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司法書士が解説｜認知症で不動産が売れない本当の理由
「認知症だから売れない」の本当の理由、ご存知ですか？
「親が認知症になってしまったので、施設入居の費用を捻出するために実家を売りたい…」「不動産会社に相談したら、認知症だと売却は難しいと言われてしまった…」
ご家族を想う大切なお気持ちとは裏腹に、予期せぬ壁に突き当たり、途方に暮れていらっしゃるのではないでしょうか。多くの方が「認知症だと契約ができないから」という理由を耳にされるかと思いますが、実は、問題の核心はもう少し別のところにあります。
この記事では、なぜ認知症の方の不動産売却が難航するのか、その「本当の理由」を、日々の業務で不動産登記に深く関わる私たち司法書士の視点から、一歩踏み込んで解説します。
そして、最も大切なことですが、道が閉ざされたわけではないということもお伝えしたいと思います。正しい手順を踏めば、ご本人の財産を守りながら、不動産を売却することは可能です。
一人で抱え込まず、まずはこの記事を読んで、問題の全体像を一緒に整理していきましょう。
不動産売却の最後の砦「司法書士」が登記を認めない現実
不動産売却が頓挫してしまう最大の関門、それは不動産の最終的な名義変更手続き、すなわち「所有権移転登記」にあります。そして、この手続きを担うのが私たち司法書士です。なぜ、私たちが登記申請を受け付けられないケースがあるのでしょうか。その背景には、専門家としての重い責任が隠されています。
なぜ？司法書士が登記手続きを止める本当の理由
認知症の方の不動産が売れない理由として、よく「売買契約が法律的に無効になるから」と説明されます。これは間違いなく事実なのですが、いわば“建前”の部分。
仮に、ご本人の判断能力が低下している状態でも、必要な書類がすべて揃っていれば、法務局は登記を受け付けてしまいます。では、なぜ司法書士は「待った」をかけるのでしょうか。
それは、万が一、後から「本人の意思に基づかない不当な取引だった」として親族などから訴訟が起こされた場合、その取引に関与した司法書士は、多額の損害賠償責任を問われたり、場合によっては司法書士の資格を失うリスクがあるからです。
司法書士が名義変更の登記を完了させなければ、買主様は代金を支払うことができません。つまり、売買が成立しないのです。これが、認知症の方の不動産売却がストップしてしまう、現場のリアルな実情です。
司法書士が行う「意思能力」の確認、その具体的な中身とは
私たちが登記手続きをお受けする際、特にご高齢の方の場合は、必ずご本人と直接お会いして「意思能力」の確認を行います。これは、ご自身の行為の結果を正しく理解し、判断できる能力があるかどうかを確認する、非常に重要なプロセスです。住所やお名前、生年月日、売却意志の有無などを中心にご質問していきます。
これらの質問にスムーズにお答えいただけない場合、残念ながら「意思能力に疑いあり」と判断せざるを得ず、登記手続きを進めることはできません。これは、ご本人の大切な財産を守るための、そして買主様をトラブルから守るための、司法書士としての責務なのです。
【実例】スムーズな登記のためにご家族ができること
法律的な判断はもちろん重要ですが、手続きを円滑に進めるためには、ご家族の協力体制も実は大きなポイントになります。これは、私が実際に経験したことからお伝えできる、大切なアドバイスです。
売却活動の前にご相談を受けたケース
あるご家族から、「父が高齢なので、実家を売る前に認知能力に問題がないか一度確認してほしい」とご相談がありました。早速お父様と面談させていただいたところ、ご自身の状況や売却の理由をしっかりとご説明くださり、意思能力に問題はないと判断しました。
ただ、売却の決済までには時間がかかります。その間にご本人の状態が変わる可能性もゼロではありません。そこで私は、ご家族にこう助言しました。「決済を担当する司法書士の先生が最終判断をされるまで、ご家族間で揉め事を起こさないように気をつけてください。そして、先生が行う本人確認には、どうか快く協力してあげてください」と。
司法書士も人間です。ご家族の間でトラブルの気配がしたり、何かを隠そうとしている雰囲気を感じ取ったりすると、どうしても慎重にならざるを得ません。スムーズに手続きを進めるためには、専門家の要請に誠実に応じていただく姿勢が、現実問題として非常に大切なのです。
道はあります。成年後見制度で不動産売却を実現する方法
「では、意思能力がないと判断されたら、もう売却は諦めるしかないの？」いいえ、そんなことはありません。ご本人の判断能力が低下している場合でも、法律に則った手続きを踏むことで、不動産を売却する道がちゃんと用意されています。それが「法定後見・任意後見」で知られる成年後見制度です。
成年後見制度とは？基本をわかりやすく解説
成年後見制度とは、認知症や知的障がい、精神障がいなどによって判断能力が不十分な方々を保護し、支援するための制度です。ご家族などが家庭裁判所に申立てを行うことで、ご本人のために財産管理や身上監護（生活や医療・介護に関する契約など）を行う「成年後見人」が選任されます。
成年後見人が選ばれると、その人がご本人に代わって法的な手続きを行えるようになります。つまり、成年後見人がご本人に代わって買主と売買契約を結び、司法書士に登記手続きを依頼することで、不動産を正式に売却できるようになるのです。ただし、ご本人が居住している不動産を売却する場合は、家庭裁判所の処分許可が必要となることがあり、許可が得られて初めて売却手続きが可能になります。
不動産売却までの流れと期間の目安
成年後見制度を利用して不動産を売却する場合、一般的な流れは以下のようになります。
- 家庭裁判所への後見開始の申立て：必要書類を収集・作成し、申立てを行います。
- 成年後見人の選任：家庭裁判所が審査を行い、候補者の中から（または弁護士や司法書士などの専門職から）成年後見人を選任します。（申立てから約2〜4ヶ月）
- 居住用不動産処分許可の申立て：売却する不動産がご本人のご自宅である場合、売却に先立ち「この不動産を売却することを許可してください」という申立てを家庭裁判所に行い、許可を得る必要があります。
- 不動産の売買活動・契約：後見人が不動産会社と媒介契約を結び、買主を見つけ、売買契約を締結します。
- 決済・登記：買主から売買代金を受け取り、司法書士が所有権移転登記を申請します。
申立てから後見人が選任されるまでに数ヶ月、さらに居住用不動産の売却許可にも時間がかかるため、全体としては半年以上の期間を見ておけるとよいでしょう。
メリットと知っておくべき注意点
成年後見制度には、メリットだけでなく、知っておくべき注意点もあります。両方を理解した上で、利用を検討することが大切です。
メリット
- 法的に正当な手続きで不動産を売却できる：後々のトラブルの心配なく、堂々と売却手続きを進められます。
- 本人の財産が守られる：後見人は家庭裁判所の監督下にあり、本人の利益に反するような財産の使い方はできません。悪質な詐欺などから財産を守ることにも繋がります。
注意点
- 申立てや後見人への報酬に費用がかかる：申立ての実費のほか、専門家が後見人に選ばれた場合は、月々の報酬が発生します。
- 後見は原則として本人が亡くなるまで続く：不動産売却という目的が達成された後も、後見人による財産管理は続きます。
- 財産の利用に一定の制限がかかる：本人の財産は本人のためにしか使えなくなるため、例えば家族の生活費に充てる、といったことは原則として認められません（例外あり）。
不動産と法律の専門家だからできる、私たちの強み
認知症の方の不動産売却は、法律の知識だけ、あるいは不動産取引の知識だけでは、スムーズに進めることが非常に困難です。その両方に精通していることこそ、下北沢司法書士事務所の強みです。
宅建士資格と不動産実務経験を活かしたサポート
当事務所では司法書士資格に加えは、宅地建物取引士・管理業務主任者の資格を保有しています。また、過去には不動産会社やマンション管理会社での勤務経験もあり、不動産業界の慣習や実務を理解しています。
そのため、単に登記手続きを代行するだけでなく、
- 信頼できる不動産会社の選び方
- 売却活動の進め方に関するアドバイス
- 売買契約書の内容チェック
など、不動産売却のプロセス全体を見据えた、実践的なサポートが可能です。法律と実務、両方の視点から、あなたにとって最善の道筋をご提案します。
成年後見人としての不動産売却サポート
私たちは、家庭裁判所から選任され、成年後見人としてご本人の財産管理を行う業務にも力を入れています。これまでにも、成年後見人という立場で、ご本人に代わって不動産売却の手続きを担当した経験がございます。
家庭裁判所への複雑な許可申立ての手続き、不動産会社との連携、買主様との条件交渉など、豊富な経験と実績があります。困難な状況であっても、安心して私たちにお任せください。
まとめ：一人で悩まず、まずは専門家にご相談ください
ご親族が認知症になった中での不動産売却は、法律的な手続きの複雑さに加え、ご家族の精神的なご負担も大きい、非常にデリケートな問題です。
この記事でお伝えしたかったことは、以下の2点です。
- 認知症を理由に、不動産売却を諦める必要はないこと。成年後見制度という、国が定めた正式な手続きがあります。
- 問題を解決するためには、不動産と法律、両方の知見を持った専門家のサポートが不可欠であること。
何から手をつけていいか分からない、誰に相談すればいいか分からない、そんな時は、どうか一人で抱え込まないでください。
当事務所の司法書士は、心理カウンセラーの資格も有しており、ご相談時には皆様のお気持ちに配慮し、丁寧にお話を伺うことを大切にしています。ご状況を整理し、法的な観点から解決策をご提案いたします。
成年後見人の就任実績エリアも事務所のある世田谷の方だけでなく、中野区の方や茨城県の方、横浜市の方や千葉県の方など広範囲で実績があります。
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下北沢司法書士事務所 竹内友章
東京都世田谷区北沢にある下北沢司法書士事務所は、相続手続き、遺言作成、相続放棄、会社設立、不動産売却など、幅広い法務サービスを提供しています。代表の竹内友章は、不動産業界での経験を持ち、宅地建物取引士や管理業務主任者の資格を活かし、丁寧で分かりやすいサポートを心掛けています。下北沢駅から徒歩3分の便利な立地で、土日も対応可能です。お気軽にご相談ください。
成年後見の不動産売却｜契約後のトラブル解決実例
売買契約後に発覚した判断能力の問題。あなたならどうしますか？
「お父様は、ご自身の意思で不動産を売却できる状態にないようです。このままでは決済手続きは進められません」
不動産売買の決済（残代金の支払いと物件の引渡し）目前で、司法書士からこう告げられたらあなたはどうしますか？
良かれと思って進めてきた親御さんの不動産売却。契約も無事に終わり、あとはお金を受け取るだけ…そう思っていた矢先の出来事です。頭が真っ白になり、「契約が無効になる？」「買主から違約金を請求されるのでは？」「他の兄弟にどう説明すれば…」といった不安が一気に押し寄せてくるのではないでしょうか。
高齢化が進む現代において、これは決して他人事ではありません。不動産売買契約という重要な法律行為の途中で、売主様の判断能力が問題となるケースは、残念ながら少なくないのです。
この記事では、実際にあった相談を基に、契約無効の危機に瀕した不動産売却を成年後見制度を利用して解決に導いた類型的な事例をモデルケースとして、その具体的な解決プロセスを詳細に解説します。
当事務所は、単に法律手続きを行うだけでなく、代表司法書士が持つ不動産会社での実務経験や宅地建物取引士としての知見を活かし、このような複雑な事案について対応実績がございます。もし今、あなたが同じような状況で出口の見えない不安の中にいるのなら、この記事が解決への一つの参考情報となれば幸いです。
【司法書士の実例】契約無効の危機から不動産売却を成功させた方法
これは、実際にあったご相談をモデルケースとして再構成した、あるご家族の物語です。特定の個人が識別されないよう内容は抽象化していますが、皆様が直面しうる問題の核心に触れるものです。
