Archive for the ‘後見・信託・障害者支援’ Category

認知症の人の不動産が売れない本当の理由・・・

2022-09-29

こんにちは!下北沢司法書士事務所の竹内と申します。認知症対策(任意後見、信託)、相続遺言、遺産分割、終活支援、不動産売却支援(相続による共有不動産、借金や債務整理による任意売却)、賃貸トラブル(孤独死、家賃滞納)、事業承継や会社設立などの企業法務をしています!

 

なぜ認知症の人の不動産は売れないのか?

今日は認知症の人の不動産はなぜ売れないのか「本当の」理由を解説していきたいと思います。司法書士事務所のブログをご覧になっているみなさんなら、「認知症になってしまうとその人の名義になっている不動産が売れなくなる」という話は聞いたことがあるかも知れません。ここから僕ら司法書士は「後見制度を利用して解決しましょう!」とみなさまにアピールするわけですが、そもそもなぜ認知症になると不動産が売れないのでしょうか。この点も色んな弁護士さんや司法書士さんのブログなどを覗いていただければ説明がされています。でもその理由は本当だけど本当じゃありません。いわば表の理由、建前です。今日は認知症の人の不動産が売れない本当の理由「裏の理由」についてお話ししたいと思います。

まずは表の理由、「建前論」から

まずは普通の理由から、これはこれで本当です。建前なので雰囲気を出すために、条文を引用してみましょう。こちら↓

法律行為の当事者が意思表示をした時に意思能力を有しなかったときは、その法律行為は、無効とする。(民法条3の2)

この中でポイントになる言葉は「意思能力」。意思能力とは、要は自分で自分が何をやっているか分かる能力だとお考えください。認知症の人が不動産を売れない表の理由は、「認知症ということは、自分で自分がなにをやっているか分からず、何をやってるかわからない人には契約などの法律行為をさせるわけにはいかない。当然、不動産も売れない、売りたかったら後見制度を利用してください」ということになります。

しかし、これは妥当な結論なのか・・・・

表の理由は、一見真っ当に見えます。しかし、現実の人間生活におきかえるとこれだけで納得できるものになっているでしょうか。介護施設入居資金などに充てるため、家族全員で話し合って決めた場合でも後見制度を使わなければならない。後見制度を使うと、ご本人の財産は裁判所の監督下におかれ、年に1度の報告などが必要です。もめてもないし何の問題も起きてない・・・。そういうご家庭がほとんどだし、そういう場合は裁判所が家の財産に介入するなんて、やっぱり理不尽に思えるかも知れません。

納得まではできないと思うが・・本当の理由を聞いてほしい!

じゃあ、これ以外の理由があるのか?あるんです・・それはまぁそりゃそうよねみたいな話なんですが、

「無理やり手続きを通すと司法書士の免許がとぶから。司法書士がビビッてできない」

ですね。免許とんでっちゃいます。不動産を売ると、当然名義変更の手続きをする必要があります。その手続きを司法書士がやるわけですが、実は手続き自体は通そうと思えば通っちゃうんですよね。印鑑証明書など、必要な書類を整えれば通せます。しかし!あとからクレームになったら、例えば認知症のご本人のご家族とかがクレームになる可能性があります。ご家族の様子から「そんなことはないだろうな」と思っても昨日、今日少し関わっただけの司法書士にはご家族や親族にどんな方がいるのか、家族間の空気はどんな感じなのか、本当のところは見えません。誰からクレームが入ったら普通に「貴様、司法書士として何たることを!国民の権利を守る使命がある貴様がぁぁぁ!!」ということで偉い人から免許取り上げられます。それだけじゃなく、ガッツリ損害賠償とか払うしかなくなります。売買で我々司法書士がいただける報酬は10万か、多くても20万くらいが普通です。この金額のために、人生壊れるリスクまでは取れません。ということで、手続きをとってくれる人がいないので売却できません。

 

そのまんな売る相談にはのれないが・・・でも最大限いい形を!!

今日は認知症の人の不動産売却についてお話ししました。後見制度を使うほかないとしても、みなさんにとって最大限いい形を達成します。エリアも代々木上原、梅が丘、豪徳寺、経堂、成城学園前、喜多見、新百合ヶ丘などの小田急線沿い。登戸、武蔵小杉、川崎などの南武線沿い、吉祥寺、三鷹、荻窪、武蔵境、高円寺などの中央線沿い、笹塚、明大前、八幡山、仙川、調布、府中、聖蹟桜ヶ丘などの京王線沿い、駒場東大前、永福町、浜田山などの井の頭線沿い、中目黒、自由が丘などの京王線沿い、三軒茶屋、用賀などの田園都市線沿いなど幅広く対応!ぜひぜひ、ご相談ください。

下北沢司法書士事務所 竹内友章

 

成年後見、アンケート紹介!

2022-06-12

ブログご無沙汰です!下北沢司法書士事務所の竹内と申します。成年後見、相続遺言、相続放棄、信託、不動産売却支援(相続による共有不動産の売却、借金による任意売却)、大家さん向けに賃貸トラブル対応(家賃滞納、孤独死問題)、事業承継、終活支援、債務整理、会社設立などに取り組む司法書士です!

