「とりあえず相続」が危険！山林の相続登記が特殊な理由
「親が亡くなり、遺産の中に故郷の山林があることがわかった。都会に住んでいて現地の状況もわからないし、どうすればいいのだろう…」
近年、このようなご相談をいただくことが増えています。宅地や建物と違い、山林の相続は少し特殊な事情が絡むため、多くの方が戸惑いを感じていらっしゃいます。価値があるのかどうかもわからない、管理もできない、そんな山林を「とりあえず相続」してしまうと、後々面倒なことになってしまうケースも少なくありません。
この記事では、山林の相続登記で特に注意すべき点は何か、放置するとどのようなリスクがあるのか、そして専門家としてどのようなお手伝いができるのかを、不動産実務にも精通した司法書士の視点から分かりやすく解説します。
2024年4月から相続登記は義務！放置で10万円の過料も
まず、大前提として知っておかなければならないのが、2024年4月1日から相続登記が義務化されたという事実です。これは山林も例外ではありません。
これまでは相続登記に期限はなく、手続きをしないことによる直接的な罰則もありませんでした。しかし、所有者不明の土地が増え社会問題化したことを受け、法律が改正されました。今後は、不動産を相続したことを知った日から3年以内に相続登記を申請しなければならず、正当な理由なくこれを怠った場合、10万円以下の過料が科される可能性があります。
「まだ時間がある」と先延ばしにせず、なるべく早く手続きを進めることが重要です。
参考：【法務省/相続登記の義務化】不動産を相続したらかならず …
実は手続きがもう一つ？市町村への届出（森林法）
山林の相続が特殊な理由の一つに、森林法に定める森林の土地に該当する場合、法務局への相続登記とは別に市町村長への『森林の土地の所有者届出』が必要となる場合があります（原則、所有者となった日から90日以内に届出）。ただし、土地の現況や市町村の指定により届出要否が異なるため、該当性の確認が必要です。な点が挙げられます。
森林法に基づき、相続によって森林の土地を新たに取得した方は、所有者となった日から90日以内に、その土地がある市町村の長へ「森林の土地の所有者届出書」を提出しなければなりません。この届出を怠ったり、虚偽の届出をしたりした場合も、10万円以下の過料が科される可能性があります。
法務局への登記と市町村への届出、この二つの手続きを忘れずに行う必要があります。
参考：森林の土地の所有者届出制度 – 林野庁 – 農林水産省
司法書士が解説！山林の相続登記で押さえるべき3つのポイント
当事務所のホームページをご覧になり、お問い合わせいただくお客様の中で特に多いのが、地方にある山林の相続登記に関するご相談です。山林の相続登記には、宅地などとは異なるいくつかの特徴があります。ここでは、数多くのご相談に対応してきた経験から、特に重要だと考える3つのポイントを解説します。
【専門家コラム】実務の現場から見る山林相続の現実
「まさか、こんなに筆数があるとは…」
山林の登記簿を初めて見たお客様が、驚きの声を上げるのは珍しいことではありません。山林は一つの山に見えても、登記上は非常に細かく土地が分かれている（これを「筆」といいます）ことが多く、数十筆に及ぶこともあります。この「筆数の多さ」が、手続きを複雑にする第一の関門です。
筆数が多いと、登記に必要な固定資産評価証明書の取得費用がかさみます。私たちはまず「名寄せ帳」という書類を取り寄せ、所有不動産を一覧で把握し、無駄な費用を削減する工夫をします。また、古い権利証と照らし合わせ、登記漏れがないか慎重に確認することも欠かせません。
次に、多くの方がメリットを受けられるのに見落としがちなのが「登録免許税の免除」です。一定の条件を満たす土地（固定資産税評価額が100万円以下など）については登録免許税が非課税となる措置があります。山林は評価額が低いことが多いため適用できることが多く、見落とさずに適用を受けて登録免許税を削減することが大事です。
そして最も大切なのが、「誰が相続するのか」という未来を見据えた判断です。山林は資産価値が低い場合も多く、何度も相続を繰り返すのは得策ではありません。例えば、亡くなった方の配偶者が相続すると、そう遠くない未来に再び相続が発生し、同じ手続きと費用が必要になる可能性があります。そのため、私たちは遺産分割協議の段階で、お子様など次の世代の方が相続することも含めて、ご家族にとって最善の選択肢は何かを一緒に考え、ご提案します。
これらのポイントは、単に手続きを代行するだけでは見えてこない、実務経験に裏打ちされた視点です。お客様の負担を少しでも減らし、将来に禍根を残さない。それが私たちの使命だと考えています。
放置は危険！山林の相続登記をしない場合の末路
「手続きが面倒だから」「価値もなさそうだし」と相続登記を放置してしまうと、将来、ご自身やお子様、お孫様の代に、より大きな負担としてのしかかってくる可能性があります。
