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絶対使って！税金がウン百万も変わる！？
おはようございます！下北沢司法書士事務所の竹内です。相続遺言、遺産分割、不動産売却支援（相続した共有不動産の売却、債務整理・借金による任意売却）、大家さん向けに賃貸トラブル対応（家賃滞納・孤独死対応）、認知症対策（信託・成年後見）、会社設立や事業承継などに取り組む司法書士です！
動画解説！税金がお得になる空き家税制について
今日は相続した空き家を売却した時の税金の話です。物凄く実用的で効果的なのですが、段取りを間違えると使えなくなってしまう空き家税制を解説します！動画で解説しましたが文章の方がいい方はこちらをご参照ください。
そして、動画はコチラ！！
ということで、見てやってください。しゃべるの下手だし、なんかつむじのあたりピョーンとなってるしその辺も面白いです。最近、動画でも何本か解説ブログをあげてるんですけど、簡単にできるイカしたサムネの作り方はなんかありますかね。最初は全然気にならなかったけれど、上手に話したいとかもう少し見られるように（再生回数20回！）したいとかだんだん思ってきますね。あと、相変わらず照明で画面光ってますが、弱めると暗くなっちゃいんですよね。狭いところで撮影してるからしゃぁないなとは思ってます。
相続した空き家売却の相談も下北沢司法書士事務所へ！元不動産営業の司法書士が段取りとるので安心です。
相続した空き家のご相談は下北沢司法書士事務所へ！相続による名義変更から、売却への段取り調整までお手伝いします。もちろん、今回の空き家税制もしっかりフォローします。
エリアも下北沢を拠点に世田谷区、目黒区、品川区などの東京２３区や調布市、府中市などの東京都下、さらに、横浜市、川崎市、相模原市、柏市などの神奈川・埼玉・千葉などの首都圏エリアから多くのご相談をいただいております。対応エリアはこちら↓
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下北沢司法書士事務所 竹内友章
東京都世田谷区北沢にある下北沢司法書士事務所は、相続手続き、遺言作成、相続放棄、会社設立、不動産売却など、幅広い法務サービスを提供しています。代表の竹内友章は、不動産業界での経験を持ち、宅地建物取引士や管理業務主任者の資格を活かし、丁寧で分かりやすいサポートを心掛けています。下北沢駅から徒歩3分の便利な立地で、土日も対応可能です。お気軽にご相談ください。
段取りミスで６００万損！？空き家税制に注目！
知らないと600万円損？相続した空き家売却の重要知識
ご親族からご自宅を相続したものの、ご自身が住む予定がなく、売却を検討される方は少なくありません。しかしその売却プロセスにおいて、ある税金の特例を知っているか否かで、手元に残るお金が数百万円単位で変わってしまう可能性があることをご存知でしょうか。
もし、売却によって3,000万円の利益（譲渡所得）が出たとします。通常であれば、その約20%、つまり約600万円もの大金が税金として課されます。この事実だけでも驚かれるかもしれませんが、「ある特例」を使えば、この600万円がゼロになる可能性があるのです。
この記事では、その強力な節税制度「空き家特例」について、司法書士の視点から、複雑な要件や手続きの段取りを分かりやすく解説します。段取りを一つ間違えるだけで適用できなくなるこの制度を正しく理解し、あなたの財産を最大限守るための一助となれば幸いです。
空き家特例で譲渡所得税がゼロになるケースとは
この特例の正式名称は「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」といい、一般に「空き家特例」や「3,000万円特別控除」と呼ばれています。
不動産を売却して得た利益（譲渡所得）には、所得税と住民税を合わせて約20%（長期譲渡所得の場合）の税金がかかります。しかし、この特例を適用できれば、譲渡所得から最大3,000万円を控除することができるのです。
具体的なシミュレーションを見てみましょう。
| 特例を使わない場合 | 空き家特例を使った場合 | |
|---|---|---|
| 課税譲渡所得 | 3,000万円 | 3,000万円 – 3,000万円 =0円 |
| 税額（税率20.315%） | 約609万円 | 0円 |
このように、特例を知り、正しく活用することで、本来支払うはずだった約600万円もの税負担がなくなる可能性があります。これは非常に大きなメリットと言えるでしょう。ただし、この強力な恩恵を受けるためには、いくつかの厳しい要件をすべてクリアする必要があります。なお、相続不動産の売却にかかる諸費用は、売却代金から清算することも可能ですので、手元資金に不安がある方もご安心ください。
【チェックリスト】空き家3,000万円控除の適用要件
ここでは、ご自身が特例の対象となるか判断できるよう、適用要件を一つずつ解説します。2026年2月27日現在の最新情報に基づいていますので、ご自身の状況と照らし合わせながらご確認ください。
対象となる建物・土地の要件
まず、売却する不動産そのものに関する要件です。
- 昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること
いわゆる「旧耐震基準」の建物が対象です。これは、耐震性の低い古い空き家の流通を促進するという制度の目的を反映しています。建築年月日は、建物の登記事項証明書（登記簿謄本）や固定資産税の課税明細書で確認できます。 - 区分所有建物（マンションなど）でないこと
この特例は、基本的に一戸建てを想定した制度であり、マンションは対象外となります。 - 相続の時から売却の時まで、事業用・貸付用・居住用に使われていないこと
被相続人が亡くなってから、一度も他人に貸したり、ご自身が住んだりしていないことが条件です。
被相続人（亡くなった方）の居住状況の要件
