Archive for the ‘相続・遺言’ Category

兄弟相続の大変なところ!

2024-06-17

こんにちは!下北沢司法書士事務所の竹内です。相続遺言、遺産分割、認知症対策(成年後見、信託)、賃貸トラブル対応(孤独死、家賃滞納)、不動産売却支援(共有不動産、借金による任意売却)、会社設立や事業承継に取り組む司法書士です。

 

親子相続と兄弟相続。最大の違いは?

今日は親子ではなく、兄弟姉妹が相続人になるケースについてお話したいと思います。当事務所でも子どもがいない方の相続や信託、成年後見のご相談をたくさん承っております。お子さんがいないとなかなかリーダーシップを取る方も決められず、認知症対策や相続の場面で進みにくくなることもたびたびあります。そんな時に司法書士がいると、作業をしたり法律知識を活用して段取りを組んだりするほかに、全体を推進させる効果ももたらします。今日は兄弟姉妹が相続する時の特徴についてお話しします。

戸籍がたくさん必要。どの戸籍が必要かの判断も難しい。

親子相続のように「縦」の相続ではなく、兄弟相続は「横」の相続です。この横のつながりを「傍系血族」といいますが縦のつながりより横は関係が広まりやすく集める戸籍が多くなりがちです。また、兄弟姉妹が相続する場合は親の生まれてから亡くなるまでの戸籍も集めないと相続関係が確定できません。親の生涯を追わないと子どもが何人なのかが証明できないからです。例えば80歳で亡くなった人がいたとしてその親といったらもう坂本龍馬とかの時代かも知れません。昔の戸籍はやたらと読みにくい。はっきり言って字がメッチャ下手です。私も下手ですが戸籍を見るたびに「これなら私の字でも頑張って丁寧に書けば大丈夫だな」とちょっと安心するくらいです。古文書みたいな古い戸籍を読み取って、どこからどこまでの戸籍が必要か確定し、自治体に請求する。親子相続より兄弟相続の戸籍集めは大変です。そして、亡くなった方の兄弟姉妹です。同年代であることが多いため、今回の相続対象の方よりも前に亡くなっている方もいるかも知れません。そうするとその子・・つまり兄弟姉妹からすると甥・姪が相続人なので連絡を取ったり遺産分割の話し合いになるので複雑さが増します。

司法書士になら連絡が途絶えた兄弟姉妹の住所調査、連絡も任せられる!

司法書士になら、連絡が取れない甥・姪の住所調査や連絡窓口も任せられます。また、中立的な立場を取る司法書士は弁護士さんと比べて対立構造を招きにくいのもメリット。当事務所では上級心理カウンセラーも取得し、より人の気持ちに重きを置いた相続を心がけています。

相続の相談は下北沢司法書士事務所へ!エリアも幅広く対応します!!

当事務所では、相続のご相談を承っております。エリアも幅広く代々木上原、豪徳寺、経堂、成城学園前、登戸、狛江、町田、相模大野などの小田急線沿い、笹塚、明大前、桜上水、八幡山、仙川、千歳烏山、調布、府中などの京王線沿い、吉祥寺、浜田山、駒場東大前などの井の頭線沿い、三軒茶屋、松陰神社、下高井戸などの世田谷線沿い、渋谷、用賀や桜新町などの田園都市線沿い、中目黒、学芸大学、自由が丘などの東急東横線沿い、新宿、池袋、五反田、品川、上野、日暮里などの山の手線沿いなど幅広く対応!どなた様もお気軽にご相談ください!

下北沢司法書士事務所 竹内友章

ほかの相続人と連絡がとれないあなたへ!

2024-06-03

こんにちは!下北沢司法書士事務所の竹内です。相続遺言、遺産分割、認知症対策(成年後見、信託)、賃貸トラブル対応(孤独死、家賃滞納)、不動産売却支援(共有不動産、借金による任意売却)、会社設立や事業承継に取り組む司法書士です。

 

ほかの相続人はどこにいる?

最近多いご相談が、亡くなった人の相続人と連絡が取れない、居場所が分からない、そもそも他の相続人が誰がいるのか分からないというお悩み。亡くなった方が自分のおじさんやおばさんで、身の回りのお世話をしてきた方に多いです。子どもがいないということは亡くなった方の兄弟が相続人になり、その兄弟も亡くなっていると兄弟の子が相続人となります。おじさん、おばさんのお世話をしてきた方からすると従兄弟になりますがなかなか大人になると従兄弟と連絡を取り合っている方ばかりではありません。そもそもおじさん、おばさんが存命かどうかも分からないし住所や連絡先なんて全然分かりません。でも相続手続きはほかの相続人と連絡を取らなければ進まない・・・。こういう場合はどうしたらいいでしょうか。

まずは戸籍調査!住所は調べられます。

この問題、司法書士なら解決できます!まずは戸籍と「戸籍の附票」を司法書士の職務上請求を駆使して集めます。これにより他の相続人が存命かどうか、亡くなっているとしたらその相続権を引き継いでいる人がいるかどうか、そしてその方の住所を調べます。

ここからが大事!丁寧な通知文が重要

戸籍を調べるだけなら司法書士なら誰でもできますが、問題はその後です。みなさんに接触して遺産分割協議に協力いただいたり、相続に対してどのように考えてるか聞かなければなりません。そこで最初はお手紙を出します。このお手紙の文案も、司法書士が作成できます。

文案は使いまわし厳禁!状況、背景によって1件ずつ作成します。

この時の文案ですが、間違ってもテンプレに落とし込んで宛先の名前だけ変えるようなことはやってはいけません。依頼者と亡くなった方がどのような形でお付き合いがあったのか、亡くなった方の配偶者の健康状態、亡くなった方とその兄弟の関係性はどうだったのか。1つ1つのお仕事に対してオリジナルでお手紙を作成します。手紙を受け取る方にしても思いもよらない突然の通知になります。ここでどれだけ丁寧に状況を考えて、他の相続人の方たちの警戒心をやわらげるお手紙を出せるかどうか、遺産承継のお仕事の大事なポイントの1つです。

だからこそ心理カウンセラー資格のある司法書士にご依頼を!