司法書士が見た、ある売却トラブルの顛末
「もうどうしていいか分からないんです」
ご相談に来られたのは、憔悴しきった表情のご長男でした。お父様が施設に入所されたため、空き家になったご実家を売却する話を進めていたとのこと。買主も見つかり、売買契約も締結。あとは決済を待つばかりでした。しかし、決済直前の司法書士による本人確認の場で、事態は暗転します。お父様との会話が成り立たず、「ご本人の意思で売却するとは判断できない」と指摘されてしまったのです。
買主は当然、予定していた新生活のプランが崩れ、憤慨しています。決済日は刻一刻と迫り、このままでは契約違反として違約金問題に発展しかねません。さらに、売却を主導したご長男に対し、他のご兄弟から「一体どうなっているんだ」と非難の声が上がり始めていました。
まさに八方塞がりの状況で、ご長男は当事務所の扉を叩かれました。私は、ご親族からの要請を受け、家庭裁判所に申立てを行い、お父様の成年後見人に就任。この状況から、売買を完遂させるのが仕事でした。
成年後見人に就任したからといって、すぐに売却できるわけではありません。むしろ、ここからが大変でした。なぜなら、法的に見れば「契約締結時点でお父様に判断能力がなかった可能性が高く、そもそも売買契約自体が無効である」という風にも考えられるからです。
無事に売却するために、私は3つの関門を突破する必要がありました。
第一の関門：契約無効を回避し「追認」する
まず乗り越えるべきは、「契約が無効かもしれない」という問題です。
不動産売買のような重要な契約は、当事者が「自分が何をしているか」を正しく理解していること（これを「意思能力」と言います）が前提となります。もし契約時に意思能力がなかったと判断されれば、その契約は法律上、初めからなかったこと（無効）になります。
しかし、今回のように成年後見人が就任した場合、後からその契約を有効なものとして認める「追認（ついにん）」という手続きが可能です。
本件の状況を総合的に考慮した結果、私はこの「追認」こそが、状況を打開するための有力な選択肢だと考えました。なぜなら、契約を白紙に戻して一から買主を探し直すことは、以下のような多大なデメリットを伴うからです。
- 時間と費用のロス：新たな買主が見つかる保証はなく、売却までにさらに時間がかかれば、固定資産税などの維持費もかさみます。
- 買主との深刻なトラブル：契約が無効となれば、手付金の返還等で問題が複雑化する可能性があります。例えば、民法第557条は手付による契約解除について定めていますが、履行に着手していた場合など状況は単純ではありません。買主が被った損害（新居の仮住まい費用など）について、賠償を求められる訴訟に発展するリスクもありました。
- より不利な条件での売却：一度トラブルがあった物件として、同条件で売却できるとは限りません。
そこで私は、家庭裁判所に対し、成年後見人としてこの契約を「追認」し、売却を前に進める方針を立てました。これは、単に手続きを簡略化するためではありません。ご本人様とご家族にとって、最も負担が少なく、かつ有益な解決策である考えたからです。
第二の関門：家庭裁判所を「説得」する論理
成年後見人が居住用不動産を売却するには、家庭裁判所の許可が不可欠です。ご本人様がお住まいになっていた不動産（居住用不動産）の売却は、生活基盤を失わせる重大な行為であるため、裁判所は非常に慎重に審査します。なぜこの契約をそのまま活かした方がいいのか、明確に言語化して説明する必要がありました。
私は後見人として、この売買契約を追認することが「ご本人様の利益に繋がる」ことを、多角的な視点から裁判所に説明しました。私が提示した説得の根拠は、主に以下の3点です。
- ご本人様の財産管理上の利益
お父様は既に施設に入所されており、今後ご自宅に戻って生活する可能性は身体的な問題から考えても極めて低い状況でした。空き家のまま所有し続けることは、固定資産税や管理費がかかるだけで、財産を減らす一方です。この契約条件は市場価格から見ても妥当であり、不動産を売却して管理しやすい預貯金に変えることは、ご本人様の財産を守る上で合理的かつ有益であると主張しました。 - 買主とのトラブル回避という利益
契約を一方的に破棄すれば、買主との間で深刻な法的トラブルに発展する可能性も高い状況でした。既に手付金も受け取っており、違約金や損害賠償請求に発展すれば、かえってご本人様の財産を大きく損なう結果になります。締結済みの契約を履行することこそが、無用な紛争を避け、経済的損失を防ぐ最善の道であることを訴えました。 - ご家族の心情への配慮（身上監護）
もしこの件が訴訟トラブルになれば、売却を主導したご長男に他のご兄弟からの非難が集中することも予想できました。親御さんとして、ご自身の財産が原因で子ども達が争うことを望むはずがありません。ご家族の平穏を保つことも、後見人としてのご本人様の心情に配慮する「身上監護」の重要な役目であると説明しました。
これらの主張は、司法書士としての法律知識だけでなく、宅地建物取引士として不動産取引の妥当性を判断する知識、そして後見人としてご本人様やご家族の状況を深く理解する視点が一体となって初めて構築できるものです。結果として、裁判所はこちらの方針を理解し、無事に売却の許可を得ることができました。
参考：成年被後見人（被保佐人、被補助人）の居住用不動産の処分について
第三の関門：「決済トラブル・違約金」を回避する交渉術
後見人の申し立て（申請手続き）をして後見人に就任、家庭裁判所の許可を得て不動産を売却するには数か月はかかってしまいます。当初の決済日はとうに過ぎてしまっており、買主の不満は募る一方でした。
ここで重要になるのが、買主との交渉です。私は後見人として直ちに買主側の不動産会社と連絡を取り、事情を丁寧に説明しました。そして、単に待ってほしいとお願いするのではなく、「決済日を延長するための覚書」の締結をこちらから提案しました。
この覚書には、
- 成年後見人として売却に向けて裁判所と調整中であること
- 家庭裁判所の許可が得られ次第、速やかに決済を行うこと
- 手続き中の進捗を定期的に報告すること
などを明記し、法的な手続きに則って売却を進めるという真摯な姿勢を示しました。これにより、買主にも「ただ待たされる」のではなく、「法的なプロセスに則って確実に所有権が移転される」という安心感を持ってもらうことができました。
このような不動産実務に即した対応は、不動産会社での勤務経験があるからこそできる交渉術です。相手がどうすれば安心なのか、経験上分かりました。結果的に、買主のご理解を得て違約金等の請求を受けることなく、裁判所の許可後に無事決済を完了させることができました。
放置は危険！契約後の判断能力問題が招く最悪のシナリオ
もし、あのご家族が専門家に相談せず、問題を放置していたらどうなっていたでしょうか。考えられる最悪のシナリオは、一つではありません。
- 契約無効と違約金の支払い
買主側から契約の無効を主張され、受領した手付金の返還はもちろん、契約書に基づき手付金と同額の違約金を請求される可能性があります。 - 損害賠償請求訴訟
買主がこの売買を前提に他の家を売却していたり、引っ越しの手配を進めていたりした場合、違約金だけでは収まらず、それによって生じた損害の賠償を求める訴訟を起こされるリスクがあります。 - 不動産の塩漬け状態
トラブルが解決するまで、その不動産を他の人に売ることもできません。訴訟になれば数年単位で身動きが取れなくなり、その間の管理費や税金は払い続けなければなりません。 - 家族関係の崩壊
金銭的な損失以上に深刻なのが、家族間の亀裂です。「なぜあんな契約をしたんだ」「お前のせいで大変なことになった」と責任のなすり合いが始まり、修復不可能な関係になってしまうことも少なくありません。
一度こじれてしまった不動産トラブルを、当事者だけで解決するのは極めて困難です。感情的な対立も絡み合い、時間と共に問題はより複雑化していくのです。
高齢者の不動産売却こそ、専門家への相談が有効な選択肢です
今回の実例でお分かりいただけたように、成年後見が関わる不動産売却は、単に書類を作成して提出するだけの手続きではありません。それは、法律の知識、不動産取引の実務、そして裁判所や関係者を説得する交渉力が一体となって初めて前に進めることができる、専門的な知識と経験を要する業務と言えるでしょう。
当事務所の代表司法書士は、司法書士資格に加え、宅地建物取引士の資格と不動産営業マンとしての実務経験を有しており、依頼者様ごとに最適な解決策をご提案できるよう努めております。過去の不動産会社やマンション管理会社での勤務経験で培った「現場感覚」と、後見人として数多くの売却実績で得た「裁判所を説得するノウハウ」を兼ね備えています。
もしあなたが今、判断能力に不安のあるご家族の不動産売却でお悩みでしたら、一人で抱え込まないでください。問題が深刻化する前に、ぜひ一度、私たちの話を聞かせていただけませんか。状況を整理し、あなたにとって最善の道筋を一緒に考えます。エリアも東京２３区（事務所のある世田谷から遠い区でも大丈夫です！）のご相談だけでなく、千葉・埼玉・神奈川など首都圏のご相談に対応します。
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不動産売却、契約後の判断能力問題。専門家が事例解説
「契約は済んだのに…」不動産売却、決済直前の落とし穴
ご高齢の親御様が所有する不動産の売却。長い時間をかけて買主様を見つけ、無事に売買契約を締結し、あとは数か月後の決済（残代金の受領と物件の引渡し）を待つばかり…。「これで一安心」と胸をなでおろしたのも束の間、順調に進んでいたはずの計画が、ある日突然、暗礁に乗り上げてしまうことがあります。
その最大の原因の一つが、「売主様の判断能力の問題」です。
特に、売買契約が終わってから決済日までの間に、司法書士による本人確認などをきっかけにこの問題が発覚するケースは少なくありません。契約書に署名・捺印が済んでいるから大丈夫、というわけではないのです。
もし決済直前に「売主様は、ご自身の意思で不動産を売却することを本当に理解していますか？」という問いが突き付けられたらどうしますか？ これは、決して他人事ではありません。大切な資産を守り、円満な取引を実現するために、すべての関係者が知っておくべき、不動産売却に潜む重大な落とし穴について解説します。
【実例】決済直前に司法書士から「診断書を」と言われたら
これは、当事務所が実際に経験したご相談です。（プライバシー保護のため事例は内容を一部変更・匿名化しています）この事例ほど、不動産売却における売主様の判断能力の重要性を痛感させられた案件はありませんでした。
司法書士が見た、ある不動産売却の舞台裏
ご相談者は、高齢のお父様が所有する不動産の売却を進めていたお子様でした。お父様は施設に入居されており、外出が難しいため、売却活動から買主様との契約まで、すべてお子様が代理人として進めてこられました。
滞りなく売買契約は完了。あとは2か月後の決済を待つだけという、まさに最終段階でした。
ところが、決済を目前に控えたある日、事態は急変します。決済時の登記手続きを担当する司法書士が、お父様の本人確認のために施設を訪れた後、不動産会社の担当者を通じてこう告げたのです。
「お父様の診断書を取得してください」
このまま淡々と決済手続きに向かうと思っていたご親族と不動産会社はかなり違和感を感じたようです。診断書取得の前に、同じ司法書士である私、竹内のもとへご相談が寄せられたのです。
この「診断書を」という言葉の裏にある本当の意味を、私は理解しました。これは、単なる確認書類の依頼ではありません。おそらく、「このままでは決済はできません。成年後見制度を利用しなければ、登記手続きは進められない」という意味です。
裁判所が成年後見の必要性を判断する際に参考とする医師の診断書（家庭裁判所所定様式の意見書）が重要な役割を果たします。診断書には医師の所見が記載され、必要に応じて認知機能検査の結果（MMSE・HDS‑R等）が添付されることがありますが、必ずしも特定の“計算問題”形式に限定されるわけではありません。ご高齢の方がこれを受けて「判断能力に全く問題なし」という結果を得るのは、かなり難しいように思えました。
