相続放棄され八方塞がり…大家さん、一人で悩んでいませんか？
「入居者様が室内で亡くなられました」一本の電話から、大変な状況に追い込まれる大家さんはたくさんいらっしゃいます。警察の現場検証が終わり、ようやくご遺族と連絡が取れたと思ったら、数週間後に届いたのは「相続放棄するので何もできません」との連絡。目の前の部屋には、故人の生活の痕跡が生々しく残されたまま。家賃は途絶え、部屋を片付けることも、次の入居者を募集することもできない。時間は過ぎていくのに、何も前に進まない。そんな八方塞がりの状況に、一人で途方に暮れてはいませんか？
孤独死の精神的、経営的なショックに加え、相続人全員に相続放棄されてしまうと、大家さんは法的な迷路に迷い込んでしまいます。「残置物を勝手に処分していいのか？」「このまま部屋を放置し続けるしかないのか？」次から次へと湧き上がる不安と焦りに、夜も眠れない日々を過ごされているかもしれません。
ですが、どうかご安心ください。あなたは一人ではありません。このような複雑で困難な状況を打開し、解決へと導くための法的な道筋は、確かに存在します。この記事では、単に法律を解説するだけでなく、あなたのその辛いお気持ちに寄り添いながら、具体的な解決策を一つひとつ丁寧に紐解いていきます。
なぜ相続人は残置物撤去に同意してくれないのか？
大家さんにとって不可解に思えるのが、「相続放棄したのなら、もう関係ないのだから、せめて部屋の片付けくらい協力してくれても…」という気持ちではないでしょうか。しかし、相続人が残置物撤去に非協力的なのには、明確な法的・心理的な理由があります。
最大の理由は、相続放棄者が「相続財産に手を出すと、相続放棄が無効になる（単純承認とみなされる）かもしれない」という強い懸念を抱いているからです。
相続放棄の手続きを依頼した弁護士や司法書士から、多くの場合、「故人の財産には一切手をつけてはいけません。下手に動くと、借金も含めてすべてを相続する『単純承認』とみなされるリスクがあります」と指導されています。相続人にとって、残置物は「故人の財産」であり、それを自ら処分することは「相続財産を処分した」と解釈されかねない危険な行為なのです。
また、法的に見ても、相続放棄をした人は、その相続に関して初めから相続人ではなかったことになります（民法第939条）。つまり、残置物を撤去する法的な義務は一切ありません。
大家さんとしては一日も早く部屋を原状回復したいという切実な思いがある一方で、相続人側には「法的な義務はなく、むしろ下手に動くとリスクを負う」という状況があるのです。この認識のズレが、両者の対立を生む根本的な原因となっています。したがって、感情的に撤去を要求するだけでは、交渉は平行線をたどるばかりか、かえって相手の態度を硬化させてしまうことになりかねません。
当事務所が行う交渉の方針と手法
では、どうすればこの膠着状態を打開できるのでしょうか。重要なのは、相手を追い詰めるのではなく、相手の法的リスクに配慮しながら、こちらの要望を受け入れてもらえるよう、交渉を進めることです。当事務所では、このような状況で円満な合意形成を図るため、専門的な知識と経験に基づいた交渉術を実践しています。
ステップ1：相続放棄の事実確認と相手への共感
交渉の第一歩は、感情的な要求をぶつけることではありません。まずは冷静に、法的な事実関係を確定させることが重要です。
具体的には、まず相手方に対し、家庭裁判所が発行する「相続放棄申述受理証明書」の提供を丁寧に依頼します。これにより、「相続放棄をした」という事実が口頭の伝聞ではなく、公的な書面で確認できます。これは、後の手続きを円滑に進めるための基礎となります。
その上で、交渉の際には「この度はご愁傷様でございます。また、ご事情があって相続放棄をされたとのこと、お察しいたします」といった、相手の立場に寄り添う言葉を伝えることが、信頼関係を築く上で非常に重要です。突然のことで動揺し、法的な手続きに不安を感じているのは相手も同じです。高圧的な態度ではなく、共感的な姿勢で接することが、相手の心を開き、その後の交渉をスムーズに進めるための鍵となります。
ステップ2：「所有権の放棄」ではなく「異議なきことの表明」を求める
ここが交渉における最も専門的で重要なポイントです。相続放棄者が最も恐れている「単純承認のリスク」を完全に排除し、安心して協力してもらえるようなロジックを構築します。
私たちは、相続放棄者に対して「残置物を片付けてください」と直接要求する（＝所有権の行使を促す）のではありません。そうではなく、「大家であるこちらが、残っているお荷物を処分することについて、相続財産ではないため異議はありません」という意思を表明してもらう（＝同意書に署名捺印してもらう）というアプローチを取ります。この方法は相続放棄者の懸念を和らげる一手段となる場合がありますが、文言の設計や個別の状況によって法的な影響は異なるため、詳細は専門家にご相談いただくことが重要です。
■ある司法書士の交渉記録から：なぜ「異議なし」が有効なのか
以前、賃借人が孤独死し、相続人全員に相続放棄されてしまった大家さんからご相談がありました。相続人は、「相続放棄したので一切関係ない。残置物に触れると相続放棄が無効になるリスクがあるので、同意もできない」と一点張りで、完全に手詰まりの状態でした。
そこで私は、まず書面で相手方の相続人に対し、「相続放棄申述受理証明書」の提出をお願いし、事実関係を確認しました。その上で、相手の立場に理解を示しつつ、次のような論理で交渉を進めました。
