こんにちは！下北沢司法書士事務所の竹内と申します。不動産売却支援、賃貸アパートでの家賃滞納や孤独死対応、遺言や相続、信託と成年後見、債務整理と借金問題、会社設立などの法務手続きをしております。
今日は孤独死があった賃貸アパートなどの売却についてお話します。下北沢司法書士事務所は、元不動産会社の営業マンで宅地建物取引士でもある司法書士が運営しております。ほかではなかなか聞けない現実に即した話を最新知識を交えてお話しします！
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孤独死した不動産。何年前のものまで買主に伝える必要がある。
高齢入居者の孤独死にお困りの大家さんは多いです。そして孤独死があって次の入居者が見つけずらくなり、他部屋の空き状況、賃貸アパートの築年数などもあわせて売却を決断する大家さんもたくさんいらっしゃいます。そして、そういう時に気になるのは「どれくらい前の孤独死なら買主さんに伝える必要があるか？」ということ。孤独死が相手にあったことを相手方に伝えれば当然価格交渉の材料にされてしまいます。令和３年１０月８日に国土交通省から「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」が発表されています。不動産業者向けのものですが、大家さんにも参考になるでしょう。そこには、共用部分で孤独死がおきた時に関する記述ですが、「特殊清掃などが行われてから３年以内」である場合は不動産売却時に買主さんに告げなくてはならないとされています。またこのガイドラインには不動産売却時に孤独死について買主さんに聞かれた場合には、何年前かに関わらず告げなくてはならないと書かれています。つまり、「３年」と「買主さんに聞かれたとき」が1つの目安になってきます。
不動産売却は交渉。アピールの仕方では価値の下落を避けられる。
不動産売却時に大事なのは「価格」と「取引後のトラブルを防ぐこと」。せっかく賃貸アパートをいい価格で売却できても、その後にトラブルになってしまっては大変です。それを防ぐためには、やはり孤独死に関してはなるべく買主さんに告知していくべきでしょう。しかし、それによって価格がどれくくらい下がるかはその不動産の状況、そして交渉次第です。例えば、アパートを解体して相手方に引き渡す場合はどうでしょうか。孤独したアパートを既になく、買主さんがそこに全く新しいアパートを建てる場合、そのアパートに住む方の生活にはそんなに影響ないかも知れません。仮に孤独死を理由に価格交渉がされても、このような反論をすれば数パーセントの価格下落、あるいは全く価格に影響なく売却できる可能性もあります。
大切なのは専門家の連携と大家さんの立場にたった丁寧な交渉
孤独死があった物件は、不動産業者にとっても少し難しい案件になるのは事実です。営業マンが激しくノルマに追われている不動産会社では、どうしても扱いやすい案件を中心に営業マンが売りたがります。下北沢司法書士事務所では、お客様のご要望があれば、孤独死があった物件でもその物件の長所や孤独死のマイナス点を少なくする交渉材料を物件から見つける不動産会社と連携し、売却のお手伝いをします。エリアも地元の世田谷区をはじめ、調布市、府中市、狛江市、多摩市などの近隣の地域や渋谷区、新宿区、目黒区、杉並区、中野区などの東京２３区、横浜市、川崎市、さいたま市、戸田市などの首都圏、さらには全国のご相談に対応しています。電話でもお問い合わせフォームからでも構いません。ぜひお気軽にご相談ください！
下北沢司法書士事務所 竹内友章
