不動産 | 相続手続、遺言、相続放棄、会社設立、不動産売却なら下北沢司法書士事務所 - パート 3

東京都世田谷区北沢にある下北沢司法書士事務所は、相続手続き、遺言作成、相続放棄、会社設立、不動産売却など、幅広い法務サービスを提供しています。代表の竹内友章は、不動産業界での経験を持ち、宅地建物取引士や管理業務主任者の資格を活かし、丁寧で分かりやすいサポートを心掛けています。下北沢駅から徒歩3分の便利な立地で、土日も対応可能です。お気軽にご相談ください。

「負動産」を手放す！新しい法律の誕生です！！

2022-10-18

寒くなってきましたね～～。下北沢司法書士事務所の竹内です。相続、遺言、相続放棄、遺産分割、不動産売却支援（相続した共有不動産、借金・債務整理による任意売却）、大家さん向けに賃貸トラブル対応（孤独死・家賃滞納）、会社設立や事業承継などの中小企業法務をしております！

田舎の相続を救うか！？相続土地国庫帰属法

さて今日は新しい法律を紹介します。この法律、非常に実務的で使える法律になるんじゃないかと思います。その名も「相続土地国庫帰属法」。田舎の土地相続で困ってる方を救うかも知れません。早速、内容をみていきましょう。

土地を国が引き取ってくれる！

東京生まれの東京育ち人にはなんのこっちゃピンとこないかも知れませんが、地方にいくと「タダでいいからこの土地引き取ってほしい」というケースがたくさんあります。売ろうにもなんの需要も見つけられず買い手がつかない、価値がない割には割高な固定資産税をずっと払い続ける、そして草がのびたりゴミが捨てられたりするので管理もしっかりしなきゃいけない。こういう土地は持っているだけで負担なので、わざわざ手間と費用をかけて名義変更（相続登記）をする気にもならない。国としてもせっかくの国土が放置状態になっていざ道路拡張などのときに誰と交渉していいか分からないのは困ります。そこで、相続で取得した土地を国が一定の費用を支払い、審査をすることで引き取る制度を作りました。

どんな場合にいつから使える？費用は？どう手続きとるの？

この制度、令和５年４月２７日から使えます。まだ半年以上先ですね。使える土地の対象は基本的に相続した更地でまわりと境界確定などでもめてないことが条件です。売買で取得していたり、建物がたっていたりするとNGです。相続した時期に制限はないので昔に相続したものでもOK。費用がまだみなさんの現実と照らし合わせていくらになるのか分からないのですが、宅地や田や畑だと面積にかかわらず国に納めるお金が２０万の負担金や審査手数料がかかるようです。手続き先は法務局になる予定で、司法書士がいつもやっている不動産登記と同じ手続き先です。がっちりみなさんをお手伝いできると思います。

地方の土地のご相談も対応！不動産のご相談はぜひ下北沢司法書士事務所へ

今日は来年４月末から使える新制度についてご紹介しました。相続した土地しか使えなかったり費用も高額になりそうだったりハードルも高いですが、まったく使わない土地をずっともってると管理だったりその土地が事故・事件の現場になったりするリスクもあります。そのリスクから永久に開放されるなら、検討してみてもいいかも知れません。当事務所では、首都圏にお住まいでお持ちの土地が地方にある方や、首都圏以外の全国にお住いの方のご相談に対応しております。

エリアも下北沢を拠点に世田谷区、目黒区、品川区などの東京２３区や調布市、府中市などの東京都下、さらに、横浜市、川崎市、相模原市、柏市などの神奈川・埼玉・千葉などの首都圏エリアから多くのご相談をいただいております。対応エリアはこちら↓

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下北沢司法書士事務所　竹内友章

相続手続き、アンケート紹介！

2022-10-17

手続きは実現したいことの逆算でとります！こんにちは、下北沢司法書士事務所の竹内です。相続手続き全般、遺産分割、相続放棄、認知症対策（成年後見、信託）、不動産売却支援（共有不動産や借金・債務整理による任意売却）、賃貸アパートのトラブル（家賃滞納、孤独死）、終活支援、事業承継や会社設立などの法務手続きをしております！

相続と遺産分割、アンケート紹介！

今日は相続登記と遺産分割協議のコンサルタントのご依頼をいただいたお客様のアンケートをご紹介します。コチラ↓

「長時間に渡り話を聞いてくれた」「的確な解決策を提示してくれた」「親切に対応していただいた」など嬉しいお言葉をたくさん頂戴しました！アンケートを書いてくださったSさん、ありがとうございます！

二次相続まで見据えた遺産分割の案内。未来からの逆算した手続き。

目の前にあったお父様の相続だけでなく、将来のお母様の認知症対策や相続まで見据えた遺産分割や認知症対策のご案内をしました。将来を見越して考えに考え抜き、一番良いと思われる形を提案したことが、アンケートでのSさんの評価につながったと思います。相続は、亡くなった方の財産の手続きをとるだけでなく未来へのスタートでもあります。相続をきっかけに家としての財産の継承をどのようにしていくのか、またそのために何が必要なのかをよく考える機会になります。下北沢司法書士事務所では、みなさまの問題を自分事としてとらえ、将来に必要な提案をしてご家族の老後の安心とスムーズな遺産の相続に貢献します。

エリアも幅広く対応！相続や遺産分割、認知症対策の相談は下北沢司法書士事務所へ！

下北沢司法書士事務所では、相続や遺産分割、信託や任意後見を活用した認知症対策のご相談を受け付けております。アンケートにお答えいただいたSさんと同じく、あなたのおうちのあれこれも整理して、適切な手段をご提案します。

