おはようございます！GW中は毎日ブログ更新しますよ～。さて今日は空き家相続と売却の話をします。相続した空き家の売却は、相続、遺産分割、相続税申告、解体、不動産売却、売却代金の清算、不動産売却に伴う譲渡所得税発生による確定申告と様々な作業が発生します。順番を間違えると税金で損することをはじめ色んな不具合が生じてしまいますので、これらの作業を段取り良く進めるのも下北沢司法書士事務所にご依頼いただくメリットです。今日は、この空き家不動産の売却の中から税金の知識を１つ紹介します。
空き家売却の時には「空き家特例」に注目！
空き家不動産を売却する際に、注目すべき税金の知識は「相続空き家特例」です。相続した不動産を売却すると基本的に売却代金の約２割税金がかかってしまいます（ケースにもよります）。４０００万円で売却したら約８００万円も税金がかかるのですからもうとんでもないです。しかしこの特例を使うと、最初の４０００万円から３０００万円をひけます。４０００－３０００で１０００万円に対して約２割ですから２００万円に抑えられます（抑えるといってもかなりとられますが・・・）
空き家特例は元不動産営業としてもお勧めしたい。
元不動産営業の経験からも空き家特例は使い勝手がかなりいいと思います。なぜなら空き家不動産の場合は「あるべき書類が無い」ケースも普通だからです。もう少し具体的にご説明します。通常、不動産を売る時は売却価格から「経費」をひいてその価格に税率をかけます。経費の主なものは不動産会社の仲介手数料、そしてその不動産を「買った時の価格」です。売却時にその不動産を買ったときの価格をひいてそこに税率をかければかなり税金を押さえられます。しかし、昔に買った不動産だと契約書を無くしていたとあっても今の感覚だとかなり安い価格で買ってたりして思うように経費が引けません。こういう教科書的な知識だけでは対応できないことが、不動産業界にいたときは良くありました。こういう場面でも空き家特例は大活躍してくれると思います。
ちょっとした段取りの間違いで大損してしまう。
しかしこの空き家特例。古家を解体してから売却しないと使えません（例外有り）。買主さんが解体する場合も不動産取引ではごくごく普通ですが、空き家特例を使う時は駄目なのです。解体して、解体した建物の滅失登記をして、売買契約日を調整して、引き渡しの日も決めます。更にその前に遺産分割もあります。この遺産分割協議書のまとめ方も不動産売却を見越してまとめないと、売却の時の段取りが面倒になったりと不具合が起こります。このように空き家売却全体を滞りなく進めるには相続法、税務、不動産の価値判定、どこの市場を狙って売却活動をするかなど幅広い知識を背景に段取りを組まなければうまくいきません。
司法書士のコンサルティングで安心の空き家売却
いかがでしたでしょうか。空き家売却には独特の難しさがあります。気軽に相談できて不動産会社や税理士との調整もお任せの下北沢司法書士事務所にぜひぜひご相談くださいませ！
下北沢司法書士事務所 竹内友章