私はこういう場面で相手の気持ちを考えて、また依頼者様のお気持ちを考えてお仕事に反映させるべく、上級心理カウンセラーの資格も取りました。

不安な依頼者さまの気持ちをやわらげ、他の相続人の方ともスムーズにやりとりできるよう、法律や手続きと同時に人の気持ちも大事にする司法書士事務所です。このみなさんの心に寄り添うことも当事務所にご依頼いただくメリット。ぜひ、相続の相談は当事務所へ!

相続の相談は下北沢司法書士事務所へ!エリアも幅広く対応します!!

今日は相続のついてお話しました。当事務所ではエリアも幅広く千代田区、中央区、江戸川区、葛飾区、渋谷区、新宿区、品川区、杉並区、中野区、豊島区、目黒区、北区、板橋区、練馬区などの東京23区、調布市、府中市、町田市、武蔵野市(吉祥寺)、立川市、多摩市、国立市、東久留米市、日野市、国分寺市、東村山市などの東京都下、川崎市(川崎区、幸区など)、横浜市(都筑区、青葉区など)、相模原市(中央区、南区など)、柏市、松戸市、取手市、さいたま市(大宮区、浦和区など)、川口市、戸田市、など首都圏そして・・・結局全国の相談に対応!ぜひぜひ電話やお問い合わせフォームでご相談くださいませ!

下北沢司法書士事務所 竹内友章

遺産分割協議ができない!?相続人も亡くなったケース

2024-05-30

こんにちは!下北沢司法書士事務所の竹内です。相続遺言、遺産分割、認知症対策(成年後見、信託)、賃貸トラブル対応(孤独死、家賃滞納)、不動産売却支援(共有不動産、借金による任意売却)、会社設立や事業承継に取り組む司法書士です。

相続登記。ほかの相続人が亡くなった時・・

相続登記が義務化になって、当事務所も相続登記のご依頼が増えてきました。相続登記義務化に伴ってご相談を受ける中で良くあるのが、不動産の相続人となる方が既に亡くなっているケース。義務化をきっかけに相続登記をするということは、かなり前に相続を発生したものの相続登記をしないでいたケースが自然と多くなります。

共同相続人が亡くなることは良くあるのだが・・・・

共同相続人の中で更に相続が発生することそのものは良く起こることです。少し時間がたつとすぐにまた次の相続が発生し、そうすると相続した人の奥さんや子が相続権を取得する。人数も増える関係性も薄くなるしで遺産分割協議がまとまりにくい。だから相続の手続きは早めに進めましょうと司法書士や弁護士さんはみなさんにお伝えすることになります。ではこういう場合はどうでしょう。相続人が亡くなって、その亡くなった人には法律上の相続人がいない。亡くなった人の相続権が宙に浮いてしまっているような状態です。こういう場合はどうしたらいいのでしょうか。

「相続財産管理人」の選任が正攻法。だが・・・・

財産を相続した人までもが亡くなってしまい、その人には次に財産を承継する相続人がいない場合、最初に候補に挙がるやり方は「相続財産管理人」を選任することです。これは裁判所に相続財産を管理する人の選任を頼む制度で、主に弁護士さんなどが相続財産管理人に選ばれます。しかしこの制度・・とにかく時間がかかる。管理人選任を世間にお知らせする「公告」や債権者を探す手続きなどが民法に定められており、最低でも13か月はかかります。そして、この仕事をするのは相続財産管理人。つまり弁護士さんです。弁護士さんが仕事をするのですから、当然報酬も発生します。この報酬は裁判所が金額を決めて支払うことになりますが先に「予納金」といって、だいたいの報酬額の見込み額を裁判所に納めなければなりません。財産が不動産が含まれている場合、この予納金だけで100万以上になってもおかしくないでしょう。

ほかに手段はないのか?

相続登記をするためにこれだけの負担があるのは、さすがに登記をしようとする人にとってあまりにも酷な話です。なんとか他の手はないのでしょうか。当事務所では「遺産分割証明書」の使用が可能か検討をします。遺産分割協議は、もし内容がまとまったとしてもすぐに「遺産分割協議書」という書類になるとは限りません。亡くなった人の財産の分割について相続人全員で話し合うのが遺産分割協議ですが、その内容は決まっても書類に起こすのはそれなりに知識がいるため、司法書士に協議書作成を依頼するか検討している間に相続が発生してしまうことも十分あり得ます。そういうときに使えるのがこの「遺産分割証明書」。これは亡くなった人以外の相続人が、確かに遺産分割協議があったことを自ら証明していく書類になります。内容的には遺産分割協議書と一緒ですがタイトルが「遺産分割証明書」となるのはもちろん、体裁も証明書の形に変えていきます。この遺産分割証明書が相続登記に使えるかは1つ1つのお話しごとに検証することになりますが、当事務所では一番シンプルでみなさんにご負担の少ない手続きはなにか、常に検証しながら業務を進めております。

相続や相続登記のご相談は下北沢司法書士事務所へ!エリアも幅広く対応!!