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下北沢司法書士事務所　竹内友章

相続した不動産売却！アンケート紹介！！

2022-09-19

台風もどっかいっていい天気！でも暑い！！司法書士の竹内でございます。相続や相続放棄、遺言、遺産分割、不動産売却支援（借金による任意売却、相続による共有不動産の売却）、事業承継や会社設立などの中小企業法務、成年後見や信託などの認知症対策をしております！

相続した不動産の売却！アンケート紹介！！

さて！今日は相続した不動産の売却の登記や総合調整をご依頼いただいたお客様のアンケートを紹介ます！コチラ！！

「弁護士さんや不動産業者と調整」「段取りを整えてくれた」「親身になって相談にのってくれた」と嬉しいことをたくさん書いてくださいました！Iさん、ありがとうございます！！

相続における「調整屋」の重要性

さて、このお仕事で私でしたのは相続した不動産の売却に向けての「調整」と「段取り」です。Iさんからご相談を受けた段階では、共同相続人のお一人が全ての相続財産を独占しようとしており、かといって相手は具体的な段取りを提示するわけでもなく「全部ワシのもの！！」と主張するだけで一向に話がすすまない。なにをどうしていいか分からないとのご相談でした。お話の内容から、弁護士さんの力を借りることは必ず必要と判断、相続財産は全体をごく半分ずつわけ、不動産も売却して現金で分けることを目標として課題解決に着手しました。

時間がかかったが着実に進行。丁寧な段取りが決め手！

弁護士さんが交渉しましたが話し合いではやはり会話にならず、裁判所での調停に突入。調停は月に１回程度しか開かれないため、どうしても問題解決まで１年、２年とかかってしまいます。その間、税理士さんにお願いしてとりあえず未分割として確定申告を済まし、またIさんとも相談しながら不動産会社と協力して相続不動産をどれくらいの価格で売り出すのか、どういう人をお客さんとして想定するのか、空き家はこちらで解体を想定するのかそれともそのまま引き取ってもらうのかなどの打ち合わせをして下準備をしました。また、裁判所での調停に必要な査定書も用意。資料を弁護士さんに提供したりするなどの作業を行っております。弁護士さんから、売却して現金で分けるところは合意ができたと連絡を受け、当事務所が司法書士として不動産の名義変更（相続登記）をして、前もって打ち合わせていた通りに売却活動を行い、無事売却できました。

どの専門家とも調整ができるのが当事務所のメリットです！

ところでIさんは、この相談をなぜ私にしてくださったのでしょうか。自分上げになってしまって聞き苦しいかも知れませんが、おそらく不動産営業の経験もあり司法書士として法律も知っており、どうしたらいいのかやそれを実現するためのプランやルートをもっていたからだと思います。裁判所での調停に使う査定書１つとっても、調停資料としてはどんなことが記載されている必要があるのかをよく理解し、不動産業者にはきちんと伝わる言葉で要望をお伝えし、事実と違う表現がされてしまったり査定資料として使いやすいものになっているのかを確認しながら作成しました。このような不動産売却支援、相続、成年後見における親族間の総合調整は当事務所の得意とするところであり、最大の特徴です。ご紹介はもちろん、ホームページからも１～２か月に１件ほどのペースでご依頼を承っております。

エリアも幅広く対応！下北沢司法書士事務所にご相談ください！！

下北沢司法書士事務所では、こうした問題がこんがらがった不動産売却の支援や成年後見業務に取り組んでおります。

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下北沢司法書士事務所　竹内友章

不動産売却と登記、アンケート紹介！

2022-07-08

「兄弟と揉めて…」相続不動産の売却、一人で悩んでいませんか？

「まさか、うちの兄弟がこんなことで…」
親御様が遺してくれた大切な不動産を前に、ご兄弟との関係がぎくしゃくし、話し合いが少しも進まない。そんな状況に、一人で心を痛めていらっしゃるのではないでしょうか。

まずは、少しだけこちらの声に耳を傾けてみてください。これは、以前当事務所にご相談くださったお客様からいただいたアンケートの一部です。

「不動産屋さんの紹介から登記まで迅速な対応」「新居が快適」「相続や成年後見も相談するかも」

このお客様も、当初は不動産の売却で大変お悩みでした。しかし、一つひとつ問題を整理し、無事に手続きを終え、今では新しいお住まいで快適な生活を送られています。あなたと同じように悩んでいた方も、こうして笑顔を取り戻せるのです。

はじめまして。下北沢司法書士事務所の竹内友章と申します。私は、司法書士になる前、不動産会社で働いていました。また、高校を卒業してからしばらくは工場で勤務しており、決して平坦な道のりを歩んできたわけではありません。社会的に弱い立場に置かれた方々が抱える悔しさや不安を、身をもって経験してきました。だからこそ、法律の専門家である前に、まずあなたの状況や感情を深く理解できる人間でありたいと思っています。その想いから、心理カウンセラーの資格も取得しました。

この記事は、単なる手続きの解説書ではありません。あなたの心が少しでも軽くなるように、そして、ご家族との絆を壊さずに問題を解決するための「カウンセリング」です。どうぞ、肩の力を抜いて読み進めてみてください。

なぜ兄弟間の不動産相続は揉めるのか？3つの根本原因

そもそも、なぜ仲の良かったはずの兄弟が、不動産相続をきっかけに揉めてしまうのでしょうか。解決策を探る前に、まずは問題の根本原因を一緒に考えてみましょう。ご自身の状況を客観的に見つめ直すことが、冷静さを取り戻す第一歩になります。

