司法書士 竹内 友章 | 相続手続、遺言、相続放棄、会社設立、不動産売却なら下北沢司法書士事務所 - パート 11

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疎遠な相続人とのやりとり。円滑に進める司法書士のコツ

突然の相続…疎遠な親族とのやりとりに、お悩みではありませんか？

「長年連れ添った夫が亡くなった。私たちには子どもがおらず、夫の兄弟が相続人になるらしいけれど、もう何十年も会っていない…」
「亡くなった父には前妻との間に子どもがいると聞いている。全く面識がないのに、どうやって連絡を取ればいいのだろう…」

突然訪れる相続は、ただでさえ深い悲しみと多くの手続きで心身ともに大きな負担がかかります。それに加え、これまでほとんど、あるいは全く交流のなかった親族が相続人として現れるケースは、決して少なくありません。

「遺産分割の話なんて、どう切り出せばいいんだろう…」
「いきなり連絡して、お金の話だと思われたらどうしよう…」
「そもそも、手続きに協力してもらえるのだろうか…」

このような、法的な手続きそのものとは少し違う、人間関係やコミュニケーションに関する不安は、誰にも相談できずに一人で抱え込んでしまいがちです。

この記事では、そうしたお悩みを抱える方のために、疎遠な相続人とのやりとりを円滑に進めるための具体的な方法と、相手の心情に配慮した「気遣い」のコツを、司法書士の視点から解説します。法的な正しさだけでなく、円満な解決への道を一緒に探していきましょう。この記事を読み終える頃には、漠然とした不安が解消され、次の一歩を踏み出すための具体的な道筋が見えているはずです。

まず知っておきたい大原則：相続手続きは全員参加が必須です

疎遠な相続人とのやりとりを始める前に、まずご理解いただきたい非常に重要な原則があります。それは、「遺産分割協議は、相続人全員の合意がなければ成立しない」ということです。

たとえ何十年も音信不通であったとしても、法律上の相続人である限り、その方を除外して手続きを進めることはできません。もし、一部の相続人だけで作成した遺産分割協議書があっても、それは法的に無効です。その無効な協議書を使って預金の解約や不動産の名義変更（相続登記）を申請しても、金融機関や法務局は受け付けてくれません。

この大原則を無視してしまうと、後から手続きがすべてやり直しになるだけでなく、相続人間の不信感や感情的な対立を生む原因にもなりかねません。だからこそ、これからお話しするステップを踏んで、丁寧に関係者全員と連絡を取り、合意形成を目指すことが不可欠なのです。

連絡先がわからない…どうやって調べる？

多くの方が最初に直面する壁が、「そもそも連絡先がわからない」という問題です。しかし、ご安心ください。これは法的な手続きに則って調べることが可能です。

まず、亡くなられた方（被相続人）の出生から死亡までの連続した戸籍謄本等を取得します。これにより、法律上の相続人が誰であるかを確定させます。次に、連絡を取りたい相続人の戸籍謄本を取得し、さらにその方の「戸籍の附票（こせきのふひょう）」という書類を取得します。この戸籍の附票には、その方のこれまでの住所履歴が記録されており、現在の住民票上の住所を確認することができます。

これらの戸籍関連書類は、本籍地や住所地の市区町村役場で取得しますが、複数の役所にまたがることも多く、時間と手間がかかる作業です。もちろん、ご自身で進めることも可能ですが、こうした戸籍謄本の取得・相続人調査の段階から、私たち司法書士にご依頼いただくこともできます。専門家が代行することで、皆様の負担を大きく軽減することが可能です。

円滑な協力関係を築く4つの「気遣い」のコツ

連絡先が判明し、いよいよ最初のアプローチを始めるにあたり、最も大切なのは「相手の心情への配慮」です。法的な手続きをただ進めるのではなく、相手への敬意と感謝の気持ちを伝える姿勢が、円満な解決への鍵となります。ここでは、私たちが実務で常に心がけている、円滑な協力関係を築くための4つの「気遣い」のコツをご紹介します。

【専門家の視点】なぜ「気遣い」が重要なのか

相続手続きは、法律論だけで割り切れるものではありません。特に、疎遠だった方へ協力を求める場面では、相手の感情を無視した事務的なアプローチは、かえって事態をこじらせる原因になり得ます。

例えば、夫を亡くされた奥様が、面識のない夫の兄弟（義理の兄弟）に連絡を取るケースを想像してみてください。義理の兄弟からすれば、突然の訃報とともに、遺産分割というデリケートな話が舞い込んできます。驚きや戸惑い、そして「何か要求されるのではないか」という警戒心を持つのは自然なことです。

ここで重要なのは、やはり相手型への配慮です。いきなり遺産分割協議書を送りつけるようなことは、相手への配慮を欠いた、ぶしつけな行為と言わざるを得ません。まずは丁寧な事情説明から始め、相手の負担を最小限に抑える工夫を重ねる。そうした一つひとつの「気遣い」が信頼関係の土台となり、結果的にスムーズな手続きへと繋がるのです。

コツ1：最初のご連絡は「丁寧なお手紙」で

たとえ電話番号がわかっていたとしても、普段お付き合いのない方への最初の連絡は、お手紙の方が無難です。手紙であれば、相手もご自身のペースで内容を読み、落ち着いて考える時間を持つことができます。会話の行き違いも防ぐことができます。

お手紙には、まずご自身の身元を明かし、誰が亡くなったのか、どのような関係でご連絡したのかを丁寧に説明します。そして、遺産分割協議を進めるにあたり、ご協力をお願いしたい旨を誠実に伝えます。この時、相手に手間をかけさせない工夫も大切です。例えば、今後の意向（協力できるか、相続放棄を考えているかなど）を簡単に回答できるようなアンケート形式の書面と、切手を貼った返信用封筒を同封すると、相手は心理的な負担なく返信しやすくなります。

コツ2：遺産分割協議書の「書き方」と「送り方」

協力の同意が得られ、遺産分割協議書をお送りする段階でも配慮が必要です。協議書には財産の内容を記載しますが、不動産や預貯金の具体的な評価額などを詳細に書きすぎると、金額を目にした相手の気持ちが揺らぐ可能性もゼロではありません。

「不動産及び預貯金を含む一切の遺産を、妻である〇〇が相続する」といったように、具体的な金額を避け、誰が何を相続するのかが分かるシンプルな表現に留める方が、スムーズに進む場合があります。もちろん、財産目録を別途添付して透明性を確保することも重要ですが、ケースバイケースでの判断が求められます。

また、書類をお送りする際は、署名・捺印していただく箇所に付箋を貼り、「こちらにご署名とご捺印をお願いいたします」といった手書きのメッセージを添えるだけでも、印象は大きく変わります。相手の立場に立った、ほんの少しの手間が、心を開いてもらうきっかけになるのです。

コツ3：手続きにかかる費用は「相続する側」が負担する

遺産分割協議書には、実印での捺印と印鑑証明書の添付が必須です。印鑑証明書は、市区町村役場で取得する際に数百円の手数料がかかります。

金額としてはわずかですが、この費用を相手方に負担させるのではなく、「取得にかかる費用はこちらで負担いたしますので、お手数ですがご取得をお願いいたします」と申し出ることが重要です。費用の問題以上に、「あなたに余計な負担はかけません」という気遣いの姿勢が伝わることが、信頼関係の構築において大きな意味を持ちます。

コツ4：手続き完了後には必ず「お礼」を伝える

無事に遺産分割協議書がすべて集まったら、ご協力いただいた方へのお礼も考えましょう。

遺産分割協議書が全て集まったことを報告するお手紙に、商品券を添えるなどすると良いと思います。。疎遠であったとはいえ、ご夫婦やご家族の親族であることに変わりはありません。礼儀知らずと評判をたてられても困りますので、お礼は考えた方が良いでしょう。

当事務所が代行する「心に寄り添う」相続サポート

ここまでご紹介した4つのコツを実践するには、精神的・時間的・技術的に非常に大きな負担となることでしょう。「専門家に頼みたいけれど、どこまでサポートしてくれるのだろう？」とご不安に思われるかもしれません。

下北沢司法書士事務所では、単に書類を作成するだけでなく、これまでお話ししてきたような、ご依頼者様の「心」と「手間」の負担を軽くするためのお手伝いを最も大切にしています。高度な法技術だけでなく、「ちょっとした手間や気遣いを惜しまないこと」こそが、スムーズな相続の実現には不可欠であると私たちは考えています。

文面作成から送付まで：最初のご連絡を代行します

ご依頼者様から丁寧にお話を伺い、相続関係や財産状況を整理した上で、疎遠な相続人の方へお送りする最初のお手紙の文面を作成し、送付まで代行いたします。司法書士という法律の専門家が第三者としてご連絡することで、相手方も冷静に状況を受け止めやすく、安心して話を進めやすいという利点もあります。

ご依頼内容を丁寧に伺い、相手方への敬意を込めた、丁寧で分かりやすい文面の作成に努めます。

費用負担からお礼まで：円滑な関係を築くお手伝い

印鑑証明書の取得費用を相手方にお送りする手続き（例えば、定額小為替を同封や費用の振込先口座のお伺いなど）の代行や、手続き完了後のお礼の品の手配・送付まで、きめ細やかにサポートいたします。ご依頼者様が「こうしたい」というお気持ちを形にするためのお手伝いは、すべて私たちにお任せください。

お手紙や遺産分割協議書の作成・送付、先方への費用の振込手続き、そして最後のお礼に至るまで、一連のプロセス全体を当事務所が責任を持ってフォローいたします。ご依頼者様は、煩わしい手続きや精神的なストレスから解放され、穏やかな日常を取り戻すことに専念していただけます。

まとめ：法的技術と同じくらい、ちょっとした手間を惜しまないことが大事

疎遠な相続人との遺産分割協議は、法律の知識が求められるだけでなく、相手の気持ちを想像し、配慮する繊細なコミュニケーションが不可欠です。司法書士はとかく遺産分割協議書を詳細に作成したり、相続分の譲渡や家庭裁判所での相続放棄など、技術面にばかり着目してしまうことがあります。

もちろん、技術面は大事ですし私も相続分の譲渡や相続放棄手続きを活用することがあります。しかしそれと同じくらい、ちょっとした手間を惜しまないなど簡単なことを着々と実行していくことが大事です。

下北沢司法書士事務所はこの点を抑えています。また、民法に加え多角的に相続手続きをサポートするため、不動産知識は不動産営業マンの経験と宅地建物取引士の資格、相手の心理を考えるために上級心理カウンセラーの資格も取得しました。

「何から手をつけていいか分からない」「自分のケースではどうなるのか知りたい」など、どんな些細なことでも構いません。まずは当事務所の無料相談をご利用いただき、皆様のお話をお聞かせください。私たちが、円満な解決への第一歩を、責任をもってお手伝いいたします。

どうぞお気軽にお問い合わせはこちらからご連絡ください。

対応エリアも事務所のある世田谷近辺だけではありません。都内は葛飾区・北区・板橋区など全般からご依頼をいただいております。川崎・横浜・相模大野などの神奈川県や八千代市や船橋市などの千葉県、埼玉県などで対応実績があります。ズームなどテレビ電話での対応や出張も行っております。

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ぜひ電話やお問合せフォームでお気軽にご相談ください！

司法書士　竹内　友章

東京都世田谷区北沢にある下北沢司法書士事務所は、相続手続き、遺言作成、相続放棄、会社設立、不動産売却など、幅広い法務サービスを提供しています。​代表の竹内友章は、不動産業界での経験を持ち、宅地建物取引士や管理業務主任者の資格を活かし、丁寧で分かりやすいサポートを心掛けています。​下北沢駅から徒歩3分の便利な立地で、土日も対応可能です。​お気軽にご相談ください。

司法書士　竹内　友章

価値がない？相続した古いマンション・団地の売却を専門家が解説

「価値がない」と思い込んでいませんか？相続した古い不動産

親御様が大切に暮らしてきた住まいを相続したものの、その物件が築年数の古いマンションや団地、あるいは都心の狭いワンルームだったとしたら、多くの方が途方に暮れてしまうのではないでしょうか。

「こんな古い物件、誰も買ってくれないだろう」
「管理費や税金ばかりがかかる、マイナスの財産かもしれない」
「どう処分していいのか、誰に相談すればいいのか全くわからない」

このような不安から、「価値がない」と思い込み、思考が停止してしまうお気持ちは、痛いほどよくわかります。しかし、その一歩を踏み出せないでいる間に、状況は少しずつ複雑になっていく可能性があります。

この記事では、相続した古い不動産の処分にお悩みの方へ、司法書士であり、不動産取引の現場も知る専門家として、具体的な解決策を丁寧にご説明します。読み終える頃には、「価値がない」という思い込みが、新たな可能性に変わっているはずです。

相続が放置される一番の理由と思い込み

相続問題が長年にわたって放置されてしまうケースには、共通点があります。それは、相続した不動産に対して「どうせ価値などない」と思い込んでしまうことです。

価値がないと感じることで、売却という選択肢が最初から頭に浮かばず、問題解決への意欲そのものが削がれてしまいます。日々の仕事や生活に追われる中で、いつしか相続問題は後回しになり、時間だけが過ぎていくのです。

しかし、ご存じでしょうか。時間が経てば経つほど、事態は複雑化する一方なのです。例えば、相続人の中に次なる相続が発生して関係者が増えてしまったり、空き家のまま放置したことで管理上の問題が発生したりと、解決のハードルはどんどん高くなっていきます。

【専門家コラム】「価値がない」という思い込みが招いた悲劇

以前、ご相談にいらっしゃったA様のケースがまさにそうでした。10年以上前に亡くなったお父様が遺した団地の一室。「どうせ売れない」と思い、何の手続きもしないまま放置していました。

しかし、固定資産税と管理費の請求書は毎年届きます。ある年の固定資産税の納税通知書を見た時、ついにこのまま費用を払い続けるのが馬鹿らしくなったA様は、当事務所にご相談いただきました。