今日は相続登記や遺産分割についてお話ししました。当事務所では相続全般のご相談を承っております。エリアも下北沢だけでなく高円寺、荻窪、神田、中野、四谷、水道橋、お茶の水などの中央線沿い、代々木、浅草橋、新小岩などの総武線沿い、高田馬場、九段下、門前仲町、東陽町、葛西、浦安、行徳などの東西線沿い、中野坂上、方南町などの丸の内線沿い、横浜、川崎、蒲田、品川、大井町、浜松町などの京浜東北線沿い、池袋、板橋、十条、赤羽、大宮などの埼京線沿い、野方、都立家政、小平、上石神井などの西武新宿線沿いなど都内や首都圏のご相談に幅広く対応!ぜひぜひお気軽にご相談ください!

下北沢司法書士事務所 竹内友章

 

 

相続登記の肝!遺産分割協議書

2024-05-16

こんにちは!下北沢司法書士事務所の竹内です。相続遺言、遺産分割、認知症対策(成年後見、信託)、賃貸トラブル対応(孤独死、家賃滞納)、不動産売却支援(共有不動産、借金による任意売却)、会社設立や事業承継に取り組む司法書士です。

 

相続登記義務化!手続きのポイントは遺産分割協議書

相続登記の義務化から1か月半。東京は不動産の価値が高いからみんな相続登記してあって義務化の影響はあんまりないんだろ~な~~と思ってました。ところがどっこい!やはり義務化になってから相続登記を考える方も多く、当事務所でも多くのご依頼をいただいています。名義人の方がなくなっても、そのまま家族は住み続けることが多いわけで、そうすると相続登記の必要性を感じずそのまんまにしていたという方も多いようです。確かに、なにか法律トラブルでも起きない限り住んでいる家の名義がどうであろうと痛くも痒くもありません。忙しい日常生活を送るなか、あんまりやる気になれなかったというのもうなずける話です。今日は相続登記のポイントとなる遺産分割協議書についてお話しします。

義務化きっかけの相続登記は、遺産分割協議書が特に重要

相続による不動産の名義変更に遺産分割協議書が必要。このことはあまり法律に馴染みのない人でも何となくそうだなと思うのではないでしょうか。遺産分割協議書でなく遺言を変わりにつけるケースだったり法定相続といって民法に定められて割合で相続するときは遺産分割協議書も遺言もつけないケースもあります。でも相続登記義務化をきっかけに相続登記をする場合は遺言はない場合が多く、だいたいは配偶者が相続する形でみなさん考えます。そうすると配偶者を相続人とする遺産分割協議書が必要となってきます。遺産分割協議書は財産の分け方を書いた書類で、不動産も当然書かれます。相続人の中で誰が不動産の名義人になるのか決めて、決った内容を証明するため遺産分割協議書を相続登記を申請する時に一緒につけます。長年、相続登記してない状態だと相続人のみなさんの中で「誰を名義人にするか」というテーマ自体、もう忘れさられた状態になりがちです。相続登記をする上でこのテーマを考えることになるわけです。

多いのは配偶者。でも・・・。

こういうケースの時に一番多いのは亡くなった方の配偶者が相続するパターン。お父さんが亡くなったのでお母さんが不動産の名義人になるケースです。感覚的にも自然でありごく普通です。しかし、もしかしたら2次相続を考えた方がいいかも知れません。このケースでお母さんに相続が発生すると、その不動産はお母さんの財産として子どもたちが相続することになります。そうすると名義をお母さん名義に変えた土地・建物も当然、お母さんの相続財産になります。お母さんの名義にするということはお母さんが持っている財産の価値が大きく増えますから、相続税に影響がある可能性があるということです。

相続登記の相談は当事務所へ!エリアも幅広く対応します!!

今日は相続登記についてお話ししました。義務化に伴い、そろそろ相続登記が必要かなぁという方。ぜひ当事務所にご相談ください!忙しく時間が無い方、誰を相続人にするか深く相談したい方。あなたに合わせて柔軟に対応します。当事務所は下北沢だけでなく高円寺、荻窪、神田、中野、四谷、水道橋、お茶の水などの中央線沿い、代々木、浅草橋、新小岩などの総武線沿い、高田馬場、九段下、門前仲町、東陽町、葛西、浦安、行徳などの東西線沿い、中野坂上、方南町などの丸の内線沿い、横浜、川崎、蒲田、品川、大井町、浜松町などの京浜東北線沿い、池袋、板橋、十条、赤羽、大宮などの埼京線沿い、野方、都立家政、小平、上石神井などの西武新宿線沿いなど都内や首都圏のご相談に幅広く対応!ぜひ電話やお問合せフォームでご相談ください!!

下北沢司法書士事務所 竹内友章

人生破滅リスク!不動産の名義変更

2024-04-30

おはようございます!みなさん、GWいかがおすごしでしょうか。下北沢司法書士事務所の竹内です。相続遺言、遺産分割、認知症対策(成年後見、信託)、賃貸トラブル対応(孤独死、家賃滞納)、不動産売却支援(共有不動産、借金による任意売却)、会社設立や事業承継に取り組む司法書士です。

注目が集まる相続登記義務化

いよいよこの4月からはじまった相続登記義務化。世界でもっとも地味で目立たない職業である司法書士。しかし相続登記義務化だけはそこそこニュースなどにもしてもらっており嬉しい限りです。この相続登記義務化の目的は「本人以外の人が」不動産の所有者をしっかり把握できるようにするためです。東日本大震災の時に不動産の所有者が分からないばかりに、誰に工事の話を通していいか分からず、復興の障害となってしまいました。そういうことにならないように相続登記をきちんとして、登記簿を見たらちゃんと所有者が分かるようにするのが相続登記義務化の目的です。しかしこの相続登記義務化。国や公共にメリットがあるのは当然ですがやる本人にも大きなメリットがあります。今日は「相続登記」を含め、不動産の名義変更のメリットについて説明します。

 

なぜ不動産の名義変更をするのか?

