Archive for the ‘後見・信託・障害者支援’ Category

信託も不動産登記が必要です!

2022-01-09

こんにちは!下北沢司法書士事務所の竹内と申します。信託、成年後見、任意後見、借金による不動産の任意売却や相続・共有不動産の売却支援、相続遺言、家賃滞納や孤独死対応、債務整理や借金問題、会社設立など企業の法務手続きをしている司法書士です!

不動産の信託は登記手続きが必要。だから司法書士!

さて、相続や認知症対策の方法として定着してきた信託。そして信託の対象となる財産として多いのが不動産です。この場合の不動産は自宅に限らず、賃貸アパートやマンションの場合もあります。自宅でしたら将来、所有者の方が認知症になってもスムーズに売却できるように。賃貸アパートだったら管理運営する人を1人に統一してスムーズな経営や売却の判断ができるようになり、また家賃の公平な分配にも使うことができます。このように不動産の管理にとても使いやすい信託ですが、不動産を信託するためには不動産登記も必要です。不動産登記の専門家である司法書士は出口を見据えた逆算で信託の設計をすることができ、この点も信託の専門家として司法書士が評価を得ているポイントでもあります。

信託の不動産登記。どのようなことが記録されるのか?

不動産の信託登記がされる場合、どのようなことが記録されるのかご紹介しましょう!不動産の登記情報なんてあまりまじまじと見ないと思いますが、よく見ると「所有権移転」とか「~年~月~日相続」とか書いてあります。この「所有権移転」のところに信託ならば「所有権移転及び信託」と書かれます。「及び信託」と書くことで、所有者となった人は普通の所有者ではなくあくまで信託財産の管理・運営の目的で所有者となっていることが分かります。不動産登記の中でも、複雑な部類に入ります。

エリアも幅広く対応!ぜひ下北沢司法書士事務所にご相談ください。

信託は出口の不動産登記を見据えること、ご家庭の考え方や状況も踏まえること、本当に信託が必要なのか・逆に信託だけでフォローしきれない部分はないかを見極めることが必要です。司法書士と内容を相談しながら進めていくことになるため、話しやすく土日もつながる下北沢司法書士事務所にぜひご相談ください!エリアも代々木上原、梅が丘、経堂、永福町、明大前、吉祥寺、桜上水、下高井戸、八幡山、仙川、調布、府中などの小田急線や京王線沿線だけでなく、三軒茶屋や用賀などの田園都市線沿い、中目黒や自由が丘などの東急東横線沿い、松陰神社や若林などの東急世田谷線沿い、渋谷、新宿、目黒、池袋、上野などの山手線沿い、さらには埼京線沿いや常磐線沿いなど東京や首都圏のお客様から相談を受け付けております。ぜひぜひ電話やお問い合わせフォームからご相談ください!

下北沢司法書士事務所 竹内友章

信託の用語解説!自益信託とは?

2022-01-05

こんにちは!下北沢司法書士事務所の竹内と申します。信託、任意後見、法定後見、相続遺言、相続放棄、相続や任意売却などでの不動産売却支援、家賃滞納や孤独死対応、債務整理や借金問題、会社設立など中小企業法務をしております。

たくさんある?信託の専門用語

今日は信託についてお話します。信託は契約内容によって非常に自由度が高く、認知症になってしまった時の法律的な対策、相続対策、遺言の代用、賃貸アパートなど収益不動産の管理や家賃の分配などに使われます。そして、自由度が高いだけに色んな用語が登場します。今日はそんな信託用語の1つを解説します。

信託用語の1つ。自益信託

自益信託とは、委託者と受託者が同じ人の信託のことです。「いやいや・・・解説になってない。なんで委託者だの受託者だの知ってる前提なんだよ。それ食べたらうまいのかよ・・・」と思われた方、すみませんあなたの言う通り!こんな雑な解説ないですよね。これからちゃんと詳しく解説しますよ~。まず信託をごく簡単に説明すると「自分の財産を誰かに預けて、そこからの収益(賃貸アパートの家賃など)を誰かに取得させる契約です。不動産などの財産を預ける人を「委託者」、その不動産などの財産を運用して収益を上げる人を「受託者」、そして賃貸アパートの家賃などの収益をもらう人を「受益者」といいます。そして、「自益信託」とは財産をもってる人とその財産からの収益をもらう人が同じ・・委託者と受託者が同じ人の状態を指すので、ある意味では当たり前の状態の信託のことをいいます。相続対策や遺言の代用としての信託だと最初は不動産の所有者本人が家賃を受け取り、もしご本人が無くなったら相続人である娘さん2人が半分ずつ受け取るなんてこともできます。