状況を正確に把握するため、私もご本人様との面談をセッティングしていただきました。施設でお会いしたお父様は、残念ながらご自身の住所はおろか、お名前さえもはっきりとおっしゃることができない状態でした。診断書を取るまでもなく、ご自身の財産を売却するという重大な判断ができる状態ではないことは明らかでした。
最初の司法書士さんは、買主側の不動産会社が依頼した先生だったようです。おそらく、普段から付き合いのある買主様の手前、「決済は不可能です」と断言することができず、遠回しな表現になったのでしょう。
私はご家族に状況をありのままに説明しました。そしてご家族からの要請を受けて成年後見に就任し、裁判所との調整の上無事に売却を完了させました。
結果としては無事に売却できましたが、当初の決済予定日は数か月も後ろ倒しになりました。買主様のご理解があったからこそ契約解除には至りませんでしたが、一歩間違えれば、すべてが白紙に戻り、多額の違約金が発生していたかもしれないのです。
この一件は、売買契約を結ぶ「前」に、売主様の判断能力の状態を専門家が確認することの重要さを、改めて浮き彫りにした事例でした。
なぜ契約が無効に？不動産売買と「意思能力」の重要性
先の事例で、なぜ決済直前に手続きがストップしてしまったのでしょうか。それは、法律行為が有効に成立するための大前提である「意思能力」が関係しています。
意思能力とは、かんたんに言えば「自分が行う行為の結果を正しく理解し、判断できる能力」のことです。不動産売却でいえば、「この不動産を、いくらで、誰に売るのか。その結果、自分は所有権を失い、代わりに代金を受け取る」という契約内容を、きちんと理解している状態を指します。
民法第3条の2は、法律行為の当事者が意思表示をした時に意思能力を有しなかったときはその法律行為は無効になると定めています（令和2年改正民法で明文化された規定です）。たとえ売買契約書に本人の署名や実印の押印があったとしても、契約時に意思能力がなければ、その契約は法的に効力を持ちません。
この「契約無効」のリスクは、売主様だけでなく、買主様や取引に関わるすべての人にとって、極めて深刻な問題を引き起こします。
司法書士が必ず行う「本人確認・意思確認」とは
不動産取引の最終段階である決済時には、必ず司法書士が立ち会います。司法書士の重要な役割の一つが、所有権移転登記の申請代理です。この登記を行うにあたり、司法書士には売主様ご本人の「本人確認」と「登記原因（売却の事実）の確認」、そして「売却する意思の確認」を行う法的義務があります。
たとえご家族が代理で手続きを進めていても、最終的には司法書士が売主様ご本人と直接面談し、「この不動産をご自身の意思で売却することに間違いありませんね？」と確認しなければなりません。この確認が取れない限り、司法書士は怖くて登記申請の委任を受けることができないのです。
先の事例で、買主側の司法書士が「診断書を」と要求したのは、この意思確認の過程で「ご本人に有効な売却の意思（意思能力）があるとは断定できない」と判断したためです。これは、司法書士としての当然の職責なのです。
「認知症＝即、契約無効」ではないが…潜むリスク
ここで注意が必要なのは、「認知症っぽいからといって、即座にすべての契約が無効になる」というわけではない、という点です。認知症の症状には波があり、軽度であれば契約内容を十分に理解できる方もいらっしゃいます。
しかし、問題なのは、その判断が非常に難しいということです。契約時点での意思能力の有無は、後になってから他の親族などが「あの時の契約は無効だ」と裁判で争う火種になり得ます。
買主様からすれば、代金を支払ったのに、後から契約の無効を主張されて所有権を失うかもしれない、という大きなリスクを抱えることになります。このような不確実性がある以上、少しでも意思能力に疑いがあれば、専門家は手続きを進めることに慎重にならざるを得ません。安易な自己判断は、関係者全員を大きなトラブルに巻き込む危険性をはらんでいるのです。
対応が遅れた場合の最悪のシナリオ
「少し様子を見よう」「なんとかなるだろう」といった対応の遅れは、取り返しのつかない事態を招く可能性があります。具体的にどのようなリスクが考えられるのか、それぞれの立場から見ていきましょう。
買主への違約金発生と信頼失墜
売主側の事情で定められた決済日に物件を引き渡せない場合、契約違反となります。これにより、売買契約書に基づき、買主様に対して違約金を支払う義務が生じる可能性があります。違約金は契約書で個別に定められるため金額はケースバイケースですが、実務上、契約書で売買価格の10%～20%程度に設定されることもあり、例えば3,000万円の物件であれば300万円から600万円もの高額な金銭的負担が発生しかねません。
さらに、買主様が住宅ローンを利用する場合、金融機関との金銭消費貸借契約にも影響が及びます。決済の遅延は、買主様の人生設計を大きく狂わせ、売主様は社会的な信用を失うことにも繋がります。
売却機会の損失と資産価値の下落
一度契約が白紙に戻ってしまうと、同じ条件で新たな買主様を見つけるのは容易ではありません。不動産業界では情報が広まりやすく、「何か問題があった物件（訳あり物件）」というレッテルを貼られてしまう恐れがあります。
その結果、次の買主様が見つかりにくくなったり、売却価格を大幅に下げざるを得なくなったりするケースも少なくありません。対応が遅れるほど、大切な資産の価値が目減りしていくという、まさに「時間との勝負」になるのです。
家族・親族間のトラブルへの発展
不動産という高額な資産が絡む問題は、家族や親族の関係に深刻な亀裂を生じさせることがあります。判断能力の問題が発覚すると、「なぜもっと早く気づかなかったのか」「対応が悪いからこうなった」といった責任のなすり合いが始まることがあります。
また、売却手続きを進めていなかった他のご兄弟などから、「親の判断能力がないのに勝手に話を進めたのではないか」と疑念を抱かれ、関係が悪化することも考えられます。法律問題が、解決の難しい感情的なしこりを残してしまうのです。心理カウンセラーの視点からも、このようなご家族の精神的負担は計り知れないものがあると実感しています。
唯一の解決策「成年後見制度」の利用と専門家の役割
では、売主様の意思能力が不十分だと判断された場合、不動産売却を諦めるしかないのでしょうか。いいえ、そうではありません。
このような状況で、法的に正しく、安全に不動産売却を進めるためのほぼ唯一の手段が「成年後見制度」の利用です。
成年後見制度とは、判断能力が不十分な方に代わって財産を管理したり、契約などの法律行為を行ったりする「成年後見人」を、家庭裁判所が選任する制度です。ご親族または司法書士などの専門家が後見人となり、ご本人の利益を守るために活動します。
自宅不動産を売却する場合は、後見人が単独で判断するのではなく、「居住用不動産処分許可」を家庭裁判所に申し立て、その許可を得る必要があります。裁判所が「ご本人のために売却が必要である」と判断して初めて、後見人は本人に代わって買主様と売買契約を結び、決済手続きを進めることができるのです。
この一連の手続きは、専門的な知識と多くの書類作成が必要となるため、司法書士のような専門家のサポートが不可欠です。専門家が関与することで、法的に保護された安全な取引を実現し、買主様や関係者にも安心して手続きを進めてもらうことができます。
手遅れになる前に。判断能力の確認は「契約前」が鉄則
ここまで解説してきたように、判断能力の問題は、発覚するタイミングが遅れれば遅れるほど、関係者全員に大きな負担と損害を与えます。
このトラブルを未然に防ぐために最も重要なことは、たった一つです。
それは、不動産会社と媒介契約を結ぶ前、あるいは売買契約を締結する「前」の段階で、売主様の判断能力について専門家による客観的な確認を行うことです。というよりも、売却活動の初動から判断能力を確認しながら進めるべきです。
「うちの親はまだ大丈夫だろう」「家族がしっかりしているから問題ない」といった希望的観測は禁物です。少しでもご不安な点があれば、売却活動を本格的に開始する前に、一度司法書士にご相談ください。
事前に成年後見制度の利用が必要だと分かっていれば、売却活動のスケジュールもそれに合わせて組むことができます。買主様にも事情を説明した上で契約に臨めるため、決済直前になって慌てることも、契約が破談になるリスクもありません。結果として、それが時間と費用、そして何よりご家族の精神的な平穏を守るための、最も確実な近道となるのです。
不動産売却の判断能力でお悩みなら当事務所へご相談を
高齢の親御様の不動産売却は、法律や税金の手続きだけでなく、ご本人の意思やご家族のお気持ちなど、非常にデリケートな問題が絡み合います。
「親の判断能力について、誰に相談すればいいか分からない」
「不動産会社から、後見制度の利用を勧められたが、どうすれば…」
「契約を控えているが、このまま進めて良いのか不安だ」
このようなお悩みを抱えていらっしゃるなら、ぜひ一度、下北沢司法書士事務所にご相談ください。
当事務所の代表司法書士は、不動産会社での勤務経験があり、法律だけでなく不動産取引の実務にも精通しています。机上の空論ではない、現場の実情を踏まえた具体的なアドバイスが可能です。
また、司法書士だけでなく上級心理カウンセラー資格を有しており、法律的な問題解決と同時に、ご家族が抱える不安やストレスに寄り添い、心に優しいサポートを提供することを目指しています。成年後見制度を利用すべきか迷われている段階でも構いません。ご家族にとって最善の道は何かを「一緒に考え、提案する」パートナーになります。
初回のご相談は無料です（要予約）。土日祝日のご相談も承っておりますので、まずはお気軽にお気持ちをお聞かせください。専門家として、事案に応じた適切な対応を一緒に検討させていただきます。エリアも東京２３区や狛江市、稲城市などの東京都下、首都圏（千葉・神奈川・埼玉・茨城など）のご相談に対応しています。
対応エリア | 相続手続、遺言、相続放棄、会社設立、不動産売却なら下北沢司法書士事務所
ぜひお気軽にご相談ください！
下北沢司法書士事務所 竹内友章
東京都世田谷区北沢にある下北沢司法書士事務所は、相続手続き、遺言作成、相続放棄、会社設立、不動産売却など、幅広い法務サービスを提供しています。代表の竹内友章は、不動産業界での経験を持ち、宅地建物取引士や管理業務主任者の資格を活かし、丁寧で分かりやすいサポートを心掛けています。下北沢駅から徒歩3分の便利な立地で、土日も対応可能です。お気軽にご相談ください。
不動産売却に強い司法書士とは？宅建士登録まである司法書士が解説
不動産売却、こんなお悩みありませんか？
大切な不動産の売却を考えたとき、多くの方が手続きの複雑さや将来への不安に直面します。特に、一筋縄ではいかない事情が絡むと、その悩みはさらに深くなるものです。
- 親から不動産を相続したけれど、相続人が複数いて話がまとまらない…。
- 遠方に住んでいて、空き家になった実家の管理も売却手続きも大変で困っている。
- 共有名義になっている不動産を売りたいが、他の共有者にどう説明し、どう分配すれば納得してもらえるか分からない。
- 実は、売却したい物件で孤独死があり、何から手をつければ良いのか途方に暮れている。
- 住宅ローンの返済が厳しくなって来た。任意売却も選択肢に入れたいが、誰に相談すれば…。
このようなお悩みは、単に不動産を売るというだけでなく、法律や税金、そしてご家族の感情といった様々な要素が複雑に絡み合っています。不動産会社に相談するだけで、本当にすべて解決できるのでしょうか？
もし少しでも不安を感じていらっしゃるなら、この記事がきっとお役に立てるはずです。複雑な不動産売却を円満に進めるための、新しい視点をご紹介します。
なぜ「ただの司法書士」では不十分なのか？
不動産の売却といえば、「司法書士は登記をする人」というイメージが強いかもしれません。もちろん、それは司法書士の重要な役割の一つです。しかし、複雑な事情を抱えた不動産売却では、登記手続きを専業にする司法書士に相談するのはもったいない。宅地建物取引士でもある司法書士に相談することによって、出口になる売却まで見据えた段取り設計が可能になります。
