Archive for the ‘不動産’ Category
相続放棄時の賃貸契約
亡くなった方がアパートにお住いだった場合、相続放棄をするとどうなるのでしょうか？
ネットなどで、「相続放棄した人には、亡くなった人に関して何の義務もないし、
一定の行為をしたことによって相続放棄が認められなくなることもある。」
など書いてあるのをみて「相続放棄をした以上、何もしちゃいけないんだな。」
と感じる方も多いようです。
しかし、実際には大家さんから「荷物を引き払って欲しい」と再三言われ、
何しないのは難しいこともあるのではないでしょうか。
もしも、相続放棄した方が、問題となっているアパートの近所に住んでいたら
なおさらです。
そうすると個別に決めの細かい対応が必要になります。
当事務所では、このようなケースでの問題解決について経験に基づいて
ご相談をお受けしています。
お気軽にお問い合わせください。
下北沢司法書士事務所 竹内友章
借地権の相続
建物は自分のもの、土地は借りている状態の「借地権付建物」。
割安の土地の賃料で、都心に家が持てる魅力的な選択肢です。
しかし、所有者の方が高齢になると考えなければならないのが相続問題。
借地権者に相続が発生して借地権が数人に相続される・・・。
そうするとその建物を売却などの処分をするときは、数人の相続人の
全員の合意で行います。
何らかの事情で相続人の１人と連絡がとれないと、失踪宣告などの
法的手続きが必要になってしまうことも・・・。
ただちょっとした対策で対応可能です。
遺言で、その建物に実際に住む相続人に権利を集約したり、
日ごろから相続人間の連絡を密にしたり・・・。
できれば、問題発生前に予防しておいて将来の安心に
繋げたいものです。
今日は「文化の日」。軽く調べると憲法が公布された年のようです。
全く文化的ではない私ですが、なにか文化っぽいことしましょうかね。
映画でも見ればいいかな・・・。
下北沢司法書士事務所 竹内友章
不動産と相続放棄
相続放棄は、注意しなければならないこともあります。
見落としがちなのが「相続放棄は自分の分しかできない」
ということ。
何となく、相続放棄すればご兄弟も安心だと思うのが普通かも知れませんが、
他の相続人の方の分の相続放棄はできません。
もしも相続放棄をするときにはご兄弟など他の相続人の方とよく話し合って、
他のご兄弟の相続放棄についても良く考える必要があります。
もう１０月終わりですね。なにか秋らしい天候の１０月ではなくて少し寂しいです。
１１月は秋を楽しめるといいですね。
下北沢司法書士事務所 竹内友章
不動産売買時に意外につまづくこと
不動産取引の際には抵当権などの担保の登記を消してから売却するのが取引上の慣習です。大昔に借り入れ金の返済は終わっていても、抵当権を消す登記をついつい忘れてしまい、それに加えて書類をなくしてしまうことが結構多いです。そうすると事前通知という制度を使って抵当権を消すことになる場合が多いですが、これが結構時間がかかる・・・。場合によっては、抵当権を消す手続きの間に買い手の気が変わらないか不安になることもあるかも知れません。抵当権がついているかは登記簿を見れば確認できます。ご案内しますのでご連絡ください。
下北沢司法書士事務所 竹内友章
不動産と相続放棄
相続放棄をする場合、財産に不動産があったら要注意です。民法９４０条の規定により、相続放棄をした人には、次の相続人の方が引き継ぐまでその相続財産を管理する必要があります。次の相続人もいなかったら「相続財産管理人」を裁判所に選任してもらい、その人に不動産を処分してもらうまで管理責任は続きます。相続財産管理人は裁判所に多額の予納金が必要になる上、選任まで手続きに最低１０カ月がかかります。そのため、実際にはこのような手続きをなかなかとれず不動産の権利が宙ぶらりんになってしまうことも多いです。「放棄したらすべて終わり」というわけではないので気を付けなければなりません。
下北沢司法書士事務所 竹内友章
相続・・・不動産の分け方
相続財産に不動産がある場合、その後の管理やさらに相続が発生して共有者が増えてしまうリスクを考えると、１人の相続人に名義を統一するのがベストだと思います。では残りの相続人にはどのように財産を取得するのでしょうか？遺産分割協議において、「代償分割」という方法がとられることが多いです。これは不動産を相続する相続人が、お金を他の相続人に支払うやり方です。単純ですが不動産の価値が２０００万で相続人が２人ならば、不動産を相続する相続人は１０００万円を渡せば公平になります。なお、この場合は不動産を取得する相続人から渡す１０００万円は贈与にはなりません。遺産分割協議書にきちんと明記することによって不動産を取得した相続人と現金が渡された相続人それぞれが、相続税の対象となる財産を１０００万円づつ取得します（相続税は基本的に３０００万円＋法定相続人×６００万円で発生します。１０００万円ではまだ相続税の対象とはなりません）当事務所では必要に応じて税理士もご紹介致します。相続人の方の意向をしっかり反映した遺産分割協議書を作成致します。
