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月別: 2017年8月


30.08.2017
失敗しない不動産屋さん選び。

不動産を買う、売る、借りる。どれも大事なことなので不動産屋さん選びには迷いますね。私は司法書士の前に、不動産の営業をしておりました。その経験も踏まえて失敗しない不動産屋さん選びについてみなさんと一緒に考えてみたいと思います。私なりの見方ですが「大手にこだわらない」ことが大事と思っています。大手でたくさん支店があり、伝統もある会社。そんな会社なら何となく安心かもしれません。しかし不動産探しは担当者探しです。例え大きい会社であっても、私たちの相談に乗ってくださるのは1人の担当者の方です。その方が親身に丁寧に私たちの相談に乗ってくだされば会社の大きさは関係ありません。・報奨金はしっかり出る。・契約を決められないと上司にきつく言われる。・結果が出ない以上長時間労働は当たり前。もしもこのような条件の会社だったら「今は大変だけど、頑張つてどんどん報奨金を稼ごう」と考えがちではないでしょうか?金額の大きい仕事に力が入ったり、「何が何でも契約しなきゃ。上司に何を言われるか分からない」という思いで無理に契約したりする土壌は、会社の大きさとは関係なく作られてしまうと思います。この辺りを見抜くのは難しいですが会社を訪問した時の会社全体や社員の方の雰囲気が参考になるかも知れません。もしも信頼できる方から不動産業者をご紹介いただければ、それもいい担当者にあたる可能性は高いと思います。

下北沢司法書士事務所 竹内友章

 

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28.08.2017
不動産登記・・・抵当権者の合併

抵当権者(金融機関)に合併が生じた場合について考えてみます。もしも合併等が生じる前に債務が返済し終わっていた場合、金融機関の合併等の登記は申請せずに抵当権の抹消登記を申請できます。その逆で合併等が生じた後に返済が終わっていたら、合併による抵当権移転の登記を申請した後に抵当権抹消登記を申請する必要があります。抵当権移転の登記は金融機関の事情で生じているため金融機関側で責任をもってやってくれるケースが多いです。

下北沢司法書士事務所 竹内友章

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28.08.2017
不動産登記・・・相続と抵当権②

相続が発生した後、相続人が債務を完済した場合についてです。主に団体信用生命保険を利用した場合が考えられますが、このような場合は相続登記を申請してから抵当権抹消の登記を申請する必要があります。登記が起きた物事の順番が変わると、申請する登記の内容も変わることが多いので十分に確認が必要です。もしも疑問点等あればお気軽にお問い合わせください。

下北沢司法書士事務所 竹内友章

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28.08.2017
不動産登記・・・相続と抵当権

住宅ローンを返し終わると登記簿に記載された抵当権を抹消するための書類が金融機関から発行されます。「後はご自身で抵当権を抹消してください」との案内文と共に書類が送られるだけなのでついつい忘れてしまいがちです。そして、抵当権を消さないまま亡くなった場合、相続の登記も発生します。お金を返し終わったあと相続が発生した場合、相続の登記と抵当権抹消の順番はどちらでも大丈夫ですが、実務上は相続の登記を先にやる場合が多いと思います。抵当権抹消を相続人からするにはどの道、相続人であることを証明する情報が必要なので先に相続を済ませた方が分かりやすいです。もちろん、相続財産の行方が決まる前に抵当権を抹消する場合もありますから一概には言えません。また銀行から送られてきた書類を紛失していた場合、再発行してもらう必要があります。登記識別情報や権利証も紛失していた場合事前通知制度などを利用するなど対策が必要で、金融機関側と折衝することになります。ご質問だけでも対応致しますのでお気軽にご連絡ください。

下北沢司法書士事務所 竹内友章

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25.08.2017
不動産登記・・・マンションの場合

不動産登記の中でもマンションの登記簿を見てみると特徴があります。もちろん個別の部屋ごとに登記がなされますが、その他にマンション名などの建物全体の表示、それとマンションが建っている土地の表示と自分が所有している部屋にかかる土地の持分も記載されています。部屋そのものと、部屋を持つために必要な「土地」に対する権利を同時に記録してあり、マンションの登記簿を見れば土地の権利も同時に確認できます。また売却するときなどもマンションと土地の権利を同時に処分するのが法律上の基本ルールです。古いマンションだと稀にマンションに土地の権利がくっついていない状態のものがあります。この場合は土地の登記簿も探して登記に必要な書類を揃えなければなりません。土地の他の共有者(つまりマンションの他の住人)全員分が記載されている土地の登記簿から、登記する土地の名義人を探すので結構大変です。他にも大規模な古いマンションには「規約共用部分」として管理棟などがある場合も多く、こういったマンションに付随する権利の登記も見落とさないようにすることが大切です。課税通知書や固定資産税評価証明書で、「よく見るとこんな不動産に覚えがないな」と思うような持分が記載されている時など、要注意です。

下北沢司法書士事務所 竹内友章

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24.08.2017
不動産登記・・・居住用住宅の税金の減額