次に、亡くなられた方の生前の居住状況に関する要件です。ここが最も誤解されやすいポイントの一つです。
- 相続開始の直前において、被相続人が一人で居住していたこと
この特例は、被相続人が亡くなることで「空き家」が発生したケースを対象としています。そのため、相続開始時に同居の親族がいた場合は対象外となります。
【例外】老人ホーム等に入居していた場合
平成31年度の税制改正により、被相続人が要介護認定などを受け、相続開始直前に老人ホーム等に入所していた場合でも、一定の要件を満たせば特例の対象となりました。具体的には、「入所前に一人暮らしであったこと」「家財道具が残されており、いつでも戻れる状態であったこと」「建物を他人に貸していなかったこと」などが求められます。昨今増えている老老相続のケースなど、状況が複雑な場合は自己判断せず専門家にご相談ください。
売却に関する要件（期間・価格・方法）
売却のプロセスにも厳しいルールが定められています。
- 相続開始の日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
例えば、令和3年（2021年）4月1日に相続が発生した場合、3年後の令和6年（2024年）の12月31日までに売却を完了させる必要があります。期限管理は非常に重要です。 - 売却代金が1億円以下であること
家屋と土地を合わせた売却代金の上限です。共有名義で売却した場合は、共有者全員の売却代金の合計額で判断します。 - 親子や夫婦など、特別な関係にある人への売却でないこと
生計を共にする親族や、同族会社への売却などは対象外です。
相続人が複数いる場合は、遺産分割協議を経て売却手続きを進めることになります。より具体的な手順については、多数の相続人がいる不動産の売却方法の記事もご参照ください。
【重要】建物の解体または耐震リフォームが必須
この特例を適用するための、最も重要な手続き上の要件がこちらです。
売却する家屋は、以下のいずれかの状態を満たしている必要があります。
- 家屋を取り壊して更地にし、土地のみを売却する
- 家屋に耐震リフォームを施し、現行の耐震基準に適合させた上で家屋と土地を売却する
原則として、これらの解体やリフォームは、売主の責任と負担において、買主への引き渡し前までに完了させる必要があります。
制度改正により、令和6年1月1日以後の譲渡については、買主が引き渡し後に耐震改修や取壊し等を行う場合でも、一定の期限（譲渡年の翌年2月15日まで）までに要件を満たせば特例の対象となるケースが設けられました。しかし、売買契約で買主の義務を明確に定めるなど、より複雑な手続きが求められます。実務上は、売主側で解体等を完了させてから引き渡す方法がシンプルで、手続や責任分担を整理しやすい場合があります。
より詳細な情報については、国税庁や国土交通省の公式サイトもご確認ください。
参照：No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例｜国税庁
参照：空き家の発生を抑制するための特例措置の概要｜国土交通省
【司法書士が解説】特例適用を成功させる段取りと専門家連携
空き家特例は、要件が複雑なだけでなく、相続手続き、税務判断、不動産売却という複数の専門領域が絡み合うため、段取りを間違えると適用できなくなるリスクが潜んでいます。ここでは、司法書士の視点から、特例適用を成功させるための具体的なステップと、専門家連携の重要性を解説します。この全体の流れを把握することが、600万円の損失を防ぐ鍵となります。
相続手続きは、関係する専門家が多く、誰に何を相談すればよいか分かりにくいものです。当事務所のような他士業との連携を強みとする事務所を窓口にすることで、手続きをスムーズに進めることができます。
STEP1：相続手続きと遺産分割協議
すべての手続きの出発点です。売却の前提として、まずは法的に相続手続きを完了させなければなりません。
- 戸籍調査による相続人の確定：亡くなった方の出生から死亡までの戸籍謄本等を取り寄せ、法的な相続人が誰であるかを確定させます。
- 遺産分割協議：相続人全員で、誰がどの財産を相続するかを話し合います。空き家を売却して代金を分ける「換価分割」とする場合は、その旨を明確にした遺産分割協議書を作成します。この協議書は、後の相続登記や税務申告で重要な証拠書類となります。
- 相続登記：遺産分割協議の内容に基づき、不動産の名義を被相続人から相続人へ変更します。
この段階は、まさに司法書士の専門分野です。特に遺産分割協議書の作成では、空き家特例の適用を見据えた記載内容にするなど、税務的な視点も必要不可欠です。初期段階からご相談いただくことで、空き家税制の活用を見越した段取りを組むことが可能となり、後々のトラブルを防ぐことができます。
STEP2：税理士による適用可否の判断と税務戦略
相続手続きと並行して、税務の専門家である税理士による判断を仰ぎます。
税理士は、複雑な適用要件を個別の事案に当てはめ、特例が利用できるかを最終的に判断します。また、相続税の申告が必要なケースでは、「取得費加算の特例」など他の特例制度と比較し、どちらが納税者にとって最も有利になるかをシミュレーションします。この判断は高度な専門知識を要するため、税理士の協力が不可欠です。
司法書士が窓口となり、適切な税理士と連携することで、法務と税務の両面から最適な戦略を立てることが可能になります。
STEP3：不動産会社と連携した売却活動と解体手配
法務と税務の方向性が固まったら、いよいよ売却活動に移ります。
ここでのポイントは、空き家特例の要件を熟知している不動産会社を選ぶことです。建物の解体業者の選定・手配や、特例適用を前提とした売買契約書の作成など、不動産会社と密に連携すべき実務は多岐にわたります。
解体後は、建物がなくなったことを登記する「建物滅失登記」も必要です。私たちのような不動産売却に強い司法書士であれば、不動産会社とのスムーズな連携や登記手続きまで一貫してサポートできます。
STEP4：確定申告と必要書類の準備