信託は色んな視点から検討が必要。ご相談はぜひ下北沢司法書士事務所へ

信託はいろんなことができるだけに、あなたに合わせた有効な活用方法はどんなやり方なのかスキーム設計が難しい法技術でもあります。必要な内容が足りなかったり、逆に不必要なルールをたくさん盛り込んで使いにくくしてしまったり。当事務所ではまずもっとシンプルな他の方法はないか、信託を使うとして費用対効果が一番ぴったりなスキーム設計はどんな信託か、そして任意後見などで信託で足りない部分をフォローする必要なないかなどあなたのお考えと状況にあったピッタリの信託を提案していきます。エリアも世田谷区、杉並区、渋谷区、中野区、新宿区、品川区、豊島区、北区、港区などの東京23区、調布市、府中市、多摩市、武蔵野市(吉祥寺)、狛江市、町田市、国分寺市、国立市などの東京都下、横浜市青葉区や都筑区など、川崎市幸区や高津区など、さいたま市浦和区や大宮区、戸田市などの首都圏、そして全国のご相談に対応します。ぜひぜひお問い合わせフォームや電話でご相談くださいませ!

下北沢司法書士事務所 竹内友章

信託!理解しやすい考え方!!

2021-12-21

こんにちは!下北沢司法書士事務所の竹内と申します。信託、成年後見や任意後見、相続遺言、相続放棄、家賃滞納や孤独死対応(大家さん向け)、権利関係が複雑になった不動産の売却支援、債務整理や借金問題、会社設立など中小企業やスタートアップ企業の法務をしております。

 

ややこしい信託。なぜ分かりにくいのか?

さて今日は信託についてお話します。雑誌の相続特集なんかでよく見かける信託。何回聞いても分かったようなわからないような信託。だいたい、「信託」って言葉だけでどことなく小難しそうです。日常生活でも信託なんて言わないし火サスを見ても信託なんて出てきません。相続とか遺言はよくドラマでもお馴染みで、犯人の気に入らない遺言を書いたおじいちゃんはだいたいころされます。せいぜい、新宿とか渋谷で「○○信託銀行」とか見るくらいでしょうか。この言葉のとっつきにくさに加えて信託の「色々できる」とこが余計に信託を分かりにくくしています。成年後見とか遺産分割とか遺言はできることがだいたい決まっていますが、信託はあまりに色々できすぎてしまって、結局どういう時に使うのかわかりにくい部分があります。そこで、今回は信託の仕組みをなるべくわかりやすく説明してちょっとでもどんなものかイメージしていただけたらと思います。

信託の登場人物

信託には主に次の3人の人が登場します。

委託者=財産を預ける人。財産は不動産(自宅、賃貸アパート)、株式、預貯金など・・・。基本的に制限なしです。

受託者=財産を預かる人。預かった財産を信託で定められたルールに従い、運用する人。例えば、自宅不動産を預かった人が「親が認知症になって介護施設入居が必要だったら資金捻出のために売却する」賃貸アパートを預かった人が「兄弟であるAさんに月〇円、Bさんに月〇円ずつ家賃を分けて分配するなど。

受益者=財産から利益を受ける人。賃貸アパートが信託財産なら家賃をもらう人など。

 

この登場人物の説明の中に、信託の肝がサラッと入っています。それはどこでしょうか。

信託の肝

答えは、受託者の説明の中に入っている「信託で定められたルールに従い」というところです。どの人がなにをする人なんかもう横においときましょう。この、「信託で定められたルールに従い」言い換えると「信託によって財産の運営ルールを定められる」ところに信託の使いやすさ、自由度があるのです。このルールで「介護施設に入ることになったら」という条件をつけて受託者に自宅売却を任せることができます。本来、認知症の人が不動産売却をするときに使わなければならない成年後見制度を避けて自宅売却をすることができ、賃貸アパートを管理者をはっきり決めて、マンション経営が相続人間で意見が分かれて滞ることを(賃貸アパートの所有者が亡くなった後も)防ぐことができます。このように、信託契約の中で様々なルールを定めることができるのを活用して、将来生じるであろう不具合を避けたり相続人が公平に不動産などの財産から利益を受け続けることができるよう制度設計をすることができます。