 

成年後見、アンケート紹介!

約1カ月ぶりのブログ!書類作成にお客さんとの打ち合わせにと目の前の仕事を夢中で頑張ってましたが、あっという間に1か月たっていました。そろそろブログ更新もしないとダメだぞということで、ここはお客さまアンケートに頼ろうと思います!現在進行中のお仕事は成年後見の新規案件が多いため、紹介するアンケートも成年後見にしたいと思います。コチラ!!

 

成年後見人になる人を徹底サポート!!親族の負担もよく考えるのが当事務所の特徴です。

成年後見のご依頼は、大きく2つに分かれます。1つは私に後見人に就任することを依頼する方、そしてもう1つは親族の方がなるのをサポートして欲しいという方です。このアンケートは親族の方が成年後見人になるパターン。「アドバイスがあった」「面談に立ち会ってもらい心強かった」「スムーズに認定された」「今後のこともアドバイスがあった」と嬉しいお言葉をたくさん頂戴しました。アンケートをご記入くださったIさん、ありがとうございます!さて成年後見制度はあくまで「本人保護」の制度です。そのため法律の制度趣旨をそのままお客さまにご案内すると、後見人になる方や親族の方にはとても理不尽だったりストレスがたまる制度に聞こえると思います。法律である以上、親族のお金で飲み歩いたり高級車買っちゃうような問題に対応できるようにできているので仕方がない部分はあります。しかし、そんな問題は日本中で「たま~に」起きるだけ。多くのご家庭では問題なく後見制度を利用されるため、当事務所ではなるべく後見人になる親族の味方にもなり、スムーズに後見人に選んでもらえるよう裁判所での面接の立ち合い、申し立て趣旨が裁判所に伝わるような書類作成、そして後見人就任後はどのようにしたら良いかなどの助言を行っています。今回のアンケートではそれらの点を評価いただいたようでした!

成年後見の依頼も当事務所へ!遠方でのご依頼もいただいてます!!

当事務所では成年後見のご相談も積極的に受け付けております。エリアも世田谷区、目黒区、渋谷区、新宿区、中野区、杉並区、港区、中央区、千代田区などの東京23区はもちろん、武蔵野市(吉祥寺)、三鷹市、国分寺市、国立市、町田市、調布市、府中市、東村山市、小平市などの東京都下、川崎市(川崎区、幸区など)、横浜市(都筑区、青葉区など)、相模原市(中央区、南区など)、さいたま市(浦和区、大宮区など)、千葉県、茨城県も全域に対応!東京以外の方の成年後見にも就任してます。成年後見ならぜひぜひ当事務所にご相談くださいませ!

下北沢司法書士事務所 竹内友章

 

成年後見司法書士が伝えたい!一人暮らしと認知症

2022-03-30

こんにちは!司法書士の竹内です。成年後見人選任の手続き、成年後見制度支援信託、成年後見人への就任、任意後見、相続や相続放棄、遺言、遺産分割、信託、相続不動産の売却支援、就活支援、事業承継や会社設立などのコンサルタントをしています!

 

一人暮らしと認知症

成年後見人への就任や、親族が成年後見人になる場合の法的手続きのサポートをしております!多くのご相談にのっていると、本当に家庭事情はさまざま。一つとして「普通」の家庭なんかないんじゃないかなと思います。「普通じゃない」のが「普通」でみんなそれぞれ考え方や抱えてる問題は違います。そんな中、今日お話しするのは「親の一人暮らし」です。「最近、親の物忘れが激しい」「同じ話を繰り返すようになった」「動きもだいぶゆっくりで、部屋で転んだりしたらそのまま動けなるかも」こういう状態になると子どもとしては介護施設の入居を考えます。しかしながら当の本人が嫌がっている。そんな時はどうしたらいいでしょうか。

一人暮らしはボケがすすまない!?

臨床の世界では、「一人暮らしの方が認知症は進みにくい」と考えられているそうです。理由は「やることが多いから」とのこと。掃除、洗濯、料理、さらにはご近所づきあいと頭を使う機会が多くこれが認知症の進行を遅らせるそうです。一人暮らしにもメリットがあるということですね。

そんなこと言っても心配。どう対処するか?