兄弟間の不動産相続が揉める3つの根本原因を示した図解。分けられない財産、感情的な対立、知識不足がトラブルにつながる構造を視覚的に表現しています。

原因1：分けられない不動産と分けやすい現金の不均衡

相続財産が「親が住んでいた実家」と「わずかな預貯金」だけ、というケースは少なくありません。預貯金であれば1円単位で公平に分けられますが、不動産は物理的に分割することができません。この「分けにくさ」が、トラブルの最初の火種になりやすいのです。

例えば、ご兄弟の一人が実家に住み続けている場合、他のご兄弟は「自分は何ももらえていないのに、固定資産税の負担だけ求められるのは不公平だ」と感じるかもしれません。この不公平感こそが、揉め事の本質的な原因の一つです。
不動産は、その評価方法も一つではありません。固定資産税の基準となる評価額、相続税を計算する際の路線価、そして実際に市場で売れるであろう実勢価格。どの金額を基準にするかで、それぞれの取り分も変わってきます。この評価の多様性が、さらに意見の対立を生みやすくしてしまうのです。こうした状況を解決するために、不動産を売却して現金で分ける「換価分割」などの方法があります。

原因2：「想い」と「お金」が絡み合う感情的な対立

「親の介護は私だけが必死でやったのに、何もしてこなかった兄さんと分前が同じなのは納得できない」
「昔から、弟ばかり親に可愛がられていたじゃないか」

不動産相続をきっかけに、こうした過去の出来事や長年の不満が噴出することがよくあります。お金の問題だけでなく、それぞれの「想い」が複雑に絡み合うため、話し合いは平行線をたどり、解決が難しくなりがちです。

心理カウンセラーの視点からお伝えすると、こうした感情的なしこりを無視して、法律論や手続きの話だけを進めても、決してうまくはいきません。大切なのは、まずお互いの主張の背景にある「想い」に耳を傾けようと試みることです。なぜ相手はそう主張するのか、その言葉の裏にはどんな感情が隠されているのか。すぐに理解できなくても、まずは知ろうとすることが、こじれた糸を解きほぐすきっかけになるかもしれません。こうした相続における感情的な対立を乗り越えるには、冷静な第三者のサポートが有効な場合もあります。

原因3：手続きや税金に関する知識不足からくる不安と疑心

「兄さんが提案する方法で進めて、自分だけが損をすることはないだろうか？」
「弟は何か自分に不利な情報を隠しているんじゃないか？」

相続手続きは非常に専門的で、多くの方にとっては初めての経験です。遺産分割協議書や相続登記といった重要な手続きについて正確な知識がないと、こうした不安や疑念が生まれやすくなります。そして、その不信感が、兄弟間の溝をさらに深くしてしまうのです。

特に2024年4月1日から相続登記が義務化されたこともあり、手続きを放置しておくわけにはいきません。正しい知識は、ご自身を守り、不要な争いを避けるための「お守り」になります。この記事で、まずは基本的な知識を身につけていきましょう。

【状況別】兄弟との関係から考える、今すぐ取るべき2つの道筋

ここからは、より具体的に、あなたの今の状況に合わせた解決策を見ていきましょう。ご兄弟との現在の関係性によって、進むべき道は大きく2つに分かれます。

相続不動産の分割について話し合う兄弟。テーブルの上の家の模型が、話し合いの中心が不動産であることを示唆している。

ケース1：まだ話し合いの余地があるなら「換価分割」を目指す

もし、まだご兄弟と冷静に話し合うことができる状態であれば、不動産を売却してその代金を分ける「換価分割（かんかぶんかつ）」を目指すのが最も公平で、後々のトラブルになりにくい方法です。

換価分割を円滑に進めるための手順は、以下の通りです。

不動産の価値を知る（査定）：まずは複数の不動産会社に査定を依頼し、いくらで売れそうか相場を把握します。これが話し合いの客観的な土台となります。
全員の合意を文書にする（遺産分割協議書）：誰がどの割合で代金を受け取るかなどを決め、「換価分割のために売却する」という内容を明記した遺産分割協議書を作成します。
代表者を決めて名義変更する（相続登記）：売却手続きをスムーズに進めるため、相続人の代表者1名の名義に相続登記をするのが一般的です。
売却活動を開始する：不動産会社と媒介契約を結び、売却活動を始めます。

ここで非常に重要なのが、遺産分割協議書です。この書類に「換価分割を目的とすること」をきちんと書いておかないと、代表者に不動産を贈与したとみなされ、他のご兄弟に多額の贈与税がかかってしまうリスクがあります。より詳しい多数の相続人がいる不動産の売却方法については、別の記事でも解説していますので、参考にしてください。

ケース2：話し合いが不可能なら「遺産分割調停」を申し立てる

残念ながら、すでに関係がこじれてしまい、当事者同士での話し合いが不可能な状態になっている場合もあるでしょう。その場合は、家庭裁判所に「遺産分割調停」を申し立てることも、有力な選択肢の一つです。

「裁判所」と聞くと、相手と争うようなイメージを持たれるかもしれませんが、調停はそうではありません。調停委員という中立な第三者が間に入り、それぞれの言い分を冷静に聞きながら、話し合いによる合意を目指す手続きです。