不動産の名義変更は相続登記だけではありません。不動産を買った時にも発生します。この不動産の名義変更。やることによって実はみなさんにも大きなメリットがあるというか、やらないととんでもないデメリットがあります。そのデメリットは不動産の「価値の大きさ」と「範囲の分かりにくさ」から起きてくる不動産独特の論点です。

不動産は普通に「二重売買」のリスクがある。

ではその独特の論点とはなんでしょうか。それは「いかに二重売買を防ぐか」という点です。二重売買とは1つの物を2人の人に売ること。物は1つなので当然、1人の人は手に入れられません。2人中1人はお金だけ払って物をもらえないことになってしまいます。しかしこの二重売買。そう簡単に起こるのでしょうか。これが起こるのです。なにせ高額商品。2人に売って倍でお金をもらうような人が出てきてしまいます。また不動産はでかいし手に持つことができません。どこからどこまでの範囲が誰の物かもぱっと見で分かりにくいです。価値が高いうえに分かりにくいので、トラブルが起きやすい側面があります。では2人に不動産を売るとどうなるのでしょうか。当然、1人に対しては詐欺ですが悪い人はそんなことお構いなし。お金をもって永遠に続く東南アジアバカンスツアーに出発です。しかしこの場合、2人のうち1人は不動産を手に入れられるわけです。それはどっちの人なのでしょうか。当然、名義を持ってる方。名義をもってない人はお金だけもってかれて終わりです。早い話が不動産はお金を払うだけでなく名義を変えることによってはじめて自分のものだと言える状態になるのです。

 

普段は痛くもかゆくもない!しかし・・・・

不動産の名義がどうなっていようと普段はそれでなにかマイナスに感じたりすることはないと思います。せいぜい、固定資産の納税通知書が相続人の誰かのとこにいくくらいでしょうか。しかし、もしも名義を整えていないマイナス面がいざ表に出たら、それは人生変えてしまうくらいの大きな

ダメージになる可能性があります。その不動産が人のものになり、相手の主張が法的に正当になってしまうかも知れません。そんなことは滅多におきませんが、絶対に起きないとも限りません。相続登記をはじめ、きちんと不動産の名義は整えておきましょう。

相続登記のご相談は下北沢司法書士事務所へ!エリアも幅広く対応します!!

当事務所では相続登記のご相談を承っております。エリアも世田谷区、目黒区、新宿区、渋谷区などの東京23区だけでなく、調布市や町田市などの東京都下、横浜市(港北区、青葉区、都筑区、旭区、保土ヶ谷区など)、川崎市(川崎区、高津区、幸区、宮前区、多摩区、麻生区)、相模原市(緑区、南区、中央区)、さいたま市(大宮区、中央区、浦和区、北区、南区など)、市川市、船橋市、八千代市、柏市、松戸市、千葉市(中央区、花見川区、若葉区、美浜区など)、つくば市、土浦市、取手市、石岡市、小美玉市など首都圏のご相談にも対応!ぜひぜひお気軽にご相談ください!

下北沢司法書士事務所 竹内友章

孫も相続人になる時の遺産分割

2024-04-10

こんにちは!下北沢司法書士事務所の竹内と申します。相続遺言、遺産分割、認知症対策(成年後見、信託)、賃貸トラブル対応(孤独死、家賃滞納)、不動産売却支援(共有不動産、借金による任意売却)、会社設立や事業承継に取り組む司法書士です。

孫が相続人になる遺産分割協議の問題点

遺産分割のご相談で意外に多いのが、亡くなった時のお孫さんが相続人になるケース。不幸にも先に子どもが亡くなってしまい、そのまた子どもが相続人になるパターンは意外と多い。孫から見ると自分のおじさんやおばさんと一緒におじいちゃんやおばあちゃんの財産を相続することになります。こういう、本来は相続する立場の人が先に亡くなってしまうケースを「代襲相続」といいます。代襲相続が発生すると先に亡くなってしまった人の子に相続権が引き継がれるよう民法に定められています(民法887条2項、889条2項)。そして相続人になるということは遺産の分け方を決める「遺産分割協議」にも参加することになります。今日はこういうケースの注意点や課題点について解説します。

1 相続するのはあくまで「親の相続権」の範囲である

まずは勘違いしやすい知識の部分から。相続人が複数いる場合、民法で「その相続人が相続する割合」が一応決められています。これを「法定相続分」といいますが、代襲相続した人は自分の親が「生きていた本来相続する権利」を相続します。あなたがおじいちゃんの相続権をもっているとしましょう。親がおじいちゃんより先になくなり、生きていたら3分の1の法定相続分があるはずだった。その3分の1の権利をあなたは引き継ぐのですが1人で引継ぐとは限りません。あなたに兄弟がいる場合、その3分の1を兄弟と分けるのです。2人兄弟なら6分の1、3人兄弟なら9分の1があなたが引継ぐ権利の基本的な大きさである「法定相続分」になります。残念ながらおじさんやおばさんより「法定相続分」は小さくなりがちです。法定相続分を当事者の話し合いで大きさを変えたり、「不動産はAさんが引き継いて預貯金はBさんが引継ぐ」など引き継ぐ財産の種類を変えたりするのが「遺産分割協議」です。

