる相続人本人であるため、

登記識別情報の提供が省略できる、ということになります。法務局は、一連の申請を審査する中で、1件目の相続登記によって申請人が間違いなく所有者になることを確認できるため、改めて登記識別情報を求める必要がない、という合理的な考え方に基づいています。この「みなし提供」の仕組みがあるからこそ、相続登記と売買登記の迅速な連件申請が可能となっているのです。なお、相続登記完了後に発行される書類の取扱いは、売買登記の完了後に発行される買主の登記識別情報とは区別して確認する必要があります。

【事例】相続登記と売買を同時に進めた実務上の注意点

連件申請は有効な手続きですが、本来は一つずつ確認しながら進めるべき重要な登記を、同じタイミングで申請する方法でもあります。私自身、過去にやむを得ずこの方法を選択し、無事に完了するまで少し緊張した経験があります。

それは、Aさんのお父様のご自宅である杉並区のマンション売却をお手伝いした時のことです。Aさんは成年後見制度を利用してお父様の財産を管理しており、介護施設の費用を捻出するため、賃貸に出していたマンションの売却を急いでいました。事務手続きに慣れた方で、不動産会社とも協力し、売買契約は順調に進んでいるように見えました。

しかし、売買担当の司法書士としてご依頼を受け、登記情報を確認した私は、嫌な予感を覚えました。登記簿上の名義と売買契約書の名義が微妙に異なっていたのです。詳しくお話を伺うと、そのマンションには、すでにお亡くなりになっていたAさんのお母様の持分がごく僅かに残っていることが判明しました。

これは、売買の前提として、まずお母様の持分をAさんのお父様（または他の相続人）に承継させるための相続登記が必要であることを意味します。しかし、当時、都内の法務局では登記申請から完了まで1ヶ月以上かかるのが常態化しており、今から相続登記を申請していては、買主と約束した決済の期限に到底間に合いません。

そこで私は、決済日に相続登記と売買登記を同時に申請する「連件申請」をご提案しました。これにより、相続登記の完了を待つ時間を省略し、期限内に売却を完了させることができました。

このケースは結果的にうまくいきましたが、登記申請時の所有者と登記簿上の名義人が異なる状態で申請を進めることになり、もし書類に僅かな不備でもあれば、全ての登記がストップしてしまうリスクを伴います。この経験から、私は改めて「相続登記と売買の登記は、可能な限り一つずつ、確実に進めるべきだ」と痛感しました。

連件申請は、時間的な制約など、やむを得ない事情がある場合の有効な選択肢です。しかし、それはあくまで例外的な手段であり、安易な判断は禁物です。共有持分の見落としや相続人の確定漏れなど、後から発覚する問題も少なくありません。こうした複雑な手続きには、やはり経験豊富な専門家のサポートが不可欠と言えるでしょう。

まとめ：相続不動産の売却はスピードと正確性が鍵

今回は、相続登記と売買登記を同時に行う「連件申請」について、その仕組みから具体的な流れ、実務上の注意点までを詳しく解説しました。

連件申請は、相続不動産を迅速に売却したい場合に非常に有効な手段です。しかし、その裏側には、複数の手続きを並行して進める複雑さと、一つの不備が全体に影響を及ぼすリスクが潜んでいます。この手続きを適切に進めるためには、以下の3点が重要です。

1. 遺産分割協議の先行：何よりも先に相続人全員の合意を形成し、売主を確定させること。
2. 早期の書類準備：時間がかかる戸籍収集などを早めに開始し、抜け漏れなく準備すること。
3. 専門家との連携：複雑な権利関係や手続きの順序を正確に整理できる、信頼できる司法書士に相談すること。

特に、住所変更や抵当権抹消などが関係する複雑な案件では、専門家の知識と経験に基づいて手続きの順序や必要書類を確認することが重要です。相続不動産の売却でお悩みの方は、手続きが複雑になる前に、ぜひ一度専門家にご相談ください。

下北沢司法書士事務所では、こうした複雑な不動産登記にも豊富な経験がございます。初回のご相談は無料ですので、どうぞお気軽に無料法律相談をご利用ください。ご事情に応じた適切な対応方法を一緒に検討いたします。