そうはいっても心配は心配。ではどうするか。もちろん、ここは介護サービスの積極利用が対応の一番手にきます。介護サービスも色々あり、訪問介護は入浴、食事、排泄のサポートだったり掃除洗濯をしてくれるサポートもあります。また血圧をはかったり体温測定だったり体調管理に重点をおいた「訪問看護」もあります。そしてデイサービスなどの通所サービス。リハビリができたり、他のデイサービス利用者と交流ができたり。こうした介護サービスを家の事情にあわせて組み合わせていきます。

軽減したいのはまわりの人のストレス!成年後見司法書士が感じる現場の苦労

さて、成年後見業務の経験を通じて感じるのは、本人は当然ですがまわりの人の苦労を減らすことも重要だということです。その苦労とは、実際に介護したり時間を体力を使うこともそうですがそれだけではありません。精神的な部分もそうです。今回、認知症と一人暮らしというテーマでブログを書いたのは、親を「介護施設にいれるのは申し訳ない」で悩んでいる方だけではなく「介護施設に入ってくれない」という悩みを抱えている方も多くいらっしゃるんだなと感じているからです。介護サービスを活用すれば、毎日のように人が来ることも可能になりますし施設に入るのと大差ないかも知れません。周囲の人もどうか楽に考えていただきたいです。

 

今回は成年後見業務の経験を通じて感じたことをお話ししました!当事務所では成年後見関係の業務も専門です。エリアも世田谷区、目黒区、品川区、渋谷区、豊島区、北区、新宿区、杉並区、中野区などの東京23区、町田市、三鷹市、国分寺市、国立市、武蔵野市、立川市、府中市、調布市、多摩市などの東京都下、さいたま市(浦和区、大宮区など)、戸田市、柏市、川崎市、相模原市、横浜市など首都圏さらには全国のご相談に対応!ぜひぜひお声がけくださいませ!!

下北沢司法書士事務所 竹内友章

 

 

成年後見、過去の相続対策が否定される!?

2022-03-22

おはようございます!下北沢司法書士事務所の竹内です。成年後見(任意後見、法定後見)、信託、認知症対策、相続手続きや遺産分割協議書の作成、相続放棄、不動産売却支援、大家さん向けに家賃滞納や孤独死への対応、会社設立や事業承継コンサルティングをしている司法書士です!

成年後見の闇。過去のことが否定される!?

さて、今日は成年後見制度のお話です。成年後見のご相談にのっていると時々あるのが「過去の不動産売却などが問題になるのでしょうか?」というご質問。確かに弁護士さんや司法書士が後見人になり、不動産売却など過去の出来事がチェックされ、根掘り葉掘り聞かれたり法的効果を否定されたりするのは不安だと思います。不動産売却など大きな出来事でなくても「家族も一緒に住んでいるマンション管理費は引き続き払えるのか」「お墓の管理費用は払えるのか」など今までのお金の使い方が変わるのを心配される方がいらっしゃいます。心配ですよね。今日はこの点についてお話していきます。

残念ながら・・状況によっては否定されるかも知れない。

家族が認知症になり、成年後見制度を利用しようという方には非常に心配なことですが、成年後見人は後見人になる前の出来事であっても否定する可能性があります。例えば、不動産売却時に既に本人が意思能力を失っている場合。この場合、民法第三条の2により無効になります。これを主張して不動産売却をひっくりかえされるリスクはあります。また民法703条の不当利得や民法709条の不法行為により認知症の人が損害賠償を請求できるケース。こういう場合は権利行使する可能性がある・・・というかこの場合は基本的に権利行使すべきですね。あとは、家族と共有名義になっているマンションで、介護施設にいる本人が管理費を全額払っている場合。この場合も後見人になる弁護士さんや司法書士によっては「住んでないから払えない」とか「共有持分に応じた金額しか払わない」という判断をするケースもあるかも知れません。

下北沢司法書士事務所はどうするのか?

では、当事務所が成年後見人に就任した場合の方針についてお話します。当事務所では、基本的には過去におきた出来事は掘り起こしません。なぜなら掘り起こすことが認知症になってしまった本人の意思にかなうか分からないし、本人の生活がきちんと守られるだけの預貯金があれば問題はないからです。ただ、例えば本人にお金がなくて生活できなかったり、明らかに不当な形で財産上の損害を受けていたら話は別ですね。細かい日常の支出に関しても、なるべく今までの現状を維持する方向で考えます。所詮、私たち専門職の後見人はご本人が認知症になってからお会いするいわば「他人」です。その他人が今までのお金の使い方を必要もないのに変えてしまうのは傲慢だなと感じるからです。

後見の相談は下北沢司法書士事務所へ!他事務所とは違う現実対応!!

当事務所では、ご家族が成年後見になるケースも当事務所は成年後見になるケースも両方対応しております!当事務所の特徴は親族の方と綿密な打ち合わせを重ねた上でバランスの取れた現実的な対応を目指すところです。エリアも下北沢を中心に代々木上原、豪徳寺、経堂、成城学園前、登戸などの小田急線沿い、笹塚、明大前、桜上水、八幡山、仙川、千歳烏山などの京王線沿い、三軒茶屋、松陰神社、下高井戸などの世田谷線沿い、用賀や桜新町などの田園都市線沿い、中目黒、自由が丘などの東急東横線沿いなど幅広く対応!さいたま市(浦和区、大宮区など)、横浜市(都筑区、青葉区など)、川崎市(川崎区、幸区など)、相模原市(中央区、南区など)の首都圏や全国のご相談に対応!ぜひぜひご相談くださいませ。

下北沢司法書士事務所 竹内友章

任意後見が必要な人!