問題をこのまま放置し続けると、固定資産税の負担は誰かが払い続けなければならず、不動産の価値も経年劣化で下がっていく一方です。感情的な対立で身動きが取れなくなってしまった時こそ、法的な手続きに則って、強制的にでも事態を前に進める勇気が必要になります。
このような状況では、ご自身だけで対応するのは精神的にも大きな負担となります。遺産分割調停の対応は弁護士に相談し、必要に応じて代理人として手続きを進めてもらうのが現実的な選択肢です。また、司法書士には、相続登記や遺産分割協議書などの書類面を中心にサポートしてもらうことができます。当事務所でも、話し合いが難しい場合の初回無料相談を承っておりますので、一人で抱え込まずにご相談ください。

相続不動産売却の必須手続き！遺産分割協議と相続登記の全知識

兄弟間で揉める・揉めないにかかわらず、相続した不動産を売却するためには、絶対に避けて通れない2つの重要な手続きがあります。それが「遺産分割協議書の作成」と「相続登記」です。これらの手続きを怠ると、売却ができないだけでなく、将来的に大きなトラブルにつながる可能性があります。

STEP1：全員の合意を形にする「遺産分割協議書」の作り方

遺産分割協議書とは、相続人全員が「誰が、どの財産を、どのように相続するか」について話し合って合意した内容を記録する、法的な効力を持つ書類です。これは、単なる話し合いのメモではありません。後のトラブルを防ぐための「契約書」であり、不動産の名義変更（相続登記）や預貯金の解約など、あらゆる相続手続きで提出を求められる非常に重要なものです。

特に不動産を売却して現金で分ける「換価分割」を行う場合は、以下の項目を必ず記載しましょう。

どの不動産を対象とするか（登記簿謄本の情報をもとに正確に記載）
相続人全員が、この不動産を換価分割することに合意した旨
売却代金の分配割合（例：長男Aが2分の1、長女Bが2分の1）
売却にかかる諸経費（仲介手数料、税金など）の負担割合
これ以外に財産がないことを確認する清算条項

そして最も大切なのが、相続人全員が署名し、実印を押印することです。一人でも欠けていれば、その遺産分割協議書は無効です。全員分の印鑑証明書も一緒に添付する必要があります。円満な遺産分割協議の話し方については、親記事で詳しく解説しています。

STEP2：不動産の名義を変える「相続登記」の手続きと流れ

相続登記とは、亡くなった親御様の名義になっている不動産を、相続した人の名義に変更する手続きのことです。この手続きを完了させなければ、法的にその不動産の所有者であることを第三者（不動産の買主など）に主張できません。つまり、原則として、売却の決済・引渡しまでに相続登記を済ませて登記名義を整えないと、買主へ所有権移転登記ができず、売却手続きを進められません。

さらに、2024年4月1日から相続登記は申請義務化され、正当な理由なく期限内に申請しない場合は10万円以下の過料が科される可能性があります。期限の起算点は状況により異なり、例えば遺産分割協議で不動産の取得者が決まった場合は、その協議が成立した日から3年以内に申請が必要です。

手続きの基本的な流れは以下の通りです。

必要書類の収集：亡くなった方の出生から死亡までの戸籍謄本、相続人全員の戸籍謄本、住民票、印鑑証明書、遺産分割協議書、不動産の固定資産評価証明書など、膨大な書類を集めます。
登記申請書の作成：法務局の様式に従って、登記申請書を作成します。
法務局への申請：管轄の法務局に書類一式を提出し、登録免許税を納付します。

ご覧の通り、特に戸籍の収集は非常に手間がかかり、専門的な知識も必要です。手続きの煩雑さから、司法書士に依頼する方がほとんどです。具体的な相続登記の手続きや必要書類については、別の記事で詳しく解説していますので、ご自身で挑戦してみたい方は参考にしてみてください。

相続登記の義務化に関する詳しい情報は、法務省のウェブサイトでも確認できます。

参照：法務省：相続登記の申請義務化特設ページ

なぜ、司法書士が兄弟間の「ちょうどいい」調整役なのか？

ここまで読んでくださったあなたは、「この複雑な状況、一体誰に相談すればいいのだろう？」と感じているかもしれません。弁護士、税理士、不動産会社…選択肢はいくつかありますが、実は、兄弟間の不動産相続において、司法書士は非常に「ちょうどいい」立場にあるのです。

司法書士に相続不動産売却の悩みを相談する女性。専門家が親身に話を聞くことで、問題解決への希望が感じられる。

例えば、弁護士に依頼すると、相手方は「いきなり弁護士なんて送り込んできて、争う気か！」と過剰に警戒し、かえって話がこじれてしまうことがあります。かといって、不動産会社はあくまで売買のプロであり、複雑な法律問題や相続人間の感情的な調整まで行う知識や立場にはありません。

その点、司法書士は不動産登記の専門家として法律知識が豊富なのはもちろん、相続人間の調整役として中立的な立場で話し合いをサポートすることを得意としています。

特に私、竹内は、司法書士であると同時に、元不動産会社勤務で宅地建物取引士の資格も持っています。不動産取引の実務と法律の両面を熟知しているため、売却まで見据えた現実的な解決策をご提案できます。また、成年後見や複雑な相続の事案を数多く経験しており、様々なご家庭の事情に対応してきました。

そして何より、心理カウンセラーとして、あなたの、そしてご兄弟の「想い」に寄り添うことを大切にしています。法律で割り切れない感情の部分も丁寧に整理しながら、全員が納得できる着地点を一緒に探していく。それが、私が考える司法書士の役割です。この「法律」と「実務」と「心」のバランスこそが、司法書士という立場が「ちょうどいい」理由なのです。相続でどの専門家に相談すべきか迷ったら、まずは一度お話をお聞かせください。