売却が完了しても、手続きは終わりではありません。この特例は自動で適用されるものではなく、必ず確定申告を行う必要があります。
申告は、不動産を売却した年の翌年2月16日から3月15日までに行います。その際、通常の確定申告書類に加え、以下のような専門的な書類を添付する必要があります。
- 被相続人居住用家屋等確認書
- 売買契約書の写し
- （解体した場合）解体時の閉鎖事項証明書、取り壊し証明書など
- （耐震リフォームした場合）耐震基準適合証明書など
特に「被相続人居住用家屋等確認書」は、不動産の所在地の市区町村役場で発行してもらう必要があり、取得に時間がかかることもあります。税理士さんに依頼すれば、これらの複雑な書類準備から申告までを代行してもらえます。計画的な準備が不可欠です。
【実例紹介】専門家チームの連携で税負担ゼロを実現したケース
ここで、当事務所が実際にお手伝いした事例をご紹介します。専門家チームの連携がいかに重要か、具体的に感じていただけるはずです。
ご相談者は狛江市にお住まいの方で、世田谷区に住んでいた叔父様を亡くされ、そのご自宅を相続されたとのことでした。しかし、話はそう単純ではありませんでした。相続人はご相談者様を含め、甥・姪にあたる方々が合計5名。しかも、ほとんど面識がないとのことでした。
まず私が着手したのは、戸籍を遡って相続人全員を法的に確定させ、住所を調査することでした。幸いにも、相続人全員のご意向は「空き家を売却し、代金を公平に分けたい」という点で一致しました。そこで私は、その内容を盛り込んだ遺産分割協議書を作成し、相続登記の手続きを進めました。
しかし、私の仕事はそれだけでは終わりません。この案件には、見過ごせない大きな「論点」がありました。それが、まさに「空き家特例」です。この特例による特別控除額は、原則として相続人1人につき最高3,000万円（令和6年1月1日以後の譲渡で相続人が3人以上の場合は1人につき最高2,000万円）です。したがって、相続人が5名で令和6年1月1日以後に譲渡する場合、理論上の控除上限は最大1億円となり、譲渡所得がその範囲内であれば税額が0円になる可能性があります。
この最大のメリットを享受するためには、完璧な段取りが不可欠です。私はすぐに提携する税理士と不動産会社に連絡を取り、役割分担を明確にしながら連携して進める体制を整えました。
- 私（司法書士）：相続手続きの全体指揮、遺産分割協議書の作成、相続登記を担当。税理士がリストアップした書類の収集もサポート。
- 税理士：特例適用の最終判断、必要書類（水道料金の支払い明細など、被相続人の居住実態を示す証拠）のリストアップ、確定申告を担当。
- 不動産会社：特例の要件を理解した上での売却活動、解体業者の手配を担当。
私たちは密に連携を取り、不動産会社と「解体して更地で引き渡す」という売却方針を決定。解体費用は、相続財産である預貯金から支払う段取りを組みました。また、依頼者様と一緒に、税理士から指示された細かい書類を集め、無事に引き継ぎました。
結果として、相続財産全体に対する相続税は発生しましたが、不動産売却益に対する譲渡所得税は、見事にゼロにすることができました。もし、この連携がなければ、数百万円の税金を支払うことになっていたかもしれません。
このように、専門家がそれぞれの役割を果たすだけでなく、司法書士が司令塔となって連携することで、依頼者様の利益を最大化することができるのです。
空き家特例に関するよくある質問（Q&A）
最後に、お客様からよく寄せられるご質問にお答えします。
兄弟で共有相続した場合、控除額はどうなりますか？
要件を満たせば、相続人それぞれが3,000万円の控除を受けることができます。
例えば、ご兄弟2人で相続し、それぞれが要件を満たして売却した場合、合計で最大6,000万円の控除が可能です。これは非常に大きな節税メリットと言えます。ただし、令和6年（2024年）1月1日以降の譲渡で、相続人が3人以上になる場合は、各人の控除額の上限は2,000万円に調整される点にご注意ください。共有名義での不動産売却は、共有名義の相続不動産売却における税務上の注意点も多いため、専門家への相談をおすすめします。
建物が未登記なのですが、特例は使えますか？
はい、未登記であっても特例の適用は可能です。
古い家屋では、建物が登記されていないケースも珍しくありません。特例の適用要件に「登記されていること」は含まれていないため、ご安心ください。ただし、要件である「昭和56年5月31日以前の建築」を証明する必要があるため、登記事項証明書の代わりに、建築確認済証や検査済証、固定資産税の課税明細書といった書類で立証することになります。場合によっては登記をして未登記状態を解消することも選択肢かも知れません。こうしたイレギュラーなケースは、相続登記の実務に詳しい司法書士にご相談ください。
特例を使うために解体すると固定資産税が上がると聞きました
その通りで、固定資産税の負担増と、空き家特例による譲渡所得税の軽減額を比較しながら、売却・解体のタイミングを総合的に判断する必要があります。
住宅が建っている土地には「住宅用地の特例」が適用され、固定資産税が最大で6分の1に軽減されています。1月1日の時点で建物が解体されて更地になっていると、翌年度からこの特例が適用されなくなり、固定資産税が大幅に上がります。しかし、この税負担増を考慮しても、空き家特例による譲渡所得税の節税額（最大約600万円/人）の方がはるかに大きいケースがほとんどです。売却のタイミングと解体のタイミングを総合的に判断する必要があるため、この点も専門家とよく相談することをおすすめします。相続不動産の売却にかかる解体費用・税金のポイントも、売却代金からの清算を計画に含めることが可能です。
まとめ｜空き家売却は段取りが命。まずは専門家にご相談を
相続した空き家を売却する際の「3,000万円特別控除」は、数百万円単位の税金を節約できる非常に強力な制度です。しかし、その裏側には、
- 建築年や居住状況など、細かく厳しい適用要件
