おはようございます！下北沢司法書士事務所の竹内です。信託や成年後見、相続、遺産分割、相続放棄、共有不動産や借金による不動産の任意売却支援、孤独死や家賃滞納への対応、会社設立、事業承継などに取り組む司法書士です！
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向き不向きがある！？信託と不動産
今日は信託について。信託は人に財産管理を任せて、自分が認知症になったときや亡くなった時に備える制度です。この信託。基本的にどんな財産でも対象にできます。ですが実務的には「この財産は信託には向いてません。やめときましょう」とみなさんに伝えることもあります。そして信託の対象となるのでもっとも多いのが不動産。不動産と言っても土地や建物、戸建てやマンションなどいろいろありますが、信託に向いてない不動産はあるのか？お伝えしていきたいと思います。
向いてないのは「まだローンが残っている不動産」
信託は多くのケースで不動産を対象としてるので、不動産が信託できないケースはそんなに多くはありません。種類も戸建てやマンションなどの自宅、収益アパートや賃貸マンションなどなんでも大丈夫です。ただ、しいて言うならまだローンが残っている不動産は少し課題があります。ローンが残っているマンションなどは自分のものであって自分のものではありません。確かに所有権はありますが、銀行などの金融機関が抵当権をつけております。この抵当権があることにより銀行はお金がかえしてもらえなかったら不動産を売却して貸したお金を回収できる権利を持っています。「お金を返せなかったら取り上げられてしまう」制限付きの所有権です。このように、銀行という不動産に関わる利害関係者がいることから、ローン返済中のマンションには独特のポイントが発生します。どんなポイントか見ていきましょう。
契約上、銀行の承諾がいる。
銀行などの金融機関がみなさんにお金を貸すときは、当然契約書を作ります。その中に「処分の話」が出てきます。「処分」という言葉から売却を連想する方が多いのではないでしょうか。ですが「信託」も処分に含まれると思った方が無難です。どういうことか。信託は人に財産の管理を任せて、その管理を任せた財産から収益を上げたり生活の基盤にする制度。自宅不動産ならその管理や売却を人に任せ、自分は住んだり売却したお金を使って老人ホームに入ったりします。ということで誰かにこの不動産を売ったわけではありません。ではなぜ銀行の承諾が必要なのか。それは管理の「任せ方」がポイントになってます。信託は「管理することを目的として」「所有権を人にうつす」制度です。任される人もスムーズに仕事をするため、所有権者の立場を取ります。この所有権がうつることから「処分」ととらえて、銀行と打ち合わせをした方がいいです。不動産を信託すると登記がされます。登記がされるとご自宅などが信託されたことは一目で分かりますし、登記情報は誰でも見れることができます。どうせ簡単に分かってしまうもので、将来のトラブル要因になりえるなら、打ち合わせをしておいた方がいいです。
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下北沢司法書士事務所 竹内友章
