「親が認知症になったら家は売れない」は本当？資産凍結の現実
「親がもし認知症になったら、実家はどうなるんだろう…」
高齢の親御さんを持つ方なら、一度はこんな不安が頭をよぎったことがあるかもしれません。特に、将来的に介護施設の費用を捻出するために実家の売却を考えている場合、その不安はより現実的なものとして迫ってきます。
単刀直入に申し上げると、その不安は現実のものとなります。認知症と診断された場合でも直ちにすべての契約が無効になるわけではありませんが、不動産売買契約の時点で意思能力を有しないと判断される場合、その契約は法律上「無効」となります。
なぜなら、不動産売買のような重要な契約には、その内容を正しく理解し、判断する能力（これを「意思能力」といいます）が必要不可欠だからです。認知症によってこの意思能力が失われていると判断されると、本人の意思に基づかない契約とみなされ、法的に効力が認められません。
「無効」ということは、仮に契約を進めてしまっても、後からすべてが白紙に戻る可能性があるということです。さらに、売却を主導したご家族が、買主様との間でトラブルになり、責任を問われてしまうリスクさえあります。これは国が、判断能力が不十分な方を不利益な契約から守るために定めたルールなのです。
「うちの親はまだ大丈夫」と思っていても、認知症は誰にでも起こりうるものです。そして、いざという時が来てからでは、打てる手が非常に限られてしまいます。この「資産凍結」という厳しい現実を前に、私たちはどのような準備ができるのでしょうか。より詳しい背景については、認知症で不動産が売れない本当の理由を解説した記事もご参照ください。
成年後見制度を利用する際に生じやすい負担
親御さんが認知症になってしまった後で、ご家族が法的に財産を管理し、不動産を売却するための唯一の公的な手段が「成年後見制度」です。家庭裁判所に申し立てを行い、選任された「成年後見人」が本人に代わって財産管理や契約行為を行います。
一見すると、これは合理的な解決策のように思えるかもしれません。しかし、この制度を利用するご家族が、しばしば「見えないストレス」に直面するという現実があります。
以前、こんな出来事がありました。ご家族（息子さん）が後見人になるため、家庭裁判所での面接に私も同行したときのことです。一通りの説明が終わった後、裁判所の面接官が息子さんに向かってこう言いました。
「今、説明を受けたという資料に押印しましたね。説明を聞いたからには、ちゃんとやってくださいね」
その言葉を聞いたとき、私は「実の息子さんに対して、今日初めて会った赤の他人が言うことではないな」と強く感じました。もちろん、すべての担当者がこのような姿勢ではありません。しかし、成年後見制度は家庭裁判所の監督下で行われるため、どうしても第三者の介入が避けられません。もし、関わる人々がこのような高圧的な姿勢であったなら、親を想うご家族にとっては、計り知れない精神的な負担となるでしょう。財産を守るための制度が、かえって家族の心を追い詰めてしまうことがあるのです。
また、成年後見人との関係性に悩むケースも少なくありません。
自宅売却には家庭裁判所の許可が必要
成年後見制度を利用して不動産を売却する際、特に大きなハードルとなるのが「自宅（居住用不動産）」の売却です。後見人が「親御さんの自宅を売却したい」と考えても、自由には売れません。民法第859条の3により、必ず家庭裁判所の許可を得なければならないと定められています。
この許可は、「その売却が本人の利益になるか」という観点で非常に厳しく審査されます。例えば、「介護施設の入居費用がどうしても足りない」といった切実な理由がなければ、許可が下りないことも珍しくありません。裁判所は本人の「住む場所を失う不利益」を重く見るため、「空き家になって管理が大変だから」といった家族側の都合だけでは、売却を認めてもらうのは難しいのが実情です。この家庭裁判所の許可を得るためのポイントは、非常に専門的な知識を要します。
申し立てから許可が下りるまでには数ヶ月かかることもあり、「すぐにでも売りたい」というご家族の希望と、制度の厳格さとの間に大きなギャップが生まれてしまうのです。
法改正の行方は？運用の不確実性という新たなリスク
成年後見制度については、2026年6月に制度をより利用しやすくするための民法等改正法が成立・公布されています。成年後見制度に関する見直しは、公布の日から2年6か月を超えない範囲内で政令で定める日から施行される予定です。
しかし、ここで注意が必要です。改正法が施行された後も、「実際にどのような基準で、どれくらいの期間で手続きが進むのか」という具体的な運用は、当面は見通しにくい面があります。法改正の直後は、裁判所の現場も手探りの状態が続くことが予想され、当面は手続きがスムーズに進まない可能性も十分に考えられます。
そもそも、仮に将来的に手続きが円滑になったとしても、「家族にとって最も大切な財産である自宅の売却に、裁判所の介入を許す」こと自体が、大きな精神的ストレスであることに変わりはありません。この「運用の不確実性」は、成年後見制度が抱える新たなリスクと言えるでしょう。成年後見制度の法改正の動向は注視が必要ですが、現時点では楽観視は禁物です。
将来の財産管理に備える「家族信託」という選択肢
裁判所の介入や精神的なストレスといった成年後見制度の課題を前に、有効な対策として注目されているのが「家族信託」です。