しかし１つ、課題がありました。A様が放置している間に、相続人であったお兄様が亡くなっており、その相続人である甥と姪（A様とは疎遠）にも権利が移っていたのです。

売却するにも、甥と姪の協力が不可欠となりました。こういう場合、最初の連絡をできるだけ丁寧にすることが大事です。甥や姪からすると突然の連絡があり「実は裏に別の魂胆があるのではないか」と勘ぐってしまいがちなケースです。そういった疑いを持たれないためにも、丁寧な事情説明が必要です。幸いなことに当事務所にて住所調査を行いお手紙をお送りしたところ、快く手続きに応じていただきました。しかしもし相続直後にせめて名義変更（相続登記）だけでも済ませていたら、もう少し簡単になったはずです。

当事務所では、このような複雑な相続関係の調査から相続登記、そして提携不動産会社と連携した売却、最終的な売却代金の分配まで、一貫してサポートさせていただきました。

※本事例は、個人が特定されないよう内容を一般化して掲載しています。

最終的に無事売却が完了したとき、A様は「もっと早く相談すればよかったです」と、安堵の表情でおっしゃっていました。

この経験から私が学んだのは、「価値がない」という思い込みこそが、解決への最大の障壁になるという事実です。多くの場合、解決のための選択肢は存在します。諦めてしまう前に、ぜひ一度お話をお聞かせください。

古いマンションが「売れない」と言われる3つの理由

なぜ、古いマンションや団地、ワンルームは「売れない」「価値がない」と思われてしまうのでしょうか。その背景には、買主の視点から見た、明確な3つの理由が存在します。ご自身の状況を客観的に把握するためにも、まずはその理由を正しく理解しましょう。

理由1：建物の問題（旧耐震基準・老朽化）

大きな理由の一つが、建物の物理的な問題です。特に、1981年（昭和56年）5月31日以前に建築確認を受けた「旧耐震基準」の建物は、現在の耐震基準を満たしていない可能性があり、買主から敬遠されがちです。※新耐震基準は1981年6月1日に施行されたため、それ以前の建築確認の建物が旧耐震基準に該当します。

この問題は、金融機関の住宅ローン審査に大きく影響します。多くの金融機関は、旧耐震基準の物件への融資に慎重な姿勢をとるため、買主はローンを組めないか、組めても条件が厳しくなるケースがほとんどです。

また、築年数が経過していれば、給排水管の劣化や断熱性の低さなど、目に見えない部分の老朽化も進んでいます。これらの修繕には多額の費用がかかる可能性があり、購入後のリスクを懸念する買主が多いのも事実です。

理由2：お金の問題（管理費・修繕積立金）

マンションである以上、所有しているだけで毎月「管理費」と「修繕積立金」がかかります。これは売れるまで、相続人が支払い続けなければならない費用です。

一般的に、古いマンションほど将来の大規模修繕に備えるため、修繕積立金が高額になる傾向があります。また、中には管理費を滞納している居住者がいたり、そもそも修繕積立金が十分に貯まっていなかったりするマンションも存在します。

買主は物件そのものだけでなく、マンション全体の管理状況や財政状況も厳しくチェックします。これらの維持費の高さや管理組合の健全性に対する不安は、購入意欲を削ぐ大きな要因となるのです。私自身、マンション管理会社での勤務経験があるため、この点がいかに重要かを実感しています。

理由3：買い手の問題（住宅ローン・購入者層）

前述の通り、旧耐震基準の物件は住宅ローンが利用しづらいため、購入できる人が「現金で購入できる層」に限定されてしまいます。これにより、買い手の絶対数が大幅に減ってしまうのです。

買い手が限られると、売主は価格交渉において不利な立場に立たされやすくなります。特に、相続した団地や狭いワンルームマンションの場合、主な購入者層は不動産投資家や、安価な住居を求める単身者などに絞られます。彼らは利回りやコストをシビアに計算するため、厳しい価格での交渉となることが少なくありません。

参考：住宅・建築物の耐震化について

実はしっかりと価値が評価されることも多い！

ここまで古いマンションや団地は価値がないと思われがちな理由を紹介してきましたが、このコラムではそれを「思い込み」と言ってきました。古いマンションや団地、狭い部屋でも綺麗にリフォームすれば生まれ変わります。そして、このリフォーム作業を自分でお金を出してやる必要はありません。専門業者に買取を打診してみれば良いのです。世の中には世間で知られてなくとも古いマンションなどを買い取ってリフォームし、また一般の方に居住用や賃貸用として販売する会社がたくさんあります。コツコツと仕事を積み重ねるこのような会社に買取を打診してみましょう。プロの会社なのでローンではなく、現金で買い取るケースも珍しくありません。

古い物件の販売ポイント

ここで古いマンション、団地等を販売する時のポイントをご紹介します。司法書士としてもそうですが宅地建物取引士として、安全でなるべく高い価格で売却できるよう、みなさんの参考になれば嬉しいです。

ポイント１：丁寧な仕事が期待できる仲介会社に依頼

不動産会社に直接買い取りをする方法もありますが、できるだけ仲介会社に入ってもらった方が安全な取引になります。

仲介会社会社は契約書も作成するので、第三者的な立場の人が契約書を作る安心感があります。一方、直接買い取りだと購入した不動産会社が契約書を作成することができます。

一方、費用面では仲介手数料がかかるデメリットがあります。ただ同時に仲介会社から多くの買取業者に声をかけてもらい、そこから一番高い金額の会社に売却できることも期待できます。仲介手数料を上回る価値が出ることも珍しくありません。

しかしここで意外な難点があります。私も不動産営業を経験しましたが、会社の体質によってはどうしても大きな物件ばかり重視されがちです。そういう物件を売った方が売り上げから会社も評価するし、営業マン自体の収入にもつながるからです。大手でも例外ではなく、こういう体質の会社の方がむしろ数としては多いでしょう。でも、そういった不動産会社しか無いということではありません。小さな物件でも、また古さからくる面倒さがあっても丁寧に販売活動をしてくれる営業マンや会社もあります。当事務所はそういった会社さんと連携しています。

まずは相続における不動産売却の流れをご理解いただき、安全で高い価格での売却を目指しましょう！

ポイント２：契約不適合責任は負わないこと

不動産を売る場合は、通常は売った後も、売主にも一定の責任が伴います。これを「契約不適合責任（民法５６２条）」と言います。どのような場合にこの責任が生じるのでしょうか。例えば、建物の設備不良や床の軋みなどがあることが契約内容が合ってないとされ、責任を追及されるリスクがあります。しかし、売却しようとしている物件が古いものであれば、何らかの不具合はあることが強く予想されます。それで責任を追及されるリスクがあっては、売却した後とても不安だと思います。そこで契約により契約不適合責任を免除しておくことが大事なポイントになります。一般の方が買う場合はなかなか難しいため、この意味でも不動産会社に買い取ってもらう方が良いでしょう。良く価格の面で不動産会社は伸びにくと言われますが、古い物件の場合は一般の方もその後のリフォームが必要なことなどを理由にしっかり交渉してきます。宅地建物取引士の経験からは、そんなに大きな差は出ないと思います。

なぜ司法書士への相談が最善の一手なのか

ここまで様々な選択肢をご紹介してきましたが、「結局、誰に相談すればいいの？」と思われたかもしれません。不動産のことだから不動産会社？それとも、相続だから他の専門家？

もしあなたが古い不動産の相続でお悩みなら、私たちは司法書士、特に「不動産実務に精通した司法書士」への相談が最善の一手だと考えています。その理由を3つのポイントでご説明します。

相続手続きから売却まで、完結まで併走する安心感

相続した不動産を売却するには、まず「相続登記」を行い、不動産の名義を被相続人（亡くなった方）から相続人へ変更しなければなりません。不動産登記の申請代理や登記申請書の作成は、司法書士の専門業務です（ご自身で手続きを行うことも可能です）。

さらに、相続人が複数いる場合は、誰が不動産を相続するのかを「遺産分割協議」で決める必要があります。この協議書の作成や、相続人全員の意思確認など、法律の専門家として間に入ることで、スムーズかつ公正な手続きをサポートできます。

当事務所にご依頼いただければ、これらの煩雑な相続手続きから、提携不動産会社と連携した売却活動、そして売却後の代金分配まで、すべての窓口を一本化できます。あちこちの専門家を探し、何度も同じ説明をする必要はありません。このワンストップサービスが、お客様の心身のご負担を大きく軽減します。

宅建士・不動産営業経験者だからできる「最適な売却戦略」

当事務所の代表司法書士は、国家資格である「宅地建物取引士」の資格を保有しているだけでなく、過去には不動産会社の営業として、まさに皆様が相続されたような物件の売買を数多く手がけてきました。

この経験があるからこそ、私たちは単なる法律の専門家ではありません。物件の状況や市場の動向、そして買主様の心理までを理解した上で、実務に基づいた最適な売却戦略をご提案できます。

法律（相続手続き）と実務（不動産売却）の両輪を深く理解していること。これこそが、お客様の利益を最大化するために不可欠な、私たちの最大の強みです。

まとめ｜一人で悩まず、まずは専門家にご相談ください

相続した古いマンションや団地、狭いワンルーム。「価値がない」と思い込み、一人で悩み続けていても、残念ながら問題は解決しません。しかし、視点を変え、適切な手順を踏めば、必ず解決の道筋は見えてきます。

そのための第一歩は、信頼できる専門家に相談することです。あなたの状況を客観的に分析し、法律と不動産の両面から最善の選択肢を一緒に考えるパートナーを見つけることが、何よりも重要です。

当事務所では、初回のご相談は無料で承っております。また、平日はお仕事でお忙しい方のために、ご予約いただければ土日祝日のご相談にも対応しております。１人でで抱え込まずに、お気軽にご連絡ください。

無料相談はこちらから

東京２３区の古いマンションだけでなく、横浜市戸塚区や千葉県八千代市などでもご相談実績があります。ぜひ、お気軽にお問合せください！

下北沢司法書士事務所　竹内友章

司法書士　竹内　友章

東京都世田谷区北沢にある下北沢司法書士事務所は、相続手続き、遺言作成、相続放棄、会社設立、不動産売却など、幅広い法務サービスを提供しています。​代表の竹内友章は、不動産業界での経験を持ち、宅地建物取引士や管理業務主任者の資格を活かし、丁寧で分かりやすいサポートを心掛けています。​下北沢駅から徒歩3分の便利な立地で、土日も対応可能です。​お気軽にご相談ください。

司法書士　竹内　友章

相続の計算｜法定相続分から揉めるケースまで司法書士が解説

相続は「計算」だけでは終わらない？まず知っておきたい2つの考え方

「法律で決まった割合があるはずなのに、なぜ話し合いがまとまらないのだろう…」
ご相続の問題に直面された多くの方が、このような壁に突き当たります。相続は、財産を数字で分割するだけの単純な「計算」ではありません。そこには、故人様への想い、ご家族それぞれのこれまでの人生、そして将来への願いが複雑に絡み合っています。

私たち下北沢司法書士事務所は、代表司法書士（東京司法書士会所属）が不動産会社での実務経験と心理カウンセラーの資格を有しており、単なる法律手続きの専門家としてだけでなく、ご家族の心に寄り添うパートナーとして、これまで多くの相続問題と向き合ってまいりました。

この記事では、まず相続計算の基本となる2つの「モノサシ」をご説明し、その上で、なぜ計算通りに進まないのか、そしてどうすれば円満な解決に至れるのかを、具体的なケースを交えながら丁寧に解説していきます。この記事を読み終える頃には、ご自身の状況を客観的に見つめ、次の一歩を踏み出すための道筋が見えているはずです。

目安となる「法定相続分」

法定相続分とは、故人様が遺言書を遺されなかった場合に、民法で定められた遺産分割の「目安」となる割合のことです。誰が相続人になるか（法定相続人）によって、その割合は変わります。

【法定相続人の順位と法定相続分】

ここで重要なのは、法定相続分はあくまで「目安」であるという点です。相続人全員が納得し、合意すれば、この割合とは異なる内容で遺産を分割することも全く問題ありません。法律は、ご家族の話し合い（遺産分割協議）による円満な解決を最も尊重しているのです。

最低限の権利「遺留分」

遺留分とは、一定の相続人に認められる最低限の取得権であり、被相続人が遺言等で特定の者に偏って遺贈した場合でも、対象相続人は遺留分侵害額請求により金銭で遺留分を回復できます。ただし計算方法や基礎財産の範囲、時効など法的要件があり、請求が自動的に実現するわけではありません。

【遺留分が認められる相続人とその割合】

• 対象者：配偶者、子（またはその代襲相続人）、親（直系尊属）
• 対象外：兄弟姉妹には遺留分はありません。
• 割合：
  • 直系尊属のみが相続人の場合：遺産の合計額に対する遺留分は1/3（父母が2名いる場合は合計1/3を均等に分けます）
  • それ以外の場合（配偶者や子がいる場合）：各人の遺留分は、その人の法定相続分の1/2

法定相続分との大きな違いは、遺留分は自動的に受け取れるものではなく、権利を持つ人が「遺留分を侵害している相手方に対して請求する（遺留分侵害額請求）」ことによって初めて効力が生じるという点です。つまり、請求するかどうかは、権利を持つ人の意思に委ねられています。

【ケース別】相続財産の基本的な計算方法

ここでは、具体的な家族構成を例に挙げて、相続財産の計算方法をシミュレーションしてみましょう。ご自身の状況と照らし合わせながら、大まかな金額をイメージしてみてください。計算の対象となる財産には、預貯金や不動産といったプラスの財産だけでなく、借金などのマイナスの財産も含まれることに注意が必要です。