下北沢司法書士事務所　竹内友章

司法書士　竹内　友章

東京都世田谷区北沢にある下北沢司法書士事務所は、相続手続き、遺言作成、相続放棄、会社設立、不動産売却など、幅広い法務サービスを提供しています。​代表の竹内友章は、不動産業界での経験を持ち、宅地建物取引士や管理業務主任者の資格を活かし、丁寧で分かりやすいサポートを心掛けています。​下北沢駅から徒歩3分の便利な立地で、土日も対応可能です。​お気軽にご相談ください。

司法書士　竹内　友章

相続した再建築不可の家は再生できる？43条但し書きの活用法

相続した実家が「再建築不可」に？諦めるのはまだ早い

「親から相続したこの家を売却しよう」そう考えて不動産会社に相談したところ、担当者から思いがけない言葉を告げられる。
「申し訳ありませんが、このお家は今の法律では『再建築不可』です。買い手を見つけるのは非常に難しいかもしれません」

突然そのように告げられると、今後の対応に迷う方は少なくありません。特に、古くからの住宅地に建つご実家を相続された場合、このような事態に直面する可能性は十分にあります。

「再建築不可」と聞くと、売却や活用が難しく、固定資産税などの維持費だけがかかり続けるのではないかと不安に感じる方もいます。しかし、ここで諦めてしまうのは、まだ早いかもしれません。

なぜ、ご実家が再建築できなくなってしまったのか。その背景には、建物を建てる際のルールを定めた「建築基準法」という法律が深く関わっています。そして、この法律には、一見すると厳しいルールだけでなく、特定の条件を満たすことで再建築の道を開くための「救済策」も用意されているのです。

この記事では、相続した家が再建築不可になる最も一般的な原因である「接道義務」の基本から、その救済策となる「建築基準法43条2項2号の許可（旧43条但し書き）」という特例制度の活用法、さらにはそれ以外の解決策まで、司法書士の視点から分かりやすく解説していきます。法的な知識を整理することで、現実的な対応方法を検討しやすくなります。ご自身の状況と照らし合わせながら、ぜひ最後までお読みください。放置すれば空き家問題に発展する可能性もあるため、早めに対応方針を検討することが大切です。

なぜ再建築できない？「接道義務」の基本を理解しよう

再建築不可問題の根幹にあるのが、建築基準法で定められた「接道義務」です。これは、「建物を建てる敷地は、原則として幅員4m以上の道路に2m以上接していなければならない」というルールのことです。

「なぜ、そんなルールがあるの？」と疑問に思うかもしれません。その理由は、私たちの安全な暮らしを守るためです。もし火災が発生したとき、消防車がスムーズに敷地の近くまで入れるでしょうか。急病人が出たとき、救急車は問題なく到着できるでしょうか。接道義務は、こうした緊急車両の進入路を確保し、万が一の際の避難経路を守るという、防災・安全上の非常に重要な役割を担っているのです。

しかし、このルールが定められる前から存在する古い住宅地などでは、道が狭かったり、奥まった場所に家が建っていたりして、現在の接道義務を満たしていない物件が数多く存在します。親の世代では問題なく暮らせていた家でも、いざ建て替えようとすると、この「接道義務」を満たしていないことが問題になる場合があります。

建築基準法上の「道路」とは？見た目だけでは判断できない

「家の目の前にはちゃんと道があるのに、どうしてダメなの？」
多くの方が抱くこの疑問の答えは、「見た目が道路であっても、建築基準法上の『道路』とは認められないケースがある」という点にあります。

建築基準法第42条では、どのような道を「道路」として扱うかを細かく定義しています。例えば、国道や県道のような「道路法による道路」（1号道路）や、都市計画法に基づいて造られた道路（2号道路）などがこれにあたります。

特に注意が必要なのが、古くからの住宅地でよく見られる「2項道路（みなし道路）」です。これは、建築基準法が適用される前から人々が通行に使っていた幅員4m未満の道で、特定行政庁（市区町村など）が指定したものを指します。見た目はただの狭い路地でも、法律上は「道路」とみなされるのです。ただし、この2項道路に接している土地で家を建てる際には、「セットバック」という特別なルールが適用されます。