登記はできても、不動産取引の実務は専門外
司法書士は、不動産の権利関係を法的に確定させる「登記」の専門家です。売買が成立した後、買主様へ間違いなく所有権が移転したことを法務局に申請し、登記簿に記録する手続きは、私たちの独占業務です。
しかし、その前段階である「どうすれば不動産が適正な価格で、スムーズに売れるか」という不動産取引の実務、例えば市場の動向分析、売却価格の査定、販売戦略の立案、購入希望者との交渉といったプロセスは、本来、不動産仲介会社が担う領域です。
つまり、一般的な司法書士は、法律と手続きのプロではあっても、不動産取引そのものはあまり詳しくないというか、全然知らないことも多いのです。
複雑な案件ほど、手続きと実務の連携が不可欠に
特に、相続や共有名義の不動産、孤独死があった物件など、複雑な案件になればなるほど、法的手続き（登記）と不動産実務（売却活動）の連携が成功のカギを握ります。
- 相続不動産の場合：相続人全員の協力がなければ遺産分割協議はまとまらず、相続登記もできません。多くの場合、名義関係が整理されていることがスムーズな売却に有利です。
- 共有名義不動産の場合：共有者全員の「売りたい」という意思と、売却価格や経費負担、手取り額の分配方法についての合意がなければ、売買契約は結べません。
- 孤独死があった物件の場合：相続手続きと並行して、特殊清掃の手配や心理的な問題（瑕疵）をどう買主に伝えるかなど、法務と実務の両面から慎重な対応が求められます。
手続きと実務は車の両輪のようなもの。片方だけが進んでも、もう片方が止まっていては、不動産売却というゴールにはたどり着けないのです。
宅建士登録済の司法書士が持つ「3つの解決力」
では、どうすればこの「手続き」と「実務」の壁を乗り越えられるのでしょうか。その答えが、宅地建物取引士（宅建士）の資格を持ち、実務登録まで済ませている司法書士に相談することです。私は司法書士になる前に、不動産会社に営業マンとしての勤務経験とマンション管理会社への勤務経験があります。ここでは不動産取引の現場を知り尽くしているからこそ提供できる、3つの「解決力」をご紹介します。
解決力1：不動産会社と対等に話せる「実務知識」
不動産売却を成功させるには、信頼できる不動産会社との連携が欠かせません。しかし、専門用語が飛び交う打ち合わせや、提示された査定価格、売却戦略が本当に妥当なのか、一般の方が判断するのは難しいものです。
私自身、過去に不動産会社の営業として勤務した経験があるため、業界の慣習や営業担当者の考え方を深く理解しています。そのため、不動産会社と対等な立場で、専門的な視点からコミュニケーションをとることができます。
売主様にとって不利な条件になっていないか、より良い売却方法はないかといった点を、不動産会社との連携や法的手続きの面でサポートします。
解決力2：共有者も納得する「手取り額の精密計算」
共有名義の不動産売却で最もトラブルになりやすいのが、「お金」の問題です。「最終的に、自分の手元にいくら残るのか」が不明確なままでは、共有者全員の合意を得ることは困難です。
私たちは、単に登記手続きを行うだけではありません。売却価格から、不動産会社に支払う仲介手数料、登記費用、印紙代、などをすべて差し引き、各共有者の持分に応じた「手取り額」の概算見積を算出します。
必要に応じて税理士とも連携し、客観的で透明性の高い資料を作成してご説明することで、感情的な対立を避け、全員が安心して納得できる円満な合意形成をお手伝いします。
解決力3：困難な売却を実現する「豊富な経験」
宅地建物取引士の資格は試験合格後に都道府県知事への登録が必要です。。宅地建物取引士は試験に合格するだけでなく、原則として２年以上の「実務経験」が無いと登録できません。そのため、司法書士の資格に加えて宅建士の「登録」までしている専門家は、実はそれほど多くありません。
私は不動産営業としての実務経験があるため、この登録をしています。この経験は、教科書的な知識だけでは対応できない、現実の複雑な課題を解決するために不可欠です。
これまで、成年後見人の方がご本人に代わって不動産を売却するケース、相続人が多数にのぼるケースや相続人間での話し合いが難しいケース、長年放置された空き家の売却、特殊な事情のある物件の売却、そして借金の返済に悩む方の任意売却など、様々なパターンの売却をサポートしてまいりました。これらの経験があるからこそ、お客様一人ひとりの状況に合わせた最適な解決策をご提案できるのです。
【事例別】司法書士がサポートする不動産売却の流れ
それでは、具体的にどのようなサポートが受けられるのか、代表的なケースを例にご紹介します。
ケース1：相続人が複数いる不動産の売却
- ご相談・相続人調査：まず、誰が相続人になるのかを戸籍等で正確に確定させます。
- 遺産分割協議のサポート：相続人全員で、誰が不動産を相続し、どのように売却して代金を分けるかを話し合います。私たちは法律の専門家として、また中立的な第三者として話し合いに参加し、円満な合意形成をサポートします。
- 遺産分割協議書の作成：合意内容を法的に有効な書面（遺産分割協議書）として作成します。
- 相続登記の申請：協議書に基づき、不動産の名義を代表の相続人様へ変更します（不動産の名義変更(相続登記)）。相続登記が完了していることが売却を円滑にする重要な要素ですが、物件状況や売却方法によっては登記手続と並行して販売準備を進めることもあります。具体的な対応は個別にご相談ください。
- 不動産会社との連携・売却活動：信頼できる不動産会社と連携し、売却活動を開始します。私たちは売主様の代理人として、不動産会社とのやり取りを全面的にサポートします。
- 売買契約・決済・代金分配：買主様が見つかったら売買契約を結び、代金の決済を行います。決済の場には司法書士として立ち会い、所有権移転登記を確実に申請します。その後、事前に作成した計算書に基づき、各相続人様へ売却代金を正確に分配します。
- ケース1：相続人が複数いる不動産の売却
- ご相談・相続人調査：まず、誰が相続人になるのかを戸籍等で正確に確定させます。
- 遺産分割協議のサポート：相続人全員で、誰が不動産を相続し、どのように売却して代金を分けるかを話し合います。私たちは法律の専門家として、また中立的な第三者として話し合いに参加し、円満な合意形成をサポートします。
- 遺産分割協議書の作成：合意内容を法的に有効な書面（遺産分割協議書）として作成します。
- 相続登記の申請：協議書に基づき、不動産の名義を代表の相続人様へ変更します（不動産の名義変更(相続登記)）。相続登記が完了していることが売却を円滑にする重要な要素ですが、物件状況や売却方法によっては登記手続と並行して販売準備を進めることもあります。具体的な対応は個別にご相談ください。
- 不動産会社との連携・売却活動：信頼できる不動産会社と連携し、売却活動を開始します。私たちは売主様の代理人として、不動産会社とのやり取りを全面的にサポートします。
- 売買契約・決済・代金分配：買主様が見つかったら売買契約を結び、代金の決済を行います。決済の場には司法書士として立ち会い、所有権移転登記を確実に申請します。その後、事前に作成した計算書に基づき、各相続人様へ売却代金を正確に分配します。
ケース2：成年後見人に就任した上での不動産売却
- ご相談・現状把握：成年後見制度は認知症になった方の財産管理をする制度。判断能力がないと思われる程度まで認知症が進んで方はこの制度を利用しないと売却ができません。まずはご家族にお話を聞く、実際にご本人とお会いするなど状況把握をします。
- 家庭裁判所へ後見申し立て：後見人になるのは、ご要望に応じてご司法書士が後見人になる方向で裁判所への提出書類を作成します。この時誰が後見人になるかは重要ポイントですので、しっかりとご本人のご親族に今後どのような展開になるのかなどを説明します。また、家庭裁判所への提出書類には売却を前提としており、後見人の候補者となる人がなぜふさわしいかなど、無事に選ばれるよう意識した書類作成が大事になります。
- 不動産会社との連携・売却戦略の立案：後見制度を利用した不動産売却は、裁判所の許可や調整など通常の売却とは違う要素が加わります。相手方とのトラブルにならないためにも、裁判所対応でかかる時間などを見越した段取りを組む必要があります。売却後にトラブルになると対応もしにくいため契約不適合責任を免責にするのも大事です。
- 家庭裁判所の許可：売却相手や金額が固まったら、家庭裁判所の許可を得ます。成年後見制度を利用した不動産売却は自宅の場合は家庭裁判所の許可が必要ですし、例え収益用などで居住していない場合でも家裁に黙ってやるのはほぼトラブルになると考えた方が良いです。事実上、いずれにしても許可が必要であり裁判所への理由説明・求められる添付書類の準備などで技術が求められる場面です。
- 決済手続き：裁判所への報告：裁判所との調整がつくといよいよ売買契約や決済手続きです。通常の決済と売買登記の添付書類が違ったり、売却後には資料を添付して家庭裁判所への報告が必要などここでも通常の売買とは違う点があります。
ケース2：孤独死があった物件の売却
- ご相談・現状把握：まずは大家さんに状況を丁寧にお伺いします。
- 孤独した方の相続人とのやりとり：ここでは孤独死した方の相続人との間のトラブルを防ぐため、円満解決に向けたやりとりをします。詳しくはこちらの記事もご参照ください。
- 不動産会社との連携・売却戦略の立案：孤独死があった物件（心理的瑕疵物件）の売却経験が豊富な不動産会社と連携します。買主様への告知義務を適切に果たしながら、適正な価格で売却できるよう戦略を練ります。入居が全員退去するまで時間や保証費用は要しますが、更地にして売却するのも有力な選択肢。詳しくは当事務所の「売却のコツ！孤独死があった不動産」に関する記事でも解説しています。
- 売買契約・決済：通常の売却と同様に、契約から決済まで責任を持って立ち会い、最後まで安心して取引を終えられるようサポートします。
不動産売却に強い司法書士への相談費用
「専門家に頼むと、費用が高くなるのでは…」とご心配されるかもしれません。当事務所では、お客様に安心してご相談いただけるよう、明確な料金体系を心がけております。
お話の内容を丁寧に伺った上、内訳の詳細を記載したお見積りを作業前に取り掛かる前に提示します。大切なのはトータルでの費用対効果です。相続手続き、不動産会社とのやり取り、税金の計算などを個別の専門家に依頼した場合、かえって時間や手間、費用が膨らんでしまう可能性があります。
司法書士、そして宅建士という両方の視点からワンストップでサポートすることで、無駄な手続きを省き、結果としてお客様の負担を軽減できるケースも少なくありません。もちろん、全体としてお客様にメリットが大きい、そんな金額でのご提案を心がけています。相続財産額が小さいのに費用ばかりかかって費用倒れになる。そんなことはないような提案をしますのでご安心ください。
まとめ：不動産売却を考えている時は、出口戦略まで見据えた司法書士へ
不動産の売却は、多くの方にとって人生で何度も経験することのない大きな出来事です。特に、相続などが絡む複雑な案件では、法律や登記の知識だけ、あるいは不動産取引の知識だけでは、乗り越えられない壁に突き当たることがあります。
法的な手続きを正確に進める「登記の専門知識」と、不動産市場や取引の慣習を熟知した「実務の知見」。この両方を兼ね備えた宅建士登録済みの司法書士は、売主様の不安に寄り添い、あらゆる問題を整理し、円満な売却というゴールまで伴走できる、最も頼れるパートナーとなり得ます。
もしあなたが今、複雑な不動産売却を前にお一人で悩んでいるのであれば、どうかそのお悩みを私たちにお聞かせください。法律家として、そして不動産実務の経験者として、心理的配慮もしながら対応し、最善の解決策を一緒に見つけていくために尽力いたします。
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手続きの煩わしさやストレスから解放され、新たな一歩を踏み出すために。まずは、当事務所の無料相談はこちらから、お気軽にご連絡ください。