まとめ：家族の絆を壊さないために、専門家という選択肢を

相続した不動産をご兄弟と売却する道のりは、決して平坦ではないかもしれません。しかし、正しい知識を持ち、適切な手順を踏むことで、解決への糸口が見つかる可能性は高まります。

この記事でお伝えしてきたことをまとめます。

兄弟間で揉める主な原因は「不動産の分けにくさ」「感情のもつれ」「知識不足」の3つ。
話し合いが可能なら、公平な「換価分割」を目指すのが最善。
話し合いが不可能なら、「遺産分割調停」で第三者を交える選択肢がある。
売却には「遺産分割協議書」と「相続登記」が絶対に必要。
司法書士は、法律・実務・感情の面からサポートできる「ちょうどいい」調整役。

相続で最も大切なのは、手続きを正確に進めること以上に、ご家族の絆を壊さないことだと私は考えています。感情的な対立や複雑な手続きに一人で悩み続けるのは、本当にお辛いことでしょう。

専門家に相談することは、問題を丸投げすることではありません。それは、ご家族の未来を守るための、賢明で、そして優しい選択です。一人で抱え込まず、まずはその重荷を少しだけ、私たちに預けてみませんか。あなたの心が晴れやかになるよう、全力でサポートさせていただきます。

初回無料相談（お問い合わせフォーム）

不動産で騙されるの人の３大事例を紹介！

2022-04-09

こんにちは！下北沢司法書士事務所の竹内と申します。不動産売却支援（債務整理や借金による任意売却、相続による共有不動産の売却）、相続や相続放棄、遺産分割、認知症対策（成年後見、信託）、賃貸トラブル（孤独死、家賃滞納への対応）、事業承継や会社設立業務をしている司法書士です！

不動産投資！現場の司法書士が見たリアルな騙されるパターン。

今日は不動産投資についてお話します。司法書士をする前、不動産の営業マンを２年半の経験があります。そして司法書士の勉強期間中はマンションの管理会社に６年つとめてました。こういう経験から、不動産売却や、不動産投資についてのご相談、孤独死などの賃貸トラブルの対応のご相談、そして騙されて買ってしまった賃貸マンションなどの処分について相談を受けることも多いです。今回は、実際に司法書士として目撃した騙されて不動産を買ってしまった人の特徴やパターンをお伝えします。不動産投資で騙されたと気が付いてご相談に来られる方はみなさんは、月々の家賃よりローンが大幅に上待ってしまい給料や貯金で補填していました。お金を生み出すはずの投資マンションに逆にお金を吸い取られ、貯金を切り崩している地獄の状況です。こんな状況になる方が少しでも減るために、少しでも元不動産業者司法書士としての経験値をお伝えしたいと思います。

騙されパターン１、既に騙された実績がある

ある方は、自宅に訪問販売で不動産営業マンがきたそうです。「少しだけでいいから話を聞いてほしい」と言われ、まんまと自宅にあげてしまい、そのままあれよあれよという間に契約になったそうです。訪問販売の営業マンを自宅にあげる時点でNGですが、そのままズルズルと契約してしまうのも、どこかの時点で誰かに相談して欲しかったと残念でなりません。また「帰ってください」の一言をいうことも大事。理由を細かく説明する必要もありません。「興味ないです。帰ってください」だけでいいのです。それで帰らなかったり大声を出したり相手がするなら警察を呼びましょう。近所の目を気にしてる場合じゃありません。淡々と事務的に１１０番してください。しかし、そもそもなぜこの方に訪問販売にきたのでしょうか。今どき、マンションの訪問販売なんて珍しいと思います。聞けば、この方は過去にも極めて悪質な詐欺的な営業手法にひっかかって、全く必要のない宝石やら絵やらを買わされたことがあるようです。推測ですが、一度騙されると悪い人たちの間で「名簿」が出回っているかもしれません。過去に騙された経験がある人、消費者金融などから借りている人、騙されるまではいかないものの軽はずみに変なアンケートのようなものに住所・氏名を書いたことがある人は気を付けた方がいいかも知れません。

騙されパターン２、謎ロジックで超お得な気分にさせられる。

もう、ホント変なカタカナとか怖いです。なんとなく耳ごごちが柔らかいし、分かったような気分になるし、かっこいいから説明を聞いてる自分が頭いい選ばれた人のような感じでうっとりしちゃうし・・・。不動産投資で騙される場合よく出るワードが「サブリース」。サブリース自体は別に詐欺でもなんでもないし普通にあることなのですが、詐欺の場合にもよく悪用されます。サブリースとは要は「賃料保証」と思ってください。「この部屋は１０万くらいで貸せるとは思いますけど、確実にお客さんが入るとは限りません。それだと心配でしょうからウチが８万円でず～～～っと借りますよ。そしてウチが１０万円でお客さんに貸します。ちょっと安くなるけど、８万はず～～～っと確実に入るんで安心でしょ」というわけです。そもそも８万じゃローン返済に足りない場合はどうするんでしょう。いろいろ話しているうちにこの超重要ポイントから目をそらされちゃんですね。８万保証される代わりに１５万のローンの支払いも保証されてるようじゃこれから何十年と月７万の赤字です。それ以前に、そんな物件売ってくる会社は８万も保証せずにどっか逃げちゃうでしょう。そしてこの月々の赤字に対する目くらましが「節税」。「赤字分は経費になるんで節税できますよ。ローン払い終わったらまるまる資産としてマンションが残る。おめでとう！！」とかわけわかんない話をされます。節税もなにも現金がじゃぶじゃぶ外に出てる状態です。それも何十年も続くようじゃ家計が持つわけありません。