2022-03-17

こんにちは!下北沢司法書士事務所の竹内です。成年後見制度(任意後見、法定後見)、認知症対策、信託、終活支援、相続や相続放棄、公正証書遺言の作成、遺産分割、大家さん向けに孤独死や家賃滞納への対応、不動産売却支援(借金・債務整理に伴う任意売却、相続による共有不動産の売却)、会社設立などの法務手続きに取り組む司法書士です!

任意後見で実際どうなの?本当に必要!?

さて、今日は任意後見について説明します。最近は「認知症対策」が注目されています。そういうと認知症にならないための食事だったり生活習慣が思い浮かぶと思いますが、ここでいう認知症対策はそっちじゃない方です。司法書士事務所のコラムなんで、「認知症になったときに自分の生活を守る」法律的な対策のお話ですね。もちろん、認知症になる前に遺言などで相続対策をバシっとしておくことも大事ですが今日はあくまで「まわりに迷惑かけないように」「自分が送りたい老後を送る」法律的な方法論についてお話します。こういう、自分が送りたい老後を送る対策法が「任意後見」。だんだんとみなさまによく知られるようになったこの任意後見なのですが、実際どんなメリットがありどんな人に向いてるのでしょうか。

任意後見はズバリ!「おひとり様」向けの制度です。

では、任意後見のメリットをスパーンと言います!それは、「将来、自分の面倒を見る人を自分で選べる」ことです。将来、万が一認知症になってしまったら自分の財産管理をしたり、自分が入居する介護施設と契約したりする「成年後見人」を自分では選べません。いや、法律上は選べますが自分は認知症なんです。物事を判断できずまわりの人が決めていくのが現実でしょう。それでも家族や親族など信頼してる人が近くにいるならば、その人に任せておけばまぁ悪いようにはしないでしょう。いちいち仰々しく「任意後見契約」なんて結ばなくても日ごろからコミュニケーションを取って自分の考えを伝えておけばそれですむかも知れません。しかし!そういう近しい親族がいないとどうなるか。結局、行政の福祉課が中心となって手配した司法書士などがあなたの後見人になるかも知れません。また近しい人がいても、血縁が近い親族でなかったら任意後見契約を事前に結んでおかないとどうすることもできない可能性が強いです。自分の財産管理をする人を、今のしっかりした自分が選べないなんて不安ではないでしょうか。また認知症になった後に成年後見制度を選ぶより、任意後見契約を締結しておいた方がスムーズであり、まわりの人に迷惑をかけません。任意後見制度利用のメリットは「自分でどの人に任せるか選べ」「まわりに迷惑をかけない」ことです。そしてこのメリットを必要としているのは、今の時代、たくさんいらっしゃる近しい人がいないご高齢の方です。

あなたに必要がどうか一緒に考えます!ご相談はぜひ下北沢司法書士事務所へ!

今日は任意後見はどんな方に向いてる制度なのか解説しました。もちろん!今日ご紹介した方も必ず任意後見を使わなければならないわけではないし、おひとり様でなくても「任意後見、検討したい!」という方もたくさんいらっしゃいます。下北沢司法書士事務所では、あなたに任意後見が必要か、ほかに向いている制度はないか一緒に考えます!ごり押しされたくない方、自分事として真剣に考えてくれる司法書士をお探しならここにいますよ☆エリアも世田谷区、豊島区、北区、新宿区、渋谷区、目黒区、中野区、杉並区、品川区、目黒区などの東京23区、武蔵野市(吉祥寺)、府中市、調布市、多摩市、町田市、三鷹市、国分寺市、国立市などの東京都下、横浜市(都筑区、青葉区など)、川崎市(川崎区、幸区など)、相模原市(中央区、南区)、さいたま市(大宮区、浦和区など)、戸田市など幅広く対応!みなさまのご相談、お待ちしております!!

 

下北沢司法書士事務所 竹内友章

成年後見!あなたが横領にあわないためには?

2022-03-02

おはようございます!下北沢司法書士事務所の竹内と申します。成年後見、任意後見、相続や遺言、信託、権利関係が複雑になった不動産の売却支援、借金による不動産売却支援(任意売却)、大家さん向けに孤独や家賃滞納への対応、終活支援などに取り組む司法書士です!

 

残念!成年後見の横領事件

さて!昨日のニュースで成年後見人によるお金の横領事件の話がありました。コチラ↓

https://topics.smt.docomo.ne.jp/article/mainichi/nation/mainichi-20220228k0000m040109000c

横領は泥棒と一緒です。人のお金を盗んではいけないのは当然なのですが、この弁護士の悪いところを細かく理屈であげつらっても見てる方の役には立ちません。せっかく時間をとってブログを読んでいただいてる方のために、皆様が横領被害にあわないためにはどうしたらいいのか私の考えをお伝えしようと思います。私見ではありますが、実際に成年後見人をしている司法書士の「現場目線」の話です。なぜ横領をしてしまうのか、私なりに考える原因とその対策方法をまとめてみます。

司法書士や弁護士は食べていける!なのになぜ横領に手を染めるのか?