下北沢司法書士事務所 竹内友章
不動産の権利について②
不動産の関する権利についてです。
③借地権・・・土地は借りて建物は自分で所有します。当然、土地代はかからず地主に賃料を払うので不動産の購入価格を抑えられます。ただし土地は所有していないので資産価値の面では所有権より不利になってしまいます。
④定期借地権・・・借地権付住宅の場合、借地借家法の規定により基本的に借主が希望する限りずっと借りられるように守られています。それだと地主さんが土地を貸すのを嫌がる場合もあるので期間を区切る貸し方が定期借地権です。50年の定期借地権ならば50年たったら建物を返して土地を返します。主にマンションで使われる権利です。
このように4つの権利があります。特に所有権か借地権かは大きな違いですので、この点は良く考えてご自宅選びをするべきかも知れません。
下北沢司法書士事務所 竹内友章
不動産の権利について
不動産の権利の種類についてです。ご自宅用にマンションや戸建てを購入するとき、色々なポイントがありますが土地の権利がどのようなものかも大事なことです。
①所有権・・・土地や建物を自分の物にする権利。建築基準法や都市計画法、あるいはマンションの管理規約の枠の中で土地や建物を自分の自由に使ったり処分することができる。例えば土地は一部を分筆して売却することができる。分筆とは不動産登記上、1つの土地とされているものをいくつかに分けることを指します。
②共有持分・・・土地や建物を複数人で所有すること。「ここからここが自分の土地」という状態ではなく「ここからここがみんなで使える土地」という状態です。マンションの敷地の権利が代表的で、マンションを売却するときはこの敷地に関する権利とセットで売却します。なお、マンションの敷地権の権利は所有権に限らず、借地権の場合もあります。
下北沢司法書士事務所 竹内友章
不動産登記・・・居住用住宅の税金の減額
不動産登記をする場合、基本的に「登録免許税」が発生してしまいます。これが結構高く、建物の売買の場合は固定資産税評価額の２０/１００とされています。評価額が３０００万円としたら６０万円もかかってしまいます。しかしこれは原則であり、戸建て住宅やマンションなどご自宅として購入されて場合は減税措置があります。この減税の要件を満たすと税率が３/１０００。住宅の性質によっては１/１０００になることもあります。３/１００で考えると評価額が３０００万円の場合は税額が９万円ですからかなりの差がでます。㎡数や中古住宅の場合は築年数などの条件はあるので要件に該当するか確認し、その上で区役所や市役所に「家屋証明書」の発行を申請、発行された「家屋証明書」を添付して登記申請すると減税措置が適用されます。もちろん、司法書士はこの手続きもしっかり代行します。
しばらく梅雨みたいな天気でしたが、夏らしい天気が戻ってきましたね☆
下北沢司法書士事務所 竹内友章
共有不動産をどうするか？
不動産の共有状態。生じる原因として考えられるのは相続、それとご夫婦で住宅を共有で購入する場合です。今回はご夫婦でご自宅を購入された場合で考えてみましょう。お１人あたりの住宅ローンを減らすため、お２人で住宅を購入するのはよくあることです。共働きのご夫婦には効果的な方法でしょう。心配なのは夫婦仲が悪くなってしまった場合です。離婚してしまったり、あるいは離婚まではいかなくても配偶者が出て行ってしまったりしたときに問題になります。住宅ローンの負担が重いので、売ろうと思っても自分の持ち分だけではなかなか売れません（それでも売ろうと思ったら、専門の業者に安い値段で売ることになると思います）。とはいえ、出ていった夫や妻とは話ができない・・・。こんな場合が考えられます。やはり夫や妻と連絡をとり、場合によっては離婚調停も活用しながら持ち分を配偶者に売却する、持ち分を買い取る、もしくは第三者に共同で売却するのいずれかの選択をするのが基本だと思います。不動産鑑定士にご自宅の鑑定を依頼して、客観的な価格を知ることも必要かもしれません。もしきちんと居所を調べても、夫または妻と連絡がとれないときは、不在者財産管理人を裁判所に選任してもらいその管理人と共に不動産の売却するなどが考えられます。もし共有状態で困っても、解決方法はきっとあるはずです。
写真は最近買った、北沢めがね工房さんの眼鏡。甚六さんが作ったそうです。前は量販店のものを使ってましたが、素人目にも作りが全然違います。
下北沢司法書士事務所 竹内友章
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