 

「こういう風にしたいな」そういう希望がある人は信託の検討を

信託を検討される方も最初は「もしこんな感じになればいいな」というイメージだけで、具体的には何も決まってないところからはじめることが多いです。そのイメージも「お父さんの老後の生活を安定させたものにしたい」「自分がなくなった後も公平に財産を分配したい」など本当に希望がある人は信託を検討してみてください。

 

信託の相談は下北沢司法書士事務所へ!他の事務所との違い

近頃は、信託を事務所のメイン業務に据えた司法書士事務所がわんさかあります。その理由はいたってシンプル。「単価が高いから」です。信託はそれなりに複雑な契約になるまで、どこの事務所でも最低20万~30万になることが多いです(あまり安いとそれはそれで心配)。下北沢司法書士事務所の特徴は、他の手段がある場合はそちらも提案するところです。同じような結果をもっとシンプルな任意後見や遺言で実現できないかという視点を忘れません。そして、これとは逆に任意後見と信託の組み合わせを提案することも・・。2つを組み合わせることでより将来に向けて盤石な状況が作れることもあります。長々と話しましたが下北沢司法書士事務所は、お客様の希望や都合に寄り添ってお話を伺うという当たり前でシンプルな、でも残念ながら実践してる事務所がすくないことを実践している司法書士事務所です。エリアも世田谷区、目黒区、渋谷区、新宿区、杉並区、中野区、港区など東京23区はもちろん、調布市、府中市、狛江市、多摩市、武蔵野市(吉祥寺)、国立市、国分寺市、町田氏など、更にはさいたま市(大宮区、浦和区など)戸田市、川崎市(高津区、幸区など)横浜市(青葉区、港南区など)首都圏全般、そして全国のご相談に対応!ぜひ、下北沢司法書士事務所にご相談ください!

下北沢司法書士事務所 竹内友章

 

 

 

 

信託が効果を発揮するとき!

2021-11-08

おはようございます!下北沢司法書士事務所の竹内と申します。認知症対策としての信託や成年後見制度の活用、権利関係が複雑になった不動産の売却支援、大家さん向けに高齢者の孤独死や家賃滞納問題の解決、相続や相続放棄、遺言、会社設立などをサポートしている司法書士事務所です!

 

なんに使うか分かりにくい!信託の使用場面

今日は雑誌の相続特集なんかではおなじみの「信託」についてお話します。普通、信託の説明をするときは「信託はどのような契約か」から説明するのですが、今日は「信託はどういうとうきにどういう効果があるのか」について説明します。

キーワードは「認知症」と「不動産売却」

信託が活用できる場面は色々あるのですが、今回ご紹介するのは「高齢者が将来認知症になったときに備える」信託です。その中でも、高齢者名義の不動産の売却に絞ってお話します。ご高齢になったご両親の、介護施設入居の資金のために自宅不動産を売却しようとしても、名義人であるご両親が認知症にかかってしまっては法律上、売却できません。これは物事をきちんと判断できる状態でないのに、自宅不動産を売却するという重要なことを決められないであろうと民法は考えているからです。

成年後見制度はご家庭にとってストレスになる

認知症の方でも成年後見制度を活用すると不動産を売却できるようになりますが、成年後見制度ははっきり言ってうっとおしぃ。例えば、認知症の両親の成年後見人にみなさんがなったときは、多くのケースで「監督人」がつきます。そうすると、その監督人に3か月から半年に1回、お金の管理状況などを報告にいかなければなりません。監督人には司法書士や弁護士が選ばれることが多いですが、この司法書士・弁護士がうるさい人だったら報告も細かくなるかも知れません。例えば「旅行が好きな親のためにヘルパーさんにも同行してもらって家族旅行にいく」なんて場面でも「お母さんにかかったお金と、他の人にかかったお金はきちんと切り分けて報告してください」とか言われるかも知れません。実際、家族旅行でだれがいくら出したかなんて切り分けるのは大変だし、だいたい赤の他人の司法書士や弁護士にそんなこと言われて、おまけに年間12万は報酬をとられるので腹立たしい話です。そんな状況を避けるのが信託。信託を活用すれば認知症になる前に自宅不動産の売却権限をお子さんなどの他の家族にうつしておけます。

信託の内容がみなさまのご家庭の事情にあっているか?