2 遺産分割協議に参加する人数が増えやすい

代襲相続が発生する場合、亡くなった人の権利を引き継ぐのは1人とは限りません。亡くなった人のお子さんが全員遺産分割協議に参加します。つまり人数がふえがちです。人数が増えると遺産分割協議において署名・押印する人の人数が増えますから事務処理の手間が増えたり、協議をしなくてはいけない人数が増えますから一度に集まるのが大変になって連絡・意思疎通がなかなかとりにくくなったりと調整作業が複雑になりがちです。

3 遺産分割協議がまとまりにくくなる

代襲相続が発生する場合は、世代が違う人たちが遺産分割協議に参加します。世代間の違いによる感覚の違いや、普段はあまりコミュニケーションをとっていない人が協議に参加することによって、ケースによっては遺産分割協議の際の感情的な軋轢につながってしまいやすいこともあります。

4 遺産分割協議書の書き方にも一工夫が必要

どのような形で遺産を分けるか決まったら、次その内容を書類にしていきます。この書類が「遺産分割協議書」ですが、この遺産分割協議書にもできればそれぞれの立場を書いておくと後から見返したときに記録として非常にみやすい記録になります。誰が「代襲相続人」の立場で協議に参加したのか書いておくと良いです。

相続や遺産分割協議の相談は下北沢司法書士事務所へ!エリアも幅広く対応します。

今日は代襲相続の独特の課題点についてお話ししました。当事務所では相続や遺産分割協議のご相談を承っております。エリアも幅広く世田谷区をはじめ千代田区、中央区、江戸川区、葛飾区、渋谷区、新宿区、品川区、杉並区、中野区、豊島区、目黒区、北区、板橋区、練馬区などの東京23区、調布市、府中市、町田市、武蔵野市(吉祥寺)、立川市、多摩市、国立市、東久留米市、日野市、国分寺市、東村山市などの東京都下、川崎市(川崎区、幸区など)、横浜市(都筑区、青葉区など)、相模原市(中央区、南区など)、柏市、松戸市、取手市、さいたま市(大宮区、浦和区など)、川口市、戸田市、など首都圏そして・・・結局全国の相談に対応!ぜひぜひ電話やお問い合わせフォームでご相談くださいませ!

下北沢司法書士事務所 竹内友章

不動産の名義。高齢者がいても子どもとの共有なら大丈夫?

2024-02-20

こんにちは!下北沢司法書士事務所の竹内と申します。相続遺言、遺産分割、認知症対策(成年後見、信託)、賃貸トラブル対応(孤独死、家賃滞納)、不動産売却支援(共有不動産、借金による任意売却)、会社設立や事業承継に取り組む司法書士です。

 

認知症対策!共有は有効か!?

認知症をめぐる法律の問題。その中でも家庭に一番直接関係しやすいのは「認知症になると不動産が売れない」問題です。認知症になると判断能力がなくなり、不動産を売っても無効になるため、成年後見や信託で対応していく。今日は深ぼりしませんが成年後見と信託は不動産をもっていてある程度の年齢になると誰しも関係してくるテーマです。そして、この認知症の対応として成年後見や信託だけでなく、「不動産の共有は有効なのか?」こんなご質問をお客さまからいただきました。これは司法書士などの専門家ではなかなか思いつかない疑問、課題設定です。なぜなら「本に載ってないから」。司法書士などの士業はしっかり勉強してる分、思い込みが強くなり「そんなのダメに決まってる」の一言で終わらせてしまったりします。でも、私はこのテーマ、非常にいい課題設定だと思います。相続などで不動産の名義変更をするときに、この切り口から一度考えてみるのは非常に意味があると思います。では一緒に考えていきましょう!

形式的に考えたら「共有でも1人で所有してもリスクは一緒」

不動産を売る時には、基本的に「共有者全員で」売る必要があります。もし認知症の方が共有者にいる場合、その方が売却に耐えられない状態であれば、やはり成年後見制度の利用などの対応が必要になってしまいます。つまり認知症の方が1人で所有してても数人のうちの1人として保有しててもリスクは一緒。これが基本的な考え方になってきます。

でももし家族と共有してるなら・・・

上記に書いた内容で「以上!終わり!!」としても正解なのですがそれでは面白くありません。もう少し掘り下げてみましょう。掘り下げるためには「なぜ認知症になると不動産が売れないのか?」というテーマについてもう少し考えてみる必要があります。

売れないのは「判断能力がないから」ではない!?

認知症になって不動産が売れないというのを手続き面から考えてみようと思います。不動産の名義変更(登記)を担当している役所は法務局です。実は法務局は印鑑証明書などの必要な書類があれば普通に登記を通します。所有してる人が認知症かどうかなど確認しません。法務局は「形式的審査主義」と言って、登記を通せる「形式」が整っていれば登記を通す考え方を採用しています。これは例えば売る人が認知症かどうかなどをいちいち調査していたら、登記を通すかどうか判断のにものすごく時間がかかりもはや社会経済がスムーズにまわらなくなってしまうからです。しかしそれであれば、なぜ不動産が売れないのか?名義が変えられるなら普通に買主さんに名義を変えて、普通に売却代金をいただけばそれで終わりです。不動産が売れないとはおかしな話です。

不動産が売れない真の理由は「司法書士がビビるから」

不動産の名義変更は、基本的に司法書士のお仕事です。司法書士は「問題なく名義変更できる状態ですよ~」というのを確認する責任があります。名義をうつしといてそのことがクレームになり、かつクレームが正当なものであったら・・・司法書士は責任問題です。せっかく苦労して取った司法書士の免許を失ったり、損害賠償責任を負ったりします。ということで司法書士は、怖くて判断能力のない人の登記は通せません。当然、私でもびびってできません。

では誰が文句を言うのか?