「残置物の撤去を積極的に『行う』ことは、ご指摘の通り、ご自身の財産であることを前提とした行為と見なされ、相続放棄の無効原因となり得ます。そのご懸念はもっともです。しかし、今回お願いしたいのは、『大家が残置物を処分することに対し、ご自身の財産ではない以上、何ら異議を述べない』という意思を表明していただきたい、という一点です。これは、むしろご自身の財産ではないことを明確にする行為であり、相続放棄の趣旨に反するものではありません。」
この説明により、相手方もリスクがないと判断し、最終的に相続人から「残置物の処分に対し異議がない」旨の同意書を取得することができました。この「異議なきことの表明」というアプローチこそが、相手の懸念を払拭し、膠着した状況を打開する鍵になりました。
ステップ3：司法書士の「簡裁代理権」で交渉を代行
とはいえ、大家さんご自身が、法的な知識を背景にこうした専門的な交渉を行うのは、精神的にも時間的にも大きな負担となります。
このような場合、私たち司法書士が大家さんの代理人として、相手方との交渉を行うことができます。司法書士には、法務大臣の認定を受けることで、訴額が１４０万円以下の事件の簡易裁判所における訴訟代理権が与えられています。これには、裁判外での和解交渉や、それに伴う書面作成の代理も含まれます（簡裁訴訟代理等関係業務）。単身者用のアパートであればこの要件に該当することは非常に多く、その場合は大家さんの代理人として交渉することもできます。
具体的には、以下のような業務を大家さんに代わって行います。
- 通知書の作成・送付
- 相手方（相続放棄者やその代理人）との交渉
- 残置物処分に関する同意書の作成と取り交わし
法律の専門家が代理人として交渉することで、相手方も安心して話し合いに応じやすくなり、大家さんの精神的・時間的なご負担を大幅に軽減しながら、円満な解決を目指すことが可能になります。
相続財産清算人。相続放棄に対する解決方法ではあるが・・・
ところで、相続人がいない場合の対応として法律的に真っ先にあげられるのは、「相続財産清算人」の選任です。この方法では対応できないでのでしょうか。相続財産清算人は、亡くなった人の財産を清算し、相続手続きを完了させる立場です。もちろんこの方法によることもできますが裁判所への申し立て、清算人の選任、債権者の申し出期間など手続きと期間が法律で決められおり、１年以上の期間や費用がかかります。確かに相続財産清算人を選ぶのが正しい手続きかも知れませんが、賃貸アパートの１室の孤独死対応としては、あまりにも手続きが重すぎます。
残置物撤去後、物件を再生し未来へつなげるには
相続放棄者からの同意を得て、無事に残置物を撤去できた後、大家さんには次のステップが待っています。それは、大切な資産である物件を再生し、未来へつなげることです。相手を追い詰めすぎず、立場に配慮しながら円満に解決することで、この未来への一歩をスムーズに踏み出すことができます。
残置物撤去後の選択肢は、大きく分けて２つ考えられます。
- 特殊清掃・リフォームを行い、新たな賃借人を募集する
孤独死があった場合、通常のハウスクリーニングでは対応できない特殊清掃や消臭、場合によっては内装のリフォームが必要となります。物件を再び収益資産として蘇らせるための、最も基本的な選択肢です。 - 解体後、更地売却する
アパートの場合、売却を検討なされる方も非常に多くいらっしゃいます。古い物件の場合は、孤独死が無くとも売却を考えていたという大家さんもたくさんいらっしゃいます。全ての賃借人が退去するまで粘り強く交渉したり、待つ必要がありますが建物を解体して更地にすれば、思いのほか孤独死による価値の低下も抑えられる可能性も十分にあります。不動産売却の流れについては、相続における不動産売却の流れのページも、よろしければご参照ください。
当事務所では不動産会社と連携し、孤独死対応→賃借人との退去交渉→解体し売却活動→売却までを見据えて解決までの段取りを整えることも可能です。ぜひお気軽にご相談ください。
まとめ：複雑な交渉は専門家へ。まずはご相談ください
賃貸物件での孤独死、そして相続人全員による相続放棄。これは、大家さんにとって法的に極めて複雑で、精神的にも大きなご負担を強いる深刻な問題です。ここまでお読みいただいたように、解決への道筋は確かに存在しますが、そこには専門的な知識と交渉の技術が不可欠です。
一人で抱え込み、貴重な時間と資産を失ってしまう前に、ぜひ専門家にご相談ください。
私は司法書士に加え、宅地建物取引士の資格も有しており不動産会社の営業マンとして実務経験もあります。、また相手の心理についても知見を持つため上級心理カウンセラー（民間資格）でも資格も取得しておます。法律・不動産・心理という三つの専門性から、大家さんと併走し杓子定規でない現実的なあ課題解決を目指しています。
エリアも幅広く類似事例で事務所のある世田谷区だけでなく、川崎市・相模原・調布市・八王子など首都圏で問題に対応してきました。
対応エリア | 相続手続、遺言、相続放棄、会社設立、不動産売却なら下北沢司法書士事務所
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下北沢司法書士事務所 竹内友章
東京都世田谷区北沢にある下北沢司法書士事務所は、相続手続き、遺言作成、相続放棄、会社設立、不動産売却など、幅広い法務サービスを提供しています。代表の竹内友章は、不動産業界での経験を持ち、宅地建物取引士や管理業務主任者の資格を活かし、丁寧で分かりやすいサポートを心掛けています。下北沢駅から徒歩3分の便利な立地で、土日も対応可能です。お気軽にご相談ください。