法定相続分の計算シミュレーション

【例】遺産総額が5,000万円の場合

ケース1：相続人が配偶者と子2人

• 配偶者の法定相続分：5,000万円 × 1/2 = 2,500万円
• 子1人あたりの法定相続分：5,000万円 × 1/2 ÷ 2人 = 1,250万円

ケース2：相続人が配偶者と故人の父

• 配偶者の法定相続分：5,000万円 × 2/3 ≒ 3,333万円
• 父の法定相続分：5,000万円 × 1/3 ≒ 1,667万円

ケース3：相続人が子3人のみ（配偶者は既に他界）

• 子1人あたりの法定相続分：5,000万円 ÷ 3人 ≒ 1,667万円

遺留分の計算シミュレーション

【例】遺産総額6,000万円。故人が「全財産を長男に相続させる」という遺言を遺していた。相続人は配偶者、長男、次男の3人。

1. まず、本来の法定相続分を計算します。
   • 配偶者：6,000万円 × 1/2 = 3,000万円
   • 長男：6,000万円 × 1/4 = 1,500万円
   • 次男：6,000万円 × 1/4 = 1,500万円
2. 次に、各人の遺留分を計算します（法定相続分の1/2）。
   • 配偶者の遺留分：3,000万円 × 1/2 = 1,500万円
   • 次男の遺留分：1,500万円 × 1/2 = 750万円

この場合、配偶者は1,500万円、次男は750万円を上限として、遺産を多く受け取った長男に対して金銭の支払いを請求する権利（遺留分侵害額請求権）を持ちます。なお、遺留分を計算する際の基礎財産には、相続開始前10年以内に行われた相続人への特別な贈与（生前贈与）なども含まれる場合があり、実際の計算はより複雑になることがあります。

不動産がある場合の評価額はどう計算する？

相続財産に不動産が含まれる場合、その「価値」をいくらと見積もるかで、話し合いが難航することが少なくありません。不動産の評価額には、主に以下の4つの基準があります。

• 固定資産税評価額：市町村が固定資産税を課税するために定める評価額です。土地・家屋は原則として3年ごとに評価替えが行われますが、新築・増改築や地目変更などがあった場合は、基準年度以外でも評価替えが行われることがあります。
• 路線価：国税庁が相続税や贈与税を計算するために定める土地の評価額。主に市街地で設定されます。
• 公示価格：国土交通省が公表する土地取引の目安となる価格。
• 時価（実勢価格）：実際に市場で売買される価格。不動産会社の査定額などがこれにあたります。

どの評価額を用いるかについて法律上の決まりはありません。遺産分割協議においては、相続人全員が合意した金額が、その不動産の評価額となります。

不動産会社での勤務経験から申し上げますと、もし不動産を売却して金銭で分ける（換価分割）のであれば「時価」を、誰かが相続して住み続けるのであれば、比較的低額になりやすい「固定資産税評価額」や「路線価」を基準に話し合うなど、目的によって使い分けるのが現実的な落としどころを探る一つの方法です。どうしても合意できない場合は、不動産鑑定士に鑑定を依頼することもあります。不動産の分け方は、その後の不動産の名義変更(相続登記)手続きにも関わってきますので、慎重な判断が求められます。

なぜ？相続が「計算通り」にいかない5つの理由

法律で計算の目安が示されているにもかかわらず、なぜ相続は「争族」とも呼ばれるほど揉めてしまうのでしょうか。その背景には、数字だけでは割り切れない、ご家族ならではの事情や感情が隠されています。心理カウンセラーの資格を持つ司法書士として、その深層にある理由を5つの側面から解説します。

①財産が分けにくい（不動産など）

最も多い原因の一つが、遺産の大部分をご自宅の不動産が占めているケースです。預貯金のように1円単位で分けられないため、「誰が相続するのか」「どうやって公平に分けるのか」という問題が生じます。

• 「売却して現金で分けたい」相続人
• 「思い出の家だから住み続けたい」相続人

こうした意見の対立は、容易に解決しません。住み続ける場合は、他の相続人に対して代償金（自分の相続分を超えて不動産を取得する代わりに支払うお金）を支払う必要がありますが、その資金を準備できないことも少なくありません。物理的に分けられない財産は、家族の想いが対立する火種になりやすいのです。

②生前の貢献度（介護など）への不満

「私は長年、親の介護を一身に引き受けてきた。何もしてこなかった兄弟と同じ割合なのは納得できない」というお気持ちは、非常に切実なものです。このような生前の特別な貢献を金銭的に評価し、相続分に上乗せを主張することを「寄与分」と言います。

しかし、この寄与分が法的に認められるためのハードルは、実はかなり高いのが実情です。通常の親子間の扶養の範囲を超える「特別な貢献」であったことを客観的な証拠で示す必要があり、感情的な「大変だった」という想いと、法的な評価との間には大きな隔たりがあります。このギャップが、貢献した側の不満と、他の相続人との溝を深める原因となります。

③生前の援助（特別受益）への不公平感

「兄だけ、大学の学費や結婚資金を親から援助してもらっていた」「妹は家を建てる時に多額の贈与を受けていた」。過去の特定の相続人だけが受けた援助（特別受益）は、他の相続人にとって大きな不公平感につながります。

民法では、この特別受益を遺産の前渡しとみなし、相続財産に持ち戻して計算することで公平を図る仕組みがあります。しかし、過去の贈与の事実を証明することの難しさや、「あれは援助ではなくお小遣いだ」といった認識の違いから、かえって議論が紛糾し、新たな争いの種になることも少なくありません。

④相続人同士のコミュニケーション不足

相続をきっかけに、それまで表面化しなかった家族間の長年の不満や確執が噴出することがあります。特に、相続人同士が疎遠であったり、もともと関係性が良好でなかったりすると、冷静な話し合いは困難を極めます。

お互いの状況や考えを理解しようとせず、自分の権利主張ばかりが先行してしまうと、遺産分割協議はあっという間に行き詰まります。相続は、法律問題であると同時に、家族関係の総決算という側面も持っているのです。コミュニケーションの不足は、合理的な判断を妨げる最も大きな障害の一つと言えるでしょう。

⑤特定の相続人による遺産の囲い込み

故人様と同居していた相続人が、通帳などの財産を管理し、他の相続人にその内容を一切開示しない、というケースも散見されます。ひどい場合には、生前から財産を使い込んでいたのではないか、という疑念が生じることもあります。

情報が不透明な状況では、他の相続人は何を基準に話し合えばよいのか分からず、不信感と無力感に苛まれます。このような一方的な囲い込みは、信頼関係を根本から破壊し、円満な解決を絶望的にしてしまいます。

計算と感情の狭間で。円満解決の前提となる相続財産の把握

ここまで見てきたように、相続は計算と感情が複雑に絡み合う難しい問題です。しかし、解決への道筋は一つではありません。ここでは、ご自身の状況に合わせて検討できる3つの選択肢をご紹介します。大切なのは、ご家族にとってどの方法が最も幸せな未来に繋がるかを考えることです。

ステップ１：実は一番重要！正確な財産状況の把握

相続で意見がまとまらない時、「とにかく話し合いが大事」と思うかも知れません。あるいは「自分で話し合うのは大変。弁護士さんに調停をお願いしよう」と考える方もいることでしょう。

でもちょっと待ってください。話し合いをするのにもその前提となる事実認識がお互いに違ってしまうと、お互いにすれ違うばかりです。話し合いがうまくいかない時はそもそもどの財産がいくらあるのか棚卸をまずはしてみましょう。

ここでポイントとなるのは「どの時点の数字や財産内容を把握するか」です。亡くなった後も介護費や入院費の支払いがあったり、しばらくの間は数字が落ち着かないものです。

そこでまずは「相続開始の日」つまり、亡くなった日の数字を把握しましょう。そして、把握した預貯金額や株式の数、不動産などを落とし込んだ「財産目録」を作成します。

目録を作って財産内容が一目で分かる状態で可視化するだけでも、ずいぶんとスッキリするものです。自分の気持ちも落ち着くかも知れません。話し合いがうまくいきそうもないときは、まずは財産内容を整理することからはじめるのも良いと思います。

ポイント２：財産調査は他の相続人の協力なしにできる。

銀行・信用金庫などの金融機関は、名義人が亡くなったことを知ると口座を凍結してしまいます。そうすると遺言や遺産分割協議で預貯金の帰属先が決定したことを確認するまで、そのまま凍結したままです（一部例外有）。しかし、銀行が預貯金を凍結するといってもそれは下せないというだけです。財産内容を教えてくれないわけではありません。残高の照会等や過去の取引履歴の取り寄せには、協議書や遺言が無くても手続きを踏めば応じてくれます。

そして、財産調査だけであれば相続人全員の同意が必要なわけではありません。相続人の1人からの求めにも応じます。不動産情報も登記情報などから求めることができますし、いざとなれば他の相続人の協力なしに、大体の財産内容は把握することができます。

もしも他の相続人が遺産の状況を掌握していて教えてくれないことにお悩みの方は、司法書士の協力を得るなどして財産状況を自分で把握するのも一案です。

ポイント３：「遺留分を請求しない」という選択肢

前述の通り、遺留分は「請求して初めて発生する権利」です。法律で保障されているからといって、必ずしも行使しなければならないものではありません。

遺言によって財産を受け取った相続人が、その財産（特に自宅不動産）を失うことなく生活を続けられるように、他の相続人があえて遺留分を請求しない。実はこういうケースは良くあります。みなさん遺留分など全く意識することなく、自宅不動産を同居している親族が相続してそれで終わりというケースなどです。

遺留分の知識があると、とかく権利を行使しなければと思う方もいらっしゃいます。しかし遺留分を行使しない相続など普通のことですし、行使するにも具体的に遺留分に相当する金額はいくらなのか請求する方が計算しないと、「で、分かったけどいくら欲しいの？」と言われるだけです。遺留分は請求権があるといっても実際に使うとなると大変です。必ず行使するようなものでもありません。

相続の計算と手続き、一人で悩まずご相談ください

この記事では、相続における法定相続分や遺留分の計算方法から、不動産の評価、特別受益や寄与分といった論点、そして計算通りにいかない理由と解決策まで、網羅的に解説してまいりました。

お分かりいただけたように、相続は単なる計算問題ではなく、法律、不動産、そして何よりご家族の感情が複雑に絡み合う、非常にデリケートな問題です。一つボタンを掛け違えるだけで、解決が遠のいてしまうことも少なくありません。

もし、あなたが今、相続のことで少しでも不安や悩みを抱えていらっしゃるなら、どうか一人で抱え込まないでください。

下北沢司法書士事務所は、不動産会社での実務経験と宅地建物取引士としての登録もある司法書士が、あなたの状況を丁寧にお伺いします。法律や計算の面から多角的に課題を分析するだけでなく、あなたの不安や辛いお気持ちにもしっかりと寄り添い、ご家族全員が納得できる最適な解決策を「一緒に考えて提案する」パートナーでありたいと願っています。

手続きの煩わしさや精神的なストレスからあなたを解放し、穏やかな未来へ進むためのお手伝いをさせていただけませんか。ぜひお気軽にご相談ください。

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司法書士　竹内　友章

東京都世田谷区北沢にある下北沢司法書士事務所は、相続手続き、遺言作成、相続放棄、会社設立、不動産売却など、幅広い法務サービスを提供しています。​代表の竹内友章は、不動産業界での経験を持ち、宅地建物取引士や管理業務主任者の資格を活かし、丁寧で分かりやすいサポートを心掛けています。​下北沢駅から徒歩3分の便利な立地で、土日も対応可能です。​お気軽にご相談ください。

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遺産分割協議は全員の合意が必須｜ここから起こるかも知れない意外な問題点を解説

なぜ遺産分割協議は「全員の合意」が絶対に必要なのか？

ご親族が亡くなられ、相続が始まると、多くの方が「遺産分割協議」という言葉を耳にします。これは、亡くなられた方（被相続人）の遺産を、どの相続人が、どのように引き継ぐのかを話し合う手続きです。そして、この協議で最も重要かつ、時に最も困難となるのが「相続人全員の合意」という点です。遺産分割協議書が法務局や金融機関といった第三者に対して効力を持つためには、原則として相続人全員の署名押印が必要となります。

「なぜ一人でも反対すると進まないのか…」と、途方に暮れてしまう方も少なくありません。法律がこのように定めているのには、一応の理由があります。それは、相続人一人ひとりの権利を尊重し、公平性を確保するためです。特定の相続人の意見だけで遺産の分け方が決まってしまえば、他の相続人が不利益を被る可能性があります。そうした事態を防ぎ、すべての相続人が納得した上で財産を承継するために、全員の合意が絶対的な条件とされているのです。

しかしながら現実の遺産分割協議をするとなると、このルールが理不尽に感じたり大きな課題に感じたりする場合もあります。今日はそのようなケースについてご紹介します。

実務の盲点：1人の「お金が欲しい」が協議を振り出しに戻すことも

最初に、当事務所が経験した遺産分割協議に全員の合意が必要なことで実務で経験したケースをお話しさせてください。この時は問題ありませんでしたが、場合によってはまとまりかけていた話し合いが振り出しに戻ってしまうと感じたケースです。

遺産分割協議は、全員の合意が原則です。そのため、たとえ相続人のうちの一人だけが「私は不動産も預金もいらないから、その代わりに少しでいいから現金が欲しい」と希望した場合でも、その内容を遺産分割協議書に明記し、全員が署名・押印しなければなりません。このケースを経験しました。１人が自宅不動産を相続することに相続人全員が口頭で了承していたものの、１人から現金の要望が出たのです。

ここで私がまずいかなと思ったのが、その協議書が他の相続人の目にも触れることです。全員の合意が必要ということは全員が同じ内容の遺産分割協議書に署名することになります。当然そこには「誰誰はいくら取得する」と書かれることになるのです。そうなると、当初「私は何もいらない」と言っていた相続人が、他の相続人が代償金を受け取ることを知った途端、「それなら私も少しはもらいたい」と考えを変えてしまうことがありえると思いました。そうなると、話し合いが振り出しに戻ってしまいます。

幸いこのケースでは問題なく対応できました。私から不動産を取得予定の方にこのコラムでもお話しする「代償分割」の方法を説明。その方が中心となって相続人間の合意が取れました。もしも代償分割が難しいケースの場合、他のやり方を考えなければなりません。例えば相続分の譲渡や放棄という手法を使ったり、相続分を割合で記載して目立たないように工夫したり、家庭裁判所に対する相続放棄を活用する等検討することになったと思います。