私は司法書士事務所を開業して約5年。実務家と同時に(大げさですが)経営者でもあります。5年やった実感として感じるのは「司法書士は独立して十分食べていける」ということです。おそらく弁護士さんもそうでしょう。よく司法書士や弁護士も資格者は増えたが仕事は増えておらず、食べるのが大変と言われます。この話は、面白おかしい週刊誌ネタと思っていただいて間違いないと考えてます。5年やりましたが、確かに最初は仕事が少なかったですが徐々に増えていき、十分に生活できる状況になりました。家族で食事にいこうと思ったら、思い付きでフラッといける程度の経済力はあります。私は自慢はないですが、経営能力は極めて低いです。営業が苦手ですし、ビジネスに勘が働いて利益を得られるような才覚もありません。どちらかというとおとなしめの普通の中年男性です。その私がちゃんと独立して食べていけるのですから、司法書士は普通に頑張ればだれでも食べていける仕事だと思います。一方、横領というのは通帳に多額の出金記録が残りますし、成年後見人は定期的に裁判所へ通帳のコピーを提出します。つまり、必ずバレます。仮に私が知らないごまかしの方法があったとしても、これからの人生ずっと横領発覚のリスクに怯えて生きていかなければなりません。それで1億くらいもらったところで割にあいません。要するに横領は「横領する人も損」です。ではなぜ弁護士や司法書士など、難関資格を取った一応は「頭がいい」とされる人がそんなバカなことをするのか考えてみたいと思います。

横領の原因は2つ。「事務所経費」と「散財」その根底にあるものとは?

成年後見人による横領でよくあるのが「事務所経費に使った」と「ギャンブルなどの散財」です。この記事のニュースは後者ですね。しかし、これは表面的なことで本質ではないと思います。司法書士は小さくやってる分にはそんなに経費はかかりません。飲食店など他の多くの業種と違って基本的に「材料の仕入れ」がないのであまり経費がかからないのです。また事務所も立派なところを借りる必要もなく(うちの事務所みたいに)マンションの1室で十分。人のお金を盗まなければならないほど、事務所経費で追い込まれることはありません。「散財パターン」も人のお金を盗んでぜいたくするなんて、サイコパスか心の病気(依存症)のどちらかです。

避けるべきタイプは「見栄っ張り」と「イライラしている」人。

幸いなことに、成年後見人は誰をたてるか選べます。裁判所に申し立て(制度利用の申請手続き)を取るときに候補者を立てることができるのです。ご本人は認知症だから無理としてもまわりの人は「横領しそうな人」と思ったら違う司法書士や弁護士に後見人を頼みましょう。それではどんな人が横領しそうなのか?1つは「見栄っ張りの人」無駄に事務所が豪華だったり、時計やスーツが品のない感じで高級品だったり・・・。こういう人はどこかで無理をしている可能性があります。お金まわりが大変になるかも知れません。もう1つは「イライラしている人」あるいは「落ち着きがない人」です。人のお金を盗んでまでギャンブルとかやる人ははっきり言って頭がおかしくなってます。話をしていて、言葉にトゲがあったりやたら早口だったりそわそわしたり、やたら押しが強くて独善的だったりと「情緒が安定しない」「自分勝手で押しが強い」兆候があったらその人は避けた方が無難だと思います。私が成年後見人を頼むべきと思うのはこの逆で「穏やかな人」「落ち着きがある人」です。知識や経験がどうこうよりも、精神が安定していて当たり前のことを当たり前に判断するような人を選ぶよう、意識してみてください。こういう人は、一見地味な人に見えるかも知れませんが後見業務に華やかさやアピール力は一切必要がありません。

ほとんどの弁護士・司法書士は問題ない。「まずいな」と思う人は避ける努力を

成年後見業務に取り組む弁護士・司法書士は法律職と同時にみな「普通の人」でもあります。頑張って取得した資格を生かして、社会と関わりながら自分と家族の生活費を稼ごうと思ってる「ごく普通の人」であり、自分が犯罪者になってしまうような悪いことをする人はほとんどいません。ただ今回のニュースのようにたまにそういうことがあるのも事実。あなたがそうならないためには「知識がある」「立派な事務所」というより「穏やかな人」「落ち着きがある」などの柔らかい雰囲気で地味な人を選ぶとリスクは減るんじゃないかと思います。

 

今日は成年後見人の横領のニュースを受けて自分の考えをまとめてみました。もしもこれから成年後見制度を利用とする方の、参考になったならうれしいです。ありがとうございました!

下北沢司法書士事務所 竹内友章

 

 

 

 

成年後見制度を利用した不動産売却

2022-01-24

おはようございます!下北沢司法書士事務所の竹内と申します。不動産売却支援(相続不動産、成年後見制度を利用した不動産売却、借金により任意売却など)相続や相続放棄、公正証書遺言の作成、信託、会社設立などの中小企業法務をしている司法書士です。

不動産は売り時?