名義変更にクレームといっても、誰がクレームを言うのでしょうか。典型的なのは高齢所有者の財産を将来相続する人です。つまり、子ですね。多いのは兄弟のうち1人が主導して売却したが、それを不服に思うもう1人がクレームを言うケース。司法書士目線だと兄弟ゲンカに巻き込まれた形ですが、これが一番司法書士にとって怖いです。

共有者に家族が入っていると司法書士はどう考えるか?

もし、高齢者と一緒にその高齢者の財産を相続する人がみんな共有者として入っている場合はどうでしょうか。この場合は、将来の相続人がみんな売ることに納得していることが司法書士に可視化できます。つまり、クレームが入る可能性は低そうだと印象を受けることになります。「クレームが無ければやっていい」ということではありませんが、司法書士も人間。無意識レベルかも知れませんが、家族間の問題を感じるご家庭と感じないご家庭では、やはり警戒心が変わってくるのではないかと思います。こういう意味で家族間の共有は「多少は認知症対策になっている」のかも知れません。

 

認知症対策や相続の相談は下北沢司法書士事務所へ!エリアも幅広く対応します!!

今日は認知症と不動産売却をテーマにお話ししました。当事務所では成年後見や信託などの認知症対策、相続のご相談を承っております。エリアも幅広く世田谷区をはじめ千代田区、中央区、江戸川区、葛飾区、渋谷区、新宿区、品川区、杉並区、中野区、豊島区、目黒区、北区、板橋区、練馬区などの東京23区、調布市、府中市、町田市、武蔵野市(吉祥寺)、立川市、多摩市、国立市、東久留米市、日野市、国分寺市、東村山市などの東京都下、川崎市(川崎区、幸区など)、横浜市(都筑区、青葉区など)、相模原市(中央区、南区など)、柏市、松戸市、取手市、さいたま市(大宮区、浦和区など)、川口市、戸田市、など首都圏そして・・・結局全国の相談に対応!ぜひぜひ電話やお問い合わせフォームでご相談くださいませ!

下北沢司法書士事務所 竹内友章

 

相続で名義変更すると起こること

2024-02-05

雪ふってきちゃいましたね~。帰りはコケることほぼ確定な竹内です。相続遺言、遺産分割、認知症対策(成年後見、信託)、賃貸トラブル対応(孤独死、家賃滞納)、不動産売却支援(共有不動産、借金による任意売却)、会社設立や事業承継に取り組む司法書士です。

 

相続で不動産の名義変更すると起こること。

さて義務化もすぐそこまで迫っている不動産の相続登記。ネット記事なんかでも相続登記の特集が組まれているのをたくさん見かけます。さてそんなネット記事でも名義変更をした「後」の話はあまり触れられません。そこで今日は相続登記をした後に起きることについてお話してみたいと思います。

相続登記をすると・・・不動産会社からDMが来る・・・

さて相続登記が終わるとなにが起こるかというと・・・不動産会社からチラシが来ます。それも大量に・・・。名義が変わった不動産を売却しましょうというチラシです。この不動産会社からの大量のチラシ。名義が変わったとたんに大量に来るんで不気味に思う方も多いです。「もしかしたら私の個人情報が出回ってんじゃないか・・・裏ルートで!!」こんな風に思ってしまう方が多いです。

登記簿は公開されている。

個人情報が出回っているという心配はある意味あたってしまっています。ただし裏ルートではありません。表の情報としてあなたがどこの不動産の所有者であるかは威風堂々、公開されているのです。そう、登記情報。不動産登記簿ですね。登記簿は誰でも手数料を払えば確認することができ、登記簿を見れば所有者が誰であるかやいつ相続があったのかが分かります。なんで今どきそんな個人情報が全世界公開されているのか・・・。それは不動産の所有者をはっきりさせることによって、取引のトラブルを防ぐためです。不動産はその価値の高さから所有者でもない人が所有者のふりをして詐欺を働くリスクがありますのでそういうことを情報を公開することによって防いでいきます。しかしここで不思議な点が1つ。いくら情報が公開されているとはいえ、なぜ大量の不動産会社があなたの土地の情報をそんなにチェックしているのでしょうか。なにせ、相続登記をしてから急にチラシが来るようになりました。いくら情報が公開されているとはいえその情報にいち早く気が付いたのはなぜなのでしょうか・・。

登記簿をチェックして不動産会社に情報提供する会社がいる

この点、私も詳しくは知らないのですがどうやら登記簿を逐一チェックして、不動産会社に情報提供する会社があるらしぃです。そういう会社が相続で名義変更されたみなさんの不動産を見て「ダンナ、ここの家、最近名義が変わりましたぜ。空き家になって売るかもしれねぇ」と不動産会社にご注進におよぶわけです。1つ言えるのは決して「みなさんにだけチラシがたくさん届いたのではない」ということ。相続登記があった段階で、ほぼ一律にチラシが届くようなシステムになっているのです。みなさまだけ狙い撃ちされてるわけではないので、心配する必要はありません。