騙されパターン３、セミナーで勉強するつもりが騙されて帰ってくる

そして最後は「投資セミナー」で騙されてかえってきた人のパターンです。その人は不動産投資のセミナーにいってそこで出会った人に勧められた人に騙されて毎月赤字を垂れ流す物件をつかまされたようです。この話の特徴は「セミナーの先生」ではなく「一緒に受講した人」に騙されたこと。主催者より参加者のがなんとなく仲間意識が生まれちゃったりなんかして、警戒心が緩みそうです。セミナー主催者とそのだました人がグルかどうかは分かりませんが、勧められた物件を「サブリースで安心」「ここは値上がりする地域」などと言われ、その説明を聞いて「これなら大丈夫！」と思ってしまい買ってしまったそうです。

「気持ちが落ち着いてるとき」しか投資は考えない！

様々な不動産投資で騙された人のパターンを聞くと「明らかにおかしい」話に引っかかっているのが印象的です。予想外のリスクが発生したり、経済市況が悪くなったことでローンが払えなくなったわけではありません。そもそも「賃料よりローンのが圧倒的に高い」物件を買ってしまっているのです。そのローンが高い部分を「サブリースでダイジョブ！」「節税になる」「最初は大変だけど、うちが管理費なしで管理する。ここで踏み切れるかどうかが人生の分かれ目だぜ」みたいな赤の他人にわけのわかんない理屈でまるめこまれています。なぜ、こんなことになってしまうのでしょうか。それは「冷静な判断ができる心理状態ではなかった」ことが原因じゃないかと思っています。例えば、本業で会社で評価されてないところを「君、センスあるね～～」みたいな感じで承認欲求をくすぐられる。友達がいない人が「一緒にがんばろ～ぜ！」みたいな感じで初めてできた親友感を出してくる。当然、イケメンだったりかわぃぃ女の子の勧誘には最強に注意です（私もひっかかる自信がある！）。こうなると断って関係が壊れるのが怖いとかくだらないことで何百万、何千万の借金を背負ってしまいかねません。不動産に限らず投資にはたくさんの要素がありますが、大切なのは「冷静に物事を考えられるときしか動かないこと！」。あなたが冷静におかしいものはおかしいと考えられる心理状態や体調なのか、自分の状態をよく確認してから考えるといいんじゃないかと思います。

不動産の任意売却も当事務所へ！ぜひご相談ください！！

当事務所では借金による不動産の任意売却のサポートもしております。問題解決までの段取りをつけ案件に応じて不動産会社や弁護士など必要な専門家の手配、借り入れの登記の抹消や売買の手続きで最後まであなたと並走します！

ぜひ電話やお問合せフォームでお問合せください！

下北沢司法書士事務所　竹内友章

自宅を買う人に朗報！登記の税金が安くなる！？

2022-04-02

いつのまにやら葉桜になってますね～下北沢司法書士事務所の竹内です。不動産の売買による名義変更登記、相続遺言、認知症対策（成年後見、信託）、終活支援、大家さん向けに孤独死や家賃滞納への対応、事業承継や会社設立などの中小企業法務をしております。

不動産を買う時の名義変更費用。安くなるかも！？

４月。年度替わりで入学したり就職したり、移動になったりと多くの人にとって節目の時期でございます。そして、税金をはじめとした行政のルールも。おうちの買う人にとって不動産の名義変更の税金が安くなるかも知れない、嬉しい変更がありました！

中古物件でもいけます！軽減措置の適用

ご自宅を購入するときに必要となる不動産の名義変更（登記）。そして、借入があるときは借入の記録を残す登記も必要です。そして、この登記にかかってしまう「登録免許税」。これがバカにならない・・・。購入したおうちの固定資産評価額や借りた金額に税率をかけて計算するので金額はケースによりますが、数十万とかになることは珍しくありません。しかし！居住用の場合は登録免許税を安くする軽減措置があり、４月からこの軽減措置が使える家が増えます！今までは、ものすごくざっくり言うと「居住用」で「50㎡以上」そして「木造戸建なら築年数が２０年以下」「マンションなら築年数25年以下」が条件でした（ざっくりなんで本当はもっと細かくルールが決まってます）。ここから「木造戸建なら築年数が２０年以下」「マンションなら築年数25年以下」がゆる～～くなり、昭和５７年以降に作られた家であれば基本OKになりました！今までの２０年とか２５年だと、それより古いマンションなんて普通にたくさんあります。この築年数規定に阻まれて涙を飲んだ方がどれほどいらっしゃるか・・・。４月からは多くの方がこの軽減措置を使えると思います！

軽減措置はローンに効く！税金が４分の１に！

この軽減措置。実はご自宅をみなさんの名義にする登記よりも、借り入れの登記によく効きます。自宅建物は中古だと元々が安いことが多いので影響が、すくないのですが借り入れはなんと税金が４分の１になります。通常は１０００万かりた場合は４万円かかりますがこれが１万円になります。４０００万円借りたとすると１６万円が４万円になるので１２万円も違います。

今日は住宅を購入した時の登録免許税についてお話ししました。

エリアも下北沢を拠点に世田谷区、目黒区、品川区などの東京２３区や調布市、町田市などの東京都下、さらに、横浜市、川崎市、相模原市、柏市などの神奈川・埼玉・千葉などの首都圏エリアから多くのご相談をいただいております。対応エリアはこちら↓