- 相続開始から3年以内という厳格なタイムリミット
- 建物の解体や耐震リフォームという物理的な手続き
- 司法書士、税理士、不動産会社など、複数の専門家が関わる複雑さ
といった、多くのハードルが存在します。これらを一つでも見落とせば、特例は適用できません。まさに「段取りが命」と言えるでしょう。
ご自身で全てを管理するのは非常に困難であり、リスクも伴います。早い段階で信頼できる専門家に相談することが、結果的に時間と費用、そして何より精神的な負担を軽減する最善の策です。
当事務所は、相続と不動産に強い司法書士として、提携する税理士や不動産会社と緊密に連携し、相続手続きの開始から売却、そして確定申告までを見据えたワンストップサポートを提供しています。何から手をつけて良いか分からない、という方も、まずはお気軽にご相談ください。エリアも東京だけでなく、千葉・埼玉・神奈川など首都圏のご相談に対応しております。
下北沢司法書士事務所 竹内友章
東京都世田谷区北沢にある下北沢司法書士事務所は、相続手続き、遺言作成、相続放棄、会社設立、不動産売却など、幅広い法務サービスを提供しています。代表の竹内友章は、不動産業界での経験を持ち、宅地建物取引士や管理業務主任者の資格を活かし、丁寧で分かりやすいサポートを心掛けています。下北沢駅から徒歩3分の便利な立地で、土日も対応可能です。お気軽にご相談ください。
「負動産」を手放す！新しい法律の誕生です！！
寒くなってきましたね～～。下北沢司法書士事務所の竹内です。相続、遺言、相続放棄、遺産分割、不動産売却支援（相続した共有不動産、借金・債務整理による任意売却）、大家さん向けに賃貸トラブル対応（孤独死・家賃滞納）、会社設立や事業承継などの中小企業法務をしております！
田舎の相続を救うか！？相続土地国庫帰属法
さて今日は新しい法律を紹介します。この法律、非常に実務的で使える法律になるんじゃないかと思います。その名も「相続土地国庫帰属法」。田舎の土地相続で困ってる方を救うかも知れません。早速、内容をみていきましょう。
土地を国が引き取ってくれる！
東京生まれの東京育ち人にはなんのこっちゃピンとこないかも知れませんが、地方にいくと「タダでいいからこの土地引き取ってほしい」というケースがたくさんあります。売ろうにもなんの需要も見つけられず買い手がつかない、価値がない割には割高な固定資産税をずっと払い続ける、そして草がのびたりゴミが捨てられたりするので管理もしっかりしなきゃいけない。こういう土地は持っているだけで負担なので、わざわざ手間と費用をかけて名義変更（相続登記）をする気にもならない。国としてもせっかくの国土が放置状態になっていざ道路拡張などのときに誰と交渉していいか分からないのは困ります。そこで、相続で取得した土地を国が一定の費用を支払い、審査をすることで引き取る制度を作りました。
どんな場合にいつから使える？費用は？どう手続きとるの？
この制度、令和５年４月２７日から使えます。まだ半年以上先ですね。使える土地の対象は基本的に相続した更地でまわりと境界確定などでもめてないことが条件です。売買で取得していたり、建物がたっていたりするとNGです。相続した時期に制限はないので昔に相続したものでもOK。費用がまだみなさんの現実と照らし合わせていくらになるのか分からないのですが、宅地や田や畑だと面積にかかわらず国に納めるお金が２０万の負担金や審査手数料がかかるようです。手続き先は法務局になる予定で、司法書士がいつもやっている不動産登記と同じ手続き先です。がっちりみなさんをお手伝いできると思います。
地方の土地のご相談も対応！不動産のご相談はぜひ下北沢司法書士事務所へ
今日は来年４月末から使える新制度についてご紹介しました。相続した土地しか使えなかったり費用も高額になりそうだったりハードルも高いですが、まったく使わない土地をずっともってると管理だったりその土地が事故・事件の現場になったりするリスクもあります。そのリスクから永久に開放されるなら、検討してみてもいいかも知れません。当事務所では、首都圏にお住まいでお持ちの土地が地方にある方や、首都圏以外の全国にお住いの方のご相談に対応しております。
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相続手続き、アンケート紹介！
手続きは実現したいことの逆算でとります！こんにちは、下北沢司法書士事務所の竹内です。相続手続き全般、遺産分割、相続放棄、認知症対策（成年後見、信託）、不動産売却支援（共有不動産や借金・債務整理による任意売却）、賃貸アパートのトラブル（家賃滞納、孤独死）、終活支援、事業承継や会社設立などの法務手続きをしております！
相続と遺産分割、アンケート紹介！
今日は相続登記と遺産分割協議のコンサルタントのご依頼をいただいたお客様のアンケートをご紹介します。コチラ↓
「長時間に渡り話を聞いてくれた」「的確な解決策を提示してくれた」「親切に対応していただいた」など嬉しいお言葉をたくさん頂戴しました！アンケートを書いてくださったSさん、ありがとうございます！
二次相続まで見据えた遺産分割の案内。未来からの逆算した手続き。
目の前にあったお父様の相続だけでなく、将来のお母様の認知症対策や相続まで見据えた遺産分割や認知症対策のご案内をしました。将来を見越して考えに考え抜き、一番良いと思われる形を提案したことが、アンケートでのSさんの評価につながったと思います。相続は、亡くなった方の財産の手続きをとるだけでなく未来へのスタートでもあります。相続をきっかけに家としての財産の継承をどのようにしていくのか、またそのために何が必要なのかをよく考える機会になります。下北沢司法書士事務所では、みなさまの問題を自分事としてとらえ、将来に必要な提案をしてご家族の老後の安心とスムーズな遺産の相続に貢献します。
エリアも幅広く対応！相続や遺産分割、認知症対策の相談は下北沢司法書士事務所へ！