チラシくらいならかわいいものだが・・・

しかし会社によってはチラシを送るだけに留まりません。電話帳に固定電話の番号が載っていたら電話してきたり、家まで訪問するケースもあるようです。

安易に問い合わせるのも注意

みなさんが実家を本当に売却しようと検討していた場合でも、あまり軽はずみに不動産会社に問い合わせるのも危険かも知れません。特定の会社にしか問い合わせてないのに、なぜかそこから急にチラシ、訪問、電話などでたくさん営業をかけられたケースもあるようです。おそらくは最初に問い合わせた会社から出回ったのでしょう。昔ならいざ知らず今の時代、自社にきた問い合わせ情報を安易に他社に渡してしまうのは守秘義務の意識がユルユルすぎです。一事が万事ということもありますので、そういう動きをしたと思われる会社は丁寧な仕事が期待できないと考えた方が無難だと思います。

相続登記のご相談は下北沢司法書士事務所へ!俯瞰的・横断的な話も相談できます。

今日は相続登記をした後に起こることをテーマにお話ししました。相続による名義変更だけでなく、元不動産営業で心理カウンセラーの資格を持つ司法書士に様々な角度から相談できます。エリアも幅広く世田谷区をはじめ千代田区、中央区、江戸川区、葛飾区、渋谷区、新宿区、品川区、杉並区、中野区、豊島区、目黒区、北区、板橋区、練馬区などの東京23区、調布市、府中市、町田市、武蔵野市(吉祥寺)、立川市、多摩市、国立市、東久留米市、日野市、国分寺市、東村山市などの東京都下、川崎市(川崎区、幸区など)、横浜市(都筑区、青葉区など)、相模原市(中央区、南区など)、柏市、松戸市、取手市、さいたま市(大宮区、浦和区など)、川口市、戸田市、など首都圏そして・・・結局全国の相談に対応!ぜひぜひ電話やお問い合わせフォームでご相談くださいませ!

下北沢司法書士事務所 竹内友章

相続の重要な考え方

2024-02-01

こんにちは!下北沢司法書士事務所の竹内と申します。相続遺言、遺産分割、認知症対策(成年後見、信託)、賃貸トラブル対応(孤独死、家賃滞納)、不動産売却支援(共有不動産、借金による任意売却)、会社設立や事業承継に取り組む司法書士です。

 

相続。大前提にして欲しい考え方

今日は相続のはなし。しかし、相続の「知識」の話はしません。いつもは法定相続分だとか遺産分割のルールだとか民法、あとは税法の基礎知識をお伝えしてますがこういう知識を活かしていくためには「どう知識を使っていくか」が大事です。そして知識を使うには使い方の方針、つまり相続に向き合う姿勢や考え方もとても重要です。こういう姿勢や考え方を間違うとせっかくの知識が役にたたないどころか、知識に振り回されてかえって混乱してしまうこともあります。では相続においてどんな方針、考え方が大事なのでしょうか。みていきましょう!

 

完璧を目指さない

大事な考え方は「完璧を目指さない」です。相続には主に大きな2つのテーマがあります。1つは財産の分配。もう1つは相続税です。財産の分配について基本的には相続人全員の意思を統一し、全員一致で合意しなければなりません。これだけでも、けっこう大変な場合があります。特に不動産。よく弁護士さんや司法書士は「共有は良くない」というのですが、実際には共有になることも多いですし共有でも問題ないご家庭もたくさんあります。財産の分配方法は自由度が大きく、相続人が不動産を引き継ぐ代わりにお金を他の相続人に払う(代償分割)も可能です。さまざまな方法の中から、ご家庭の状況・事情にあった分配を選んでいきましょう。そして、もう1つのテーマである相続税。遺産分割だけでもけっこう大変なのに相続税も踏まえて考えると余計話がこんがらがります。

こんがらがるとはどういうことなのか

ではなぜ相続税も含めて考えるとこんがらがるのでしょうか。それは「相続人が納得する財産の分配の仕方」と「相続税が一番安くなる分配の仕方」が違う場合があるからです。「小規模宅地の特例」をはじめ、納税額を抑える特例を使おうとするとき相続人の立場や状況次第で「要件」にあてはまるかどうか、つまり使えるかどうかが変わってきたりします。こういうときに、とにかく全体の相続税を抑えることに目がいくと遺産分割の中身そのものがガラッと変わってきてしまい、分配方法の納得感と相続税を抑える。この2つのテーマの整合性をとろうとして迷走してしまうことがあります。

基本は「財産の分配」を優先

それではこのテーマ。どう考えていくべきなのでしょうか。やはり明確な優先順位をつけてしまうのが一番分かりやすいです。ではどちらを優先するか?それはもちろん「納得感のある財産の分配」です。いくら相続税をおさえようとも、遺産分割の中身が決まらなければ、財産を承継することができません。また相続税の全体額を抑えることを理由に財産分配の納得感をないがしろにすると、必ず後から「騙された」とか「うまくやられた」と感じる人が出てきて後味が悪いものとなります。財産分配の納得感を優先して、相続税に関してはできる範囲で特例を利用するなどして抑えていくのが良いでしょう。

7割でも達成出来たらすごい

完璧を目指してしまうとどうしてもどこかで「納得がいかない」部分が出てきてしまいます。しかし生前の遺言や信託、若しくは遺産分割などである程度相続対策が出来たら実はそれだけでも十分プラスになってると考えることもできます。なにもしないでそのまま時間だけ流れた場合と比較したらどうでしょうか。預貯金の払い戻しなどの手続きもとれず、相続税の納付期限もせまり、とりあえずは法定相続を前提に申告してまた後から修正申告・・なんてことになりかねません。しかし遺言や信託を作成したり、遺産分割をしっかりすることでこうした事態は防げるのです。それだけでも相続人のみなさんの頑張りのおかげで大分前に進んだと言えます。

相続の相談は下北沢司法書士事務所へ!エリアお幅広く対応!!