信託を使えば、成年後見制度を使わずに自宅不動産を売却できるようになります。しかし、自宅不動産の売却では使わなくても他の理由で成年後見制度を使うことになってしまっては元も子もありません。きちんと信託でみなさんのご家庭の目標が達成されるか、また達成するためにはどのような内容の信託にしていけばいいか詳細を考える必要があります。

下北沢司法書士事務所の方針は「必要な人に、必要な内容の信託をお届けする」です。残念ながら司法書士や弁護士の中には信託という商品を販売することを前提に前のめりにセールスに走る事務所もあるように聞きます。みなさまに寄り添う下北沢司法書士事務所にぜひご相談くださいませ!エリアも小田急線は梅が丘、豪徳寺、千歳船橋、成城学園間などの近隣はもちろん登戸や新百合ヶ丘やそれ以上の遠方からのご依頼ももちろん受け付けております。京王線も駒場東大前、明大前、永福町、浜田山、吉祥寺などからもご依頼を受けております。それ以外の東京23区でも江東区や江戸川区、豊島区、北区などからのご依頼も多数!川崎や横浜など首都圏にお住いの方、さらには全国からのご相談に対応!ぜひ、電話やお問い合わせフォームでみなさまからのご相談、お待ちしております!

下北沢司法書士事務所 竹内友章

士業の価値は優しさ

2021-10-07

おはようございます。下北沢司法書士事務所の竹内でございます。高齢入居者の死亡や家賃滞納に関する手続き、成年後見、遺言や相続、信託や不動産売却支援、会社設立などの法務手続きをしております!

さて、今日はちょっと意識高い系になるかも知れません。うちの事務所では、相続財産の引継ぎを一括で請け負ったり高齢入居者が死亡してしまった大家さんに代わり、相続人の方とやりとりする仕事が多いです。ほかにも数人で相続した不動産を売却したり、会社内で株主が仲たがいしてしまった話を収束させたり。辛かったり悲しかったり寂しかったり怒ってたり色んな感情と向き合う仕事です。相続財産の引継ぎでは、銀行や役所の無機質な対応に心を痛めている方がいらっしゃいます。高齢者がお部屋で死亡してしまった大家さんは杓子定規に法律を説明されてもそれが乗り越えられない途方もない作業だったりします。こういう場合は、私も法律の説明をしながら「これは相談者さんにとって理不尽だ」と思いながらご説明をします。当事務所では、銀行の無機質で事務的な説明や、通り一遍等の説明しかしない司法書士や弁護士と違う点があります。それは相談者さんにとって理不尽だということを常に念頭において説明すること。それだけで、相談者さんに寄り添った説明になります。そして、もちろんそれだけに留まらず問題を解消したり緩和したりする手段を考え、実行すること。相続不動産の売却では司法書士が精算表を作成することで公平感や納得感を提供したり、司法書士の立場を生かして株主さんの希望を感情抜きで聞き出して一致点を探したり。こういう問題を緩和することによって相談者さんに一定の満足感を提供することができます。ビジネスセミナーの講師のようですが、これからの士業は「感情ビジネス」だと思ってます。手続き、関係者の調整作業はあくまで手段。その先にある相談者さんの納得感、納得までいかなくとも辛くて嫌な感情を柔らかくすること。これが士業の特に司法書士の価値だと思ってます。

下北沢司法書士事務所では、東京だけでなく神奈川、千葉、埼玉、茨城などの近隣県、更には全国のご相談に対応します。ぜひ、下北沢司法書士事務所にご相談くださいませ!

下北沢司法書士事務所 竹内友章

親族にも配慮を!成年後見アンケート紹介!!