下北沢司法書士事務所では、相続や遺産分割、信託や任意後見を活用した認知症対策のご相談を受け付けております。アンケートにお答えいただいたSさんと同じく、あなたのおうちのあれこれも整理して、適切な手段をご提案します。
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相続した不動産売却！アンケート紹介！！
台風もどっかいっていい天気！でも暑い！！司法書士の竹内でございます。相続や相続放棄、遺言、遺産分割、不動産売却支援（借金による任意売却、相続による共有不動産の売却）、事業承継や会社設立などの中小企業法務、成年後見や信託などの認知症対策をしております！
相続した不動産の売却！アンケート紹介！！
さて！今日は相続した不動産の売却の登記や総合調整をご依頼いただいたお客様のアンケートを紹介ます！コチラ！！
「弁護士さんや不動産業者と調整」「段取りを整えてくれた」「親身になって相談にのってくれた」と嬉しいことをたくさん書いてくださいました！Iさん、ありがとうございます！！
相続における「調整屋」の重要性
さて、このお仕事で私でしたのは相続した不動産の売却に向けての「調整」と「段取り」です。Iさんからご相談を受けた段階では、共同相続人のお一人が全ての相続財産を独占しようとしており、かといって相手は具体的な段取りを提示するわけでもなく「全部ワシのもの！！」と主張するだけで一向に話がすすまない。なにをどうしていいか分からないとのご相談でした。お話の内容から、弁護士さんの力を借りることは必ず必要と判断、相続財産は全体をごく半分ずつわけ、不動産も売却して現金で分けることを目標として課題解決に着手しました。
時間がかかったが着実に進行。丁寧な段取りが決め手！
弁護士さんが交渉しましたが話し合いではやはり会話にならず、裁判所での調停に突入。調停は月に１回程度しか開かれないため、どうしても問題解決まで１年、２年とかかってしまいます。その間、税理士さんにお願いしてとりあえず未分割として確定申告を済まし、またIさんとも相談しながら不動産会社と協力して相続不動産をどれくらいの価格で売り出すのか、どういう人をお客さんとして想定するのか、空き家はこちらで解体を想定するのかそれともそのまま引き取ってもらうのかなどの打ち合わせをして下準備をしました。また、裁判所での調停に必要な査定書も用意。資料を弁護士さんに提供したりするなどの作業を行っております。弁護士さんから、売却して現金で分けるところは合意ができたと連絡を受け、当事務所が司法書士として不動産の名義変更（相続登記）をして、前もって打ち合わせていた通りに売却活動を行い、無事売却できました。
どの専門家とも調整ができるのが当事務所のメリットです！
ところでIさんは、この相談をなぜ私にしてくださったのでしょうか。自分上げになってしまって聞き苦しいかも知れませんが、おそらく不動産営業の経験もあり司法書士として法律も知っており、どうしたらいいのかやそれを実現するためのプランやルートをもっていたからだと思います。裁判所での調停に使う査定書１つとっても、調停資料としてはどんなことが記載されている必要があるのかをよく理解し、不動産業者にはきちんと伝わる言葉で要望をお伝えし、事実と違う表現がされてしまったり査定資料として使いやすいものになっているのかを確認しながら作成しました。このような不動産売却支援、相続、成年後見における親族間の総合調整は当事務所の得意とするところであり、最大の特徴です。ご紹介はもちろん、ホームページからも１～２か月に１件ほどのペースでご依頼を承っております。
エリアも幅広く対応！下北沢司法書士事務所にご相談ください！！
下北沢司法書士事務所では、こうした問題がこんがらがった不動産売却の支援や成年後見業務に取り組んでおります。
エリアも下北沢を拠点に世田谷区、目黒区、品川区などの東京２３区や調布市、府中市などの東京都下、さらに、横浜市、川崎市、相模原市、柏市などの神奈川・埼玉・千葉などの首都圏エリアから多くのご相談をいただいております。対応エリアはこちら↓
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不動産売却と登記、アンケート紹介！
猛暑のせいでずっと顔がヒリヒリ痛い司法書士の竹内です。不動産売却支援（成年後見・借金による任意売却・相続した共有不動産の売却など）、相続や相続放棄、遺産分割、認知症対策（成年後見・任意後見・信託）、賃貸トラブル対応（家賃滞納・孤独死対応）、事業承継や会社設立などをやってます！
お客様アンケートでございます！
さて、今日はお客様アンケートをご紹介します。コチラ！
今回は不動産売却と登記にからむアンケートでございます！このアンケートはマンションの購入者の方からいただきました。ご縁あってちょうど不動産売却がからむお仕事をしているときに、購入希望がある方とも知り合ったのでつないだケースです。「不動産屋さんの紹介から登記まで迅速な対応」「新居が快適」「相続や成年後見も相談するかも」ともう～嬉しい言葉のオンパレード！Eさん、ありがとうございます！！広さも場所もご希望にピッタリの物件が見つかってよかったです。
司法書士に相談すべき不動産売却とは？
みなさんが司法書士である私に不動産売却の相談するかというと理由は３つあります。
①元不動産会社勤務であり、宅地建物取引士でもあること。
元々、不動産の営業として不動産取引の実務に携わっていました。実際に不動産取引の現場を経験しており、知っていることからみなさまに評価をいただいています。
②成年後見、相続の事案を多く経験していること
成年後見や相続などがからむと不動産売却も複雑になります。司法書士としての法的知識を使いながら関係当事者と調整して交通整理をする役割を果たします。
③司法書士としての立場が「ちょうどいい」こと
背景事情が複雑な不動産に対して弁護士さんが間に入ると、相手が必要以上に警戒したり「いきなり弁護士なんて寄こしやがって！」と過剰なアレルギー反応をおこしてしまう人もいます。かといって不動産会社だと調整役に立場としてふさわしくないし必要な知識も不足しています。そういう意味で、司法書士が一番「ちょうどいい」立場であること。