当事務所では相続や相続による不動産の名義変更のご相談を承っております。エリアも幅広く代々木上原、豪徳寺、経堂、成城学園前、登戸、狛江、町田、相模大野などの小田急線沿い、笹塚、明大前、桜上水、八幡山、仙川、千歳烏山、調布、府中などの京王線沿い、三軒茶屋、松陰神社、下高井戸などの世田谷線沿い、渋谷、用賀や桜新町などの田園都市線沿い、中目黒、学芸大学、自由が丘などの東急東横線沿い、中野、新宿、池袋、五反田、品川など山の手線沿いなど幅広く対応!さいたま市(浦和区、大宮区など)、横浜市(都筑区、青葉区など)、川崎市(川崎区、幸区など)、相模原市(中央区、南区など)などの東京以外の首都圏や全国からのお問い合わせに対応しております!ぜひぜひご相談くださいませ。

下北沢司法書士事務所 竹内友章

 

 

 

 

これさえ分かれば理解できる!複雑な相続

2024-01-24

こんにちは!下北沢司法書士事務所の竹内と申します。相続遺言、遺産分割、認知症対策(成年後見、信託)、賃貸トラブル対応(孤独死、家賃滞納)、不動産売却支援(共有不動産、借金による任意売却)、会社設立や事業承継に取り組む司法書士です。

 

どうやって整理つける?何人も亡くなっている相続

今日は相続の話です。相続の相談をお受けする場合、直近で親御さんが亡くなった場合ばかりではありません。亡くなったのはもうずーっと前だったり、父親や母親ではなくおじいさんやおばあさんの相続手続きのご相談もあります。一例をあげると不動産の名義変更をずっとしてなくて、売却のために対応しなければならないことに気がつくような場合です。こういう長い時間がたってしまっている相続には特徴があります。その特徴の1つを紹介してみたいと思います。

長期間時間がたっていると、その間に他の人も亡くなっている。

長い間ほうっておいた相続は、そのほうっておいた間に相続「した」人も亡くなっていることが多いです。おじいさんが亡くなってその後に親がなくなったり、おじさんやおばさんが亡くなった後に自分の親が亡くなった場合など。ではこういう相続の場合に気を付けなければならないポイントはなんでしょうか。

複数相続は戸籍集めが大変

こういう複数の人が亡くなっている相続は、まず戸籍集めが大変です。戸籍は亡くなった人の生まれた時から亡くなった時まで集めることを、不動産の相続登記をはじめ様々な手続きで求められます。複数の人が亡くなっているのですから複数の人の出生から亡くなるまでの戸籍が必要になり、何十通も戸籍を集めなければならないことも珍しくありません。

相続関係の把握

複数の相続が発生していると、誰が権利を相続しているのかが分かりにくくなります。おじいさん名義の不動産があったら、一体誰にその権利が持っているのか?これがどういう順番で亡くなったかで、亡くなった人の奥様が相続人になったりならなかったりすることもあるので大変です。この「死ぬ順番で変わる相続関係」についてはまた別のコラムで書くとして、このコラムではとにかく「相続権をもってる人の権利の確定が大変になりますよ」ということだけ強調しておきたいと思います。

「亡くなった人」を起点にみる

この難しい相続関係の確定。これをひもといていく最大のポイントがあります。それは「亡くなった人を起点に」「1人1人相続関係をみる」ことです。この場合の亡くなった人とは不動産の名義人になってる人だけではありません。不動産の名義人になる人が亡くなっていた場合まずその人の相続人を確定します。そして相続人が亡くなっているとしたら今度はその亡くなった人の相続関係をみていくのです。おじいさんと自分の親が亡くなっており、おじいさんの相続権の行き先を確定させたいなら、①おじいさんの相続関係②自分の親の相続関係と1人1人みていくのです。これを頭の中でまとめて考えてしまうとかなりの高確率で間違ってしまいます。

相続の相談は下北沢司法書士事務所へ!エリアも幅広く対応します!!

今日は相続人の確定の仕方についてお話しました。複雑な相続関係をひもといていくのは専門家の助けはかかせません。ぜひぜひ当事務所へご相談ください!エリアも幅広く代々木上原、豪徳寺、経堂、成城学園前、登戸、狛江、町田、相模大野などの小田急線沿い、笹塚、明大前、桜上水、八幡山、仙川、千歳烏山、調布、府中などの京王線沿い、三軒茶屋、松陰神社、下高井戸などの世田谷線沿い、渋谷、用賀や桜新町などの田園都市線沿い、中目黒、学芸大学、自由が丘などの東急東横線沿い、中野、新宿、池袋、五反田、品川など山の手線沿いなど幅広く対応!さいたま市(浦和区、大宮区など)、横浜市(都筑区、青葉区など)、川崎市(川崎区、幸区など)、相模原市(中央区、南区など)などの東京以外の首都圏や全国からのお問い合わせに対応しております!ぜひぜひご相談くださいませ。

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