結論から言えば、将来の不動産売却を想定する場合、あらかじめ信託契約で権限を定めておける家族信託は、有力な選択肢の一つになります。
家族信託とは、元気なうちに、信頼できる家族（例えばお子さん）との間で契約を結び、財産の管理や処分を任せる制度です。不動産を信託しておけば、万が一親御さんの判断能力が低下した後でも、財産を託されたお子さんが、契約で定められた目的に従って、自らの判断で不動産を売却できるようになります。
このテーマの全体像については、任意後見・家族信託・法定後見の違いで体系的に解説しています。
信託契約の範囲内で自宅売却を進められる柔軟性
家族信託の最大のメリットは、その「柔軟性」と「自主性」にあります。成年後見制度では、居住用不動産の処分など一定の重要な場面で家庭裁判所の許可が必要となり、定期的な報告も求められます。一方、家族信託では、信託契約で定めた目的と権限の範囲内で、受託者が財産管理や処分を進められます。
信託契約の内容は、ご家族の状況に合わせて自由に設計できます。例えば、「親の介護費用や施設入居費用が必要になった場合に、長男が自宅を売却できる」といった具体的な権限をあらかじめ定めておくのです。これにより、いざという時に、ご家族のタイミングと判断で、迅速に売却手続きを進めることが可能になります。
時間的にも、精神的にも、そして費用的にも、ご家族の負担を大幅に軽減できる。それが家族信託の大きな魅力です。なお、信託財産に不動産を含める場合は、その旨を公示するための不動産登記が必要になります。
「認知症になる前に」というタイムリミット
しかし、この強力な家族信託にも、一つだけ大きな弱点があります。それは、「親御さんが契約内容を理解し判断できるうちに契約する必要がある」という重要なタイムリミットです。
家族信託も法律上の「契約」です。そのため、契約内容を十分に理解し、同意する意思能力がなければ結ぶことができません。もし認知症が進行し、判断能力が失われてから契約を結んでも、その信託契約自体が「無効」となってしまいます。
つまり、成年後見制度が「認知症になった後」の手段であるのに対し、家族信託は「認知症になる前」の備えなのです。「まだ大丈夫」と先延ばしにしているうちに、最も有効な選択肢を失ってしまうかもしれません。このタイムリミットの重要性は、認知症の方との遺産分割協議が難しいのと同じ理屈です。
「確率20%」のリスクに数十万円の費用をかけるべきか？
「不動産を売る可能性があるなら、信託の方が断然いい」
ここまでお読みいただいた方は、そう感じていただけたかもしれません。しかし、多くの方がここで一つの壁にぶつかります。それは「費用」の問題です。
家族信託を組成するには、専門家への報酬や登記費用などで、少なくとも数十万円の費用がかかります。一方で、近年の推計では、2022年の高齢者における認知症有病率は12.3%、2040年は14.9%とされています。
「5分の1の確率のために、今、数十万円の費用をかけるべきなのか？」
これは、ご家族にとって非常に大きな判断のポイントだと思います。
以前の私は、「もし認知症になったら、その時は割り切って成年後見制度を使えばいい」と考えていました。しかし、司法書士として後見業務に携わり、複雑な不動産売却の現場や、裁判所とのやり取りでご家族が疲弊していく姿を目の当たりにするうちに、考えが変わりました。
将来、不動産を売却する可能性が高いのであれば、それはもはや単なる確率論ではありません。家族を未来のストレスから守るための「価値ある備え」です。万が一の事態に陥った時の手続きの煩雑さ、精神的な負担、そして家族関係への影響を考えれば、信託という「保険」をかけておく価値は十分にある、と私は確信しています。状況によっては、信託より贈与が適しているケースもありますので、総合的な判断が重要です。
参照：厚生労働省「認知症施策推進総合戦略（新オレンジプラン）」
厚生労働省の認知症施策推進総合戦略
法律と心に寄り添う、下北沢司法書士事務所の家族信託
ここまでお読みいただき、家族信託の重要性をご理解いただけたかもしれません。しかし同時に、「手続きが複雑そう」「費用が心配」といった新たな不安も生まれたのではないでしょうか。
私たち下北沢司法書士事務所は、単に手続きを進めるだけでなく、ご家族の事情を踏まえた支援を大切にしています。司法書士としての法律知識はもちろん、心理カウンセラーの資格も活かし、ご家族一人ひとりの想いや歴史に深く耳を傾けることを大切にしています。
「将来、誰に迷惑をかけたくない」
「子どもたちの負担を少しでも軽くしてあげたい」
そんな親御さんの優しい気持ちを、法的に有効な「かたち」にするのが私たちの仕事です。私たちは、費用面の負担も考慮しながら、画一的なプランを押し付けるのではなく、一つひとつのご家庭の事情に合わせたオーダーメイドの信託契約をご提案します。
何から始めればいいかわからない、という方もご安心ください。まずは無料法律相談で、あなたの想いや不安をお聞かせください。法律の専門家として、ご家族の状況に合った現実的な方法を一緒に検討します。
どうぞ、お気軽にお問い合わせください。
東京都世田谷区北沢にある下北沢司法書士事務所は、相続手続き、遺言作成、相続放棄、会社設立、不動産売却など、幅広い法務サービスを提供しています。代表の竹内友章は、不動産業界での経験を持ち、宅地建物取引士や管理業務主任者の資格を活かし、丁寧で分かりやすいサポートを心掛けています。下北沢駅から徒歩3分の便利な立地で、土日も対応可能です。お気軽にご相談ください。