少し前のニュースで新築マンションの平均価格が過去最高なんてのがありました。低金利と共働きの高収入夫婦が後押しをしたとのことですが、今は新築マンションに限らず中古マンション、土地など少なくとも都心では物件の種類に限らずいい金額が出ているのが不動産売却支援をしている現場の司法書士としての印象です。不動産は売り時と言っていいと思います。

刻一刻と変わる不動産市況。油断はできない。

当事務所では今現在もお客様から中古マンションと賃貸アパートの売却の相談を受けております。不動産会社と連携しながら、売却対象物件の付近での売買価格の推移も注視しておりますが、わずかな期間で似たような物件でも思わぬ価格の差が出たりします。約2年前のコロナ発生から不動産市況は一気に悪化すると思われました。ところが一時期の停滞はあったものの不動産市況は好調を維持し、むしろさらによくなっています。しかしちょっとしたニュースや売却物件の付近の物件の動きなどでやはり価格は影響を受けます。当然のことですが今はよくても半年後、1年後もいいとは限りません。

成年後見制度を利用しての不動産売却は時間がかかる。早めに動き出すのが重要!

高い価格で不動産が売りやすいこのタイミングだからこそ、時間がかかるケースでは早めに動きだしいい価格で売りたいものです。例えば認知症の方が不動産の名義人の場合。特に売却に家庭裁判所の許可まで必要な自宅不動産。信託などの予防措置をとっていない場合、成年後見制度を利用して売却することになりますがこれが時間がかかる・・・。まず誰を成年後見人にするか決めて、お医者さんに診断書を作ってもらい、裁判所に提出する資料を集めて書類作成して裁判所に申し立て。その後、成年後見になる方の面接があったり認知症の人ご本人に裁判所の調査官がきたりと選ばれるまでにも時間がかかる・・・。さらに認知症の方の状態をより詳しく確認するため「鑑定」という手続きが入ってしまったり、いざ後見人に選ばれてもそこから約2週間は待期期間があり、更に待期期間が過ぎた後の約1か月後にある初回報告が終わるまでは売却できない・・・こんなことをしている間に半年くらいは一気に過ぎてしまいます。

段取りをうまく組めるかは司法書士によって大きく差が出る!

成年後見制度を利用して不動産売却をする場合はある程度時間がかかることは仕方がありません。しかし司法書士がスムーズに段取りを組めるかによって市況変化による価格差が出る可能性があります。例えば、法律的な事務手続きと同時並行で、売却の下準備をを進めることが考えられます。市場調査や売却先候補者を選定しておくだけでスムーズさは全然違います。

あなた目線で仕事をする下北沢司法書士事務所。ぜひご相談を!

下北沢司法書士事務所では、成年後見制度を利用した不動産売却の相談も数多く承っております。成年後見制度は不動産を売却するだけでなく、その後も利用し続ける必要が法律上あるため、後々のことを考えて利用しやすい制度設計や、推定相続人のみなさまが納得できるようなバランスの調整の観点ももって仕事に取り組みます。残念ながら多くの司法書士は、売却する不動産の価格をより高く、より法的トラブルにならない安全な取引にするという視点を持てておりません。認知症の方ご本人が、それなりに生活できればいいという視点になってしまいがちです。下北沢司法書士事務所は、宅地建物取引士で元不動産業者の司法書士が運営!だからこそ成年後見制度を利用しての不動産売却に差が出ます。エリアも品川区、渋谷区、目黒区、新宿区、杉並区、中野区、世田谷区、豊島区、北区、港区などの東京23区、調布市、府中市、多摩市、狛江市、町田市、武蔵野市(吉祥寺)、国分寺市、国立市、さいたま市(大宮区、浦和区など)、川崎市(高津区、幸区など)横浜市(青葉区、都筑区など)、相模原市(中央区、南区など)の首都圏、さらに全国からのご相談を承っています。ぜひぜひ電話やお問い合わせフォームからご相談くださいませ!

下北沢司法書士事務所 竹内友章

 

 

 

 

家族が丸くなる成年後見の考え方

2022-01-22

こんばんは!下北沢司法書士事務所の竹内と申します。成年後見(法定後見、任意後見)、信託、不動産売却支援(相続不動産、共有不動産、借金による任意売却)、相続や相続放棄、公正証書遺言の作成、家賃滞納や孤独死対応、会社設立など中小企業法務をしています。

教科書どうりじゃいけない!?成年後見の考え方

今日は成年後見制度についてお話します。最近は成年後見制度も世の中に定着してきて、制度利用のご相談や既に成年後見人になっている方のご相談も増えてきました。親族の方が成年後見人になると司法書士や弁護士が監督人になり、この監督人との関係に悩んでいる方もいらっしゃいます。今日は成年後見人になったときの「現実に使える」考え方をご紹介します。