全員合意が難しい…よくある合意を難しくさせる財産内容

長年の実務経験から、合意形成が難しくなりやすくパターンがあると感じています。今日は当事務所が合意形成が難しくなりやすいと感じる２つのケースをご紹介します。ここにあてはまってうまく合意形成できなくとも、あなたのご家庭が特別おかしいというわけではありません。よくあることなので申告になりすぎず、できるだけ気楽に構えられると良いと思います。

ケース1：不動産など「分けにくい遺産」が中心の場合

預貯金のように金額で明確に分けられるものと違い、ご自宅や土地といった不動産は物理的に分割することが困難です。遺産の大部分が不動産である場合、話し合いは特に複雑化しがちです。

例えば、以下のような状況が考えられます。

• 長男は「親との思い出が詰まった実家だから、自分が住み続けたい」と希望する。
• しかし、他の兄弟は「自分たちは住む予定がないから、公平に現金で分けたい」と主張する。
• 誰も住む予定はないが、「先祖代々の土地だから売却には反対だ」という意見も出る。

このように、不動産は「分けにくい」という物理的な特性に加え、相続人それぞれの想いや今後のライフプランが絡み合うため、感情的な対立を生みやすいのです。不動産業界での実務経験からも、不動産価値の評価方法一つをとっても意見が分かれ、協議が停滞するケースを数多く見てきました。

ケース2：特定の相続人が親など亡くなった方の援助を多く受けていた場合

「兄は結婚しているが私は独身。結婚費用は親が援助していた。」
「妹は、親から家を買うときに多額の援助を受けていたはずだ」

被相続人の生前に、特定の相続人が財産から利益を得ていたと他の考えているケースも、協議がうまくいかないケースの典型例です。直接このことについてケンカにまではならない場合でも、心にひっかかって素直に話すことができなくなることがあります。

このような時に備えて、民法には「特別受益」という規定があります。婚姻費用や自宅不動産の建築協力など、特定の相続人が亡くなった方から利益を受けていた場合にはそのことを反映させる規定です。この規定を活用することや、「自分だけずるい」「親を独占していた」といった心理的な不公平感に配慮することがポイントです。もしかしたら、ふとしたきっかけで遺産分割協議の場が、過去の不満をぶつけ合う場になってしまうことかも知れません。

話し合いを難しくしないために知っておきたい！解決までの道筋

話し合いを難しくしないためにも、自分の家庭に照らし合わせてどのような解決方法があるのか知っておくのは重要です。ここでは主たる財産が自宅不動産の場合について検証してみたいと思います。

一番スッキリするのは売却してお金で分ける、元々そこに住んでいた方は売却で得た取得分を元手に新居を探すことです。ですが今日はそれ以外の手段で代償分割を紹介します。

解決策1：不動産を相続する人が差額を支払う「代償分割」

ケース1で挙げたように、遺産に不動産が含まれる場合に特に有効な方法が「代償分割」です。これは、特定の相続人（例えば長男）が不動産をすべて相続する代わりに、その不動産の価値と法定相続分との差額を、他の相続人（次男や長女）に対して自己の資金から現金で支払う方法です。

【メリット】

• 思い出のある不動産を売却せずに維持できる。
• 他の相続人は現金で受け取れるため、公平性を保ちやすい。

【デメリット】

• 不動産を相続する人に、代償金を支払うだけの十分な資力（預貯金など）が必要。

ただし、代償分割を進める上で「不動産の評価額をいくらにするか」という点が新たな火種になることもあります。固定資産税評価額、相続税路線価、専門家による鑑定評価（時価）など、どの基準を用いるかで金額が大きく変わるため、ここでも相続人全員の合意が必要不可欠です。

代償分割を決めた後の「相続登記」手続きと注意点

代償分割を行うことで相続人全員が合意に至った場合、その内容を法的に確定させ、不動産の名義を変更するために「相続登記」の手続きが必要です。この手続きには、司法書士としての専門知識が特に重要となる注意点がいくつかあります。

まず、合意内容を証明する「遺産分割協議書」を作成します。この協議書には、「誰がどの不動産を相続するか」ということに加え、「不動産を相続する代償として、誰が誰にいくら支払うか」という代償分割の事実を明確に記載する必要があります。この記載が曖昧だと、後々のトラブルの原因になりかねません。

そして、注意すべき点の一つに「贈与税」の問題があります。代償分割に伴う代償金は、通常は遺産分割の一環として扱われ贈与税の対象とはなりませんが、遺産分割協議書にその旨が明確に記載されていなかったり、代償金の額が不動産の価額に対して過大であったりするなど、実質的に贈与とみなされる場合には、贈与税が課税される可能性があります。

相続登記の申請は2024年4月1日から義務化されました。原則として「不動産を相続で取得したことを知った日」または「遺産分割が成立した日」から3年以内に申請が必要となります。なお、2024年4月1日より前に開始した相続で未登記のものについても義務化の対象となり、3年間の猶予期間（2027年3月31日まで）が設けられています。過去コラムで複雑な案件に対するコラムも上げております。相続人が多数・不明でも大丈夫！相続登記義務化の解決事例

よろしければこちらもご覧ください。

どうしても合意できない場合は「遺産分割調停・審判」

相続人間での話し合いがどうしてもまとまらない、あるいは感情的な対立から話し合いにすらならない場合の最終的な解決手段として、家庭裁判所の手続きを利用する方法があります。なるべくなら避けたい方法だと思いますが、もしも当事者間だけの話し合いでは解決しない場合、検討するほかありません。この状況に備えて当事務所で相続に強い提携の弁護士事務所があり、状況に応じてご紹介しています。

遺産分割調停
まずは「調停」から始まります。これは、裁判官と民間の有識者からなる調停委員が中立的な立場で間に入り、各相続人から個別に事情を聞きながら、解決案を提示したり、助言をしたりして、話し合いによる合意を目指す手続きです。あくまで話し合いがベースであり、第三者が介入することで当事者も冷静になり、解決に至るケースは少なくありません。

遺産分割審判
調停でも合意に至らなかった場合、「審判」手続きに移行します。審判では、裁判官が各相続人の主張や提出された資料などを基に、法律に従って遺産の分割方法を決定します。これは、当事者の合意ではなく、裁判所の判断によって結論が出されるという点で調停とは大きく異なります。

「裁判

参考：遺産分割調停 | 裁判所

まとめ：遺産分割、相続登記のご相談はぜひ司法書士へ

今日見てきたように、思いのほか相続登記や遺産分割協議には法律的に大変な部分もあります。「遺産分割協議書は全員の合意が必要」はネットを見れば出てきますが、それによってどんな課題が出るのかまでは司法書士や弁護士さんでないと気づけないこともあります。大事なのは、早い段階から専門家に相談することです。司法書士は、弁護士さんより敷居が低く相談したところで相続争いが生じているような雰囲気にもなりません。相続が発生して不動産があったらまずは司法書士に相談し、あなたのご家庭のケースでどのような段取りが適切なのか、一緒に考えていきましょう！

ご相談は初回無料相談はこちらからご利用いただけます。

対応エリアも東京２３区だけはありません。東京都下や首都圏（神奈川・千葉・埼玉）でも業務実績があります他にも茨城県笠間市や石岡市、千葉県館山市・神戸・札幌・山形などで実績があり、必要に応じて全国出張します。ズームなどテレビ電話の打ち合わせも対応します。

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司法書士　竹内　友章

東京都世田谷区北沢にある下北沢司法書士事務所は、相続手続き、遺言作成、相続放棄、会社設立、不動産売却など、幅広い法務サービスを提供しています。​代表の竹内友章は、不動産業界での経験を持ち、宅地建物取引士や管理業務主任者の資格を活かし、丁寧で分かりやすいサポートを心掛けています。​下北沢駅から徒歩3分の便利な立地で、土日も対応可能です。​お気軽にご相談ください。

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相続登記の漏れを防ぐには？専門家が教える不動産調査術

相続登記の「登記漏れ」なぜ起こる？よくある失敗事例

「相続登記はしっかり済ませたはずなのに、後から登記されていない土地が見つかってしまった…」

ご両親を亡くされ、相続手続きに奔走された方から、このようなご相談をいただくことは少なくありません。特に、ご自身で手続きをされた方や、一部の手続きだけを専門家に依頼されたケースで、数年後に登記漏れが発覚する事例が見受けられます。

相続登記における「登記漏れ」とは、亡くなった方（被相続人）が所有していた不動産の一部が、相続登記の手続きから漏れてしまう状態を指します。例えば、自宅の建物と土地の登記は済ませたものの、数平方メートルの私道部分の持分だけが登記されずに残ってしまう、あるいは、ご家族も誰もその存在を知らなかった遠方の山林の登記が漏れてしまうといったケースが典型です。

こうした登記漏れは、「やったつもり」という思い込みから生じることが多く、決して他人事ではありません。特に2024年4月から相続登記が義務化されたことに伴い、何十年も前に行ったはずの祖父母の相続で登記漏れが見つかり、慌ててご相談に来られる方も増えています。

この記事では、司法書士として多くの相続案件に携わってきた経験から、なぜ登記漏れが起こるのか、そしてそれを未然に防ぐための具体的な不動産調査術について、詳しく解説していきます。

専門家としての経験から：登記漏れは「思い込み」から始まる

これまでの実務で数多くの相続登記をお手伝いしてきましたが、登記漏れが発覚するケースには共通点があります。それは、ご家族の皆様が「親の財産はこれだけのはずだ」と強く思い込んでいることです。

例えば、あるご相談者様は、お父様の相続登記をご自身で完了させました。しかし数年後、自宅を売却しようとした際に、前面道路の「私道持分」の登記が漏れていたことが発覚。買主様との契約は目前でしたが、急いで相続人全員で再度、遺産分割協議を行い、私道持分の相続登記を申請する必要に迫られました。幸い、相続人間の関係が良好だったため事なきを得ましたが、もし関係が悪化していたら、売却そのものが頓挫していた可能性も否定できません。

この事例のように、登記漏れは後になって大きなトラブルの火種となり得ます。手続きの煩雑さやストレスから皆様を解放し、安心して未来へ進むためにも、最初の段階で網羅的な調査を行うことが何よりも重要なのです。

【要注意】登記漏れしやすい不動産リスト

では、具体的にどのような不動産が登記漏れの対象になりやすいのでしょうか。ここでは、特に注意が必要な不動産の典型例を3つご紹介します。ご自身の状況と照らし合わせながらご確認ください。

私道・共有道路の持分

登記漏れの代表格ともいえるのが、自宅に接している「私道」や「共有道路」の持分です。一戸建てを購入した際、土地と建物だけでなく、前面道路の所有権（多くは共有持分）も一緒に取得しているケースが一般的です。

しかし、この私道部分は、公衆用道路として利用されているなどの理由から固定資産税が非課税になっていることが多く、毎年送られてくる納税通知書には記載されてないこともあり得ます。そのため、納税通知書だけを頼りに相続財産をリストアップすると、私道の存在を完全に見落としてしまうのです。

不動産取引の実務に携わってきた経験から申し上げると、この私道持分の登記漏れは、将来その不動産を売却する際に極めて大きな問題となります。買主様への所有権移転が完全にできないため、最悪の場合、売買契約そのものが白紙撤回になるリスクも孕んでいます。

所在が分かりにくい山林や原野

ご自身の生活圏から遠く離れた場所にある山林や原野、畑なども登記漏れが発生しやすい不動産です。先祖代々受け継いできた土地で、ご自身はもちろん、亡くなった親御さんですらその正確な場所や範囲を把握していないケースも珍しくありません。

山林などは地番が「〇〇山 1番」のように大まかで、一つの地番でも複数の筆に分かれていることが多く、すべての土地を把握するのが困難です。また、価値が低いと思われている土地ほど関心が薄れ、相続手続きの際に意識から抜け落ちてしまいがちです。

マンションの敷地権や付属建物

「うちはマンションだから大丈夫」と思われている方も注意が必要です。特に、建築年月日が古いマンションの場合、現在の「敷地権付きマンション」とは異なり、建物（専有部分）の権利と、土地の権利（共有持分）が別々の登記になっていることがあります。この場合、建物の登記はしても、土地の共有持分の登記を失念してしまうリスクがあります。

また、駐車場やトランクルーム、物置などが、居住用の建物とは別の「付属建物」として独立して登記されているケースもあります。マンション管理会社での勤務経験上、こうした付属建物の存在は管理規約や購入時の書類を確認しないと判明しにくく、見落としやすいポイントの一つです。

登記漏れを防ぐカギは「複合調査」にあり

ここまで登記漏れしやすい不動産の例を見てきましたが、ではどうすればこうした見落としを防げるのでしょうか。その答えは、単一の書類に頼るのではなく、複数の公的な書類を組み合わせて多角的に調査する「複合調査」にあります。

ユーザーからの補足指示にもあったように、「名寄帳に載っていない私道持分」や「納税通知書に記載のない山林」は実際に存在します。「この書類さえ見れば完璧」という万能な書類は存在しないのです。だからこそ、それぞれの書類の長所と短所を理解し、パズルのピースを組み合わせるように全体像を明らかにしていく作業が不可欠となります。

ここからは、専門家が実践する複合調査の具体的なステップをご紹介します。

ステップ1：納税通知書と名寄帳で当たりをつける

調査の第一歩は、市区町村役場で取得できる書類から始めるのが効率的です。

まず、毎年4月～5月頃に送られてくる「固定資産税・都市計画税 納税通知書」を確認します。ここには、その市区町村内で課税対象となっている不動産がリストアップされています（課税明細書）。これにより、少なくとも課税されている不動産の全体像を把握できます。

次に、同じく市区町村役場（都税事務所など）で「名寄帳（なよせちょう）」を取得します。名寄帳とは、ある特定の人がその市区町村内に所有している不動産をすべて一覧にしたものです。納税通知書との大きな違いは、私道や墓地など、固定資産税が非課税・減免されている不動産も記載される点です。

ただし、これらの書類には限界もあります。それは、調査できるのがその市区町村内の不動産に限られるという点です。もし亡くなった方が他の市区町村にも不動産を所有していた場合、その存在を突き止めることはできません。