このように、目の前の道が建築基準法上のどの種類の道路にあたるのかは、見た目だけでは判断できません。役所の建築指導課などで調査し、法的な位置づけを正確に把握することが、再建築の可能性を探る第一歩となります。こうした調査は、より詳しい手順については、相続登記漏れを防ぐための不動産調査の一部として行われます。

「セットバック」が必要になるケースとは？

もし、ご実家が接している道が幅員4m未満の「2項道路」だった場合、建て替えの際には「セットバック」が必要になります。

セットバックとは、道路の中心線から2mの位置まで、自分の敷地を後退させることを意味します。例えば、幅員が3mの道路であれば、中心線は1.5mの地点ですから、そこから2m後退、つまり敷地側に50cm下がる必要があります。道路の反対側も同様に50cm後退することで、将来的に4mの道幅を確保しようという考え方です。

ここで重要なのは、セットバックした部分は自分の土地でありながら、建物を建てられる「敷地面積」には含まれなくなるという点です。そのため、建ぺい率（敷地面積に対する建築面積の割合）や容積率（敷地面積に対する延べ床面積の割合）を計算する際には、セットバック部分を除いた面積で考えなければなりません。結果として、建て替え後の家は以前より小さくなってしまう可能性があります。

また、セットバックした部分には、塀や門、擁壁などを新たに設置することもできません。この土地の境界線を確定させる測量や登記については、土地家屋調査士といった専門家の協力が必要になることもあります。

（参考：建築基準法道路関係規定運用指針の解説）

救済策「建築基準法43条但し書き」で再建築の道を探る

接道義務を満たしていない、あるいはセットバックしても必要な間口が確保できない…。このような状況でも、検討できる重要な選択肢があります。それが、この記事の核心である「建築基準法43条2項2号の許可（旧43条但し書き）」の規定です。

これは、接道義務の原則を満たしていなくても、「敷地の周りに広い空き地があるなど、避難や通行の安全上、支障がない」と特定行政庁が認め、さらに建築審査会の同意を得て許可が下りれば、例外的に建物の建築を認めるという救済制度です。接道義務を満たさない土地でも、一定の条件を満たせば建築を認められる可能性がある制度です。

この制度は、2018年の法改正で内容が更新され、現在は以下の2つのルートがあります。

• 認定制度（43条2項1号）：農道など、これまで建築基準法上の道路ではなかった道に接する敷地でも、一定の基準を満たせば「認定」を受けて建築が可能になる制度。
• 許可制度（43条2項2号）：敷地の周囲に公園や広場があるなど、個別の状況を判断して「許可」を得る、従来からの制度。

どちらの制度を利用できるかは接道状況や建築計画によって異なるため、再建築を諦める前に、管轄の自治体で適用可能性を確認することが重要です。この制度を理解しておくことは、不動産取引の重要事項説明などでも鍵となる知識です。

どんな条件で許可される？自治体ごとの基準を確認

では、具体的にどのような条件を満たせば、43条但し書きの許可を得られるのでしょうか。一般的な基準としては、以下のような点が考慮されます。

• 敷地の周囲に公園、広場、緑地などの広い空き地があること。
• 敷地が農道などの道に通じており、避難や通行の安全が確保されていること。
• 建築する建物の用途や規模が、周辺環境に照らして著しく不適当でないこと。

ただし、これらの基準はあくまで一般的なもので、最終的には特定行政庁が、交通上・安全上・防火上・衛生上支障がないかを判断し、許可制度では建築審査会の同意を得たうえで許可されます。地域の実情によって運用基準が異なるため、「A市では許可が下りたのに、B市では認められなかった」ということも起こり得ます。

そのため、最も重要なアクションは、管轄の役所の建築指導課などの窓口で事前相談を行うことです。ご実家の地図や測量図といった資料を持参し、「43条但し書きの許可を得られる可能性はありますか？」と具体的に相談してみましょう。そこで良い感触が得られれば、正式な申請書類を準備し、認定または許可の手続きへ進む、というのが大まかな流れになります。

許可は一度きり？再建築のたびに申請が必要な理由

ここで、43条但し書き許可に関して、非常に重要な注意点をお伝えしなければなりません。それは、この許可は「その都度の建築計画」に対して一度だけ与えられるものだということです。