東京都世田谷区北沢にある下北沢司法書士事務所は、相続手続き、遺言作成、相続放棄、会社設立、不動産売却など、幅広い法務サービスを提供しています。代表の竹内友章は、不動産業界での経験を持ち、宅地建物取引士や管理業務主任者の資格を活かし、丁寧で分かりやすいサポートを心掛けています。下北沢駅から徒歩3分の便利な立地で、土日も対応可能です。お気軽にご相談ください。
司法書士と他士業の連携で相続を円滑に｜連携のメリットを解説
相続手続き、窓口は一つがいい？バラバラだと損する理由
ご親族が亡くなられた後、悲しみに暮れる間もなく、相続手続きという現実が目の前に迫ってきます。不動産の名義変更（相続登記）、預貯金の解約、相続税の申告、遺産分割の話し合い…。「一体、誰に、何を相談すればいいのだろう？」と、途方に暮れてしまう方も少なくありません。
相続には、司法書士、税理士、弁護士といった様々な専門家が関わります。しかし、それぞれの専門家に個別に連絡を取り、その都度一から事情を説明するのは、精神的にも時間的にも大きな負担となります。
例えば、こんなことが起こりがちです。
- 司法書士に伝えた内容を、税理士にもう一度説明しなければならない。
- 専門家同士の連携が取れておらず、情報の伝達漏れから手続きに遅れが生じる。
- どの専門家がどの費用を請求しているのか分かりにくく、全体の費用感が掴めない。
こうした煩わしさや不安を解消する鍵が、「専門家が連携する一つの窓口」に手続きを任せることです。この記事では、司法書士がハブ（中心）となり、各分野の専門家と緊密に連携することで、いかに相続手続きがスムーズで安心なものになるか、その具体的なメリットを詳しく解説していきます。
【相続手続きの全体像】司法書士・税理士・弁護士の役割分担
相続手続きが複雑になるのは、一つの手続きの中に、異なる専門分野がいくつも含まれているためです。まずは、司法書士、税理士、弁護士がそれぞれどのような役割を担っているのか、全体像を把握しましょう。
司法書士：不動産の名義変更（相続登記）と手続きの土台作り
私たち司法書士は、相続手続きにおける「法務手続きの専門家」です。特に、不動産（土地・建物・マンションなど）を相続した際の名義変更手続きである「相続登記」は、私たちの中心的な業務です。2024年4月1日から相続登記は義務化されており、対応しないと過料の対象となる可能性もあるため、非常に重要な手続きと言えます。
しかし、私たちの役割はそれだけではありません。相続手続きを開始するために不可欠な戸籍謄本の収集、相続人の確定、相続財産の調査・目録作成、そして相続人全員の合意内容をまとめた「遺産分割協議書」の作成など、相続手続き全体の土台を築く重要な役割を担います。いわば、相続手続きのスタート地点から伴走するパートナーとお考えいただければと思います。相続登記でありがちなミス5選｜司法書士が事例で解説でも詳しく解説していますが、この土台作りを正確に行うことが、後のトラブルを防ぐ上で極めて重要になります。
税理士：相続税の申告と納税に関するお金の専門家
税理士は、その名の通り「税金の専門家」です。相続においては、特に「相続税」に関する業務を担当します。
相続した財産の総額が一定の基礎控除額（3,000万円＋600万円×法定相続人の数）を超える場合、相続税の申告と納税が必要になります。税理士は、不動産や預貯金、株式といった様々な財産を正確に評価し、適用できる特例（例えば、小規模宅地等の特例など）を検討して、適正な相続税額を算出します。
相続税の申告・納税は、相続の開始を知った日の翌日から10ヶ月以内に行わなければなりません。この期限は意外と短く、専門的な知識も必要となるため、相続税が発生する可能性がある場合は、早期に税理士へ相談することが不可欠です。
弁護士：相続人間のトラブル・紛争解決の専門家
弁護士は、「法律的な紛争解決の専門家」です。相続手続きにおいて、残念ながら相続人間で意見が対立し、「争い（紛争）」に発展してしまうケースがあります。
- 遺産の分け方で揉めてしまい、遺産分割協議がまとまらない。
- 特定の相続人と連絡が取れず、話し合いが進まない。
- 遺言書の内容に納得がいかない。
このようなトラブルが発生した場合、弁護士は依頼者の代理人として、他の相続人と交渉を行ったり、家庭裁判所での調停や審判手続きを進めたりすることができます。他の士業と異なり、紛争案件において代理人として活動できるのは弁護士の独占業務です。
司法書士が窓口となる「専門家連携」4つのメリット
司法書士、税理士、弁護士は、それぞれ異なる専門分野を持っています。だからこそ、これらの専門家が「チーム」として連携することで、ご依頼者様にとって大きなメリットが生まれます。当事務所が窓口となり、各専門家と緊密に連携することで実現する4つのメリットをご紹介します。
メリット1：税理士連携で相続税の手間と不安を解消
相続税の申告が必要な場合、司法書士が収集した戸籍謄本や作成した財産目録、遺産分割協議書といった資料は、そのまま税理士の業務にも活用できます。当事務所が窓口となることで、これらの情報をスムーズに税理士へ引き継ぎます。
【専門家の視点】ご依頼者様の負担を最小限にするための連携
ご依頼者様が最も負担に感じることの一つが、「何度も同じ説明を繰り返すこと」です。ご親族を亡くされた辛い状況の中で、ご家庭の事情や財産の内容を、異なる専門家にその都度説明するのは精神的にも大変な作業です。当事務所では、まず私、竹内がじっくりとお話を伺い、必要な情報を整理します。そして、当事務所で整理した資料を提携税理士へ提供することで、税理士の追加ヒアリングを軽減できます。
また、手続きの最終段階で、相続財産の中から税理士費用や相続税の納税資金を直接清算するお手伝いも可能です。相続で得た預貯金を皆様に分配する業務（遺産承継業務）をご依頼いただいた場合、相続財産の中から税理士報酬の支払いを済ませるスキームが検討できます。
メリット2：弁護士連携で紛争発展時も安心のサポート
遺産分割協議を進める中で、万が一、相続人間の意見がまとまらず、法的な交渉や調停が必要になった場合でも、当事務所が窓口であれば安心です。
【専門家の視点】ご依頼者様に最適な弁護士を繋ぐ責任
弁護士と一言で言っても、その専門分野や業務スタンスは様々です。中には、残念ながら利益を優先するあまり、必ずしもご依頼者様の意向に沿わない解決方法を推し進める方もいないとは言えません。当事務所では、これまで築いてきた信頼関係に基づき、ご依頼者様のお人柄やご状況、そして何より「どのような解決を望んでいらっしゃるか」を十分に考慮した上で、最も相応しい弁護士さんをご紹介しています。
また、弁護士さんへ引き継ぐ際には、これまでの経緯や複雑な人間関係、法的な論点を司法書士の視点から整理して伝えます。これにより、ご依頼者様が難解な法律用語で苦労したり、複雑な事情を改めて説明したりする負担を大幅に軽減することができます。紹介後も、当事務所はこれまでの経緯や必要書類を整理して提供し、円滑な引継ぎに努めます。ただし、他専門家の最終的な判断や対応については各専門家の責任で行われます。
メリット3：不動産会社連携で相続不動産の売却も円滑に
相続した不動産を「売却して現金で分けたい」というご要望は非常に多く寄せられます。当事務所の代表司法書士は、宅地建物取引士の資格を持ち、不動産会社での実務経験も豊富です。この強みを活かし、信頼できる不動産会社と連携し、相続手続きから売却までをワンストップでサポートします。
【専門家の視点】法律と実務、両面からのトータルサポート
不動産の売却には、法的な手続きと不動産取引の実務が密接に関わります。例えば、成年後見人が関わる不動産売却や、信託財産となった不動産の売却など、法的な論点を整理した上でなければ、売却活動に進めないケースも少なくありません。当事務所では、まず司法書士として法的な問題をクリアにし、その情報を正確に不動産会社へ引き継ぐことで、スムーズな売却活動を実現します。
さらに、売却後の代金精算においても、不動産会社と連携して、諸費用（仲介手数料、税金など）を差し引いた後の、各相続人様の手取り額を明記した精算書を作成します。相続人の皆様が遠方にお住まいの場合でも、登記に関する書類作成・申請等は司法書士が業務で対応します。売買契約の代理や交渉が必要な場合は、宅地建物取引士や弁護士と連携して対応します。法律と実務の両面からの支援を通じて、できる限り円滑な手続を目指します。
メリット4：残置物撤去業者との連携で空き家問題も解決
相続不動産、特にご実家を相続した場合に大きな問題となるのが、家の中に残された家財道具、いわゆる「残置物」の処分です。遠方にお住まいの場合など、ご自身で片付けるのが難しいケースも多々あります。
【専門家の視点】計画的な段取りで負担を軽減
当事務所では、信頼できる残置物撤去専門業者と提携しており、ご依頼者様のご状況に合わせてご紹介することが可能です。単に業者を紹介するだけではありません。例えば、不動産の売却を予定している場合、買主が見つかってから慌てて撤去するのでは、スケジュールが非常にタイトになります。私たちは不動産売却のスケジュール全体を見据え、「どのタイミングで残置物を撤去するのが最も効率的か」を計画的にご提案します。
相続手続きから不動産売却、そして残置物の撤去まで、すべてを一つの窓口で管理することで、無駄な手間や時間を省き、ご依頼者様の負担を最小限に抑えることができます。近年深刻化する空き家問題に対しても、私たちは法務の専門家として、現実的な解決策をご提案します。
心に寄り添う下北沢司法書士事務所のワンストップサポート
私たち下北沢司法書士事務所は、単に手続きを代行するだけの事務所ではありません。当事務所の代表は、司法書士、宅地建物取引士などの資格や手続き実務に加え、他の専門家との連携を大切にしております。
専門家同士が緊密に連携することによって、窓口の統一化が可能になり、お客様が同じ話を違う専門家に何回もしたりといった手間を大幅に軽減することができます。
まとめ｜複雑な相続手続きは専門家チームに任せて安心
相続手続きは、時に複数の専門家の知識と経験が必要となる複雑なプロセスです。しかし、信頼できる司法書士を窓口として、各分野の専門家がチームとして連携すれば、その負担は大幅に軽減できます。
- 窓口が一つになることで、何度も同じ説明をする手間が省ける。
- 専門家同士がスムーズに情報共有し、手続きの遅延やミスを防ぐ。
- 相続登記から相続税申告、不動産売却まで、一貫したサポートが受けられる。
- 万が一のトラブル時にも、迅速に適切な専門家へ繋げてもらえる。
もしあなたが今、相続手続きのことで何から手をつけて良いか分からず、不安な気持ちでいるのなら、一人で抱え込まずに、ぜひ私たち専門家にご相談ください。下北沢司法書士事務所は、あなたの心に優しく寄り添いながら、複雑な課題を解決へと導くパートナーです。
エリアも東京２３区はもちろん、東京都下や首都圏のご相談に対応しております。
対応エリア | 相続手続、遺言、相続放棄、会社設立、不動産売却なら下北沢司法書士事務所
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多数相続人の戸籍収集と行き違い。司法書士の丁寧なケア事例
相続人が10人超え…「全員納得」のはずが、1本の電話で急変
「親戚みんな、納得してくれていますから大丈夫です」
相続のご相談で、相続人を代表してお越しになる方からよのように言われることも多いです。しかし、相続人が10名、20名と多くなるほど、その言葉の裏には、まだ表面化していない「小さなズレ」が隠れていることがあります。それは、悪意のない、ほんの少しの認識の違いかもしれません。しかし、そのズレが、1本の電話をきっかけに大きな不安や不信感へと発展してしまうことがあるのです。
この記事では、多数の相続人が関わる手続きで実際に起こりがちな「行き違い」と、私たち司法書士がどのようにしてその問題を乗り越え、手続きを前に進めていくのか、具体的な体験談を交えながらお伝えします。手続きの難しさだけでなく、相続人それぞれの想いが交錯する中で、専門家がどのように皆様の心に寄り添えるのか、その一端を感じていただければ幸いです。
【司法書士の体験談】相続人代表の言葉を鵜呑みにしない理由