ステップ2：権利証（登記識別情報）で契約内容を遡る

次に、故人がご自宅で保管されていた書類を確認します。特に重要なのが「登記済権利証」または「登記識別情報通知」です。

これらの書類は、不動産の所有権を取得した際の登記完了を証明するもので、不動産購入時の売買契約書などと一緒に保管されていることが多いです。書類の束を丁寧に確認すると、売買の対象となった物件の目録が見つかることがあります。その目録に、自宅の土地・建物のほかに、私道持分や付属建物などが記載されていないかを確認することで、登記漏れのヒントが得られます。

ただし、これらの書類はあくまで「購入時点」の情報です。その後に一部を売却したり、分筆・合筆したりしている可能性もあるため、必ず次のステップで最新の情報を確認する必要があります。

ステップ3：登記事項証明書や公図で最終確認する

最終的な確認は、不動産の所在地を管轄する法務局で行います。法務局では、不動産の現在の権利関係が記録された「登記事項証明書（登記簿謄本）」を取得できます。

ここで専門家ならではのチェックポイントとなるのが「共同担保目録」です。もし亡くなった方がその不動産を購入する際に住宅ローンなどを利用していた場合、登記事項証明書と一緒に共同担保目録を取得できます。この目録には、融資の担保として提供された不動産がすべて記載されています。

金融機関は融資の際に担保漏れがないよう厳しくチェックするため、この共同担保目録に、ご家族が把握していなかった私道持分などが記載されているケースがよくあります。これは、登記漏れを発見するための非常に有力な手がかりとなります。

さらに「公図」を取得し、対象不動産の隣接地の状況を確認することも有効です。公図を見ることで、前面道路が私道かどうか、隣接地との位置関係などを視覚的に把握でき、調査の精度が上がります。

参考：登記・供託オンライン申請システム 登記ねっと 供託ねっと

登記漏れが発覚したら？放置するリスクと対処法

もし、これらの調査によって登記漏れが発覚した場合、絶対に放置してはいけません。登記漏れをそのままにしておくと、以下のような様々なリスクが生じます。

• 売却や担保設定ができない：いざ不動産を売りたい、あるいはそれを担保にお金を借りたいと思っても、登記上の所有者が亡くなった方のままでは手続きを進めることができません。
• 次の相続で手続きがさらに複雑化する：登記漏れを放置したまま相続人が亡くなってしまうと、関係者がネズミ算式に増えていきます。そうなると、遺産分割協議をまとめるのが極めて困難になり、解決までに多大な時間と費用がかかることになります。関係者が多くなりすぎてお困りの方は、「相続人が多数・不明でも大丈夫！相続登記義務化の解決事例」の記事もご参照ください。
• 過料（罰金）の対象になる可能性：2024年4月1日から相続登記が義務化され、正当な理由なく期限内（相続の開始を知った日から3年以内）に登記をしないと、10万円以下の過料が科される可能性があります。これは過去に発生した相続にも適用されるため、古い登記漏れも対象となります。

もし登記漏れが見つかったとしても、決して焦る必要はありません。改めて相続人全員で、その漏れていた不動産について再度、遺産分割協議を行い、法務局に相続登記を申請することで、適切に手続きを完了させることができます。手続きが複雑で分からない場合は、速やかに専門家へ相談しましょう。

相続登記は専門家への相談が確実です

ここまで、相続登記の漏れを防ぐための調査方法について解説してきました。しかし、ご紹介した「複合調査」をご自身で行うには、多くの時間と手間がかかります。また、古い権利証や公図を正確に読み解くには、専門的な知識と経験が必要です。

特に、以下のようなケースでは、ご自身での調査は困難を極める可能性があります。

• 相続財産である不動産の種類が多い、または複数の市区町村に点在している
• 山林や農地など、所在の特定が難しい不動産が含まれている
• 相続人が多い、または疎遠な親族がいる
• 古い書類しか残っておらず、情報の読み解きに自信がない

このような状況で無理に手続きを進めると、かえって登記漏れのリスクを高めてしまいかねません。

私たち司法書士は、不動産登記の専門家であると同時に、皆様の代理人として各種公的書類を取得し、網羅的な財産調査を行うことができます。不動産会社での実務経験も活かし、法律面だけでなく取引上のリスクも踏まえた上で、安全かつ確実に手続きを進めるお手伝いをいたします。

何より大切なのは、皆様が手続きの煩わしさや「何か見落としているかもしれない」という不安から解放されることです。当事務所は、流れ作業で工場のように大量に登記を量産するタイプの司法書士ではありません。最適な解決策を一緒に考えます。

相続登記に関するご不安やお悩みは、どうぞ一人で抱え込まずに、当事務所の無料相談をご利用ください。あなたからのご連絡を心よりお待ちしております。エリアも東京２３区に限らず、首都圏や山梨・大阪・九州・北海道など全国の物件で取り扱い実績があります。

相続登記の無料相談はこちら

司法書士　竹内　友章

東京都世田谷区北沢にある下北沢司法書士事務所は、相続手続き、遺言作成、相続放棄、会社設立、不動産売却など、幅広い法務サービスを提供しています。​代表の竹内友章は、不動産業界での経験を持ち、宅地建物取引士や管理業務主任者の資格を活かし、丁寧で分かりやすいサポートを心掛けています。​下北沢駅から徒歩3分の便利な立地で、土日も対応可能です。​お気軽にご相談ください。

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遺産分割で相手が要求を言わない…司法書士と進める解決策

ご主人の相続、他の相続人が本音を言わずお困りではありませんか？

大切なご主人を亡くされ、深い悲しみの中、相続の手続きを進めなければならない…そのお気持ち、お察しいたします。ただでさえ大変な時期に、他の相続人との話し合いが思うように進まないと、心労は計り知れないものがあるでしょう。

「遺産をどうしたいのか、はっきりとした要求を言ってくれない」
「何度も同じような質問を繰り返され、話し合いが一向に進まない」
「一体、何を考えているのか分からず、どう対応していいか途方に暮れている」

もしあなたが今、このような状況で心を痛めているのでしたら、どうか「自分だけが…」と追い詰められないでください。遺産分割というデリケートな問題では、相手が本音をなかなか見せず、話し合いが膠着してしまうことは、決して珍しいことではないのです。

この記事では、なぜ相手が要求を言わないのか、その心理的な背景を探るとともに、私たち司法書士がどのように関わることで、その固く閉ざされた扉を開くお手伝いができるのかを、具体的な事例を交えながらお伝えします。この記事を読み終える頃には、きっと、今の苦しい状況を打開するための具体的な一歩が見えてくるはずです。

なぜ相手は要求を言わないのか？考えられる3つの心理

相手がはっきりと要求を口にしないのには、いくつかの心理的な理由が考えられます。単に意地悪をしているのではなく、相手もまた、様々な不安やためらいを抱えているのかもしれません。まずはその背景を理解することが、冷静な対話への第一歩となります。

① まずはあなたの出方を探っている

相手が直接的な要求を避け、質問を繰り返す場合、まずはこちらの意向や財産状況を把握したいという「探り」の心理が働いている可能性があります。特に相続に関する知識が十分でない方の場合、ご自身の要求が法的に、あるいは社会通念上、妥当なものなのか自信が持てません。そのため、先に手の内を見せることを恐れ、あなたの出方を見ながら自分の立ち位置を決めようとしているのです。

このような場合、相手の質問を「攻撃」と捉えず、一つひとつ誠実に情報を提供していく姿勢が、結果的に相手の警戒心を解き、本音を引き出す鍵となることがあります。

② 関係性を壊したくないという遠慮やためらい

「お金の話を切り出して、親族の関係が気まずくなったらどうしよう…」
「あまりがめつい人間だと思われたくない」

こうした気持ちから、明確な要求をためらっているケースも少なくありません。特に、これまで良好な関係を築いてきた相手であればあるほど、お金の話が関係に亀裂を入れることを恐れるのは自然な感情です。この場合、高圧的な態度で要求を促すのではなく、相手の気持ちを尊重し、「お互いにとって良い形で解決したい」というメッセージを伝え、話しやすい雰囲気を作ることが大切になります。

③ 手続きの進め方への不満や疎外感

相続手続きは、亡くなった方の配偶者であるあなたが中心となって進めることが多いでしょう。しかし、その進め方に対して、他の相続人が「自分は蚊帳の外に置かれている」「十分に情報が与えられていない」といった不満や疎外感を抱いている可能性もあります。

その不満が、遺産分割協議への非協力的な態度、つまり「要求を言わない」という形で現れているのかもしれません。財産の全体像がきちんと開示されていないと感じている場合、この傾向はより強くなります。手続きの進捗や財産の情報をこまめに共有し、相手も「当事者」として手続きに参加しているという意識を持ってもらうことが、信頼関係を築く上で非常に重要です。

【対応事例】20年越しの相続。司法書士の伴走

ここで、当事務所が実際にサポートさせていただいた事例をご紹介します。ご相談者は、20年以上前に亡くなったご主人名義のご自宅の相続登記でお困りの奥様でした。

お子さんがいらっしゃらないため、相続人は奥様と、ご主人のご兄弟3名。奥様はご兄弟とほとんど交流がなく、ご自身で連絡を取ることに大きな不安を感じていらっしゃいました。

【不安】「これからどうなるんだろう…」専門家が介在する緊張の始まり

まず、当事務所で戸籍を調査して相続人を確定させ、私からご兄弟の皆様へ、遺産分割協議へのご協力をお願いするお手紙を丁寧にお送りしました。すぐに2名の方からは協力的なお返事をいただけましたが、残るお一方からは、なかなかお返事がありません。

相手の方のお気持ちを害さないよう、文面を慎重に練り直して再度お手紙をお送りしたところ、「まずは全ての財産を開示して欲しい」というご返信がありました。これは相続人として正当なご要望です。

【葛藤】「もう調べようがない…」過去の事実と現在の想いの間で

しかし、問題はご主人が亡くなってから20年以上が経過していること。当時の預貯金や株式などの資料はほとんど残っておらず、正確な財産状況を調べるのは極めて困難でした。私はこの状況を正直に奥様にご報告し、奥様のお気持ちを伺いました。

奥様は、ご夫婦で力を合わせて住宅ローンを返済してきたこと、この家にご自身の人生が詰まっていることを切々と語られました。そのお気持ちを、今度は私から相手の方へ、奥様ご自身の言葉として丁寧にお伝えしました。

そこから、根気強いやり取りが始まりました。
「家の価値はどう判断するのか？」
「私は兄（亡くなったご主人）と特に仲が良かった」

財産に関する質問と、亡くなったご主人との思い出話が、何往復か続きました。そのたびに、私は奥様と打ち合わせを重ね、奥様のお気持ちを汲み取りながら、奥様からの回答を先方に伝えていきました。。

【安堵】4回のやり取りの末に訪れた解決の光

質問と回答を4回繰り返した頃、ついに相手の方から相続に対する希望が提示されました。それはこれまでどおり話をはぐらかすようなものではなく実際に遺産分割協議を前に進められるご希望でした。

奥様もこのご希望に向き合い、無事に遺産分割協議が成立し、20年越しにご自宅を奥様の名義にすることができたのです。

この事例は、焦らず、相手の質問に一つひとつ誠実に向き合うことが、最終的に相手の本音を引き出し、円満な解決に繋がることを示しています。そして、そのプロセスに専門家が伴走することで、依頼者の方の精神的なご負担を和らげ、冷静なコミュニケーションを維持できるのです。

膠着状態を打開する司法書士の「中立性」という関わり方

司法書士は弁護士さんと違い、依頼者の方の立場に立って代理人として交渉することは法律上できません。しかしこの「交渉代理ができない」という点が、時として円満な解決への大きな強みになるのです。

交渉代理はできないが、あなたと併走することはできる

司法書士法上、私たち司法書士は、紛争性のある案件で特定の相続人の代理人として相手方と交渉することはできません。しかし、それは「何もできない」という意味ではありません。

法的知識をあなたに伝えながら適切な回答をするサポートをすることはできます。考えた内容は、なにも口頭で伝えなければならないわけではありません。落ち着いて、手紙にすれば良いのです。時として直接会うよりも、冷静かつ正確なコミュニケーションが可能になります。これにより、不必要な対立の激化を防ぐことができるのです。特定の相続人間の利害が対立しないケースでは、遺産手続きは弁護士より司法書士！大きなメリットがあります！！でも解説している通り、司法書士が適任な場面は多くあります。

「どちらの味方でもない」ことが相手の警戒心を解く

もし、一方の相続人に弁護士が代理人として就くと、相手は「攻撃されている」「戦いが始まる」と感じ、身構えてしまうことが少なくありません。そうなると、態度はより硬化し、話し合いでの解決は遠のいてしまいます。

一方で、司法書士は「相続人全員のための手続きを、公平中立な立場で進める専門家」として関わります。この「どちらの味方でもない」というスタンスが、相手の警戒心を解き、「この人になら話しても大丈夫かもしれない」という安心感に繋がることがあるのです。

心理カウンセラーとしての視点からも、人は攻撃されていると感じると防御的になりますが、安全な場であると感じれば心を開きやすくなります。私たちのこの中立的な立場こそが、相手の隠された本音や、「実はお金が欲しいわけではなく、ただ自分の気持ちを分かってほしかった」といった本当の望みを引き出すきっかけになるのです。

長期化させないために。今あなたができること

では、この膠着した状況を打開し、手続きを前に進めるために、今あなたに何ができるでしょうか。焦りは禁物ですが、行動を起こすことは大切です。

まずは相手の質問に一つひとつ誠実に対応する

「また同じことを聞かれる…」とうんざりする気持ちはよく分かります。しかし、まずは相手の質問に、一つひとつ誠実に対応することを心がけてみてください。財産に関する質問であれば、分かる範囲で構いませんので、通帳のコピーや不動産の評価額が分かる書類など、客観的な資料を揃えて開示する姿勢が大切です。その透明性が、相手の不信感を和らげ、本音での対話を促す土壌を作ります。「急がば回れ」の精神が、結果的に円満かつ早期の解決に繋がるのです。

