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ぜひ使ってほしい！空き家売却の時の税金の話
さて今日は税金の話。それもちょっとお得というだけでなく、使うかどうかでとんでもない差がでる特例の話です。この特例、相続した空き家を売却したときに使えるのですが条件が細かく、相続から売却までの間にちょっと段取りを間違えると使えなくなってしまいます。ぜひ知っておいてほしいと思います。
空き家の譲渡所得の３，０００万円特別控除
この特例、相続した土地を売却するとき、売却代金から３，０００万を控除できるという制度です。３，０００万控除するということは、売った金額から３，０００万円を引いた金額をベースに税金の計算をするということ。そうするとどうなるのか。税率も短期保有と長期保有で違いますが、ここでは長期保有で考えます。税率はざっくり２割。単純に考えると３，０００万で売却したら６００万もの税金がかかることになります。しかしこの特例を使うと、３，０００万から３，０００万を引くと０。０に２割をかけても０ですから譲渡所得税ゼロ。ゼロでございます。このように使うかどうかで何百万円も変わってきます。
使う条件
この特例、使うには条件があります。相続や遺贈で取得した不動産であること、売却対象の不動産に住んでいたこと（老人ホームに入っていた場合は使える場合あり）、相続発生から約３年以内であること、１億円以下であることなどが主要なポイントです。
解体してから引き渡さないといけない。
そしてこの特例、利用するには売却条件や段取りが非常に重要です。大きいポイントは建物の解体。耐震性がある一部の建物を除いて解体してから売却することが必要です。建物付きで売却したり、売買契約の内容に「土地の引き渡し後に建物を取り壊す」との趣旨の文言が入っていたら使えなくなってしまいます。
細かな書類集めも大変
この特例を使うためには不動産がある市区町村から「被相続人居住用家屋等証明書」なる書類を発行してもらい、それを確定申告時に税務署に提出する必要があります。この書類を取得するには介護保険の被保険者証の写しや電気やガスの使用中止日が分かる書類の写しなどを取得する必要があります。
確実に使うためには・・・・
このように使うために段取りや書類集めが重要になる空き家特例。そして、もう１つ意外な落とし穴があります。それは、「責任の所在が明らかになりにくいこと」。不動産業者さんは売却することが仕事なので必ずしもこの特例に気が回るとは限りません。税理士さんも売却前に相談にいけば指摘してくれるでしょうが売却後に相談しても手遅れです。司法書士も基本的にこの話は射程圏外。このように専門家同士のハザマに入ってしまう話であり、誰がこの特例を使うために段取りをリードするかはっきりしにくいのです。
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下北沢司法書士事務所 竹内友章