これは、私が実際に経験したお話です。何代にもわたって相続登記がされておらず、相続人が十数名にまで増えてしまった土地の名義変更のご依頼でした。
ご相談にお越しになった相続人の代表者様は、他の相続人の方々とも日頃からお付き合いがあるとのことで、「全員が納得しているので、この内容で進めてほしい」と、遺産分割の方針も明確でした。私はそのお話に基づき、遺産分割協議書の原案を作成し、代表者様にご確認いただいたうえで、他の相続人の皆様へ登記に必要な書類一式を郵送する準備を進めました。
ただ、この時点で私は「全員が納得している」というお話を100%鵜呑みにはしていませんでした。代表者様を疑っているわけではありません。しかし、私自身が直接お話をしていない以上、まだ皆様の本当のご意思は確認できていない、という前提で動くべきだと考えていたのです。
そこで、相続人の皆様にお送りするご案内文は、一方的に「これで決定です」というような断定的な表現を避け、お送りする書類の内容が分かりやすくなるよう、丁寧な説明書きを添えることに特に気を配りました。
書類の郵送後、多くの方からは順調に署名・押印済みの書類が返送されてきました。中には「代表者を信頼して全てお任せします。この内容でお願いします」と温かい付箋を貼ってくださる方もいらっしゃいました。
しかし、ある日、1人の方から凄い剣幕でお電話をいただいたのです。
「これって、私が相続放棄をするっていうことですか！？」
確かに、その方は今回の遺産分割で不動産の持分を取得しない内容になっていました。私はまず、家庭裁判所で行う「相続放棄」の手続きと、遺産分割協議によって財産を取得しないという選択をすることの法的な違いを丁寧にご説明しました。すると、今度は「ちょっと待ってください！主人に代わります！！」と言われ、電話口に出られたご主人から「妻は騙されているのですか！」と、厳しい口調で詰問されました。
相手の方が興奮されている中、私はまず、そのお気持ちを受け止めることに徹しました。そして、法的な内容を冷静にお伝えするとともに、「皆様からはこの内容で問題ないと伺っておりますが、もしご自身の意思にそぐわないのであれば、無理に署名・押印をなさる必要は全くありません」ということをはっきりとお伝えしました。相手の興奮が少し収まってきたのを見計らい、「このお電話で今すぐ何かを決める必要はありません。よくお考えになって決めて下さい。」と申し上げて、電話を切りました。
すぐに私は相続人代表の方へご連絡し、このようなお電話があったことをありのままにご報告しました。代表者様は「分かりました。こちらでもう一度、話してみます」と冷静に受け止めてくださいました。
それから10日ほど経った頃、先日お電話をいただいた方から、署名・押印済みの遺産分割協議書が届きました。念のため、再度ご本人にお電話で「この内容で相続登記を進めてよろしいでしょうか？」と確認したところ、「はい、お願いします」とのお返事をいただくことができました。代表者様との間で、丁寧な話し合いが持たれたようでした。
この出来事から、多数相続において、司法書士の受け答えなどが、相続手続きにスムーズに進むかどうかに影響を与えてしまうこともあると感じました。
多数相続でつまずく2つの壁｜手続きと感情のケア
相続人が多くなると、なぜ手続きが難しくなるのでしょうか。そこには、大きく分けて2つの「壁」が存在します。それは「手続きの壁」と「感情の壁」です。この2つの壁を乗り越えることが、円満な相続の鍵となります。
手続きの壁：戸籍の収集と解読、法定相続情報作成のリアル
多数相続で最初に直面するのが、戸籍収集という大きな壁です。
亡くなった方（被相続人）の出生から死亡までの連続した戸籍謄本はもちろん、相続人全員の現在の戸籍謄本も必要になります。相続が何代にもわたって繰り返されている「数次相続」の場合、すでに亡くなっている相続人の出生から死亡までの戸籍も必要となり、集めるべき書類はネズミ算式に増えていきます。
古い戸籍は手書きで書かれており、達筆すぎて読めなかったり、旧字体が使われていたりして、解読には専門的な知識と経験が求められます。また、本籍地があちこちに点在している場合、全国の市区町村役場と郵送で何度もやり取りをしなければならず、すべて集め終わるまでに数ヶ月かかることも珍しくありません。
さらに、集めた戸籍を元に「「法定相続情報証明制度」について – 法務局 – 法務省」を利用するための法定相続情報一覧図を作成するのも大変な作業です。誰が相続人であるかを正確に確定させるためには、戸籍を1文字たりとも読み間違えることは許されません。これらの煩雑で専門的な作業は、一般の方がご自身で行うには、あまりにも負担が大きいのが実情です。
感情の壁：興奮した相手の話を聴く、司法書士のカウンセリング術
もう一つの壁は、相続人間の「感情」です。
先の体験談のように、相続人の誰かが不満や不安を抱いたとき、その感情は非常に高ぶりやすいものです。特に、普段あまり付き合いのない親戚同士となると、些細な誤解から不信感が生まれ、関係がこじれてしまうことも少なくありません。
このような状況で私が心がけているのは、まず「相手が落ち着くまで、話をさえぎらずに聴き切ること」です。相手は何かに不安を感じ、自分の言い分を分かってほしいと強く願っています。その想いをまずはすべて受け止めることが、対話の第一歩となります。
そして、こちらからお話しする際には、「ゆっくりとした口調で、一つひとつ丁寧にお伝えすること」を気を付けています。相手が興奮して早口だと、ついこちらも早口になってしまいがちです。それだと下手をしたらケンカっぽい雰囲気になってしまいます。法律用語を避け、分かりやすい言葉で、法的なルールと現状を冷静にご説明することで、相手も次第に落ち着きを取り戻してくれるのを待ちです。
私は司法書士であると同時に、上級心理カウンセラーの資格を保有しています。民間資格でもありますし、人の心理のプロとまではとても言えません。ですが、そうした心理面に対する意識を強く持って業務に臨んでいます。
司法書士に依頼するメリット｜時間・労力・精神的負担を軽くする
多数相続における「手続き」と「感情」の2つの壁。これらを乗り越えるために、司法書士がお手伝いできることはたくさんあります。ご依頼には所定の費用がかかりますが、皆様にご納得いただけるよう、一つひとつの業務を丁寧に進めてまいります。
複雑な戸籍収集から解放され、本業や生活に集中できる
戸籍収集や書類作成にかかる膨大な時間と労力。もしご自身でやるとしたら、平日の昼間に何度も役所に電話をしたり、窓口へ足を運んだり、慣れない書類と格闘したり…と、想像するだけで大変です。
私たち司法書士にご依頼いただければ、これらの煩雑な手続きをすべて代行いたします。皆様は、これまで通りお仕事や日々の生活に集中していただけます。故人を偲ぶ時間をゆっくりとったり、ご家族との大切な時間を過ごしたりすることに専念できる。これは、何にも代えがたい大きなメリットではないでしょうか。
中立な第三者として、相続人間の円滑な合意形成をサポート
司法書士は、特定の相続人の味方をするわけではありません。あくまでも公平・中立な第三者として、相続人全員の間に立ちます。
親族同士だと、言いたいことがあっても遠慮してしまったり、逆に感情的になってしまったりすることがあります。そんな時、専門家が緩衝材として間に入ることで、冷静な話し合いがしやすくなります。特に、これまでほとんど面識のなかった親戚と直接やり取りをすることは、精神的に大きな負担となるでしょう。
私たちが窓口となることで、相続人の皆様は直接対決を避けられ、感情的なしこりを残すことなく、円滑に合意形成へと向かうことができます。
相続登記義務化にも対応。法的な手続きを正確・迅速に完了
2024年4月1日から、相続登記が義務化されました。不動産を相続したことを知った日から3年以内に登記をしないと、10万円以下の過料が科される可能性があります。
多数相続のケースでは、合意形成に時間がかかり、気づけば期限が迫っていた…ということにもなりかねません。司法書士にご依頼いただければ、戸籍収集から遺産分割協議書の作成、そして法務局への登記申請まで、一連の手続きを法改正に準拠した形で、正確かつ迅速に完了させることができます。詳しくは「相続人が多数・不明でも大丈夫！相続登記義務化の解決事例」の記事でも解説していますが、法改正に則した手続きを専門家がサポートすることで、手続きの不備を減らし、適切な対応を目指すことができます。
まとめ：多数相続の悩みは、心に寄り添う専門家へ
相続人の数が多くなると、手続きが複雑になるだけでなく、人間関係もデリケートになりがちです。そこには「手続きの壁」と「感情の壁」という、2つの大きな困難が待ち受けています。
私たち司法書士は、法律の専門家として複雑な戸籍を正確に読み解き、法に則った手続きを迅速に進めることはもちろん、皆様の間に立つ中立な調整役として、円滑なコミュニケーションをサポートします。
特に当事務所では、心理カウンセラーとしての知見も活かし、皆様の不安やお辛いお気持ちに寄り添いながら、手続きの煩わしさやストレスから解放することを使命としています。
もし、相続人の数が多くてどうしていいか分からない、親戚とのやり取りに不安がある、とお悩みでしたら、一人で抱え込まずに、ぜひ一度私たちにご相談ください。あなたにとって最善の解決策を、一緒に考えさせていただきます。
エリアも東京２３区はもちろん、神奈川・千葉・埼玉など首都圏の方から良くご依頼をいただいております。少し遠いかなと思う方でも、お問合せください。
ご相談は無料です。まずはお気軽にお話をお聞かせください。
事務所名：下北沢司法書士事務所
所在地：東京都世田谷区北沢三丁目２１番５号ユーワハイツ北沢２０１
担当：司法書士 竹内 友章
所属：東京司法書士会
まずは無料相談から
東京都世田谷区北沢にある下北沢司法書士事務所は、相続手続き、遺言作成、相続放棄、会社設立、不動産売却など、幅広い法務サービスを提供しています。代表の竹内友章は、不動産業界での経験を持ち、宅地建物取引士や管理業務主任者の資格を活かし、丁寧で分かりやすいサポートを心掛けています。下北沢駅から徒歩3分の便利な立地で、土日も対応可能です。お気軽にご相談ください。
相続不動産の売却で顔を合わせたくない！円満解決の専門家
「相続人と顔を合わせたくない…」相続不動産の売却、諦めていませんか？
「相続した実家を売りたいけれど、他の相続人とは顔を合わせたくない…」
ご兄弟姉妹との間に長年の確執があったり、過去の出来事がきっかけで疎遠になってしまったりと、ご事情は様々かと存じます。相続した不動産、特に空き家となってしまったご実家をこのままにはしておけないと頭では分かっていても、関係の良くない相手と話し合いをすることを考えると、つい気が重くて行動に移せない。
不動産の売却には、相続人全員の協力が不可欠です。しかし、そのためには無理に顔を合わせ、心をすり減らす必要は全くありません。
この記事では、司法書士という法律の専門家が間に入ることで、他の相続人と一度も顔を合わせることなく、相続した不動産を円満に売却するための具体的な方法を、順を追って詳しく解説します。
当事務所の代表は、司法書士であると宅地建物取引士でもあります。手続きの専門家としてだけでなく、ご相談者様のお気持ちに寄り添うパートナーとなるため、上級心理カウンセラーの資格も取得しました。この複雑でデリケートな問題を解決するお手伝いができれば幸いです。もう一人で悩まずに、解決への第一歩を一緒に踏み出しましょう。
【実例で解説】顔合わせなしで相続不動産を売却したケース
ここでは、当事務所が実際にサポートさせていただいた事例をご紹介します。（※当該事例は依頼者の書面による同意に基づき、個人が特定できないよう内容を一部変更して掲載しております。）ご相談者様が抱える問題が、どのように解決されていったのか、ご自身の状況と重ね合わせてご覧ください。
ご相談の背景：疎遠な妹との間で放置された実家
ご相談者は、5年以上も空き家になっていたご実家のことで頭を悩ませていました。原因は、相続人である妹様との深刻な不仲。「妹と顔を合わせるくらいなら…」と、問題を先送りにする日々が続いていたのです。
しかし、ニュースで空き家問題が社会問題化していることを知り、「このままではいけない」と一念発起。インターネットで当事務所を見つけ、ご相談にいらっしゃいました。
