司法書士も不動産の売買営業とマンション管理会社を経験しています！多くの司法書士は不動産の営業マンとお付き合いがありますが、実際に不動産の営業マンとして段取りを組み売買契約書の作成をしてきた司法書士はか限られています。
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何故、不動産売却を下北沢司法書士事務所に相談するのか。
法律関係が複雑になった不動産は世の中にたくさんあります。当事務所は司法書士として相続登記、後見業務、借金などご相談をいただく中でたくさんの不動産売却に携わってきました。そしてその不動産関連の仕事をしていくうちに、不動産会社で実際に売買の段取りを組んできた私だからこそできることがあることに気が付きました。
中古マンション、戸建て、土地、対象不動産のエリア、売却の背景にある事情・・・。それらによってそのそして最大の強みは不動不動産がターゲットを絞るべきお客さんは変わってきます。それらは実際に経験しないと身に付きません。法律知識、士業のネットワーク、不動産会社での営業と段取りの経験であなたに楽してもらうのが下北沢司法書士事務所です。
どんなパターンに対応できるのか？
下北沢司法書士事務所にご相談頂きたい代表的なケースをご紹介します。
認知症・後見
名義人の方の認知症が進んでしまうと、判断能力が無くなってしまうため有効に不動産売却ができません。しかし後見制度を活用すれば不動産売却ができるようになります。しかし後見制度を利用すると、スケジュール調整や契約書の書き方・裁判所からの許可など通常の不動産売却よりかなり複雑になります。
司法書士は後見制度の利用開始、売却までのスケジュールの作成や調整、不動産会社とのやりとり、売却条件が適正かどうかの判断、契約書の作成、家庭裁判所への売却許可の申し立て、不動産の引き渡しと売買代金の受領の手続き、更に売却後の家庭裁判所の報告など不動産売却全般に渡って後見人の方のサポート役または司法書士自身が後見人として、トラブルの無い安全な取引を実現します。
後見人が不動産を売却するのに必要なこと
後見人候補者の決定
後見制度の利用は候補者選びからはじまります。家庭裁判所に対して誰を後見人の候補者として選んでもらうのか決めていますが、お子さんなどのご親族か司法書士などの専門家を候補者にする場合がほとんどです。この時、候補者を立てないこともできますがそうすると事情を良く知らない全くの第３者が後見人に選ばれることになり、不動産売却が控えているときにはふさわしくありません。
後見人の仕事は不動産売却が終わった後もずっと続きますし、一度選ばれた方を途中で変えることが基本的にできない制度です。後見制度の利用そのものをやめることも事実上できません。それらのことを踏まえ、不動産売却の先も見越しながら誰を後見人の候補者にするのか決めていきます。
そして候補者が決まるとケースによっては何故その候補者を後見人に選任して欲しいのかを記載した「上申書」をつけるなど司法書士ならではの工夫をして書類を作成します。本にはあまり書かれない実務的な知識、後見人の候補者が選ばれるための申立書の工夫がお客様の司法書士から得られるメリットです。
スケジュール調整
裁判所に申し立てをしてから、どれくらいで後見人に選ばれるのか「期間」も不動産売却のスキーム設計に大きく影響します。後見人として活動できるようになるのは司法書士なら約１か月、ご親族なら数か月ほどかかります。この期間を不動産売却のスケジュールに織り込んで予定を立てなければなりません。この期間はケースによって様々です。
推定相続人の親族から同意書が得られているか、後見人選任の申立書類に一緒につけるお医者さんの診断書や介護士からの情報提供書類はどのように書かれているかは選任までの期間に影響を与えます。そして後見人として活動できるようになってもすぐに不動産売却ができるわけではありません。後見人に就任してから１カ月強の間は「初回報告期間」と言って財産調査し、裁判所へ報告書を提出する期間です。この期間は基本的に不動産売却などの大きな取引はできません。これらの事情を織り込んで不動産売却のスケジュールを立てていきます。
売却条件、契約書作成
後見制度を利用しての不動産売却の場合、売却後にトラブルになることを一般の取引よりも更に慎重に回避しなければなりません。建物の設備不良などの責任を追及されないため、契約書の条文に注意する必要があります。契約書の書き方で注意するのはそれだけではありません。裁判所の許可を契約書成立の条件とする停止条件の条項や公募売買か実測売買かにも注意を払う必要があります。
また売却前に土地の境界を確定する確定測量や部屋の荷物やゴミを片付ける残置物の撤去が問題になることもあります。そしてご本人がご高齢であることが多いため、契約書を取り交わしてから実際に売買代金を受領する間にご本人が亡くなってしまうリスクも念頭におかなければなりません。
これら後見制度を利用している方に生じる独特の事情に対処するため、司法書士が親族後見人をサポート又は司法書士が後見人に就任して安全な取引を成立させます。
家庭裁判所の許可
自宅不動産を売却する場合、家庭裁判所の許可が必要です。許可を求める書類には何故、自宅を売却するのか理由を書かなければなりません。そして契約書や不動産の査定書も一緒に裁判所に提出する必要があります。許可申立書の作成、売買契約書の作成やチェック、家庭裁判所への提出書類として適正な査定書になっているかなど司法書士が後見人になっている場合だけでなく、ご親族が後見人となっている場合も司法書士のサポートが受けられます。