2021-09-28

おはようございます!下北沢司法書士事務所の竹内と申します。成年後見や相続、遺言、信託、不動産売却の支援、借金問題や債務整理、会社設立など個人と中小企業の法務サポートをしております。

 

今日は成年後見業務でいただいたアンケートをご紹介します!こちら↓

 

認知症の方のご親族の方にアンケートを頂戴しました!この方は叔母さんのために毎月の施設費用を立て替えていらっしゃいました。数十万円にのぼる費用を何か月にも渡り立て替えていたので、その合計金額はかなりの金額です。その叔母さんはお金がないのではなく、ご本人が自分でお金を振るこむ作業が認知機能の衰えによりできなくなっている状態でした。後見人に就任後すぐに、基本的な財産調査を終わらせ、すぐご親族の方に返金の手続きを取りました。更に、裁判所へ許可を取った上で、成年後見人の選任を裁判所に申し立てたときにかかった専門家費用も返金しました。成年後見制度は、認知症になってしまった本人のための制度です。しかしながら、甥や姪などが、自分の生活も楽ではないのに、様々な事情から金銭的な損害を受けてしまってるケースもたくさんあります。こういうときは、速やかに返金の手続きを取り、一生懸命ご本人を支えてくださったご親族の方が理不尽な損をすることが無いように対応します。また、ご本人の甥や姪が認知症の方の手続きや身の回りのお世話をしているときは、その甥や姪も自分の両親の介護などに追われてダブル介護状態になってしまっていることも良くあります。こういうときに、叔父や叔母のことは私にお任せいただき、返すべきお金は速やかに返金し、少しでもご苦労されているご親族の方の負担を減らすのは成年後見業務のやりがいでもあります。成年後見制度は、あくまでまわりの人ではなく、ご本人のための制度です。裁判所が監督していることもあり、どうしてもご親族の苦労にはなかなか配慮されないのが現実です。しかし下北沢司法書士事務所では、その状況のなかでもできる限り、ご親族の方にも配慮したみなさんのバランスを取ることを成年後見業務の方針としております。

下北沢司法書士事務所では、ご本人だけではなくご親族の方にも配慮した成年後見業務に取り組んでいます。相談地域は、世田谷区以外にも渋谷区、新宿区、杉並区、中野区、目黒区などの近隣地域・豊島区、練馬区、北区などの北東京・江戸川区、江東区墨田区などの東東京を含む東京23区に対応。更には神奈川県横浜市や川崎市、千葉県や埼玉県などの方、そして全国の方のご相談に対応します!ぜひぜひご相談ください!

 

下北沢司法書士事務所 竹内友章

 

不動産売却信託、利用価値が上がった!?

2021-02-17

おはよーございます!下北沢司法書士事務所の竹内と申します。相続、信託、成年後見、遺言、不動産売却支援、会社設立や会社清算など個人と中小企業の法務手続きをサポートする司法書士事務所です。

さて、また気になるニュースが入りました。コレっ!!

https://news.yahoo.co.jp/articles/2e16c0761c062071cb1d11c708d35529ddd70798

認知症の方の預金の引き出しについてのニュースです。銀行の協会が、認知症の方の親族による預金の引き出しについて柔軟に対応する方針を取るようです。これまで、本人が認知症であろうがなんであろうが、本人からの引き出しにしか応じないのが基本でした。そうなると、認知症の方は預金の引き出しのために、成年後見制度を利用して裁判所から「成年後見人」を選んでもらって引き出すほかなかったわけです。しかし、それではあまりに不便で現実にそぐわないと考えたのでしょうか。ある程度、親族による引き出しに応じるようですね。こうなってくると、「信託」の利用価値がより上がります。なぜ、預貯金の引き出しの話が信託の利用価値を上げるのでしょうか。それは信託を利用する「理由」にあります。認知症になった人が自宅を売却しようと思ったら、「何の対策もしてない場合」成年後見制度を利用することにになります。認知症だと、自宅の売買が自分にとってプラスかマイナスか判断する力がありません。とんでもなく大損な取引などしてしまわないため、自宅を含めて基本的に物の売り買いが無効になります。これを成年後見制度を利用することによって売却できるようになるのですが、この制度にはマイナスもいっぱいです。成年後見人という財産管理者が選ばれて自宅売却の実務にあたりますが、売却が終わった後でもずっと後見人はつけっぱなしにしなかればなりません。司法書士などの専門家に頼めば費用がかかるし親族がやれば手間がかかるし・・・。ということでこの成年後見制度の利用を回避できるのが信託です。信託は自宅を売却する権限をお子さんなどの他の人に移しておける契約です。これを使えば成年後見制度を利用せずとも自宅を売却することができます。できますが・・認知症になってできなくなることは自宅売却だけではありません。そう、預金もおろせなくなるのです。銀行が窓口での取り扱いに応じてくれなくなるのですね。そうするとせっかく信託を使っても、結局は預金をおろせないことがひっかかって成年後見制度を使うことになります。これでは、信託をやった意味が半減してしまいますね。しかし!今回の取り扱いの変更で、もし家族が預金をおろすハードルが低くなれば成年後見制度を使う必要がありません。そうすると、認知症になった時の自宅売却のための信託が、より存在価値があがることになります!