解決への道のり：司法書士が架け橋となる
私が「妹さんと一度も顔を合わせることなく、売却手続きを完了できますよ」とお伝えすると、ご依頼者は心から安堵されたご様子でした。
まず、私どもで妹様の現在の住所を調査し、私、司法書士竹内から一通のお手紙をお送りしました。内容は「お兄様がお実家を売却して、その代金を公平に分けることを望んでいます。もし妹さんも同じ考えなら、互いに顔を合わせずかつ公平にお2人に分かりやすい形で売却するお手伝いをします」。という趣旨です。後日、妹様から売却に同意するお返事が届きました。
その後、遺産分割協議書を作成しました。遺産分割協議書にも売却して現金で分けることを書き込み、協議書の解説文も作成しお2人に分かりやすいよう工夫しました。郵送にてご兄妹それぞれからご署名とご捺印をいただき、相続登記を申請。同時に、私どもで信頼できる不動産仲介会社を選定し、売却活動を開始しました。
売買交渉と契約
幸いにも複数の購入希望者が現れ、一番高い金額を提示してくださった方と交渉を進めることになりました。売買契約にあたり、当事務所が特にこだわったのは以下の2点です。
- 契約不適合責任の免除：売却後に建物の欠陥が見つかっても、売主であるご兄妹が責任を負わなくて済むようにする特約です。特に今回は売主のお2人が互いに連絡が取れないので、後からトラブルになっても対応が困難です。この懸念を払拭するために必要なことでした。
- 司法書士の売主指定：売買に伴う所有権移転登記も当事務所が担当することで、売主たるご依頼者と妹さんからの書類の取り付けがスムーズになり、売買の当事者全体に取ってストレスの無い手続きに貢献します。
これらの条件を不動産会社経由で買主様にご快諾いただき、契約書案が完成。契約の締結は、まず私が不動産会社の担当者と妹様のもとへ伺い、ご署名・ご捺印をいただきました。もちろん、その場にご依頼者であるお兄様はいらっしゃいません。後日、別の場所でお兄様と買主様にご署名・ご捺印をいただき、無事に契約は成立しました。
最後の瞬間まで、顔を合わせずに
最終の売買代金決済日までに、司法書士報酬や不動産仲介手数料などを差し引いた後の、ご兄妹それぞれの「最終的な手取り額」を明記した精算表を作成し、双方にご確認いただきました。決済当日、買主様から売買代金が振り込まれると、私はその足でご兄妹それぞれの口座へ送金手続きを行いました。妹様にはお電話で着金をご確認いただき、すべての手続きが完了。最後までご兄妹が顔を合わせることは一度もありませんでした。
長年の懸案事項だった空き家が、心の負担なく、そして公平な形で現金化できたことに、ご依頼者からは大変感謝のお言葉をいただくことができました。
顔合わせ不要！相続不動産売却のワンストップ手続き 5ステップ
それでは、当事務所にご依頼いただいた場合の、ご相談から売却代金のお受け取りまでの具体的な流れを5つのステップでご紹介します。
ステップ1：ご相談と方針決定
まず、当事務所の無料相談をご利用ください。相続人の状況、不動産の詳細、そして何よりも「なぜ顔を合わせたくないのか」というお気持ちの背景を、時間をかけて丁寧にお伺いします。司法書士には守秘義務がありますので、どんなことでも安心してお話しください。お話を伺った上で、不動産を売却して現金で分ける「換価分割」という方法を軸に、顔合わせを完全に回避するための具体的な段取りとスケジュールをご提案します。
ステップ2：司法書士による他の相続人への連絡と調整
ご依頼者様が最もストレスを感じるであろう、他の相続人への連絡は、すべて司法書士が代行します。まずは中立的な立場から、専門家としてのご挨拶と、不動産売却のご提案を手紙でお送りします。感情的なやり取りを避け、あくまで事務的かつ公平に進めることで、相手方も冷静に検討しやすくなります。電話や手紙でのやり取りを重ね、全員の合意が得られるよう丁寧に調整を進め、遺産分割協議書を取りまとめます。
ステップ3：相続登記と売却活動の開始
相続人全員の合意が記された遺産分割協議書に基づき、まずは不動産の名義を相続人へ変更する「相続登記」の手続きを当事務所が代行します。この手続きは、相続人が多数・不明でも大丈夫！相続登記義務化の解決事例でも解説している通り、不動産を売却するための前提となる重要な手続きです。並行して、当事務所が提携する、空き家の売却を得意とする不動産会社と連携し、売却活動をスタートさせます。不動産会社から提示される査定価格や販売戦略についても、不動産実務経験者の視点から厳しくチェックし、ご依頼者様の利益を守ります。
ステップ4：売買契約の締結（持ち回り契約）
購入希望者が見つかり、条件がまとまれば売買契約を締結します。この際、相続人全員が一堂に会する必要はありません。「持ち回り契約」という方法を用います。これは、司法書士や不動産会社の担当者が、契約書を持って各相続人様のもとを個別に訪問し、ご説明の上で署名・押印をいただく方法です。これにより、契約という重要な場面でも、顔を合わせるストレスは一切ありません。
ステップ5：決済・代金分配と所有権移転登記
売却の最終ステップです。買主様から売買代金が支払われる「決済」も、司法書士が代理人として立ち会います。買主様からの入金を確認後、事前に皆様にご確認いただいた清算書に基づき、仲介手数料や税金などを差し引いた金額を、各相続人様の指定口座へ速やかに送金いたします。同時に、不動産の名義を買主様へ変更する「所有権移転登記」を申請し、すべての手続きが完了します。ご依頼者様は、ご自宅で完了の報告と入金をお待ちいただくだけです。
司法書士に依頼する際の注意点
専門家への依頼をご検討される際に、知っておくべきポイントについてご説明します。
「不動産に強い」司法書士を選ぶべき理由
相続不動産の売却を依頼する場合、単に「司法書士」という資格だけで選ぶのは十分ではありません。ぜひ「不動産取引の実務に精通している司法書士」をお選びください。
なぜなら、売却プロセスには、登記の知識だけでは対応できない専門的な判断が数多く含まれるからです。
- 売買契約書に、売主にとって不利な条項（例：過大な契約不適合責任）が含まれていないか？
- 不動産会社が提示する売却価格や販売戦略は妥当か？
- 解体や測量が必要な場合、その段取りはどう進めるか？相続手続きとどの程度平行させるか？
これらの点は、不動産業界の実務を経験していなければ、適切な判断が難しい領域です。当事務所の代表は、司法書士資格に加え、宅地建物取引士として不動産会社に勤務した経験があります。法律と不動産、両方の専門家の視点から、ご依頼者様の利益を最後まで守り抜くことに努めます。
まとめ：心の負担を軽くし、空き家問題を解決する第一歩を
「他の相続人と顔を合わせたくない」というお悩みは、決して特別なことではありません。そして、その感情的なストレスが原因で大切な資産である不動産を放置してしまうのは、非常にもったいないことです。空き家は時間と共に価値が下がるだけでなく、固定資産税や管理の負担、倒壊などのリスクも増大していきます。
下北沢司法書士事務所は、単に手続きを代行するだけではありません。不動産実務経験と心理カウンセラーの視点も活かし、ご依頼者様の心の負担を軽くすることを使命としています。法律、不動産、そして心の三つの側面から、あなたにとって最善の解決策を「一緒に考え、提案する」パートナーでありたいと願っています。
相続不動産の売却は都内だと世田谷区をはじめ、中野区・杉並区・葛飾区・北区など首都圏であれば千葉県八千代市や横浜市戸塚区などの取り扱い実績があります。
主な対応エリアはこちら↓
長年の悩みから解放され、新たな一歩を踏み出すために、まずは当事務所の無料相談をご利用ください。あなたからのお問い合わせを、心よりお待ちしております。
東京都世田谷区北沢にある下北沢司法書士事務所は、相続手続き、遺言作成、相続放棄、会社設立、不動産売却など、幅広い法務サービスを提供しています。代表の竹内友章は、不動産業界での経験を持ち、宅地建物取引士や管理業務主任者の資格を活かし、丁寧で分かりやすいサポートを心掛けています。下北沢駅から徒歩3分の便利な立地で、土日も対応可能です。お気軽にご相談ください。
価値がない？相続した古いマンション・団地の売却を専門家が解説
「価値がない」と思い込んでいませんか？相続した古い不動産
親御様が大切に暮らしてきた住まいを相続したものの、その物件が築年数の古いマンションや団地、あるいは都心の狭いワンルームだったとしたら、多くの方が途方に暮れてしまうのではないでしょうか。
「こんな古い物件、誰も買ってくれないだろう」
「管理費や税金ばかりがかかる、マイナスの財産かもしれない」
「どう処分していいのか、誰に相談すればいいのか全くわからない」
このような不安から、「価値がない」と思い込み、思考が停止してしまうお気持ちは、痛いほどよくわかります。しかし、その一歩を踏み出せないでいる間に、状況は少しずつ複雑になっていく可能性があります。
この記事では、相続した古い不動産の処分にお悩みの方へ、司法書士であり、不動産取引の現場も知る専門家として、具体的な解決策を丁寧にご説明します。読み終える頃には、「価値がない」という思い込みが、新たな可能性に変わっているはずです。
相続が放置される一番の理由と思い込み
相続問題が長年にわたって放置されてしまうケースには、共通点があります。それは、相続した不動産に対して「どうせ価値などない」と思い込んでしまうことです。
価値がないと感じることで、売却という選択肢が最初から頭に浮かばず、問題解決への意欲そのものが削がれてしまいます。日々の仕事や生活に追われる中で、いつしか相続問題は後回しになり、時間だけが過ぎていくのです。
しかし、ご存じでしょうか。時間が経てば経つほど、事態は複雑化する一方なのです。例えば、相続人の中に次なる相続が発生して関係者が増えてしまったり、空き家のまま放置したことで管理上の問題が発生したりと、解決のハードルはどんどん高くなっていきます。
【専門家コラム】「価値がない」という思い込みが招いた悲劇
以前、ご相談にいらっしゃったA様のケースがまさにそうでした。10年以上前に亡くなったお父様が遺した団地の一室。「どうせ売れない」と思い、何の手続きもしないまま放置していました。
しかし、固定資産税と管理費の請求書は毎年届きます。ある年の固定資産税の納税通知書を見た時、ついにこのまま費用を払い続けるのが馬鹿らしくなったA様は、当事務所にご相談いただきました。
しかし１つ、課題がありました。A様が放置している間に、相続人であったお兄様が亡くなっており、その相続人である甥と姪（A様とは疎遠）にも権利が移っていたのです。
売却するにも、甥と姪の協力が不可欠となりました。こういう場合、最初の連絡をできるだけ丁寧にすることが大事です。甥や姪からすると突然の連絡があり「実は裏に別の魂胆があるのではないか」と勘ぐってしまいがちなケースです。そういった疑いを持たれないためにも、丁寧な事情説明が必要です。幸いなことに当事務所にて住所調査を行いお手紙をお送りしたところ、快く手続きに応じていただきました。しかしもし相続直後にせめて名義変更（相続登記）だけでも済ませていたら、もう少し簡単になったはずです。
当事務所では、このような複雑な相続関係の調査から相続登記、そして提携不動産会社と連携した売却、最終的な売却代金の分配まで、一貫してサポートさせていただきました。
※本事例は、個人が特定されないよう内容を一般化して掲載しています。
最終的に無事売却が完了したとき、A様は「もっと早く相談すればよかったです」と、安堵の表情でおっしゃっていました。
この経験から私が学んだのは、「価値がない」という思い込みこそが、解決への最大の障壁になるという事実です。多くの場合、解決のための選択肢は存在します。諦めてしまう前に、ぜひ一度お話をお聞かせください。
古いマンションが「売れない」と言われる3つの理由
なぜ、古いマンションや団地、ワンルームは「売れない」「価値がない」と思われてしまうのでしょうか。その背景には、買主の視点から見た、明確な3つの理由が存在します。ご自身の状況を客観的に把握するためにも、まずはその理由を正しく理解しましょう。
理由1：建物の問題（旧耐震基準・老朽化）