そのほか、話しやすさや人当たりの良さ・知識の使いどころをわかっている・でも言わなければいけないことをキッパリ言うなど・・・だんだんただのナルシーになってきたのでこの辺でやめましょう。このようなことから当事務所にみなさんが不動産売却の相談をされております。
不動産売却や登記の相談は下北沢司法書士事務所へ！エリアも全国対応！！
下北沢司法書士事務所では不動産売却のご相談を承っております。相続や成年後見、孤独死があった賃貸アパート、借金・債務整理による任意売却など「困った、どこに相談しよう」というときはぜひ当事務所にご相談ください！
エリアも下北沢を拠点に世田谷区、中野区、杉並区などの東京２３区や調布市、町田市などの東京都下、さらに、横浜市、川崎市、相模原市、柏市などの神奈川・埼玉・千葉などの首都圏エリアから多くのご相談をいただいております。対応エリアはこちら↓
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下北沢司法書士事務所 竹内友章
東京都世田谷区北沢にある下北沢司法書士事務所は、相続手続き、遺言作成、相続放棄、会社設立、不動産売却など、幅広い法務サービスを提供しています。代表の竹内友章は、不動産業界での経験を持ち、宅地建物取引士や管理業務主任者の資格を活かし、丁寧で分かりやすいサポートを心掛けています。下北沢駅から徒歩3分の便利な立地で、土日も対応可能です。お気軽にご相談ください。
相続放棄された大家さんの交渉術
おはようございます！下北沢司法書士事務所の竹内です。賃貸トラブル（家賃滞納や孤独死対応）、相続遺言、相続放棄、認知症対策（信託、成年後見）、不動産売却支援（債務整理や借金による任意売却、相続による共有不動産の売却）、会社設立や事業承継などをしている司法書士です！
相続放棄「されちゃった大家さん」ごみ捨ての同意の取り方
賃貸アパートを経営している大家さんや、駐車場経営をしている方にとって悩みの種は賃借人の「孤独死」。孤独死というと、自宅で亡くなってしまったときを連想しますが、例え病院などで亡くなったとしても問題は残ります。そう、部屋に残る「残置物」。ほぼゴミに見えても人の物です。勝手に捨てるわけにもいきません。しかし、もし相続人がみんな「相続放棄」してしまったら・・・。「相続放棄したからなにもできません！」こういう風に言われたらどうしたらいいのでしょう。
まずはお手紙・・・そしてアンケート方式の回答書
相手とのやりとりは電話よりも、お手紙の方がいいと思います。電話だと相手も感情的になりがちなので、まずはお手紙を送り、相手から電話がきたら対応するのがいいでしょう。そして、手紙には簡単に書ける形にした回答書をつけ、それを相手に記入してもらうのが良いと思います。例えば、「手続きに協力します・協力しません」のような２択に〇をつけるだけにしておけば相手が書くのが簡単です。こうすることで、相手は簡単に回答できるだけでなく、こちらも相手に手間をかけないよう気を使っているのが伝わります。
相続放棄「されちゃった時も当事務所へ！」お困りの大家さんをサポートします！
当事務所では、孤独死した方の相続人とのやりとりに困っている大家さんや駐車場経営者をサポートしています。
エリアも下北沢を拠点に世田谷区、目黒区、品川区などの東京２３区や調布市、府中市などの東京都下、さらに、横浜市、川崎市、相模原市、柏市などの神奈川・埼玉・千葉などの首都圏エリアから多くのご相談をいただいております。対応エリアはこちら↓
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下北沢司法書士事務所 竹内友章
東京都世田谷区北沢にある下北沢司法書士事務所は、相続手続き、遺言作成、相続放棄、会社設立、不動産売却など、幅広い法務サービスを提供しています。代表の竹内友章は、不動産業界での経験を持ち、宅地建物取引士や管理業務主任者の資格を活かし、丁寧で分かりやすいサポートを心掛けています。下北沢駅から徒歩3分の便利な立地で、土日も対応可能です。お気軽にご相談ください。
不動産で騙されるの人の３大事例を紹介！
こんにちは！下北沢司法書士事務所の竹内と申します。不動産売却支援（債務整理や借金による任意売却、相続による共有不動産の売却）、相続や相続放棄、遺産分割、認知症対策（成年後見、信託）、賃貸トラブル（孤独死、家賃滞納への対応）、事業承継や会社設立業務をしている司法書士です！
不動産投資！現場の司法書士が見たリアルな騙されるパターン。
今日は不動産投資についてお話します。司法書士をする前、不動産の営業マンを２年半の経験があります。そして司法書士の勉強期間中はマンションの管理会社に６年つとめてました。こういう経験から、不動産売却や、不動産投資についてのご相談、孤独死などの賃貸トラブルの対応のご相談、そして騙されて買ってしまった賃貸マンションなどの処分について相談を受けることも多いです。今回は、実際に司法書士として目撃した騙されて不動産を買ってしまった人の特徴やパターンをお伝えします。不動産投資で騙されたと気が付いてご相談に来られる方はみなさんは、月々の家賃よりローンが大幅に上待ってしまい給料や貯金で補填していました。お金を生み出すはずの投資マンションに逆にお金を吸い取られ、貯金を切り崩している地獄の状況です。こんな状況になる方が少しでも減るために、少しでも元不動産業者司法書士としての経験値をお伝えしたいと思います。
騙されパターン１、既に騙された実績がある