大きいニュースに埋もれて、実は普通の人の日常生活に直結するニュースが隠れているものです。今後もこのブログでは、そういったニュースを紹介していきます!

下北沢司法書士事務所 竹内友章

株を売りたいならどっち?任意後見と信託

2021-02-04

おはよーございます!下北沢司法書士事務所の竹内と申します。成年後見、任意後見、信託、不動産売却支援、相続、会社の設立や清算など個人と中小企業の法務手続きをしている司法書士事務所です!

さて、先日お客さまからご質問をいただきました。

「まだ先なのですが、父が創業した会社の株を売却することになりそうです。現在、会社は社員から繰り上がった役員さんが経営しており、譲渡する相手はその役員さんになる予定です。将来の認知症に備えて任意後見制度など利用した方が良いですか?」

はい!ご質問にお答えします!(^^)!

そうですね!この場合だと認知症になる前に法律サービスを受けておいた方がいいです。ただ、必要なサービスは任意後見ではなく信託です。任意後見は介護施設の契約や各種の手続きなど、生活周りのこと全般ををするのに適したサービスです。その反面、未上場株の売却のような特定の財産を売る場合には信託が向いてます。任意後見は認知症になったときに備えて事前に財産管理をする後見人を選んでおく制度です。しかし任意後見は財産管理の「方針」が決まっていることです。一言で言うなら「超守備的」。ひたすら、認知症の方の「衣食住」が事欠かないようにするのが目的の制度とお考え下さい。そのため、未上場株の売却のような金額の決め方や契約内容が複雑になりそうなものには向きません。なにより、任意後見には「監督人」と裁判所が選んだ弁護士や司法書士などの監視がつくのではっきり言ってうっとぉしいです。こういう特定の財産を売却したい時は「信託」ですね。裁判所や任意後見監督人に報告することなく、交渉できます。

今日は任意後見と信託の使い分けについて書きました!なんだか任意後見の悪口ばっかになりましたが、もちろん任意後見にもいいところはあります。また次回に書きますね!!

下北沢司法書士事務所 竹内友章

成年後見!アンケート紹介!!

2021-01-27

こんにちは!下北沢司法書士事務所の竹内と申します。成年後見、相続、遺言、信託、不動産売却支援、会社設立や会社清算などの中小企業法務など個人と中小企業法務をしております。

今日は成年後見のお客さまアンケートをご紹介します!

アンケートには、「「土日対応が助かった」「個人情報の面で安心して話せた」「堅苦しくならず寄り添ってくれた」と嬉しいことをたくさん書いていただきました!ありがとうございます!!

成年後見の話は実はお金の話もたくさん出てきます。ご本人の預貯金額の話だったり、自宅の不動産売却だったり・・・。そして、後見のご依頼をいただいた方から見れば自分以外にもその財産を将来、相続財産として受け取る人がいるというお金と人間関係がからむ微妙な、デリケートな状況です。そんな状況だからこそ、土日などゆっくりと時間が取れる時に、人の目を気にせず話せるお客様のご自宅やうちの事務所で(ボロイマンションで申し訳ない💦)落ち着いてお話するようにしています。そして、あまり深刻に真面目にかんがえ考えすぎると良い方向性がかえって見えにくくなります。大変な状況であっても明るさと軽さを忘れないことも大事にしています!

下北沢司法書士事務所では成年後見業務の中でも、不動産売却や相続が関連するものを得意としています。どんな事例をこなしてきたかはお客さまのプライバシーを守るためネット公開できませんが実に様々な事例をこなしてきました。ぜひ、お気軽にお問い合わせください!!

下北沢司法書士事務所 竹内友章

認知症になったら「家を売れない!」はウソ!!

2021-01-24

こんにちは!下北沢司法書士事務所の竹内と申します。相続、遺言、後見、信託、不動産売却支援、会社設立や会社清算など個人と中小企業の法務手続きをしています。

今日は「認知症になった人の自宅の売却」についてお話したいと思います。認知症になった方の自宅不動産の売却については、ネット上でも様々な知識が飛び回っています。残念ながら、自社のサービスを利用して欲しいばかりに後見制度を利用した不動産売却がとてもハードルが高いように大げさに表現してると感じるものもあります。今日は、認知症になった人が自宅不動産を売却するには実際にはどの程度大変なのか現実の実務的な話をしたいと思います。

認知症になったら不動産は売れないのか?