相続登記は、ぜひ専門家にご相談ください

相続登記には、このように人間関係的な部分だけではなく、安易に手続きを進めると思っていたものと権利関係が違って登記がされてしまったりと、落とし穴がたくさんあります。そのため軽く考えず、司法書士に相談することを強くお勧めします。

下北沢司法書士事務所は、単に法律手続きを代行するだけではありません。心理カウンセラーの資格を持つ司法書士が、あなたの不安や辛いお気持ちに優しく寄り添いながら、不動産実務の経験も活かして、バランスの取れた解決策を「一緒に考えて提案する」パートナーでありたいと願っています。

もし、あなたが今、出口の見えないトンネルの中にいるように感じているのなら、どうぞお気軽にお声がけください。最初の一歩として、初回無料相談はこちらからご利用いただけます。私たちが、あなたと一緒に光の差す方向を探します。ご依頼いただいているエリアも事務所所在地である世田谷区やをはじめとする東京２３区、府中市・調布市などの東京都下からもたくさんご依頼をいただいております。東京都以外では川崎、横浜、相模原、取手などの首都圏でも依頼実績があります。更に出張対応では、千葉県館山市・神戸・札幌・山形などで実績があり、必要に応じて全国出張します。ズームなどテレビ電話の打ち合わせも対応します。

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お問い合わせ | 相続手続、遺言、相続放棄、会社設立、不動産売却なら下北沢司法書士事

司法書士　竹内　友章

東京都世田谷区北沢にある下北沢司法書士事務所は、相続手続き、遺言作成、相続放棄、会社設立、不動産売却など、幅広い法務サービスを提供しています。​代表の竹内友章は、不動産業界での経験を持ち、宅地建物取引士や管理業務主任者の資格を活かし、丁寧で分かりやすいサポートを心掛けています。​下北沢駅から徒歩3分の便利な立地で、土日も対応可能です。​お気軽にご相談ください。

司法書士　竹内　友章

相続不動産の売却費用、持ち出し不要！司法書士が解説

相続不動産の売却、費用が心配で動けずにいませんか？

「親から実家を相続したけれど、どうしたらいいか分からない…」
「兄弟からは早く売却してほしいと言われるけど、手元にまとまったお金がない…」
「手続きが複雑そうで、何から手をつけていいのか…」

予期せぬ相続で不動産を引き継がれた方が、このようなお悩みを抱えてご相談に来られるケースは少なくありません。特に、相続登記や売却手続きに必要な費用をすぐに用意できないことで、一歩を踏み出せずにいらっしゃる方は多いのではないでしょうか。

周りからの期待やプレッシャーを感じながら、金銭的な不安も重なり、精神的に大きなご負担を感じていらっしゃるかもしれません。ご安心ください。そのお悩み、解決する方法があります。

この記事では、お手元の資金から持ち出しをすることなく、専門家のサポートを受けて相続不動産をスムーズに売却する方法について、具体的に解説していきます。費用の心配から解放され、安心して次の一歩を踏み出すためのお手伝いができれば幸いです。

ご安心ください！売却代金から司法書士費用を清算できます

当事務所は、連携する不動産会社と協議のうえ、買主からの決済時に売却代金の分配を受ける仕組み（※個別事案で可否が異なります）を採用することも多いです。この手法が採用できるケースの方であれば、事実上ご自身の預貯金は使わずに専門家に任さられます。不動産会社で勤務経験があり、宅地建物取引しの資格を保有し、登録までしている当事務所だから提供できるサービスです。具体的にご紹介していきます。

【司法書士の視点】 費用支払いの意外な盲点と、私たちの解決策

相続のご相談で意外と多いのが、「財産は不動産くらいで、預貯金はほとんどない、あるいはあるかどうかも分からない」というケースです。特に、疎遠だったご親族が亡くなり、役所からの固定資産税の請求書などで初めてご自身が相続人だと知った、という方もいらっしゃいます。

このような状況では、相続手続きを依頼する司法書士への報酬を、ご自身の貯金から支払わなければならないのか、という点が大きな壁となります。大切なご自身の資産を取り崩すのは、誰しも避けたいことでしょう。

そこで下北沢司法書士事務所では、相続人調査から遺産分割協議書の作成、相続登記、そして不動産会社と連携した売却サポートまでを一貫して行い、すべての手続きが完了した後に、受け取った売却代金から費用をお支払いいただく独自のサービスを整えました。これにより、ご依頼者様は金銭的なご心配なく、相続手続きと売却活動に専念いただけます。これは、ご依頼者様のご負担を少しでも軽くしたいという想いから生まれた手法です。

「持ち出しなし」を実現する司法書士と不動産会社の連携

「なぜ、費用の後払いが可能なのか？」と疑問に思われるかもしれません。その答えは、私たち司法書士と、信頼できる不動産会社との緊密な連携にあります。ご相談から費用のご精算まで、ワンストップで手続きが進む具体的な流れを見ていきましょう。

①相続手続きを先行、終わりが見てて来た時に売却準備に入る

まず、私たち司法書士が、相続人を確定させるための戸籍収集や、相続人全員の合意を形にする遺産分割協議書の作成といった、相続に不可欠な法的手続きを開始します。
その完結が見えてきたタイミングで、連携する不動産会社が売却に向けた準備をスタートさせます。相続手続きが完全に終わる少し前のタイミングで、物件の価格査定や市場調査、効果的な販売戦略の立案などをはじめます。
これにより、手続き全体がスムーズに進み、時間的なロスがなくなります。また、ご依頼者様が個別に不動産会社を探し、連絡を取るといったお手間も一切かかりません。

②売却活動と相続登記の完了

不動産の名義変更（相続登記）は登記の申請をして完了するまである程度の時間がかかります。東京都内では、時期によっては１か月を超えることも珍しくありません。そこで、状況によっては相続登記と販売活動を同じくらいのタイミングでスタートすることがあります。
不動産は、亡くなった方の名義のままでは売却できません。事前に相続人の名義に変えておく必要があります。この登記手続きを売却活動と並行して完了させておくことで、いざ「買いたい」という方が現れた際に、売却のチャンスを逃すことなく、スムーズに売買契約へと進むことができます。

③売買契約・決済時に費用を一括清算

無事に買主が見つかり売買契約が成立すると、最終ステップとして「決済」が行われます。決済とは、買主から売主（ご依頼者様）へ売却代金が支払われ、同時に司法書士が所有権移転登記を申請する、取引の最終場面です。
この決済の場で、買主から支払われた売却代金の中から、司法書士の報酬、不動産会社の仲介手数料、その他の必要経費（印紙代など）をすべて一括で清算させていただきます。
この仕組みにより、多くの場合は売却代金から清算することが可能で、原則として事前の持ち出しを抑えることができます。ただし、事案によっては一部費用の立替えや税金等の対応が必要となる場合があります。

不動産取引に精通した司法書士を選ぶべき理由

相続不動産の売却を成功させるためには、単に登記手続きができるだけでなく、不動産取引そのものに精通した専門家を選ぶことが非常に重要です。

当事務所の代表司法書士 竹内 友章は、不動産会社での勤務経験を持ち、国家資格である宅地建物取引士の資格も保有しています。そのため、法律の専門家であると同時に、不動産取引の現場を知るプロフェッショナルでもあります。この経験こそが、ご依頼者様にとって大きな安心材料となると確信しております。

不動産業界の「当たり前」を理解している安心感

不動産会社との打ち合わせでは、専門用語が飛び交い、提示された売却価格が本当に妥当なのか、契約書の内容に不利な点はないかなど、一般の方には判断が難しい場面が多くあります。
私たちは、不動産業界の実務や慣習を熟知しているため、ご依頼者様の代理人として不動産会社と対等に話し合いを進めることができます。例えば、相続不動産を売却する際に気を付けるべき専門的な観点から、売却活動全体を法務と実務の両面からサポートし、ご依頼者様の利益を守ります。

心理カウンセラーとして親族間の調整役も担います

相続不動産の売却は、単なる事務手続きではありません。時には、相続人であるご親族の間で意見が対立し、感情的なもつれに発展してしまうこともあります。
特に、あなたが中心となって手続きを進めている場合、他のご親族からのプレッシャーを一手に引き受け、精神的に大きなご負担を抱えてしまうかもしれません。

当事務所の代表 竹内 友章は、上級心理カウンセラーの資格（日本推進カウンセラー協会認定 心理カウンセラー）も保有しており、親族間の調整にあたって心理面の配慮を行います。法律や手続きの話だけでなく、ご依頼者様が抱える不安やお辛いお気持ちにも真摯に耳を傾け、心に寄り添うことを大切にしています。複雑な親族間の調整が必要な場面でも、第三者である専門家として、そして心の専門家として、冷静かつ円満な解決に向けてサポートいたします。

相続不動産の売却で持ち出しが発生しうる費用一覧

ここで、一般的に相続不動産を売却する際に、どのような費用がかかるのかを知っておきましょう。これらの費用も、当事務所のサービスをご利用いただくことで、原則として売却代金からの清算が可能です。

※事案によっては、一部費用の立て替えが難しい場合もございます。詳細はご相談の際にご説明いたします。

まとめ：費用の心配も含めて専門家へ相談を！

相続不動産の売却は、多くの方にとって初めての経験であり、分からないことだらけで不安に感じられるのは当然のことです。
しかし、「手元にお金がないから」という理由だけで、専門家への相談をためらい、大切な一歩を踏み出せないでいるのは、非常にもったいないことです。

下北沢司法書士事務所は、不動産と法律の専門知識はもちろんのこと、ご依頼者様のお気持ちに寄り添う心を持って、あなたの課題解決を「一緒に考えて提案する」パートナーでありたいと願っています。

煩わしい手続きや精神的なストレスからあなたを解放し、最善の解決策へと導くお手伝いをさせてください。
一人で悩まず、まずは私たちにお話をお聞かせいただけませんか。

まずは無料相談からはじめませんか？

対応エリアも事務所のある世田谷区をはじめとする東京２３区だけはありません。調布市や府中市、吉祥寺などの東京都下からもご依頼をいただいております。相模原、川崎、横浜、柏などの首都圏でも依頼実績があります。更に出張対応では、千葉県館山市・神戸・札幌・山形などで実績があり、必要に応じて全国出張します。ズームなどテレビ電話の打ち合わせも対応します。

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司法書士　竹内　友章

東京都世田谷区北沢にある下北沢司法書士事務所は、相続手続き、遺言作成、相続放棄、会社設立、不動産売却など、幅広い法務サービスを提供しています。​代表の竹内友章は、不動産業界での経験を持ち、宅地建物取引士や管理業務主任者の資格を活かし、丁寧で分かりやすいサポートを心掛けています。​下北沢駅から徒歩3分の便利な立地で、土日も対応可能です。​お気軽にご相談ください。

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相続人と連絡が取れない不動産相続｜司法書士が解決策を解説

他の相続人と連絡が取れない…不動産相続、最初の一歩

「兄とはもう何年も会っていないし、どこに住んでいるのかも分からない…」「叔父と連絡は取れるはずだけど、手紙を送っても返事がない…」

大切なご家族が亡くなり、不動産の相続手続きを進めなければならないのに、他の相続人と連絡が取れず、途方に暮れていらっしゃいませんか。遺産分割協議は相続人全員で行う必要があると聞き、どうしていいか分からず、ただ時間だけが過ぎていくことに焦りや不安を感じていらっしゃるかもしれません。

お一人でその重荷を抱え込む必要はありません。どうかご安心ください。相続人と連絡が取れないという問題は、決して珍しいことではなく、そして、解決に向けた複数の法的手段が存在します。

この記事では、下北沢司法書士事務所の代表で、不動産実務にも精通した司法書士の竹内が、ご状況を整理するための第一歩から、具体的な解決策、そして専門家への相談まで、あなたが「次に何をすべきか」を明確にご理解いただけるよう、丁寧に解説していきます。あなたの課題解決のお役にたつので、ぜひ読み進めてみてください。

なぜ手続きが進まない？連絡が取れない相続人がいる場合の問題点

そもそも、なぜ一人の相続人と連絡が取れないだけで、不動産の相続手続きが完全に止まってしまうのでしょうか。それは、法律で定められた大原則があるからです。

亡くなった方（被相続人）の遺産をどのように分けるかを話し合うことを「遺産分割協議」といいます。そして、この遺産分割協議は、必ず相続人“全員”の参加と合意がなければ、法的に有効なものとして認められません。一人でも欠けていたり、合意していなかったりする状態で行われた遺産分割協議は、後から無効となってしまいます。

この原則があるため、連絡が取れない相続人を無視して手続きを進めることはできないのです。具体的には、以下のような手続きが一切できなくなってしまいます。

• 不動産の名義変更（相続登記）
• 不動産の売却
• 預貯金の解約・払い戻し
• 株式などの名義変更

特に不動産は、そのまま放置しておくと管理の問題や固定資産税の負担など、新たな問題を生む原因にもなりかねません。「そのうち連絡がつくかもしれない」と問題を先送りにせず、法律に則った正しい手順で、着実に解決へ向けて歩みを進めることが大切です。

状況別｜連絡が取れない相続人への具体的な対処法

「連絡が取れない」と一言でいっても、その状況は様々です。ここでは3つのケースに分け、それぞれに適した具体的な対処法を解説します。

ケース1：相続人が誰かも分からない、又は住所が分からない場合「相続人調査」

「亡くなった方に子がおらず、叔父や叔母とも長い間会っておらず全員を把握できてるわけでもない」「そもそも、どこに住んでいるのか見当もつかない」という場合は、まずその相続人の現在の住所を突き止めることから始めます。これを行うのが「相続人調査」です。

具体的には、亡くなった方の出生から死亡までの一連の戸籍謄本等を取得し、相続人となる方を法的に確定させます。その後、対象となる相続人の戸籍をたどり、現在の住民票が登録されている住所地を記載した「戸籍の附票（ふひょう）」という書類を取得することで、現住所を調べることができます。