ある方は、自宅に訪問販売で不動産営業マンがきたそうです。「少しだけでいいから話を聞いてほしい」と言われ、まんまと自宅にあげてしまい、そのままあれよあれよという間に契約になったそうです。訪問販売の営業マンを自宅にあげる時点でNGですが、そのままズルズルと契約してしまうのも、どこかの時点で誰かに相談して欲しかったと残念でなりません。また「帰ってください」の一言をいうことも大事。理由を細かく説明する必要もありません。「興味ないです。帰ってください」だけでいいのです。それで帰らなかったり大声を出したり相手がするなら警察を呼びましょう。近所の目を気にしてる場合じゃありません。淡々と事務的に１１０番してください。しかし、そもそもなぜこの方に訪問販売にきたのでしょうか。今どき、マンションの訪問販売なんて珍しいと思います。聞けば、この方は過去にも極めて悪質な詐欺的な営業手法にひっかかって、全く必要のない宝石やら絵やらを買わされたことがあるようです。推測ですが、一度騙されると悪い人たちの間で「名簿」が出回っているかもしれません。過去に騙された経験がある人、消費者金融などから借りている人、騙されるまではいかないものの軽はずみに変なアンケートのようなものに住所・氏名を書いたことがある人は気を付けた方がいいかも知れません。
騙されパターン２、謎ロジックで超お得な気分にさせられる。
もう、ホント変なカタカナとか怖いです。なんとなく耳ごごちが柔らかいし、分かったような気分になるし、かっこいいから説明を聞いてる自分が頭いい選ばれた人のような感じでうっとりしちゃうし・・・。不動産投資で騙される場合よく出るワードが「サブリース」。サブリース自体は別に詐欺でもなんでもないし普通にあることなのですが、詐欺の場合にもよく悪用されます。サブリースとは要は「賃料保証」と思ってください。「この部屋は１０万くらいで貸せるとは思いますけど、確実にお客さんが入るとは限りません。それだと心配でしょうからウチが８万円でず～～～っと借りますよ。そしてウチが１０万円でお客さんに貸します。ちょっと安くなるけど、８万はず～～～っと確実に入るんで安心でしょ」というわけです。そもそも８万じゃローン返済に足りない場合はどうするんでしょう。いろいろ話しているうちにこの超重要ポイントから目をそらされちゃんですね。８万保証される代わりに１５万のローンの支払いも保証されてるようじゃこれから何十年と月７万の赤字です。それ以前に、そんな物件売ってくる会社は８万も保証せずにどっか逃げちゃうでしょう。そしてこの月々の赤字に対する目くらましが「節税」。「赤字分は経費になるんで節税できますよ。ローン払い終わったらまるまる資産としてマンションが残る。おめでとう！！」とかわけわかんない話をされます。節税もなにも現金がじゃぶじゃぶ外に出てる状態です。それも何十年も続くようじゃ家計が持つわけありません。
騙されパターン３、セミナーで勉強するつもりが騙されて帰ってくる
そして最後は「投資セミナー」で騙されてかえってきた人のパターンです。その人は不動産投資のセミナーにいってそこで出会った人に勧められた人に騙されて毎月赤字を垂れ流す物件をつかまされたようです。この話の特徴は「セミナーの先生」ではなく「一緒に受講した人」に騙されたこと。主催者より参加者のがなんとなく仲間意識が生まれちゃったりなんかして、警戒心が緩みそうです。セミナー主催者とそのだました人がグルかどうかは分かりませんが、勧められた物件を「サブリースで安心」「ここは値上がりする地域」などと言われ、その説明を聞いて「これなら大丈夫！」と思ってしまい買ってしまったそうです。
「気持ちが落ち着いてるとき」しか投資は考えない！
様々な不動産投資で騙された人のパターンを聞くと「明らかにおかしい」話に引っかかっているのが印象的です。予想外のリスクが発生したり、経済市況が悪くなったことでローンが払えなくなったわけではありません。そもそも「賃料よりローンのが圧倒的に高い」物件を買ってしまっているのです。そのローンが高い部分を「サブリースでダイジョブ！」「節税になる」「最初は大変だけど、うちが管理費なしで管理する。ここで踏み切れるかどうかが人生の分かれ目だぜ」みたいな赤の他人にわけのわかんない理屈でまるめこまれています。なぜ、こんなことになってしまうのでしょうか。それは「冷静な判断ができる心理状態ではなかった」ことが原因じゃないかと思っています。例えば、本業で会社で評価されてないところを「君、センスあるね～～」みたいな感じで承認欲求をくすぐられる。友達がいない人が「一緒にがんばろ～ぜ！」みたいな感じで初めてできた親友感を出してくる。当然、イケメンだったりかわぃぃ女の子の勧誘には最強に注意です（私もひっかかる自信がある！）。こうなると断って関係が壊れるのが怖いとかくだらないことで何百万、何千万の借金を背負ってしまいかねません。不動産に限らず投資にはたくさんの要素がありますが、大切なのは「冷静に物事を考えられるときしか動かないこと！」。あなたが冷静におかしいものはおかしいと考えられる心理状態や体調なのか、自分の状態をよく確認してから考えるといいんじゃないかと思います。
不動産の任意売却も当事務所へ！ぜひご相談ください！！
当事務所では借金による不動産の任意売却のサポートもしております。問題解決までの段取りをつけ案件に応じて不動産会社や弁護士など必要な専門家の手配、借り入れの登記の抹消や売買の手続きで最後まであなたと並走します！
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下北沢司法書士事務所 竹内友章
東京都世田谷区北沢にある下北沢司法書士事務所は、相続手続き、遺言作成、相続放棄、会社設立、不動産売却など、幅広い法務サービスを提供しています。代表の竹内友章は、不動産業界での経験を持ち、宅地建物取引士や管理業務主任者の資格を活かし、丁寧で分かりやすいサポートを心掛けています。下北沢駅から徒歩3分の便利な立地で、土日も対応可能です。お気軽にご相談ください。
自宅を買う人に朗報！登記の税金が安くなる！？
いつのまにやら葉桜になってますね～下北沢司法書士事務所の竹内です。不動産の売買による名義変更登記、相続遺言、認知症対策（成年後見、信託）、終活支援、大家さん向けに孤独死や家賃滞納への対応、事業承継や会社設立などの中小企業法務をしております。
不動産を買う時の名義変更費用。安くなるかも！？
