不動産の名義変更(相続登記)

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不動産の名義変更（相続登記）は色々なパターンがあります。

相続登記は、売買などの他の不動産登記と比べて変わったところがあります。それは通常の不動産登記は売主・買主などの相手方があるのに対し、相続登記には相手方のいない不動産登記というところです。

他にも相続登記にはポイントがたくさんあります。法務局に提出書類は遺言書なのか遺産分割協議書なのか、複数の不動産がある場合は申請回数は１回なのか分ける必要があるのか。他の不動産登記とは違う相続登記だからこそ、プロである司法書士にお任せください。

安易な登記をしない。司法書士に相続登記を任せるメリット。

不動産の名義変更は慎重に行わなければなりません。もちろん、全ての不動産登記が慎重に行わなければならないのですが相続登記は相手方がいない登記であること、そして相続税の申告にも関わってくることからより慎重に名義変更を進める必要があります。

仲のいい他の相続人しか関与者がいない相続登記の場合は安易に遺産分割協議書などを作って間違った内容の登記になってしまったり、他の相続人との行き違いが生まれて「騙されてハンコを押した」と言われてしまうことに注意する必要があります。

また、数次相続（亡くなられた方の相続人が更に亡くなってしまった場合）は状況によっては今の相続人名義で１回で相続登記を行える場合と相続登記を何回かしないといけない場合があります。

また、相続空き家特例を活用する「空き家の譲渡所得の３０００万円特別控除」を利用するためにあえて亡くなられた方の名義で一度相続登記を入れることもあります。このようにお客様が後から困ったり損をしないようにすることが、司法書士に相続登記を任せるメリットです。

空き家特例？相続登記の登録免許税の免税措置？プロで無いと見落としがちです。

今、空き家が問題になっています。みなさまもニュースや書店で空き家の特集を見かけたことがあるのではないでしょうか。なにせ地味な話なのでスポーツや政治のニュースに埋もれて簡単に忘れてしまうと思います。ところがこれが国にとっては大問題。平成２７年の時点で全国に８２２万個まで膨れ上がった空き家は雑草ばかりになってゴミを捨てられたり、建物が廃墟になって壊れて通行人に怪我をさせそうになったり、あげくの果てには浮浪者が住み込んでしまったりと地域の安全・衛生に大きなマイナスをおよぼします。

このマイナスを解消するため、国は空き家に対して税制上の優遇をもうけました。これが実家の不動産を売却する方にとって大きなプラスになっています。

１つは登録免許税の免税措置。登録免許税は相続登記を含めた不動産登記の際に法務局におさめる税金です。名義変更するだけで、相続登記の場合は固定資産評価額の０．４％とられてしまいますが、「中間の相続登記は」税金をかけないという特例が平成３０年４月１日から施行されています。何代も前に発生した相続にも関わらず不動産の名義変更をせずにそのままになってしまっている不動産の税負担を減らして不動産の相続登記をしてもらう為の施策です。

そしてもう１つはいわゆる空き家特例。お住まいの方が亡くなって空き家となってしまったご実家を売却するときには売却したときには、売れた価格から３，０００万円をひいて税金の計算ができるとしている特別ルールです。この特別ルールは税金面でかなり有利です。３，０００万円で実家が売れたとしましょう。通常はざっっと２割の税金がかかりますから６００万円もの税金がかかります。（購入したときや売却にかかった経費がひけますので実際にはこんな単純にわなりませんが今はおいておきます。）

しかしこの特例が使えると売った価格３０００万円から３０００万円を引いて計算できます。当然３０００－３０００は０になり、ここに２割の税金をかけても税金は０円です。事例をかなり極端にしたので、ここまで差がでることは無いかも知れませんがぜひ利用を考えたい特例です。

しかしこれらの税制上の優遇を受けるには、きちんと知識として知っておいて、「特例を利用します」という申し出を相続登記や税務申告のときにしなければなりません。空き家特例の場合は状況によっては建物を解体してからで無いと使えないことがあります。

下北沢司法書士事務所では不動産会社、マンション管理会社で経験を積んだ司法書士が知識豊富な提携税理士や不動産会社から情報を集め、みなさまの大切なご実家をきちんと売却できるよう出口を見据えて相続登記や税務申告をするときの税理士の紹介などみなさまの窓口になってみなさまをサポートします。

ＡＩ時代の司法書士は不動産登記の代行だけじゃない。

不動産登記に限らず、様々な名義変更にかかる手続きが簡略化されてきました。この簡略化、電子化の流れは止まらず今後ますます進むでしょう。しかし簡単になればなるほどみなさまの本当に必要な情報は「隠されやすい」ことも同時に意味します。昔は遺産分割協議書を書くのにも司法書士などの専門家に相談していたのが今はネットでひな形を落とせるようになりました。確かに便利ですが、同時に本当に相続人のみなさまの考えが遺産分割協議書に反映されているかチェックする機会が失われることを意味します。

空き家特例を使えるのにその機会を見逃してしまうなど遺産分割協議書以外にも専門家に相談しない危険はたくさんあります。相続登記や税務申告の際に簡単に手続きができるということは「よりみなさんが得する情報」には触れる機会が減ってしまうことになります。税務署や市役所は残念ながら自分たちが伝えたいことは伝えますが必ずしもみなさんが得する情報を積極的に教えようとはしません。

司法書士は、税理士など他業種とネットワークを作ってみなさまをサポートしたいと強く思っています。利用しない手はありません。少しでも不安に思ったらお気軽にお問い合わせください。