この戸籍の収集は、ご自身で行うことも可能ですが、非常に手間と時間がかかります。特に、本籍地が何度も変わっている場合は、全国の役所に請求手続きをしなければいけないことも多いです。また、子がいない方が亡くなった場合、あなたの従兄弟が共同相続人になる可能性も強いです。このように関係性が遠い人が共同相続人になると、その人にたどりつくため自然と集める戸籍の枚数も多くなり、読み込み方も複雑になります。司法書士ならもちろん、戸籍を読み込み正確に相続人を確定することができます。

当事務所が受任した事件・事務の遂行に必要な範囲で、職務上請求書を用いて戸籍謄本や戸籍の附票の取得を代行することが可能です。正確かつスピーディーに相続人を確定し、次のステップへ進むためにも、専門家にご依頼いただくメリットは大きいといえます。

ケース2：関係性が遠い場合、または仲が悪いケース「調整」や「遺産分割調停」

相続人同士の中が悪かったり、疎遠だったりするケースも良くあります。このようなケースに弁護士さんとは違うアプローチで対応するため、当事務所では法律だけでなく人の心理にも着目し、上級心理カウンセラーの資格も取得しました。私が経験したケースの一例をご紹介します。お子さんがいない方でなくなった奥様の相続手続きの依頼を受けました。他の相続人は奥様の縁者であり、依頼をいただいた相続人であるご主人はあまり接触がなかったようです。亡くなった他の相続人を合わせると１０人強の相続人がいたものの、他の方からに対しては順調に手続きが進み、ある方を除いて遺産分割協議書や他の必要書類が揃いました。１人だけ返事がこなかった方も最初の相続に関するアンケートでは協力する旨の回答だったため遺産分割協議書をお送りしましたがその後一向に連絡がありません。おかしいなと思いつつ何回か手紙や電話で連絡してもつながりませんでした。困ったな思っていたある日、非通知で電話があり、出てみたらその方でした。「なんで何回も電話してるのに出ないんだ！」と開口一番でお叱りを受けてしまい、よく話を聞いてみると非通知で何回か電話をいただいていたようですが、私が出れなかったようです。実際に対面でお会いすることになり、３０分ほどの先方から私に対する段取りなどに対する叱責、私からの遺産分割協議書は全員の合意が必要であることをはじめ民法上のルール説明の時間がありました。その後、「検討する」とおっしゃっていただき、数週間後に遺産分割協議書が届きました。このお会いした時に意識したのは話を聞くのが８割、こちらからは質問されない限り相槌と叱責に対する謝罪以外、話さないことです。会う前から何となく、具体的な手続きになにかあるというより、人に話を聞いて欲しい・・意地悪くいうと年下相手にガミガミとやりたいのではないかなと感じていました。それで納得いただけるなら私はいくらでも話を聞きます。また、あまり１つ１つ正確に事実や法的説明もしてしまうと、議論のような会話の展開になってしまうため、法的に明らかに違う部分だけやんわりと訂正をしました。はっきりいって法律の話というよりご機嫌取りであったため、人の心理の面に着目しておいて良かったなと思ったケースです。お仕事で営業職をしている方、職場の人間関係を意識しながらお仕事に取り組まれている方にはこういう「ご機嫌取り」もある意味当たり前かも知れません。しかし司法書士で、この意識をもてる人間は意外に少ないです。私たち司法書士はどうしても手続きや理屈の世界で生きています。そうするとこういう人の気持ちに対する意識が薄くなってしまい、頭コチコチになってしまうのです。しかし遺産分割協議書に押印しない理由になにも制限はありません。単に「気に入らないから署名しない」と言われれば、その後は弁護士さんによる遺産分割調停に頼る必要が出てきます。そこまでいかないようにするためには、理屈ではなく人の気持ちに気を配ることも現実問題として重要になります。

ケース3：行方不明・生死不明の場合「不在者財産管理人・失踪宣告」

長年にわたって音信不通で、生きているのか亡くなっているのかさえ分からない、という最も深刻なケースです。このような場合は、家庭裁判所に申立てを行い、法的な手続きによって状況を打開する必要があります。主な方法は2つです。

不在者財産管理人制度

従来の住所や居所を去り、容易に戻る見込みのない方（不在者）に代わって、その方の財産を管理する「不在者財産管理人」を家庭裁判所に選任してもらう制度です。

この不在者財産管理人が選任されれば、行方不明の相続人に代わって遺産分割協議に参加することができます。家庭裁判所の許可を得る必要はありますが、不在者財産管理人の同意のもと、不動産を売却することも可能になります。これにより、止まっていた相続手続きを再び動かすことができます。

失踪宣告

生死が7年間明らかでない場合（普通失踪）、または戦争や海難事故などに遭遇し、その危難が去った後、1年間生死が明らかでない場合（危難失踪）に、家庭裁判所に申立てをすることで、法律上、その方を死亡したものとみなす制度です。

失踪宣告が認められると、その方は死亡したと扱われるため、遺産分割協議から除外されます。もしその方に子がいれば、その子が代わって相続人（代襲相続人）となります。不在者財産管理人制度に比べて、手続きが完了するまでに時間がかかる傾向があります。

どちらの制度を選択すべきかは、状況によって異なりますので、専門家と相談しながら慎重に判断することが重要です。

不動産売却と代金分配まで一貫サポート｜当事務所の約束

連絡が取れない相続人がいるという複雑な状況では、単に書類を作成するだけでは、本当の意味での解決には至りません。「問題を根本から解決し、ご依頼者様の心労と手間を極限まで減らすこと」。それが、私たち下北沢司法書士事務所の最も大切にしている姿勢です。

私たちのサポートは、法的な手続きを整えるだけで終わりません。

まず、相続人が誰なのかを調査・確定し、その方々の住所を突き止めます。そして、私たちが窓口となり、他の相続人の方々へ丁寧な書面をお送りし、相続が発生した事実と今後の手続きについてご説明します。さらに、アンケート形式でご意向を確認し、相続人全員の意思が「不動産を売却して現金で分けたい」という方向でまとまれば、遺産分割協議書の作成から署名・押印の手配まで、すべて代行します。

そして、私たちの真価が発揮されるのはここからです。

不動産会社での勤務経験を活かし、不動産の売却手続きも全面的にサポートします。売買の現場に立ち会い、所有権移転登記の申請代理・手続きは当事務所が行います。ただし、売買契約の成立や代金回収等は取引相手や契約条件に依存します。

売却代金の分配計算や振込手続きについて、事務処理を最後まで支援します。ただし、売買代金の回収や振込の可否・時期は取引の状況に依存します。

当事務所は、ご依頼者様が煩雑な手続きや慣れないやり取りで疲弊してしまうことのないよう、法律と不動産実務、そして心理カウンセラーとしての「心に寄り添う視点」を掛け合わせ、あらゆる手間と精神的なご負担を肩代わりすることをお約束します。

もし、あなたが今、どうしようもない不安の中にいるのなら、ぜひ一度私たちにご相談ください。
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まとめ｜不安な気持ちに寄り添い、最善の解決策をご提案します

相続人の方と連絡が取れない状況での不動産相続は、精神的にも、手続き的にも、非常に大きなご負担だと思います。しかし、この記事でお伝えしたように、解決するための方法は必ず存在します。

• まずは「相続人調査」で相手の住所を確定させる
• 連絡を無視されるなら家庭裁判所の「遺産分割調停」を検討する
• 行方不明なら「不在者財産管理人」や「失踪宣告」という法的手続きがある
• どの手続きを選ぶべきか、費用や期間の見通しを立てるためにも専門家への相談が不可欠

何より大切なのは、一人で抱え込まず、信頼できる専門家をパートナーに選ぶことです。

下北沢司法書士事務所では、単に法律手続きを代行するだけではありません。不動産会社での実務経験を活かした売却サポート、そして心理カウンセラーとして皆様の不安なお気持ちに寄り添うことまで含めて、トータルで問題解決をお手伝いします。

「こんなことを相談していいのだろうか」とためらう必要は全くありません。まずはお電話やメールで、あなたの今のお気持ちを、そのままお聞かせください。そこから、解決への第一歩が始まります。ご連絡を心よりお待ちしております。

ご依頼は世田谷区をはじめとする東京２３区だけでなく、調布市や町田市、小平市などの東京都下からもいただいております。相模原、川崎、横浜、柏などの首都圏でも依頼実績があります。更に出張対応では、千葉県館山市・神戸・札幌・山形などで実績があり、必要に応じて全国出張します。

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司法書士　竹内　友章

東京都世田谷区北沢にある下北沢司法書士事務所は、相続手続き、遺言作成、相続放棄、会社設立、不動産売却など、幅広い法務サービスを提供しています。​代表の竹内友章は、不動産業界での経験を持ち、宅地建物取引士や管理業務主任者の資格を活かし、丁寧で分かりやすいサポートを心掛けています。​下北沢駅から徒歩3分の便利な立地で、土日も対応可能です。​お気軽にご相談ください。

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多数の相続人がいる不動産の売却方法｜お金の分け方と注意点

相続人が複数…不動産を売却してお金で分ける「換価分割」とは？

「親が遺してくれた実家、相続人は兄弟姉妹で複数いるけれど、誰も住む予定がない…」「どうやって公平に分けたらいいのだろう…」

大切なご家族が亡くなられた悲しみに加え、このような不動産の相続問題は、多くの方にとって頭の痛い悩みではないでしょうか。特に相続人が多ければ多いほど、全員が納得する形で話を進めるのは簡単なことではありません。

そんなとき、とても有効な解決策となるのが「換価分割（かんかぶんかつ）」という方法です。これは、相続した不動産を売却して現金に換え、その現金を相続人同士で分け合う方法のことです。

この記事では、司法書士であり、不動産会社での実務経験も持つ筆者が、多数の相続人がいる不動産を円満に売却するための「換価分割」について、具体的な手順や注意点を一つひとつ丁寧に解説していきます。この記事を読み終える頃には、複雑に見える手続きの全体像がわかり、次の一歩を踏み出すための道筋が見えているはずです。手続きの流れや注意点を丁寧にご説明しますので、まずはご一読ください。

なぜ「換価分割」が最適な選択肢になるのか？

不動産という「分けにくい財産」を前に、なぜ「売却して現金で分ける」という換価分割が、多くのケースで最良の選択肢となるのでしょうか。それには、いくつかの明確な理由があります。

• 公平で不満が出にくい
  不動産をそのまま誰かが相続する（現物分割）と、「もらう人」と「もらわない人」が出てしまい、不公平感が生まれがちです。また、誰か一人が相続する代わりに他の相続人にお金を払う（代償分割）方法もありますが、不動産を相続する人に十分な資力が必要になります。その点、換価分割は売却代金を法律で定められた相続分（法定相続分）など、皆で決めた割合に応じてきれいに分けられるため、最も公平で不満が出にくい方法と言えます。
• 管理の負担や固定資産税の悩みから解放される
  誰も住まない不動産は、放置すれば老朽化が進み、資産価値が下がってしまいます。定期的な管理の手間やコスト、毎年かかる固定資産税の負担は、決して小さくありません。売却することで、こうした将来にわたる身体的・金銭的な負担から解放されます。
• 相続税の納税資金を確保できる
  相続税は原則として現金で納める必要があります。不動産など、すぐに現金化できない財産ばかりを相続した場合、納税資金の準備に困ってしまうケースも少なくありません。換価分割であれば、売却によって得た現金でスムーズに納税することができます。

特に、相続人同士の関係性が少し複雑であったり、それぞれが不動産に対して異なる考えを持っていたりする場合に、この換価分割は皆が納得しやすい着地点を見つけるための、とても現実的で賢い選択肢となるのです。

換価分割の難しい課題と注意点

もちろん、換価分割にも注意すべき点はあります。事前に知っておくことで、落ち着いて対策を立てることができます。

• 売却までの段取りが難しい
  通常の不動産では発生しない相続手続きを完全に済ませてから売却する必要があります。そのため、何をどの順番で進めるのか段取りが重要になります。１つ１つ進めると確実ですが時間がかかり、かといって同時並行で進め過ぎて予定通りにいかない段取りがあると、購入希望者に迷惑がかかり最悪はトラブルに発展するリスクもあります。通常の不動産売却と比較して売却がより重要になります。
• 売却価格に対する合意形成
  遺産分割協議の内容にもよりますが、やはり相続人全員が納得した価格で売るのが今後の関係性を踏まえても望ましいでしょう。相続は複数人が関連することが多いため、売却価格の合意形成もポイントです。
• 相続人が納得する透明性がある清算
  一口に相続人で売却代金を配分するといっても、売却には経費がかかります。相続登記の費用や司法書士手数料、不動産仲介会社の仲介手数料など。これらの費用を差し引いた分をそれぞれの按分で売却するので、結局はどの人がいくら取得するのか、計算が複雑になります。みなさんが納得する透明性のある清算が大事になってきます。

これらは換価分割独特の難題デアありますが、事前に計画を立て、専門家と相談することでリスクを軽減できる場合があります。例えば、信頼できる不動産会社を選び、その不動産会社が相続担当の司法書士と密に連携し、適切な売却戦略を立てることで、スムーズな売却を目指せます。税金についても、使える特例などを事前に知っておくことで、負担を軽減できる場合があります。大切なのは、一人で抱え込まずに専門家と相談しながら進めることです。

【5ステップで解説】換価分割の進め方と全体の流れ

「何から手をつければいいのか分からない…」そんな不安を解消するために、ここからは換価分割の具体的な流れを5つのステップに分けて解説します。全体像を把握することで、今やるべきことが明確になります。

ステップ1：相続人全員で「売却する」という意思を固める

手続きを進める上で、最も重要で、そして最も丁寧に進めるべきなのが、この「合意形成」のステップです。法律上、相続人全員の同意がなければ不動産を売却することはできません。

相続の話は、お金の話だけでなく、ご家族それぞれの思い出や感情が絡み合うデリケートな問題です。私自身、心理カウンセラーとして多くの方のお話を伺ってきましたが、まずは一方的に「売りたい」と主張するのではなく、他の相続人がどう考えているのか、それぞれの希望や状況に耳を傾けることから始めるのが良いでしょう。