売りたい時に売れない！財産活用の機会損失
相続登記が完了していない不動産は、法的にご自身の所有物であると第三者に主張することができません。つまり、登記をしなければ、その山林を売却したり、担保に入れて融資を受けたりすることは一切できないのです。
山林はなかなか売却しにくいですが、もし手放せるチャンスがあったら速やかに手放したいという方もたくさんいらっしゃいます。スムーズに売却するには、相続登記を終えておくことが重要です。
子や孫の代に膨れ上がる…相続人が数十人になる悪夢
相続登記を放置することの最大のリスクは、時間の経過とともに権利関係者がネズミ算式に増えていくことです。
例えば、あなたが手続きをしないまま亡くなると、あなたの子供たちが相続人になります。さらにその子供たちの代、孫の代…と相続が繰り返されるうちに、当初は数人だった相続人が、全国に散らばった数十人にまで膨れ上がってしまうのです。
そうなってから登記をしようとすると、その数十人全員を探し出し、連絡を取り、話し合いをまとめ、全員から実印と印鑑証明書をもらわなければなりません。中には協力してくれない人がいたり、連絡がつかない人がいたりするかもしれません。このような複雑なケースについては、多数相続人の戸籍収集と行き違い。司法書士の丁寧なケア事例でも触れていますが、解決は非常に困難を極めます。
「自分の代で解決しておくべきだった…」と子や孫に後悔させないためにも、問題の先送りは絶対に避けるべきです。
どうしても山林が不要な場合の選択肢
とはいえ、「管理もできないし、固定資産税の負担も考えると、どうしてもこの山林は相続したくない」というお気持ちもよく分かります。そんな方向けにできた「相続土地国家帰属制度」をご紹介します。
国に引き取ってもらう「相続土地国庫帰属制度」
2023年4月に始まった新しい制度で、相続した不要な土地の所有権を国に引き取ってもらうことができます。不要な土地だけを手放せるメリットがありますが、利用するには厳しい審査をクリアしなければなりません。また、相続土地国庫帰属制度は承認時に、1筆当たり審査手数料（例：14,000円）と、承認後に10年分の土地管理費相当額（原則20万円を基準、森林は面積に応じ別途算定される）を納付する必要があります。詳細な負担金額は土地の種目・面積等で変わるため、法務省の負担金算定基準で確認してください。誰でも簡単に利用できる制度ではない点に注意が必要です。
山林の相続登記は専門家への相談が解決の近道です
ここまで見てきたように、山林の相続は、登記の義務化、多数の筆数、権利関係の複雑化リスク、登録免許税の義務化など、考えなければならないことが多岐にわたります。これらの問題を一人で抱え込み、調べて手続きを進めるのは、大変な時間と労力がかかり、精神的なご負担も大きいでしょう。このような時こそ、私たち司法書士のような専門家にご相談いただくことで、手続の選択肢やリスクを整理しやすくなります。
不動産実務に精通した司法書士がトータルサポート
当事務所は、司法書士資格だけでなく、宅地建物取引士の資格も持ち、不動産会社での勤務経験があります。そのため、単に書類を作成して登記申請を代行するだけでなく、不動産取引の実務を踏まえた多角的な視点からアドバイスが可能です。
「この山林は売却できる可能性があるか」「将来の活用法は考えられるか」といったご相談にも、現実的な目線でお答えします。もちろん、山林だけでなく、ご実家の土地・建物など他の不動産の相続登記もまとめてご依頼いただけます。相続に関する手続きをワンストップでサポートし、皆様の煩わしさを解消します。
まずはお気軽にご相談ください
法律の専門家と聞くと、少し敷居が高いと感じられるかもしれません。当事務所の代表は心理カウンセラーの資格も保有しており、「心に優しく、多角的に丁寧に課題と向き合う」ことを何よりも大切にしています。皆様の不安なお気持ちに寄り添い、難しい法律用語を使わず、分かりやすい言葉で丁寧にご説明することをお約束します。
エリアも不動産の所在地や所有者の住所、どちらも全国対応が可能です。テレビ電話での打ち合わせにも対応します。
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山林の相続でお困りの方は、どうか一人で悩まず、まずは当事務所の無料相談をご利用ください。あなたにとって最善の解決策を一緒に見つけていきましょう。
東京都世田谷区北沢にある下北沢司法書士事務所は、相続手続き、遺言作成、相続放棄、会社設立、不動産売却など、幅広い法務サービスを提供しています。代表の竹内友章は、不動産業界での経験を持ち、宅地建物取引士や管理業務主任者の資格を活かし、丁寧で分かりやすいサポートを心掛けています。下北沢駅から徒歩3分の便利な立地で、土日も対応可能です。お気軽にご相談ください。