不動産を売却する際は、不動産仲介会社を頼ることがほとんどだと思います。しかし残念ながら、お客様が依頼した不動産会社が必ずしも後見制度を利用した不動産売却に慣れているとは限りませんし、お客様を法律的なトラブルから守る視線をしっかり持って売却活動をしてくれるとも限りません。もし不安な時は是非、司法書士にご相談ください。お客様をしっかりサポートし、複雑な事案にも対応できる不動産会社もご紹介します。
相続・空き家売却
相続した不動産を売却する場合も、様々な法律的、税務的な課題が生じます。そのため売却までの出口を見越して計画を立てる必要があり、この場面でも司法書士が税理士や不動産会社との窓口になれます。
不動産の査定書を取り寄せ、税理士から税務上はどのようなスキームで売却するのが有利か聞き取り、それらの情報を取りまとめてお客様にお伝えして遺産分割協議書案を一緒に作成します。遺産分割協議がまとまったら相続登記、売却する時に解体や測量をした方が有利かどうかのコンサルティング、もし解体や測量、建物に残された残置物撤去が必要なら業者や土地家屋調査士の手配など、不動産会社で経験を積んだ司法書士が相続手続きから不動産売却まで全体を通してお客様をサポートします。
任意売却
任意売却とは、不動産の担保とした借入金や滞納してしまった税金の納税が困難となり、借入金の返済のため売却することです。この任意売却は金融機関が裁判所を通して売却する「競売」と比較した言葉です。競売で売却するよりも高く売れる可能性が高く、引っ越しなどの計画も立てやすいところに特徴があります。
任意売却には、法律上の知識が必要なのはもちろんのこと、不動産会社にとっても売却の価格やタイミングが非常に重要となる高度な仕事となります。また法律職である弁護士や司法書士、不動産会社の連携がしっかり取れていないと適切な任意売却ができません。同じ売却金額でもタイミングによっては金融機関が交渉に応じるか変わってくることも良くあります。
司法書士は任意売却において不動産会社との窓口、弁護士が必要かの判断、そして任意売却に関連して発生する不動産登記手続きを担い、任意売却の総合窓口としてお客様にとってメリットのある任意売却をサポートします。もちろん、法律専門職である司法書士がお客様のサポートをするわけですから不動産売却だけの話にとどまりません。出口戦略としての破産手続きや個人再生手続き、生活再建に向けてどの手段を取るのがいいのか債務整理全体を正確で実務的な知識と手続きでお客様を支えます。
訴訟、調停関係
離婚や相続により相手方と行き違いが生じてしまったケースのご相談も良く頂きます。メインの財産が自宅などの不動産の場合、１つしかない財産をどちらが持つかの話になってしまいなかなか話がまとまりません。司法書士は離婚調停申立書や遺産分割調停申立書の作成や弁護士のご紹介、不動産を売却して売却代金を当事者で分ける場合は不動産会社の手配、離婚や相続に関する不動産登記手続きを介してお客様をサポートします。
特に不動産を売却して現金で分ける場合は、調停で査定書が必要になったり調停の進み具合に合わせて早めに売却活動の準備が必要になったりするケースもあります。そこで窓口の役割を果たす司法書士がいると非常に楽になります。
将来の不動産売却に備える場合
もしも将来、不動産売却にする時にスムーズに進めるためのサポートもしております。
主に次の３つのやり方があります。
任意後見
任意後見制度は将来、判断能力を衰えた時に備えて財産管理をする任意後見人を決めておき管理方法を定めておく制度です。通常の成年後見制度を利用して不動産売却をする場合は家庭裁判所の許可が必要です。しかし任意後見の場合は、契約書に定めておくことにより家庭裁判所の許可がいらなくなるメリットがあります。この契約に定めたからといって不動産を売らなければならないわけではありません。実際に売却するかは状況に応じて判断できます。
信託
信託制度を利用すれば、将来に関する様々な取り決めができます。例えば、自宅不動産を売却する権限をお子さんなどの近しい親族の方に渡しておくことにより認知症が進んでしまっても成年後見制度を利用せずに不動産売却が可能です。信託制度は任意後見や遺言と比べて細かく取り決めができることが特徴です。不動産売却に備える以外にも様々な相続に関する期待に応えることができます。
遺言
遺言において不動産を売却し、売却代金を相続人で振り分ける取り決めができます。この取り決めをする場合には売却作業を安全に確実にするため遺言執行者（遺言の内容を実際に実現する者）を取り決めておくことをお勧めしています。当事務所はお客様のご希望に応じて遺言の作成サポートや遺言執行者への就任も承っております。
ご紹介したように司法書士が不動産売却でお役に立てる場面がたくさんあります。
特に当事務所は、不動産会社とマンション管理会社に勤務していた司法書士が運営しており宅地建物取引士として資格を持っているだけでなく実務経験も積んでいます。そして、まだまだ売却するか分からない段階から粘り強く仕事を進めていく不動産会社はどんなところなのかも分かっています。例えば、営業マンが営業成績について上司からきつく監視されている状況で時間がかかって成果が出るか分からない案件にじっくり取り組めるでしょうか。お客様をサポートするメンバーにどんな会社や士業を集めるかは非常に重要です。
どこへ何を相談していいか分からない時、是非当事務所へご相談ください。無料相談を利用するだけでも段取りが見えてくるはずです。