つまり、「一度許可が下りたから、この土地は未来永劫、自由に再建築できる土地になった」というわけではないのです。今回、許可を得て家を建てたとしても、数十年後にその家をさらに建て替える際には、その時点の法律や周辺環境の基準で、もう一度、43条但し書きの申請と審査が必要になります。

将来、許可基準が厳しくなったり、周辺の状況が変わったりすれば、次の建て替え時には許可が下りない可能性もゼロではありません。この「許可は永続的ではない」というリスクは、この土地を相続したり、売買したりする上で必ず理解しておかなければならないポイントです。専門家として、この点をしっかりとお伝えしておくことは、後々のトラブルを防ぐ上で極めて重要だと考えています。

【司法書士の実例】「売れない」戸建てが優良賃貸物件に変わった話

江東区にお住まいのAさんから、相続手続きと相続後の不動産売却についてご相談をいただいた時のことです。

Aさんのご実家は、住宅地にある少し小さめの戸建てでした。当初、提携先の不動産会社と打ち合わせをした際も、「このエリアなら需要もあり、建売業者さんにも十分に販売できるでしょう」という見立てでした。私自身も法務局の地積測量図で2メートルの接道を確認しており、再建築に問題はないだろうと考えていたのです。

ところが、事態は思わぬ方向へ進みます。不動産会社の担当者と協力して役所調査を進めると、再建築に関する重要な課題が判明しました。Aさんのご実家の前面道路は、どう見ても普通の道なのに、建築基準法上の道路とはみなされておらず、再建築するには原則として「建築基準法43条2項2号の許可（旧43条但し書き）」による許可が必要だったのです。

この結果を受け、Aさんと私、不動産会社の担当者で緊急の打ち合わせを行いました。不動産会社の担当者は、まず厳しい現実を説明してくれました。
「もちろん、但し書き許可を取得する方向で進めることも可能です。しかし、手続きにかかる時間や手間、そして買主さんが住宅ローンを組む際の難易度を考えると、どうしても販売価格には影響が出てしまいます…」

Aさんの表情が曇るのが分かりました。しかし、担当者はそこで話を終えませんでした。担当者からは、売却以外の選択肢として次の提案がありました。

「そこで、もしよろしければご検討いただきたいのですが、Aさんご自身がこの建物をリフォームして賃貸に出す、というのはいかがでしょうか。確かにリフォームで数百万円の費用はかかりますが、建物自体はまだしっかりしていますし、この立地であれば、借り手が見つかる可能性もあります。何より、相続された家ですから物件の購入費用はかかりません。投資の指標である『利回り』で考えれば、投資として成り立つ可能性があります。そして将来、売却する時も『収益物件』として売り出せますから、今の状態よりも顧客の幅が広がり、むしろ売りやすくなる可能性もあるのです」

売却しか考えていなかったAさんは、その提案に心から驚いていました。私たちは、その場で即決を求めることはせず、Aさんにじっくりと考える時間を持っていただきました。そして一週間後、Aさんは賃貸として活用する道を選ぶ決断をされました。

この事例では、不動産会社が売却以外の選択肢を提示したことで、Aさんは賃貸活用という方向性を検討できました。法律の知識だけでなく、信頼できる専門家と連携して複数の選択肢を検討することの重要性が分かる事例です。こうした専門家との連携は、客観的な不動産査定にも繋がります。

43条但し書きが難しい場合の他の選択肢

43条但し書きの許可を得るのが難しい、あるいは手続きの手間や時間を考えると現実的ではない。そんな場合でも、まだ打つ手は残されています。状況を好転させるための、いくつかの代替案をご紹介します。ただし、隣地の方との交渉が必要な方法は、感情的なトラブルを避けるためにも、専門家を介して慎重に進めることを強くお勧めします。

隣地の一部を購入・借地して接道義務をクリアする

最も直接的な解決策の一つが、接道している道路までの間にある隣地の一部を買い取る、あるいは借りることによって、間口2m以上の通路を確保する方法です。

例えば、道路からご自身の土地まで、幅2m・奥行き5mの通路が必要だとすれば、10平方メートルの土地を隣地所有者から購入する交渉を行います。交渉がまとまれば、土地の分筆登記や所有権移転登記といった手続きが必要になり、これは私たち司法書士の専門分野です。