４月。年度替わりで入学したり就職したり、移動になったりと多くの人にとって節目の時期でございます。そして、税金をはじめとした行政のルールも。おうちの買う人にとって不動産の名義変更の税金が安くなるかも知れない、嬉しい変更がありました！
中古物件でもいけます！軽減措置の適用
ご自宅を購入するときに必要となる不動産の名義変更（登記）。そして、借入があるときは借入の記録を残す登記も必要です。そして、この登記にかかってしまう「登録免許税」。これがバカにならない・・・。購入したおうちの固定資産評価額や借りた金額に税率をかけて計算するので金額はケースによりますが、数十万とかになることは珍しくありません。しかし！居住用の場合は登録免許税を安くする軽減措置があり、４月からこの軽減措置が使える家が増えます！今までは、ものすごくざっくり言うと「居住用」で「50㎡以上」そして「木造戸建なら築年数が２０年以下」「マンションなら築年数25年以下」が条件でした（ざっくりなんで本当はもっと細かくルールが決まってます）。ここから「木造戸建なら築年数が２０年以下」「マンションなら築年数25年以下」がゆる～～くなり、昭和５７年以降に作られた家であれば基本OKになりました！今までの２０年とか２５年だと、それより古いマンションなんて普通にたくさんあります。この築年数規定に阻まれて涙を飲んだ方がどれほどいらっしゃるか・・・。４月からは多くの方がこの軽減措置を使えると思います！
軽減措置はローンに効く！税金が４分の１に！
この軽減措置。実はご自宅をみなさんの名義にする登記よりも、借り入れの登記によく効きます。自宅建物は中古だと元々が安いことが多いので影響が、すくないのですが借り入れはなんと税金が４分の１になります。通常は１０００万かりた場合は４万円かかりますがこれが１万円になります。４０００万円借りたとすると１６万円が４万円になるので１２万円も違います。
今日は住宅を購入した時の登録免許税についてお話ししました。
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下北沢司法書士事務所 竹内友章
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東京都世田谷区北沢にある下北沢司法書士事務所は、相続手続き、遺言作成、相続放棄、会社設立、不動産売却など、幅広い法務サービスを提供しています。代表の竹内友章は、不動産業界での経験を持ち、宅地建物取引士や管理業務主任者の資格を活かし、丁寧で分かりやすいサポートを心掛けています。下北沢駅から徒歩3分の便利な立地で、土日も対応可能です。お気軽にご相談ください。
誰と話せばいい？相続放棄された大家さん
おはようございます！下北沢司法書士事務所の竹内でございます。大家さんや駐車場経営者向けに家賃滞納や孤独死対応、認知症対策（成年後見、信託）、不動産売却支援（債務整理や借金による任意売却、相続した共有不動産の売却）、相続遺言、事業承継、会社設立などのコンサルティングをしています。
相続放棄「されちゃった問題」交渉相手はどう特定する？
大家さんにとって、孤独死は大きな問題です。物件の価値が下がる危険や孤独死発生直後の初期対応と並んで大変なのは、賃貸借契約の解約や部屋のごみ捨てなどのその後の手続き関係。これは駐車場経営者の方にとっても大変ですね。この場合、亡くなった方の相続人と話すことになりますが、相続人の連絡先を知らないケースも多くあります。特に相続放棄をしていたりすると「もうオレはかんけぇ～ね～や」ということで取り合ってくれないこともあります。まぁ相続放棄をしているのに下手に相続後の手続きをすると、相続放棄が無効になってしまうリスクがあるので相手の事情も分かります。しかし、大家さんや駐車場経営者からしたらせめて「後から権利主張はしませんよ」くらいの意思表明はしてもらわないとおちおち部屋の荷物や車の撤去もできません。しかし相手の連絡先を知らなかったり、そもそも誰が交渉相手となるのかわからない時はどうしたらいいのでしょうか。
司法書士なら調べられる！まずは相続人の特定を！！
交渉相手は誰になるのか？それはもちろん亡くなった方の相続人です。では亡くなった方の相続人はどうやって調べるのか？戸籍と住民票、戸籍の附票を調査して相続人を特定し、住所を明らかにしていきます。もちろん、人の戸籍や住民票は個人情報ですので、やたらめったらと取得できるものではありません。ですが、必要な理由がある場合は話は別です。この場合には、調査しないと大家さんも事務手続きやゴミ処理の交渉ができない事情がありますので戸籍などを取得する正当な理由があります。しかし、どうやって事情を説明しあの事務的きわまりない役所の窓口から戸籍取得するのか？ご安心ください。その作業も司法書士がやります！当事務所では司法書士の中でも、特に訴額１４０万以下の民事訴訟なら弁護士さんと同じように活動ができる「簡裁代理権」の認定を受けています。駐車場や１ルームほどの広さの賃貸アパートでは多くの場合、この範囲で対応できますので戸籍調査や相続人特定作業も司法書士に任せることができます。
エリアも幅広く対応！下北沢司法書士事務所にご相談ください！！
下北沢司法書士事務所では、こうした大家さんや駐車場経営者からのご相談を承っております。
エリアも下北沢を拠点に世田谷区、目黒区、品川区などの東京２３区や調布市、府中市などの東京都下、さらに、横浜市、川崎市、相模原市、柏市などの神奈川・埼玉・千葉などの首都圏エリアから多くのご相談をいただいております。対応エリアはこちら↓
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下北沢司法書士事務所 竹内友章
東京都世田谷区北沢にある下北沢司法書士事務所は、相続手続き、遺言作成、相続放棄、会社設立、不動産売却など、幅広い法務サービスを提供しています。代表の竹内友章は、不動産業界での経験を持ち、宅地建物取引士や管理業務主任者の資格を活かし、丁寧で分かりやすいサポートを心掛けています。下北沢駅から徒歩3分の便利な立地で、土日も対応可能です。お気軽にご相談ください。