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下北沢司法書士事務所　竹内友章

相続放棄されちゃった問題・・・

2022-03-28

こんにちは！下北沢司法書士事務所の竹内でございます。大家さん向けに孤独死や家賃滞納への対応、不動産売却支援（債務整理や借金に伴う任意売却、相続による共有不動産の売却）、認知症対策（信託、成年後見、遺言）、終活支援（遺言、信託、死後事務委任など）、相続や相続放棄、事業承継や会社設立手続きをしている司法書士です！

焦点があたりにくい相続放棄「されてしまった」大家さんの苦労。

近年、ニュースなどで高齢者が賃貸物件を借りにくくなったと聞くことがあります。しかし、賃貸トラブルの現場で大家さんの苦労を目の当たりにすると高齢者に貸すことを躊躇する気持ちもよく分かります。特に、言い方が難しいですが特に高級でもないごく普通の賃貸アパートに高齢になって入居したいという方はおそらくあんまりお金は持ってないでしょう。お子さんなど近い親類がいなかったり、いても疎遠だったりすることも想像してしまうと思います。そうすると孤独死リスクも高いうえにその後に相続人のみなさんがちゃんと責任とってくれるのか非常に心配です。そして、その心配が実現してしまう状態。それが「相続放棄」です。

相続放棄は親の借金から人を守る大事な制度。だが・・・

孤独死した人が消費者金融などから借金があったり、あるいは借金がある「可能性」があるだけでも相続人は相続放棄をするケースが多いです。相続放棄そのものは、自分が作ったわけでもない亡くなった人の借金をせおあわないようにする制度で国民を守るために非常に大事だと思います。私も借金がたくさんある人の相続人から相談を受けたら、急いで相続放棄するよう進めます。しかし問題はその後の後始末。相続放棄の手続きをとった司法書士が「誰かから連絡があってもなにも対応してはいけません。相続放棄が無効になりますよ」と説明するケースがあるようです。この説明は私からするとかなり雑なのですが、工場のように大量の手続きをバンバンやるような事務所だとお金もらった案件を手離れさせるためにこのような説明をするのかも知れません。しかし、ここで困るのが大家さん。部屋の荷物を勝手に捨てていいのか不安です。いくら金銭的価値はなさそうなものだけでも人のものですから・・・。誠実に賃借人の方も大事にしながら賃貸経営してきた大家さんほどここでつまづきます。真面目にがんばってきた人が損をする非常に理不尽な状態です。

対応策はある！相談は下北沢司法書士事務所へ！！

下北沢司法書士事務所では、こうしたケースのご相談も多く承ってきました。相続放棄者のみなさんと連絡を取り、残置物撤去の同意をいただきます。同意をいただけるかの最大のポイントは「相手にとってのメリットを説明すること」。ゴミを捨てたくらいで、相続放棄が無効となる「財産の処分」に当たるケースは極めて特殊だと思われます。そのため、相手には相続放棄が無効になるリスクがなく、ゴミを片付けて相続がらみの話を終わらせることができるメリットがあります。この辺りを相手に理解してもらうのがポイント。経験と穏やかに相手に接することが必要があります。

エリアも東京、首都圏だけでなく全国のご相談にのります！！

当事務所は下北沢を拠点に世田谷区、目黒区、品川区などの東京２３区や調布市、府中市などの東京都下、さらに、横浜市、川崎市、相模原市、柏市などの神奈川・埼玉・千葉などの首都圏エリアから多くのご相談をいただいております。対応エリアはこちら↓

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下北沢司法書士事務所　竹内友章

本当に必要！？相続財産管理人

2022-03-26

こんにちは！下北沢司法書士事務所の竹内と申します。相続や相続放棄、遺言作成のコンサルティング、信託、成年後見、不動産売却支援（借金や債務整理による任意売却）、大家さん向けに家賃滞納や孤独死対応、認知症対策、終活支援、事業承継や会社設立などの法務手続きをしている司法書士です！

残酷な宣告・・相続財産管理人が必要です。

賃貸アパートの大家さんが部屋で孤独死されてしまったり、駐車場経営者の方から契約者が亡くなった場合のご相談が増えています。今の時代、高齢になっても独身で過ごす「おひとりさま」もどんどん増えており、こういったご相談は今後も増えてきそうです。そして、孤独死などの相談で特に問題をややこしくするのは相続人の相続放棄。孤独死した人の相続人が相続放棄の手続きを取ると、その相続放棄の手続きをとった弁護士さんや司法書士から「相続放棄した以上、なにもしてはいけません。相続放棄が無効になる可能性がありますよ」と説明を受けるケースも多数あります。そのため、相続放棄者が一切会話を応じてくれなくなりどう対応していいのか困った方が当事務所に相談に訪れます。こうした方々は当事務所にはじめて相談をしているとは限りません。行政の無料相談を利用したり、ほかの弁護士さんや司法書士に相談している方もたくさんいらっしゃいます。そして、「相続財産管理人が必要。」と言われて帰ってくることも多いようです。「相続財産管理人」とは民法の９５２条に定められた制度で、相続人が誰もいない場合は裁判所に申し立て（申請）をしてこの相続財産管理人を選んでもらい、その人が財産関係の処理をすることになります。しかしこの制度、全部の作業が完了するまで１年半くらいはかかりますし、裁判所から１００万円以上の予納金を払わされることが多いと言われています。はっきり言ってたかが孤独死した後の荷物を捨てるだけの作業です。駐車場なら、もう古いボロ車を処分するだけの作業だったりします。さすがに相続財産管理人を選ぶのは、費用対効果があわなすぎます。こういう形式的な法律論を言われて、困った方が訪れるケースもとても多いのです。