大きな理由の一つが、建物の物理的な問題です。特に、1981年（昭和56年）5月31日以前に建築確認を受けた「旧耐震基準」の建物は、現在の耐震基準を満たしていない可能性があり、買主から敬遠されがちです。※新耐震基準は1981年6月1日に施行されたため、それ以前の建築確認の建物が旧耐震基準に該当します。
この問題は、金融機関の住宅ローン審査に大きく影響します。多くの金融機関は、旧耐震基準の物件への融資に慎重な姿勢をとるため、買主はローンを組めないか、組めても条件が厳しくなるケースがほとんどです。
また、築年数が経過していれば、給排水管の劣化や断熱性の低さなど、目に見えない部分の老朽化も進んでいます。これらの修繕には多額の費用がかかる可能性があり、購入後のリスクを懸念する買主が多いのも事実です。
理由2：お金の問題（管理費・修繕積立金）
マンションである以上、所有しているだけで毎月「管理費」と「修繕積立金」がかかります。これは売れるまで、相続人が支払い続けなければならない費用です。
一般的に、古いマンションほど将来の大規模修繕に備えるため、修繕積立金が高額になる傾向があります。また、中には管理費を滞納している居住者がいたり、そもそも修繕積立金が十分に貯まっていなかったりするマンションも存在します。
買主は物件そのものだけでなく、マンション全体の管理状況や財政状況も厳しくチェックします。これらの維持費の高さや管理組合の健全性に対する不安は、購入意欲を削ぐ大きな要因となるのです。私自身、マンション管理会社での勤務経験があるため、この点がいかに重要かを実感しています。
理由3：買い手の問題（住宅ローン・購入者層）
前述の通り、旧耐震基準の物件は住宅ローンが利用しづらいため、購入できる人が「現金で購入できる層」に限定されてしまいます。これにより、買い手の絶対数が大幅に減ってしまうのです。
買い手が限られると、売主は価格交渉において不利な立場に立たされやすくなります。特に、相続した団地や狭いワンルームマンションの場合、主な購入者層は不動産投資家や、安価な住居を求める単身者などに絞られます。彼らは利回りやコストをシビアに計算するため、厳しい価格での交渉となることが少なくありません。
実はしっかりと価値が評価されることも多い！
ここまで古いマンションや団地は価値がないと思われがちな理由を紹介してきましたが、このコラムではそれを「思い込み」と言ってきました。古いマンションや団地、狭い部屋でも綺麗にリフォームすれば生まれ変わります。そして、このリフォーム作業を自分でお金を出してやる必要はありません。専門業者に買取を打診してみれば良いのです。世の中には世間で知られてなくとも古いマンションなどを買い取ってリフォームし、また一般の方に居住用や賃貸用として販売する会社がたくさんあります。コツコツと仕事を積み重ねるこのような会社に買取を打診してみましょう。プロの会社なのでローンではなく、現金で買い取るケースも珍しくありません。
古い物件の販売ポイント
ここで古いマンション、団地等を販売する時のポイントをご紹介します。司法書士としてもそうですが宅地建物取引士として、安全でなるべく高い価格で売却できるよう、みなさんの参考になれば嬉しいです。
ポイント１：丁寧な仕事が期待できる仲介会社に依頼
不動産会社に直接買い取りをする方法もありますが、できるだけ仲介会社に入ってもらった方が安全な取引になります。
仲介会社会社は契約書も作成するので、第三者的な立場の人が契約書を作る安心感があります。一方、直接買い取りだと購入した不動産会社が契約書を作成することができます。
一方、費用面では仲介手数料がかかるデメリットがあります。ただ同時に仲介会社から多くの買取業者に声をかけてもらい、そこから一番高い金額の会社に売却できることも期待できます。仲介手数料を上回る価値が出ることも珍しくありません。
しかしここで意外な難点があります。私も不動産営業を経験しましたが、会社の体質によってはどうしても大きな物件ばかり重視されがちです。そういう物件を売った方が売り上げから会社も評価するし、営業マン自体の収入にもつながるからです。大手でも例外ではなく、こういう体質の会社の方がむしろ数としては多いでしょう。でも、そういった不動産会社しか無いということではありません。小さな物件でも、また古さからくる面倒さがあっても丁寧に販売活動をしてくれる営業マンや会社もあります。当事務所はそういった会社さんと連携しています。
まずは相続における不動産売却の流れをご理解いただき、安全で高い価格での売却を目指しましょう！
ポイント２：契約不適合責任は負わないこと
不動産を売る場合は、通常は売った後も、売主にも一定の責任が伴います。これを「契約不適合責任（民法５６２条）」と言います。どのような場合にこの責任が生じるのでしょうか。例えば、建物の設備不良や床の軋みなどがあることが契約内容が合ってないとされ、責任を追及されるリスクがあります。しかし、売却しようとしている物件が古いものであれば、何らかの不具合はあることが強く予想されます。それで責任を追及されるリスクがあっては、売却した後とても不安だと思います。そこで契約により契約不適合責任を免除しておくことが大事なポイントになります。一般の方が買う場合はなかなか難しいため、この意味でも不動産会社に買い取ってもらう方が良いでしょう。良く価格の面で不動産会社は伸びにくと言われますが、古い物件の場合は一般の方もその後のリフォームが必要なことなどを理由にしっかり交渉してきます。宅地建物取引士の経験からは、そんなに大きな差は出ないと思います。
なぜ司法書士への相談が最善の一手なのか
ここまで様々な選択肢をご紹介してきましたが、「結局、誰に相談すればいいの？」と思われたかもしれません。不動産のことだから不動産会社？それとも、相続だから他の専門家？
もしあなたが古い不動産の相続でお悩みなら、私たちは司法書士、特に「不動産実務に精通した司法書士」への相談が最善の一手だと考えています。その理由を3つのポイントでご説明します。
相続手続きから売却まで、完結まで併走する安心感
相続した不動産を売却するには、まず「相続登記」を行い、不動産の名義を被相続人（亡くなった方）から相続人へ変更しなければなりません。不動産登記の申請代理や登記申請書の作成は、司法書士の専門業務です（ご自身で手続きを行うことも可能です）。
さらに、相続人が複数いる場合は、誰が不動産を相続するのかを「遺産分割協議」で決める必要があります。この協議書の作成や、相続人全員の意思確認など、法律の専門家として間に入ることで、スムーズかつ公正な手続きをサポートできます。
当事務所にご依頼いただければ、これらの煩雑な相続手続きから、提携不動産会社と連携した売却活動、そして売却後の代金分配まで、すべての窓口を一本化できます。あちこちの専門家を探し、何度も同じ説明をする必要はありません。このワンストップサービスが、お客様の心身のご負担を大きく軽減します。
宅建士・不動産営業経験者だからできる「最適な売却戦略」
当事務所の代表司法書士は、国家資格である「宅地建物取引士」の資格を保有しているだけでなく、過去には不動産会社の営業として、まさに皆様が相続されたような物件の売買を数多く手がけてきました。
この経験があるからこそ、私たちは単なる法律の専門家ではありません。物件の状況や市場の動向、そして買主様の心理までを理解した上で、実務に基づいた最適な売却戦略をご提案できます。
法律（相続手続き）と実務（不動産売却）の両輪を深く理解していること。これこそが、お客様の利益を最大化するために不可欠な、私たちの最大の強みです。
まとめ｜一人で悩まず、まずは専門家にご相談ください
相続した古いマンションや団地、狭いワンルーム。「価値がない」と思い込み、一人で悩み続けていても、残念ながら問題は解決しません。しかし、視点を変え、適切な手順を踏めば、必ず解決の道筋は見えてきます。
そのための第一歩は、信頼できる専門家に相談することです。あなたの状況を客観的に分析し、法律と不動産の両面から最善の選択肢を一緒に考えるパートナーを見つけることが、何よりも重要です。
当事務所では、初回のご相談は無料で承っております。また、平日はお仕事でお忙しい方のために、ご予約いただければ土日祝日のご相談にも対応しております。１人でで抱え込まずに、お気軽にご連絡ください。
東京２３区の古いマンションだけでなく、横浜市戸塚区や千葉県八千代市などでもご相談実績があります。ぜひ、お気軽にお問合せください！
下北沢司法書士事務所 竹内友章
東京都世田谷区北沢にある下北沢司法書士事務所は、相続手続き、遺言作成、相続放棄、会社設立、不動産売却など、幅広い法務サービスを提供しています。代表の竹内友章は、不動産業界での経験を持ち、宅地建物取引士や管理業務主任者の資格を活かし、丁寧で分かりやすいサポートを心掛けています。下北沢駅から徒歩3分の便利な立地で、土日も対応可能です。お気軽にご相談ください。
相続不動産の売却、アンケート紹介！
こんにちは！下北沢司法書士事務所の竹内です。 相続遺言、死後事務委任契約、終活支援、遺産分割、認知症対策（成年後見、信託）、賃貸トラブル対応（孤独死、家賃滞納）、不動産売却支援（共有不動産、借金による任意売却）、会社設立や事業承継に取り組む司法書士です。
相続と不動産売却！アンケート紹介！！
今日は遺産分割協議の相続人間の調整、相続登記（不動産の名義変更）、相続登記をした不動産の売却、売却代金の分配や分配した金額の根拠を示す清算表の作成をご依頼いただいたお客さまからのアンケートをご紹介します！こちら↓↓
「他の相続人と顔を合わさずに済ませてくれたことがありがたかった」「堅苦しくなく説明が簡潔」「正直」と嬉しい評価をいただきました。ありがとうございます！
相続した実家の売却。調整役が必要！
アンケートをいただいた方のケースでは、相続人間の調整が必要なケースでした。相続した不動産の落としどころをつけるには、全員の合意が必要です。誰か１人が相続する、相続人の全員若しくは何人かで相続する、不動産を相続した人から他の人にお金を払う（代償分割）などどんなやり方をするにも全員で合意しなければなりません。この合意をするため他相続人への通知文の送付時も文案を考え抜き、なるべく相手が回答しやすいようにアンケート方式の回答をつけ、相続不動産の売却時にも清算表を分かりやすく作成して公平に財産の分配が行われていることを形で示しました。こういう１つ１つの作業を流れ作業で定型文を使って行うのではなく、「今回の事案を解決するのはどういう段取りや文面で進めるのがいいだろうか」と１つ１つ意識して考えていくのが当事務所の特徴でありみなさんのメリットです。
相続や相続した不動産の売却は当事務所にご相談を！エリアも幅広く対応します！！
今日は相続した不動産の売却についてお話ししました。相続不動産の売却は元不動産営業でもあり、また人の心を勉強して上級心理カウンセラーの取得した当事務所にぜひお任せください！ぜひお気軽にご相談ください！対応エリアも下北沢を拠点に世田谷区、杉並区、中野区などの東京２３区や府中市、吉祥寺などの東京都下、さらに、横浜市、川崎市、相模原市、柏市などの神奈川・埼玉・千葉などの首都圏エリアから多くのご相談をいただいております。対応エリアはこちら↓
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下北沢司法書士事務所 竹内友章
東京都世田谷区北沢にある下北沢司法書士事務所は、相続手続き、遺言作成、相続放棄、会社設立、不動産売却など、幅広い法務サービスを提供しています。代表の竹内友章は、不動産業界での経験を持ち、宅地建物取引士や管理業務主任者の資格を活かし、丁寧で分かりやすいサポートを心掛けています。下北沢駅から徒歩3分の便利な立地で、土日も対応可能です。お気軽にご相談ください。
借地上の建物。相続と売買。
東京都世田谷区北沢にある下北沢司法書士事務所は、相続手続き、遺言作成、相続放棄、会社設立、不動産売却など、幅広い法務サービスを提供しています。代表の竹内友章は、不動産業界での経験を持ち、宅地建物取引士や管理業務主任者の資格を活かし、丁寧で分かりやすいサポートを心掛けています。下北沢駅から徒歩3分の便利な立地で、土日も対応可能です。お気軽にご相談ください。