真面目すぎるとかえってうまくいかない?成年後見人のお仕事

成年後見人の代表的なお仕事はお金の管理です。食費、介護費用、お菓子を買ったり本人の趣向品・・こういう日々の細かいお金の管理もあれば不動産売却や有料老人ホームなどの大きなお金の管理があります。このうちここで言いたいのは細かいお金の管理。例えば家族と同居している場合、食費といってもなかなか後見制度を利用しているおじいさんやおばあさんの食費と、他の家族の食費なんて切り分けられません。こういうときにあまりまじめに細かいお金の管理に頭を悩ませてしまうとそれがあなたのストレスになり、どうしても不機嫌になりあなたも大変だし家族も大変ということになりかねません。

もっと大らかでいいかも知れない。成年後見人のお金の管理。

例えば本人が使ったお金を逐一細かく管理するのではなく、「月の食費~円」と考えてその範囲であればOKと考えることができます。成年後見制度は利用している本人の財産状況や生活環境により、管理の程度ややり方も変わるし監督人の考え方によっても左右されるのが現実です。なので一概には言えませんが、1つだけ確実に言えることがあります。それは成年後見人をしているあなた自体に大きなストレスがかかることは誰も望んでないということ。そりゃストレスゼロというわけにはいかないでしょうか、自分の仕事や家事をしているあなたに大きな負担がかかってはいけません。成年後見制度の法律上の建前はひたすら「本人のため」ですが、あなたが辛い思いをすることをあなたがお世話をしているご本人も望んでないでしょう。あなたのケースに合わせながらなるべく大らかに大らかに考えてください。

下北沢司法書士事務所は家族全体のバランスを考えます。成年後見もご相談ください。

下北沢司法書士事務所は家族が穏やかに暮らすことに貢献します。相続でも遺言でも不動産売却支援でもこの基本方針は変わりません。上にも書いたように成年後見制度は、法律の建前としては「本人のため」ですが本人以外のまわりが大変になったらその本人も喜びません。1つ1つのご家庭に合わせて、成年後見制度を利用すべきか、誰を成年後見人にすべきか、そして希望の状態を作るためにどんな書類を作成して裁判所に提出したらいいのかを考えます。

エリアも幅広く対応!東京、首都圏を中心に幅広くご相談に対応します!

当事務所は、地元の世田谷区だけでなく品川区、渋谷区、目黒区、新宿区、中野区、杉並区、豊島区、港区、中央区、千代田区、江東区、調布市、府中市、多摩市、武蔵野市(吉祥寺・武蔵境など)、狛江市、町田市、国分寺市、国立市、川崎市(幸区、高津区など)、相模原市(中央区、南区)、横浜市(青葉区、西区など)、さいたま市(浦和区、大宮区)などの首都圏全体からご依頼をいただいています。時にはお客様のご要望により兵庫や東北などに出張することも!あなた目線で法律と現実のバランスを取る下北沢司法書士事務所にぜひご相談ください!

下北沢司法書士事務所 竹内友章

 

 

 

 

親と距離を置きたい・・そんな時も司法書士!

2022-01-21

こんにちは!下北沢司法書士事務所の竹内と申します。任意後見、成年後見、相続遺言、遺産分割、信託、相続放棄、共有不動産や借金による任意売却での不動産売却支援、孤独死対応や家賃滞納問題、会社設立などの中小企業法務に取り組む司法書士です。

 

親の介護が大変、関係性が複雑。上手に親と距離を取るためには?

親の介護や親子間の複雑な関係に悩んでいる方は非常に多いです。ご自身も仕事を抱える中、介護の負担が重くのしかかったりあるいはご家庭の事情でどうしても親を好きになれない・・でも親だからやはり大切にする気持ちもある。そんな方が親とどうように接するのかや親との距離感、親にどれくらいの時間を使うのかなどで悩まれてるケースが非常に多いです。

活用できる法技術と司法書士周辺業務

そんな方にぜひ活用を検討していただきたい法技術があります。それもいくつも・・これらをあなたの状況にあった使い方や組み合わせをすることによって、あなたの経済的・時間的負担を和らげ親と心地いい距離感を保つことに一役買えます。例えば任意後見。任意後見とは、自分が認知症になったときに財産管理や施設入居の手続きなどを任せる成年後見人を元気なうちに選んでおく制度です。これを親に司法書士と締結してもらうことによって、今までは全部自分に聞かれたり、頼りにされていたものが「司法書士さんに聞いてみたら?お父さんの任意後見人になるんだから」と言いやすくなり、ベクトルをあなたから逸らすことができます。そして、任意後見契約とセットで活用される見守り契約。これは司法書士からお父さんやお母さんに月に1回程度、電話をしたりお会いしたりして認知症の気配がないか、しっかりしているか確認する契約です。これにより司法書士がご両親の状態を「定期確認」することになるため、あなたにとっての安心に繋がります。更に死後事務委任契約。これは亡くなった後の葬儀の手配などの死後に発生する手続きを司法書士に任せる契約です。これにより亡くなった後の負担を大きく減らすことができます。