こんな手もある！相続放棄者との交渉法

しかしこの相続財産管理人。本当に選ばないと問題なのでしょうか。確かに民法の条文上は、相続放棄などで相続人がいなくなったら相続財産管理人が財産を処分するよう書かれています。しかし忘れてならないのは、あくまで民間同士の話です。大家さんがやりたい「ゴミを捨てる」「車を撤去する」などの作業は基本的に誰も文句を言わなければ事実上、問題はおきません。そこで当事務所では、相続放棄者と司法書士が交渉し、相手方から「今後、所有権を主張しない」旨の書面を取り付けて、それをもって大家さんにゴミ撤去をしていただくようご案内しています。確かに、この作業をやっても大家さんに今後全くトラブルが起きないと言い切ったらそれは不誠実になります。しかし、かなりの部分で問題は解消するし、やりたい作業と費用や手間のバランスを考えるとこの辺が落としどころだと思うのです。

撤去費用は負担してもらえるのか？

室内のゴミや車の撤去作業は、当然借りてる人がやるべきことです。相続放棄したとはいえ、当然ゴミ撤去などの責任は相手にあります！・・・と言いたいところなのですが、相手に費用負担させようとするとおそらくかなり問題が込み入るでしょう。相手は、単純にお金を出したくないだけでなく、「何もするな！でないと相続放棄が無効になる！！」と考えている可能性が高いからです。なので「私その車の所有権を主張することはありませんよ」という言い方をさせるのが落としどころだと思います。これならば、相続放棄したなら所有権を主張しないのは当然ですし彼らの行動と矛盾が生じません。ということで確かにおかしな結論だとは思うのですが、費用は大家さんがご負担することをおすすめしています。

借主の孤独死問題は下北沢司法書士事務所へ！

大家さんを守る孤独死対応は、当事務所がもっとも力を入れている業務の１つです。

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下北沢司法書士事務所　竹内友章

成年後見制度を利用した不動産売却

2022-01-24

おはようございます！下北沢司法書士事務所の竹内と申します。不動産売却支援（相続不動産、成年後見制度を利用した不動産売却、借金により任意売却など）相続や相続放棄、公正証書遺言の作成、信託、会社設立などの中小企業法務をしている司法書士です。

不動産は売り時？

少し前のニュースで新築マンションの平均価格が過去最高なんてのがありました。低金利と共働きの高収入夫婦が後押しをしたとのことですが、今は新築マンションに限らず中古マンション、土地など少なくとも都心では物件の種類に限らずいい金額が出ているのが不動産売却支援をしている現場の司法書士としての印象です。不動産は売り時と言っていいと思います。

刻一刻と変わる不動産市況。油断はできない。

当事務所では今現在もお客様から中古マンションと賃貸アパートの売却の相談を受けております。不動産会社と連携しながら、売却対象物件の付近での売買価格の推移も注視しておりますが、わずかな期間で似たような物件でも思わぬ価格の差が出たりします。約２年前のコロナ発生から不動産市況は一気に悪化すると思われました。ところが一時期の停滞はあったものの不動産市況は好調を維持し、むしろさらによくなっています。しかしちょっとしたニュースや売却物件の付近の物件の動きなどでやはり価格は影響を受けます。当然のことですが今はよくても半年後、1年後もいいとは限りません。

成年後見制度を利用しての不動産売却は時間がかかる。早めに動き出すのが重要！

高い価格で不動産が売りやすいこのタイミングだからこそ、時間がかかるケースでは早めに動きだしいい価格で売りたいものです。例えば認知症の方が不動産の名義人の場合。特に売却に家庭裁判所の許可まで必要な自宅不動産。信託などの予防措置をとっていない場合、成年後見制度を利用して売却することになりますがこれが時間がかかる・・・。まず誰を成年後見人にするか決めて、お医者さんに診断書を作ってもらい、裁判所に提出する資料を集めて書類作成して裁判所に申し立て。その後、成年後見になる方の面接があったり認知症の人ご本人に裁判所の調査官がきたりと選ばれるまでにも時間がかかる・・・。さらに認知症の方の状態をより詳しく確認するため「鑑定」という手続きが入ってしまったり、いざ後見人に選ばれてもそこから約２週間は待期期間があり、更に待期期間が過ぎた後の約１か月後にある初回報告が終わるまでは売却できない・・・こんなことをしている間に半年くらいは一気に過ぎてしまいます。

段取りをうまく組めるかは司法書士によって大きく差が出る！

成年後見制度を利用して不動産売却をする場合はある程度時間がかかることは仕方がありません。しかし司法書士がスムーズに段取りを組めるかによって市況変化による価格差が出る可能性があります。例えば、法律的な事務手続きと同時並行で、売却の下準備をを進めることが考えられます。市場調査や売却先候補者を選定しておくだけでスムーズさは全然違います。

あなた目線で仕事をする下北沢司法書士事務所。ぜひご相談を！

下北沢司法書士事務所では、成年後見制度を利用した不動産売却の相談も数多く承っております。成年後見制度は不動産を売却するだけでなく、その後も利用し続ける必要が法律上あるため、後々のことを考えて利用しやすい制度設計や、推定相続人のみなさまが納得できるようなバランスの調整の観点ももって仕事に取り組みます。残念ながら多くの司法書士は、売却する不動産の価格をより高く、より法的トラブルにならない安全な取引にするという視点を持てておりません。認知症の方ご本人が、それなりに生活できればいいという視点になってしまいがちです。下北沢司法書士事務所は、宅地建物取引士で元不動産業者の司法書士が運営！だからこそ成年後見制度を利用しての不動産売却に差が出ます。

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