「本当は住みたいと思っている人はいないか」「売却に不安を感じている人はいないか」など、一人ひとりの気持ちを尊重し、全員が納得できるゴールを一緒に探していく姿勢が大切です。もし、話し合いが難航しそうな場合や、感情的な対立が生まれそうなときは、私たちのような第三者の専門家が間に入ることで、冷静に話し合いを進めるお手伝いができます。

ステップ2：全員の合意内容を「遺産分割協議書」にまとめる

相続人全員の意思が固まったら、その内容を法的に有効な書面である「遺産分割協議書」にまとめます。口約束だけでは、後になって「言った」「言わない」といったトラブルに発展する可能性があります。全員が署名し、実印を押印した遺産分割協議書を作成することで、合意内容が確定し、後の手続きをスムーズに進めるための重要な証拠となります。

ステップ3：不動産の名義を相続人に変更する（相続登記）

亡くなられた方の名義のままでは、不動産を売却することはできません。遺産分割協議書に基づき、法務局で不動産の名義を相続人に変更する手続き、これが「相続登記」です。なお、2024年4月1日から相続登記は義務化されており、正当な理由なく怠った場合には過料が科される可能性もあります。

このとき、登記の名義を「相続人の代表者一人」にするか、「相続人全員の共有」にするかという選択肢があります。それぞれにメリット・デメリットがあり、特に税金面で注意が必要な点があるため、どちらが良いかは状況によって異なります。この点については、後ほど詳しく解説します。

ステップ4：不動産会社に依頼し、売却活動を行う

相続登記が完了したら、いよいよ不動産会社に依頼して売却活動を開始します。ここで重要なのが、不動産会社選びです。単に査定価格が高いという理由だけで選ぶのではなく、相続案件の取り扱いに慣れている、経験豊富な会社を選ぶことが手続きの円滑化に資する場合が多いです。

相続不動産の売却には、通常の売却とは異なる特有の注意点があります。担当者が相続に関する知識を持っているか、親身に相談に乗ってくれるかなどをしっかりと見極めましょう。私自身、不動産業界での勤務経験があるため、どのような会社や担当者が信頼できるか、実務的な視点からアドバイスが可能です。ご希望があれば、お客様の状況に合った不動産会社との連携もサポートいたします。

ステップ5：売却代金を受け取り、精算・分配する

無事に買い手が見つかり売買契約が成立すると、買主から売却代金が支払われます。その代金から、不動産会社への仲介手数料や登記費用、税金といった諸経費を差し引くことが一般的ですが、費用負担の詳細は遺産分割協議書や売買契約で定めます。そして、最終的に手元に残った金額を、遺産分割協議書で決めた割合に基づいて各相続人に分配します。

お金の分配は、最もトラブルになりやすい場面の一つです。だからこそ、何にいくら費用が掛かったのかを明確にした精算書を作成し、全員が納得できる透明性の高い手続きを行うことが不可欠です。私たち司法書士は、こうした最終段階での精算書の作成や、各相続人への振込が間違いなく行われるかの確認まで、責任をもって立ち会うことで、最後の不安を取り除きます。

【税務トラブル回避】換価分割のための遺産分割協議書の書き方

換価分割を円滑に進める上で、遺産分割協議書の書き方は極めて重要です。特に、手続きを簡便にするために代表者一人の名義で登記して売却する場合、書き方を間違えると、思わぬ税金の問題が発生するリスクがあります。

なぜ「換価分割のため」と明記する必要があるのか？

例えば、相続人がAさん、Bさん、Cさんの3人で、手続きの便宜上、代表してAさん一人の名義で相続登記をしたとします。その後、Aさんが不動産を売却し、その代金をBさんとCさんに渡しました。このお金の流れだけを見ると、税務署は「Aさんが相続した財産を、BさんとCさんに贈与した」と判断してしまう可能性があるのです。

もし贈与とみなされてしまうと、BさんとCさんには高額な贈与税が課せられる恐れがあります。

このような事態を避けるための、有力な方法の一つとして、遺産分割協議書に「この遺産分割は、不動産を売却して現金で分ける（換価分割）ことを目的とする」と明確に記載しておくことが推奨されます。これにより、AさんがBさん・Cさんにお金を渡す行為が「贈与」ではなく、「当初からの遺産分割」の一環であることを示す有力な資料になりますが、最終的な税務判断は税務署の見解や個別事情により異なるため、税理士と連携して対応することが重要です。また手続き面での煩雑さは増えますが、お金を受け取る割合に合わせて持分を取得する形で相続登記をすると、より安全です。

【文例付き】代表者名義で売却する場合の記載例

実際に遺産分割協議書を作成する際に、どのように記載すればよいか、具体的な文例をご紹介します。これはあくまで一般的な例ですので、実際の作成にあたっては、皆様の状況に合わせて個別に作成をします。

【記載例】

第〇条　相続人らは、被相続人〇〇（亡くなった方の氏名）の遺産である下記不動産について、換価分割することに合意し、売却手続きの便宜上、相続人〇〇（代表者の氏名）が単独で取得する。

（不動産の表示）
所在：〇〇市〇〇町…
（以下、登記簿謄本の通りに記載）

第〇条　相続人〇〇（代表者の氏名）は、前条の不動産を速やかに売却し、その売却代金から譲渡費用その他一切の諸経費を控除した残金を、次の割合で各相続人に分配する。

• 〇〇（代表者の氏名）：2分の1
• △△（他の相続人）：2分の1

このように記載することで、代表者が不動産を一旦相続する目的が、あくまで換価分割のためであることを示す有力な資料になりますが、最終的な評価は関係機関の判断に依存します。

全員の共有名義で売却する場合の記載例

贈与税のリスクを避けるもう一つの方法として、相続人全員の共有名義で相続登記をする方法があります。この場合、売買契約などの手続きは全員で行う必要があり少し煩雑になりますが、税務上のリスクは低くなります。

【記載例】

第〇条　相続人らは、被相続人〇〇の遺産である下記不動産を、次の共有持分割合で相続することに合意した。

（不動産の表示）
（略）

（共有持分）
相続人　〇〇（氏名）　持分2分の1
相続人　△△（氏名）　持分2分の1

第〇条　相続人らは、前条の不動産を共同して売却し、その売却代金から譲渡費用その他一切の諸経費を控除した残金を、各自の共有持分割合に応じて取得する。

どちらの方法が良いかは、相続人の人数や関係性、手続きの手間などを総合的に考慮して判断する必要があります。ぜひ一度、当事務所にご相談ください。

相続不動産の売却で注意すべき税金の話

換価分割を行うにあたり、税金の知識は避けては通れません。ここでは、最低限知っておきたい2つのポイントについて、分かりやすく解説します。ただし、税金の計算は非常に専門的ですので、最終的には税理士への相談が必要となることをご理解ください。

売却益にかかる「譲渡所得税」とは？

相続した不動産を売却して利益（売却益）が出た場合、その利益に対して「譲渡所得税」という税金がかかります。この税金は、売却した年の翌年に確定申告をして納税します。

売却益は、簡単な式で表せます。

売却益 ＝ 売却価格 －（取得費 ＋ 譲渡費用）

• 取得費：亡くなった方がその不動産を購入したときの代金や手数料などです。購入時の契約書などが見つからず取得費が不明な場合は、売却価格の5%を概算取得費とすることができますが、実際の取得費よりかなり低くなることが多く、税負担が重くなる傾向があります。
• 譲渡費用：売却のために直接かかった費用で、不動産会社に支払った仲介手数料などがこれにあたります。

この売却益に対して、不動産の所有期間に応じた税率をかけて税額を計算します。

税負担を軽減する「取得費加算の特例」を忘れずに

相続した不動産を売却する場合、非常に有利な特例があります。それが「取得費加算の特例」です。

これは、相続税を支払った人が、相続が始まってから3年10ヶ月以内にその相続した不動産を売却した場合、支払った相続税の一部を「取得費」に加算できるという制度です。取得費が大きくなるということは、計算上の売却益が小さくなるため、結果として譲渡所得税の負担を軽減できるのです。

この特例を知っているかどうかで、手元に残る金額が大きく変わることもあります。適用には期限があるため、相続が発生したら早めに売却の計画を立てることが重要です。

参考：No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例

当事務所のワンストップサポート事例【司法書士の関わり方】

過去に、複数のご兄弟で不動産を相続され、「売却して公平に分けたい」というご相談をいただいたケースでは、相続人様の中に遠方にお住まいの方がいらっしゃり、手続きのために何度も集まるのが難しいという状況がありました。

このようなケースでは、単に書類を作成するだけでは円満な解決は望めません。私はまず、法律的な手続きの話をする前に、相続人お一人おひとりがどのようなお考えで、何に不安を感じていらっしゃるのかをじっくりと伺うことから始めました。

その上で、換価分割が全員にとって最善の選択であることをご理解いただけるよう、作成した遺産分割協議書の案に一つひとつ解説を加え、全員が「これなら納得できる」と感じてくださるまで丁寧に説明を重ねました。

そして、売却の準備段階では、売却代金から諸経費を差し引いた後の概算金額を提示し、お金の面での不安を解消。さらに、各相続人様の振込先口座を書面で確認するなど、後のトラブルを防ぐための地道な下準備も徹底しました。

不動産の売買代金の決済当日には、私も現場に立ち会いました。買主様から売却代金が間違いなく振り込まれるのを確認し、そのお金が各相続人様の口座へ送金されるまでを最後まで見届けることで、ご依頼者様が安心して手続きを終えられるようサポートいたしました。

この事例のように、相続人間の調整から最終的なお金の分配まで、一貫して寄り添い、手続きのすべてをワンストップでサポートすることが、私たちの目指す司法書士の姿です。

私たちが提供する「心に寄り添う」換価分割サポート

多くの事務所では、遺産分割協議書の作成や相続登記までが主な業務範囲かもしれません。しかし、私たちはそこからさらに一歩踏み込み、お客様の真の安心のために、以下のような当事務所独自のサービスを提供しています。

• 相続に強い不動産会社の選定・手配
• 透明性の高い精算表の作成
• トラブル防止のための、各相続人様への振込先書面確認
• 安心のための売買決済現場への立会い

当事務所では、不動産実務や法律知識、そして心理カウンセラーとしての傾聴力に基づき、これらの支援を行っています。手続きの煩わしさや精神的なストレスからお客様を解放し、円満な相続を実現することが、私たちの何よりの喜びです。

まとめ｜多数の相続人がいる不動産売却は、まず専門家へご相談を

相続人が複数いる不動産の分割において、「換価分割」は非常に有効で公平な解決策です。しかし、その実現には、相続人全員の合意形成、法的に不備のない遺産分割協議書の作成、税務上のリスク回避、そして煩雑な登記・売却手続きなど、多くの専門的な知識と経験が不可欠です。

これらの問題を一人で、あるいはご親族だけで抱え込んでしまうと、思わぬトラブルに発展したり、精神的に疲弊してしまったりすることも少なくありません。

円満な解決への一番の近道は、できるだけ早い段階で私たちのような専門家に相談することです。下北沢司法書士事務所では、法律と不動産、そして心の問題にも精通した司法書士が、あなたの状況を丁寧にお伺いし、最適な解決策を一緒に考えます。どうぞ、一人で悩まず、お気軽な気持ちでご相談ください。

対応エリアも、世田谷区などの東京２３区だけでなく横浜や川崎、相模原、柏、松戸、さいたま市浦和などの首都圏で対応実績があります。また、出張が必要なケースのご相談も承っており、神戸・札幌・山形県鶴岡市、茨城県笠間市などで業務実績があります。

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【事務所情報】
下北沢司法書士事務所
代表司法書士　竹内 友章
東京司法書士会所属
所在地：東京都世田谷区北沢三丁目２１番５号ユーワハイツ北沢２０１

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司法書士　竹内　友章

東京都世田谷区北沢にある下北沢司法書士事務所は、相続手続き、遺言作成、相続放棄、会社設立、不動産売却など、幅広い法務サービスを提供しています。​代表の竹内友章は、不動産業界での経験を持ち、宅地建物取引士や管理業務主任者の資格を活かし、丁寧で分かりやすいサポートを心掛けています。​下北沢駅から徒歩3分の便利な立地で、土日も対応可能です。​お気軽にご相談ください。

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会社設立！株式と合同の真の違いとは？

こんにちは！下北沢司法書士事務所の竹内です。 相続遺言、死後事務委任契約、終活支援、遺産分割、認知症対策（成年後見、信託）、賃貸トラブル対応（孤独死、家賃滞納）、不動産売却支援（共有不動産、借金による任意売却）、会社設立や事業承継に取り組む司法書士です。

動画で解説！会社設立時に合同にするか株式にするか？

会社設立は司法書士の基幹業務の１つ。それだけにほぼどの司法書士事務所も定期的に依頼を受けていると思います。そうすると業務の進め方も共通したノウハウが出回りやすく、どの司法書士でもあまり変わらない仕事ぶりになりがちです。しかし！会社設立に大事なのは登記をすることはもちろん、登記をしようとしている会社の内容がどのようなものになっているか依頼者さんに分かりやすく説明することです。そこで、あまり他の司法書士が説明しない株式会社と合同会社の大きな違いを動画としてまとめました。コチラ↓↓

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会社設立時に見据えるのは「どんな風に会社を使うか」

会社設立時に株式会社にするか、合同会社にするか、はたまた一般社団法人にするかを考える上で大事なのは「その会社をどんな風に使うのか？」です。規模は大きくするのか１人で運営していくのか、資産管理のための会社なのか積極的にビジネスを展開していくかなど・・。こういうポイントを提示して、一緒に考えていくのも当事務所にご依頼いただくメリットです。

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今日は会社設立についてお話ししました。会社設立は一緒に併走しながらあなたに最適なスタートを提案する当事務所にご相談ください！対応エリアも下北沢を拠点に世田谷区、渋谷区、目黒区などの東京２３区や府中市、吉祥寺などの東京都下、さらに、横浜市、川崎市、相模原市、柏市などの神奈川・埼玉・千葉などの首都圏エリアから多くのご相談をいただいております。対応エリアはこちら↓

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司法書士　竹内　友章

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