どれ1つ同じもののない親子関係。提供できるのは寄り添う姿勢と確かな知識、そして応用力。

司法書士の仕事を始める前までは、親子関係といえば私自身と両親のような関係のことを言うと思い込んでいました。その中で、世の中ではたま~に親子仲が悪かったり、嫌いと単純には言えないけど複雑な感情がある家庭が時々あるものだと考えていたのです。ところが司法書士になって、特に独立してからとんでもない間違いだと分かりました。相続や成年後見の仕事を通じて、家庭の数だけ親子関係があり、どれ1つとして同じ親子関係はないと気が付いたのです。その事に気が付いてからは、相続の仕事も成年後見の仕事も、家族企業の株の承継の仕事も不動産の生前仕事の仕事も、とにかく親子間の関係は私には分からない、分からないからこそみなさんが心地いい段取りの組み方を1つ1つのお仕事に合わせて考えなければならないと思っています。そして、もう1つ大事なのは確かな知識。最近は一般社団法人などが任意後見や生前整理の分野にも進出してコンサルティング料を受領するケースがあるようです。一般社団法人という言葉の響きからなにか公共の認定を受けているような印象を受けるかも知れませんが、株式会社と同じく誰でも作れるものです。司法書士は当然、資格が必要でありその合格率は3%前後です。確かな知識があるということはあなたのケースに合わせた柔軟な応用力にもつながります。あなたの親子関係に寄り添う姿勢と知識、応用力がある司法書士にぜひご相談ください!

エリアも幅広く対応!土日も連絡が取れます!!

下北沢司法書士事務所は、地元の世田谷区はもちろん、杉並区・中野区・新宿区・渋谷区・目黒区・豊島区・北区・調布市・府中市・多摩市・狛江市・町田市・武蔵野市(吉祥寺)・国分寺市・国立市などの東京都内、川崎市高津区や幸区・横浜市青葉区や都筑区、相模原市中央区、鎌倉市などの神奈川県、さいたま市大宮区や浦和区、川口市や蕨市などのさいたま県、茨城県つくば市や取手市、水戸市、笠間市、千葉県は千葉市や柏市、松戸市など首都圏でご相談を承っております。そして、親子関係の難しさは地域に限定されません。全国のお困りの方のご相談に乗ります。ぜひぜひ、下北沢司法書士事務所に電話やメールでお問い合わせください。(子どもと遊んでる時もありますが・・)土日も電話がつながります!

下北沢司法書士事務所 竹内友章

 

信託も不動産登記が必要です!

2022-01-09

こんにちは!下北沢司法書士事務所の竹内と申します。信託、成年後見、任意後見、借金による不動産の任意売却や相続・共有不動産の売却支援、相続遺言、家賃滞納や孤独死対応、債務整理や借金問題、会社設立など企業の法務手続きをしている司法書士です!

不動産の信託は登記手続きが必要。だから司法書士!

さて、相続や認知症対策の方法として定着してきた信託。そして信託の対象となる財産として多いのが不動産です。この場合の不動産は自宅に限らず、賃貸アパートやマンションの場合もあります。自宅でしたら将来、所有者の方が認知症になってもスムーズに売却できるように。賃貸アパートだったら管理運営する人を1人に統一してスムーズな経営や売却の判断ができるようになり、また家賃の公平な分配にも使うことができます。このように不動産の管理にとても使いやすい信託ですが、不動産を信託するためには不動産登記も必要です。不動産登記の専門家である司法書士は出口を見据えた逆算で信託の設計をすることができ、この点も信託の専門家として司法書士が評価を得ているポイントでもあります。

信託の不動産登記。どのようなことが記録されるのか?

不動産の信託登記がされる場合、どのようなことが記録されるのかご紹介しましょう!不動産の登記情報なんてあまりまじまじと見ないと思いますが、よく見ると「所有権移転」とか「~年~月~日相続」とか書いてあります。この「所有権移転」のところに信託ならば「所有権移転及び信託」と書かれます。「及び信託」と書くことで、所有者となった人は普通の所有者ではなくあくまで信託財産の管理・運営の目的で所有者となっていることが分かります。不動産登記の中でも、複雑な部類に入ります。

エリアも幅広く対応!ぜひ下北沢司法書士事務所にご相談ください。

信託は出口の不動産登記を見据えること、ご家庭の考え方や状況も踏まえること、本当に信託が必要なのか・逆に信託だけでフォローしきれない部分はないかを見極めることが必要です。司法書士と内容を相談しながら進めていくことになるため、話しやすく土日もつながる下北沢司法書士事務所にぜひご相談ください!エリアも代々木上原、梅が丘、経堂、永福町、明大前、吉祥寺、桜上水、下高井戸、八幡山、仙川、調布、府中などの小田急線や京王線沿線だけでなく、三軒茶屋や用賀などの田園都市線沿い、中目黒や自由が丘などの東急東横線沿い、松陰神社や若林などの東急世田谷線沿い、渋谷、新宿、目黒、池袋、上野などの山手線沿い、さらには埼京線沿いや常磐線沿いなど東京や首都圏のお客様から相談を受け付けております。ぜひぜひ電話やお問い合わせフォームからご相談ください!

下北沢司法書士事務所 竹内友章

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