不動産登記をする場合、基本的に「登録免許税」が発生してしまいます。これが結構高く、建物の売買の場合は固定資産税評価額の20/100とされています。評価額が3000万円としたら60万円もかかってしまいます。しかしこれは原則であり、戸建て住宅やマンションなどご自宅として購入されて場合は減税措置があります。この減税の要件を満たすと税率が3/1000。住宅の性質によっては1/1000になることもあります。3/100で考えると評価額が3000万円の場合は税額が9万円ですからかなりの差がでます。㎡数や中古住宅の場合は築年数などの条件はあるので要件に該当するか確認し、その上で区役所や市役所に「家屋証明書」の発行を申請、発行された「家屋証明書」を添付して登記申請すると減税措置が適用されます。もちろん、司法書士はこの手続きもしっかり代行します。

しばらく梅雨みたいな天気でしたが、夏らしい天気が戻ってきましたね☆

下北沢司法書士事務所 竹内友章

 

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23.08.2017
不動産と改正民法⑩

改正される民法と不動産と関連する部分について書きます。別荘地などでテニスコートや私道部分があり、それを管理会社に委託していたとします。管理会社が管理を怠ったため、別荘地の所有者の皆さんが管理会社との契約を解除した場合、管理会社はこれまで管理してきた管理費を請求できるのでしょうか?改正前の民法では受任者の「帰責事由によらず」中途で終了した場合は、既に履行した部分の報酬を請求できるとしていました。つまり管理会社の責任で契約解除となった場合は報酬は請求できないことになります。しかし、既に履行した部分に関しては報酬を請求できるとした方が合理的とも思えます。そこで改正民法は①委任者の責めに帰することができない事由によって委任事務の処理することができなくなったとき②委任が履行の中途で終了したときの2つを定めました。よってこの場合、改正民法においては既に履行した部分の報酬は請求できると思われます。

下北沢司法書士事務所 竹内友章

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19.08.2017
不動産と改正民法⑧

改正される民法から不動産に関連する部分についてです。建物を建てる工事を請負業者に発注して、その建物の工事の途中で請負業者が破産して工事がストップしてしまった場合、その業者に中途までの報酬を支払う必要があるのでしょうか?改正前民法にこの点について明確な規定はありませんでした。しかし、請負契約の報酬は仕事の結果に対して支払われるとの理解から報酬は請求できないというのが実務上の原則でした。とは言え常に請負人は仕事が完成していない場合は報酬を請求できないというのは非合理です。判例では一定の条件のもと仕事が中途でも報酬の支払い義務を認めたものもありました。そこで改正民法で、注文者の責めに帰するべきことができない事由によって仕事を完成することができなくなった場合又は仕事の完成前に請負契約が解除された場合において、既にした仕事の結果のうち、過分な部分の給付によって注文者の利益を受けるときは、その部分を仕事の完成とみなす旨を規定しました。したがって工事途中で請負人が破産したことにより契約が解除された場合でも、「可分」な部分については報酬を支払う必要があります。なお、可分は「切り分けられる」という意味ですが、必ずしも物理的に切り分けられるという意味に限らず、工事途中の建物を他業者が完成させれば、途中までの工事は「可分」と判断された判例があります。

下北沢司法書士事務所 竹内友章

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18.08.2017
不動産と改正民法⑦

民法の改正部分から、不動産に関連する部分についてです。マンションを貸していた場合、退去時の原状回復義務が問題となります。現行の民法ではこの点に規定がなくたびたび問題になりました。判例により「通常の損耗」であれば借主に原状回復義務を負わせることはできず、「特約」により現状回復義務を負わせている場合は借主が原状回復するものとされています。しかし特約があっても消費者契約法により一方的に消費者に不利な契約を締結すると無効になります。つまり、特約があり消費者契約法に抵触しない場合は借主に原状回復義務があるとの解釈がされてきました。改正民法ではこの点について明文化し、通常損耗は原状回復の範囲から除かれるという原則論を示しました。その上で任意の規定であるため特約で排除できること、消費者契約法の規定で効力が否定されることがあることはこれまでどおりです。民法改正において、判例の積み重ねにより裁判所の見解が明らかになったものを明文化しているものは非常に多いです。

下北沢司法書士事務所 竹内友章

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17.08.2017
不動産と改正民法⑥

改正民法から不動産と関連ある部分について紹介します。借りている不動産の使用が第三者から不法占拠などの妨害を受けた場合について、現行の民法にははっきりとした規定が設けられていませんでした。判例において、登記などの対抗要件(第三者に権利を主張するための要件)を備えた賃借権であれば、その賃借権に基づいて妨害を排除する請求権を行使するととらえられてます。改正された民法ではこのことをはっきり条文に書きました。よってもし自分が借りている不動産にに賃借権の登記をはじめとした対抗要件を備えれば、賃借権に基づいて妨害の排除を請求することができます。

下北沢司法書士事務所 竹内友章

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