もちろん、隣地の方が交渉に応じてくれるか、価格はいくらが妥当か、といったハードルはありますが、土地の資産価値を根本的に向上させる可能性のある方法です。こうした隣地との不動産取引は、契約書の作成も含め、専門家のサポートが不可欠と言えるでしょう。

そして、あなたのご自宅と同じ課題で隣地所有者の方も困っている可能性も高いです。隣地の方があなたの土地を買い取ってくれる可能性も探りましょう。昔も今も、不動産売却の際には隣地所有者は、買い手の第一候補です。

リフォームで建物の価値を維持し、賃貸や自己使用する

「再建築」はできなくても、建築確認申請が不要な軽微な修繕など、内容によっては「リフォーム」が可能な場合があります。建築確認申請の要否を確認したうえで、可能な範囲のリフォームやリノベーションを行い、建物の価値を維持・向上させることで、活用の選択肢が広がる場合があります。

特に、先ほどの実例のように賃貸物件として活用する方法は非常に有効です。再建築不可物件は固定資産税が比較的安く抑えられていることが多く、リフォーム費用を考慮しても高い利回りが期待できる場合があります。水回りや内装を現代のライフスタイルに合わせて一新すれば、魅力的な賃貸物件として再生させることも十分に可能です。

もちろん、ご自身やご家族が住むためにリフォームするという選択肢もあります。ただし、大規模な増改築には制限があるため、どの範囲の工事が可能かについては、事前に専門家へ確認することが重要です。親名義の家のリフォームローンを検討する際には、名義の問題も関わってきますのでご相談ください。なお、法改正によりリフォームのルールが変わる可能性もあるため、常に最新の情報を確認する姿勢が求められます。

いずれの選択肢を採るにせよ、税制の特例などを活用できる場合もありますので、総合的な視点での検討が重要です。

まとめ：複雑な相続不動産は、まず専門家にご相談ください

相続した家が「再建築不可」だと知った時、多くの方は大きなショックを受け、将来に不安を感じるものです。しかし、この記事で解説してきたように、その場合でも、活用や売却の可能性を検討できる場合があります。

一見すると厄介な「負動産」に見える物件も、建築基準法を正しく理解し、「43条但し書き」のような救済制度や、リフォームによる賃貸活用、隣地との交渉といった様々な選択肢を粘り強く検討することで、状況によっては、活用可能な不動産として整理できる場合があります。

ただし、その判断や手続きには、建築法規、民法、登記といった複数の分野にまたがる高度な専門知識が不可欠です。ご自身だけで情報を集め、判断するのは非常に困難であり、時にはリスクも伴います。

「うちの場合は、どの方法が一番良いのだろう？」
「誰に、何から相談すればいいのか分からない…」

もしあなたが今、そう感じているのであれば、早めに専門家へ相談することで、対応方針を整理しやすくなります。私たち下北沢司法書士事務所は、不動産に関する複雑な問題解決を得意としており、事務所のある世田谷区以外からのご相談もたくさんいただいております。

あなたの状況を丁寧にお伺いし、法律の専門家として、また時には不動産業界での経験やネットワークも活かしながら、あなたの状況に応じた解決策を一緒に考え、提案させていただきます。相続不動産の売却費用についても、柔軟に対応可能です。まずはお気軽にご相談ください。早めに相談することで、選択肢を整理し、具体的な対応を進めやすくなります。

下北沢司法書士事務所　竹内友章

司法書士　竹内　友章

東京都世田谷区北沢にある下北沢司法書士事務所は、相続手続き、遺言作成、相続放棄、会社設立、不動産売却など、幅広い法務サービスを提供しています。​代表の竹内友章は、不動産業界での経験を持ち、宅地建物取引士や管理業務主任者の資格を活かし、丁寧で分かりやすいサポートを心掛けています。​下北沢駅から徒歩3分の便利な立地で、土日も対応可能です。​お気軽にご相談ください。

司法書士　竹内　友章