良く「認知症になったら家は売れない」という話をネットの記事で見かけます。「家が売れない。でも信託を使えば、認知症になっても家を売れますよ。」ということで信託をすすめる文脈でこの手の話が出てきます。売れないとまでは言わないまでも「売るのにかなり高いハードルがある」と思わせる記事も多いです。もしかしたらあなたが目にしたその情報は、信託を利用しないと後々大変なことになるような大げさに表現されたものかも知れません。

後見制度を利用して不動産を売るのはどれくらい大変なのか

それでは認知症の方が不動産売却をするのはどの程度大変なのでしょうか。認知症の方が自宅不動産売却をするにはまず後見人を選任し、家庭裁判所を売却の許可を得なければなりません(民法859条の3)。
しかし、実は後見制度を利用して不動産を売却するのは現実的に可能ですし「家庭裁判所の許可がおりなかったらどうしよう」と心配することもありません。もちろん、あらゆるケースで必ずおりるとは言えませんが司法書士などのサポートを受けて、きちんと家庭裁判所に自宅売却の理由を説明できれば問題無く売却することができます。家庭裁判所に認知症の方ご本人にとって売却することがメリットであることが伝われば許可がおりるので、介護施設の入居費用にあてる場合はもちろん、管理や防災・防犯の意味で空き家と持っていることが本人にとってリスクであるなどの理由が考えられます。また、売却によって本人にデメリットが生じない、例えば自宅に戻る可能性がないことを伝えることもポイントです。

では信託に意味はないのか?

では、認知症になっても後見制度を利用しないで不動産売却ができる信託は利用価値がないのでしょうか?もちろん、そんなことはありません。信託を利用すれば次のようなメリットがあります。

・不動産売却の時のスケジュール管理・売却先との金額交渉がしやすい

後見制度の利用を1からはじめて、不動産の買い手を探し、家庭裁判所の許可を得て売却するとなると時間がかかりスケジュール管理がしにくくなります。売却先がどれだけ順調に見つかるかにかかる部分が大きいのですが、半年くらいはみておきたいところです。また、建物にトラブルがあっても後見人の立場でその責任を負うのはなかなか大変です。そのため売却後の土地・建物に関する責任は負わない契約にするのが現実的ですが、そうなると不動産業者が買い手になるケースが多くなりエンドユーザーが自己利用のために購入するときより金額は低くなりがちです。こうしたスケジュール管理や金額交渉の面を考えると事前に信託にしておいた方がスムーズです。

・後見人は一度つけるとやめられない。

後見制度を不動産売却だけのために使うことはできません。制度全般の決まりにしばられるため、年に1度家庭裁判所への報告が必要だったり財産額に大きく寄りますが月に数万円ずつ専門家費用がかかります。不動産売却以外で後見制度を利用する必要がないなら事前に信託を利用しておく価値はあります。

・自分の意思で決められる

後見制度を利用した場合、ご本人はその時点で既に認知症になっています。つまり介護施設に入るかや自宅を売却するかなどが現実的に自分で決められない状態です。そのため、後見人に自宅売却するかどうかの判断が委ねられますが、信託を利用すれば自分が元気なうちに自分の意思で物事を決められます。

いかがでしたでしょうか。大切なのは信託や後見、遺言などの手段ありきで考えることでがなく自分の状況と将来どうしたいかを合わせて考えて最適な方法を選ぶことです。信託や遺言できちんと決めておくのも、「もし認知症になった場合は誰々に後見人を任せて自宅を売却して施設に入る」とだけ決めておくのもどちらも正解です。また、判断するときに意識したいのは「そもそも認知症になるかどうかも分からない」ことです。なったときの保険にどれくらいの費用をかけて何をやるのがいいかは人によって全然違います。難しいと思われるかも知れませんが大丈夫。あなたが最適な判断をするため司法書士がサポートし、また書類作成などの実務も担います。「なんだかわからないけど、なにかした方がいい気がする」くらいで全然問題ありません。ぜひ司法書士にご相談ください。

下北沢司法書士事務所 竹内友章

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